TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: Nº 2.592-21
DEMANDANTE RECONVENIDO: “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, Cuarto Trimestre, de fecha 26/09/2008, representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.010.956, de este domicilio.

ABOGADOS ASISTENTES: RAFAEL ÁNGEL PÁEZ LINARES y CESAR GUSTAVO TORREALBA MENDOZA, titulares de las cédulas de identidad Nros 7.469.283 y 15.309.652, inscritos en el Inprebogado bajo los Nros 93.217 y 119.342.

CO-DEMANDADOS RECONVINIENTES: SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA representada por las ciudadanas María Matilde Decina Frias, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.258.251, domiciliada en la Avenida Principal de la Comunidad Vieja, callejón Carabobo, Municipio Guanare, del estado Portuguesa y Carmen Josefina Frías de Decina, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.727.411, domiciliada en la Carrera Quinta, entre calles 10 y 11, Municipio Guanare estado Portuguesa, en su condición de hija y cónyuge sobreviviente de la sucesión Mariano Decina Sciacca, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, de fecha 16/07/2010 y de forma consecuente a los ciudadanos: CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 12.908.628 y 13.348.561, en ese mismo orden, ambos domiciliados en la Urbanización La Granja, avenida 2, manzana G, punto de referencia panadería y pastelería El Llano Oriental Grito Guerro, FP, Municipio de Guanare, del estado Portuguesa.

ABOGADA ASISTENTE de María Matilde Decina Frías: MAYRA ALEJANDRA ARTIGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.466.986, abogada en ejercicio, inscrita en el Inprebogado bajo el Nº 134.130, de este domicilio.

CO-APODERADAS JUDICIALES de Carmen Josefina Frías de Decina, Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares: BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO y MARÍA DE LOURDES CASTILLO SOTO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 10.264.580 y 11.401.824, respectivamente, inscritas en el Inprebogado bajo los números 63.292 y 135.863, en ese mismo orden, ambas de este domicilio.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL)

RECONVENCIÓN: DESALOJO DE INMUEBLE POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 02/03/2021, se recibió por distribución escrito con sus respectivos anexos contentivo de demanda por concepto de Retracto Legal Arrendaticio (Local Comercial), presentado por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, procediendo en su carácter de representante legal de la Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño”, debidamente asistido por los abogados en ejercicio Rafael Ángel Páez Linares y César Gustavo Torrealba Mendoza, contra la Sucesión Mariano Decina Sciacca representada por las ciudadanas María Matilde Decina Frías y Carmen Josefina de Frías de Decina, y de forma consecuente contra los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares. Folios 1 al 136.
En fecha 05/03/2021, el tribunal admitió la pretensión bajo el Nº 2.592-21, y en relación a la medida preventiva solicitada se aperturó cuaderno separado de medidas; en esta misma fecha se libró las boletas de citación correspondientes. Folios 137 al 142.
En fecha 22/03/2021, comparece el Alguacil Temporal y mediante diligencias procede a consignar boletas de citación practicadas. Folios 143 al 150.
En fecha 16/04/2021, comparece por ante este tribunal la ciudadana María Matilde Decina Frías, asistida de abogada y procede a consignar escrito de contestación de la demanda. Folios 151 al 154.
En fecha 26/04/2021, comparecen por ante este tribunal los ciudadanos César José Brito Guerrero, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina, debidamente asistidos de abogado y proceden a consignar escrito de contestación de la demanda, cuestiones previas, promoción de pruebas y Reconvención por concepto de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) por vencimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal. Folios 156 al 182.
En fecha 26/04/2021, comparecen por ante este tribunal los ciudadanos César José Brito, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina, debidamente asistidos de la abogada en el ejercicio Blanca Selvi; y procedieron a conferir poder Apud-Acta a la referida abogada y a la abogada María Castillo. Folio 183.
En fecha 04/05/2021, el Tribunal deja constancia que revisado como ha sido el correo electrónico de este despacho no se recibió que la parte accionante haya presentado escrito alguno de subsanación o contradicción de las cuestión previa opuesta por la parte accionada y así se hizo constar. Folio 187.
En fecha 06/05/2021, el Tribunal recibió vía correo electrónico escrito de contestación a la reconvención el cual fue enviado por la parte actora reconvenida y así lo hizo constar. Folio 187.
En fecha 10/05/2021, comparece por ante este despacho asistido de abogado el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza en su carácter de representante legal de “Restaurante El Guanareño” y procedió a consignar contestación de la cuestión previa y la reconvención en físico la cual había sido remitida por correo electrónico a este tribunal en fecha 06/05/2021. Folio 188.
En fecha 12/05/2021, comparece por ante este Despacho asistido de abogado el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de representante legal de “Restaurante El Guanareño” y consignó escritos de contestación de la Cuestión Previa y la Reconvención. Folios 188 al 196.
En fecha 13/05/2021, el tribunal mediante auto instó a las partes a una conciliación. Folio 197.
En fecha 13/05/2021, comparece por ante este Despacho asistido de abogado el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de representante legal de “Restaurante El Guanareño” y consignó escrito de promoción de pruebas sobre la Cuestión Previa, las cuales fueron admitidas posteriormente. Folios 198 al 200.
En fecha 08/06/2021, el tribunal deja constancia que ninguna de las partes compareció al acto conciliatorio, en virtud de lo cual se declaró desierto. Folio 201.
En fecha 09/06/2021, la Jueza Suplente de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa. Folio 202.
En fecha 07/07/2021, el tribunal dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual declaró Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye y se condenó en costas a la parte demandada reconviniente. Folio 207 al 213.
En fecha 12/07/2021, el tribunal mediante auto admitió la Reconvención propuesta por los ciudadanos César José Brito Guerrero, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina, fijando la oportunidad de la contestación. Posteriormente el demandante reconvenido procede a dar contestación en fecha 19/07/2021. Folios 214 al 219.
En fecha 20/07/2021, el tribunal mediante auto instó a las partes a la realización de un acto conciliatorio. Folio 220.
En fecha 20/07/2021, el tribunal mediante auto fijó la celebración de la audiencia preliminar para el 5to. día de despacho siguiente a las 10:30 a.m. Folio 221.
En fecha 03/08/2021, el tribunal dejó constancia de la celebración del acto conciliatorio con la presencia de las partes y por cuanto no fue posible la conciliación se procederá a continuar con el curso legal de la causa. Celebrándose la audiencia preliminar con la presencia de ambas partes. Folios 223 y 231.
En fecha 03/08/2021, el tribunal mediante auto ordenó el cierre de la primera pieza y aperturó una segunda pieza. Folio 259.
En fecha 06/08/2021, el tribunal fijó los hechos y límites de la controversia e hizo saber a las partes que deben promover pruebas sobre el mérito de la causa dentro de los cinco días de despacho siguientes. Pieza 2, Folio 02 al 10.
En fechas 10 y 12/08/2021, el tribunal dejó constancia que fueron recibidos en el correo electrónico del tribunal escritos de promoción pruebas sobre el mérito de la causa, remitidos por la parte demandante y por las co-apoderadas judiciales de los ciudadanos César Brito, Lorena Guilarte y Carmen Frías. Los cuales fueron posteriormente presentados físicamente. Pieza 2, Folios 11 y 12.
En fecha 13/08/2021, el tribunal dejó constancia que no se recibió promoción de prueba sobre el mérito de la causa de la co-demandada María Decina. Pieza 2, Folio 13.
En fecha 16/08/2021, compareció por ante este despacho la ciudadana María Matilde Decina Frías, asistida de abogado, y consignó escrito de promoción de pruebas. Dejando constancia el tribunal que la misma fue presentada en forma extemporánea por cuanto el lapso de pruebas feneció el día 13/08/2021. Pieza 2, Folio 18 al 19.
En fecha 23/08/2021, el tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por las partes. Pieza 2 folios 31 al 37.
En fecha 08/11/2021, el Tribunal fijó la oportunidad para que tenga lugar el Debate Oral y Público. Pieza 2 folio 104.

En fecha 04/02/2022, se llevó a cabo en la sede del Tribunal el Debate Oral y Público con la presencia de las partes y la testigo promovida por la parte codemandada, posteriormente se efectuó el pronunciamiento oral de la decisión de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil. Pieza 2 folio 109 al 149.

HECHA LA NARRATIVA EN LOS TERMINOS ANTERIORES PASA ESTE TRIBUNAL A REALIZAR LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

El ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, actuando como representante legal de la Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño”, debidamente asistido de los abogados Rafael Ángel Páez Linares y César Gustavo Torrealba Mendoza, alega en su escrito de demanda:
“…Procediendo en este acto en mi carácter de arrendatario a ejercer el DERECHO DE RECLAMACIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para ser subrogado a los extraños que son ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, quienes adquirieron violentándose mi derecho preferencial el local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2) aproximadamente en el cual poseo el derecho preferencial que por esta vía exijo. Por lo que en virtud de los hechos narrados DEMANDO a la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, y de forma consecuente a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO, y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES; por lo que ante su competente autoridad, con el debido respeto ocurro para exponer:
CAPITULO
II
NARRATIVA DE LOS HECHOS
Desde hace más de trece (13) años soy arrendatario de Un (01) local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2), el cual para el momento era propiedad del ciudadano Mariano Decina hoy de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, condición esta que se evidencia ya obtenida por ellos en fecha 16 de julio del año 2010 la resolución SNAT- INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, cuyo RIP. J-298644729. La referida relación arrendaticia data desde el 1 de Enero de 2008 hasta la presente fecha, es decir, durante trece (13) años, un mes (01) y veintidós (22) días, en forma ininterrumpida y continua, sin ningún tipo de interrupción… siendo suscrito el PRIMER CONTRATO en fecha 01 Enero del año 2008, por un lapso de un año fijo tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato, con el hoy difunto el ciudadano Mariano Decina….Continuando con la correlación de los hechos en fecha Primero de Enero del año 2010 suscribí un TERCER CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por un periodo de un año…en esta oportunidad con la cónyuge sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, quien es la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA...Así las cosas en fecha Primero de 1 Enero del año 2011 suscribí un CUARTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble por el plazo de un año, nuevamente con la cónyuge sobreviviente de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA… En tal sentido en fecha Primero de Enero del año 2012 suscribí un QUINTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble, por el periodo de un año, con la cónyuge sobreviviente la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, ya mencionada … en el año 2013, se continúa el contrato del año 2012 y fue en fecha Primero de 1 Enero del año 2014 suscribí un SEXTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por el termino de un año con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO… Lo que nos lleva al Primero (01) de Enero del año 2015 suscribí un SÉPTIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año, con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina... En fecha Primero de 1 Enero del año 2016, suscribí un OCTAVO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año, con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS. Ahora bien en fecha Primero (01) de Enero del año 2017, suscribí un NOVENO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS hija de la sucesión AB-INTESTATO. En fecha Primero de 1 Enero del año 2018 suscribí un DECIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año, con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS. Finalmente lo que nos remonta al día primero (01) de julio del año 2019 donde extrañamente aparecen en el escenario unos apoderados de la cónyuge sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, estos representantes de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA eran los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, facultad que dicen tener según consta en poder autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 10 de octubre del año 2018 inserto bajo el numero 5 , tomo 252, Folio 38 hasta 46. Por lo que en fecha Primero de Julio del 2018 suscribimos un DECIMO PRIMERO CONTRATO de arrendamiento por un término de seis 06 meses tal como se evidencia en la clausula cuarta del mencionado contrato, con los mencionados apoderados para el momento de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, plenamente identificada…Desde el momento de la suscripción del primer contrato de arrendamiento hasta la presente fecha he cumplido con todas y cada una de las obligaciones tanto principales como accesorias que le impone la Ley y los Contratos de Arrendamientos como un buen padre de familia.
Ahora bien la razón a que acudo a su competente autoridad a fin de evidenciar constancia tanto que el anterior instrumento seria mi Decimo Primero (11) contrato consecutivo de arrendamiento y que actualmente me encuentro totalmente solvente por lo que consecuentemente hacer valer en la instancia correspondiente el derecho preferencial que legalmente poseo y en consecuencia ser subrogado a los extraños que son ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES. La presente petición se motiva a que en hecha 09 de octubre del 2020, se me notifica por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, quienes acudieron acompañado del funcionario de la Notaria Publica del Municipio Guanare así como de su abogada privada, al local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, del cual tengo más de trece (13) años consecutivos arrendado, con la finalidad de notificarme su decisión como presuntos a su decir “propietarios” de no continuar con el contrato de arrendamiento y según ellos puedo hacer uso de mi legitimo DERECHO PREFERENCIAL… Situación esta que de forma inmediata activo mis alarmas ya que nuestra relación con los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, siempre fue como apoderados de la cónyuge sobreviviente de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA. Por lo que no reconozco a los apoderados como mis arrendadores los cuales carecer de total cualidad y más aun, como podrían ellos garantizarme un Derecho Preferencial como arrendatario si tal como se deja ver en la notificación que fue procesada y certificada por el ciudadano notario en fecha 19 de octubre del año 2020 antes señalada ellos serian los actuales propietarios a su decir y no la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA o su hija MARIA MATILDE DECINA FRIAS, las cuales NO me realizaron la correspondiente notificación a fin de garantizarme en su momento el DERECHO PREFERENCIAL que legalmente ostento y al ver en esta notificación que la viciada venta se habría realizado en fecha 06 de septiembre del año 2019 y que quedo inscrita en bajo el numero 2018.875 , asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro del folio real del año 2018 y que en la fraudulenta propuesta de estos ciudadanos para nosotros apoderados de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA seria por la exorbitante cantidad de DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) según se deja ver en la clausula segunda de la referida notificación…y se nos otorga según su decir un plazo de quince (15) días para mostrar nuestra aceptación. Por lo que acudimos en fecha 02 de noviembre del año 2020 a solicitar ante el Registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa COPIA CERTIFICADA del documento para nosotros totalmente desconocido hasta la fecha de la notificación que fue el día 09 de octubre del año 2020 y el documento donde se nos viola de manera flagrante nuestro DERECHO PREFERENCIAL es de fecha 06 de septiembre del año 2019 y que quedo inscrita en bajo el numero 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro del folio real del año 2018 . El cual se deja evidenciar en contraposición a los DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) que ellos maliciosamente nos piden. Los mismo habrían adquirido el inmueble por apenas la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (5.000.000,00… donde se evidencia la violación de nuestro DERECHO PREFERENCIAL.
En tal sentido a fin de evitar de caer en mora y vistas las artimañas que intentan realizar los antes mencionados, decidimos consignar en el Expediente Nº 0015-2020 llevado por EL TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDA DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, los pago de las mensualidades de los meses de Noviembre, Diciembre de 2020 y Enero, febrero del 2021 por lo que en la actualidad me encuentro totalmente solvente tal como se evidencia en copia certificada del referido expediente.
Para finalizar en los presentes hechos aquí narrado queda en evidencia que no se me dio la preferencia ofertiva que me corresponde sobre el inmueble destinado a uso comercial, que hubo fraude en mis derechos y la materialización de un acto simulado o la apariencia de un negocio jurídico que es distinto a aquel que realmente se ha llevado a cabo, por medio del cual se venden y se adquieren la totalidad del local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2) aproximadamente, escondiendo, engañando y disfrazando el verdadero interés del negocio, el cual no es otro que la adquisición en la totalidad del referido inmueble, que constituyen un activo tangible que tiene la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA entre los cuales se encuentra este local que hoy legalmente ocupo, haciéndose exigible en derecho la reclamación de retracto legal arrendaticio, debiendo subrogarme a los extraño que son CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, antes identificados… por lo que en virtud de los hechos narrados procedo a demandara a la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión y a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, antes identificados.
(omissis)
PETITUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA:

Pido al Tribunal que: PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción ya que son ciertos e indubitables los hechos alegados y los documentos promovidos con la demanda en virtud de la preferencia ofertiva que tengo sobre el inmueble destinado al uso comercial que legalmente ocupo como arrendatario ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2) aproximadamente, pidieron que por virtud del fraude de los derechos y la materialización para producir con fines de engaño, la apariencia de un negocio jurídico que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo, fuesen declaradas nulas las negociaciones celebradas fecha 06 de septiembre del año 2019 y que quedo inscrita en bajo el numero 2018.875 , asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro del folio real del año 2018 ., de conformidad con lo previsto en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SEGUNDO: Que en consecuencia de la declaratoria de nulidad solicitada se condene a los demandados a dar cumplimiento al dispositivo contenido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, en consecuencia a que se me subrogue en los derechos de propiedad del Local comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2), en las mismas condiciones en que fue ofertado a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO, y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, antes identificados.;
TERCERO: A los efectos se de la determinación del precio que deberé cancelar por el Local Comercial que ocupo , solicitamos que se ordene la práctica de una experticia complementaria del fallo, a los fines de que se determine por expertos sobre el valor de las negociaciones celebradas; la cual queda en evidencia en el precio de la venta hecha en la fecha 06 de septiembre del año 2019 y que quedo inscrita en bajo el numero 2018.875 , asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro del folio real del año 2018 .
CUARTO: Solicito que la sentencia firme y ejecutoriada que declare con lugar la demanda, se ordene su protocolización en la Oficina de Registro Público correspondiente, a fin de que sirva como título de propiedad del inmueble que ocupa su mandante como arrendataria, previa la consignación de la suma de dinero equivalente al saldo deudor del precio de la negociación, en los términos que determine la experticia complementaria, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil,
QUINTO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberme obligado a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción y señale su monto en el decreto de intimación de LA DEMANDADA. Así se condene a los demandados al pago de las costas, costos y honorarios profesionales.
SEXTO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de procedimiento civil ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs.10.000.000,00) lo que equivale en unidades tributarias a 6.666,66 U.T. Monto de donde nace la competencia de este tribunal para conocer del presente asunto la pretensión deducida se contrae al retracto legal arrendaticio pretendido como parte actora, cuyo objeto es que se me subrogue en los mismos derechos de las terceras adquirentes del inmueble y bajo las mismas condiciones establecidas en el documento traslativo de propiedad, de tal modo, pues que la cuantía viene determinada por la negociación realizada Que fue en su momento de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (5.000.000,00). Pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.
(omissis)…”

Ahora bien, la parte co-accionada ciudadana María Matilde Decina Frías, debidamente asistida de abogada, en su contestación de demanda señala:
“…Que es cierto que su difunto padre MARIANO DECINA inició una relación arrendaticia en fecha 01 de enero de 2008 con el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de representante legal de la firma mercantil “Restaurante El Guanareño”, sobre un local comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, del mismo modo reconoce como verdadero que en fecha 01 de enero de 2014 suscribió varios contratos de arrendamiento en su carácter de beneficiaria de la Sucesión Mariano Decina, por el mencionado inmueble con el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza. Alega que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, no son los dueños legítimos del local comercial objeto del presente litigio, desconoce cualquier acción que intenten los referidos ciudadanos ya que no tienen derechos sobre los bienes dejados por su padre, que al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza se le violó su derecho preferencial al existir un documento en el cual los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, adquirieron el inmueble en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) por último deja expresa constancia que no está de acuerdo con la evidente violación del derecho preferencial que reclama el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, ya que desconocía la existencia de la fraudulenta venta hecha por su madre Carmen Josefina de Decina a Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares…”

Por su parte, los co-apoderados judiciales de los ciudadanos César Brito, Lorena Guilarte y Carmen de Decina, en su escrito de contestación a la demanda alegan:

“Que de conformidad con el artículo 346, en su ordinal 4to, y 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen formalmente la Cuestión Previa de la Ilegitimidad de la persona citada….por cuanto las demás personas que pretende sean llamadas a juicio (Sucesión Mariano Decina Sciacca representadas por las ciudadanas Maria Matilde Decina Frías, hija de la sucesión Ab-intestato y la ciudadana Carmen Josefina de Decina, en su condición de viuda), porque las mismas no tienen cualidad para ello ya que los únicos dueños del local comercial somos mi señora Lorena Eufemia Guilarte Guacares y mi persona Cesar José Brito Guerrero…

DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN:

Primero: Es cierto que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, como representante legal de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, mantuvo una relación arrendaticia por el lapso de 11 años (A partir del Año 2008 hasta Diciembre del año 2019) con el ciudadano Mariano Decina (Ya fallecido) y con la Sucesión Mariano Decina Sciacca, bajo contratos que fueron firmados por las partes y los cuales tenían una duración de un año. De un local comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector el Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, el cual tiene un área de Mil Treinta y dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (1.032,45 M2).
Segundo: Es cierto que el ciudadano Cesar José Brito Guerrero junto con su esposa Lorena Eufenia Guilarte Guacares, son propietarios del local comercial, ya antes identificado en autos, según se evidencia de documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 06 de Septiembre del año 2019 (anexo marcado con letra “A”), quedando registrado bajo el N° 2018.875, Asiento Registral 3, Matrícula 404.16.3.1.17915, Folio Real año 2018. Y Que posterior a esa fecha mantenemos una relación arrendaticia con el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, ya antes identificado en autos. Y que dicha relación nace de un contrato verbal entre las partes.

DE LOS HECHOS QUE SE CONTRADICEN

PRIMERO: Rechazamos, Negamos y contradecimos por ser falso de toda falsedad y sin reserva de ninguna naturaleza, la actual demanda por Reclamación de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por la parte actora ya antes identificada, en autos, porque mis representados Lorena Eufenia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero adquirieron en su momento de manera Legal el local comercial ya antes identificado.
SEGUNDO: Rechazamos, Negamos y contradecimos, por ser falso de toda falsedad y reserva de ninguna naturaleza, que al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, parte actora de la presente demanda, se halla vulnerado el derecho de “Preferencia Ofertiva Arrendaticia” que señala en su escrito libelar, todo ello debido a que en mayo del año 2019, la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina Co-heredera de la Sucesión Mariano Decina Sciacca, acompañada en ese entonces por el señor Cesar José Brito Guerrero y la ciudadana Lorena Guilarte, en su condición de Apoderados Judiciales; le Notificaron, en su condición de arrendatario de la Oferta de Venta del Inmueble que ocupa, bajo contrato de Arrendamiento, el cual no lo quiso firmar y nos manifestó “que tenía problemas médicos y conyugales con la esposa y no tenía dinero para comprar el local” . Dicha oferta de venta se le volvió a realizar el 13 de Junio de 2019…De igual modo se negó a firmar, exponiendo “tener problemas conyugales y no tener dinero”, estas notificaciones les fueron entregadas y leídas con presencia de testigos.
Que en fecha 9 de Octubre de 2020. Realizamos una Notificación pero esta vez, por medio de la Notaria Publica del Municipio Guanare, donde se le hizo saber “primero”: que el contrato no le seria renovado; “segundo” que teníamos interés en vender y “tercero” y que a partir de esa fecha comienza a correr el lapso legal para hacernos saber de su interés en comprar. Todo ello con la finalidad de que la empresa arrendataria se le notificara de su derecho de prorroga legal el cual estaba en curso y de mi intención como propietaria arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, según lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Esta notificación fue autorizada por ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza (vía telefónica) y fue recibida por la encargada ciudadana Mayra Guzmán, venezolana mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. 13.039.728.

DE LOS HECHOS

…la realidad de los hechos en el presente asunto es que en fecha 01 de Enero del año 2008, actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, el antiguo dueño de la propiedad y hoy difunto ciudadano Mariano Decina; hizo entrega a la Sociedad Mercantil, la posesión del local comercial, antes identificado; bajo un contrato privado de arrendamiento de local comercial para que procediera a dar inicio de las actividades comerciales de la Sociedad Mercantil correspondiente a un RESTAURANT, la cual lleva por nombre: “RESTAURANT EL GUANAREÑO F.P.” donde comenzó sus operaciones comerciales durante la fecha de haber suscrito el mencionado contrato, es decir a partir del día 01 del mes de Enero del año 2008 hasta Diciembre 2008.
Posteriormente, al finalizar el contrato se firmó otro, también, entre las mismas personas, por un lapso de tiempo de un año, es decir desde el 1 de Enero 2009 hasta Diciembre del año 2009; Al siguiente año se firmó otro contrato (Tercer contrato) pero en esta ocasión fue entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina, en su condición de conyugue sobreviviente del ciudadano Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza; manteniendo el lapso del contrato en un año; es decir desde el 1 de Enero del año 2010 hasta Diciembre del 2010. Seguidamente, en los años 2011 y 2012, se firmaron contratos de un año de duración entre la Viuda sobreviviente y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza; ahora bien, en el año 2013 se continua con el contrato firmado del año 2012 entendiendo las partes que mantienen el canon de arrendamiento, pero que el periodo del mismo se mantiene de un año.
En el año 2014 se firma un nuevo contrato, pero en esta ocasión, lo firman la ciudadana María Matilde Decina Frías, quien es hija de la Sucesión ab-intestato del ciudadano Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza; dicho contrato también tiene un lapso de tiempo de una año; es decir, desde Enero del año 2014 hasta Diciembre del año 2014. Ahora bien, desde el año 2014 hasta el año 2018, se firmaron contratos manteniendo los mismos un lapso de tiempo de un año, es decir comenzando en Enero y expirando en Diciembre de cada año.
En este orden, en fecha 01 de Julio del año 2019, se firma un contrato de arrendamiento a Tiempo Determinado por un lapso de tiempo de seis (06) meses, con fecha de culminación Diciembre del año 2.019, en esta ocasión entre el ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza, ya antes identificado en su condición de arrendatario y los ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero, en su condición de co-apoderados Judiciales de la ciudadana Carmen Josefina de Decina.
Al finalizar ese contrato entramos en negociaciones para la firma de uno nuevo, que sería a partir del 01 de enero del 2020 hasta el 30 de junio del mismo año, el cual se negó a firmar, en esta ocasión como propietarios Lorena y Cesar del Bien Inmueble; lo cual no se materializo, debido al hecho público y notorio, la emergencia ocasionada por la pandemia Covid-19, por lo que mantuvieron conversaciones y se llegó a un acuerdo verbal para seguir con el último contrato. Posteriormente en fecha 29 de Septiembre de 2020, le notificamos a él y a su abogado ciudadano Rafael Páez, del incumplimiento por parte de él del contrato verbal; así mismo, le informamos que el contrato verbal no será renovado, y que gozaría de prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de igual modo se le notifico que El Arrendador tenía intención de vender el inmueble, que él tenía el derecho preferente para comprar siguiendo a lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De dicha notificación no se obtuvo respuesta alguna.
Este silencio me motivo para actuar vía jurídica, por lo que en fecha 9 de Octubre de 2020. Realizamos una Notificación pero esta vez, por medio de la Notaria Publica del Municipio Guanare; el cual se trasladó y se constituyó en el local comercial de mi propiedad suficientemente identificado, donde se le hizo saber que el contrato no le seria renovado; segundo que teníamos interés en vender y tercero y que a partir de esa fecha comienza a correr el lapso legal para hacernos saber de su interés en comprar. Todo ello con la finalidad de que la empresa arrendataria se le notificara de su derecho de prorroga legal el cual estaba en curso y de nuestros intención como propietaria de no continuar con la relación arrendaticia, según lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Esta notificación fue autorizada por ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza (vía telefónica) y fue recibida por la encargada ciudadana Mayra Guzmán, venezolana mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. 13.039.728.
LA RECONVENCION
(omissis)
SEGUNDO: el último contrato firmado fue en fecha 01 de Julio del año 2019, dicho contrato de arrendamiento fue firmado a Tiempo Determinado por un lapso de tiempo de seis (06) meses, con fecha de culminación Diciembre del año 2.019, en esta ocasión entre el ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza, ya antes identificado en su condición de arrendatario y los ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares mi persona Cesar José Brito Guerrero, en nuestra condición de co-apoderados Judiciales de la ciudadana Carmen Josefina de Decina. Ya en este año la señora Viuda de Decina le había realizado dos ofertas de venta del local comercial al ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza parte actora en el presente juicio; las cuales él había rechazado manifestando “No tener dinero porque tenía problemas conyugales”; y al rechazar dicha oferta. Se le oferto y posteriormente la compraron mis clientes hoy co-demandandados ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero.
TERCERO: Ahora bien, ciudadana Jueza, la única irregularidad que existe para mi es que el ciudadano Jhonny Segundo Pacheco Mendoza arrendatario del local comercial se le venció el contrato en Diciembre del año 2.019; y que posterior a ello fue pactado un acuerdo verbal entre las partes por seis meses más; que posteriormente bajo acuerdo y por motivo de la pandemia no se había actuado jurisdiccionalmente, no fue sino hasta que en fecha 9 de Octubre de 2020. Realizamos una Notificación pero esta vez, por medio de la Notaria Publica del Municipio Guanare el cual se trasladó y se constituyó en el local comercial propiedad de los ciudadanos Lorena y Cesar, donde se le hizo saber que el contrato no le seria renovado; segundo que teníamos interés en vender y tercero y que a partir de esa fecha comienza a correr el lapso legal para hacernos saber de su interés en comprar. Todo ello con la finalidad de que la empresa arrendataria se le notificara de su derecho de prorroga legal el cual estaba en curso y de mi intención como propietaria arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, según lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Lo referido deja en evidencia el INCUMPLIMIENTO voluntario y deliberado por parte del arrendatario de las cláusulas contractuales, razón jurídica que me conlleva a RECONVENIRLOS, como en efecto formalmente los RECONVENGO, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por Vencimiento de contrato y de la prorroga legal, en los términos indicados en el documento notariado debidamente entregado, debido a que nosotros si cumplimos con el contrato en todas las clausulas establecidas en el último contrato, es por lo que él debe dar cumplimiento con el mismo entregando el Local Comercial libre de bienes y de personas.
Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 365 de Código de Procedimiento Civil Vigente RECONVENGO por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por Vencimiento de contrato y vencimiento de la prorroga legal a la Sociedad Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO F.P.”, en su representante legal ciudadano; JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, para que convenga o en su defecto a ello sean condenado por ese Tribunal a; PRIMERO: a la parte actora reconvenida que cumpla con la entregada del Local Comercial, por cuanto el contrato esta vencido; así como, la prorroga legal; SEGUNDO: Que la parte actora reconvenida formalmente sea condenada por los COSTOS Y COSTAS derivadas del proceso. Fundamento la pretensión de reconvención contra la parte actora según lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y las siguientes; así como también el establecido en el artículo 40 literal 7 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Y las disposiciones establecidas en el Codigo Civil Vigente.
DEL PETITUM
…en vista de los hechos constitutivos del Incumplimiento y/o Retardo en la ejecución de la obligación por parte de la actora del Contrato de Arrendamiento ya referido en enésimas oportunidades se subsumen en la Ley Sustantive Civil, por tratarse de un contrato bilateral, donde el Arrendatario no ha ejecutado su obligación que en este caso es entregar el Bien Inmueble otorgado bajo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es por lo que ocurro ante su competente autoridad a RECONVENIR JUDICIALMENTE a la Sociedad Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO F.P.”; en su representante legal ciudadano; JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, para que entregue el local comercial… por Vencimiento de contrato y vencimiento de la prorroga legal…para que convenga o en su defecto a ello sean condenado por ese Tribunal a:
PRIMERO: a la parte actora reconvenida que cumpla con la entregada del Local Comercial, por cuanto el contrato esta vencido; así como, la prorroga legal:
SEGUNDO: Que la parte actora reconvenida formalmente sea condenada por los COSTOS Y COSTAS derivadas del proceso.
Fundamento la pretensión de reconvención contra la parte actora según lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y las siguientes; así como también el establecido en el artículo 40 literal 7 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial.
Estimo el valor o cuantía de esta Reconvención en la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.5000.000,00) EQUIVALENTE A 15.000 Unidades Tributarias…

En la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención propuesta, el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza actuando como representante legal de la Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño”, asistido de abogado alega lo siguiente:
“…Niego, rechazo y contradigo en todas sus partes, lo alegado en la reconvención, toda vez que los hechos narrados y argumentados por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES no son ciertos, es decir, no sucedieron como ellos lo plantea y pido al Tribunal que al momento de decidir sopese y valore la presente defensa y la demanda propuesta por mi persona por LA VIOLACIÓN DE MI DERECHO PREFERENCIAL debido a que el mismo se fundamenta en pruebas reales, no en elucubraciones de carácter incomprobables que solo tienen sustentos en palabras versiones sin ningún soporte probatorio real con el simple hecho de decir que no son ciertas, tal como por esta vía lo hago, quedan totalmente desmoronados ya que el núcleo de la presente causa es presentar el instrumento donde se evidencie de forma escrita LA OFERTA DE VENTA PARA QUE SE ME GARANTIZARA MI DERECHO PREFERENCIAL por quienes reconozco y mantuve una relación arrendaticia la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, o en su defecto a sus herederas las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, o la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, debido a que NI EN LA CONTESTACIÓN NI EN LA PRESENTE RECONVENCIÓN existe el instrumento (notificación escrita) donde se demuestre que se me haya hecho la propuesta de venta lo que se refleja es que esta oferta nunca existió y por ende evidenciando la existencial real de la VIOLACION DE MI DERECHO PREFERECIAL QUE MOTIVA LA ACCION DE RECLAMACIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y más aun los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES son los menos que pueden argumentar unas supuestas “ofertas verbales” ya que ellos tal como lo probamos y reconocido por ellos mismos acudieron acompañado del funcionario de la Notaria Publica del Municipio Guanare así como de su abogada privada, al local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, con una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2) del cual tengo más de trece (13) años consecutivos arrendado, con la finalidad de notificarme su decisión como presuntos a su decir “propietarios” de no continuar con el contrato de arrendamiento y según ellos puedo hacer uso de mi legitimo DERECHO PREFERENCIAL . Acto este que solo demuestra que la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA habría realizado esta supuesta venta sin haberme ofertado por una notificación escrita antes que nadie a mi persona como arrendador del local, elementos estos que solo configuran la violación de mi derecho preferencial, antes tales hecho comprobados, reconocidos y observados vemos que en la contestación y la reconvención solo tienen un objetivo crear tácticas dilatoria sin ningún sustento buscando desvirtuar nuestra pretensión, que no es otra que la VIOLACIÓN DE NUESTRO DERECHO PREFERENCIAL. Es por lo que solicitamos a usted como garante de la justicia que DECLARE SIN LUGAR las inoportunas acciones de RECONVENCIÓN interpuesta por la parte actora y para ello expongo la siguiente defensa:
Ciudadana Juez puesto que nuestra relación arrendaticia solo vincula a la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, o en su defecto a sus herederas legitimas las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS o la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA y son ellas quienes están legalmente facultadas para reconocer LA VIOLACIÓN EFECTIVA DE NUESTRO DERECHO PREFERENCIAL, en tal sentido evidenciamos en la presente causa que existe un escrito de contestación realizado por la señora MARIA MATILDE DECINA FRIAS en la que textualmente reconoce lo siguientes y citamos de forma textual : “es totalmente cierto que mi hoy difunto padre MARIANO DECINA…inicio una relación arrendaticia en fecha 01 Enero del año 2008, con el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA… actuando como representante legal de la firma Mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, sobre un local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2)”…
Del mismo modo la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS quien era nuestra arrendadora igualmente reconoce en su contestación que: Del mismos modo reconozco como verdadero que 01 Enero del año 2014 suscribí con el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA lo que sería el sexto contrato de arrendamiento por el mencionado inmueble… tal contrato lo realice en mi carácter de beneficiaria de la sucesión AB-INTESTATO de mi difunto padre el ciudadano MARIANO DECINA… Igualmente reconozco como un hecho cierto que en fecha 01 de Enero del año 2015 suscribí un séptimo contrato de arrendamiento por el mencionado inmueble en mi condición de hija de la sucesión AB-INTESTATO de mi difunto padre el ciudadano Mariano Decina, plenamente identificado en autos de la presente causa…En este mismo orden reconozco como un hecho cierto que en fecha en fecha Primero de 1 Enero del año 2016 suscribí otro contrato de arrendamiento por el mencionado inmueble como hija de la sucesión AB-INTESTATO de mi difunto padre el ciudadano Mariano Decina…Así mismo igual es cierto que el 1 de Enero del año 2017, suscribí un Contrato de arrendamiento por el mencionado inmueble como hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina…Para finalizar suscribí un último contrato en fecha Primero de 1 Enero del año 2018 por el mencionado inmueble en mi condición de hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina…
Todos estos elementos demostrativos y con pleno valor probatorio que con quien sostuvimos una amplia relación arrendaticia luego de la muerte de su padre el ciudadano Mariano Decina, fue con su hija MARIA MATILDE DECINA FRIAS, quien reconoce y de forma clara convalida todos los contratos de arrendamiento que durante todo los años de forma continua e ininterrumpida mantuvimos con ellos, y que son ellos los únicos Arrendadores tal como firmamos como partes en los contratos son ellas quienes debían presentarnos la OFERTA DE VENTA. Tal obligación queda totalmente clara en El Decreto Nº 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014. En su capítulo Capítulo VII De la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio…
(omissis)
Es decir que hasta este momento ninguno de los demandados en la presente causa en sus contestaciones o en esta infundada reconvención trae a la causa LA OFERTA DE VENTA MEDIANTE NOTIFICACIÓN ESCRITA A TRAVÉS DE NOTARÍA PÚBLICA, SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE, EXPRESANDO SU DERECHO DE PREFERENCIA, INDICANDO EL PRECIO JUSTO, CONDICIONES DE VENTA, PLAZO DE SOSTENIMIENTO DE LA OFERTA NO MENOR A TRES (03) MESES, PROCEDIMIENTO Y DIRECCIÓN DE NOTIFICACIÓN DE LA CORRESPONDIENTE RESPUESTA, DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE, DOCUMENTO DE CONDOMINIO O PROPIEDAD COLECTIVA Y CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES. Donde la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, o en su defecto sus herederas legitimas las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS o la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA me notificaran por escrito su decisión de vender a fin de hacer uso de mi derecho preferencial obtenido por más de 10 años de relación arrendaticia. En este mismos orden de ideas lo que si existe en el escrito de contestación realizado por MARIA MATILDE DECINA FRIAS es un reconocimiento expreso y directo de la violación de nuestro derecho preferencial cuando en este señala: “se evidencia la violación del derecho preferencial que el señor JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA posee”… Y en esta misma línea de afirmación igualmente reconoce en su contestación que : Para finalizar en la presente narración de los hechos aquí descrito en la contestación, dejo expresa constancia que no estoy de acuerdo con la evidente violación del derecho preferencial que por esta vía legítimamente reclama el señor JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA ya que desconocía de la existencia de esa fraudulenta venta anteriormente señalada hecha por mi madre CARMEN JOSEFINA DE DECINA a los CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES…Y en la contestación antes señalada en el capitulo referente al DERECHO evidencia de forma clara su inconformidad con la evidente Violación de mi DERECHO PREFERENCIAL, al decir: “El fundamento de derecho utilizado por la parte demandante en relación a su derecho preferencial está acorde con la realidad jurídica, por lo que no lo objeto mas, dejo constancia que no participe por ninguna vía y desconozco cualquier derecho de los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES sobre un local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie contaste de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados Con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2).”
(omissis)
SOBRE LA CONTESTACIÓN DE FONDO DE LA RECONVENCIÓN:
Al dar contestación al fondo, rechazó, niego y contradigo la reconvención propuesta en mi contra, en la forma siguiente: Desconozco totalmente y de forma absoluta el CAPITULO III y CAPITULO IV de la presente RECONVENCIÓN ya que en toda esta narrativa los que se evidencia son un conjuntos de infundadas pretensiones simples de forma muy evidente carentes de profundidad y análisis jurídico realizada por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES ya que a simple vista los que buscan es: 1.- Trata de desplazar de forma bizarra y evidente a mis legítimos arrendadores 2.- Tratar de hacer ver de manera maliciosa que éxito una oferta de venta de forma verbal, hecho este claramente violatorio de la ley que regula la materia ampliamente explicado. 3.- Nada señala o evidencia que éxito de forma escrita por parte de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, o en su defecto a sus herederas por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS o la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA una oferta de venta, mas por el contrario en su contestación la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS quien es nuestra legitima arrendadora de forma clara y contundente señala que se nos viola nuestro derecho preferencial. 4.- Que son los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, quienes carecen de cualidad para solicitar algún desalojo ya que la controversia radica en la VIOLACION DE NUESTRO DERECHO PREFERENCIAL y la única forma es demostrar en la presente causa que el mismo fue legalmente garantizado por mis únicos y exclusivos arrendadores con quienes suscribí todos los contrato de arrendamiento y no existe en esta causa un documento en el que se haya reconocido. 5.- Los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES aparecen de manera inesperada y tiempo posterior a la muerte del señor MARIANO DECINA SCIACCA extrañamente como apoderados de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, hecho este que en la constatación realizada por la su hijas la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FRIAS vemos que no está para nada de acuerdo con que estos ciudadanos que no tienen ningún lazo sanguíneo con sus madre tenga a su madre bajo su “custodia” y vigilancia ya que según su decir la señora presenta unas condiciones fiscas complicadas .
Igualmente tales argumento quedan válidamente demostrados por este tribunal por decisión de fecha 7 de julio del 2021 que se tomo en relación a la cuestiones previas que DECLARO SIN LUGAR donde este tribunal dentro de sus consideraciones para decidir establece lo siguiente : De lo anterior transcrito se puede evidenciar, que las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS y CARMEN JOSEFINA DE DECINA, a mutuo propio y de forma voluntaria se han abrogado la cualidad de integrantes de la SUCESION MARIANO DECINA SCIACCA, desde el mismo instante en que suscriben los contratos de arrendamientos señalados supra con la parte demandante del presente juicio, en virtud de lo cual mal podría desconocer dicha cualidad …
Como consecuencia de los alegatos y normas legales aplicables al caso de marras, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa opuesta contenidas en el Articulo 346 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil , por cuanto las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS y CARMEN JOSEFINA DE DECINA, si tienen legitimidad ad proccesum y estan legitimadas para ser citadas en la presente causa y realizar todos los actos procesales en beneficio de su derecho a la defensa …
Por lo que es imposible que la presente Reconvención Prospere, y no podría por esta vía los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES esperar de este digno tribunal que le sea acordado ningún desalojo ya que su participación en este proceso es como usurpadores y violadores del derecho preferencial que ostenta JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA…actuando como representante legal de la firma Mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”…Y quienes han debido garantizar este derecho y quienes tenían la cualidad para hecerlo son las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS y CARMEN JOSEFINA DE DECINA. Es todo. Por todos estos hechos aquí narrados Solicitó que se DECLARE SIN LUGAR la reconvención.

CONSIDERACIONES PREVIAS
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, y después de haber oído los alegatos formulados en el Debate Oral y Público, tanto por la parte actora ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza actuando como representante legal de la Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño”, a través de su abogado asistente César Gustavo Torrealba Mendoza, así como la parte co-accionada ciudadana María Matilde Decina Frías, debidamente asistida de la abogada Mayra Artigas y finalmente por la representación judicial de los co-demandados César José Brito Guerrero, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina, abogadas María de Lourdes Castillo Soto y Blanca Rosalía Selvi Briceño, pasa de seguida ésta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia principal debe ésta Juzgadora pronunciarse como PUNTO PREVIO, en relación a la legitimación o cualidad de las co-demandadas MARIA MATILDE DECINA FRIAS y CARMEN JOSEFINA FRIAS DE DECINA, ambas plenamente identificadas, para sostener el presente juicio, en su condición de hija y cónyuge sobreviviente respectivamente del causante en la sucesión Mariano Decina Sciacca, la cual fue alegada en la oportunidad de la contestación de la demanda y ratificada en la celebración de la audiencia preliminar por las co-apoderadas judiciales de los co-demandados César José Brito Guerrero, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina, en los términos siguientes:
“…Es importante que este digno Tribunal tenga conocimiento que en fecha 30/04/2018 este mismo Tribunal dictó una sentencia de homologación de una partición amistosa de la comunidad hereditaria presentada por las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, es decir, que a partir de ese momento la única dueña del local comercial es la señora Carmen Josefina Frías de Decina. En tal sentido, mal puede intentar acción jurídica alguna sobre ese inmueble la ciudadana María Matilde Decina Frías, siendo que es ella misma quien firma voluntariamente la partición de bienes solicitada a este digno tribunal, del cual se puede corroborar de copia simple que pido a este honorable tribunal me sea recibida a los fines de mayor ilustración…”.

Considera esta juzgadora, que siendo la cualidad una noción que atañe al orden público procesal, existiendo el deber del Juez de analizar a fondo la existencia de la legitimación procesal por ser un requisito de admisibilidad de la pretensión. De seguida este Tribunal pasa a resolver la falta de legitimación o cualidad e interés de las codemandadas María Matilde Decina Frías y Carmen Josefina Frías de Decina, para sostener el presente juicio por ser ésta revisable a petición de parte e inclusive de oficio por el Juzgador. En tal sentido es importante destacar qué han señalado la doctrina y la jurisprudencia, en cuanto al concepto de esta institución, que a veces es confundida con la legitimatio ad processum o capacidad, referida a quien puede estar en el proceso como parte, ésta no se identifica con el derecho material discutido en juicio, en virtud que una persona puede ser sujeto de la relación jurídica procesal y otras sujeto de la relación jurídica del derecho material.
En tal sentido, una persona puede ser parte procesal, y sin embargo, carecer totalmente de titularidad del derecho material que se resuelve con la sentencia de mérito con una falta de cualidad o legitimación ad causam, e igualmente una persona puede ser parte procesal y sin embargo, carecer de capacidad procesal.
En este mismo sentido, expondremos lo que la doctrina y la jurisprudencia venezolana han desarrollado sobre la falta de cualidad, a los fines de garantizarle a las partes la Tutela Judicial Efectiva establecida en el artículo 26 Constitucional.
El Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte dispone que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.
De manera que es una defensa perentoria y de fondo, porque de ser declarada con lugar enerva la pretensión de los accionantes y la falta de cualidad fue desarrollada como institución procesal por el maestro procesalista venezolano Luis Loreto, en un artículo publicado en una revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal en el año 1940, la cual publicó un ensayo que fue titulado “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por falta de Cualidad”, señalando en esa obra que es fácil comprender dentro de la concepción de la acción que la cualidad la pueda afirmar el titular de un interés jurídico sustancial que se hace valer en su propio nombre, y la resumió de la siguiente manera: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Señala el Dr. Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
La Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20/11/2003, estableció que la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.
No se puede confundir el derecho que tienen las partes, para plantear e interponer una demanda judicial por ante los órganos de administración de justicia, derecho de petición, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de una pretensión del actor y las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada, y cuya titularidad debe ser resuelta en la sentencia de mérito.
Dicho esto, en el presente caso, las partes co-demandadas alegan la falta de cualidad de las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, por cuanto a su decir, los únicos dueños del inmueble objeto del presente litigio son los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares. Asimismo manifiestan que la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina suscribió conjuntamente con la ciudadana María Matilde Decina Frías de manera voluntaria una solicitud de partición amistosa de los bienes que conformaban el acervo hereditario de la Sucesión Mariano Decina Sciacca, la cual aducen que fue tramitada por ante este mismo Órgano Jurisdiccional en la solicitud signada con el N° 10.295, de fecha 24/04/2018, consignando en la celebración de la audiencia preliminar copia fotostática simple de la referida solicitud, la cual no fue desconocida ni impugnada por la actora reconvenida, a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil.
Asimismo esta juzgadora observa por notoriedad judicial, que de la revisión minuciosa de las actas que integran la referida partición, la cual efectivamente reposa en los archivos de este Tribunal por cuanto fue tramitada por ante esta misma instancia jurisdiccional, efectivamente signada con el N° 10.295, admitida en fecha 24/04/2018, en la cual se evidencia que en el capítulo denominado “I DE LA PARTICIÓN” específicamente en el particular SEGUNDO, que por recíprocas concesiones entre ambas partes, se transfirieron la plena propiedad de las respectivas adjudicaciones, haciendo con este otorgamiento la correspondiente tradición legal, quedando obligadas mutuamente al saneamiento conforme a derecho.
De igual manera, se observa del capítulo denominado “CUERPO DE BIENES” particular SEGUNDO, que a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en su condición de viuda y consecutivamente como heredera del de cujus, Mariano Decina Sciacca, se le adjudicó entre otros bienes la propiedad del inmueble conformado por la vivienda con terreno propio, de seiscientos doce metros cuadrados con cincuenta y cuatro centímetros (612,54 M2) que se encuentra ubicada en la Avenida Circunvalación, hoy Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18 de esta ciudad de Guanare, Municipio Guanare del estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: Norte: Solar y casa ocupado por Braulio Terán; Sur: Con Avenida Circunvalación, hoy Avenida Simón Bolívar; Este: con solar de José Rafael Guédez, y Oeste: Con solar de Esperanza de Guédez. Adquirido según documento autenticado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en fecha 22/02/1983, Juzgado del Distrito Guanare, número de registro 272-A, autenticaciones de fecha 09/04/1984, folios 113-118, el cual fue liquidado por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), contenido en el expediente administrativo signado con el N° 10-00226, según Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones de fecha 30/07/2010.
Adjudicación ésta la cual a petición de las partes solicitantes ciudadanas María Matilde Decina Frías y Carmen Josefina Frías de Decina, fue homologada por éste Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva dictada en fecha 30/04/2018, la cual se encuentra definitivamente firme donde se declaró disuelta y liquidada la comunidad hereditaria de la sucesión Mariano Decina Sciacca, adjudicando a cada una de las solicitantes la plena propiedad de los bienes que recíprocamente se fueron concedidos, sirviendo el documento de partición conjuntamente con la sentencia homologatoria como documento de propiedad para ambas partes.
En consecuencia, quedando demostrado que entre los bienes que le fueron adjudicados en su totalidad en fecha 30/04/2018 a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina se encuentra el bien inmueble en litigio y que dio origen al presente juicio, y siendo que la pretensión fue interpuesta el día 02/03/2021, es decir con posterioridad a la liquidación de la comunidad hereditaria, considera quien decide que la ciudadana María Matilde Decina Frías al haber cedido los derechos y acciones que le correspondían como coheredera sobre el referido bien inmueble carece de legitimidad pasiva para sostener el presente juicio, en virtud de lo cual la defensa alegada por las partes co-demandadas reconvinientes referente a la falta de cualidad de la ciudadana María Matilde Decina Frías para sostener el presente juicio, en el caso de marras debe prosperar. Y así se decide.
En relación a la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, quedó plenamente demostrado que en fecha 30/04/2018 le fue adjudicada a la referida ciudadana en su totalidad la propiedad de los derechos y acciones sobre el bien inmueble arrendado (local comercial) que dio origen al presente juicio, y siendo que la pretensión por concepto de retracto legal arrendaticio y preferencia ofertiva se deriva de la venta que hiciere precisamente la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, considera quien decide que la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina posee legitimidad para actuar y sostener el presente juicio, en virtud de lo cual la defensa alegada por las partes co-demandadas reconvinientes referente a la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
Resuelta como ha sido la defensa perentoria presentada por las partes co-demandadas reconvinientes en la presente causa, pasa esta juzgadora a conocer el fondo de la controversia. En los términos siguientes:
Alega la parte actora reconvenida debidamente asistida de abogado, que viene ocupando en calidad de arrendatario el inmueble objeto del presente juicio, desde hace más de trece (13) años, relación arrendaticia la cual inició en el mes de enero del año 2008 con contratos sucesivos que suscribió inicialmente con el ciudadano Mariano Decina Sciacca, y que posteriormente al fallecimiento del referido ciudadano se subrogó como arrendatario, mediante contratos de arrendamientos que suscribió con las coherederas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, los cuales acompaña en original como medios probatorios para hacer valer su pretensión, y se encuentran insertos en el presente expediente.
Igualmente alega, que en fecha 01 de julio de 2019 suscribe un último contrato de arrendamiento con los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en su condición de co-apoderados de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, el cual acompaña en original, del cual se desprende en la cláusula Cuarta que el lapso que han convenido las partes para la duración del contrato de arrendamiento es por seis (6) meses fijos contados a partir del 01 de julio de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2019.
Aduce la parte accionante que en fecha 09/10/2021, fue notificado de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, la cual fue efectuada por los adquirientes ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, mediante traslado efectuado por la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, notificándole además que no sería prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento y que como nuevos propietarios tienen interés en vender el inmueble que les pertenece, por lo cual se lo ofrecen en venta en virtud de tener el derecho de preferencia sobre otras personas que puedan o quieran comprar el inmueble, que el derecho de preferencia lo debe ejercer dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la fecha del ofrecimiento, que el precio de la venta es de Doscientos Mil Dólares ($200.000) o su equivalente en bolívares pagaderos según cotización del Banco Central de Venezuela y que tiene quince días para pronunciarse en relación al ofrecimiento y su silencio se entenderá como renuncia de hacer uso del derecho de preferencia.
Por lo que en fecha 02/11/2020 acudió al Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa con el fin de solicitar copia certificada del referido documento de venta de fecha 06/09/2019, inscrito bajo el número 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro del folio real del año 2018.
Manifiesta la parte actora que a los fines de evitar caer en mora y por cuanto no reconoce como sus nuevos arrendadores a los ciudadanos César José Brito Guerrero ni Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en fecha 04/11/2020 procedió a interponer solicitud de consignación de cánones arrendaticios, la cual por distribución fue tramitada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signada con el N° 0015-2020, con el objeto de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2020, acompañando como medio probatorio copia fotostática certificada del referido expediente de consignación, inserta en autos.
Finaliza el actor denunciando que de los medios probatorios aportados al proceso se evidencia que no se le dio el derecho de preferencia ofertiva que le correspondía, por cuanto viene ocupando desde hace más de trece (13) años en calidad de arrendatario el inmueble vendido, habiendo fraude en sus derechos por la materialización de un acto mediante el cual en fecha 06/09/2019 se vendió y se adquirió el local mediante documento de venta suscrito por los ciudadanos Carmen Josefina Frías de Decina en su condición de vendedora y los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares en su condición de compradores, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 06/09/2020, inscrito bajo el número 2018.875, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018. Haciéndose exigible en derecho la reclamación por concepto de retracto legal arrendaticio, con la intención de subrogarse en los terceros extraños que son los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, plenamente identificados en autos, en virtud de lo cual procede a demandar a la Sucesión Mariano Decina Sciacca, representada por las ciudadanas María Matilde Decina Frías y Carmen Josefina Frías de Decina, asimismo demanda a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en su condición de compradores, todos plenamente identificados. Solicita se declare con lugar la pretensión y que sea declarada nula la negociación celebrada en fecha 06/09/2019 y se le subrogue en los derechos de propiedad del Local objeto del presente juicio, en las mismas condiciones en que fue ofertado a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, plenamente identificados.
Pide que a los efectos de la determinación del precio que deberá cancelar por el Local Comercial que ocupa, se ordene una experticia complementaria del fallo, a los fines de que sea establecido por expertos el valor de las negociaciones celebradas sobre el precio de la venta hecha en la fecha 06/09/2019 a razón de Bs. 5.000.000,00. De igual manera solicita se ordene la protocolización en la Oficina de Registro Público correspondiente de la sentencia firme y ejecutoriada que declare con lugar la demanda, a fin de que sirva como título de propiedad del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, previa consignación de la suma de dinero equivalente al saldo deudor del precio de la negociación, en los términos que determine la experticia complementaria. Solicita se condene en costas a las partes co-demandadas por haberle obligado a litigar y a defender sus derechos y que el Tribunal condene a los co-demandados al pago de las costas, costos y honorarios profesionales, estimando la pretensión en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) equivalentes a 6.666,66 U.T.
Por su parte los co-demandados César José Brito Guerrero, Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Carmen Josefina Frías de Decina en la oportunidad de dar contestación a la demanda niegan, rechazan y contradicen que al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, se le haya vulnerado el derecho de Preferencia Ofertiva Arrendaticia, por cuanto en mayo/2019, la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina acompañada en ese entonces por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares en su condición de apoderados, le notificaron al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza en su condición de arrendatario la Oferta de Venta del Inmueble que ocupa, bajo contrato de Arrendamiento, el cual no lo quiso firmar manifestando que tenía problemas médicos y conyugales con su esposa y no tenía dinero para comprar el local, por lo que en fecha 13/06/2019 le vuelven a realizar la oferta de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y de igual modo se negó a firmar, exponiendo nuevamente tener problemas conyugales y no tener dinero, manifiestan los co-demandados que las notificaciones les fueron entregadas y leídas en presencia de testigos.
Reconocen los codemandados que es cierto que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de representante legal de la firma mercantil “RESTAURANT El Guanareño”, mantuvo una relación arrendaticia por el lapso de 11 años (desde enero/2008 hasta Diciembre/2019) y que al finalizar ese último contrato entraron en negociaciones para la firma de uno nuevo, que sería a partir del 01/01/2020 hasta el 30/06/2020, el cual se negó a firmar, donde figuraban como propietarios del bien inmueble los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares; lo cual no se materializó, debido al hecho público y notorio de la emergencia ocasionada por la pandemia de la Covid-19, por lo que mantuvieron conversaciones y se llegó a un acuerdo verbal para seguir con el último contrato. Manifiestan que posteriormente en fecha 29/09/2020, le notificaron del incumplimiento por parte de él del contrato verbal; asimismo, le informaron que el contrato verbal no sería renovado, y que gozaría de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de igual modo se le notificó que la arrendadora tenía intención de vender el inmueble y que él tenía el derecho preferente para comprar de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto in comento, y que de dicha notificación no se obtuvo respuesta alguna.
Asimismo, manifiestan que es cierto que el ciudadano Cesar José Brito Guerrero junto con su esposa Lorena Eufemia Guilarte Guacares, son propietarios del local comercial, objeto del presente juicio, según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 06/09/2019 registrado bajo el N° 2018.875, Asiento Registral 3, Matrícula 404.16.3.1.17915, Folio Real año 2018. Y que posterior a esa fecha mantienen una relación arrendaticia con el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, la cual nace de un contrato verbal entre las partes. Señalan que en fecha 09/10/2020, ellos como nuevos propietarios realizaron una Notificación pero esta vez, por medio de la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa la cual se trasladó y se constituyó en el local comercial objeto del presente juicio notificándole: que el contrato no le sería renovado; que tenían interés en vender y que a partir de esa fecha comenzaba a correr el lapso legal para hacerles saber de su interés en comprar. La cual fue recibida por la encargada del Fondo de Comercio, ciudadana Mayra Guzmán, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 13.039.728. Por último proceden a reconvenir a la parte actora por concepto de desalojo de inmueble por vencimiento del contrato y vencimiento de la prórroga legal, solicitando a la parte actora reconvenida que cumpla con la entrega del local comercial y sea condenada por los costos y costas derivadas del proceso. Estima la cuantía de la reconvención en la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,00) equivalentes a 15.000 unidades tributarias.

Pruebas aportadas al proceso por la parte actora reconvenida:
1.-Original de Registro de Comercio de la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño”, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el No. 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, de fecha 26/09/2008, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar la existencia del referido fondo de comercio, igualmente demuestra que el representante legal de la mencionada Firma Mercantil es el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, plenamente identificado. Y así se decide.
2.-Original de diez (10) contratos de arrendamiento, suscritos por la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, inicialmente pactados con el ciudadano Mariano Decina Sciacca, posteriormente a su fallecimiento con sus co-herederas ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, en el lapso comprendido desde el 01/01/2008 hasta el 01/01/2019, ambas fechas inclusive, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por las partes co-demandadas, en virtud de lo cual se les confiere pleno valor probatorio y sirven para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes en conflicto de manera ininterrumpida desde el 01/01/2008 hasta el 01/01/2019. Y así se decide.
3.-Original de contrato de arrendamiento suscrito por un lapso de seis meses (06) en fecha 01/07/2019 por la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza con los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en su condición de co-apoderados de la arrendataria-propietaria del inmueble ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, el cual no fue desconocido ni impugnado por las partes co-demandadas, en virtud de lo cual se le confiere pleno valor probatorio y sirve para demostrar la continuidad de la relación arrendaticia de la parte accionante con la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en esta oportunidad representada por sus apoderados ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, la cual inicialmente era a tiempo determinado sin embargo, por el transcurso del tiempo se convirtió sin determinación en el tiempo. Y así se decide.
4.-Copia fotostática simple de notificación de fecha 09/10/2020, practicada por la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa a solicitud de los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, notificando como nuevos adquirientes, a la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, notificándole además que no será prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento, y que como nuevos propietarios tienen interés en vender el inmueble que les pertenece por lo cual se lo ofrecen en venta, en virtud de tener el derecho de preferencia sobre otras personas que puedan o quieran comprar el inmueble, que el derecho de preferencia lo debe ejercer dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, que el precio de la venta es de Doscientos Mil Dólares ($ 200.000) o su equivalente en bolívares pagaderos según cotización del Banco Central de Venezuela y que tiene quince días para pronunciarse en relación al ofrecimiento y su silencio se entenderá como renuncia de hacer uso del derecho de preferencia. Notificación la cual al no haber sido desconocida ni impugnada en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar que en fecha 09/10/2020 la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza fue notificada de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y el interés de los nuevos propietarios de ofrecerle en venta con preferencia el inmueble que ocupa. Y así se decide.
5.-Copia certificada de documento mediante el cual en fecha 06/09/2019 la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, todos plenamente identificados los derechos de propiedad, posesión y acciones que posee sobre una parcela de terreno propio y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en el barrio el cementerio, avenida Simón Bolívar, signada con el número catastral 18-04-01-005-0031-0014-0000-0000-0000, del Municipio Guanare del estado Portuguesa, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Solar y casa de Flor María Valero, Sur: Avenida Bolívar, Este: Calle 17 y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez, dicho lote de terreno consta de aproximadamente Seiscientos Doce Metros Cuadrados con Cincuenta y Cuatro Centímetros (612,54 Mts2), el cual le pertenece por venta que le hizo la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018.875, Asiento Registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de Folio Real correspondiente al 2018, el cual se encuentra ubicado en el Barrio Cementerio, Av. Simón Bolívar esquina calle 8, numero catastral actualizado: 18-04-01-005-0031-0014-0000-0000-0000, del Municipio Guanare del estado Portuguesa, y la bienhechuría por partición de bienes hereditarios descrita en el ordinal Segundo del documento de la Sentencia Definitivamente Firme de fecha 8 de diciembre del año 2010, decretada por el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, debidamente Registrada en el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, con el numero 2018.875, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915, correspondiente al Libro de Folio Real del 11 de octubre del año 2018. El terreno y la bienhechuría está libre de gravamen, nada adeuda por concepto de impuestos, tasa o contribuciones el precio de esta venta es la cantidad: Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000.00), que declara recibir en ese mismo acto en un cheque no endosable, signado con el numero 13004330, de fecha 20 de mayo del 2019, emitido por la entidad financiera Banco de Venezuela Agencia Guanare, Estado Portuguesa, a su entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento del presente documento, traspaso a los compradores la propiedad dominio y posesión de lo aquí vendido, libre de todo gravamen, comprometiéndose al saneamiento de ley y los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, plenamente identificados declararon que aceptan la venta que se les hace en los términos antes expuestos en el presente documento público…” Documento que al no haber sido impugnado en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar que en fecha 06/09/2019 la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares todos plenamente identificados los derechos de propiedad, posesión y acciones que posee sobre el inmueble objeto del presente juicio y con el otorgamiento del documento la vendedora hizo a los compradores la tradición legal inmueble vendido, y se obligaron al saneamiento de Ley conforme a derecho, así mismo se evidencia el monto exacto que los terceros-adquirientes cancelaron por la transferencia de la propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Y así se decide.
6.-Copia certificada de solicitud de consignación de cánones arrendaticios, presentada en fecha 04/11/2020, la cual fue tramitada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signada con el N° 0015-2020, en la cual la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza procede a consignar a favor de las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2020, la cual no fue desconocida ni impugnada por las partes co-demandadas a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y sirve para demostrar que el arrendatario se encontraba solvente con relación al pago de los cánones arrendaticios para el mes de noviembre de 2020. Y así se decide.
Pruebas de las partes co-demandadas reconvinientes:
1.-Copia fotostática simple de documento mediante el cual en fecha 06/09/2019 la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en venta pura simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares todos plenamente identificados los derechos de propiedad, posesión y acciones que posee sobre una parcela de terreno propio y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en el barrio el cementerio, avenida Simón Bolívar, signada con el número catastral 18-04-01-005-0031-0014-0000-0000-0000, del Municipio Guanare del estado Portuguesa, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Solar y casa de Flor María Valero, Sur: Avenida Bolívar, Este: Calle 17 y Oeste: Terreno que es o fue de Esperanza Guédez, dicho lote de terreno consta de aproximadamente Seiscientos Doce Metros Cuadrados con Cincuenta y Cuatro Centímetros (612,54 mts), el cual ya fue valorado anteriormente confiriéndosele pleno valor probatorio. Y así se decide.
2.-Copias fotostáticas simples de contratos de arrendamiento, suscritos por la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, inicialmente pactados con el ciudadano Mariano Decina Sciacca, y posteriormente a su fallecimiento con sus co-herederas ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, los cuales ya fueron valorados anteriormente confiriéndoseles pleno valor probatorio. Y así se decide.
3.-Copia fotostática simple de correspondencia dirigida a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina la cual corre inserta al folio 168 marcada como anexo “B” a la cual no se le confiere valor probatorio por cuanto no aparece firmada por el emisor ni recibida por el destinatario a los fines de producir los efectos legales que de esta se pudieran derivar. Y así se decide.
4.-Copia fotostática simple de correspondencia Notificación de Oferta de Venta del Inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, la cual se encuentra dirigida al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza realizada de manera privada por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, actuando en representación de la ciudadana Carmen Josefina de Decina a la cual no se le confiere valor probatorio por cuanto la misma no fue recibida por el arrendatario ni cumple con las formalidades exigidas por el Decreto Ley vigente que rige la materia arrendaticia, a los fines de la Notificación de la preferencia ofertiva. Y así se decide.
5.-Copia fotostática simple de notificación de fecha 09/10/2021, practicada por la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa a solicitud de los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, con el objeto de notificar a la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, notificando que son los nuevos adquirientes, notificándole además que no será prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento, y que los nuevos propietarios tienen interés en vender el inmueble el cual ya fue valorado anteriormente confiriéndosele pleno valor probatorio. Y así se decide.
6.-Promueve prueba de informes mediante la cual solicita se requiera al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de este mismo circuito y Circunscripción Judicial, a los fines que se sirva remitir a éste Tribunal copias fotostáticas certificadas de los folios que conforman el expediente 00329-2021, que contiene la homologación de la partición amistosa de la comunidad hereditaria, presentada por las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, a la cual se le confiere pleno valor probatorio y demuestra que efectivamente la sucesión Mariano Decina Sciacca fue debidamente liquidada y adjudicada. Y así se decide.
7.-Promueve las testimoniales de la ciudadana YURITZA YOHANA SALAZAR CARMONA, titular de la cédula de identidad número 21.286.096 quien compareció a rendir su declaración en la oportunidad del Debate Oral y Público, y rindió sus deposiciones de la siguiente manera:
“Yo siempre le he llevado la contabilidad y la administración a la señora Carmen Josefina de Decina, yo la ayudaba con la administración de los locales una vez que su esposo falleció, ella hizo partición de bienes con su hija legítima María Matilde Decina, en ese momento ella me participó que los otros locales con la situación país ella ya no podía estar pendiente de llevar la administración y que necesitaba tomar una decisión, la decisión era vender los restaurantes, eso fue para el año 2018-2019, como yo llevaba ese proceso se le hizo una oferta de compra-venta a los inquilinos el cual es el señor Jhony, cuando se le llevó la oferta, en ese momento 2018-2019 el señor Jhony se negó a firmar, el motivo fue porque tenía problemas familiares, conyugales; nosotros también lo aceptamos porque él tenía buenas relaciones con la señora Carmen, con el señor Cesar y la señora Lorena que eran los representantes legales de la señora Carmen para esa fecha, transcurriendo el tiempo el señor Jhony dejó de pagar el alquiler, yo me dirigía a cobrarle y le llevaba los bauches de pagos, el cual el señor no me atendía, en una ocasión me dijo que me entendiera con una chica que en esos momentos era su empleada porque él no quería saber nada de alquileres y mucho menos de ofertas de venta porque él no estaba interesado en comprar. En ese proceso transcurrieron aproximadamente como 3 a 4 meses, le llamé y la respuesta que nos dio era que por la plata no nos preocupáramos porque él tenía guardado el dinero debajo del colchón. Me dirigí nuevamente al restaurante y la respuesta del señor fue que me entendiera con su abogado. En ese momento se presentó la problemática, debido a que la señora Carmen Josefina decide vender el local al señor Cesar Brito porque ya ella no quería seguir con este problema que se le estaba presentando y por eso decide venderle a la señora Lorena y al señor Cesar. Es todo.” La representación judicial de la parte promovente, interrogó a la testigo: PRIMERO: Diga a éste Tribunal si le consta las veces en que el señor Jhony se negó a firmar las ofertas presentadas por la señora Carmen Josefina Frías de Decina como propietaria única del local, así como las que fueron realizadas por los señores Cesar Brito y Lorena Guilarte como apoderados de la señora Carmen Josefina Frías de Decina. CONTESTÓ: Se le presentó oferta como en 3 o 4 ocasiones, de hecho uno de los documentos se le escribió por detrás en la oferta como el señor Jhony se negó a firmar. Cesó el interrogatorio. Es todo”. A las repreguntas formuladas por la parte actora: PRIMERO: Diga usted y entendiendo la responsabilidad que implica este tipo de declaración ante una autoridad judicial, si ¿usted es Notario Público? CONTESTÓ: No. SEGUNDO: ¿Tiene usted alguna facultad directa o indirecta para dar fe pública de algún instrumento?. CONTESTÓ: Considero que sí. TERCERO: Vista la respuesta de la testigo, pedimos que señale ya que reconoce que puede dar fe pública de algún documento, ¿bajo qué autoridad pública actúa? CONTESTÓ: Me confundí cuando el abogado me habla de instrumento que si doy fe de algún instrumento, lo cual doy fe que si porque yo soy la que le llevo la contabilidad y administración a la señora Carmen, pensé que el instrumento que me preguntaba era la notificación el cual se negó a firmar, lo cual se dejó asentada en la parte de atrás del documento, bajo ninguna autoridad pública por cuanto no soy de ningún ente ni de ningún organismo público, yo actúo en el libre ejercicio. Cesó el interrogatorio. Es todo”.
A las referidas testimoniales no se le confiere valor probatorio por cuanto la referida ciudadana no fue conteste al rendir su declaración, aunado a que la misma no se puede concatenar con ninguna otra prueba cursante en autos a los fines de verificar la veracidad de sus dichos. Y así se decide.
8.-Copia fotostática simple de informe médico suscrito por el médico psiquiatra Ángel A. Tovar Pelayo, mediante el cual el referido profesional de la salud realiza valoración clínica de la ciudadana Carmen Frías, titular de la cedula de identidad N° 2.727.411, al cual no se le confiere valor probatorio por cuanto el mismo es un documento privado emanado de terceros que no es parte en el juicio, asimismo no fue debidamente ratificado en su contenido y firma en la celebración del Debate Oral y Público. Y así se decide.
Ahora bien, valorados como han sido los medios probatorios aportados por las partes al proceso, y siendo que la preferencia es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, comprendiendo el derecho del arrendatario o arrendataria de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. A los fines de resolver la presente controversia se hace necesario traer a colación los requisitos que exige cumplir la legislación venezolana a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta.
Al respecto, el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece que en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Exige además que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
De esta forma, es deber del Juez verificar el cumplimiento de estos requisitos a los fines de determinar la procedencia o no del retracto legal demandado. En este contexto, tenemos como primer requisito que el arrendatario que ocupa el inmueble tenga más de dos años como tal, al respecto cursan insertos en autos originales de once (11) contratos de arrendamiento, suscritos por la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, inicialmente pactados con el ciudadano Mariano Decina Sciacca, posteriormente a su fallecimiento suscrito con sus co-herederas ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, y por último con los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en su condición de apoderados judiciales de la propietaria del inmueble ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por las partes codemandadas, por el contrario las mismas reconocen dichos contratos y hacen valer su contenido, evidenciándose que la parte actora ocupa el inmueble en calidad de arrendatario desde el 01/01/2008. Cumpliendo en consecuencia con el primer requisito. Y así se decide.
Como segundo requisito de procedencia tenemos que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario, en este sentido, consta en autos copia certificada de solicitud de consignación de cánones arrendaticios, presentada en fecha 04/11/2020, tramitada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signada con el N° 0015-2020, siendo que el expediente de consignaciones arrendaticias es un documento público tal como lo señalase la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 803, de fecha cinco 05/04/2004, donde se indicara que: “..las consignaciones, (...), como documentos públicos, podían promoverse hasta los últimos informes, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil...”, consta de dicho expediente de consignaciones, el cual no fue impugnado ni desconocido por las partes y traído a las actas por la parte actora reconvenida en la cual procede a desconocer como nuevos propietarios arrendadores a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares y procede a consignar oportunamente la cancelación del canon de arrendamiento correspondientes al mes de noviembre de 2020 y de forma adelantada el mes de diciembre de 2020, quedando evidenciado que para el momento en que es notificado de la enajenación del bien inmueble sin habérsele ofrecido en primer lugar, y con preferencia ofertiva, éste se encontraba en estado de solvencia, e igualmente cuando se interpone la acción de preferencia ofertiva y retracto legal, también el arrendatario se encontraba en situación de solvencia.
Aunado al hecho que la solvencia del arrendatario en relación con su obligación de cancelar los cánones arrendaticios y demás obligaciones no fue en ningún momento negada ni objetada por las partes co-demandandas. Dicho lo anterior, considera este Tribunal cumplido el requisito de solvencia del arrendatario en sus obligaciones para la procedencia de la acción propuesta. Y así se decide.
En relación a la satisfacción de las aspiraciones del propietario, ésta se encuentra condicionada a que el arrendatario cumpla con los dos requisitos anteriores de manera concurrente, pues no puede cumplirse al propio tiempo que los mismos, ya que este se da como consecuencia de la oferta realizada donde el arrendatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término de quince (15) días calendarios, a partir del día del ofrecimiento a los fines de satisfacer las aspiraciones del propietario. Y así se decide.
El tercer requisito de procedencia establecido en el señalado Decreto exige que el propietario debe informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes.
En ese supuesto, y a los fines de probar que el arrendatario fue notificado de la intención de vender el inmueble que ocupa, las partes co-demandadas traen al proceso como medio probatorio una copia fotostática simple de notificación mediante la cual los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares en su condición de apoderados de la propietaria del inmueble ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, notifican al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, entre otros particulares, la intención de la propietaria de vender el inmueble, señalando que tiene el derecho preferente de adquirirlo, que puede ejercer el derecho de preferencia dentro de los QUINCE (15) días calendarios a contar desde la fecha del ofrecimiento, que el precio de venta será estipulado una vez obtenida su respuesta y el monto será determinado a través de un avalúo. Notificación la cual no cumple con los requisitos señalados en este particular, ni fue firmada como recibida por el arrendatario, solamente se dejó constancia que éste se negó a firmar y procedió a firmar como testigo una ciudadana de nombre Yuritza Salazar. Instrumento al cual no se le confirió valor probatorio por cuanto no cumple con los requisitos de Ley.
En este sentido, el invocado Decreto Ley es claro al exigir que para el ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario que ocupe el inmueble, mediante Notificación la cual deberá practicar a través de la Notaría, es decir a través de un funcionario en ejercicio de su cargo dentro de los límites de su competencia y de acuerdo con las formalidades conferidas por la ley, acerca de su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, indicando entre otros el precio, las condiciones de venta, modalidades de negociación, la dirección donde será recibida válidamente la repuesta. Observándose en el presente caso, que el arrendador no notificó al arrendatario conforme a la ley su voluntad de vender el inmueble, sino que éste último se enteró a través de notificación que le efectuaron los nuevos propietarios ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, a través de la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, evidenciándose con claridad que en el presente caso la propietaria no cumplió con la carga que le imponía la ley a los fines de notificar al arrendatario para que éste hiciera uso del derecho de preferencia, dejando de cumplir en forma grave las disposiciones legales de interés público que regulan esta materia, lo cual demuestra que la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, actuó de mala fe y en forma desleal, desnaturalizando así el deber de protección que confiere la Ley a los arrendatarios e infringiendo el contenido del artículo anteriormente señalado. Y así se decide.
En relación al derecho de retracto legal arrendaticio demandado, este comprende el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
En tal sentido, el Código Civil en su artículo 1.546 señala:
“El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…”

Al respecto, el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece:
“En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”

En tal sentido, se infiere del artículo anterior que para la procedencia del retracto legal se precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes, a saber:
En primer lugar que en caso de violación de la preferencia ofertiva o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, en el caso de autos de las pruebas aportadas al proceso ha quedado plenamente demostrado que la propietaria del inmueble arrendado vendió a terceras personas distintas del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta, en virtud de lo cual considera esta juzgadora que este requisito se encuentra cubierto. Y así se decide.
En segundo lugar, en caso de ser afirmativo el supuesto anterior, el arrendatario tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente.
En el caso bajo estudio cursa en autos inserta a los folios 50 al 54, Notificación practicada por la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa de fecha 09/10/2021, a solicitud de los nuevos adquirientes ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, con el objeto de notificar a la firma mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, sobre la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, notificándole que no será prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento, y como nuevos propietarios tienen interés en vender el inmueble que les pertenece por lo cual se lo ofrecen en venta en virtud de tener el derecho de preferencia sobre otras personas que puedan o quieran comprar el inmueble, que el derecho de preferencia lo debe ejercer dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, que el precio de la venta es de Doscientos Mil Dólares ($ 200.000) o su equivalente en bolívares pagaderos según cotización del Banco Central de Venezuela y que tiene quince días para pronunciarse en relación al ofrecimiento y su silencio se entenderá como renuncia de hacer uso del derecho de preferencia.
Ahora bien, siendo que dicha notificación fue practicada el día 09/10/2020, a partir del día calendario siguiente debe comenzar a computarse el lapso de seis (06) meses para ejercer el derecho a retracto legal arrendaticio, así las cosas este lapso útil comprende los meses de noviembre y diciembre de 2020, enero, febrero, marzo y fenece el día 09 de abril de 2021.
En tal sentido, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que cursa en autos inserto a los folios 01 al 09 escrito de libelo de demanda por concepto de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, la cual fue interpuesta en fecha 02/03/2021 por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza actuando como representante legal de la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” y como arrendatario del inmueble objeto de la venta, razón por la cual esta Juzgadora considera cumplido el requisito de procedencia de presentación de la demanda de retracto legal dentro de los seis (06) meses siguientes a la notificación conforme a lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.
Analizados como han sido los hechos, los fundamentos de derecho y valorados como han sido los medios probatorios aportados al proceso, observa quien aquí Juzga que en el Debate Oral y Público quedaron demostrados los siguientes hechos:
Que la ciudadana María Matilde Decina Frías suscribió conjuntamente con la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina de manera voluntaria una solicitud de partición amistosa de los bienes que conformaban el acervo hereditario de la Sucesión Mariano Decina Sciacca, la cual fue tramitada por ante este mismo Órgano Jurisdiccional, signada con el N° 10.295, en la cual por recíprocas concesiones entre ambas partes, a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en su condición de viuda y consecutivamente como heredera del de cujus, Mariano Decina Sciacca, se le adjudicó entre otros bienes la propiedad del inmueble objeto del presente juicio y que fue homologada por éste Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva dictada en fecha 30/04/2018, la cual se encuentra definitivamente firme, en la cual se declaró disuelta y liquidada la comunidad hereditaria de la sucesión Mariano Decina Sciacca, adjudicando a cada una de las solicitantes la plena propiedad de los bienes que recíprocamente se fueron concedidos, en virtud de lo cual la ciudadana María Matilde Decina Frías carece de legitimidad pasiva para sostener el presente juicio, asimismo queda evidenciado que la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, posee cualidad pasiva para sostener el presente juicio.
Que la parte actora Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, ocupa el inmueble en calidad de arrendatario desde el 01/01/2008, es decir, desde hace más de trece (13) años.
Que las partes en conflicto celebraron once (11) contratos privados de arrendamiento a tiempo determinado y que con el devenir del tiempo esta relación se convirtió en indeterminada.
Que en fecha 06/09/2019 la propietaria del inmueble arrendado vendió a terceras persona distintas del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
Que en fecha 09/10/2020 la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza fue notificada de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario.
Que para el momento en que el arrendatario es notificado de la enajenación del bien sin habérsele ofrecido en primer lugar, y con preferencia, e igualmente cuando se interpone la acción de preferencia ofertiva y retracto legal éste se encontraba en situación de solvencia.
Que la propietaria arrendadora no cumplió con la carga que le imponía la ley de notificar al arrendatario a los fines que éste hiciera uso del derecho de preferencia, actuando de mala fe y en forma desleal, desnaturalizando así el deber de protección que confiere la ley a los arrendatarios.
Que la parte actora reconvenida presentó la demanda de retracto legal en tiempo útil dentro de los seis (06) meses siguientes a la notificación que le hicieren los nuevos adquirientes de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En consecuencia, declarada como ha sido Con Lugar la falta de cualidad de la ciudadana María Matilde Decina Frías, Sin Lugar la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina para sostener el presente juicio, propuesta por las partes co-demandadas reconvinientes César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, y por cuanto la parte demandada reconviniente Carmen Josefina Frías de Decina, no cumplió con la obligación que le impone la ley de ofrecer en venta al arrendatario con preferencia sobre terceros extraños a la relación arrendaticia, el inmueble que dio origen al presente juicio, constituido por una parcela de terreno propio y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en el barrio El Cementerio, avenida Simón Bolívar, jurisdicción del Municipio Guanare del estado Portuguesa, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Solar y casa de Flor María Valero, Sur: Avenida Bolívar, Este: Calle 17 y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza Guédez, el lote de terreno consta de aproximadamente Seiscientos Doce Metros Cuadrados con Cincuenta y Cuatro Centímetros (612,54 mts), el cual le pertenece a la ciudadana Carmen Josefina por venta que le hizo la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018. 875, Asiento Registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de Folio Real correspondiente al 2018, y la bienhechuría por partición de bienes hereditarios descrita en el ordinal Segundo del documento de la Sentencia Definitivamente Firme de fecha 8 de diciembre del año 2010, decretada por el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, debidamente Registrada por ante el Registro Público del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, con el número 2018.875, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915, correspondiente al Libro de Folio Real del 11 de octubre del año 2018. La presente acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal arrendaticio (Local Comercial) debe prosperar, en virtud de lo cual ésta Juzgadora, declara procedente la acción y las consecuencias de dicha declaratoria serán expuestas en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUIDAMENTE ESTA JUZGADORA PROCEDE A PRONUNCIARSE EN RELACIÓN A LA RECONVENCIÓN POR CONCEPTO DE DESALOJO DE INMUEBLE POR VENCIMIENTO DE CONTRATO (LOCAL COMERCIAL) Y VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

Resuelta como ha sido la pretensión principal pasa esta juzgadora a pronunciarse en relación a la RECONVENCIÓN por concepto de DESALOJO DE INMUEBLE (local Comercial) por vencimiento del contrato y vencimiento de la prórroga legal propuesta por las partes co-demandadas ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO, LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES y CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA contra la Firma Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO” representada legalmente por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza en los siguientes términos:
Señalan las partes co-demandadas reconvinientes que el presente juicio se origina de un contrato privado de arrendamiento de local comercial suscrito en fecha 01/01/2008 y por un lapso de un año, entre el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza en su condición de representante legal de la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” y el antiguo dueño de la propiedad, hoy difunto ciudadano Mariano Decina Sciacca, ambos plenamente identificados.
Que posterior a este contrato y en lo sucesivo se firmaron contratos con una vigencia de un año y en virtud de la muerte del ciudadano Mariano Decina Sciacca se firmaron los contratos consecutivos anuales con las co-herederas de la Sucesión Mariano Decina Sciacca. Asimismo manifiesta que el último contrato firmado fue en fecha 01/07/2019, dicho contrato de arrendamiento fue firmado a tiempo determinado por un lapso de tiempo de seis (06) meses, con fecha de culminación el 31 de Diciembre del año 2019, dicho contrato fue de arrendatario y los ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero en su condición de co-apoderados de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina todos plenamente identificados. Aportando como medios probatorios los contratos cursantes en autos que acompañan el escrito de contestación.
Manifiestan, que la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina le ha realizado dos ofertas de venta del local comercial al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza las cuales él ha rechazado manifestando “No tener dinero, y que tenía problemas conyugales” y al rechazar dicha oferta. Se le ofertó y posteriormente se les vendió a los ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero, según se evidencia de los medios probatorios que fueron aportados al proceso.
Aduce que la única irregularidad que existe es que al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza arrendatario del local comercial se le venció el contrato en Diciembre del año 2019; y posterior a ello fue pactado un acuerdo verbal entre las partes por seis (06) meses más; que posteriormente bajo acuerdo y por motivo de la pandemia no se había actuado jurisdiccionalmente, siendo que en fecha 09/10/2020 realizaron una Notificación por medio de la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa la cual se trasladó y constituyó en el local comercial propiedad de los ciudadanos Lorena Eufemia Guilarte Guacares y Cesar José Brito Guerrero, ambos suficientemente identificados, donde se le notificó al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza que el contrato no le sería renovado; que los nuevos propietarios tenían interés en vender y que a partir de esa fecha comenzaba a correr el lapso legal para hacerles saber de su interés en comprar. Lo cual se realizó con la finalidad de que a la empresa arrendataria se le notificara de su derecho de prórroga legal el cual estaba en curso y de la intención como propietarios arrendadores de no continuar con la relación arrendaticia, según lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Señala que de esta manera queda en evidencia el incumplimiento voluntario y deliberado por parte del arrendatario de las cláusulas contractuales, en virtud de lo cual proceden a reconvenir a la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, plenamente identificados, por concepto de desalojo de local comercial en virtud del vencimiento del contrato y de la prórroga legal, en los términos indicados en el documento notariado debidamente entregado, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a cumplir con la entrega del local comercial, por cuanto el contrato está vencido; así como la prórroga legal; que la parte actora reconvenida formalmente sea condenada por los costos y costas derivadas del proceso. Estimando la reconvención en la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,00) equivalentes a 15.000 Unidades Tributarias.
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta la parte actora reconvenida lo hace en los términos siguientes:
Opone como punto previo la falta de cualidad de los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, a quienes no reconoce como arrendadores y mucho menos como propietarios del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, alegando que al intentar la presente acción judicial los co-demandados reconvinientes tienen la carga de probar sus alegatos, manifiesta que lo que verdaderamente ha quedado demostrado con sus defensas es que los referidos ciudadanos lo que buscan es tratar de desplazar de la propiedad a sus legítimos arrendadores, tratar de hacer ver el éxito de una oferta de venta de forma verbal, lo cual es violatorio de la Ley que regula la materia. Sin demostrar que exista una oferta de venta de forma escrita por parte de la Sucesión Mariano Decina Sciacca, o en su defecto sus herederas las ciudadanas María Matilde Decina Frías o la señora Carmen Josefina Frías de Decina.
Asimismo niega, rechaza y contradice en todas sus partes, lo alegado en la reconvención por los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares por cuanto los hechos no son ciertos, ni sucedieron como ellos lo plantean y fundamentan, en pruebas irreales, por cuanto lo que deben presentar es el instrumento donde se evidencie de forma escrita la oferta de venta donde se le garantizara su derecho preferencial efectuada por quienes reconoce como propietarios y con quien mantiene una relación arrendaticia desde el año 2008, es decir, la Sucesión Mariano Decina Sciacca, o en su defecto sus herederas ciudadanas María Matilde Decina Frías y Carmen Josefina Frías de Decina, plenamente identificadas en autos, por cuanto ni en la contestación ni en la reconvención existe la notificación escrita donde se demuestre que se le haya hecho la propuesta de venta, lo que se traduce en que esa oferta nunca existió quedando evidenciada la violación de su derecho preferencial, lo que dio origen a la acción de reclamación de retracto legal arrendaticio.
Asimismo alega, que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares no pueden argumentar unas supuestas ofertas verbales ya que ellos, tal como se probó y quedó reconocido por ellos mismos, acudieron acompañados del funcionario de la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, así como de su abogada privada, al local comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector El Cementerio de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, en el cual tiene más de trece (13) años consecutivos arrendado, con la finalidad de notificarle de su decisión como presuntos a su decir nuevos propietarios de no continuar con el contrato de arrendamiento y según ellos podía hacer uso de su legítimo derecho preferencial, lo cual solo demuestra que la señora Carmen Josefina Frías de Decina habría realizado esta supuesta venta sin haberle ofertado por una notificación escrita antes que a nadie en su condición de arrendatario del local, elementos estos que solo configuran la violación de su derecho preferencial, en virtud de lo cual solicita que se declare sin lugar la reconvención propuesta ya que su relación arrendaticia solo lo vincula a la Sucesión Mariano Decina Sciacca, o en su defecto a sus herederas legitimas las ciudadanas María Matilde Decina Frías o la señora Carmen Josefina Frías de Decina y son ellas quienes están legalmente facultadas para reconocer la violación efectiva de su derecho preferencial, siendo ellas quienes debían presentarles la oferta de venta, tal como lo establece el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
Ahora bien, como PUNTO PREVIO debe resolver este órgano jurisdiccional la defensa de fondo referida a la falta de cualidad de los co-demandados reconvinientes CÉSAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES opuesta por la parte actora reconvenida.
En tal sentido, la parte actora reconvenida alega dicha falta de cualidad señalando que no reconoce como arrendadores y mucho menos como propietarios del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares por cuanto los referidos ciudadanos lo que buscan es tratar de desplazar de la propiedad a sus legítimos arrendadores, Sucesión Mariano Decina Sciacca, o en su defecto a sus herederas ciudadanas María Matilde Decina Frías o Carmen Josefina Frías De Decina, tratando de hacer ver el éxito de una oferta de venta de forma verbal, lo cual es violatorio de la ley que regula la materia. Sin demostrar que exista una oferta de venta de forma escrita por parte de la Sucesión Mariano Decina Sciacca, o en su defecto a sus herederas por las ciudadanas María Matilde Decina Frías o la señora Carmen Josefina Frías De Decina.
En relación a la falta de cualidad opuesta, consta en la sentencia dictada en la causa primigenia que quedó resuelto el documento de compra venta de fecha 06/09/2019, declarándose en consecuencia nulo y sin efecto el instrumento mediante el cual la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en venta pura simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, plenamente identificados, todos los derechos de propiedad, posesión y acciones que posee sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra plenamente identificado.
Por lo que, en virtud de dicha nulidad la propiedad del inmueble nuevamente recae en la persona de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, y como consecuencia de ello los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares carecen de legitimación activa para intentar y sostener el presente juicio reconvencional, corolario de lo anterior, se declara con lugar la falta de cualidad de los referidos ciudadanos. Y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la relación arrendaticia existente entre la Firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza y la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina tal como ha quedado evidenciado de autos, la misma data del año 2008, es decir, dicha relación se originó desde hace aproximadamente trece (13) años, por lo cual para que proceda su desalojo dicha demanda debe encuadrarse dentro de los supuestos establecidos en el artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el presente caso, las partes co-demandadas reconvinientes fundamentan su pretensión alegando lo establecido en el numeral 7 del señalado decreto, el cual exige que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa original de contrato de arrendamiento suscrito por una parte por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza en su carácter de representante legal de la firma Mercantil “Restaurant El Guanareño” y por la otra parte los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares en su carácter de apoderados de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en el cual establecen, entre otras, la cláusula referente a la duración y continuidad de la relación arrendaticia, a saber, “…CUARTA: El lapso que han convenido las partes para la duración del presente contrato de arrendamiento, es por seis (06) meses fijos, contados a partir del primero (01) de julio del año dos mil diecinueve (2019) hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil diecinueve (2019); pudiendo prorrogarse legalmente por potestad de la arrendataria, de acuerdo con lo establecido en el artículo 26 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todas las clausulas serán aplicables a su eventual prorroga, a excepción del monto de canon de arrendamiento que podrá ser modificado por convenio entre las partes…”
En este contexto, de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que no consta en autos notificación alguna que hiciere la propietaria arrendadora ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, ni por sí ni a través de sus apoderados ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, con el objeto de informar a la arrendataria su intención de no continuar con la relación arrendaticia, así como tampoco consta en autos manifestación de la arrendataria de dar por terminada la relación arrendaticia, en virtud de lo cual se entiende que ambas partes estaban de acuerdo en continuar la relación arrendaticia que les vincula desde el mes de enero del año 2008, convirtiéndose dicho contrato sin determinación en el tiempo. Y así se decide.
No obstante, se hace necesario señalar que la fecha de vencimiento del último contrato suscrito por las partes es el día 31 de diciembre del año 2019, en virtud de lo cual, en un supuesto negado que la arrendadora hubiere demostrado haber cumplido con su obligación de notificar a la arrendataria de su intención de no continuar con la relación arrendaticia, lo cual no ocurrió en el caso de marras, es claro el contenido del artículo 26 del señalado Decreto Ley al establecer que al vencimiento de los contratos de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador, la cual es fijada mediante una tabla que se rige por la duración de la relación arrendaticia, estableciendo para los contratos con una duración diez (10) años o más como es en el presente caso, una Prórroga máxima de tres (03) años, es decir, que en el supuesto negado que la arrendadora hubiere notificado al arrendador su intención de no continuar con la relación arrendaticia, y siendo que el contrato se vencía el día 31/12/2019, al corresponderle tres años de prórroga legal por ocupar el inmueble en calidad de arrendatario desde el año 2008, dicha prórroga legal se vencería el día 31/12/2022, es decir que aun cuando no hubiere por la parte arrendadora intención de continuar con la relación arrendaticia que los une, para la fecha de la interposición de la reconvención por concepto de vencimiento del contrato y la prórroga legal, esta última aun se encontraría vigente, en virtud de lo cual no procedería la pretensión por concepto de vencimiento de la prórroga legal. Y así se decide.
En consecuencia, considera quien juzga que en la presente demanda reconvencional la parte co-demandada reconviniente no probó los hechos alegados en la misma, por lo cual debe necesariamente declararse Sin Lugar la reconvención intentada. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
En relación a la pretensión primigenia por concepto de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio (local comercial).
Primero: Con Lugar la falta de cualidad de la ciudadana María Matilde Decina Frías, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.258.251, de este domicilio, para sostener el presente juicio.
Segundo: Sin Lugar la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.727.411, de este domicilio, para sostener el presente juicio.
Tercero: Parcialmente Con Lugar la demanda por concepto de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.010.956, actuando como representante legal de la Firma Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO”, la cual se encuentra debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el número 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, de fecha 26 de septiembre del 2008, contra los ciudadanos MARÍA MATILDE DECINA FRIAS, CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, CÉSAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.258.251, 2.727.411, 12.908.628 y 13.348.561, respectivamente, todos de este domicilio.
Como consecuencia de la anterior declaratoria:
Primero: Se resuelve el contrato de compra venta mediante el cual la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina en su carácter de propietaria-arrendadora da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, en su condición de terceros-adquirientes, todos los derechos de propiedad, posesión y acciones que posee sobre una parcela de terreno propio y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en el barrio El Cementerio, avenida Simón Bolívar, signada con el número catastral 18-04-01-005-0031-0014-0000-0000-0000, del Municipio Guanare del estado Portuguesa, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Solar y casa de Flor María Valero, Sur: Avenida Bolívar, Este: Calle 17 y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez, dicho lote de terreno consta de aproximadamente Seiscientos Doce Metros Cuadrados con Cincuenta y Cuatro Centímetros (612,54 Mts2), el cual le pertenece por venta que le hizo la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, inserto bajo el número 2018.875, Asiento Registral número 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de Folio Real correspondiente al 2018, el cual se encuentra ubicado en el Barrio Cementerio, Av. Simón Bolívar esquina calle 8, numero catastral actualizado: 18-04-01-005-0031-0014-0000-0000-0000, del Municipio Guanare del estado Portuguesa, y la bienhechuría por partición de bienes hereditarios descrita en el ordinal Segundo del documento de la Sentencia Definitivamente Firme de fecha 8 de diciembre del año 2010, decretada por el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, debidamente Registrada en el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, con el número 2018.875, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915, correspondiente al Libro de Folio Real del 11 de octubre del año 2018. El terreno y la bienhechuría están libres de gravámenes, nada adeudan por concepto de impuestos, tasa o contribuciones, con un precio de venta en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000.00), que declara la arrendadora propietaria haber recibido en ese mismo acto mediante un cheque no endosable, signado con el número 13004330, de fecha 20 de mayo del 2019, emitido por la entidad financiera Banco de Venezuela Agencia Guanare, Estado Portuguesa, a su entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento del documento, traspasó a los compradores la propiedad dominio y posesión de lo vendido, libre de todo gravamen, comprometiéndose al saneamiento de ley y los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, plenamente identificados declararon que aceptan la venta que se les hizo en los términos expuestos en el documento público, quedando en consecuencia éste documento nulo y sin efecto.
Segundo: La Firma Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO”, representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, queda subrogada en los derechos de los compradores y terceros-adquirientes, ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, (todos plenamente identificados) en las mismas condiciones en que adquirieron el inmueble constituido por el lote de terreno y las bienhechurías sobre este construidas, identificadas en el particular anterior, debiendo cancelar la parte actora reconvenida la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), actualmente equivalentes a Cinco Bolívares (Bs. 5,00), cantidad ésta que fuere pagada al momento de celebrarse la operación de compra venta, según se evidencia del documento supra señalado.
Tercero: Se ordena la INDEXACIÓN o corrección monetaria a la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), actualmente equivalentes a Cinco Bolívares (Bs. 5,00), monto éste que fuere pagado al momento de celebrarse la operación de compra venta, la cual deberá ser calculada desde la fecha de la protocolización de la señalada compra venta, es decir desde el día 06/09/2019, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condene al pago; en virtud de lo cual se ordena que dicho cálculo se haga mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, en tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), sean publicados con posterioridad por el Banco Central de Venezuela, caso en el cual estos se deberán tener por referencia y a tal efecto el Juez en fase de ejecución, podrá: 1.-Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que por vía de colaboración determine dicha corrección monetaria o 2.-Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) único experto.
Cuarto: Una vez que la sentencia se encuentre definitivamente firme y ejecutoriada se ordena su protocolización en la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines que esta sirva como título de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, previa consignación de la suma de dinero equivalente al precio de la negociación debidamente indexada.
Quinto: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.
En relación a la Reconvención por concepto de Desalojo de Inmueble por Vencimiento de Contrato (Local Comercial) y Vencimiento de la Prórroga Legal se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad de los ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números 12.908.628 y 13.48.561, respectivamente, ambos de este domicilio, quienes carecen de legitimación activa para intentar y sostener el presente juicio reconvencional.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por concepto de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) por Vencimiento del Contrato de Arrendamiento y de la Prórroga Legal interpuesta por la parte co-demandada reconviniente ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.727.411, en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble objeto del presente juicio contra la firma Mercantil “RESTAURANT EL GUANAREÑO”, que se encuentra debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el No. 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, de fecha 26/09/2008, representada por el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, soltero, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Guanare y titular de la cédula de identidad 12.010.956, de este domicilio.
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena en costas a las partes co-demandadas reconvienientes, ciudadanos CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, CÉSAR JOSÉ BRITO GUERRERO Y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES (todos plenamente identificados) por resultar totalmente vencidos en la demanda reconvencional.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los dieciocho días del mes de Febrero del año dos mil veintidós (18/02/2022). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza Provisorio,

Abg. Carol Sofía Escobar Morales
La Secretaria,

Abg. Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez
En esta misma fecha se publicó siendo la 12:00 del mediodia. Conste.

Secretaria

Expediente Nº 2.592-21
csem/lyvr