TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: N° 6.342
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: MIRIAN ORELLANA DE MEDINA y MERCEDES PARRA DE BASTIDAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.205.978 y V-1.200.655, de este domicilio respectivamente.
APODERADA JUDICIAL: MARIFE DEL VALLE GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.950.291 e inscrita en el Inpreabogado, bajo el Nº 79.147.
DEMANDADO: ZALDIVAR JOSE ZUÑIGA GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.882.614, de este domicilio (actuando en su propio nombre y representación)

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

Con informes vistos.-

Recibida en fecha 22/07/2022, las presentes actuaciones, en virtud de las apelaciones de fecha 14/07/2022 y 18/07/2022, interpuesta por los abogados MARIFE DEL VALLE VALERA GRATEROL y CARLOS GUDIÑO SALAZAR, ambas partes en el proceso, contra decisión de fecha 07/07/2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante el cual declaró: Primero: INAMISIBLE la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL). Segundo: se ordena la notificación de las partes, por cuanto este fallo fue publicado fuera de lapso legal.

Por auto de fecha 28-07-2022, se le dio entrada en esta alzada de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil quedando signado bajo el Nº 6.342, el Tribunal estando en la oportunidad legal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

I
LA PRETENSION

En fecha 18/04/2022, la ciudadana Marife Del Valle Valera Graterol, venezolana, mayor de edad, Titular de la cedula Nº V-13.950.291, inscrita en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 79.147, en nombre y representación de las ciudadanas Mirian Orellana De Medina y Mercedes Parra de Bastidas, (…) interpusieron formal demanda de desalojo de local comercial (oficina) contra el ciudadano Zaldivar José Zúñiga García en los siguientes términos:

Sus representadas son legítimas propietarias de un inmueble constituido por un local de uso comercial que se encuentra ubicado, en el piso dos (02), oficina 11, que forma parte de la edificación identificada con el nombre de “Edificio José Rafael Colmenares”, cuya dirección es la carrera 7 con calle 15, de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, con punto de referencia para su asiento: a una (01) cuadra del edificio del Ministerio Publico, y a dos (02) cuadras de la Plaza Bolívar, Palacio De Justicia, Registro y Notaria, oficinas de la gobernación del Estado, Contraloría Regional, Ministerio Del Trabajo, Banco Nacionales, Oficinas Del Seguro Social, Cantv, Y Catedral Del Municipio, es decir en el centro económico y administrativo de la capital; dicho local de uso comercial distinguido con el numero 11, (…) El precitado inmueble esta siendo ocupado actualmente por el profesional en derecho Zaldivar José Zúñiga García, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad V-17.882.614; en su condición de arrendatario, siendo usado comercialmente bajo la figura de despacho de abogados o oficina administrativa de grupo inmobiliario comercial ( grupo 3350 inmobiliario).

(…) se le participo el ajusto correspondiente del canon de arrendamiento para actualizarlo producto de la hiperinflación de la economía venezolana. Igualmente, es importante señalar que el arrendatario tenia mas de un año sin cancelar los cánones correspondiente por el alquiler del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que en aras de llegar a un pago razonable se fijo como canon mensual de arrendamiento el equivalente a la cantidad de treinta dólares ($ 30,00), de acuerdo a lo establecido en la gaceta oficial extraordinaria num. 6405 De fecha 06 de septiembre de 2018, en los articulo 1, 2 y 8 de la ya prenombrada gaceta, quedando pactado expresamente, el utilizar como anclaje el valor reflejado al tipo de cambio publicado por el banco central de Venezuela, según el promedio apoderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio activas en las instituciones bancarias participante en el país; publicadas por el Banco Central de Venezuela. Así mismo, el pago mensual del canon que debería hacerse los cinco (05) primeros días de cada mes.

(…) Sin embargo, el arrendatario abogado en ejercicio Zaldívar José Zúñiga García, vienen incumpliendo con el pago completo del canon de arrendamiento, causando como consecuencia molestia y frustración en mi representadas, por lo que se decidió exigir el desalojo y la entrega material del inmueble libre de personas o cosas por incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del accionado.

(…)
En fecha 22-04-2022, el tribunal a quo, le dio entrada a la presente causa quedado asignado bajo el Nº 02170-C-22.

De igual forma en fecha 27-04-2022, el tribunal de cognición admite la presente causa, conforme a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, el procedimiento se ventilará por los tramites del Juicio Oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Una vez contestada la demanda, y opuesta las cuestiones previas, para el caso, serán sustanciadas y resueltas conforme lo prevén los artículos 886 y 867 del Código de Procedimiento Civil y se fijaran las audiencias preliminares de los hechos y los limites de controversias.

Se evidencia de las actas procesales que en fecha 21-06-2022, compareció el ciudadano Zaldívar José Zúñiga García asistido por el abogado Carlos Gudiño Salazar. Y consigno escrito de la contestación de la demandada en los términos siguientes:
I
CUESTIONES PREVIAS
1.- PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA

De conformidad con lo previsto en los 341 y 346 ordinal 11 del código de procedimiento civil, oponemos la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…)
TACHA INCIDENTAL
De conformidad con el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380, numerales 2 y 3 del Código Civil, procedo en este acto a tachar de falsa la firma atribuida a la ciudadanas Mirian Orellana de Medina y Mercedes Parra de Bastidas, en los instrumentos poder autenticados ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador de fecha 16 de Septiembre del año 2021, bajo el Nº 31, tomo 60, folios 136 hasta el 139, y ante el registro publico con funciones notariales del Municipio Guanarito de fecha 13 de septiembre del año 202, bajo el Nº 184, tomo II de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha oficina y cuyas firmas aparecen en la nota de autenticación en los documentos anexados a la presente demanda. Así como también es falsa la comparecencia de las otorgantes ante los funcionarios notariales indicados, en razón de la incapacidad anotada en la defensa previa que antecede. (…)

En el hipotético y nefasto supuesto negado de que este tribunal declare improcedente las cuestiones previas opuestas anteriormente, y sin que nuestra actuaciones convalide en modo alguno lo que serian violaciones de normas de estricto orden publico, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la inepta acumulación o demanda no acumulable (…)

(…) En primer lugar negamos, rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho la totalidad de la demanda, por ser infundados y basados en falsedades, procurando de esa manera hacerse acreedoras de un derecho que no les asiste, en este sentido, señalamos que es falso que desde el mes de Octubre del año 2021 exista un acuerdo verbal entre mi persona y las accionantes, sobre una supuesta regularización del contrato de arrendamiento que me vincula a las accionantes, ya que ni siquiera he tenido comunicación con las arrendatarias mucho menos hemos llegado a un acuerdo verbal, por ende, resulta falso que hayamos fijado desde el mes de octubre del pasado año, un canon de arrendamiento equivalente a treinta dólares($30,00) de acuerdo a la Gaceta Extraordinaria Nº 6405 de fecha 06 de septiembre de 2018, en sus artículos 1,2 y 8 de esta, tan es así, que las accionantes ni siquiera especifican cual divisa extrajera (dólares) debe tomarse como referencia para el pago del supuesto canon de arrendamiento, pues, de acuerdo a lo que narra en su escrito libelar señalan que: “se fijo como canon mensual de arrendamiento el equivalente a la cantidad de TREINTA DOLORES ($ 30,00),…” utilizando el símbolo “$” el cual es usado en varios países para identificar su cono monetario, constituyendo de esta manera una afirmación genérica e incierta que no permite determinar de la manera en que supuestamente debe ser complicada la falsa obligación aducida, en este sentido, la sala de casación civil en sentencia de fecha 13 de junio de 2016, expediente Nº AA20-C-2015-000729. (…)

Negamos expresamente, que en la oficina arrendada este “siendo usado comercialmente bajo la figura de despacho de abogados y oficina administrativa de grupo inmobiliario comercial (grupo 3350 inmobiliario)”.

(…) es que la relación arrendaticia que me vincula a las accionantes inicio con la suscripción de un primer contrato de arrendamiento el día primero de septiembre del año dos mil trece (01/09/2013), continuando dicha relación mediante la suscripción sucesiva de una serie de contratos de arrendamientos, siendo que el ultimo que suscribimos data del día primero de marzo del dos mil dieciocho (01/03/2018, con una duración de seis (06) meses, el cual, luego de vencido este, hasta el presente no ha mediado entre nosotros un nuevo contrato escrito, configurándose así una relación arrendataria sin determinación a tiempo, todo conforme al texto del articulo 1600 del Código civil, Concatenándolo con el articulo 1.614 del mencionado Código Civil.

(…)De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, niego el contenido de la comunicación escrita que obra en el expediente marcadas con las letras “D” y “E” que obran a los folios 18 y 19 respectivamente, y desconozco la firma que se me atribuye como receptor o destinatario de tales documentales, y que se pretende tener como emanado de mi persona.

En fecha 29-06-2022, la parte actora el Abg. Carlos Gudiño Salar, estando dentro de la oportunidad procesal para formalizar la tacha, la formaliza según lo establecido en el primer aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo en fecha 04-07-2022, comparece a la Abg. Marife del valle Valera Graterol en el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas Mirian Orellana de Medina y Mercedes Parra de Bastidas, partes actora, introduce escrito mediante el cual desea hacer valer la comunicación escrita donde consta las gestiones para la implementación del ajuste del canon de arrendamiento a partir de mes de octubre del año 2021, en el cual se comenzaría a cobrar un canon de arrendamiento ajustado a la economía del país y la implementación de nuevas condiciones de contratación y que se encuentran anexa en copias simple fotostáticas distinguido con la letra “d”. Y “E”, en el libelo de demanda.

En fecha 07-07-22, la profesional del derecho Marife del Valle Valera Graterol, consigna escrito, conforme a lo preceptuado en el artículo 440º del Código de Procedimiento Civil venezolano en su última parte, acerca de los documentos públicos presentados en el libelo de demanda.

Consta en autos que en fecha 07-07-2022, se dicto Sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva. En la cual se declaró: Primero: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), presentado por la representación judicial de las arrendatarias ciudadanas Mirian Orellana de Medina y Mercedes Parra de Bastidas, contra el arrendador Zaldívar José Zúñiga García, de conformidad con el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la jurisprudencia antes citada.

Igualmente en fecha 14-07-2022, el profesional del derecho Carlos Gudiño Salazar, asistiendo a la parte accionada en el presente juicio apela de sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial en fecha 07-07-2022.

En fecha 18-07-2022, la ciudadana Marife Del Valle Valera Graterol, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora formaliza apelación en la sentencia de fecha 07-07-2022, por la razones de hecho y derecho que de dan expuestas en su oportunidad procesal.

Seguidamente en fecha 21-07-2022, el Tribunal a quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte accionada, ordena remitir la presente causa alzada mediante oficio Nº 29-22.

Se evidencia en autos que en fecha 25-07-2022, se le dio entrada a la presente causa quedando signada bajo el Nº 6342, conforme a lo previsto en el artículo 517 de Código Procedimiento Civil.

Consta en autos que en fecha 28-07-2022, la representación de la parte actora Marife del Valle Valera Graterol, solicitó el abocamiento en el presente asunto.

Aunado a lo anterior en fecha 29-07-2022, el Abogado Jhoel Santiago Fernández Gallardo, en su carácter de Juez Suplente especial, se Abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 30-09-2022, compareció la Abg. Marife del Valle Valera Graterol, en representación de la parte actora a interponer como escrito de informes y fundamentación formal del recurso de apelación.

En fecha 30-09-2022, presentó escrito de informes el Abg. Zaldivar José Zuñiga García, actuando en su propio nombre y representación, a su vez, esta Alzada fijó un lapso de ocho (8) días de despacho para que tuviera lugar el acto de conformidad con el articulo 519 del Código de Procedimiento Civil.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen en esta alzada consiste en la apelación por la parte demandada de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva del a quo de fecha 07-07-2022, cursante a los folios 75 AL 78 del presente asunto, mediante la cual se declaró INADMISIBLE la pretensión por Desalojo de Inmueble (Local Comercial) intentada por las ciudadanas Mirian Orellana de Medina y Mercedes Parra de Bastidas mediante la cual actuó la profesional del derecho Marife del Valle Valera Graterol en su carácter de Apoderada Judicial en contra del ciudadano Zaldívar José Zúñiga García, encontrándose todos suficientemente identificados en autos.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes entrega un bien mueble o inmueble por determinado tiempo, fijándose un cánon de obligatorio cumplimiento para que la otra parte pueda disfrutar del bien, siendo obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, cuidar de su conservación para sus fines, debiendo, asimismo, garantizarle al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo estipulado en el contrato, efectuando las reparaciones mayores, por cuanto las pequeñas de conformidad a la normativa de la materia corresponden al arrendatario.
El arrendatario, tiene a su vez las siguientes obligaciones: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; haciendo el pago del canon de arrendamiento en los términos pactados. Además, el arrendatario, debe hacer uso de la cosa arrendada según lo convenido; devolver el bien tal como lo recibió de manos del arrendador de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por hecho fortuito o fuerza mayor; estando en la obligación de poner en conocimiento del propietario, a la brevedad posible, sobre toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya efectuado, y con la misma urgencia, hacer de conocimiento del arrendador la necesidad de todas las reparaciones que deba efectuar, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario del bien, así como del deterioro o pérdida que sufriere el bien dado en calidad de arrendamiento, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
El contrato de arrendamiento, como los demás acuerdos de naturaleza bilateral, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado de forma unilateral sino por mutua voluntad, ya que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.
En caso in comento, se puede constatar de las actas procesales que la parte actora representada por su apoderada judicial Marife del Valle Valera Graterol interpuso la pretensión de desalojo, aduciendo que debido a la situación pandemia le notifico a la demandada una nueva manera de llevar a cabo la administración del inmueble objeto de la presente controversia, explicándole que mediante comunicación a partir del mes de octubre de 2021 comenzaría a cobrar un canon de arrendamiento ajustado a la economía del país, alegando de igual forma un presunto incumplimiento por parte del demandado, causando molestia y frustración en sus representadas, sustentando jurídicamente su pedimento en los artículos 26, 51 y 257 constitucional y 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, igualmente los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
En cuanto a los alegatos de las partes, esta instancia Superior, considera pertinente hacer las siguientes consideraciones:
Dentro del escrito de informes la representación judicial de la parte demandada, alega encontrarse conforme con el dispositivo del fallo emitido por el Tribunal A Quo, ejerciendo el recurso de apelación en lo concerniente a la aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la condenatoria en costas procesales que alega tuvo que haberle impuesto el Tribunal A quo a la parte demandante por haber resultado declarada inadmisible la pretensión de desalojo.
En cuanto a las costas procesales la doctrina ha establecido lo siguiente: “…Costas son todos los gastos hechos por las partes en la sustanciación de los asuntos judiciales, tanto los expresamente previstos en la ley, como todos los demás gastos diversos hechos en el proceso y con ocasión de él desde que se inicia hasta su completo término, siempre que consten en el expediente respectivo”. (Borjas), de igual forma “…está obligada la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, a resarcir al vencedor los gastos que le ha causado en el proceso, para lo cual es necesario que el juez se pronuncie condenando costas… Las costas no revisten el carácter de una pena, sino el de una indemnización debida al vencedor por los gastos que le ocasiona su contrincante al obligarlo a litigar…” (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Caracas-Venezuela. 2003. Pág. 303.
En relación a los análisis antes expuestos, se deriva que las costas procesales se relacionan íntimamente a los gastos efectuados por las partes en juicio en lo atinente a la sustanciación de los asuntos judiciales, encontrándose obligada a resarcir esos gastos la parte totalmente vencida en la controversia, y aunado a ello, en ningún caso tienen carácter de penalización, sino de indemnización debida al vencedor del litigio por los gastos que le ocasionó su contraparte a razón de ello, en el caso sometido a estudio se deduce que al no existir una litis en el presente asunto, procesalmente no existe como tal una parte efectivamente vencida, ya que la demanda fue declarada inadmisible por el Tribunal A Quo, a razón de lo anterior mal podría esta Superioridad declarar con lugar la solicitud de la parte demandada apelante, por cuanto la parte demandante en términos procesales no fue totalmente vencida, ya que puede, de conformidad con las disposiciones de la ley adjetiva, volver a intentar la demanda dentro de los lapsos legales estipulados. Así se establece.
En razón a la solicitud efectuada por la apoderada de la parte demandante donde afirma que el Tribunal A quo incurre en el vicio de motivación contradictoria establecida en el articulo 243 ordinal 4º y 244 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la misma no analiza el fondo del asunto por declararlo improcedente u inadmisible, invocando la violación a la tutela judicial efectiva por formalidades no esenciales (artículos 26 y 257 constitucionales) esta Alzada una vez revisadas como fueron las actas procesales constata que la demanda de desalojo fue realizada por la parte actora invocando el articulo 40 literal “A” de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial , y al tratarse de un salón cuyo uso y destino es de oficina debió aplicarse el decreto Nº 427 del año 1999 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mas específicamente en su articulo 34 literal “A”, que es la que establece el procedimiento aplicable, y, visto que el Juez A quo como Director del proceso tiene la facultad de encaminar el proceso en cualquier estado y grado de la causa, al percatarse de la existencia de vicios que puedan afectar el orden público, está en el deber de corregirlos en pleno derecho, mal podría esta Superioridad anular la sentencia recurrida y ordenar de forma alguna subsanación al Tribunal A quo, por cuanto, la demanda no fue formulada por la parte actora dentro de los términos legales adecuados . Así se juzga.
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Apelaciones interpuestas por los abogados ZALDIVAR JOSE ZUÑIGA GARCIA y MARIFE DEL VALLE VALERA GRATEROL venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.882.614 y V-13.950.291, inscritos en el Inpre-Abogado bajo loa Nros. 141.591 y 79.147, el primero actuando bajo su propio nombre y representación judicial y la segunda en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanas MIRIAN ORELLANA DE MEDINA y MERCEDES PARRA DE BASTIDAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-1.205.978 y V-1.200.655, contra la Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 07-07-2022 emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Queda confirmada la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 07-07-2022.
TERCERO: No se condena en costas a las partes apelantes debido a la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia del fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los trece 13 días del mes de Diciembre del 2022. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

El Juez Superior Civil Suplente

Abg .Esp. JHOEL SANTIAGO FERNÁNDEZ GALLARDO.

La Secretaria temporal

Abg. GLADIBEL COLMENARES.

Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 10:30 a.m. Conste.
Stria.