TSJ Regiones - Decisión

“En el día de hoy, 11 de ABRIL de 2019, siendo las 01:00 de la tarde, hora fijada para que el Tribunal efectúe el pronunciamiento oral de la decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil para decidir este Tribunal observa: Hecha la revisión de las actas procesales y después de haber oído los alegatos formulados, así como las pruebas aportadas por las partes, debe esta Juzgadora proceder analizar los hechos alegados a fin de determinar la procedencia o no de acción interpuesta. Alega la parte actora en el petitum del libelo que procede a demandar por DESALOJO DE INMUEBLE POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO, con fundamento en el artículo 40 literal “G” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por cuanto el contrato de arrendamiento venció el 01 de marzo de 2017; así como la prórroga legal y solicita el desalojo de los locales comerciales ubicados en la calle 25 con avenida 46, Nº 42-10, sector Bella Vista II , en el Municipio Páez de la ciudad de Acarigua en el Estado Portuguesa, y en consecuencia el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En la contestación de la demanda la parte demandada expresa que si es cierto que en fecha 01 de marzo de 2016, el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz, suscribió con su persona un contrato de arrendamiento de dos locales comerciales, ubicados en la calle 25 con Avenida 46 Nº 42-10, Sector Bella Vista II Municipio Páez, de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa, con una superficie total aproximada de doscientos ochenta y un metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (281,20 MTS) Cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida 46 que es su frente SUR: Vivienda de Rosa Veliz ESTE: calle 25 OESTE: Vivienda de Isabel Salazar. PRIMERO: Niega, Rechaza y Contradice, que se haya negado a dialogar con el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz, con el fin de llegar a un acuerdo, lo cierto es que desde la fecha de vencimiento de contrato de Arrendamiento es decir 01-03-2017, ha sido víctima de innumerables perturbaciones, amenazas e insultos por parte de los arrendadores, en especifico de su hija de nombre Mónica Veliz quien es la que siempre iba a los locales en compañía de una abogada manifestando que desalojara en 15 días los locales que tengo arrendados, violentando en todo momento mis derechos como arrendataria. SEGUNDO: Niego, Rechazo y Contradigo, que le haya manifestado al ciudadano Eduardo Coromoto Veliz con llamar a la Guardia Nacional para que lo detuvieran porque él nunca fue a los locales arrendados siempre iba era su hija Mónica Veliz, lo que sí es cierto fue que al verme perturbada ente tantas amenazas de desalojo le manifesté que yo debía primero asesorarme con mi abogada para poder llegar a un acuerdo con él. TERCERO: Niego, Rechazo y Contradigo, que el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz, parte demandante en la presente causa, se haya comunicado con mi abogada y que esta le haya respondido evasivas, falso de toda falsedad porque dicho ciudadano jamás le ha hecho ni la primera llamada a mi abogada, quien es una profesional seria y responsable, quien de haberla llamado seguro mínimo lo hubiera recibido en su oficina jurídica o se hubiera acercado a los locales con el fin de llegar a un acuerdo extrajudicial.- Que lo cierto es que el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz, enviaba a su hija Mónica Veliz quien es una persona altamente agresiva para que me amedrentara y hostigara para que yo en medio de angustia desalojara el inmueble, obstruyendo siempre mi derecho al goce de la cosa arrendada y ahora instaurando juicios infundados.- CUARTO: Niego, Rechazo y Contradigo, que el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz, haya siempre buscado la desocupación del inmueble al vencerse el contrato suscrito desde 01-03-2016 hasta el 01-03-2017, puesto que lo que es cierto y así el mismo lo reconoce en su escrito de libelo de demanda en el segundo párrafo del vuelto del folio 01, cuando señala:…”Antes de la llegada de la fecha de finalización del contrato, nuestro cliente plantea a la arrendadora un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs 300.000,00) o sea, ciento cincuenta mil bolívares por cada local(Bs.150.000,00), que entrara en vigor a partir del (01) de marzo de dos mil diecisiete (2017)”. Puede observarse que en esta alegación ciudadana jueza la intención del arrendador de prorrogar el contrato de arrendamiento un año más, pero con un canon de arrendamiento para ese entonces altísimo fuera de la regulación establecida por la normativa legal de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Inmobiliarios articulo 13, al no señalar en el contrato vencido el término “Sin Prorroga” tácitamente asumí renovado automáticamente mi contrato de arrendamiento.- QUINTO: Niego, Rechazo y Contradigo, que me haya negado a cancelar los cánones de arrendamiento, todo lo contrario siempre fui muy puntual al cancelar, lo que si que siempre he solicitado al arrendador que el aumento que establezca lo haya dentro de los parámetros legales. Siempre cancele puntual y al día al arrendador, hasta el día que se negó a recibirme los pagos por concepto de arrendamiento y me vi en la obligación de consignarlo ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, el cual consigno copias certificadas de dicha consignación marcada con la letra “A”.- En la oportunidad correspondiente la actora promueve las siguientes pruebas: 1.- Original del Poder Especial autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Acarigua del Estado Portuguesa, registrado bajo el número 58, Tomo 121, folios 195 hasta el 197, de fecha 10 de julio del año dos mil dieciocho (10/07/2018), el cual se anexa marcado con letra “A”.- (f-05 al 07).2. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. 2.- Original del Contrato de Arrendamiento del Local Comercial, celebrado entre los ciudadanos Eduardo Coromoto Veliz y Lerka Jakuschin Veliz, con la ciudadana Olga del Carmen Alvarado Arenas sobre bien inmueble objeto del presente litigio, consignado marcado con la letra “B”.- (f-08). Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sirve par demostrar que el contrato fue celebrado entre las partes a tiempo determinado.- 3.- Copia fotostática de la Cédula Catastral, a nombre de VELIZ EDUARDO COROMOTO, N° 180801U-0101500802000000000, consignada marcado con letra “C”. No arroja ningún elemento de convicción a la presente causa.- (f-09 y 10). 4.- Principio de la Comunidad de la Prueba. No fue admitida por cuanto es un aprueba no susceptible de promoción. 5.- la Confesión espontanea en cuanto a la celebración del contrato de arrendamiento. Al ser admitido la celebración del contrato privado de arrendamiento entre las partes, por la parte demandada en la contestación de la demanda se valora. En la oportunidad correspondiente la parte demandada promueve las siguientes pruebas: 1.- Copias Certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias de pago antes el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa marcado con letra “A” (F-23 al 105). Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sirve para demostrar que entre las partes celebraron varios contratos de arrendamiento y el último fue celebrado a tiempo determinado.- 2.- Copias certificadas de Consignación de pagos realizados ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa marcado con letra “B”. No se le confiere valor probatorio por cuanto no desvirtúa la pretensión de la actora en el presente juicio, que no se discute el pago de cánones de arrendamiento.(f-106 al 107).3.- Promueve y consigna Original de Carta Aval, emitida por el consejo comunal, en fecha 03-12-2018.- No se le confiere valor probatorio al no arrojar ningún elemento demostrativo al presente juicio. (f-129). 4.- Prueba de informe; a pesar de que fue admitida y el tribunal ordeno oficiar lo conducente al Banco Bicentenario, no obstante no fue impulsada por la parte promovente, en virtud del cual no se valora. Antes de entrar a conocer el fondo de la controversia debe el juez decidir como punto previo las siguientes consideraciones. En el presente debate oral y público el apoderado judicial de la parte demandada solicita la reposición de la acusa alegando que en el caso sub iudice la parte accionada promovió prueba de informe que fue admitida por el Tribunal y no consta de autos sus resultas, que las pruebas una vez admitidas pertenecen al proceso y no a las partes, de manera que en base al principio de comunidad de la prueba el medio probatorio no es del promovente sino que funge como un instrumento para inquirir la verdad, y que cuando se trata de pruebas de informe o experticias cuya resultas no dependen de la voluntad de las partes, el Tribunal no pasara a vistos o fijaría fase para dictar sentencia o en este caso celebrar la audiencia oral hasta que constara en autos la evacuación de la totalidad de las pruebas. En este sentido, considera esta juzgadora que si bien es cierto, consta en el presente expediente que la parte demandada promovió la prueba de informe, solicitando se oficiara a la entidad bancaria Banco Bicentenario, a fin de que informara de la existencia de varias transferencias y depósitos bancarios realizados a la cuenta corriente signaba bajo el número 01750059790062339543, por un monto de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.00,00) cuyo titular es el ciudadano EDUARDO COROMOTO, titular de la cédula de identidad número V- 4.198.197, lo cual fue admitida en fecha 06 de diciembre de 2018, con la advertencia de que con relación a los oficios de las pruebas de informes, el mismo deben ir a acompañado del escrito de pruebas y del auto, el cual se libraría una vez consignados los fotostatos respectivos, fijándose un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes, para la evacuación de la prueba solicitada, según consta al folio ( f-132 y 133); vencido dicho lapso dicha prueba de informe nunca fue impulsada por las partes en el presente juicio y en este sentido, en fecha 06 de febrero de 2019, consta auto del tribunal mediante el cual deja constancia que el lapso de evacuación de las pruebas en la presente causa ha vencido, evidenciándose que al no ser diligente para lograr los efectos de las pruebas promovidas, en consecuencia se fijó para el TRIGESIMO (30) día de despacho siguiente a las 10:00 de la mañana para que tenga lugar la audiencia o Debate Oral (f- 134). Así las cosas, considera quien aquí decide que tratándose de la presente demanda de desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala entre otras como causales de desalojo, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, en el caso de marras no siendo la presente una demanda de desalojo por falta de pago, no es imprescindible obtener previamente dicha prueba para dictar sentencia en la presente causa, por cuanto lo que debe verificar el juez, es si el contrato suscrito entre las partes ha vencido, así como la prórroga legal o automática que hace referencia el artículo 26 del Decreto Ley, para la procedencia o no de la acción interpuesta, en consecuencia se declara Sin Lugar la reposición de la causa solicitada, por cuanto declararla sería una reposición inútil que no le es dable al juez expresarla y Así se decide. En cuanto a que el contrato de arrendamiento no fue adecuado a las disposiciones del nuevo Decreto Ley, y a las normas a que el apoderado judicial de la parte demandada ha hecho referencia, es necesario señalar que tal como lo ha expresado el artículo 43 del mencionado Decreto Ley, el conocimiento de los procedimientos en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción Civil Ordinaria y se regirá por el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil. Considera quien decide que a partir del artículo 864 y siguientes, es allí donde en forma detallada se establecen las normas a seguir en estos tipos de juicios indicando entre otras formas, específicamente en el artículo 865 eiusdem, que llegado el día fijado para la contestación de la demanda, según las reglas ordinarias el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar. En este sentido mal pueden en esta etapa del juicio el apoderado judicial de la parte demandada negar la validez o no del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, aunado al hecho de que en la etapa probatoria dicho documento fue traído a los autos tanto por la parte actora como documento fundamental de la demanda, el cual en ningún momento fue objetado, refutado o impugnado en la oportunidad correspondiente, todo lo contrario fue a su vez promovido por la parte demandada en el expediente de consignaciones arrendaticias cursantes a los autos, en consecuencia se declara SIN LUGAR lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada. Y Así se decide. Decidido como han sido los puntos previos pasa este juzgado a decidir el fondo de la controversia en los términos siguientes: Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman la presente causa, se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias traídos a los autos, la existencia de varios contratos de arrendamientos que recaen sobre el inmueble objeto del presente juicio, dos locales comerciales ubicados en la calle 25 con avenida 46, N° 42-10, Sector Bella Vista II, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. En el primero contrato de arrendamiento, se evidencia que inicialmente la relación arrendaticia era entre el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz y los ciudadanos Williams Ramón García Montilla y Olga del Carmen Alvardo Arenas, actuando en nombre y en representación de la sociedad mercantil Abastos Charcutería y Licoreria W.Y. OL, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua estado Portuguesa, fecha 19 de noviembre de 2000, insertado bajo el número 52 Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; posteriormente en el segundo contrato la relación arrendaticia era en forma natural entre el ciudadano Eduardo Coromoto Veliz y los ciudadanos Williams Ramón García Montilla y Olga del Carmen Alvarado Arenas, según consta en el documento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua estado Portuguesa, fecha 05 de septiembre de 2006, insertado bajo el número 68 Tomo 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; en el tercero contrato la relación arrendaticia era entre INVERSIONES CONTABLES ACT. BIENES RAÍCES, representada por la ciudadana Aura Terán Valera y los ciudadanos Williams Ramón Montilla y Olga del Carmen Alvardo Arenas, según se evidencia del documento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua Municipio Páez estado Portuguesa, fecha 02 de octubre de 2008, insertado bajo el número 19 Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; y el último contrato de arrendamiento privado fue celebrado por los ciudadanos Eduardo Coromoto Veliz y Olga del Carmen Alvarado Arenas, de fecha 01 de marzo de 2016. Que el tiempo de duración fue convenido por las partes por un año a partir del 01 de marzo de 2016 hasta el 1 de marzo de 2017, según lo convenido en la clausula segunda del contrato de arrendamiento. En el presente expediente observa esta Juzgadora que se hace necesario el análisis del último contrato de arrendamiento promovido por la parte demandante suscrito en forma privada, que no fue desconocido por la demandada y por lo tanto este Tribunal le concede pleno valor probatorio, en cuanto a los hechos contenidos en el mismo, tal como fue valorado anteriormente. En tal sentido, de la lectura del instrumento arrendaticio, las partes convinieron en la Cláusula Segunda que textualmente expresa lo siguiente: “…el presente contrato entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2016 hasta el día 1 de marzo de 2017”; es decir el plazo de duración sería por un lapso fijo de un (1) año, contados a partir del primero de marzo de dos mil dieciséis (1-03-2016) hasta el primero de marzo de dos mil diecisiete (21-03-217). Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”. De acuerdo a la normativa anteriormente transcrita significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Asimismo, la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada. Así las cosas, observa este Tribunal que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre las partes. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un lapso fijo de un (1) año, contados a partir del primero de marzo de dos mil dieciséis (1-03-2016) hasta el primero de marzo de dos mil diecisiete (1-03-217) es decir, que en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil citado ut - supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado pues así se le evidencia claramente en la Cláusula Segunda. De tal manera que aun cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aun cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara; hecho éste que la parte demandada ha alegado que ocurrió en el presente caso. Por tanto a partir del vencimiento, sin necesidad de desahucio, comenzaba a correr la prórroga legal (art. 26 del Decreto Con Rango valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), por ello al continuar el inquilino en el bien inmueble, está haciendo uso de su prórroga legal y vencida la misma el arrendador tiene en principio el derecho de interponer la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración, si cuya pretensión busca la entrega del inmueble al arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de acción. En virtud de las consideraciones anteriores, considera esta sentenciadora que en virtud de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario después de haber concluido el lapso prefijado en el artículo 26 de la ley en comento, como duración del contrato por efecto de la prórroga legal pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el inquilino realice en beneficio del arrendador constituyen importantes elementos de convicción para ser valorado por este sentenciadora.
En síntesis, el caso de marras si el contrato venció el 01 de marzo de 2017, cuya duración del contrato era de un (1) año, según lo estipulado en la cláusula segunda, la prórroga legal de acuerdo al artículo 26 del Decreto Ley, le correspondía de seis (6) meses máximo, cuya prórroga vencía el 01 de septiembre de 2017 y la interposición de la demanda fue el 24 de septiembre de 2018, en consecuencia esta Juzgadora declara forzosamente Sin Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término y prórroga legal del inmueble objeto del presente juicio intentada por la parte actora, motivado a que operó la tácita reconducción convirtiéndose en consecuencia el contrato a tiempo indeterminado tal como lo establece la norma en comento, debido a la inactividad del arrendador luego de concluido el término de duración máxima que corresponde fijada en el artículo 26 de la mencionada Ley, con fundamento en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Y así se decide. En virtud de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. ACARIGUA, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por EDUARDO COROMOTO VELIZ y LERKA JAKUSCHIN VELIZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-4.198.197 y V-4.198.861 respectivamente, contra la ciudadana OLGA DEL CARMEN ALVARADO ARENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.198.380, por motivo de desalojo de inmueble de local comercial identificado en el presente expediente. Se condena en costa a la parte actora dada la naturaleza del presente fallo. El presente fallo se publicará en el plazo de diez (10) días de Despacho a partir de la presente fecha de conformidad con el Artículo 887 del Código de Procedimiento Civil.
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
El Secretario,
Abg. Mauro José Gómez Fonseca
Exp. N° C-2018-001485.-