REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA ACARIGUA 212º y 163º Expediente Nro. 3884 -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: PARTE DEMANDANTE: MARRUY ANTONIO BARRAGAN QUERO, titular de la cédula de identidad Nro. 17.599.093. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: ABG. CECILIA ALEJANDRA TROCONIS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 39.032. PARTE DEMANDADA: NERIA BEATRIZ SALCEDO COLMENAREZ, titular de la cédula de identidad Nro. 7.597.146. APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: ABG. TERESA ZORAIMA SALCEDO COLMENAREZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 129.665. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa. -II- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA En Alzada obra la presente causa, por apelación ejercida en fecha 21 de junio de 2022, por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta. -III- SECUENCIA PROCEDIMENTAL En fecha 13 de noviembre de 2018, el ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, asistido por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, presentó escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato incoada contra la ciudadana Neria Beatriz Salcedo, acompañada de anexos (folios 1 al 5, de la primera pieza). En fecha 19 de noviembre de 2018, se admitió la referida demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada, a los fines de la contestación de la demanda (folio 7, de la primera pieza). En fecha 9 de enero de 2019, el alguacil del tribunal, consignó boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana Neria Beatriz Salcedo (folios 11 y 12, de la primera pieza). En fecha 4 de febrero de 2018, el ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, confiere poder apud acta a la abogada Cecilia Alejandra Troconis (folio 13, de la primera pieza). En fecha 5 de febrero de 2019, la abogada Neria Beatriz Salcedo, asistida por la abogada Teresa Salcedo, presentó escrito de promoción de cuestiones previas, acompañada de anexos (folios 14 al 48, de la primera pieza). En fecha 12 de febrero de 2019, la abogada Cecilia Alejandra Troconis, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, procedió a contradecir la cuestión previa opuesta (folios 49 y 50, de la primera pieza). En fecha 21 de febrero de 2019, la abogada Neria Beatriz Salcedo, le confiere poder apud acta a los abogados Eusebio Jiménez y Génesis Jiménez (folio 53, de la primera pieza). En fecha 22 de marzo de 2019, el Tribunal de la causa, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y dispuso que una vez quede firme dicha decisión comenzaría a computarse el lapso de 5 días de despacho para la contestación (folios 73 al 77, de la primera pieza). En fecha 9 de abril de 2019, la abogada Génesis Gimenez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, presentó escrito de contestación a la demanda con sus anexos (folios 78 al 88, de la primera pieza). En fecha 15 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa, por medio de auto deja constancia que se agregaron los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes (folio 90 al 184, de la primera pieza). En fecha 22 de mayo de 2019, la ciudadana Neria Beatriz Salcedo, actuando en su propio nombre, presentó escrito de oposición a la admisión de la prueba de cotejo promovida por la parte actora (folio 185, de la primera pieza). En fecha 24 de mayo de 2019, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y ratificó el contenido y firma del documento privado de fecha 08-09-2012, igualmente se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 186 y 187, de la primera pieza). En fecha 27 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa, dictó auto declarando inadmisible el merito favorable y la exhibición del documento solicitado por la parte actora; y admite las pruebas promovidas por la parte actora (folios 188 al 191, de la primera pieza). En fecha 27 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 192 al 194, de la primera pieza). En fecha 28 de mayo de 2019, la abogada Cecilia Troconis, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apeló del auto de admisión de pruebas (folio 195, de la primera pieza). En fecha 30 de mayo de 2019, la abogada Cecilia Troconis, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apeló del auto de admisión de pruebas promovidas de la presente causa de fecha 27 de mayo de 2019 (folio 196, de la primera pieza). En fecha 31 de mayo de 2019, el Tribunal de la causa, evacuo las testimoniales de los ciudadanos Yurbi Abdaly Angulo Delgado, Desiree José Quintero Rodríguez y Manuel Martínez Gómez, testigos promovidos por la apoderada judicial de la parte actora (folios 197 al 200, de la primera pieza). En fecha 03 de junio de 2019, el tribunal de la causa, oye en un solo efecto la apelación ejercida por la parte actora contra el auto dictado en fecha 27-05-2019 (folio 202, de la primera pieza). En fecha 4 de junio de 2019, el Tribunal de la causa, oye la declaración de los testigos ciudadanos Mirla Josefina Escalona Jiménez, Dominga Del Carmen Escobar y Anaiis Del Carmen Agüero Rodríguez (folios 203 al 205, de la primera pieza). En fecha 04 de junio de 2019, la apoderada judicial de la parte actora, el cual consignó los emolumentos para la apelación interpuesta en fecha 03-06-2019 (folio 206, de la primera pieza). En fecha 12 de junio de 2019, el Tribunal de la causa, acordó librar boleta de citación a la ciudadana Aura Terán, de igual manera se envió oficio Nº 0064/2019, al Juzgado Superior Civil Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa a los fines de que conozca de la apelación interpuesta en fecha 28 de mayo del 2019, ejercida por la apoderada judicial de la parte actora (folios 207 al 209, de la primera pieza). En fecha 20 de junio de 2019, el Tribunal de la causa, ordenó librar boleta de intimación al ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero a los fines de exhibir los documentos que han sido señalados por la promoverte; y ordenó oficiar lo conducente a la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) (folios 212 al 214, de la primera pieza). En fecha 28 de junio de 2019, comparece la apoderada judicial de la parte actora, solicitó los cómputos de los días de despacho transcurridos desde el 22-03-2019 hasta el 15-05-2019 (folio 217, de la primera pieza). En fecha 03 de julio de 2019, el Tribunal de la causa, acordó emitir el computo solicitado de los días de despacho transcurridos desde el 22-03-2019 al 15-05-2019 y ordenó abrir una segunda pieza del expediente a los fines de un mejor manejo del mismo (folios 218 de la primera pieza y 2 y 3, de la segunda). En fecha 19 de septiembre de 2019, la ciudadana Juez, se aboca al conocimiento de la presente causa (folio 4, segunda pieza). En fecha 25 de septiembre de 2019, comparece la abogada Teresa Salcedo y consignó poder general conferido por la demandada a su persona y al abogado Vicente Coromoto Salcedo Colmenarez (folios 5 al 9, de la segunda pieza). En fecha 25 de septiembre de 2019, la abogada Teresa Salcedo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó ampliación de la evacuación de prueba admitida en fecha 27-05-2019 (folio 8, de la segunda pieza). En fecha 30 de septiembre de 2019, el Tribunal de la causa, acordó extender el lapso de evacuación de la prueba de exhibición por quince (15) días de despacho (folios 9, de la segunda pieza). En fecha 22 de octubre de 2019, la apoderada judicial de la parte actora, el cual deja constancia que a la presente fecha no existe resulta de la prueba de informe, de igual manera solicitó requerir las resultas de la notificación de la ciudadana Aura Terán (folio 10, de la segunda pieza). En fecha 29 de octubre de 2019, El alguacil del Tribunal, deja constancia que hace devolución de la boleta de citación de la ciudadana Aura Terán, debido que no se le dio impulso procesal (folios 11 al 13, de la segunda pieza). En fecha 17 de marzo de 2021, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó que se sirva librar oficios a los entes de BANAVIH Banca privada y órganos crediticios como fue admitido (folio 16, de la segunda pieza). En fecha 13 de abril de 2021, el Tribunal de la causa, acordó ratificar el contenido de los oficios Nro 0067-2019, de fecha 20 de junio de 2019 y se libro oficio Nº 0031/2021 (folio 17 y 18, de la segunda pieza). En fecha 26 de abril de 2021, comparece la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó que se designe como correo especial para consignar el oficio 031-2021 en (SUNAVI) (folio 19, de la segunda pieza). En fecha 27 de abril de 2021, el Tribunal de la causa, acordó designar como correo especial a la abogada Teresa Salcedo (folio 20, de la segunda pieza). En fecha 11 de mayo de 2021, la apoderada de la parte demandada, abogada Teresa Salcedo, aceptó el cargo de correo especial (folio 21, de la segunda pieza). En fecha 13 de septiembre de 2021, el Tribunal de la causa, agregó a los autos resultas del recurso de apelación de fecha 13-03-2020, de igual manera el Tribunal acordó librar boleta de notificación a las partes (folios 22 al 114, de la segunda pieza). En fecha 13 de septiembre de 2021, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, el cual solicitó la incorporación de la decisión supra, se fije la audiencia definitiva (folios 115 y 116, de la segunda). En fecha 27 de septiembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que se ratifique el contenido del oficio Nº 0031-2021 (SUNAVI) y se libre nuevamente auto donde se le designo como correo especial (folio 118, de la segunda pieza). En fecha 28 de septiembre de 2021, el Tribunal de la causa, acordó ratificar el contenido del oficio Nº 0031/2021, y de igual manera acordó el correo especial solicitado por la apoderada judicial de la parte demandada (folios 119 y 120, de la segunda pieza). En fecha 04 de noviembre de 2021, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó el oficio Nº 087/2021, dirigido a SUNAVI, con sede en la ciudad de Guanare, recibido por dicha institución el día 28-10-2021 (folio 121, de la segunda pieza). En fecha 22 de noviembre de 2021, comparece la apoderada judicial de la parte demandada, consignó informe de SUNAVI, comprobante de afiliación sistema Savil a nombre del ciudadano Barragán Marruy, certificado electrónico de solvencia, informe de SUNAVI, marcados con las letras “A, B, C, D, y E” (folios 122 al 127, de la segunda pieza). En fecha 25 de noviembre de 2021, el Tribunal de la causa, fijó para el décimo quinto (15) día de despacho para que las partes presenten informes, de igual manera fijo para la audiencia conciliatoria para el quinto (05) día de despacho siguiente y se libra boleta de notificación a las partes (folios 128 al 130, de la segunda pieza). En fecha 30 de noviembre de 2021, el alguacil consigna dos boletas de notificación debidamente firmada por la apoderada judicial de la parte demandada (folios 131 al 134, de la segunda pieza). En fecha 1 de febrero de 2022, el alguacil del tribunal, devuelve boleta de notificación del ciudadano MARRUY ANTONIO BARRAGAN QUERO parte actora en la presente causa, el cual fue imposible de ubicar (folios 136 al 141, de la segunda pieza). En fecha 1° de febrero de 2022, comparece la apoderada de la parte demandada, solicitó que se libre citación por cartel (folio 142, de la segunda pieza). En fecha 8 de febrero de 2022, el Tribunal de la causa, acordó la notificación por cartel del ciudadano MARRUY BARRAGAN (folio 143 y 144, de la segunda pieza). En fecha 9 de marzo de 2022, comparece la apoderada judicial de la parte demandada, consignó certificación de publicación del cartel del ciudadano Marruy Barragán emitida en fecha 16-02-2022 (folio 145 y 146, de la segunda pieza). En fecha 17 de marzo de 2022, El Tribunal de la causa, fijó para el día 22-03-2022, la celebración de una audiencia conciliatoria (folio 147, de la segunda pieza). En fecha 22 de marzo de 2022, el Tribunal de la causa, deja constancia que se celebró acto Conciliatorio (folios 148 y 149, de la segunda pieza). En fecha 25 de abril de 2022, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó que se sirva fijar el lapso para la presentación de informes (folio 150, de la segunda pieza). En fecha 28 de abril de 2022, el Tribunal de la causa, por medio de auto declara IMPROCEDENTE, la solicitud realizada por la apoderada judicial de la parte demandante y declara PROCEDENTE la continuación del lapso para dictar Sentencia definitiva en la presente causa (folio 151, de la segunda pieza). En fecha 17 de mayo de 2022, el tribunal de la causa, difiere la sentencia por un plazo que no excederá de treinta (30) días consecutivos contados a partir del día de despacho siguiente (folio 152, de la segunda pieza). En fecha 15 de junio de 2022, el Tribunal de la causa, dictó sentencia declarando sin lugar la acción por cumplimiento de contrato (folios 153 al 162, de la segunda pieza). Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2022, la abogada Cecilia Alejandra Troconis, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Marruy Antonio Barragán Quero, apeló contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2022 (folio 163, de la segunda pieza). Por auto de fecha 28 de junio de 2022, el Juez a quo, oye libremente la apelación, ordenando la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior a los fines de que conozca la misma (folio 166, de la segunda pieza). Recibido el expediente en este Tribunal en fecha 11 de julio de 2022, se procede a darle entrada, fijándose al vigésimo (20°) día de despacho, para que las partes presenten sus informes (folios 168 y 169, de la segunda pieza). En fecha 8 de agosto de 2022 en razón de que ninguna de las partes consigno escrito alguno se dijo “vistos” y se fijo el lapso para dictar y publicar sentencia (folio 170, de la segunda pieza). El 10 de noviembre de 2022 se difirió el pronunciamiento en el presente caso por un lapso de 30 días siguientes (folio 171). -IV- DE LA DEMANDA En fecha 13 de noviembre de 2018, el ciudadano Marruy Antonio Barragán Quero, asistido por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, presentó escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato contra la ciudadana Neria Beatriz Salcedo, con fundamento en lo siguiente: Manifestó que en fecha 8 de septiembre de 2012, la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, mediante documento de venta privado que suscribió, declaró que había dado en venta a su persona Marruy Antonio Barragán Quero, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 17, ubicado en la Quinta Planta del Edificio Los Hermanos, situado en la calle 30 entre avenidas 24 y 25 de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (87.03 Mts2), el cual consta de tres (3) dormitorios, sala-comedor, dos (2) baños, cocina, lavadero, una (1) terraza-balcón, y le corresponde en propiedad el puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. 17, el cual le pertenece según consta en documento protocolizado por ante Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 30 de junio de 2003, bajo el No. 42, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre, alinderado así: Norte, fachada lateral izquierda del edificio; Sur, apartamento Nro. 20; Este, pozo de ventilación del edificio que lo separa de la fachada oeste del apartamento Nor. 18 y vestíbulo de distribución; y Oeste, fachada principal del edificio, que el mismo conlleva un porcentaje sobre los derechos comunes y sobre las cargas comunes del edificio en una proporción de dos con seiscientos treinta y dos milésimas por ciento (2,632%), todo conforme al documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, en fecha 13 de agosto de 1980, bajo el No. 17, folios 45 al 63, Tomo 1 y Protocolo Primero. Expuso que en dicho documento, el cual hizo valer en ese acto en contenido y firma a la vendedora ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, la misma declaró expresamente que el precio de la venta era la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) de los cuales recibía a su entera y cabal satisfacción la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), mediante cheque de gerencia a su nombre Nro. 00005422 del Banco Banesco Universal de fecha 6 de septiembre de 2012, por concepto de inicial, declarando en consecuencia que la diferencia de la suma del precio de venta del referido inmueble, es decir, el saldo restante de la suma de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) lo recibiría por crédito hipotecario. Que en el citado documento privado la referida vendedora, declara en la venta realizada, que el dinero que recibe es para cancelar el inmueble y liberar la hipoteca que para el entonces pesaba sobre el inmueble en cuestión objeto de la presente demanda; el cual opone en contenido y firma a la demandada, como emanado y suscrito por ella a los fines que reconozca el mismo. Arguyo que pese a haberse pactado y suscrito el documento privado de venta entre las partes y haberse pagado el adelanto del precio de venta, hasta la fecha la vendedora ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, se ha negado a la suscripción y protocolización del documento definitivo de venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, pese a que ya el inmueble fue pagado y liberada la hipoteca que pesaba sobre el mismo, solo restando que se materialice la tradición del bien vendido, en ejecución de la voluntad expresada entre las partes. Hace notar que el inmueble objeto de la presente demanda ya le fue entregado, por lo que solo resta el otorgamiento del documento definitivo de venta, para que se cumpla así la tradición legal del inmueble vendido y la vendedora reciba el saldo del precio de venta acordado. En virtud de lo narrado, solicita que la accionada reconozca en su contenido y firma el documento privado de venta suscrito en fecha ocho (08) de septiembre de 2021, donde se vende en la forma y condiciones descritas en el mismo inmueble antes descrito, que le otorgue el documento traslativo de propiedad por ante la oficina subalterna de Registro del municipio Páez del estado Portuguesa, haciendo la tradición legal del inmueble vendido, en virtud de la venta realizada y cuyo documento se encuentra anexo en original en la presente demanda. Que se le condene a pagar las costas procesales y honorarios profesionales que ocasionan el presente juicio. De conformidad con el artículo 585 en concordancia con el artículo 588 numeral 3 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble antes descrito. Finalmente estimó la presente demanda en la suma de doscientos cincuenta y cinco mil diecisiete bolívares soberanos (Bs. 255.017,00) equivalentes a quince mil una (15.001 U.T.) a diecisiete bolívares soberanos (Bs. S. 17,00) por unidad tributaria. -V- DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA En fecha 09 de abril de 2019, la abogada Génesis Giménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, presentó escrito de contestación de la demanda, en base a lo siguiente: Luego de señalar doctrina y jurisprudencia relativa a lo que debe entenderse como un contrato manifestó que “no podemos confundir en sentido estricto el significado del vocablo CONTRATO, que traduce a CONVENCIÓN, ACUERDO INEQUIVOCAZO DE VOLUNTADES, con el vocablo RECIBO que vendría a ser sinónimo de SOPORTE COMPROBANTE, FACTURA; es decir, que no podrá el Juez de merito confundir los efectos de un contrato y de un recibo como si se tratara de una misma cosa, hecho este que pretende aviesamente la parte el actora en la presente causa”. Seguidamente alego como punto previo “que la parte actora incurre en una inepta acumulación de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código adjetivo, ya que pretende el cumplimiento de un presunto contrato de compra venta y a su vez, pretende el pago de sus honorarios profesionales, así como el pago de los costos del juicio, siendo que estas pretensiones son excluyentes, lo que a todos luces produce la inadmisibilidad de la acción. Que además no son acumulables las acciones, debido a que tienen procedimientos legales incompatibles”. En relación al fondo del asunto negó y rechazó que su representada y mandante no haya dado cumplimiento a obligación alguna derivada de contrato de compra venta y opción de compra venta, en los términos como quedo planteado en el libelo de demanda. Negó y rechazó que su representada y mandante se haya negado a realizar la venta pactada; negó que el inmueble le haya sido pagado a su representada en su totalidad, solo restando que se materialice la tradición del bien vendido, y a su vez, negó y rechazó que su representado se haya negado a entregar la documentación necesaria para el logro o tramite de crédito alguno. Negó y rechazó que el inmueble le haya sido entregado producto de la negociación y que solo resta el otorgamiento del documento ya que esta ocupación deriva de un contrato de arrendamiento entre las partes. En tal sentido, expuso que todas las negaciones tienen su base en los siguientes aspectos: Primero: Desconoció el contenido y firma del pretendido documento privado de venta suscrito en fecha 08-09-2012, donde supuestamente se le vende en la forma y condiciones descritas en el mismo el inmueble de autos al actor, por tratarse el mismo de solo un recibo y no tener el carácter de contrato que se le pretende dar; por cuanto del mismo no se desprende que la parte actora pueda ejercer su derecho de compra y pagar el precio de la venta pactada cuando quiera o en el tiempo que le convenga; por no existir en el mismo señalización de plazo alguno para su cumplimiento de las obligaciones reciprocas tendientes a la materialización de la venta pactada; por no haberse otorgado un plazo prudencial para que lograre la obtención del crédito ante la entidad bancaria y que el plazo para el cumplimiento del pago del saldo restante no puede ser indefinido, pues de serlo causaría un perjuicio a su representada y una disminución de su patrimonio por el impacto de la inflación y la disminución del poder adquisitivo de nuestra moneda. Segundo: Que al solicitar el actor el cumplimiento del otorgamiento del documento traslativo de propiedad por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, se evidencia que es una acción que tiene como objetivo se declare el derecho a reclamar judicialmente reconocimiento alguno respecto del recibo, siendo que lo mas lógico es entender que la intención inequívoca de las partes es un pacto de venta futura, toda vez que lo normal en el plazo a otorgar es de cuatro (04) meses con una prorroga de dos (02) meses, por mandato de las leyes que sobre adquisición de viviendas rigen el tema. Así se pregunta “Por qué razón la parte actora no consigna las resultas de sus gestiones ante BANAVIH y la Banca Privada para obtener el crédito necesario que le permitiría cancelar el saldo del valor del inmueble (…) y (…) hasta cuando pretendía el actor que mi representada lo esperara en la supuesta gestión y tramite del crédito aludido en el recibo traído a los autos”. Refirió que el actor pretende que se le otorgue el documento de propiedad sin haber pagado la totalidad del valor del inmueble al valor monetario indexado actual y que reciba en este acto la cantidad de “tres bolívares soberanos con un céntimo (Bs. 3,10), que según su decir es el saldo restante del valor pactado del inmueble, aunque la cifra del libelo es ilegible”, lo cual constituye un enriquecimiento ilícito a su favor y en perjuicio de su mandante, ya que el actor no acompaña ni tiene constancia autentica de haber cumplido su obligación relacionada con el pago. Tercero: Volvió respecto a la inadmisibilidad de la acción por inepta acumulación de pretensiones lo cual se da por reproducido. Seguidamente adujo que todo lo reseñado “evidencian un incumplimiento doloso de parte del actor, quien frente a los reclamos de nuestra parte en el cumplimiento de su gestión ante la banca y organismos credititos, se dio la mal sana tarea de proponer una acción de cumplimiento sin asidero jurídico; máxime cuando omite el actor y demandante la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en conflicto en fecha 01 de abril del año 2013 y con duración hasta la presente fecha y a su vez, omite el actor y demandante la existencia de un procedimiento administrativo de desalojo instruido ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda SUNAVI (…)”. Posteriormente se opuso a la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar solicitada sobre el inmueble, ya que como indica el actor en su libelo el esta ocupando el inmueble, no por la venta si no por existir un contrato de arrendamiento entre las partes. Alegó a su favor la exceptio nom adimpletti contactus (sic) o excepción de contrato no cumplido, toda vez que el actor acciona por cumplimiento de contrato de compra venta, en concreto para que se proceda a hacer la tradición registral del inmueble objeto de litigio, lo que es imposible en ejecución pues la parte actora no ha dado cumplimiento a su obligación principal cual es el pago del precio pactado, lo que se traduciría en una obligación sin causa y sin derecho de parte de la accionada, toda vez que precisamente ante la falta de pago del precio de la venta que fue pactado, lo procedente es la resolución del contrato, por lo cual solicitó que se declare resuelto de pleno derecho el contrato y se le reconozca a su representada el derecho a retener para si la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. F 40.000,00) recibidos mediante cheque de Banesco de fecha 06-09-2012 como anticipo recibido a cuenta del precio y que equivalía al 11,42% del precio pactado para ese momento, por concepto de daños y perjuicios, fundamentando para ello la excepción en lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, cuya aplicación invocó. Que por ser del todo falsos los hechos narrados en el libelo de demanda, por ocultar intencionalmente hechos vitales que guardan relación con el caso de marras; por no haber dado cumplimiento el actor a su obligación de pago del monto pactado para que procediera la venta, siendo su obligación principal; es por lo que solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda, declarándose resuelto de pleno derecho el pacto de venta y acordándose la retención en poder de su representada de las cantidades dadas por el actor, a titulo de indemnización de daños y perjuicios por el tiempo transcurrido, con todos los pronunciamientos de rigor. -VI- PRUEBAS DE LAS PARTES Pruebas acompañadas por la actora junto con el libelo.- Original del documento privado presuntamente suscrito por la parte demandada, ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, titular de la cedula de identidad Nro. 7.597.146 en fecha 8 de septiembre de 2012, titulado “RECIBO”. Pruebas de la parte demandada acompañadas junto con la contestación de la demanda del 9 de abril de 2019.- En fecha 10/05/2019, la apoderada judicial de la parte actora, presentaron escrito de promoción de pruebas, la cual realizo dentro de los siguientes términos: (folios 91 al 149, de la primera pieza). De la inepta acumulación solicitada: Aclaró a este despacho y negó, tal como pretende hacer creer de manera maliciosa la apoderada de la demandada al tribunal, que esta defensa que haya solicitado o Intimado de manera expresa el cobro de los Honorarios Profesionales causados por la presente demanda de manera conjunta, pues ellos serán determinados por este despacho a la parte que salga vencedora en el proceso, tal como fue establecida en la sentencia de las cuestiones previas. Solo se establece como punto al momento de la decisión, mal puede solicitar la demandada con el fin de seguir dilatando el presente procedimiento la inepta acumulación de pretensiones, cuando nunca hubo intimación de honorarios en la presente causa y así solicito sea declarado por este despacho. De la ratificación y Cotejo: Ratificó en contenido y firma el documento privado de fecha 08 de septiembre de 2012, que fue opuesto en contenido y firma a la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, documento de venta privado que suscribió, y en donde DECLARO que había dado en venta a su representada Marruy Antonio Barragan Quero, un inmueble construido por un apartamento, distinguido con el N° 17, ubicado en la quinta planta del edificio Los Hermanos, situado en la calle 30 con avenidas 24 y 25, del Municipio Páez estado Portuguesa en donde estableció que la venta se realizaba por la suma de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (bs 350.00,00), dejando constancia que recibió a su entera y cabal satisfacción la suma de cuarenta mil bolívares (Bs 40.000,00) mediante cheque de gerencia N° 00005422 del banco Banesco Universal, de fecha 06/09/20212, por concepto de inicial, y el saldo restante es decir la suma de trescientos diez mil bolívares (Bs 310.000,00) por crédito hipotecario, quedando solo pendiente las suma tres bolívares soberanos con un céntimo (Bs 3.1,00) que es el saldo de precio pactado en la venta, debido a la reconvención monetaria, el cual será pagado de forma determinado, por el despacho al momento de la sentencia. Promueve la prueba de cotejo, sobre el documento privado presentado y opuesto para su reconocimiento de contenido y firma y que corre inserto folio 7 y aparece anexo “A” todo ello a los fines de probar la autenticidad del mismo tanto de su contenido como en la firma, solicitando a ese despacho se realice a través de la experticia y la designación de expertos para el caso. Que en virtud de las discrepancias notorias y evidentes que existen en los documentos que hacen plena prueba a terceros, la cual es copia certificada del documentos que hacen plena prueba a terceros, la cual es copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio; ahora la demandada, y las firmas existentes en las diligencias presentadas ante este ese despacho, es por lo que solicitó tal como lo dispone el ultimo aparte del articuló 448 del Código de Procedimiento Civil, que la demandada y firme en presencia del Juez su rubrica y el numero de cedula de identidad, determinando a ese despacho que la hoy demandada es abogada en ejercicio. DEL MERITO FAVORABLE: Hace valer en ese acto el mérito favorable que corre inserto a los autos a favor de su representada y que hace plena prueba de la obligación cuyo cumplimiento solicita en este acto. DE LAS DOCUMENTALES: Primero Promueve: promovió y hace valer en este acto a favor de su representada copia certificada marcado “A” contentiva de 57 folios útiles, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial Del Estado Portuguesa, en la causa N° 4479-2016, en donde consta Primero: el documento de venta del inmueble objeto de la presente demanda de fecha 08 de septiembre de 2012 a la ciudadana, Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, y con lo cual pretende demostrar que el inmueble objeto de la presente demanda pertenece a la hoy demandada Neria Beatriz Salcedo Colmenarez. Segundo: documento de liberación de hipoteca del inmueble antes descrito y con lo cual pretende demostrar que no existe gravamen alguno, que impida la realización de la venta realizada a su representada. Tercero: sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de fecha 06 de junio de 2018, donde declara nulo el auto de admisión de la demanda dictada por el Tribunal Primero de Primera en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 16 de diciembre de 2014, y en consecuencia la nulidad de todas las actuaciones. Segundo Promueve: original marcado “C”, emitida por la ciudadana Aura Terán, representada de la firma personal Inversiones Contables Act- Bienes raíces, en la cual su representada hace entrega de una suma de dinero como pago a la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, y la cual deja constancia que se negó a recibir el mismo, motivos por los cuales la devuelve. Con lo cual pretende demostrar QUE SU REPRESENTADO Marruy Antonio Barragan Quero Siempre ha cumplido y cumplió con el pago de sus obligaciones contraídas. DE LA PRUEBA DE TESTIGOS: Promovió las testimoniales de los ciudadanos, Yurbis Angulo, Desiree Quintero, Manuel Martines y solicita expresamente la citación de la ciudadana Aura Terán. DE LA EXHIBICIÓN PARA SU RECONOCIMIENTO: Solicitó se sirva exhibir a los fines de su reconocimiento contenido y firma de la documental marcado “C” anexada al presente escrito y se sirva determinar si su contenido es cierto y esa es su firma a la ciudadana Aura Terán representante de la firma personal Inversiones Contables Act- Bienes Raíces. Del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada Neria Beatriz Salcedo, actuando en su propio nombre, en fecha 15 de mayo de junio, señaló lo siguiente: (folios 151 al 184, de la primera pieza). PRUEBAS DOCUMENTALES: Primero: promovió la documental marcado “A” copia certificada libelo de demanda por desalojo de inmueble, contentiva del reclamo del apartamento, signada bajo el expediente, con el N° 491-2018, incoada el 13/08/2018, constante tres (03) de folios útiles. Y a su vez copia del auto de la admisión de la demanda de desalojo. (…) En tal sentido se demandó por desalojo de vivienda al actor, después de culminar un proceso administrativo previsto en la ley. Es importante mencionar que el actor pretende omitir una relación arrendaticia entre las partes, lo cual es falso y negaron totalmente, ya que tal ocupación deriva de un Contrato de Arrendamiento entre las partes y no de una presunta oferta de venta. Segundo: promovió la documental marcado “B” copia del recibo, el cual consta en auto, marcado “A” su original, inserto folio N° 07. Por tal motivo ciudadano Juez con el objeto de demostrar lo siguiente: 1) Que es un recibo, mas no es un contrato de opción a venta, pues el mismo es solo un recibo, y no tiene carácter de contrato, que el actor pretende otorgar; debido a que el recibo que se acompaña al libelo, no se desprende, ni señala que la parte actora pueda ejercer su derecho de comprar y pagar el precio de la presunta venta, cuando quiera o en el tiempo que le convenga; toda vez que en dicho recibo no existe señalización de lazo alguno para su cumplimiento de las obligaciones reciprocas, tendientes a la materialización de la presunta venta; siendo que, se le otorgó un plazo prudencial para que lograre la obtención del crédito ante la entidad bancaria de su preferencia, y hasta la presente fecha no ha dado cumplimiento a su obligación. Ya que el plazo para el cumplimiento del pago del saldo restante no puede ser indefinido, pues de serlo causaría un perjuicio grave y una disminución a su patrimonio, por el impacto de inflación y la disminución del poder adquisitivo de nuestra moneda. (…) en fecha 01 de abril del año 2013 hasta la presente fecha y además omite el demandante la existencia de una demanda de desalojo de vivienda ante el tribunal, Sutra indicado, derivado e instruido ante la superintendencia nacional de la vivienda (SUNAVI) bajo el expediente N° 030141391-016097, de la nomenclatura interna de ese órgano administrativo. Es importante resaltar el presunto reclamo basado en un presunto contrato de opción a venta, no es mas que un recibo, por cuanto queda demostrado que no reúne las formalidades de el extremo exigido en nuestro Código Civil Venezolano y las sentencias reiteradas de las máxima dictadas de nuestro alto tribunal TSJ. En tal sentido le permitió aludir parte de lo comentado, fundamentado y cito de esta sentencia “… Al respeto a que el contrato de opción de compra, no es un contrato consumado, por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse…” de la sala constitucional sentencia N° 878 del 20/07/2015. Tercero: Promovió marcado “C”, copia de recibos de pago de arrendamiento, con el objeto de demostrar la relación arrendaticia, con ka mora existentes de los siguientes recibos, de fecha 04/06/2013 de los meses de abril y mayo del año 2013 el cual el demandante incurre en mora cancelando el día 14/06/2013. Con el objeto de demostrar que el demandante ha venido incumpliendo lo pactado en contrato de arrendamiento, en cuanto al pago. Ciudadano Juez, desde el inicio de la relación arrendaticia, el demandante no cumplió lo acordado en el contrato de arrendamiento, la cual fue pautada los primero cincos días de cada mes del convenio0 contractual, establecido en la (CLUSULA TERCERA), del contrato de arrendamiento. Por lo tanto se demuestra una vez mas que solo ha existido es una relación arrendaticia con el demandante, dicho contrato consta en auto en el expediente mencionado de este Tribunal, folios del 80-83. Y de igual forma se demuestra también, que el actor ocupa el inmueble producto de una relación arrendaticia y no por haberle efectuado venta del inmueble, ya que no existe contrato de compra venta, ni de opción a compra venta (…). Cuarto: promovió marcado “D” copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 01/04/2013, el cual consta en auto ya indicado. Quinto: promovió marcado “E” debidamente certificada del estado de cuenta de arrendador, ante la superintendencia de Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 25 de abril 2019. Sexto: promovió prueba marcado “H” original de recibo de cancelación de la Hipoteca de Segundo Grado constante, emitido por el (IPASME), con el objeto de demostrar la cancelación en su totalidad del crédito otorgado con el IPASME. Octavo: promovió prueba marcado “G” documento original de la liberación de Hipoteca, debidamente registrada en el Registro Público del Municipio Páez, del estado Portuguesa, bajo el N° 36, Tomo 13, año 2013. RATIFICACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se ratifican las copias certificadas de las pruebas promovidas en la contestación de la demanda en fecha 09/04/2019, el cual consta ante este Tribunal, la cuales son: admisión de la demanda por desalojo de inmueble, contrato de arrendamiento y providencia administrativa. PRUEBAS TESTIMONIALES: promovió los testimoniales de los ciudadanos Mirla Josefina Escalona Jiménez, Dominga del Carmen Escobar y Anaís del Carmen Agüero Rodríguez. DE LAS PRUEBAS DE INFORME: Solicitó ante la superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi) Sede de Guanare del estado Portuguesa. DE LAS EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS ORIGINALES: Con el objeto de demostrar, que el inmueble objeto de la pretensión no le fue entregado al demandante Murruy Antonio Barragan, en cumplimiento de la obligación de hacer la tradición legal, sino por la relación arrendaticia. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Marcado”A”: Original de recibo de pago de documento de vena emitido por la ciudadana Neria Beatriz Salcedo, al ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000), por la venta de un inmueble (folio 05, de la primera pieza). -VII- DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 15 de junio de 2022, el Tribunal de la causa, dictó sentencia declarando sin lugar la acción por cumplimiento de contrato, con fundamento en lo siguiente: “El contrato constituye una especie de convención que resulta del concurso de voluntad de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico que puede consistir de acuerdo a lo establecido en el artículo 1133 del Código Civil en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Perteneciendo entonces el contrato a los negocios jurídicos bilaterales caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes contratantes, en efecto, resulta el instrumento más apto y frecuentemente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, que viene a constituir una de las principales fuentes de obligaciones. En tal sentido, encontramos pertinente traer a colación las siguientes disposiciones del Código Civil, a saber: (…omissis…) Por interpretación de la norma antes transcrita, tenemos que, el contrato como resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas; de allí que, su cumplimiento es una de las consecuencias primordiales de los efectos intrínsecos de los mismos y se extiende no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…omissis…) Establece el artículo 1133 del Código Civil: (…omissis…) Igualmente el artículo 1141 eiusdem, establece: (…omissis…) Según el maestro Maduro Luyando estos elementos del contrato son indispensables para su existencia o para su validez. Pág. 30, Código Civil Venezolano. Tomo II. Autor Arquímedes E. González F. Entendiéndose por Consentimiento, según Casas Rincón:...expresa el acuerdo de las voluntades de las partes en cuanto al contrato proyectado...igualmente designa la aceptación revelada por cada una de las partes de las condiciones del contrato proyectado, con la intención de hacerla producir efectos jurídicos. A esta última acepción, es a la que se refiere la norma”. Asimismo establece el artículo 1474 del Código Civil: (…omissis…) Ahora bien, en el caso que nos ocupa se evidencia que el documento de fecha 08 de septiembre de 2012, acompañado a la demanda, en el que el demandante fundamenta su acción y que lo denomina ‘documento privado de venta’, y que el mismo está encabezado como ‘RECIBO’, está otorgado únicamente por la ciudadana NERIA BEATRIZ SALCEDO COLMENAREZ, alegando en el cuerpo del mismo que le dio en venta al ciudadano MARRUY ANTONIO BARRAGÁN QUERO, el inmueble arriba suficientemente descrito, por el monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo) recibiendo en ese acto la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,oo) mediante cheque de gerencia a nombre de la vendedora, No. 00005422, del Banco Banesco Universal, de fecha 6 de septiembre de 2012, por concepto de inicial y el saldo restante de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs.310.000,oo) por crédito hipotecario que solicitaría ante el Banco Banesco. Pero en el mismo no consta que haya intervenido el aquí demandante MARRUY BARRAGÁN QUERO, expresando su consentimiento y así llenar los requisitos indispensables para que ese recaudo pudiera ser denominado ‘contrato’, ya que no contó con el consentimiento del demandante, por lo que mal se le puede denominar contrato de venta, adoleciendo de toda eficacia jurídica como contrato de compra venta, y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO. En base a este mismo término de invalidez como contrato, del documento denominado ‘contrato privado de venta’, se declara IMPROCEDENTE lo alegado por la demandada en su contestación a la demanda, de que se aplique al demandante LA EXCEPTIO NOM ADIMPLETTI CONTACTUS o EXCEPCION DE CONTRATO NO CUMPLIDO, fundamentada en que el actor no cumplió con el pago restante del valor pactado y que lo procedente sería la resolución del contrato y en base a ello pidió la declaratoria de dar por resuelto de pleno derecho el contrato y se le reconozca el derecho a retener para si la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. F 40.000,00) recibidos como anticipo al precio de la venta, ello por concepto de daños y perjuicios, y ASÍ SE DECIDE. En base a las consideraciones anteriormente expuestas, es por lo que este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, intentó el ciudadano MARRUY BARRAGÁN QUERO contra la ciudadana NERIA BEATRIZ SALCEDO COLMENAREZ, y ASÍ SE DECIDE”. -VIII- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Comenzamos por señalar que realizado el estudio de las actuaciones que conforman la presente causa, se evidencia que lo que motoriza el movimiento de este órgano jurisdiccional, es la apelación ejercida en fecha 21 de junio de 2022, por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta. Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses. Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, ha señalado que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa). De conformidad con la jurisprudencia citada, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia. A tal efecto, entrando en el asunto que nos compete, se aprecia preliminarmente que el demandante, aquí apelante, intentó la presente acción a los fines de obtener el cumplimiento del “documento de venta privado que suscribió” la demandada y en consecuencia le otorgue el documento traslativo de propiedad del inmueble de autos ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Por su parte la abogada Génesis Gimenez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la accionada ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, en fecha 9 de abril de 2019 (folios 78 y 79), dio contestación a la demanda, en la cual entre otras cosas opuso “como punto previo para que sea decidido por la juez, que la parte actora incurre en una inepta acumulación de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código adjetivo, ya que pretende el cumplimiento de un presunto contrato de compra venta y a su vez, pretende el pago de sus honorarios profesionales, así como el pago de los costos del juicio, siendo que estas pretensiones son excluyentes, lo que a todos luces produce la inadmisibilidad de la acción. Que además no son acumulables las acciones, debido a que tienen procedimientos legales incompatibles”., para luego proceder a dar contestación al fondo de la demanda. Ello así, de la revisión exhaustiva del fallo impugnado, con relación a este alegato, observa este juzgador que la Juez de la causa, omitió pronunciarse al respecto, lo cual evidentemente constituye el vicio de incongruencia negativa de la sentencia que acarrea su nulidad, conforme lo ordena el articulo 244, en concordancia con lo que dispone el articulo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil. En efecto, la exigencia prevista en el citado articulo 243, tiene relación con el deber del Juez de pronunciarse sólo sobre lo alegado y todo lo alegado por las partes en la demanda y en la contestación, mandato legal que está en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez “…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. Con relación a este punto nuestro Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que cuando la sentencia no se ajusta a estos presupuestos, estamos en presencia del vicio de falta de congruencia, la cual puede ser la incongruencia positiva (cuando se pronuncia sobre algo no alegado) y la incongruencia negativa (cuando el juzgador no se pronuncia sobre una petición), lo cual hace incurrir al Juez en la omisión de pronunciamiento. Cabe señalar, por ser de suma importancia que la función jurisdiccional es una actividad reglada, toda vez que debe someterse a los parámetros establecidos en la ley. En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por el ciudadano José Gregorio Tineo, mediante la sentencia Nro. 1068 de fecha 19 de mayo de 2006, expediente Nro. 2006-447, dispuso lo siguiente: “Asimismo sostuvo en sentencia del 19 de agosto de 2002 (Caso: Plaza Suite I C.A.), que: ‘...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’. Las anteriores consideraciones se fundamentan en los artículos 15, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil...’ (Destacados de la Sala). En este orden, el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, estatuye expresamente lo siguiente: “Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” El artículo 243 eiusdem, dispone: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: 1° La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2° La indicación de las partes y de sus apoderados. 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” Por su parte el artículo 12 ibídem, preceptúa lo siguiente: “Artículo 12.-Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” No hay lugar a dudas que, se desprende del análisis realizado al conjunto de normas citadas, así como las sentencias citadas que, por ser materia de orden público, el cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, su incumplimiento es sancionado por nuestra ley adjetiva, con la nulidad de la decisión de que se trate, y que igual consecuencia acarrea, el que el juez haya absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita, porque otorgue más o cosa distinta a lo pretendido. Así, La Sala de Casación Civil, en reiteradas oportunidades ha establecido que el sentenciador que no se pronuncia sobre una pretensión incurre en el vicio de incongruencia negativa, con lo cual quebranta los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos. Es evidente que, en atención a las disposiciones legales y jurisprudencias citadas, de las que se desprende que cuando el administrador de justicia al dictar sentencia, como en el caso de autos, deja de pronunciarse sobre uno de los alegatos vertidos oportunamente en el proceso, incurre en el vicio de incongruencia negativa, cuyos efectos acarrea la nulidad de sentencia, por lo que, no hay dudas para quien aquí decide, que apreciado como ha sido que en esta causa, la juez a quo al proferir la sentencia definitiva, cuya revisión realiza este juzgador, omitió pronunciarse, fuese a favor o en contra del alegato de la inadmisibilidad de la presente demanda fundada en la inepta acumulación repretensiones por procedimientos incompatibles, produjo el menoscabo al derecho a la defensa y a la igualdad de condiciones de las partes en el juicio, incumpliendo con el principio procesal de exhaustividad que rige a las sentencias, por tanto, resultó infeccionada la sentencia por el vicio denominado como incongruencia negativa. ASI SE DECIDE. Por lo anteriormente expuesto, se puede concluir que el Tribunal a quo incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que su deber es dictar un fallo que resuelva expresamente sobre todos los puntos objetos de controversia traídos y demostrados por la partes en el proceso, los cuales deben ser resueltos de manera expresa, positiva y precisa, lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, anular de oficio el fallo recurrido. ASI SE DECIDE. Declarada la nulidad de la decisión definitiva recurrida en apelación, por haber incumplido con el mandato del numeral 5° del articulo 243, todo conforme al articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este juzgador, pasar a emitir pronunciamiento sobre el merito del presente asunto de conformidad con lo previsto en el articulo 209 ejusdem, previo pronunciamiento en torno al punto referido precedentemente. Punto previo.- En tal sentido, establecido entonces, la obligación que tengo de conocer y decidir la presente causa en los términos planteados, procedemos a su estudio y análisis, para lo cual comenzamos por establecer que como quiera que se ha dicho que, en la contestación a la demanda, encontramos que la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez alegó un punto previo con influencia en la definitiva, como lo es la inepta acumulación de pretensiones, la cual además conforme ha sido criterio reiterado de nuestra Sala Civil, es de orden publico y por lo tanto revisable en cualquier estado y grado del proceso, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción y a la tutela judicial efectiva, procede este juzgador a pronunciarse previamente al fondo, sobre el referido alegato. Al respecto, corresponde referir que en torno a la acumulación tenemos que el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil dispone “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competen contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos”. Por su parte, dispone el artículo 78 ejusdem, lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…”. La norma antes transcrita, establece la llamada inepta acumulación de pretensiones, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando que ésta se configura cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; o, cuando sus procedimientos sean incompatibles. Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles es decir aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento, pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda, salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra, vale decir, cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra por ejemplo cuando se ejerce la acción pauliana y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil. Ahora bien, a los fines de resolver sobre la inepta acumulación de pretensiones alegada como defensa por la parte demandada, evidenció este decisor del petitorio de la demanda que en el mismo se solicitó además del cumplimiento del contrato de autos “las costas procesales y honorarios profesionales que ocasione el presente juicio”. Tal solicitud de honorarios profesionales, así formulada, en criterio de quien decide en ningún caso constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales como tal, por cuanto lo expresado por la parte accionante se refiere a la condena en costas de la demandada que recaerá si resulta perdidosa en este procedimiento debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar su representada para satisfacer su pretensión. Aunado a lo anterior, de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que se haya sustanciado acto alguno de cobro de honorarios profesionales, lo cual pone en evidencia que el demandante no pretende hacer un cobro formal de honorarios profesionales, sino que simplemente hizo referencia a que la parte vencida debía pagar los honorarios del apoderado de la contraria, y mas aun cuando en la oportunidad de proponerse la demanda no resultaba ganador del presente litigio como para procurar cobro de honorario alguno (Vid. Sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictadas el 8 de diciembre de 2014 y el 21 de abril de 2015, en los expedientes Nros. AA20-C-2014-000440 y AA20-C-2014-000433, casos de Salam Souki Bou, y Suministros Tamare, C.A. (SUTACA), respectivamente). ASI SE DECIDE. Con fundamento en lo anterior, se debe forzosamente declarar improcedente el alegato de inadmisibilidad formulado por la apoderada judicial de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda con fundamento en una inexistente inepta acumulación de pretensiones. ASI SE DECIDE. Del fondo del presente asunto.- Resuelto lo anterior, es necesario señalar que en el presente caso se encuentra controvertido y es lo determinante para la resolución del presente asunto: a) la existencia del contrato de compra ventas alegado por la parte actora y la naturaleza del documento suscrito por la demandada titulado “Recibo”; b) el cumplimiento de la obligación del demandante en torno al pago del precio convenido, por lo que la accionada alega la excepción de contrato no cumplido. Siendo ello así, a los fines de dilucidar el primer aspecto señalado, esto es, la existencia del contrato de compra venta del inmueble de autos comenzamos por traer a colación la definición legal del contrato que se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 1.133 del Código Civil, de la siguiente manera: “Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado artículo 1.133 del Código Civil son: constituir, reglar, transmitir, modificar y extinguir entre las partes obligaciones y derechos. Por eso el contrato es una fuente de obligaciones. En lo referente al objeto de los contratos, el artículo 1.155 del Código Civil, nos indica lo siguiente: “Artículo 1.155: El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”. Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber: a) ejecución o cumplimento de contrato; b) resolución del contrato; c) daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras. Ya en el caso concreto que nos ocupa, y como quiera que se desprende que se trata de una acción sobre el cumplimiento de un contrato de compra venta, según aduce el actor en su demanda y que la demandada en su contestación objeta al considerar que el documento por ella suscrito no es contrato alguno por no haber sido suscrito por el demandante y solo es un “recibo” y no tiene el carácter de contrato que se le pretende dar, ya que del mismo no emerge que el actor pueda ejercer la compra cuando quiera y pagar el precio en el tiempo que le convenga, siendo que hasta la fecha no ha cumplido con su obligación de gestionar el crédito que se señala en dicho documento. Visto lo argumentado por la demandada en torno al documento por ella suscrito, este decisor con miras a establecer la naturaleza del acuerdo de las partes, considera pertinente citar el contenido del mismo, el cual reza de la siguiente manera: “RECIBO Yo, NERIA BEATRIZ SALCEDO COLMENAREZ venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.597.146. de este domicilio, hago constar por medio de este documento que he dado en venta al ciudadano: MARRUY ANTONIO BARRAGAN QUERO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-17.599.093, de este domicilio; un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 17, ubicado en la Quinta Planta del Edificio ‘Los Hermanos’, situado en la calle 30 entre avenidas 24 y 25, de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa, por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000), los cuales recibo en este acto la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000), en cheque de gerencia N° 00005422 del BANCO BANESCO UNIVERSAL, la vendedora recibe la suma de dinero para cancelar el inmueble y liberar la hipoteca por ante el BANCO B.O.D. UNIVERSAL, el apartamento tiene un área de construcción de ochenta y siete metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (87,03 Mts2). El apartamento posee una participación de áreas comunes de (2,632%) el inmueble me pertenece por documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez, Estado Portuguesa, de fecha 30 de junio del año 2003, quedo registrado bajo el numero 42, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre, año 2003, y el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Municipio Páez Estado Portuguesa, fecha 21 de junio del año 1981”. (Ver solio 5 de la primera pieza del expediente). Cabe referir que si bien, la representación judicial de la accionada en su escrito de contestación de la demanda procedió a desconocer “el contenido y firma del pretendido documento privado de venta”, antes copiado, tal desconocimiento lo hace a los solos efectos de enervar los pretendidos efectos que el actor le atribuye, esto es, el carácter de contrato que se le pretende dar “donde supuestamente se le vende en la forma y condiciones descritas en el mismo el inmueble (…) constituido por un apartamento distinguido con el numero 17, ubicado en la quinta planta del edificio los hermanos, situada en la calle 30 con avenidas 24 y 25 de Acarigua”, todo lo cual queda corroborado de la lectura integra del escrito de contestación al invocar la excepción de contrato no cumplido, de tal manera que este decisor continuara con el análisis del mencionado documento, resultando en consecuencia improcedente desechar el referido documento en virtud del invocado “desconocimiento del contenido y firma” por parte de la demandada. Ahora bien, en este caso, el invocado “recibo”, como bien aduce la demandada, no puede entenderse como el contrato de compraventa alegado por el demandante, sencillamente porque no fue suscrito por el actor, debiendo establecerse que por máxima de experiencia, los contratos de compraventa escritos cierran con una declaración del comprador en la que declara aceptar la venta que se le hace en los términos descritos en el cuerpo del mismo, pues dada la naturaleza bilateral del contrato de compraventa, conforme al articulo 1474 del Código Civil, debe ir suscrito por ambos contratantes, lo cual en este caso no se evidencia del invocado recibo. Es por ello que para quien decide el referido documento escrito no constituye un contrato. ASI SE DECIDE. Sin embargo, del texto del mencionado documento, que si es un recibo, como se encuentra titulado, emergen indicios –por así reconocerlo de manera expresa la demandada al suscribir el mismo- de que ciertamente entre los aquí contendientes se celebró un contrato verbal de opción a compra del inmueble constituido por “un apartamento, distinguido con el N° 17, ubicado en la Quinta Planta del Edificio ‘Los Hermanos’, situado en la calle 30 entre avenidas 24 y 25, de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa”; extrayéndose del mismo que en dicho contrato de opción a compra por lo menos quedó pactado lo siguiente: 1.- Que la ciudadana Neria Beatriz Salcedo Colmenarez, titular de la cedula de identidad Nro. 7.597.146, parte demandada, ha dado en venta al ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, titular de la cédula de identidad Nro. 17.599.093, un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 17, ubicado en la Quinta Planta del Edificio ‘Los Hermanos’, situado en la calle 30 entre avenidas 24 y 25, de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa. 2.- Que el precio de la venta fue por trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000), de los cuales el 8 de septiembre de 2012 recibió la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000), en cheque de gerencia Nro. 00005422 girado contra el Banco Banesco, cantidad que recibe para terminar de pagar el inmueble y liberar la hipoteca que pesaba sobre el mismo a favor del BANCO B.O.D. UNIVERSAL. 3.- Que el apartamento tiene un área de construcción de ochenta y siete metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (87,03 Mts2) y posee una participación de áreas comunes de (2,632%). 4.- Que el descrito inmueble le pertenece a la demandada de conformidad con el documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez, Estado Portuguesa, en fecha 30 de junio del año 2003, bajo el Nro. 42, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre, año 2003. Determinado lo anterior, teniendo en cuenta que en este caso se evidencia la existencia de un contrato verbal de opción a compra entre las partes, pasa este decisor a dilucidar la procedencia del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sobre lo cual existe objeción por parte de la demandada al contestar la demanda, ya que se opone al mismo, en primer lugar, al alegar la defensa de contrato no cumplido al no haberse pagado el resto del precio convenido ni gestionado el crédito hipotecario ante el Banco Banesco; además de referir que tal obligación no es por tiempo indefinido “pues causaría un perjuicio a su representada y una disminución de su patrimonio por el impacto de la inflación y la disminución del poder adquisitivo de nuestra moneda”, invocando lo que “por mandato de leyes que sobre la adquisición de vivienda rige en el tema que nos ocupa”, esto es “el plazo de cuatro (4) meses con una prorroga de dos (2) meses” para gestionar dicho crédito. Establecido lo anterior, indicamos que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, (en este caso, las reconocidas por la demandada en el documento denominado RECIBO) deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantenerle a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. En lo referente a la interpretación de los contratos, las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia han reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los mismos. En efecto, ha señalado la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 29/03/2017, Exp. 2016-000239, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, lo siguiente: “(…) Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho.” Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, esa Sala de Casación Civil, dejó sentado, que: “‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan”. Ahora bien, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. Con relación a la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, expediente Nro. 2003-339, reiterada en fallo Nro. RC-244, de fecha 13 de junio de 2011, expediente Nro. 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y Otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente: “El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece. (….omissis….) La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó: ‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba’, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). (…Omissis…) La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…’ En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces a éste, toda la carga de la prueba. No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo…’. (Vid sentencias de esta Sala, N° 247 de fecha 6 de mayo de 2015 y N° 273 de fecha 1° de diciembre de 2015)”. De acuerdo a los anteriores jurisprudencias de la Sala Civil, se tiene que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, regulan expresamente la distribución de la carga de la prueba entre las partes procesales, y establecen que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y trasladan la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos; pero si éste, se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, en la cual contradiga pura y simplemente la pretensión, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba, por tanto, la carga de la prueba depende de la actitud del demandado. Ahora bien, conforme a lo anterior, establecido como fue que la defensa de la demandada básicamente se centró en que la actora incumplió su obligación de gestionar el crédito hipotecario y de pagar el resto del precio de la venta pactada, este decisor conforme al contenido del “recibo” cursante al folio 5 de la primera pieza tiene que el demandante dio una inicial a la demandada como parte del pago del precio por la adquisición del inmueble de autos y se comprometió a pagar el monto restante por crédito hipotecario que solicitaría al Banco Banesco, sin especificarse lapso alguno para gestionar dicho crédito. Ahora bien, a propósito del análisis que corresponde realizar en torno al lapso para el cumplimiento del pago del monto o saldo restante de la obligación contraída, luce pertinente referir que la Resolución Nro. 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial No. 40115 de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 5 de febrero de 2013, en sus artículos 1, 3 y 5, respectivamente, prevé lo siguiente: “Artículo 1. En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”. “Artículo 3. Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”. “Artículo 5. Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos dé Inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos”. De los preceptos normativos transcritos, se constata que los mismos tienen vigor en todas aquellas negociaciones que tengan por objeto bajo cualquier modalidad la adquisición de una vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construida, por lo que le resulta aplicable al presente asunto; asimismo, se tiene que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación; y también que se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar y dentro de los parámetros legales correspondientes, sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes. En este caso, tenemos que el demandante ciudadano Marruy Antonio Barragán Quero, prescindió de cumplir con su obligación de solicitar el crédito hipotecario como le correspondía, a los fines de cumplir su obligación de pagar el precio convenido, ni demostró haber pagado la cantidad restante, pues no consta de las actas y de las pruebas acompañadas tramite alguno en ese sentido, por el contrario, conforme a lo manifestado en el libelo de la demanda, consideró que con solo “haberse pagado el adelanto del precio de venta”, y al encontrarse pagado el inmueble “y liberada la hipoteca que pesaba sobre el mismo” era suficiente para que “se materialice la tradición del bien vendido, en ejecución de la voluntad expresada entre las partes” estableciendo que “solo resta el otorgamiento del documento definitivo de venta, para que se cumpla así la tradición legal del inmueble vendido y la vendedora reciba el saldo del precio de venta acordado”, obviando su carga de cumplir con lo pactado para poder exigir la protocolización del documento definitivo de venta. De cara a lo anterior, se concluye que el demandante incumplió con su obligación de tramitar y obtener de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, el crédito para cumplir con el pago del saldo restante por Trescientos Diez mil Bolívares ((Bs. 310.000,00) de los Trescientos Cincuenta mil Bolívares ((Bs. 350.000,00) en que fue pactada la venta, aunado a que no consta prueba alguna que demuestre que cumplió con el pago de dicho monto, o que realizada las gestiones para pagar el saldo restante, la demandado de autos, se haya negado a recibirlo, lo cual hace procedente la aplicación de la excepción de contrato no cumplido previsto en el articulo 1168 del Código Civil, invocada por la demandada en su escrito de contestación. ASÍ SE DECIDE. En otro orden de ideas y no menos importante, es señalar que en casos de cumplimiento de contratos de opción a compra es criterio de quien decide, debidamente aceptado por nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que constituye requisito sine qua nom que el accionante, bien sea que por una parte demuestre que realizó oferta real de pago a favor del demandado, o en su defecto, consigne junto con el libelo de demanda la cantidad, monto o saldo restante de la transacción, lo cual, no se evidencia de autos que, en el presente caso ocurriera. En efecto, relacionado con lo señalado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nro. R.C 000523 del 14 de octubre de 2021, conociendo de un recurso de casación anunciado contra la sentencia dictada por esta Alzada en fecha 5 de diciembre de 2017, en la que se trató la necesidad de realizar el ofrecimiento señalado, lo consideró ajustado a derecho, al disponer lo siguiente: “Señala el formalizante, que su patrocinada al momento de contestar la demanda alegó que la actora -compradora- no hizo el ofrecimiento del pago de la cantidad adeudada a través del procedimiento especial de la oferta real, por lo cual, no le nacía el derecho de interponer la presente acción, vale decir, no hubo pronunciamiento –según sus dichos- con respecto al saldo adeudado. (…omissis…) Preciado lo anterior, con la finalidad de resolver el planteamiento de la parte recurrente, esta Sala se permite transcribir –en su parte pertinente- lo atinente al escrito de contestación y la motivación expresada por el juez de segundo grado de jurisdicción. Así, la demandada en la oportunidad de la litis contestatio afirmó lo siguiente: ‘Podemos observar y llama poderosamente la razón en el presente caso, que al haber pasado la vigencia del referido contrato, no fue consignado en tiempo útil el supuesto saldo deudor de venta del inmueble por Bs. 10.000,00, de manera oportuna, dentro la vigencia, mediante el mecanismo (procedimiento) oferta real de pago por ante el Tribunal Competente, y después agotado ese procedimiento, en caso de impugnación, si podría el actor haber accionado el cumplimiento del contrato, y de esa forma hubiese puesto en mora a mi representado para el cumplimiento de su obligación, en el negado caso que hubiese pagado la primera cuota de 240.000,00 Bs., siendo obligación del actor haber realizado todas las diligencias respectivas por ante la Oficina de Registro para el otorgamiento del instrumento, claro dentro del tiempo útil, pagando la totalidad del precio convenido, como precio de venta al inmueble.’ (F.192, P. 1). Respecto a dicho alegato, y en relación a la presente denuncia, conviene traer a colación extracto del fallo recurrido, en el cual el juzgado de alzada, expuso lo siguiente: ‘Así las cosas, establecido como ha sido que en el caso que nos ocupa, no probó el demandado su alegato de contrato no cumplido o excepción ‘non adimpleti contractus’ y que estamos en presencia de una verdadera venta, por darse en ella el consentimiento, objeto y precio; además que consta en autos que el demandante consignó con el libelo de demanda cheque de gerencia número 00008800, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), monto o saldo restante a pagar una vez se formalice el otorgamiento del documento definitivo, obligan a este juzgador a declarar que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar en los términos en que fue planteada’ (Negrillas de esta Sala). Se evidencia de lo anterior, que en efecto, la alzada sí se pronunció con respecto a lo relativo al pago del saldo restante de lo adeudado. Resulta diáfano para la Sala, que la presente denuncia no encuentra sustento, pues, la supuesta omisión de pronunciamiento por parte del ad quem, no queda al descubierto, ello por cuanto si hubo pronunciamiento respecto a lo alegado en el escrito de contestación al libelo y, además, apegado a derecho. Demás está decir que la denuncia realizada por el hoy recurrente carece de razón, motivo por el cual, resulta forzoso para esta Máxima Instancia Civil, declarar sin lugar la presente denuncia. Y así se decide”. (Subrayado de este fallo). Dado todo el análisis que se ha realizado en el presente asunto, este juzgador concluye que, el actor no cumplió con el elemento más importante del contrato de opción a compra, como lo es el pago del precio, pues no lo canceló desde el 2012, hasta la presente fecha, y tampoco lo consignó en el momento de proponer la acción para que la accionada en la oportunidad de contestar la demanda pudiese aceptarlo o rechazarlo, limitándose a alegar que ya había sido pagado el adelanto del precio y que seria después del otorgamiento del documento definitivo que la vendedora recibiría el saldo restante del precio acordado, amen de la perdida del valor adquisitivo de la moneda, desde que acordaron el precio hasta la actualidad. En fuerza de las consideraciones antes esbozadas, encuentra este decisor que lo advertido es suficiente para declarar sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato y del mismo modo se declara improcedente lo pedido por la demandada en su escrito de contestación en el sentido de que se proceda a la resolución del contrato de pleno derecho y que se le reconozca el derecho de retener para si el adelanto recibido por concepto de daños y perjuicios, por resultar violatorio del derecho a la defensa de la demandada al no haber sido propuesta reconvención en su contra. ASI SE DECIDE. -X- DISPOSITIVA En razón de los hechos determinados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 21 de junio de 2022, por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, ciudadano Marruy Antonio Barragan Quero, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta. SEGUNDO: Se ANULA la sentencia objeto de apelación. TERCERO: IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones. CUARTO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano MARRUY ANTONIO BARRAGAN QUERO, asistido por la abogada Cecilia Alejandra Troconis, contra la ciudadana NERIA BEATRIZ SALCEDO. QUINTO: No hay condenatoria en costas del recurso en virtud de haber prosperado la apelación y se condena en costas del juicio al demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los doce (12) días del mes de diciembre de 2022. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR, ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE. LA SECRETARIA, Abg. MARIA TERESA PAEZ ZAMORA En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 9:20 de la mañana. Conste. (Scria.) Exp. 3884