TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LACIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE Nº 16.473

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS C.A”, Rif: J-40849583-0, Representada por los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros 15.793.558 y 14.528.191, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: JULIO CESAR QUEVEDO BARRIOS y FERNANDO ANTONIO QUEVEDO LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros11.395.303 y 13.759.395, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros134.075 y 134.257, respectivamente.

DEMANDADa: YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros 3.836.785 y 4.384.271 respectivamente.

MOTIVO
PRETENSION RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

SENTENCIA DEFINITIVA
MATERIA CIVIL.

Se da inicio a la presente incidencia en fecha 12/06/2019, cuando los abogados en ejercicio JULIO CESAR QUEVEDO BARRIOS y FERNANDO ANTONIO QUEVEDO LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros11.395.303 y 13.759.395, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros134.075 y 134.257, en su carácter de apoderados judiciales de la SOCIEDAD MERCANTIL “CENTRO DE EDUCACION INTEGRAL MIS DULCES PASITOS C.A”, Rif: J-40849583-0, constituida por ante el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, en fecha 17/08/2016, anotado bajo el Nº 04, Tomo 37-A RM410, expediente Nº 410-9315, cuyos representantes estatutarios son los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 15.793.558 y 14.528.191, y consignan DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, contra las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.836.785 y 4.84.271, respectivamente.
En fecha 13/06/2019 se dicto auto y se le da entrada a la presente pretensión
En fecha 28/06/2019 compareció el abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, quien consigno diligencia solicitando pronunciamiento respecto a la admisión.
En fecha 02/07/2019 se dicto auto y se admitió la demanda con todos los pronunciamiento de ley, y se acuerda emplazar a la parte demandada, para que comparezcan al quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos la ultima las citaciones practicadas, para la realización de la Audiencia de Mediación. Se ordeno aperturar cuaderno separado de medidas.
En fecha 16/07/2019 se dicto sentencia interlocutoria en el cuaderno separado de medida en la cual se declara improcedente la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda.
En fecha 25/07/2019 se dicto auto y se libaron las boletas de citación a la parte demandada. Las cuales la alguacil en fechas reiteradas se traslado hasta la dirección indicada en el libelo en tres oportunidades y en dicha morada no se encontraba nadie, es por tal razón que en fecha 29/11/2019, devuelve las boletas.
En fecha 10/12/2019 compareció el abogado Fernando Antonio Quevedo López, quien consigno diligencia en el cual solicita se cite a la parte demandada mediante cartel al como lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17/12/2021 se dicto auto y se acuerda lo solicitado por el abogado Fernando Quevedo, se libró cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 25/01/2021 compareció el abogado Julio Cesar Quevedo barrios, quien consigno diligencia en la cual solicita se deje sin efecto la citación mediante cartel y en su lugar se practique la citación vía telemática.
El tribunal dicto auto en fecha 28/01/2021en la cual niega lo solicitado por el abogado Julio Quevedo, por cuanto las citaciones vía telemáticas se practican en la reanudación de la causa tal como lo establece la resolución Nº 05-2020.
En fecha 17/03/2021 compareció el abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, quien consigno diligencia en la cual apela al auto de fecha 28/01/2021, en el cual el Tribunal se pronuncia en fecha 07/05/2021, y niega tal pedimento.
En fecha 12/05/2021 compareció el abogado Julio Quevedo, quien consigno diligencia en la cual ratifica la apelación del auto de fecha 17/03/2021.
En fecha 12/05/2021 comparecieron la ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, debidamente asistida por el abogado Miguel Armando Hernández Aguilar, quienes consignaron poder apud acta a los abogados Carmen Teresa Croce de Tovar, Carlos Alberto campos Reina, Miguel Hernández y Gustavo Enrique Tovar Colmenares.
En fecha 13/05/2021 se dicto auto en el cual por omisión en el auto de admisión de fecha 02/07/2019, no se fijo la hora para la audiencia de mediación, en consecuencia el Tribunal fijó para las 10 de la mañana, después de que conste en auto la última de las citaciones.
En fecha 18/05/2021 se dicto auto y se deja por citadas a las ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane.
En fecha 19/05/2021 se dicto auto en el cual se difiere la audiencia de mediación para el día 27/05/2021 a las 10:00 am.
En fecha 27/05/2021 se dicto auto en la cual se difiere la audiencia de mediación, por cuanto el palacio de Justicia se encontraba si energía eléctrica, la misma se pauto para el día viernes 28/05/2021 a las 10:00 a.m.
El día 27/05/2021 compareció el ciudadano FERNANDO ANTONIO QUEVEDO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.759.395, domiciliado en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 134.257, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS. C.A.” , Rif: J- 40849583-0, domiciliada en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, cuyos representantes estatutarios son los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRES, venezolanos, solteros, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 15.793.558 y V- 14.528.191, respectivamente, quien interpone reforma de la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; en contra de las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE, venezolanas, mayores de edad, hermanas entre sí, titulares de las cédulas de identidad N° V- 3.836.785 y V- 4.384.271, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa.
Alega la parte actora que en fecha 05/02/2013, las demandadas mediante contrato de arrendamiento escrito y privado, dan en arrendamiento intuito persona a los representantes legales de la sociedad mercantil “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS. C.A., un bien inmueble que describen de la siguiente manera (textual):

“(…) PRIMERA: LAS ARRENDADORAS dan y LA ARRENDATARIA recibe en calidad de arrendamiento UN INMUEBLE propiedad de LAS ARRENDADORAS, ubicado en la Calle 13 entre Carreras 6 y 7 de la ciudad de Guanare, Estado Portuguesa. Dicho inmueble consta de una superficie general aproximada de trescientos nueve con setenta y tres metros cuadrados (309,73 m2),que incluye una (01) vivienda principal, construido con paredes de concreto, techo de platabanda en una parte y en otra zinc a dos aguas, con un área de servicio techada de zinc, piso de cemento pulido, una (01) puerta principal externa de rejas de hierro y seguidamente otra a dos (02) hojas de hierro, posteriormente un zaguán con una puerta de madera a dos (02) hojas, ya dentro del inmueble se una mampara divisora en el corredor principal de la casa, dicha estructura es de madera y está conformada por una puerta de madera a dos (02) hojas y dos (02) cuerpos fijos en el mismo material, así como en su parte superior se encuentran seis (06) vidrios fijos dos (02) de color azul, dos (02) de color blanco y dos (02) de color rojo pálido; el inmueble cuenta con cuatro (04) habitaciones con sus respectivas puertas a dos (02) hojas de madera, dos (02) baños uno con puerta a dos (02) hojas de madera, ducha, lavamanos de cerámica blanca al igual que un WC del mismo color y material, un (01) organizador con espejo color azul, un (01) perchero para toallas, y el otro, contiene una (01) puerta de madera, un (01) lavamanos y WC de color blanco de cerámica, contiene también una (01) malla metálica sobre los respiraderos del mismo; un área de cocina la cual incluye una cocina de gas de cuatro (04) hornillas y un horno marca “NORGE”, esta área a su vez cuenta con un mobiliario de ocho (08) gabinetes a dos hojas de madera compuesta y tres (03) de forma vertical en el mismo material y una (01) ventana romana con tres (03) paneles de vidrios; un garaje externo que incluye un portón de dos (02) láminas de hierro y una (01) puerta de acceso hecha de una hoja de hierro para acceder a la casa, el inmueble cuenta con once (11) puntos de (…)”
Aduce la parte actora que en fecha 01/02/2017, las demandadas mediante otro contrato de arrendamiento escrito y privado , dan en arrendamiento a la sociedad mercantil “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS. C.A (persona jurídica), un bien inmueble que describen de la siguiente manera (textual):
“(…) PRIMERA: LAS ARRENDADORAS dan y LA ARRENDATARIA recibe en calidad de arrendamiento UN INMUEBLE propiedad de LAS ARRENDADORAS, UBICADO EN LA CALLE 13 ENTRE CARRERAS 6 Y 7 DE LA CIUDAD DE GUANARE, ESTADO PORTUGUESA. Dicho inmueble consta de una superficie general aproximada de trescientos nueve con setenta y tres metros cuadrados (309,73 m2),que incluye una (01) vivienda principal, construido con paredes de concreto, techo de platabanda en una parte y en otra zinc a dos aguas, con un área de servicio techada de zinc, piso de cemento pulido, una (01) puerta principal externa de rejas de hierro y seguidamente otra a dos (02) hojas de hierro, posteriormente un zaguán con una puerta de madera a dos (02) hojas, ya dentro del inmueble se encuentra una mampara divisora en el corredor principal de la casa, dicha estructura es de madera y está conformada por una puerta de madera a dos (02) hojas y dos (02) cuerpos fijos en el mismo material, así como en su parte superior se encuentran seis (06) vidrios fijos dos (02) de color azul, dos (02) de color blanco y dos (02) de color rojo pálido; el inmueble cuenta con cuatro (04) habitaciones con sus respectivas puertas a dos (02) hojas de madera, dos (02) baños uno con puerta a dos (02) hojas de madera, ducha, lavamanos de cerámica blanca al igual que un WC del mismo color y material, un (01) organizador con espejo color azul, un (01) perchero para toallas, y el otro, contiene una (01) puerta de madera, un (01) lavamanos y WC de color blanco de cerámica, contiene también una (01) malla metálica sobre los respiraderos del mismo; un área de cocina la cual incluye una cocina de gas de cuatro (04) hornillas y un horno marca “NORGE”, esta área a su vez cuenta con un mobiliario de ocho (08) gabinetes a dos hojas de madera compuesta y tres (03) de forma vertical en el mismo material y una (01) ventana romana con tres (03) paneles de vidrios; un garaje externo que incluye un portón de dos (02) láminas de hierro y una (01) puerta de acceso hecha de una hoja de hierro para acceder a la casa, el inmueble cuenta con once (11) puntos de, …”.

En fecha 14/12/2018, a las 10:50 am, la parte actora fue notificada por escrito de una preferencia ofertiva, impropiamente invocándose el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), por la Notaría Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, a petición de aquellas arrendatarias/demandadas sobre el referido inmueble, en los siguientes términos (textual):
…a objeto de notificarle nuestra decisión de otorgarle la PREFERENCIA OFERTIVA, para realizar definitivamente la COMPRA-VENTA del inmueble de nuestra propiedad que Usted ha venido ocupando como inquilina. Una vez informadas sobre su decisión de aceptar o no dicha oferta, presentaremos el documento de opción a compra – venta de dicho inmueble. Las condiciones de la Oferta de Venta son las siguientes:
a). El inmueble, está ubicado en la CALLE TRECE (13) ENTRE CARRERAS 6Y 7, NUMERO 6-45, de la ciudad de Guanare. Y, está construido sobre un lote de terreno de: DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (292,73 Mts2).
b) La propiedad del bien objeto de la oferta nos pertenece como bien hereditario, según se evidencia de la RELACIÓN PARA BIENES QUE FORMAN EL ACTIVO HEREDITARIO, (NUMERAL 1, ANEXO 1), señalada en el CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES Y DONACIONES, SEGÚN EXPEDIENTE N° 0316-2012, Número de Declaración: F2009-07 N° 00201483, expedida por el SERVICIO NACIONAL DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT) de fecha: 14 de Agosto de 2012, que presentamos ad effectum videndi.
c) El precio o monto del bien inmueble objeto de la presente oferta es por la cantidad de: CIENTO CINCUENTA Y SEIS MILLARDOS DE BOLIVARES (Bs.156.000.000.000,oo). Y la forma de pago es la siguiente: el [rectius: la] cantidad de: SETENTA Y OCHO MILLARDOS DE BOLIVARES (Bs.78.000.000.000,oo), al entregar la NOTIFICACIÓN, y el resto, esto es cantidad de: SETENTA Y OCHO MILLARDOS DE BOLIVARES (Bs.78.000.000.000,oo),que serán entregados al momento que se materialice la venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. de
e) El plazo para que se materialice la presente Oferta es de: NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la respectiva notificación. …”.

En fecha 01/02/2019, ambas partes suscriben otro contrato de arrendamiento, en forma privada, pero por escrito, en iguales términos que su antecesor, con el único ajuste de la cláusula del valor del canon de arrendamiento, ocurriendo un aumento a el valor de 42,5 $ admitiéndose el pago en Bs., al cambio a la tasa oficial.

En fecha 11/06/2019, la parte actora, pagó vía transferencia electrónica bancaria a una de las codemandadas ciudadana YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ, en la cuenta donde se cancelan los pagos de los cánones de arrendamiento y un 50% de la cantidad ofertada (Bs.S.780.000,00), y otro 50% de la cantidad ofertada (Bs.S.780.000,00) se acompaña en cheque de gerencia a nombre de la ciudadana ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHAN; quedando de esta manera totalmente pagado el monto que le fuera ofertada (Bs.S.1.560.000,00) a mi representada.

Posteriormente en fechas 15/05/2021, 16/05/2021, 17/05/2021 y 18/05/2021, la parte actora, pago íntegramente según las constancias bancarias, en la cuenta de la ciudadana ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE) que se acompañan, todo canon de arrendamiento adeudado, manteniéndose a la presente fecha solvente a los fines del ejercicio de esta acción.

En fecha 07/06/2021 se dicto auto y se admitió la reforma de la demanda y se emplaza a la parte demandada mediante boleta de citación.
En fecha 21/06/2021 compareció el abogado Fernando Quevedo, quien consigno diligencia en la cual solicita medidas cautelares en la causa.
En fecha 01/07/2021 se dicto auto y se fija la audiencia de mediación para el quinto día de despacho siguiente.
En fecha 09/07/2021se llevo acabo la audiencia de mediación y se encontraban presente abogadosJulio Cesar Quevedo Barrios,Carlos Alberto Campos Reina Y Miguel Armando Hernández Aguilera.
En fecha 23/07/2021 se le dio continuación a la audiencia de mediación.
En fecha 04/08/2021 compareció el abogado Miguel Armando Hernández Aguilera, quien consigno escrito de contestación.
En fecha 06/08/2021 compareció el abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, quien consigo escrito en el cual solicita se declare inadmisible las cuestiones previas solicitada por la parte demandada en su contestación.
En fecha 17/08/2021 compareció el abogado Miguel Hernández, quien consigno escrito de promoción de pruebas de las cuestiones previas, en el cual lo hace de la siguiente manera:
Capitulo I: Consigno copia fotostática de la cedula catastral del inmueble Nº 0000453.
Capitulo II: Solicita información al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de este mismo circuito judicial, para que informe si por ese Tribunal cursa la causa 02110-21.
En fecha 20/08/2021 comparecieron las ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez y Arlene Coromoto Rodríguez, asistidas por el abogado Carlos Gudiño, quien consignaron poder Apud acta al referido abogado y a el abogado Nelson Marín.
En fecha 23/08/2021 se dicto auto y se admitieron las pruebas de las cuestiones previas. Se libró oficio Nº 72, y se recibió respuesta a lo solicitado mediante oficio Nº 41-21, el día 29/09/2021.
En fecha 13/10/2021 se dicto sentencia interlocutoria en la cual se declara sin lugar las cuestiones previas opuesta por la parte demandada. Se ordeno notificar a las partes.
En fecha 26/10/2021 se dicto auto en el cual se fija un lapso de ocho (8) días de despacho para que las partes promuevan pruebas.
En fecha 08/11/2021 compareció el abogado Fernando Antonio Quevedo López, quien consignó escrito de pruebas.
Los cuales promueven todas las documentales que acompañan con el libelo, las cuales, son las siguientes:

• Poder original notariado marcado con la letra “A”, que acredita la representación judicial, inserta en los folios 23 al 25, pieza 1.
• Copia del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil marcada con la letra “B”, inserta en los folios 26 al 37, pieza 1.
• Copia simple del primer contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”, inserto en los folios 38 al 45, pieza 1.
• Copia simple del segundo contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”, inserto en los folios 21 al 24, pieza 1.
• Copia certificada de la notificación notariada de la preferencia ofertiva anómala, en donde se evidencia el incumplimiento de la mayoría de los requisitos previstos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señalado supra, marcada con la letra “E”.
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, marcada con la letra “F”.
• Comprobante de la transferencia bancaria marcado con la letra “G”, sobre el pago de la mitad del precio fijado en la preferencia ofertiva.
• Las ultimas 4 transferencias electrónicas que fueron hechas por la parte actora a la ciudadana Yadidla Coromoto Rodriguez de Muñoz, marcada con la letra “H”.
• Cheque de gerencia a nombre de la co-demandada Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, marcada con la letra “I”.
• Copia de la declaración de impuesto sobre la renta del último ejercicio fiscal de mi representada, marcada con la letra “J”.
• Copias de las cuatro (04) transferencias bancarias, marcadas con la letra “K”.
• Copia del último contrato de arrendamiento privado marcado con la letra “M”.
Asimismo, en la misma fecha, compareció el abogado Carlos Gudiño Salazar, quien consignó escrito de promoción de pruebas, el cual, lo hizo en los términos siguientes:
Las cuales promueven las siguientes documentales que obran el expediente (Capitulo I):
• Acta Constitutiva de Fondo de Comercio Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A. marcada con la letra “B”, dicha documental fue acompañada junto con el libelo de la demandada.
• Contrato de arrendamiento de fecha 05/02/2013, con una duración que fue desde el 05/02/2013 hasta el 01/02/2014, el cual obra inserto en los folios 38 al 45, marcada con la letra “C”, donde figura como arrendatario el Centro de Educación Integral mis Dulces Pasitos
• Contrato de arrendamiento de fecha 01/02/2017, desde la fecha 01/02/2017 hasta 31/01/2018, que obra en los folios 46 al 50, marcada con la letra “D”, donde figura como arrendatario Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos.
• Copias Fotostáticas certificadas del Documento inscrito por ante el Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa registrado bajo el Nº 15 folios 49 al 53, protocolo primero, tomo 1, primer trimestre del año 1980, otorgado el 28/01/1980. marcada con la letra “F”
• Ficha Catastral Nº 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000, emanada de la dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 17/03/2021, marcado con la letra “K”
Pruebas Documentales (Capitulo II):

• Comprobante de Declaración Fiscal por Patente de Industria y Comercio, emanada por la Dirección de Hacienda Pública de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 28/09/2021, patente Nº 05-01141, en la cual se señala como contribuyente a Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos, denominada como “Otras Escuelas o Sistema de Enseñanza No Clasificados”, anexada marcada “A1”.

Prueba de Informes (Capitulo III):Solicitan que se oficie a las siguientes Instituciones:
• Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, ubicada en el edificio Rental, calle 24 con avenida Juan Fernández de León, a fin de que informe de los siguientes particulares:
 Si por ante despacho la persona jurídica denominada Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa con el Nº 04, tomo 37-A RM410, Expediente 410-9315. Cuyo Registro de Información Fiscal es “J408495830.
 De ser cierta la información anterior informar al Tribunal si la misma esta registrada con la patente Nº 05-01141.
 Informe al Tribunal la fecha en que dicho fondo de comercio fue inscrito por ante dicho despacho.
 Quien figura como representante legal del Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A.
 Expida copia fotostática certificada del comprobante de Declaración Fiscal por patente de Industria y Comercio emanada por esta Dirección Municipal en fecha 28/09/2021.
 Sírvase remitir copias fotostáticas certificadas de cada una de las declaraciones fiscales realizadas por este fondo de comercio Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A, desde el momento de su inscripción por ante dicho despacho.
• Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Guanare del estado Portuguesa,ubicada en el cuarto piso del edificio Rental, calle 24 con Avenida Juan Fernández de León, a fin de que informe acerca de los siguientes particulares:
 Informe si por ante la base de datos de dicho departamento se encuentra registro con el Nº 00-00452, cuyo número Catastral es 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000.
 Señale al Tribunal quienes aparecen como propietario del inmueble identificado anteriormente.
 Indique al Tribunal cual es el uso que se le da al preidentificado inmueble y cual es la edad del mismo.
• Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributario (SENIAT) con sede en la calle 15 con carrera 10 de esta ciudad de Guanare a fin de que informe acerca de los siguientes particulares:
 Si por ante dicho despacho se encuentra inscrita el fondo de comercio Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 17/08/2016, bajo el Nº 04, tomo 37-A RM410, expediente 410-9315, con el Registro de Información Fiscal (RIF) N J-40849583-0.
 Indique al Tribunal cual es la dirección donde funge la persona jurídica identificada anteriormente.
 Diga al Tribunal quienes son los representantes legales de la persona jurídica Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A.
 Informe al Tribunal que tipo de contribuyente es el fondo de comercio.
 Señale al Tribunal que tipo de actividad económica realiza.
En fecha 11/11/2021, compareció el abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, quien consignó escrito de oposición a las pruebas que interpuso la parte demandada, alega en primer lugar, que en el escrito de pruebas, se aprecia una serie de argumentos y señalamientos de hechos disfrazados de motivos virulentos, para probar cosas que no expresaron en el escrito de contestación, por lo cual, solicita se declare inadmisible el escrito de promoción con relación a todas las documentales acompañadas por la parte actora en el libelo reformado y luego promovidas amparándose en el principio de la comunidad de la prueba, el cual no es un medio de prueba como lo ha hecho saber la jurisprudencia, por eso no les sirve hacerlas valer en este juicio hasta tanto no estemos en la fase de juicio, en segundo lugar, que todas las alusiones de la contraparte de un fondo de comercio que no está presente en este asunto, dado que la parte actora es una persona jurídica, alega que la parte demandada desconoce la diferencia entre una y otra institución del derecho mercantil, es por lo que, solicita la inadmisibilidad de esta prueba y, tercero en cuanto a la documental marcada con la letra “A1” solicita sea inadmisible dado que alegan que no se está en un juicio contencioso tributario contra el municipio Guanare.
En fecha 17/11/2021, se dicto sentencia interlocutoria en la cual se declara sin lugar la oposición efectuada por el abogado Julio Cesar Quevedo Barrios.
En fecha 22/11/2021, se dicto auto y se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 18/02/2022, se dicto auto y vencido como se encuentra el lapso de evacuación de pruebas, se fija el quinto (5) día de despacho siguiente, para que tenga lugar la audiencia.
En fecha 04/03/2022, se llevó a cabo la audiencia oral y publica en el presente juicio, a la cual comparecieron las partes y sus apoderados, y el Tribunal tal y como lo pauta la ley dicto el dispositivo del fallo.
Ahora bien estando dentro de la oportunidad procesal, este juzgado dicta el extenso de la sentencia en los siguientes términos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Desarrollada la revisión de las actas procesales éste Tribunal debe pronunciarse antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, sobre lo siguiente:
DE LAS DEFENSAS DE FONDO:
Falta de cualidad como defensa de fondo:
La parte demandada en su oportunidad legal de darcontestacióna la demanda, alega quela compañía consignó con el libelo de la demanda, el contrato de arrendamiento del inmueble suscrito entre la demandante y las demandadas que conforme a la doctrina constituye ley entre las partes.
A tal efecto, quien aquí suscribe considera que la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o bien, para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación, que posteriormente debe ser decidida por el Juez en la definitiva; ello conforme a lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala textualmente que: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.
Es así, que la cualidad desde el punto de vista procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Tomando en consideración lo antes transcrito y, revisadas las características propias del presente proceso puede inferirse que existe en el presente caso una correcta conformación de la relación jurídica procesal, debido a que al intentarse un juicio por retracto legal, la parte demandante debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble, quien es su arrendador y funge como vendedor, en efecto, siendo que la parte actora la sociedad mercantil “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS. C.A.”,representada por los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRESse afirman arrendatarios de una vivienda ubicada en la calle 13 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, adquirida por las ciudadanasYADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE, partes actora y demanda en el presente caso, entiende quien aquí suscribe que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, puede entonces concluirse que la relación procesal quedó debidamente constituida, y por ende resulta IMPROCEDENTE la defensa en cuestión, referida a la falta de cualidad. Así se Decide.
La perención de Instancia: la parte demandada se opone a la perención de instancia, por inactividad citatoria de conformidad con lo establecido en el numeral 1º articulo 267 del Código de Procedimiento Civil, por transcurrir más de 30 días continuos, contados desde el auto de fecha 17/12/2019, que contiene el cartel de citación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, hasta el día 28/01/2021 cuando la parte actora solicita la citación por la vía telemática, la cual,mediante auto dictado fue negado. La perención debe prosperar, porque habiéndose librado el cartel,el día 17/12/2019, no llegó a publicarse, ni fue retirado del Tribunal. No fue hasta el día 10/05/2021 que la parte demandada se dio por citada.
La parte actora, tuvo dos oportunidades para la realización de las citaciones conforme a los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, es por ello la solicitud de perención.
Ahora bien, la parte demandada, ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez De Muñoz Y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, en la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, solicitó la perención breve de la instancia en el presente asunto, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello.
En ese sentido, se debe traer a colación la disposición contentiva de la institución de la perención de la instancia, siendo el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 1°, el cual establece:
Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención.
También se extingue la instancia:
1. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
De la lectura de la norma antes transcrita, se pueden apreciar los dos elementos constitutivos de la norma, a saber:
1. Un supuesto de hecho: El transcurso de treinta días, luego de admitida la demanda, sin haberse cumplido por parte del demandante las obligaciones que establece la Ley, tendientes a la citación del demandado; y
2. Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la perención.
Así pues, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la presente demanda fue reformada y presentada el 27 de mayo de 2021 y admitida el 07 de junio de 2021, asimismo, se observa que el 27 de junio del 2021, el abogado Carlos Campos con el carácter de acreditado en los autos, le solicitó al tribunal fije la oportunidad para la contestación de la demanda, el tribunal vista la diligenciadel abogado Carlos Campos en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE dicha parte se tiene tácitamente citada de la admisión de la reforma de la demanda, razón por la cual, resulta evidente que dentro del lapso de 30 días la parte actora cumplió con la carga procesal liberatoria de la sanción contemplada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, es oportuno traer a colación el criterio jurisprudencial referido al cumplimiento parcial de las obligaciones previas a la citación de la parte demandada, emanada de la Sala de Casación Civil, mediante sentencia N° 172 de fecha 22 de junio del 2001, expediente 00-373, en la cual, se estableció lo siguiente:
Por tanto, las normas atinentes a la perención de interpretación restrictiva, por su naturaleza sancionatoria, a juicio de la Sala y con vista al contenido del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, basta con que el recurrente cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, antes referidas, para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes, como se expuso en el fallo del 22 de abril de 1992 antes citado, corresponden íntegramente realizarlas al tribunal de la causa de conformidad con lo indicado en el artículo 218 eiusdem; y sin que la parte tenga ingerencia alguna en esas actuaciones subsiguientes, sino que las mismas están a cargo del tribunal.
El ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) tiene como supuesto de hecho para que se produzca la perención de la instancia, que el actor no cumpla con las obligaciones que la ley le impone para que se practique la citación del demandado. La mención de la palabra obligaciones en la norma en comento está en plural. Por argumento en contrario, como antes se refirió, si el actor cumple con alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, es evidente que no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con las obligaciones...
De modo que, de la lectura del precedente jurisprudencial parcialmente transcrito, se refiere al alcance del texto del ordinal 1 del artículo 267de nuestro Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que la mención que se hace de “las obligaciones”, abarca cualquiera de ellas y no todas en conjunto, siendo suficiente el cumplimiento de alguna de ellas dentro del lapso de 30 días posteriores a la admisión de la demanda, para quedar liberado de los efectos de la norma bajo análisis.
Lo anterior resulta conducente para que este juzgado estime improcedente la perención de la instancia en el presente caso, toda vez que el mismo no se encuentra subsumido en el supuesto de hecho del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
DEL DESISTIMIENTO.
Desistimiento de la causa: la parte demandada, se opone a la demanda subsidiariamente el desistimiento de la acción, por consta en el expediente que la parte demandada no compareció a la audiencia de mediación pautada para el quinto (5to) día de despacho siguiente a la última de las citaciones. Así pues, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que, en fecha 13 de mayo de 2021 el tribunal fija la audiencia de mediación, siendo el día 19 de mayo de 2021 la oportunidad para llevar a cabo la audiencia y, por cuanto, el Ejecutivo Nacional decretó semana radical desde el 17 al 23 de mayo se reprogramó la referida audiencia para el día 27 de mayo fecha en la cual no había servicio eléctrico, razón por la cual, se difiere par el día 28 de mayo de 2021, en consecuencia, el tribunal observa, que la audiencia se suspendió por motivos ajenos a la parte actora.
Por las razones antes expuestas, resulta conducente para que este juzgado estime improcedente el desistimiento alegado en el presente caso, toda vez que el mismo no se encuentra subsumido en el supuesto de hecho de la norma. Así se Decide.
El Tribunal, resueltaslasdefensas de fondo, procede a dictar su pronunciamiento, previo a las siguientes consideraciones:
La presente controversia se suscita cuandoel ciudadano Fernando Antonio Quevedo López, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos. C.A.”, cuyos representantes estatutarios son los ciudadanos Olimer Martorell Torres y Tonmy Williams Martorell Torres, interpone demanda de Retracto Legal Arrendaticio, en contra de las ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane. Alega la parte actora que, en fecha 05/02/2013, las demandadas mediante contrato de arrendamiento escrito y privado, dan en arrendamiento intuito persona a los representantes legales de la sociedad mercantil “Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos. C.A., un bien inmueble descrito en los autos, aduce la parte actora que en fecha 01/02/2017, las demandadas suscriben otro contrato de arrendamiento escrito y privado.
Del mismo modo, alega la parte actora que en fecha 14/12/2018, a las 10:50 am, la parte actora fue notificada por escrito de una preferencia ofertiva, impropiamente invocándose el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por la Notaría Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, a petición de las arrendatarias/demandadas sobre el referido inmueble.
Asimismo, la parte actora alega que en fecha 01/02/2019, ambas partes suscriben otro contrato de arrendamiento, en forma privada, pero por escrito, en iguales términos que su antecesor, con el único ajuste de la cláusula del valor del canon de arrendamiento.También, invoca que pagó vía transferencia electrónica bancaria a una de las codemandadas ciudadana Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz, en la cuenta donde se cancelan los pagos de los cánones de arrendamiento un 50% de la cantidad ofertada y otro 50% se acompaña en cheque de gerencia a nombre de la ciudadana Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane; quedando de esta manera totalmente pagado el monto que le fuera ofertado.Finalmente la parte actora manifiesta que en fechas 15/05/2021, 16/05/2021, 17/05/2021 y 18/05/2021, pagó íntegramente según las constancias bancarias, en la cuenta de la ciudadana Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane que se acompañan, todo canon de arrendamiento adeudado, manteniéndose solvente a la presente fecha.
De Las Pruebas Promovidas Por Las Partes.
Para determinar la procedencia de la demanda de retracto legal que originó este proceso, en primer término, quien aquí decide debe analizar los medios probatorios que cursan en autos.
Libelo de la demanda. Pruebas promovidas por la parte actora:
Promovió, los siguientes medios de prueba:
Poder original notariado marcado con la letra “A”, que acredita la representación judicial, inserta en los folios 23 al 25, pieza 1.Instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 15/03/2019,los ciudadanos Olimer Martorell Torres y Tonmy Williams Martorell Torres, en su condición de representantes legales de la Empresa“Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos. C.A.”., parte actora lesotorganPoder General alos AbogadosFernando Antonio Quevedo López y Julio Cesar Quevedo Barrios, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 134.257 y 14.075, respectivamente. Documento que no fue cuestionado en modo alguno, motivo por el cual, se valora conforme a los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.361del Código Civil y, se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de sus poderdantes. Así se Declara.
Copia del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil marcada con la letra “B”, inserta en los folios 26 al 37, pieza 1. El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se Declara.
Copia simple del primer contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”, inserto en los folios 38 al 45, pieza 1.El tribunal observa que el documento emana de las partes y,por cuanto, no fue impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes. Así se Declara.
Copia simple del segundo contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”, inserto en los folios 21 al 24, pieza 1.El tribunal observa que el documento emana de las partes y,por cuanto, no fue impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes. Así se Declara.
Copia certificada de la notificación notariada de la preferencia ofertiva anómala, en donde se evidencia el incumplimiento de la mayoría de los requisitos previstos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señalado supra, marcada con la letra “E”.El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357del Código Civil. Así se Declara.
Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, marcada con la letra “F”.El Tribunal le otorga valor probatorio, en cuanto a la existencia del inmueble propiedad de la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.357 y 1360del Código Civil. Así se Declara.
Comprobante de la transferencia bancaria marcado con la letra “G”, sobre el pago de la mitad del precio fijado en la preferencia ofertiva. Por cuanto,el referidodocumento no fue impugnado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se le otorga valor probatorio. Así se Declara.
Las ultimas 4 transferencias electrónicas que fueron hechas por la parte actora a la ciudadana Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz, marcada con la letra “H”. Por cuanto, el referido documento no fue impugnado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se le otorga valor probatorio. Así se Declara.
Cheque de gerencia a nombre de la co-demandada Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, marcada con la letra “I”. Por cuanto, no fue tachado ni desconocido por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se Declara.
Copia de la declaración de impuesto sobre la renta del último ejercicio fiscal de mi representada, marcada con la letra “J”. Este documento por ser, documento público administrativo, se le otorga valor probatorio, siempre y cuando no sea desvirtuada su valoración por otro medio de prueba. Asi se Declara.
Copias de las cuatro (04) transferencias bancarias, marcadas con la letra “K”.El Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir lo controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Así se Declara.
Copia del último contrato de arrendamiento privado marcado con la letra “M”.Por cuanto, el documento emana de las partes y, no fue impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se le otorga valor probatorio. Así se Declara.

OPORTUNIDAD PROBATORA
Pruebas promovidas por la parte actora:
Promueve todas las documentales que se acompañaron al escrito libelar, específicamente en el capítuloIII de los instrumentos fundamentales que se ratifican y se dan por reproducidas, consistentes en:

Poder original notariado marcado con la letra “A”, Copia del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil marcada con la letra “B”.Copia simple del primer contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”. Copia simple del segundo contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”.Copia certificada de la notificación notariada de la preferencia ofertiva anómala, marcada con la letra “E”. Comprobante de la transferencia bancaria marcado con la letra “G”.Las ultimas 4 transferencias electrónicas que fueron hechas por la parte actora a la ciudadana Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz, marcada con la letra “H”.Cheque de gerencia a nombre de la co-demandada Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, marcada con la letra “I”.Copia de la declaración de impuesto sobre la renta del último ejercicio fiscal de mi representada, marcada con la letra “J”.Copias de las cuatro (04) transferencias bancarias, marcadas con la letra “K”.Copia del último contrato de arrendamiento privado marcado con la letra “M”.

Estas documentales ya fueron valoradas y, se reproduce su valoración en su totalidad.Así se Declara.

Pruebas promovidas por la parte demandada:
La cual, lo hizo en los términos siguientes:
Las siguientes documentales que obran el expediente:
Capítulo I:
• Acta Constitutiva de Fondo de Comercio Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A. marcada con la letra “B”, dicha documental fue acompañada junto con el libelo de la demandada.
• Contrato de arrendamiento de fecha 05/02/2013, con una duración que fue desde el 05/02/2013 hasta el 01/02/2014, el cual obra inserto en los folios 38 al 45, marcada con la letra “C”, donde figura como arrendatario el Centro de Educación Integral mis Dulces Pasitos
• Contrato de arrendamiento de fecha 01/02/2017, desde la fecha 01/02/2017 hasta 31/01/2018, que obra en los folios 46 al 50, marcada con la letra “D”, donde figura como arrendatario Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos.
• Copias Fotostáticas certificadas del Documento inscrito por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa registrado bajo el Nº 15 folios 49 al 53, protocolo primero, tomo 1, primer trimestre del año 1980, otorgado el 28/01/1980. marcada con la letra “F”
• Ficha Catastral Nº 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000, emanada de la dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 17/03/2021, marcado con la letra “K”
Estas documentales ya fueron valoradas y, se reproduce su valoración en su totalidad. Así se Declara.
Pruebas Documentales Capitulo II:

• Comprobante de Declaración Fiscal por Patente de Industria y Comercio, emanada por la Dirección de Hacienda Pública de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 28/09/2021, patente Nº 05-01141, en la cual se señala como contribuyente a Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos, denominada como “Otras Escuelas o Sistema de Enseñanza No Clasificados”, anexada marcada “A1”.Este documento por ser, documento público administrativo, se le otorga valor probatorio, siempre y cuando no sea desvirtuada su valoración por otro medio de prueba. Asi se Declara.

Prueba de Informes Capítulo III:
Solicitan que se oficie a las siguientes Instituciones:
• Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, ubicada en el edificio Rental, calle 24 con avenida Juan Fernández de León, a fin de que informe sobre la persona jurídica denominada Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A.

Ahora bien, en cuanto a dichos informes, el Tribunal observa que consta en autos las resultas de la información solicitada, las cuales fueron expedidas por la mencionada institución. En tal sentido, el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se Declara.

• Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Guanare del estado Portuguesa, ubicada en el cuarto piso del edificio Rental, calle 24 con Avenida Juan Fernández de León, a fin de que informe sobre la persona jurídica denominada Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A.
En cuanto a dichos informes, el Tribunal observa que consta en autos las resultas de la información solicitada, las cuales fueron expedidas por la mencionada institución. En tal sentido, el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se Declara.

• Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributario (SENIAT) con sede en la calle 15 con carrera 10 de esta ciudad de Guanare a fin de que informe sobre la persona jurídica denominada Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A.
En cuanto a dichos informes, el Tribunal observa que consta en autos las resultas de la información solicitada, las cuales fueron expedidas por la mencionada institución. En tal sentido, el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se Declara.
DEL DEBATE O AUDIENCIA DE JUICIO
Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello, cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en la presente causa y, cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración de la Audiencia de Juicio de Retracto Legaly Preferencia Ofertiva, en fecha 04 de marzo del año que discurre, de conformidad con el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se pronunció oralmente la sentencia.
El Tribunal para decidir observa: Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados,quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Al respecto, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”
La norma antes transcrita, establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad legal establecida.
El Código Civil, a tales efectos, dispone:
Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 1.546:
“El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.-
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Ahora bien, quien aquí decide, pasa a analizar la naturaleza del Retracto Legal, previa a las siguientes consideraciones:
Cuando se está en presencia de una vivienda, la figura del Retracto Legal está comprendida en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, en cuanto, a los requisitos de su procedencia, los mismos se encuentran consagrados en los artículos 136 y 140,así tenemos que:
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

En el caso que nos ocupa, el tribunal observa que mediante los contratos suscritos por las partes, se estipula que …”LAS ARRENDADORAS dan y LA ARRENDATARIA recibe en calidad de arrendamiento UN INMUEBLE propiedad de LAS ARRENDADORAS, ubicado en la Calle 13 entre Carreras 6 y 7 de la ciudad de Guanare, Estado Portuguesa. Dicho inmueble consta de una superficie general aproximada de trescientos nueve con setenta y tres metros cuadrados (309,73 m2), que incluye una (01) vivienda principal,…”, si bien es cierto, que el contrato indica que se trata de una vivienda, no es menos cierto, que el uso destinado a dicho inmueble es uso comercial, por cuanto, el tribunal observa que de las pruebas aportadas en el proceso, se demostró que el uso del inmueble objeto de la presente demanda, es el uso comercial.

Ahora bien, la acción intentada en el presente juicio es el retracto legal arrendaticio y de manera subsidiaria la preferencia ofertiva. En tal sentido, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
De la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio
Artículo 38:
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”.

Artículo 39:
“En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.

El tribunal observa que, de conformidad con los dispositivos legales anteriormente transcritos, en el presente caso, ambas partes manifestaron que en fecha 14/12/2018, a las 10:50 am, la parte actora fue notificada por escrito de una preferencia ofertiva, por la Notaría Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, a petición de las arrendatarias-demandadas sobre el inmueble objeto de la presente demanda, en los siguientes términos:…a objeto de notificarle nuestra decisión de otorgarle la PREFERENCIA OFERTIVA, para realizar definitivamente la COMPRA-VENTA del inmueble de nuestra propiedad que Usted ha venido ocupando como inquilina. Una vez informadas sobre su decisión de aceptar o no dicha oferta, presentaremos el documento de opción a compra – venta de dicho inmueble. Las condiciones de la Oferta de Venta son las siguientes:…”había tenido lugar la preferencia ofertiva, es evidente que no puede producirse ya, el supuesto de hecho previsto en el artículo 38 delaLey de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercialy, en relación al retracto legal contenido en el artículo 39,eiusdem, el tribunal observa que la parte actora, alega: “en fecha 11/06/2019, mi representada a todo evento, pagó vía transferencia electrónica bancaria a una de las codemandadas ciudadana (YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ), en la cuenta donde por sana costumbre contractual inter partes, vía mensajes de texto, se le han venido haciendo los pagos de los cánones de arrendamiento- más allá de lo que en principio fuera previsto contractualmente- el 50% de la cantidad ofertada (Bs.S.780.000,00), en tanto y en cuanto que el otro 50% de la cantidad ofertada (Bs.S.780.000,00) se acompaña en cheque de gerencia a nombre de la otra codemandada(ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE); quedando de esta manera totalmente pagado el monto que le fuera ofertado (Bs.S.1.560.000,00) a mi representada”.

Como consecuencia de lo anterior, este tribunal debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión contenida en la demanda de retracto legal arrendaticio, así como la preferencia ofertiva, la cual fue incoada por la parte actora Sociedad Mercantil “Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos. C.A., representada por los ciudadanosRepresentada por los ciudadanos Olimer Martorell Torres y Tonmy Williams Martorell Torres, contra las ciudadanas Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, todos suficientemente identificados, en los autos. Así se Decide
DISPOSITIVA
Por los anteriores razonamientos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y,por Autoridad de la Ley DECLARA:
1.- IMPROCEDENTE la solicitud de falta de cualidad de las partes, actora y demandada, efectuada por la representación judicial de la parte demandada ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE.

2.- IMPROCEDENTE la solicitud de perención de la instancia, efectuada por la representación judicial de la parte demanda las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE.

3.- IMPROCEDENTE la solicitud de desistimiento, efectuado por la representación judicial de la parte demandada las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE.

4.-SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de retracto legal arrendaticio y preferencia ofertiva, incoada por la parte actora Sociedad Mercantil “CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS. C.A., representada por los ciudadanos Representada por los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRES, contra las ciudadanas YADIDLA COROMOTO RODRIGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRIGUEZ MEZERHANE.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente pretensión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En Guanare, a los nueve días del mes de marzo del año dos mil veintidós (09/03/2.022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Juez Temporal;

Abg. Beatriz Mendoza García
La Secretaria,

Abg. Maryori Arroyo
En la misma fecha se dictó y publicó siendo las una de la tarde (01:00p.m.).