TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

209º y 160º

Expediente Nº 3655

I

PARTE DEMANDANTE: FLORA SERENO DE GRIMALDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.205.356.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE y JOSE DANIEL MIJOBA, titulare de las cédulas de identidad Nros° 4.523.567 y 9.011.184 e inscritos en los inpreabogados bajo los Nros°. 12.518 y 27.221, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD DE COMERCIO FULL EVENTO LOS LLANOS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judial del Estado Portuguesa, de fecha 12 de enero de 2010, bajo el número 44, Tomo 4-B, representada por su presidenta Melida Estela Toro Rojas, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.660.731.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. EDGAR OMAR LÓPEZ ÁLVAREZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.842.342 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 250775.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
Determinación Preliminar de la Causa

Obra en Alzada la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 12 de abril de 2019, por el ciudadano José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado de la parte actora, en contra la sentencia de fecha 11 de abril de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró inadmisible la demanda de desalojo de inmueble de local comercial, interpuesta por la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, contra la Sociedad de Comercio Full Evento Los Llanos C.A.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 16 de octubre de 2019, la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, asistida por los abogados Brunilde Gauna Laplaceliere y José Daniel Mijoba, presentó escrito contentivo de demanda por de desalojo de inmueble de local comercial, intentada por la Ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, contra la Sociedad de Comercio Full Evento Los Llanos C.A, acompañado de anexos (folios 01 al 17).
En fecha 18 de octubre de 2017, el Juzgado de la causa, admitió la demanda ordenando el emplazamiento del demandado para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas (folio 18).
En fecha 03 de noviembre de 2017, la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, confirió Poder Apud Acta a los abogados Brunilde Gauna Laplaceliere y José Daniel Mijoba (folio 19).
En fecha 21 de febrero de 2018, el abogado José Daniel Mijoba, apoderado de la parte actora, solicita que se libre el cartel de citación conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (folio 28).
Por auto de fecha 26 de febrero de 2018, el tribunal de la causa, por cuanto no fue posible la citación de la demandada, FULL EVENTO LOS LLANOS C.A (folios 29 y 30).
En fecha 07 de junio de 2018, la abogado Brunilde Gauna, apoderado de la parte actora, consignó ejemplares de los diarios El Periódico de Occidente, de fecha 02/06/2018 y Ultima Hora de fecha 06/06/2018 (folios 31 al 33).
Auto de fecha 07 de junio de 2018, Juez suplente de este Juzgado, se aboca al conocimiento de la causa (folio 34).
Por auto de fecha 28 de junio de 2018, el tribunal de la causa, se fijo cartel en el inmueble ubicado local 1, Edificio Murachi, calle 6 con avenida 27 de la ciudad de Araure, el cual se encontraba totalmente solo (folio 35).
En fecha 09 de agosto de 2018, la abogada Brunilde Gauna, solicitó designar defensor judicial (folio 36).
En fecha 10 de agosto de 2018 el tribunal de la causa, acordó designar al defensor judicial a la ciudadana Melida Estele Toro Rojas, designación recaída al abogado Gualberto Mora López (folios 37 y 38).
En fecha 13 de agosto de 2018, el alguacil del Tribunal de la causa, consignó boleta de citación al abogado Gualberto Mora López, debidamente firmada (folios 39 y 40).
En fecha 17 de septiembre de 2018, el abogado Gualberto Mora López, aceptó el cargo de defensor judicial (folio 41).
En fecha 30 de octubre de 2018, el alguacil del Tribunal de la causa, consignó boleta de citación al abogado Gualberto Mora López, debidamente firmada (folios 45 y 46).
En fecha 05 de noviembre de 2018, el abogado José Daniel Mijoba, apoderada judicial de la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, presentó escrito de reforma (folio 47).
En fecha 08 de noviembre de 2018, el Juzgado de la causa, admitió la demanda ordenando el emplazamiento del demandado para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas (folios 48 y 49).
En fecha 12 de diciembre de 2018, el abogado Gualberto Antonio Mora López, en su carácter de defensor judicial de la ciudadana Melida Estela Toro Rojas, presentó escrito de contestación de la demanda. Mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2018, el Tribunal de la causa, fijó el quinto (5) día de despacho, para que tenga lugar la audiencia preliminar en la presente causa (folios 50 y 51).
En fecha 07 de enero de 2019, para que tenga lugar de la audiencia preliminar (folios 52 y 53).
En fecha 10 de enero de 2019, el Tribunal deja constancia de la comparecencia de las partes para que tenga lugar y limites de la controversia de la audiencia preliminar (folios 54 al 56).
En fecha 17 enero de 2019, el abogado Gualberto Antonio Mora López, en su carácter de defensor judicial de la ciudadana Melida Estela Toro Rojas, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 57).
Auto de fecha 23 de enero de 2019, el Tribunal de la causa, admitió las pruebas presentadas en el escrito por la parte demandada (folio 58).
En fecha 19 de marzo de 2019, comparecieron las partes al debate oral (folios 59 y 60).
En fecha 19 de marzo de 2018, el Tribunal de la causa, dictó sentencia del debate oral, que declaró inadmisible la demanda (folios 61 al 65).
En fecha 11 de abril de 2019, el Tribunal de la causa, dictó sentencia que declaró inadmisible la demanda (folios 66 al 71).
En fecha 12 de abril de 2019, el abogado José Daniel Mijoba, apoderado de la parte actora, apeló de la sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2019 (folio72).
En fecha 26 de abril de 2019, el tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos y ordenan la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 74).
Recibido el expediente en fecha 02 de mayo de 2019, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folios 76 y 77).
En fecha 04 de abril de 2019, el abogado José Daniel Mijoba, apoderado de la parte actora, presentó escrito de informes (folios 78 al 80).
En fecha 05 de junio de 2019, este Juzgado Superior, dictó auto en el que ordena agregar los escritos de informes presentados por las partes, así mismo se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentación de Observaciones (folio 81).
En fecha 05 de junio de 2019, el abogado Gualberto Antonio Mora López, en su carácter de defensor judicial de la ciudadana Melida Estela Toro Rojas, presentó escrito de informes (folios 82 y 83).
En fecha 18 de enero de 2019, siendo el día para la presentación de observaciones, el tribunal deja constancia de que las partes no presentaron observaciones ni por si ni a través de los apoderados, fijando la oportunidad para dictar sentencia (folio 84).

DE LA DEMANDA:

Alega la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, asistida por los abogados Brunilde Gauna y José Daniel Mijoba, que mediante contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Primera de Acarigua, el 2 de junio de 2010, inserto en el tomo de autenticaciones N° 82, bajo el N° 44, la arrendadora Flora Sereno de Grimaldo, dio en arrendamiento por tiempo determinado de 1 año, a la inquilina “Full Eventos Los Llanos, C.A, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 1, Planta Baja del edificio “Murachi”, situado en la calle 6 con la avenida 27, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa, cuyo contrato de arrendamiento.
En la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento se estableció que de duración es de 1 año, contados a partir del 01/06/2010 hasta el 01/06/2011, lapso anual que se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes participara a la otra con no menos de 30 días de anticipación vencimiento del contrato original o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento.
Que la cláusula tercera, dicho contrato de arrendamiento se ha prorrogado automáticamente por periodos anuales desde el año de 2011 hasta el año 2015, no obstante, a fin de no darle continuidad a la relación arrendaticia, la arrendadora en el mes de mayo de 2016, decidió no renovar el mismo.
Que en fecha 03 de mayo de 2016, el servicio de correo de Ipostel, recibió de la arrendadora comunicación dirigida a la inquilina bajo el formato de telegrama con acuse de recibo, donde se le comunico a esta ultima que el contrato de arrendamiento no sería renovado, dicho telegrama fue identificado por Ipostel con el N° POEQA3891.
No hay dudas que de acuerdo al documento público administrativo emanado de IPOSTEL, a la declaración de la inquilina que cursa en el expediente de consignación de alquileres N° 205-16, y a lo declarado por ello en el documento privado del 13/07/2016, que en el presente caso operó el desahucio arrendaticio, vale decir, que el contrato de arrendamiento dejó de prorrogarse contractualmente encontrándose en curso la prorroga legal cuyo vencimiento es el 01 de junio de 2018.
Conforme a la clausula segunda del contrato de arrendamiento originalmente iniciado en el año de 2010, se pactó un monto de alquiler de 1.200,00Bs, pagadero mensualmente a su vencimiento el día último del mes, dicho canon inicial fue modificado en su monto a través de las sucesivas prórrogas contractuales, siendo su canon actual de 2.500,00 Bs mensuales.
Que desde el mes de junio de 2016, la inquilina dejó de pagar los cánones arrendaticios que debieron ser cancelados en la oportunidad establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es decir, por mensualidades vencidas el día último de cada mes, en razón, no sólo de lo pactado en dicha cláusula sino también en lo regimentado en el numeral 2 del artículo 1592 del Código Civil, pues en el caso, al dejar la inquilina de cumplir su principal obligación evidencia que incurrió en un incumplimiento contractual y legal que motiva la presente acción de desalojo por falta de pago.
Estima la cuantía de la presente demanda por la cantidad de 4.897,08 unidades tributarias, equivalentes a 1.469.125,00 Bs, solicitan que la presente demanda se regule por el procedimiento oral.

ESCRITO DE REFORMA
“… en virtud de lo expuesto, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que previó el modo y tiempo del pago de alquiler ( pagadero a su vencimiento el día ultimo de cada mes), a lo contemplado en el articulo 1664 del Código Civil (referido a que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas) y al numeral 2 del articulo 1592 del Código Civil (que contempla que el alquiler debe pagarse según lo convenido), es que la arrendadora, ciudadana, Flora Sereno de Grimaldo, ya identificada, conforme al literal a del articulo 40 de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, demanda a la sociedad de comercio “Full Eventos Los Llanos, c.a”, en su carácter de arrendataria, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 12 de enero de 2010, bajo el N° 44, Tomo 4-B, representada por su Presidenta Melida Estela Toro Rojas, venezolana, titular de la cedula de identidad N° 8.660.731, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal al Desalojo del Inmueble comercial que ocupa en calidad de arrendataria por haber dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, es decir, demandamos como única pretensión la Acción de Desalojo sobre el local arrendado distinguido con el N° 1, el cual forma parte del Edificio Murachi, ubicado en la calle 6 de la avenida 27 de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, y en consecuencia entregue el local comercial libre de bienes y de personas, solvente en sus servicios públicos y en las mismas condiciones que lo recibió., además de esto, demandamos subsidiariamente bajo relación de dependencia de la acción principal, lo siguiente.
Como pretensión subsidiaria a la acción de desalojo descrita arriba, demandamos a la inquilina para que cumpla con los pagos de los cánones de alquileres vencidos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, para un total de 16 meses de alquileres a razón de 2.500,00 Bs, cada uno lo cual suma 40.000,00 Bs, de alquileres…”

ESCRITO DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Que en fecha 12 de diciembre de 2018, el abogado Gualberto Antonio Mora López, en su carácter de defensor judicial de la ciudadana Melida Estela Toro Rojas, en su escrito de contestación a la demanda niega, rechaza y contradice lo siguiente:
Que cada una de sus partes la demanda incoada contra su defendida la ciudadana Melida Estela Toro Rojas, en su carácter de presidente de la sociedad de comercio Full Eventos los Llanos, C.A., por cuanto el contrato de arrendamiento no cumple con los establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, promulgada en fecha 23 de Mayo de 2014.
Que adeude la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) ni de cualquier otro monto referido al vencimiento de los cánones de cualquier, por cuanto, reitero el mencionado contrato de arrendamiento no cumple con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, promulgada en fecha 23 de Mayo de 2014.

VII
DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
Al libelo acompañó:
Marcado “A”: Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Flora Sereno De Grimaldo y por la otra la sociedad mercantil FULL EVENTOS LOS LLANOS, C.A., inscrito ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, de fecha 02 de junio de 2010 (folios 06 al 12).
Marcado “B”: Original de telegrama y recibo de consignación de IPOSTEL, dirigido a la ciudadana Melida Estela Toro Rojas (folios 13 y 14).
Marcado “C”: Original de recibo de telegrama N° POEQA3891, de fecha 27 de julio de 2016, dirigida a la ciudadana Flora Sereno De Grimaldo (folio 15).
Marcado “D”: original de acta de fecha 13 de julio de 2016, por la ciudadana Melida Toro, mediante el cual la arrendataria declara que la arrendadora le participo su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio (folio 16).

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

En fecha 17 de enero de 2019, promovió el merito favorable que se desprende de los autos a favor de su defendida, y en especial, el sedicente contrato de arrendamiento que la parte actora pretende hacer valer, por cuanto dicho contrato de arrendamiento viola el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, promulgada en fecha 23 de mayo de 2014, y en consecuencia dicho sedicente contrato no cumple con lo establecido en dicho decreto.

DEL AUTO APELADO:

La sentencia apelada, dictada en fecha 11 de abril de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó decisión en la que señaló:
“…Establecido lo anterior, para quien aquí decide, es importante señalar que esta falta por parte de la arrendador de adecuar el contrato en un lapso no mayor de seis (6) meses a lo establecido en el mencionado Decreto Ley, se traduce en una causal de inadmisibilidad, por no estar satisfechos lo presupuesto materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable ya que no se encuentra uno de los presupuestos de la pretensión, como lo es, el cumplimiento de ciertos requisitos previos a la demanda para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia tal como es la adecuación de los contratos de arrendamientos a los parámetros establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y entre estos, la obligación para el arrendador de realizar un nuevo contrato de arrendamiento que a la vez constituye un derecho para el arrendatario. En consecuencia es forzoso para esta juzgadora declarar INADMISIBLE la presente demanda, declarándose nulo y sin efecto el acto de admisión y todos los actos subsiguientes. Y así se decide…”

V
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Conforme se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha hecho, debemos señalar que la presente causa, llega al conocimiento de este juzgador en virtud de la apelación que intentó la parte demandante, ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, asistida por los abogados en ejercicio Brunilde Gauna Laplaceliere y José Daniel Mijoba, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de abril de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declaró inadmisible la demanda que por desalojo de inmueble de local comercial, incoara la ciudadana Flora Sereno de Grimaldo, contra la Sociedad de Comercio Full Evento Los Llanos C.A.
De tal manera que antes de entrar a analizar si la decisión apelada esta ajustada a derecho, señalamos que, la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De Conformidad con las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión apelada se trata de una decisión que dictada en la oportunidad de dictar sentencia definitiva, declaro la inadmisibilidad de la pretensión incoada, este juzgador por efecto del recurso de apelación, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el juez de primera instancia.
Así las cosas, se desprende tanto del contenido del contrato acompañado al libelo, como del escrito de reforma del libelo, que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado en la calle 6 con la avenida 27, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa, cuyo contrato de arrendamiento, fue firmado como arrendadora, en su propio nombre, por quien intenta la presente acción; y como arrendataria, la demandada de autos, la empresa Sociedad de Comercio Full Evento Los Llanos C.A, por intermedio de su representante legal, la ciudadana Melida Estela Toro Rojas.
En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 16 de octubre de 2017, por lo que el procedimiento empleado es el señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Continuando con el análisis de dicha demanda, debemos destacar que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendataria y con fundamento en lo establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme se desprende de la demanda inicial y posteriormente de su reforma, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamientos que mas adelante se señalan. En este caso la demandante plantea que la arrendataria esta incursa en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde 01/06/2010 hasta 01/06/2011, cuyo canon de arrendamiento mensual esta fijado en la suma de dos mil quinientos bolívares 2.500,00 Bs, adeudando por este concepto la cantidad de 40.000,00Bs.
Además de demandar el desalojo de dicho inmueble, pide que la demandada sea condenada a pagar la cantidad que adeuda por los cánones insolutos, todo a titulo de pretensión subsidiaria.
En cuanto a la defensa de la demandada, la misma esta a cargo de un defensor judicial, quien al contestar la demanda, luego de expresar como punto previo que, no encontró a la representante de la demanda a pesar de haberla buscado, esgrimió como defensa de fondo su total rechazo a la pretensión incoada, negando que su representada adeuda los cánones señalados por la demandante, toda vez que el contrato que rige las relación arrendaticia no cumple con lo establecido con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De tal manera que en base a este alegato la juzgadora de la causa, al dictar sentencia, dispuso la inadmisibilidad de la pretensión toda vez que es obligatorio para todos aquellas relaciones arrendaticias vigente para la fecha en que fue promulgada la Ley que rige las relaciones arrendaticias de locales comerciales, haberlos adecuados a las disposiciones de esta ley, en un plazo de seis (6) meses, contados desde su promulgación, y en este caso no ha ocurrido, y menos aún cuando no se ha aperturado la cuenta bancaria exigida por la ley, para que el arrendatario cumpla con el pago de los cánones respectivos.
En este caso, destacamos que según se desprende del escrito de informes presentados ante esta instancia por la parte demandante, aquí apelante, las razones de su disconformidad consisten en que al no señalar el defensor en que consistió la violación a su derecho, ni cual es la parte del contrato que debió adecuarse, no debió la juez, declarar de oficio, la inadmisibilidad de la acción.
Que en este caso, no existe una prohibición expresa de la ley para declarar la inadmisibilidad de la acción, como tampoco se exige que se agote esta adecuación del contrato para ejercer la acción mero declarativa, que contrariamente la acción si esta prevista en la ley, conforme se desprende de lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente para apoyar su s argumentos, cito un extracto de la sentencia No. 111, dictada por la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo, en fecha 09 de febrero del 2018, en la que declaro No ha lugar, un recurso de revisión, que se intento contra una sentencia que declaro con lugar una acción de desalojo de un local comercial, regido por un contrato de arrendamiento verbal.
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación que constituyen el ínterin procesal, debe este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en esta causa en fecha 11 de abril de 2019, que declaró inadmisible la demanda destinado a la actividad comercial, por no adecuarse el contrato de arrendamiento a las estipulaciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, está o no ajustada a derecho, estableciendo para ello los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, todo en base a lo alegado por las partes.
Precisado lo anterior, y a los fines de resolver el presente recurso, es necesario expresar que en el mes de mes de mayo del 2014, fue promulgado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual en su artículo 1, como Ley especial, establece las condiciones para regular y controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, es decir, dicha ley estableció nuevas condiciones para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, siendo que los derechos establecidos en ella, a favor de los arrendatarios son de carácter irrenunciables, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se consideran nulos, todo en atención a lo que establece el articulo 3 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.
De allí precisamos que es una Ley, de orden público, de tipo social, creada con la misión de beneficiar y proteger a los arrendatarios, por tanto, con relación a ellos son irrenunciables los derechos consagrados en ella.
En este orden de ideas, destacado como ha sido que la mentada ley es de orden publico, se hace obligatorio destacar, lo que sobre la noción de orden público ha establecido nuestro Máximo Tribunal.
Así destacamos que, nuestra Sala de Casación Civil, en decisión N° 192 del 31 de mayo de 2010, expresó:
”En torno a la noción del concepto indeterminado del orden público, esta Sala de Casación Civil en fallo N° 13 del 23 de febrero de 2001, dispuso lo siguiente: “...el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando no está o no en el caso de infracción de una norma de orden público...”.
“A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento...”. (GF Nº 119. VI, 3ª etapa, pág 902 y S Sent. 24-02-83).
Asimismo y en lo que a doctrina autoral, María Petzold en su trabajo titulado “Algunas Consideraciones sobre la Noción de Orden Público” publicado en “Estudios de filosofía del derecho y de filosofía social libro homenaje a José Manuel Delgado Ocando. Volumen II. Tribunal Supremo de Justicia, Colección Libros Homenaje Nº 4”, adujo, en torno al concepto jurídico indeterminado objeto de reflexión, lo que a continuación se trascribe:
“…el orden público está constituido por un conjunto de principios y condiciones de naturaleza jurídica que rigen y son estimados como fundamentales por determinada sociedad estatal, por intermedio de sus órganos judiciales, y que, por ende, tienen un carácter inderogable, es decir, que no deben ser pretermitidos o infringidos por los particulares o funcionarios públicos, ni aún so pretexto de la aplicación de normas jurídicas extranjeras…”.
En relación a la posición asumida por la Sala Constitucional en torno a las normas que deben estar protegidas bajo el manto del concepto del orden público, en sentencia N° 2461 del 18 de diciembre de 2006, caso Rigoberto Luis Zabala González, exp. 06-1315, concluyó que:
“…las normas de orden público son aquellas en las que están interesadas de una manera muy inmediata y directa, la paz y la seguridad social, las buenas costumbres, lo elemental o esencial de la justicia y la moral. Dicho en otras palabras, las normas fundamentales y básicas que forman el núcleo sobre el que está estructurada la organización social…”.
Preciso resulta advertirle al recurrente en casación que, tal como se desprende tanto de la jurisprudencia como de la doctrina autoral trascrita, no les es dable ni al juez ni a las partes con su consentimiento –expreso o tácito- subvertir las reglas que por su contenido están revestidas de eminente orden público”. (Resaltado propio) (Expediente Nº AA20-C-2009-000432).
Y con relacion a este tema, La Sala Constitucional en sentencia de fecha 9 de marzo de 2000, exp. Nº 00- 0126)...”. conceptualizó, en materia de Amparo Constitucional, el comportamiento que debe asumir el juez cumpliendo con la función tuitiva del orden público, y de esta manera decidió:
“…Sin embargo, no escapa a esta Sala, como ya le ocurrió a la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia y que plasmó en fallo del 24 de abril de 1998 al cual luego se hace referencia, que el conocimiento de unos hechos que no fueron alegados como supuestos de hecho de las normas constitucionales denunciadas como infringidas, pueden y deben producir otras situaciones a ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, ya que a pesar de ser ajenas a la pretensión de amparo, siempre que sean cuestiones de orden público, sobre las cuales el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones, si constata que las mismas no lesionan derecho de las partes o de terceros. Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’
Así las cosas, continuando con nuestra misión de juzgar, debemos agregar que de conformidad con nuestra Carta Magna, el Juez como director del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces estamos obligados en procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento, siendo que el proceso, constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia. Esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado. (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), de manera que, el juez está dotado de grandes poderes de dirección por cuanto la labor que desarrolla, no sólo es para resolver un conflicto entre dos partes, sino a la final como un acto por el cual se imparte justicia, lo que se traduce como una garantía de la paz social que debe imperar en todo tiempo en el Estado venezolano.
Es así que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2278/2001 de fecha 16-11-2001, caso Jairo Cipriano Rodríguez Moreno, estableció lo siguiente:

”…En su condición de director del proceso, el juez interviene de forma protagónica en la realización de este instrumento fundamental para la realización de la justicia, para la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social... El proceso no es un fin en sí mismo, lo que parece no es entendido por los procedimentalistas, y el hecho de que tenga un carácter instrumental en relación con la justicia, le imprime a la actuación del juez, el carácter de garante permanente del sistema de valores constitucionales y en especial, de la justicia como valor superior (artículo 2 de la Constitución). ...”
No hay dudas entonces De forma tal que todo juez está en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución, lo cual debe hacer en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en la Constitución y la ley. No solo la Constitución, sino la ley adjetiva y destacadamente en nuestro ordenamiento, el Código de Procedimiento Civil y el Código Orgánico Procesal Penal, confieren al juez ordinario poderes de actuación verdaderamente funcionales, que son indispensables para administrar justicia de forma idónea y eficaz.
Ahora bien, la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia ha determinado que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante. Así fue sentado en su sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional, en la cual estableció lo siguiente:
…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… (Resaltado añadido).

En atención a los criterios expresados, es obligatorio para quien juzga, teniendo presente el carácter social y de orden público de la ley que regula y controla las relaciones arrendaticias sobre locales comerciales, y verificado como ha sido que en este caso, la relación arrendaticia que une a las partes aquí contendientes deviene desde el año 2010, relación contractual que no fue adecuada conforme lo ordena el Decreto Ley que regula las relaciones arrendaticias de locales comerciales, sin que además conste la apertura de la cuenta bancaria exigida por la ley para que el arrendatario cumpla con su principal obligación, en este caso el pago, cual nos conduce de oficio, cumpliendo con la función tuitiva del orden público, establecer que en la presente relación contractual arrendaticia, fueron vulneradas normas contenidas en dicha ley, que le vulneran los derechos consagrados a favor de la arrendataria, situación .
Así tenemos que, conforme lo dispone la Disposición Transitoria Primera de la Ley, las partes disponen de seis (6) meses contados desde la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para adecuar las relaciones arrendaticias a las regulaciones de la nueva ley, pues la misma señala de manera imperativa “que todos los contratos vigentes a la fecha, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) a lo establecido en este Decreto Ley”, lo cual no sucedió en este caso, pues conforme se desprende de autos, la presente acción tiene su sustento en el contrato de arrendamiento suscrito por la Notaría Pública Primera de Acarigua, el 02 de junio de 2010, inserto en el tomo de autenticaciones N° 82, bajo el N° 44, la arrendadora Flora Sereno de Grimaldo, dio en arrendamiento por tiempo determinado de 1 año, a la inquilina “Full Eventos Los Llanos, C.A, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 1, Planta Baja del edificio “Murachi”, situado en la calle 6 con la avenida 27, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa.
Establecido como ha sido que, en este caso, no fue adecuado el contrato que rige la relación arrendaticia entre los aquí contendientes, conforme lo ordena la Disposición Transitoria Primera de la Ley, nos lleva a pronunciarnos, en este caso, lo que a criterio de quien aquí juzga, sobre la consecuencia que genera el hecho de que el arrendador no haya aperturado la cuenta bancaria para que el arrendatario realice los pagos de los cánones de arrendamientos, conforme lo ordena el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, teniendo presente que la presente acción de desalojo se apoya en el hecho de que la arrendataria no cumplió con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, para un total de 16 meses de alquileres a razón de 2.500,00 Bs, cada uno lo cual suma 40.000,00 Bs, de alquileres.
En esta línea, encontramos que el referido texto legal regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, indicando en su artículo 27 lo siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuad.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Como se observa, encontramos en esta norma, un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, como es que, el arrendador está obligado a aperturar una cuenta bancaria, para que el arrendatario efectúe el pago en ella, lo que se convierte en un derecho para éste, justamente para evitar que los arrendadores se rehúsen a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo que a su vez nos lleva a establecer que, si dicha cuenta no está aperturada, mal se le puede imputar a un arrendatario el incumplimiento de pago de los cánones respectivos. ASI SE DECIDE.
Al respecto, en este caso, se puede observar que los cánones demandados como insolutos y que constituyen el fundamento de hecho de la presente acción de desalojo, están comprendidos desde los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, por lo tanto, es inequívoco establecer que, para la fecha en que el arrendatario debió efectuar el pago de cada uno de esos meses, ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, así como recluida el lapso de seis (6) meses concedidos para la adecuación de los contratos a la ley, lo que nos lleva a establecer que para dichas fechas, el arrendador debía haber cumplido con su obligación de aperturar dicha cuenta bancaria, a la que tiene derecho el arrendatario para realizar los pagos correspondientes a los cánones de arrendamientos conforme lo dispone el artículo 27 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que al no estar aperturada la misma, mal se le puede imputar el incumplimiento de pago de dichos cánones. ASI SE DECIDE.
Siendo entonces, una obligación para el arrendador, y a la vez, un derecho para el arrendatario, la apertura de la cuenta bancaria, para realizar los pagos de los cánones de arrendamientos pactados en el contrato de arrendamiento, mal se puede exigir el pago de las mensualidades vencidas si no ha cumplido con dicha obligación. ASI SE DECIDE.
Esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo es, el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. ASI SE DECIDE.
De allí que no hay dudas entonces para quien aquí juzga, que al no estar adecuado la relación contractual arrendaticia en los términos expuestos, la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen, por lo tanto, este incumplimiento hacen inexistente e invalido el proceso, es decir, contrariamente a lió señalado por el demandante en su escrito de informes, si esta presente una causal para declararla inadmisible. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, a criterio de quien aquí juzga, la juzgadora a quo, no incurrió en ningún exceso al declarar de oficio la inadmisibilidad de la presente acción, pues con ello, activo la tuición del orden público. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a la sentencia de nuestra Sala constitucional, citada por el demandante en su escrito de informes, la misma se apoyo en un recurso de revisión que fue declarado NO HA LUGAR, toda vez que los hechos en que se fundamento el recurso, debió haber sido alegado en la contestación y no lo hizo, hecho este que no coincide con el presente caso, pues expresamente el defensor judicial de la demandada, lo argumento; y por otro lado, el juicio que dio origen a dicho recurso de revisión, tuvo su origen en la validez de un contrato verbal de arrendamiento, el cual tampoco es el caso de autos. ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, del que se desprende que: el contrato de arrendamiento que rige las relación arrendaticias entre los aquí contendientes, no fue adecuada a las disposiciones contenidos en el Decreto Ley que regula los arrendamientos de inmuebles para uso comercial; y entre ellos, el que no se aperturó la cuenta bancaria a la que tiene derecho la arrendataria para pagar los respectivos cánones de arrendamientos, sin lo cual no debe exigir el pago; este juzgador se ve forzado a declarar que la presente acción de desalojo no debe prosperar, siendo que la misma debe ser declarada inadmisible. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, la apelación formulada en fecha 12 de abril de 2019, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 11 de abril de 2019, debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVA

En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 12 de abril de 2019, por la abogada José Daniel Mijoba, en su condición de apoderado de la parte demandante, contra la decisión dictada en fecha 11 de abril de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2019, por el por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
TERCERO: INADMISIBLE la acción de desalojo interpuesta en fecha 16 de octubre de 2017, por el por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
CUARTO: Se condena en las costas del proceso a la parte demandante.
QUINTO: No hay condenatoria del recurso de apelación por haber sido declarada con lugar.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año dos mil diecinueve (2019); Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria Acc,
La Secretaria.,

Abg. Aurimar Martínez.
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 9:30 de la mañana. Conste:
(Scria.)

HPB/M.P