TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

209º y 160º

Expediente Nº 3623

I

PARTE DEMANDANTE: ADALBERTO SABEL MARTINEZ CORDOVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.090.155.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. PEDRO JOSÉ GUEVERA PIÑA, titular de la cédula de identidad N° 11.077.015 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 159.229.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO GUERRA MOYETONES, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad N° 9.568.911.
ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. EDGAR OMAR LÓPEZ ÁLVAREZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.842.342 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 250775.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
Determinación Preliminar de la Causa

Obra en Alzada la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 12 de diciembre de 2018, por el ciudadano Adalberto Sabal Martínez Córdova asistido por el abogado Pedro José Guerra Peña en contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadana Adalberto Sabel Martínez Córdova, contra el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 18 de mayo de 2018, el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, asistido por el abogado Pedro José Guevera Piña, presentó escrito contentivo de demanda por Desalojo de local comercial intentada contra el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, acompañó anexos (folios 01 al 40).
En fecha 24 de mayo de 2018, el Juzgado de la causa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que dé contestación a la demanda (folio 41).
En fecha 28 de febrero de 2018, el alguacil del Tribunal de la causa, consignó boleta de citación del demandado ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, debidamente firmada (folios 43 y 44).
En fecha 08 de junio de 2018, el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, asistido por el abogado Edgar Omar López Álvarez, presentó escrito de contestación de la demanda, acompañada de recaudos (folios 45 al 82).
En fecha 03 de julio de 2018, el Tribunal de la causa dicta auto mediante el cual fija el tercer día de despacho, para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio (folio 83).
En fecha 10 de julio de 2018, las partes acordaron suspender el proceso, lo cual fue acordado por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el parágrafo 2do. Del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil (folio 84).
En fecha 17 de julio de 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar (folios 85 y 86).
Por auto de fecha 23 de julio de 2018, el Tribunal fija los límites de la controversia (folios 87 y 88).
En fecha 31 de julio de 2018, el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, asistido por el abogado Edgar Omar López Álvarez, presentó escrito contentivo de alegatos (folios 89 y 90).
En fecha 31 de julio de 2018, compareció el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, asistido por el abogado Pedro José Guevera Piña, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 91 al 94).
Por auto de fecha 09 de agosto de 2018, el Tribunal de la causa, admitió las pruebas presentadas por las partes (folios 95 al 97).
Por auto de fecha 05 de octubre de 2018, la Juez suplente se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes; los cuales fueron notificados en fecha 096/10/2018 (folios 98 al 102).
En fecha 31 de octubre de 2018, el Tribunal de la causa, mediante auto reanuda el lapso para el debate oral público en la presente causa, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil (folio 103).
En fecha 21 de noviembre de 2018, tuvo lugar el debate oral (folios 104 al 109).
En fecha 21 de noviembre de 2018, el Tribunal de la causa, dictó sentencia del debate oral, que declaró sin lugar la demanda de desalojo (folios 110 al 117).
En fecha 06 de diciembre de 2018, la Juez a quo, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de desalojo de local comercial (folios 118 al 132).
En fecha 12 de diciembre de 2018, compareció el ciudadano Adalberto Martínez asistido por el abogado Pedro José Guerra Peña, apelando de la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2018 (folio 133).
En fecha 17 de diciembre de 2018, el tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 135).
Recibido el expediente en fecha 10 de enero de 2019, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folios 137 y 138).
En fecha 07 de febrero de 2019, compareció el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova asistido por el abogado Pedro José Guevara, presentando escrito de informes (folios 139 al 141).
Mediante auto de fecha 11 de febrero de 2019, se deja constancia que las partes presentaron escritos de informes, los cuales fueron agregados a los autos (folios 142 al 145).
En fecha 25 de febrero de 2019, se dicta auto mediante el cual se deja constancia que la parte demandada presentó observaciones, fijando la oportunidad para dictar sentencia (folios 146 al 148).

DE LA DEMANDA:

Alega el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, asistido del abogado Pedro José Guevara Piña, que para la fecha 20 de agosto de 1998, su padre Sabas Ramón Martínez, realizó un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Guerra, siendo el mismo renovado cada año, el cual fue debidamente autenticado por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Esteller del Estado Portuguesa quedando inscrito en los libros llevado por el Registro bajo el N° 06, folios 16 al 17, protocolo tercero tomo 1, tercer trimestre del año 1998. Que en fecha 29 de julio de 2016, su padre le cede las bienhechurías de un inmueble consistente en seis (69 locales comerciales, construido sobre una parcela de terreno de ejido municipal, constante de cuatrocientos diez metros cuadrados con cuarenta y ocho centímetros (410,48 Mt), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Locales de Luis Rodríguez/ locales de Roseliano Torres, Sur: calle 8, Este: Solar y casa de Teresa Lobatón y Oeste: carrera 8, según documento Registrado bajo el N° 28, folios 340 al 344, Tomo uno (1), principal y duplicado del Protocolo Primero, tercer trimestre del año 2016, por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Esteller del Estado Portuguesa. Que procedió en fecha 01 de octubre de 2016, a suscribir contrato de arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, venciéndose el 01 de octubre de 2017, actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, le entregó al aquí mencionado en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un local de uso comercial ubicado en la carrera 8, esquina 8, sector centro de Píritu, Municipio Esteller del Estado Portuguesa, demarcado con el N° local comercial 2, el cual es de las siguientes características y medidas, techo de platabanda, piso de cemento pulido, paredes de bloques, friso liso, constante de un (1) baño, tres (3) portones de hierro con un área de construcción de cinco metros con treinta centímetros (5,30 MTS), de ancho por once metros con treinta y cinco centímetros (11.35 MTS) de largo, para un área total se setenta metros cuadrados con veinte centímetros (60,20 M2) donde funciona una agencia de lotería construido sobre un lote de terreno perteneciente a Ejido Municipal del Municipio Esteller, Estado Portuguesa, este local fue totalmente acomodado y finalmente comenzó sus operaciones comerciales, procediéndose en esa misma fecha a realizar la firma del contrato de arrendamiento.
Que ambos suscribieron dicho contrato de forma auténtica conforme a la ley, que el lapso previsto para el mencionado contrato fue suscrito por el lapso de un (1) año, contado a partir del 1 de octubre de 2016 hasta el 1 de octubre del año 2017, fijando como canon de arrendamiento la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000), mensual, pero es el caso que al vencimiento del contrato mencionado, el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, a quien le hizo oferta verbalmente para renovar el contrato quien hizo caso omiso a la propuesta planteada en varias ocasiones, siendo el nuevo canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000), en vista de que no aceptó la propuesta formulada por su persona optó por enviarle una propuesta de prórroga legal, cumpliendo con la garantías establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que dicho ciudadano no quiso firmar, tomando una actitud negativa de llegar a la condición como no pagar tomando ni los nuevos cánones de arrendamientos ni a hacer la entrega del mencionado inmueble en vista de no suscribir ningún tipo de contrato. El mencionado ciudadano realiza consignación de canon de arrendamiento la cual cursa bajo el N° 20/2017 ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, recibida el 08/11/2017, manifestando que no ha querido recibir dichos pagos por concepto de arrendamiento; siendo falso en virtud de que no existe ningún contrato suscrito por el monto que él pretende cancelar, siendo lo cierto que el mismo contrato ya culminó en fecha 01 de octubre de 2017, no puede pretender este seguir cancelando la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs.60.000).
Estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), lo cual equivale a DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON NOVENTA Y CUATRO Unidades Tributarias (U.T. 2352,94), pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.

ESCRITO DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

De conformidad con lo establecido en el artículo 346, numeral 1° del Código de Procedimiento Civil, el demandado señala lo siguiente:
Que en fecha 20 de agosto de 1998, el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, realizó un contrato de arrendamiento, el como arrendador y el ciudadano Sabas Ramón Martínez, el arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial, demarcado con el N° 2.
Que desde el año 1998, se había convenido los tratos de arrendamiento y el pago del canon de arrendamiento con el ciudadano Sabas Ramón Martínez, se realizaba con mutuo acuerdo y no se presentaba ningún problema y se procesaba como se rige lo indicado en la ley. Desde el año 2016, el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, hijo del dueño del local comercial, se encarga de procesar dicho proceso de arrendamiento.
Que el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, realizó el contrato de arrendamiento del local comercial con el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, el 01 de octubre del año 2016, venciéndose el primero 01 de octubre del año 2017, cabe destacar que el lapso previsto para el mencionado canon de arrendamiento fue el lapso de un (1) año fijando como canon de arrendamiento la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000,00 Bs.) mensuales, siendo esto cancelado los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, al vencimiento del contrato mencionado el primero (1) de octubre del año 2017, le presentó una oferta verbal al ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, arrendador, para la renovación del nuevo contrato y pago del canon de arrendamiento, desde el 01 de octubre de 2017 al 01 de octubre de 2018 de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), rechaza dicha oferta. Luego presentado por escrito un contrato de arrendamiento por la cantidad de de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00).
Que el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, negó y rechazó dicho contenido porque el porcentaje del canon de arrendamiento era muy alto para la fecha del acuerdo del canon de arrendamiento.
Que el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, le hizo una contra oferta de Trescientos Mil Bolívares (300.000,00Bs.), se discutió y el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, rechazo la oferta y no se llegó a ningún acuerdo.
Que el abogado Miguel Rafael Quiñones González, (Juez del Tribunal) ofició la apertura de una cuenta de ahorro en la entidad Banco Bicentenario Banco Universal, Agencia Acarigua a nombre del ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, donde se ha realizado los cánones de arrendamiento desde octubre hasta la fecha. Hasta llegar a un acuerdo y firmar el nuevo contrato de arrendamiento.
Que a nombre del ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, se le depositará el canon de arrendamiento la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensual.
Que el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, fue notificado por el Tribunal por medio de la boleta de notificación entregada por el alguacil del Tribunal.
Niega, rechaza y contradice la demanda de desalojo del local comercial presentado por el ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, para que le entregue el inmueble constituido por un local de uso comercial ubicado en la carrera 8, esquina sector centro de Píritu, Municipio Esteller Estado Portuguesa, con las siguientes especificaciones:
A- Desde el año 1998 está laborando en ese local, tiene 20 años de labor, siempre los contratos de arrendamientos los habían firmados con mutuo acuerdo como lo indica el numeral 1 del artículo 32 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario por el Uso Comercial, gaceta oficial número 411820 de fecha veinticuatro (2) de mayo del año 2014.
B- Los cánones de arrendamiento siempre los ha cancelado al día como lo específica cada contrato desde 1998 hasta la fecha.
C- Desde que se venció el contrato de arrendamiento del 01 de octubre del año 2017 está en plena disposición para llegar a un mutuo acuerdo para la formalización del contrato de arrendamiento.
D- El día que se venció el contrato de arrendamiento del 01 de octubre del año 2016 al 01 de octubre del año 2017, habilitó la vía jurídica, así cumple con la cancelación de canon de arrendamiento.
E- Niega y rechaza las costas de Dos Millones De Bolívares (Bs. 2.000.000,00) la cual equivale a Dos Mil Trecientos Cincuenta Y Dos Con Noventa Y Cuatro Unidades Tributarias (2.354 U.T.), desde de noviembre que habilitó al Tribunal solicitó el asesoramiento de un profesional del derecho y se ha producido gastos de papelería para poder realizar dichos procesos.

VII
DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
Al libelo acompañó:
Marcado “A”: Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Sabas Ramón Martínez y el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Esteller del Estado Portuguesa, de fecha 20 de agosto de 1998 (folios 05 al 07).
Marcado “B”: Original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre Adalberto Sabel Martínez Córdova y el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, el cual fue consignado en la contestación de la demanda por el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, como consta en los folios 47 y 48 (folios 08 y 09).
Marcado “C”: Original de contrato privado de prórroga legal, suscrito por el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, el cual fue consignado en la contestación de la demanda por el ciudadano José Gregorio Guerra Molletones, como consta a los folios 49 y 50 (folios 10 y 11).
Marcado “D”: Copia fotostática certificada del expediente de consignación arrendaticia, signado bajo el N° 20/2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 12 al 36).
Marcado “E”: Copia fotostática certificada del documento de cesión de derechos celebrado, suscrito entre el ciudadano Sabas Ramón Martínez y Adalberto Sabel Martínez Córdova, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo del Estado Portuguesa, en fecha 29 de julio de 2016 (folios 37 al 40).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDA ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:

1.- Copia simple consignando al Tribunal Distribuidor Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción del Estado Portuguesa, dicho pago correspondiente del mes de octubre del presente año, signado con el N° 93202914, del Banco Sofitasa (folio 51).
2.- Copia simple de oficio N° 2970-333, suscrito por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, notificando al Banco Bicentenario, Banco Universal de dicho pago por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) (folio 52).
3.- Copia fotostática simple del expediente de consignación arrendaticia, signado bajo el N° 20/2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folios 53 al 82).

DE LA SENTENCIA APELADA:

La Juez a quo, en fecha 21 de noviembre de 2018, dictó decisión en la que señaló:
“… Así las cosas, concluye esta Juzgadora que en el presente caso al tratarse de una demanda de desalojo con fundamento en literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, debe encontrase vencida la prorroga legal y no del lapso contractual y en virtud de las documentales antes apreciadas y valoradas de las cuales se evidencia sin fundamento la pretensión procesal esgrimida por la parte actora, se hace necesario declarar que no procede el Desalojo del Local Comercial, ubicado en la carretera 8 esquina 8, Sector Centro de Píritu, Municipio Esteller, Estado Portuguesa, demarcada con el Local Comercial 2, Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y opera de pleno derecho la prórroga legal para la parte demandada tal como establece la ley y así se decide…”

V
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Realizada la narrativa que precede, se desprende de ella, entre otras cosas, lo siguiente:1) Que el expediente que motoriza la actividad jurisdiccional de este Juzgado Superior, llega a esta instancia, como producto del recurso de apelación intentado por la parte demandante, ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, asistido del abogado Pedro José Guevara Piña, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de diciembre de 2018, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda de desalojo fundada en el ordinal “G” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación de las partes), que en contra del ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, intentó en fecha 18 de mayo de 2018. 2) En este caso, dicha acción la fundamenta entre otros hechos, en los siguientes: Que desde 20 de agosto de 1998, su padre Sabas Ramón Martínez, realizó contrato de arrendamiento con el aquí demandado, ciudadano José Gregorio Guerras, el cual fue renovado cada año, según consta de anexo “A”. Que posteriormente su padre le cedió la bienhechurías de un inmueble integrado por 6 locales comerciales cuyo linderos y demás determinaciones, se especifica en el libelo, por lo que, luego en fecha 01 de octubre de 2016, en su condición de propietario por efectos de la cesión, suscribió contrato de arrendamiento con el mentado ciudadano José Gregorio Guerras Moyetones, sobre el local Nº 02, ubicado en el sector centro Píritu, Municipio Esteller del Estado Portuguesa, por un lapso de un (1) año fijo con vencimiento el 01 de octubre del año 2017, fijando como canon de arrendamiento la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), siendo el caso que al vencimiento del contrato mencionado, se le hizo la oferta, tanto verbalmente como por escrito para garantizar su derecho como arrendatario, tomando una actitud negativa sin llegar a un acuerdo, como tampoco hizo entrega del mencionado inmueble. Que a pesar de todo esto el demandado actuando de mala fe, procedió a realizar las consignaciones de los canon de arrendamiento por ante el Tribunal Segundo del Municipio Ordinario Ejecutor de Medida de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito del Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en virtud de este desacuerdo es que procede a demandar el desalojo con fundamento en lo establecido en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
3) Por su parte el demandado, al contestarla, conviene en: que efectivamente desde el 20 de agosto de 1988, celebró con el ciudadano Sabas Ramón Martínez, padre del demandante, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial con el Nº 02, ubicado en la carrera 08, esquina 08 sector centro Píritu de Municipio Esteller del Estado Portuguesa; en que, desde el mentado año, los contrato de arrendamiento y los pagos de los cánones de arrendamiento convenido con el ciudadano Sabas Ramón Martínez, se realizaba de mutuo acuerdo sin ningún tipo de problema y que desde año 2016, su hijo Adalberto Saber Martínez Córdova (aquí demandante), se encargó de procesar los arrendamientos del local, por lo que convino que en fecha 01 de octubre de año 2016, celebró contrato de arrendamiento por un lapso de un (1) año, con vencimiento del 01 de octubre de 2017, por un monto de Sesenta Mil Bolívares mensual (Bs. 60.000,00), igualmente convino en que no aceptó los aumentos de los cánones de arrendamiento ni la prórroga, porque no fue discutido y en razón del que el porcentaje del canon de arrendamiento era muy alto para la fecha en que se le planteó la prórroga. En vista de lo anterior, procedió a realizar las consignaciones por concepto de canon de arrendamiento ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa; por otra parte rechazó, negó y contradijo la demanda de desalojo toda vez que desde el año 1998, está laborando en dicho local es decir, por más de veinte (20) años de labor, cumpliendo con los pagos conforme a cada contrato.
Por su parte, la Juez a quo, declaró sin lugar la presente acción al concluir que:
“Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, es arrendador de un local comercial ubicado en la calle 8, entre carreras 7 y 8, local numero 2, sector Píritu, Municipio Esteller estado Portuguesa, demarcado con el N° Local Comercial 2, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio.
La relación arrendaticia se da inicio a tiempo determinado tal como lo establece la cláusula tercera del Contrato celebrado entre las partes.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000) mensuales, el cual fue fijado en base al numero 1 del artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tal como se verifica en la cláusula segunda del contrato.
Así las cosas, concluye esta Juzgadora que en el presente caso al tratarse de una demanda de desalojo con fundamento en literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, debe encontrase vencida la prorroga legal y no del lapso contractual y en virtud de las documentales antes apreciadas y valoradas de las cuales se evidencia sin fundamento la pretensión procesal esgrimida por la parte actora, se hace necesario declarar que no procede el Desalojo del Local Comercial, ubicado en la carretera 8 esquina 8, Sector Centro de Píritu, Municipio Esteller, Estado Portuguesa, demarcada con el Local Comercial 2, Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y opera de pleno derecho la prórroga legal para la parte demandada tal como establece la ley y así se decide…”
En este caso, se desprende que la juez de la causa, apoyó su declaratoria sin lugar de la presente acción, en el hecho de que la acción aquí incoada, fue intentada estando vigente la prórroga legal.
Así, de seguidas entramos a resolver el punto apelado, lo que este juzgador realiza en base a las siguientes consideraciones:
Al efecto, tenemos que el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial en su exposición de motivos, dispone entre otras cosas, lo siguiente:
Omissis
…” El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos y venezolanas…”
omissis.
Por su parte, en la exposición de motivos del citado DECRETO LEY, entre otras CONSIDERACIONES, encontramos que señala entre otros motivos, los siguientes:

…omissis.. “…El presente Decreto Ley, definitivamente, sentará las bases normativas necesarias para garantizar el fortalecimiento de este sector arrendaticio, mejorar las relaciones entre los sujetos que participan en él y proteger el bolsillo de las venezolanas y los venezolanos contra las prácticas especulativas y el enriquecimiento indiscriminado de determinados sectores, en detrimento de la calidad de vida de los más necesitados. Este Decreto Ley contribuirá, así, a la construcción de la sociedad justa, igualitarias y productiva que transita hoy el camino del socialismo”..omissis.

En tanto su artículo 1 señala que:
“El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial.”

Y en su artículo 3, la referida Ley, establece:

“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto de Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretende avadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre formas…”

Así las cosas, se advierte claramente, el carácter social que debe regir en las relaciones arrendaticias, por su carácter de orden público, de estricto cumplimiento, tanto por las partes, como por los jueces.
Y dentro de este contexto, debemos expresar que atendiendo a la disposición contenida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, alineado con lo doctrina que ha venido sosteniendo nuestro máximo Tribunal de la República, en el sentido de darle al derecho a la defensa y al debido proceso rango constitucional, dejando el juez de ser un mero espectador de derecho o juez neutro en su aplicación, al punto que ante cualquier circunstancia que entienda debe darle de alguna forma su ejercicio, aun cuando no pudiésemos estar hablando de indefensión, debe subsanarla, mediante el establecimiento jurídico que signifique interferir en el desarrollo de mecanismos de defensa que las partes tienen derecho a explorar dentro del proceso judicial, ya que los jueces sea cual fuere su categoría, estamos obligados tanto a preservar la integridad de los principios constitucionales, como a dirigir los procesos dentro de las pautas procesales preestablecidas, ya que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia; por lo que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas.
En esta línea, el Juez como director del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un Estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; estando en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento, teniendo presente que, el proceso constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia. Esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), de manera que, el juez está dotado de grandes poderes de dirección por cuanto la labor que desarrolla, no sólo es para resolver un conflicto entre dos partes, sino a la final como un acto por el cual se imparte justicia, lo que se traduce como una garantía de la paz social que debe imperar en todo tiempo en el Estado venezolano.

En su condición de director del proceso, el juez interviene de forma protagónica en la realización de este instrumento fundamental para la realización de la justicia, para la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social. Siendo rector del proceso, el juzgador no puede postrarse ante la inactividad de las partes, ni adoptar una actitud inerte o estática, sino asumir la posición activa que le exige el propio Texto Fundamental. Cuando la Constitución, en su condición de norma suprema y fundamento del ordenamiento jurídico, le exige que sea el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos, le está imponiendo el deber constitucional de hacer valer, permanentemente, los principios asociados al valor justicia, indistintamente del proceso de que se trate, de la jerarquía del juez o de la competencia que le ha conferido expresamente el ordenamiento.
El juez, como órgano del Poder Público, en el ejercicio de sus funciones debe sujetarse a las atribuciones definidas en la Constitución y en la ley, siendo responsable personalmente por violación del ordenamiento integralmente considerado, y especialmente, por error, retardo u omisión, o por la inobservancia sustancial de las normas procesales.
De forma tal, que sin duda alguna, todo juez está en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución, y de las normas procesales, como la que aquí nos atañe, ya que por su propia naturaleza son de orden público, y en este caso, como ya se dijo, la misma ley, la define como irrenunciable.
En esta corriente, debemos señalar que nuestro Tribunal Supremo de Justicia, ha sentado doctrina, en cuanto a que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, lo que nos lleva a señalar, que es indispensable en esta materia verificar, que la acción incoada no se encuentre prohibida o condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos.
Así, la Sala Constitucional, en su sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, estableció lo siguiente:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… ”

No hay dudas, que se desprenda tanto de las citas jurisprudenciales y doctrinarias, las cuales este juzgador comparte, que el juez está, facultado como obligado a declarar de oficio en cualquier estado y grado de la causa, la inadmisibilidad de la pretensión, para preservar la integridad de los principios constitucionales, y garantizar la tuición del orden público, cuando de los autos se desprenda que la acción incoada está prohibida o condicionada al cumplimento de ciertos requisitos. ASI SE DECIDE.
Siendo así las cosas, procede este juzgador a establecer lo siguiente, en base a los hechos advertidos en la presente causa:
Que bajando a los autos, conforme se señaló supra, se destacó que tanto el actor como el demandado, convinieron en que la posesión que ejerce el demandado sobre el inmueble que recae la relación arrendaticia, deviene de manera consecutiva, sin interrupciones, desde el 19 de agosto de 1998, cuando en fecha 20 de agosto de 1998, suscribiera por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Esteller del Estado Portuguesa, con funciones notariales, contrato de arrendamiento sobre el inmueble, con el ciudadano Sabas Ramón Martínez, quien a su vez, le cedió dicho inmueble a su hijo, ciudadano Adalberto Saber Martínez Córdova, (demandante), según consta de documento Registrado bajo el N° 28, folios 340 al 344, Tomo Uno, principal y duplicado: del Protocolo primero, tercer trimestre del año 2016, por la Oficina del Registro Público del Municipio Esteller del Estado Portuguesa.
En atención a lo anterior, y conforme con lo que establece el artículo 18 del Decreto Ley, que rige las relaciones contractuales arrendaticias sobre inmuebles destinados a la actividad comercial, según el cual “el contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia, no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de la propiedad o administración del inmueble”, el vínculo contractual que une a las partes, para la fecha en que venció el último contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la controversia, esto es, para el 1 de octubre de 2017, tenía una vigencia superior a los veinte (20) años.
Así las cosas, es importante señalar lo que al efecto dispone el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Nos establece esta norma, el derecho que tiene el arrendatario, vencido como sea el contrato de arrendamiento, de optar por una prórroga legal de obligatorio cumplimiento para el arrendador, que según la duración del contrato, la duración de dicha prórroga va desde seis (6) meses, como mínimo y de tres (3) años como máximo, siendo que durante el lapso de la prórroga, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones, así como los cánones de arrendamientos; de lo que debemos concluir que estando vigente la prórroga, es inviable demandar el desalojo por haberse expirado el lapso, es decir, que mientras estuviere en curso la prórroga legal, no se deben admitir demandas de desalojos por vencimiento del término contractual.
Otro punto importante a señalar es que, el inicio de la prórroga legal, se comenzará a computar desde la fecha en que expira el lapso contractual, y que en este caso, conforme se desprende de la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes, el mismo expiró en fecha 01 de octubre de 2017, sin necesidad de desahucio, por tratarse de un tiempo determinado, conforme lo dispone el artículo 1599 del Código Civil.
Establecido entonces lo anterior, de donde se desprende que la relación arrendaticia de autos, para la fecha en que venció el último contrato de arrendamiento, tenía una vigencia de más de veinte (20) años, y que el mismo expiró en fecha 1 de octubre de 2017, es indudable, entonces que la prórroga legal a la que tiene derecho a optar o disfrutar el arrendatario es de tres (3) años, que comenzó de pleno derecho a partir de la señalada fecha (01/10/2017), por le que debe culminar en fecha 01 de octubre de 2020. ASI SE DECIDE.
En este caso, en que la prórroga legal conforme ha quedado expresado es de tres (3) años, que se inició el 01 de octubre de 2017, por tanto, ha de culminar el 01 de octubre de 2020, es indudable que la presente acción fue presentada y tramitada estando vigente la prórroga legal, a la que el arrendador, aquí demandado, tiene derecho a optar. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, establecido como fue, que en este caso, se descartó que se dé, el supuesto legal, en el que el actor sustenta la acción, como lo es, el contenido en el ordinal “G” del artículo 40 ejusdem, (que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación de las partes), en razón de estar vigente la prórroga legal, en atención a lo que dispone el último aparte del artículo 26 ejusd em, lo correcto, a criterio de quien aquí juzga, es la de declarar la inadmisibilidad de la acción, y no la declaratoria sin lugar, como lo declaró la juzgadora a quo. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, la apelación ejercida por el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova, asistido por el abogado Pedro José Guevera Piña, en contra de la sentencia dictada por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 21 de noviembre de 2018, debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 12 de diciembre de 2018, por el ciudadano Adalberto Sabal Martínez Córdova asistido por el abogado Pedro José Guerra Peña en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 21 de noviembre de 2018, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano Adalberto Sabel Martínez Córdova en contra el ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones.

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por Desalojo de Inmueble interpuso el ciudadano Adalberto Sabal Martínez Córdova en contra del ciudadano José Gregorio Guerra Moyetones, en consecuencia NULO el auto de admisión y todas las actuaciones subsiguientes inclusive la sentencia apelada.
TERCERO: Se condena en costas del recurso de la apelación y del proceso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencido.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 12:50 de la tarde. Conste:
(Scria.)
HPB/ELDEZ/mp