TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIALDEL ESTADO PORTUGUESA. ACARIGUA.

EXPEDIENTE: C-2022-001693 CUADERNO SEPARADO DE MEDIDAS.
DEMANDANTE: PIA ZORZETTO DE MOGNO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-173.256, en su condición de arrendadora.

APODERADO JUDICIAL: LUIS GERARDO PINEDA TORRES, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 110.678.

DEMANDADO: ROMULO JOSE ALDAZORO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.858.765, en su condición de arrendatario.

MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO).

MATERIA: CIVIL.

I
RELACIÓN DE LOS HECHOS
Surge la presente incidencia cautelar, en razón de la solicitud contenida en el escrito libelar admitido por este Tribunal en fecha 14/06/2022, por motivo de DEMANDA DE DESALOJO, presentada por el abogado en ejercicio LUIS GERARDO PINEDA TORRES, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 110.678, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana PIA ZORZETTO DE MOGNO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-173.256, en su condición de arrendadora, contra el ciudadano ROMULO JOSE ALDAZORO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.858.765, en su condición de arrendatario, mediante la cual peticiona se decrete una medida cautelar de secuestro sobre el inmueble ubicado en la avenida 5, calles 5 y 6, sector centro, de Villa Bruzual, Turen, estado Portuguesa, y sea designada como depositaria para conservarlo mientras dura el juicio, y dada la apertura el Cuaderno Separado de Medidas, se pasa a emitir pronunciamiento expreso, positivo y preciso.
El Tribunal, a fin de pronunciarse en cuanto a la procedencia de la medida cautelar de secuestro solicitada en la presente causa, destaca de dicha solicitud, lo siguiente:
“…Prima facie, visto que la jurisprudencia tanto de la Sala Constitucional como de la Sala de Casación Civil, recientemente dejó establecido hasta tanto no cese la pandemia del COVID-19, el criterio del agotamiento obligatorio del procedimiento administrativo previo en materia de arrendamiento comercial previsto en el artículo 41.l) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante la SUNDDE, es exigible en la actualidad, para la interposición de la demanda de desalojo, es lo cierto, en este caso, el agotamiento del procedimiento administrativo que hemos efectuado, tiene una finalidad bifronte, no solo persigue cumplir con el requisito impuesto por la jurisprudencia previo a la demanda de desalojo, también persigue, cumplir con el requisito para acceder a la medida cautelar nominada, objeto de este acápite.
Por eso, cumplido como fue por esta representación, aquel requisito sine qua non, no solo de admisibilidad de la acción, sino también para la procedencia de la medida cautelar de secuestro, es por lo que, conforme al artículo 599.7° del Código de Procedimiento Civil, pedimos a este honorable Tribunal, nos urge, se sirva decretar medida cautelar nominada de secuestro del inmueble mientras dure el juicio para conservarlo, que como arrendatario posee el demandado, cual es, el ubicado en la avenida 5, con calle 5, sector Centro I, de Villa Bruzual, Turen, estado Portuguesa, y se designe como depositario a mi representada, esto conforme al último aparte eiusdem.
En este sentido, las dos (02) normas adjetivas a considerar, una en sentido positivo –por la orden que emite el legislador al Juez del decreto del secuestro- y otra en sentido negativo –por la prohibición del legislador al Juez del decreto del secuestro sujeto al previo cumplimiento de una condición consistente en el agotamiento de la vía administrativa-, necesarias de interpretar armónicamente para el decreto de la cautelar peticionada en este acápite –medida de secuestro- son: el artículo 599.7° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41.l) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el establecimiento del alcance de dichas dos (02) normas adjetivas, tanto la reciente doctrina vinculante de la Sala Constitucional, como de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil han puesto énfasis en la constancia del agotamiento previo de la vía administrativa ante la SUNDDE, antes de pasar al análisis de los demás requisitos en el decreto de la cautelar, y esa, en este caso, yace agotada como dijimos, sin dejar de lado el fundamento básico de la particular medida de secuestro, la protección del derecho de propiedad como también lo dejó establecido la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil.
En el presente asunto, revisando los supuestos de la procedencia de la medida cautelar nominada de secuestro requerida para este asunto, tenemos: el olor a buen derecho (fumus bonis iuris), se encuentra en la propiedad -ex artículo 115 Constitucional- que ostenta mi representada sobre el inmueble objeto de esta acción de desalojo, toda vez que dentro de las documentales consignadas en la inspección judicial extra litem, se encuentra incardinada dicha documental de propiedad sobre el inmueble objeto de desalojo, a los folios 15 al 17, por ser mi representada la única sobreviviente de su difunto esposo REMO MOGNO MANNI (quien fuera italiano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° E-172.594, fallecido el día 07/10/2020, en la ciudad de Villa Bruzual, municipio Turén, estado Portuguesa, según consta en Acta de Defunción N° 106, de fecha 08/10/2020, del Registro Civil de la Parroquia Villa Bruzual, municipio Turén, estado Portuguesa, y su premuerta hija MARY CARMEN MOGNO ZORZETTO (quien fuera venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.541.210, fallecida el día 13/10/2020, en la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren, estado Lara, según consta en Acta de Defunción N° 4933, de fecha 13/10/2020, del Registro Civil de la Parroquia Catedral, municipio Iribarren, estado Lara).
El requisito del periculum in mora bien se puede observar de los hechos aprehendidos con la inspección judicial extra litem, no solo porque el demandado nunca pagó canon de arrendamiento alguno a mi representada –lo que nos ubica en uno de los supuestos de procedencia del artículo 599.7° del Código de Procedimiento Civil- suficientemente explicitado supra porque la insolvencia del demandado es un hecho negativo cuya carga de la prueba es de aquél. Ahora bien, el “deterioro de la cosa arrendada” porque no hizo el demandado los acomodos, reparaciones locativas y notificaciones de daños a mi representada, a que se contrae el contrato de arrendamiento verbal como se evidencia del artículo 1.595 y 1.596 del Código Civil, y como se evidencia en las fotografías acompañadas con la inspección extra litem, vale decir, sanitarios ineficientes, inmueble sin luz, paredes y pisos agrietados, sin pintar, desechos sólidos en el inmueble, entre otros, a lo que se suma el “cambio de uso” arbitrario del demandado, dizque para vivir allí en uso familiar como se evidencia de la manifestación ante la SUNDDE-Acarigua acompañada con este libelo, y las “reformas no autorizadas” hechas en el inmueble, cual es, el levantamiento de pared e hileras de bloques.
Son el análisis palmario probabilístico del cumplimiento de todos estos requisitos, los que hacen motivadamente que proceda dicha medida cautelar nominada de secuestro en contra del demandado, habida cuenta que un inquilino así en esos términos, dañino del inmueble del cual se supone debe conservar y cuidar la cosa, cuando termine el juicio ya tendrá el inmueble en ruinas sin que se pueda hacer nada, ya que sabiendo que no puede modificar el uso del inmueble, ni la estructura constructiva sin la previa autorización expresa y por escrito de mi representada, aun así lo hizo, más es moroso al paroxismo, por su abierto descaro en seguir beneficiándose gratuitamente del inmueble, en detrimento de mi representada, y eso, por la gravedad de las cosas, lamentablemente no debe ser soportado por ningún arrendador requirente de tutela judicial efectiva ex artículo 26 Constitucional. Juramos la urgencia. (…)” Negritas, cursivas y subrayado de la demandante.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR.

Luego de revisada la petición de la medida cautelar de secuestro de la demandante, antes transcrita, precisamos lo siguiente: por regla general, las medidas cautelares, deben ser sometidas a la potestad del Juzgador, por lo que, entre sus funciones, se debe revisar en el campo del Derecho Procesal, que estén presentes todos los requisitos exigidos en la legislación adjetiva para determinar su procedencia conforme a los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, la apreciación de su necesidad cautelar. En atención a ello, estima quien Juzga, que el alcance de la potestad cautelar de que está investido el juez o jueza, le faculta para su examen, decreto o procedencia, negativa, revocatoria, ampliación, suspensión y reforma.
Siendo este poder cautelar general, uno de los contenidos fundamentales del derecho a la tutela judicial efectiva, reconocida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, considera quien aquí decide, que este tipo de petición cautelar en todo Estado de Derecho, son deberes ineludibles por los operadores de justicia, tal como lo establece el contenido jurisprudencial de la sentencia de la Sala Constitucional del TSJ en fecha 07 de agosto del 2007, expediente 05-1370, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera, en la cual se establece:
“…Las Medidas cautelares son comprendidas sin lugar a dudas como herramientas destinadas a hacer valer el postulado constitucional reconocido en el artículo 257 de la Carta Magna, según el cual el proceso es un instrumento fundamental para la realización de la justicia. (Omisis). Por ello la Sala en no pocas oportunidades ha dejado perfectamente claro que la tutela en sede cautelar no es potestativa del Juez, sino que, por el contrario, constituye su deber ineludible procurarla. …”

Sin embargo, este Juzgado, en lo que respecta, a lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, que establece, los requisitos requeridos para el decreto de cualesquiera de las medidas cautelares nominadas en nuestro ordenamiento jurídico, los cuales, resultan aplicables al presente asunto, habida cuenta que lo pedido es el secuestro del inmueble sobre el inmueble ubicado en la avenida 5, calles 5 y 6, sector centro, de Villa Bruzual, Turen, estado Portuguesa, mientras dura el juicio de desalojo, manteniéndose a la demandante en calidad de depositaria, hasta tanto no termine el juicio.
Dada la particularidad de esta medida nominada en todo juicio contencioso, por cuanto los supuestos presuntivos del secuestro, están taxativamente determinados en la ley, su procedencia responde al poder cautelar del Juez ante la activación inicial de la ubicación en el supuesto taxativo del secuestro, dado los hechos y las pruebas que se acompañen a la solicitud, por eso, el legislador exige comprobar en forma probabilística los elementos básicos requeridos para dictar toda medida cautelar nominada, haciéndose necesario que todo ello resulte de los aportes de la parte demandante, quien debe señalar argumentalmente y acreditar inicialmente las pruebas demostrativas del fumus bonis iuris, y el periculum in mora, no así del periculum in damni porque no se trata de una medida cautelar innominada a las que se contrae el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
El legislador establece en cuanto al contenido normativo de los artículos 585 y 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, los requisitos legales a tener en cuenta por todo operador de justicia en etapa cautelar, cuando de la medida de secuestro se trata:
“Artículo 585. Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

Artículo 599. Se decretará el secuestro:
(…) 7° De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el contrato.”

Posteriormente, entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (G.O. N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014), se dispuso expresamente una prohibición de secuestro que se desdobla en una exigencia adicional a todos los demandantes en los juicios donde sea solicitada la medida cautelar de secuestro en contra de un arrendatario, esto es, la constancia del agotamiento de la instancia administrativa:
“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…) l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente, …”

A este respecto, partiendo de los referidos requisitos legales en las normas antes transcritas, la Sala Constitucional, ha sostenido en la interpretación vinculante sobre tales requisitos legales para la procedencia de la medida de secuestro, particularmente en los juicios de desalojo:
“(…) Es por ello, que resulta pertinente señalar que el secuestro del inmueble arrendado es una medida preventiva cuyos supuestos generales de procedencia son: (i) que el demandado haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento; (ii) el deterioro de la cosa arrendada; (iii) haber dejado de hacer el arrendatario las mejoras a que esté obligado por el contrato, conforme a lo previsto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y (iv) que se haya agotado la vía administrativa, en atención a lo previsto en el artículo 41, literal l del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. …” Sentencia N° 422, de la Sala Constitucional, del 22 de junio de 2018, expediente N° 17-997. Caso: Pablo José Suárez García.

Más recientemente, la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, ha sostenido la procedencia de la medida de secuestro en los juicios de desalojo donde se discuta la terminación del contrato de arrendamiento bajo el contexto normativo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“(…) Ciertamente, esta Sala reitera el criterio jurisprudencial sostenido en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: “Hola Modas”), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: “Juan Martín Alegría”), que estableció que “(…) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”, razón por la cual, en la presente causa el propietario-arrendador, podía solicitar el desalojo del inmueble arrendado en los términos en que fue interpuesta la demanda que dio lugar a la sentencia objeto de revisión, respecto al cual no se advierte violación constitucional alguna o desconocido de su jurisprudencia vinculante.
Además, queda evidenciado que mientras transcurría la prórroga de ley de un (1) año, la sociedad mercantil arrendataria fue notificada -no impugnado por el arrendatario- que al finalizar la mencionada prórroga el acuerdo locativo no continuaría y en consecuencia debía hacer entrega del local comercial arrendado, sin embargo, por el contrario decidió seguir realizando los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2018, y continuar en la posesión del inmueble, a pesar de la oposición del propietario, por lo que, al no darse cumplimiento a la exigencia de anuencia del propietario-arrendador de permitir al inquilino continuar en la posesión del bien arrendado, observa claramente esta Sala que no se configuró la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción alegada por la representación judicial de la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A. (…)” Sentencia N° 272, de la Sala Constitucional, del 07 de julio de 2022, expediente N° 19-529. Caso: Aluvidrios Alessi, C.A.

El mismo día del pronunciamiento del anterior fallo parcialmente transcrito, la Sala Constitucional, en forma vinculante volvió a sostener sin duda alguna, la procedencia de la medida de secuestro en los juicios de desalojo donde se discuta la terminación del contrato de arrendamiento bajo el contexto normativo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“(…) En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulad en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al considerar que había “verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia”, ya que la arrendadora “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término…”.
En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el referido error de percepción en que incurrió el Juez de Alzada al interpretar el contrato de arrendamiento conllevó a que éste decidiera: i) que el contrato determinado firmado entre las partes pasó a ser un contrato indeterminado por finalizar la prorroga y ii) que la arrendataria incurrió en una “ tácita reconducción de la relación contractual”, ya que “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble…”, con lo cual prorrogó indebidamente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y estableció un lapso o termino para que la arrendataria ejerciera su acción ante los Tribunales correspondientes, violando la tutela judicial efectiva. (…)” Sentencia N° 290, de la Sala Constitucional, del 07 de julio de 2022, expediente N° 17-919. Caso: Miraflor Guerra de Cazorla.

Este Tribunal, con fundamento en las doctrinas jurisprudenciales parcialmente transcritas, las cuales se acatan y se comparten, dada la teleología para la procedencia de toda medida cautelar nominada en los juicios contenciosos, lo que persigue es evitar lesiones o daños que una de las partes pueda infligir en el derecho de la otra durante el transcurso del juicio, mediante el aseguramiento desde el inicio del juicio, quedando conservado el inmueble ora en manos del demandante quien fungirá de depositario, ora en manos de un tercero depositario, para garantizar la eficacia y efectividad de la sentencia definitiva como la misma función jurisdiccional del Poder Judicial, y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en aras de una justa motivación constitucional en toda sentencia, de inexorable necesidad en las cautelares, se deben examinar en rigor los referidos requisitos de toda medida cautelar en el procedimiento especial oral, pese a haberse incoado por la demandante, un juicio de desalojo por las causales previstas en el artículo 40, literales a), c) y d) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; siendo menester dejar establecido la posibilidad de todo accionante en requerir medidas cautelares en el marco de algún proceso judicial seguido, y es labor judicial la valoración in limine de las documentales adjuntas al libelo para una adecuada motivación de la cautelar.
Por consiguiente, un tipo de medida cautelar nominada de tipo de secuestro automático sobre un inmueble arrendado, suele verse con mucha frecuencia en los arrendamientos que se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios artículo 39 porque dicho instrumento sí establece tal decreto automático ante el vencimiento del contrato y la prórroga legal para ese tipo de inmuebles que se rigen por dicha Ley, por lo que al ser un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado suscrito en fecha 07 de enero de 2006, a la vera de la notificación por vía judicial que se le hiciera al demandado según se evidencia, materializada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente N° S-484-2021, contrastada con los motivos de secuestros previstos en el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, no aparece como tal, no pudiendo decretarse como cautelar la medida de secuestro alguno por no estar siquiera frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Los mismos argumentos mutatis mutandis podríamos sostener sobre el cambio de uso delatado por la parte actora (artículo 40. Literal d) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
En el presente caso, no resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de la misma manifestación de la parte actora, el contrato de arrendamiento privado fue verbal sobre un inmueble dado en arrendamiento al demandado, por su difunto esposo (REMO MOGNO MANNI), para el destino comercial del funcionamiento de un Taller de Latonería y Pintura.
Dicho esto, el contrato de arrendamiento privado verbal de fecha 07 de enero de 2006, yace sobre un inmueble que le pertenece en propiedad por herencia de su difunto esposo, a la arrendadora demandante, siendo un inmueble para el destino comercial del funcionamiento de un Taller de Latonería y Pintura, como se evidencia del particular cuarto de la inspección judicial extra litem materializada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente N° S-484-2021, lo cual nos pone frente a la aplicación del artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por el desempeño de la actividad comercial pactada por ambas partes sobre el inmueble, y en este sentido, por cuanto la parte actora pidió la cautelar del secuestro distinto al previsto en el artículo 39 eiusdem por los motivos previstos en el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, alegando palabras más palabras menos, su derecho a la propiedad conforme al artículo 115 de la Carta Magna, la falta de pago de veintisiete (27) pensiones arrendaticias vencidas desde el 31 de marzo de 2020 hasta el 08 de junio de 2022, a razón de Bs.05,00, cada una, más alegó deterioros en el inmueble causados por el demandado a que se comprometió a sanear en reparaciones menores sin que se le hubiera notificado los daños conforme al artículo 1.595 y 1.596 del Código Civil, más cambio de uso, y terminación del contrato, y por último el agotamiento de la vía administrativa ante la SUNDDE con sede en esta ciudad de Acarigua, por tanto, conviene realizar in limine litis el examen de los documentos adjuntados por la demandante con su libelo, en aras de verificar o no dichos supuestos de procedencia.
Así las cosas, habiendo establecido la relación contractual que unía a las partes del contrato de arrendamiento privado de donde emana la condición de arrendadora de la demandante por sustitución de su difunto esposo y su hija (MARY CARMEN MOGNO ZORZETTO) conforme al artículo 1.603 del Código Civil, más el documento de propiedad del inmueble de su difunto esposo, acompañado con la demanda de desalojo, inserto en la inspección judicial extra litem, reconocido dicho contrato de arrendamiento durante el acto de inspección por el mismo demandado, cuando al particular segundo el Tribunal dejó constancia de su calidad de arrendatario en el inmueble, adminiculado con la manifestación del demandado ante la oficina de la SUNDDE-Acarigua, donde en escrito acompañado en fecha 12 de abril de 2022, por la demandante con la letra “D”, éste mismo dijo que le fue arrendado el inmueble; de allí que emana el olor a buen derecho de la demandante en la pretensión de desalojo, porque estamos en presencia de una pretensión que no es contraria a derecho, siendo el inmueble de su propiedad, gozando de su condición de arrendadora y el demandado es el arrendatario, y ASÍ SE ESTABLECE.
También, examinando el escrito libelar, en el acápite V, la solicitante para poner en evidencia el peligro en la demora de la cautelar, además de manifestar la falta de pagó de los cánones de arrendamiento desde el 31 de marzo de 2020 hasta el 08 de junio de 2022, más durante la inspección judicial extra litem, al ser requeridos dichos cánones por la representación de la parte actora, el demandado por intermedio de abogado asistente (JULIO DE LA CRUZ URE), sobre el estado de solvencia de los cánones, impuestos municipales y otros, al particular décimo primero de la referida inspección, este Tribunal verifica que el demandado nada dijo al respecto sobre su solvencia, sabiendo que estaba ante la exigencia formal por intermedio de una autoridad judicial, sobre la obligación de pago suscrita en un contrato de arrendamiento verbal de cánones mensuales vencidos, habiéndose vencido en fecha 07 de octubre de 2021, el Decreto N° 4577, del Ejecutivo Nacional, publicado en la Gaceta Oficial N° 42.101, de fecha 07 de abril de 2021, que suspendía los pagos de las pensiones arrendaticias, mal podía omitir el cumplimiento de su deber legal y contractual pactado en forma mensual, cuestión que pone en evidencia al menos inicialmente en cuanto a la solvencia arrendaticia que le fuera requerida al demandado interpelado, estando comprobado de nuevo, el presente el olor a buen derecho de la demandante porque a nadie en nuestro Estado de Derecho, en condiciones de inquilino debe estársele permitido disfrutar y gozar en gratuidad sin el pago periódico de la respectiva obligación principal de pagar el precio mensual de la cosa arrendada (artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil) a la que se comprometió, ello sin menoscabo de la carga probatoria del demandado de su solvencia arrendaticia en el cuaderno principal, y ASÍ SE ESTABLECE.
Por otro lado, de la misma prueba marcada con la letra “B”, contentiva de la referida inspección judicial extra litem realizada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente N° S-484-2021, la solicitante dice evidenciarse en el inmueble arrendado: sanitarios ineficientes, inmueble sin luz, paredes y pisos agrietados, sin pintar, desechos sólidos en el inmueble, entre otros.
Este Tribunal, para verificar el peligro en la demora de la cautelar de secuestro sobre el deterioro que pudiera sufrir el inmueble arrendado sí no se toma la medida, mientras transcurre el juicio de desalojo, considera necesario precisar que el artículo 1.595 del Código Civil el legislador hace presumir que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y así mismo debe devolverlo, lo cual evidencia que el demandado inquilino declaró recibir el inmueble en perfectas condiciones y se obligó a devolverlo en las mismas condiciones al terminar el contrato, también se obligó a hacer todas las reparaciones menores que requería el inmueble, salvo prueba en contrario. Ahora bien, del contenido de la inspección judicial extra litem acompañada por la parte actora, entre otros hechos, quedó establecido con la ayuda de práctico en el particular tercero la presencia de desechos sólidos de todo tipo en la parte exterior del inmueble, deteriorado el techo del garaje y el piso exterior de concreto, las paredes externas con friso deteriorado, grietas en la parte interna, estructuras del techo de madera deteriorado con la presencia de termitas, puertas y ventanas de madera deterioradas, piso agrietado, sistema eléctrico inoperante; al particular sexto, las paredes externas del local deterioro por moho, en la parte interna desprendimiento de friso por humedad y pintura muy deficiente; al particular séptimo, los pisos se encontraron deteriorados y con múltiples grietas; al particular octavo, se dejó constancia del baño totalmente inoperante y en mal estado; todo según las fotos tomadas adjuntas a la referida inspección, lo cual, constatado con la referida norma sustantiva, deja entrever los diversos deterioros en el inmueble arrendado delatados por la demandante, porque el demandado no hizo las referidas reparaciones menores en el inmueble arrendado, para el mantenimiento y entrega de la cosa al finalizar la relación arrendaticia, dejando de hacer sus deberes de conservación del local arrendado, y ASÍ SE ESTABLECE.
Por último, la parte demandante acompañó marcada con la letra “C”, la documental original contentiva del acto administrativo suscrito por ambas partes junto con la SUNDDE, oficina Acarigua, en fecha 12 de abril de 2022, dejándose constancia de no haberse llegado a acuerdo alguno, y del agotamiento de la vía administrativa, de donde se desprende presuntivamente la legalidad de dicho acto administrativo (artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos) y el cumplimiento adicional previo del requisito exigido por el legislador delegado, al artículo 41, literal l) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, constando en autos, antes del decreto de toda medida cautelar de secuestro sobre bienes inmuebles arrendados destinados al uso comercial; por lo que para este Tribunal queda demostrado el agotamiento de la instancia administrativa correspondiente por la demandante, lo que hace cesar la prohibición para la procedencia del decreto del secuestro, y ASÍ SE ESTABLECE.
En base a las consideraciones precedentes, y dada la importancia de atender la necesidad de la medida de secuestro peticionada por la parte actora, por el orden público involucrado en las relaciones arrendaticias, sin prejuzgar sobre las causales de desalojos demandadas, por ser otra cosa que debe ser ventilada en el juicio principal, quien sentencia estima que inicialmente se encuentran llenos los supuestos para la procedencia de la medida cautelar nominada de secuestro del inmueble ubicado en la avenida 5, calles 5 y 6, sector centro, de Villa Bruzual, Turen, estado Portuguesa, mientras dure el juicio de desalojo en el asunto principal, manteniéndose así hasta tanto no termine el juicio, en manos de la demandante en calidad de depositaria conforme al último aparte del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, quedando afectado para responder al arrendatario demandado si hubiere lugar a ello, recayendo dicho secuestro sobre la totalidad del inmueble arrendado y no sobre bienes muebles existentes dentro del inmueble, pudiendo perfectamente el demandado por sí o por medio de terceros disponer de todas sus pertenencias que a bien tenga, sin poder éste demoler o deteriorar el inmueble, y en su defecto, para el depósito de dichos bienes muebles se debe designar a un auxiliar de justicia distinto de la demandante; en consecuencia, en ejercicio de los poderes cautelares, este Juzgado, decreta la siguiente medida a favor de la demandante:
Única: se decreta medida cautelar nominada de secuestro del inmueble ubicado en la avenida 5, calles 5 y 6, sector centro, de Villa Bruzual, Turen, estado Portuguesa, mientras dure el juicio de desalojo en el asunto principal, manteniéndose así hasta tanto no termine el juicio, en manos de la demandante en calidad de depositaria conforme al último aparte del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, quedando afectado para responder al arrendatario demandado si hubiere lugar a ello, recayendo dicho secuestro sobre la totalidad del inmueble arrendado y no sobre bienes muebles existentes dentro del inmueble, pudiendo perfectamente el demandado por sí o por medio de terceros disponer de todas sus pertenencias que a bien tenga, sin poder éste demoler o deteriorar el inmueble, y en su defecto, para el depósito de dichos bienes muebles se debe designar a un auxiliar de justicia distinto de la demandante. , y ASÍ SE ESTABLECE.
Líbrese comisión judicial al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, para que como quiera que resulte competente por distribución, conforme al artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, proceda a su ejecución inmediata, y ASÍ SE ESTABLECE.