TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

Guanare; 02 de noviembre de 2022.
Años: 212º y 163º.

EXPEDIENTE: Nº 00105-C-22
DEMANDANTES: ZOILA JOSEFINA PARRA y YENNY BEATRIZ TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros.:V-10.623.336 y V-13.040.619 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nros.:280.885 y 145.855 correlativamente, teléfonos 0416-7578982 / 0412-674.9789, correos electrónicos: zoilajparra@gmail.com /anhaxu29@gmail.com, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico Figueredo y Asociados, ubicado en el Edificio Don Ángel planta baja local 1 carrera 4 cruce con calle 13, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana: GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, mayor de edad, venezolana, casada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-8.067.920, teléfono N° 0424-5315048, correo electrónico: grimilramos23@gmail.com, según instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 19, Tomo 713, Folios 146 al 153, de fecha 17 de Septiembre del año 2021, y posteriormente registrado en fecha 27 de Diciembre del año 2021, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el N° 32, Folio 145, Tomo 13 del Protocolo de transcripción del año 2021.

DEMANDADO: CARLOS LUIS TERÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-13.329.413, con domicilio procesal en el local comercial ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN DE LOS HECHOS:

Se inició la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fundamentada en el literal “C” y “D”, del artículo 40 de la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial; que fue presentada en fecha 27-01-2022 y que por distribución efectuada en la misma fecha, en la sede del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Tribunal Distribuidor), quedara asignada a este despacho judicial, presentada por las Profesionales del Derecho ciudadanas: ZOILA JOSEFINA PARRA y YENNY BEATRIZ TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros.:V-10.623.336 y V-13.040.619 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nros.: 280.885 y 145.855 correlativamente, teléfonos 0416-7578982 / 0412-674.9789, correos electrónicos: zoilajparra@gmail.com /anhaxu29@gmail.com, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico Figueredo y Asociados, ubicado en el Edificio Don Ángel planta baja local 1 carrera 4 cruce con calle 13, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana: GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, mayor de edad, venezolana, casada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-8.067.920, teléfono N° 0424-5315048, correo electrónico: grimilramos23@gmail.com, según instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 19, Tomo 713, Folios 146 al 153, de fecha 17 de Septiembre del año 2021, y posteriormente registrado en fecha 27 de Diciembre del año 2021, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el N° 32, Folio 145, Tomo 13 del Protocolo de transcripción del año 2021, contra el ciudadano: CARLOS LUIS TERÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-13.329.413, con domicilio procesal en el local comercial ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
La demanda se le dio entrada y fue admitida con todos los pronunciamientos legales, mediante auto de fecha 01-02-2022 (Folios 60 y 61 de la primera pieza), acordándose en ese mismo acto el emplazamiento del demandado Carlos Luis Terán Vargas, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Se libró la boleta respectiva.
El Alguacil de este Tribunal mediante diligencia de fecha 01-02-2022 (Folios 62 y 63 de la primera pieza), consigno la resulta de la boleta de citación del demandado Carlos Luis Terán Vargas, debidamente cumplida.
En fecha 17-02-2022 (Folios 64 y 65 de la primera pieza), se dictó auto mediante el cual se ordenó corregir la foliatura del presente expediente. Se corrigió desde el folio 27 al 63.
Posteriormente en diligencia de fecha 18-02-2022, la parte demandada ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, confiere poder apud-acta al abogado Oliver Salas. (Folio 66 de la primera pieza).
Posteriormente en fecha 21-02-2022, mediante diligencia el apoderado judicial del demandado, ciudadano Oliver Salas, consigno escrito de cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 67 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencia de fecha 22-02-2022, solicito copias fotostáticas simples del folio 68 del presente expediente. Y en auto de fecha 23-02-2022, este Tribunal acordó lo solicitado. (Folios 68 y 69 de la primera pieza).
En fecha 25-02-2022, la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, consigno escrito de oposición a las cuestiones previas interpuesta por la parte demandada. (Folios 70 al 72 de la primera pieza).
Cursa en el folio 73 de la primera pieza, diligencia de fecha 03-03-2022, consignada por el abogado Oliver Salas, mediante la cual ratifico en todas sus partes el escrito de oposición de cuestiones previas.
En fecha 10-03-2022, el apoderado judicial del demandado, ciudadano Oliver Salas, mediante diligencia interpuso acción de amparo constitucional. (Folios 74 y 75 de la primera pieza).
Se recibió diligencia en fecha 14-03-2022 (Folios 76 y 77 de la primera pieza), presentada por el apoderado judicial del demandado, ciudadano Oliver Salas, mediante la cual recuso al juez suplente del Tribunal abogado Jhoel Fernández.
Mediante escrito de fecha 14-03-2022, las coapoderadas judiciales de la parte actora, ciudadanas Zoila Parra y Yenny Beatriz Torrealba, realizaron sus alegatos sobre el amparo constitucional interpuesto por la parte demandada, en razón que no cumple con los requisitos correspondientes establecidos por la Ley. (Folios 78 y 79 de la primera pieza).
Este Tribunal mediante auto de fecha 14-03-2022, acordó desglosar el escrito contentivo de la Acción de Amparo, dejando en su lugar copias fotostáticas certificadas del mismo en el expediente, y ordeno remitir referido escrito al Juzgado distribuidor. Se libró oficio 044-2022. (Folios 80 y 81 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Yenny Torrealba, mediante diligencia de fecha 14-03-2022, solicito copias fotostáticas simples de los folios 76 y 77 del presente expediente. Y en auto de fecha 17-03-2022, este tribunal acordó lo solicitado. (Folios 82 y 87 de la primera pieza).
Riela en los folios 83 al 86 de la primera pieza, Sentencia Interlocutoria de fecha 16-03-2022, mediante la cual se declaró INADMISIBLE IN LIMINE LITIS la recusación formulada por el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, en contra del Juez Suplente del Tribunal abogado Jhoel Fernández. Y en auto de fecha 24-03-2022 (Folio 92 de la primera pieza), se declaró definitivamente firme la decisión.
El apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, mediante diligencia de fecha 18-03-2022, solicito copias fotostáticas certificadas de los folios 83 al 86 del presente expediente. Y en auto de fecha 23-03-2022, este tribunal acordó lo solicitado. (Folios 88 y 91 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 21-03-2022, el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, impugno la sentencia interlocutoria dicta por este Tribunal en fecha 16-03-2022, asimismo, solicito que el Tribunal de Alzada conozca de la presente recusación, y que otro tribunal de la misma categoría conozca la presente causa. (Folio 89 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencia de fecha 23-03-2022, solicito copias fotostáticas simples de los folios 83 al 86 y 89 del presente expediente. Y en auto de fecha 28-03-2022, este tribunal acordó lo solicitado. (Folios 90 y 96 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 24-03-2022, el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, impugno y apelo a la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 16-03-2022, asimismo, impugno el auto de fecha 24-03-2022, donde se declara definitivamente firme la referida sentencia. Y este Tribunal mediante auto de fecha 28-03-2022, no oyó la apelación, por cuanto fue extemporánea por tardía. (Folios 93, 94 al 95 de la primera pieza).
Corre inserta en los folios 97 al 104 de la primera pieza, Sentencia Interlocutoria de fecha 06-04-2022, mediante la cual se declaró sin lugar de la cuestión previa propuesta por el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción por desalojo de local comercial.
En fecha 08-04-2022 (Folio 105 de la primera pieza), el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, mediante diligencia interpuso recurso de apelación contra la Sentencia Interlocutoria de fecha 06-04-2022.
El apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, mediante diligencia de fecha 08-04-2022, solicito copias fotostáticas certificadas de los folios 97 al 104 del presente expediente. (Folios 106 de la primera pieza).
Riela en los folios 107 al 186 de la primera pieza, diligencia de fecha 18-04-2022, presentada por el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, mediante la cual consigno en físico la contestación de la demanda y sus anexos enviada vía digital a través del despacho remoto virtual en fecha 12-04-2022.
Este despacho judicial dicto auto en fecha 18-04-2022, mediante el cual se oyó en un solo efecto, la apelación propuesta por la parte demandada contra la Sentencia Interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 06-04-2022, ordenándose remitir copias fotostáticas certificadas de las actuaciones al Tribunal de Alzada. Se libró oficio N° 079-2022. (Folios 187 y 188 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencia de fecha 20-04-2022, solicito copias fotostáticas simples de los folios 105 al 123, 153 y 154 del presente expediente. Y en auto de fecha 25-04-2022, este Tribunal acordó lo solicitado. (Folios 189, 199 al 201 de la primera pieza).
Se recibió escrito en fecha 22-04-2022 (Folio 190 al 192 de la primera pieza), presentado por las coapoderadas judiciales de la parte demandante, abogadas Zoila Josefina Parra y Yenny Beatriz Torrealba, mediante el cual expusieron los alegatos en relación a como el demandado a pretendido enmarañar el proceso, asimismo, solicito que se declarara la extemporaneidad del segundo escrito de contestación de la demanda incluyendo los medios de pruebas y reconvención.
En fecha 21-04-2022 (Folios 193 al 196 de la primera pieza), este Tribunal dictó auto mediante el cual declaro inadmisible la reconvención interpuesta por el ciudadano Oliver Salas apoderado judicial del ciudadano Carlos Luis Terán Vargas.
Mediante diligencia de fecha 26-04-2022, el apoderado judicial del demandado ciudadano Oliver Salas, solicito un acto de conciliación y se notificara a la demandante Grimil Ramos De Lescano. Y en auto de fecha 28-04-2022, este Tribunal acordó lo solicitado, fijándose el acto para el día miércoles 04-05-2022 a las 10:00 de la mañana, asimismo, se instó a las partes para que comparecieran junto con sus apoderados judiciales. Se libraron las boletas respectivas. (Folios 197, 199 al 201 de la primera pieza).
El Alguacil de este Tribunal mediante diligencia de fecha 02-05-2022 consigno boleta de notificación del ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, debidamente firmada. (Folios 202 y 203 de la primera pieza).
En fecha 02-05-2022, se recibió diligencia presentada por el Alguacil de este Tribunal, mediante la cual consigno boleta de notificación de la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, debidamente recibida y firmada por el ciudadano Gustavo Lescano, en su condición de esposo. (Folios 204 y 205 de la primera pieza).
Este Tribunal dictó auto en fecha 04-05-2022, mediante el cual difirió la audiencia conciliatoria, ya que la parte demandada informó ante este tribunal que por asuntos de fuerza mayor no podría asistir, asimismo, acordó fijar la referida audiencia para el día lunes 09-05-2022 a las 09:00 de la mañana.(Folio 206 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 04-05-2022 (Folios 207 de la primera pieza), fue fijada la Audiencia Preliminar del presente asunto para el quinto (5to.) día de despacho siguiente, a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.).
En fecha 09-05-2022 (Folio 208 al 211 de la primera pieza), fue realizada la Audiencia conciliatoria, con la comparecencia de ambas partes, en la cual se dejó expresa constancia en el acta que las partes no llegaron a ningún acuerdo.
Consta acta de fecha 11-05-2022 (Folio 212 al 215 de la primera pieza), en virtud que fue realizada la Audiencia Preliminar, con la comparecencia de ambas partes, conforme a lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en el mismo acto, se dejó constancia que se fijaría los límites de la controversia para el tercer día siguiente.
Posteriormente en auto de fecha 16-05-2022, vistas las actuaciones contentivas de la demanda, fueron fijados los límites de la controversia. Quedando abierto el lapso de cinco (5) días de despachos siguientes, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. (Folio 216 al 218 de la primera pieza).
En la oportunidad para promover pruebas en el presente asunto, ambas partes hicieron uso del tal derecho, la parre actora mediante diligencia de fecha 20-05-2022, constante de un (01) folio utilizado y sin anexos, y la parte demandada mediante diligencia de fecha 23-05-2022, constante de un (01) folio utilizado y sin anexos. (Folios 219 y 220 de la primera pieza).
En fecha 24-05-2022 (Folios 221 y 222 de la primera pieza), auto mediante el cual se admitieron las pruebas documentales, testimoniales y de inspección judicial, todas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva; y para la prueba de inspección judicial, se designo como experta a la ciudadana María Gisela Márquez Lobo, ordenándose su notificación. Se libró boleta.
Corre inserto en el folio 223 de la primera pieza, auto de fecha 24-05-2022, mediante el cual fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
El Alguacil de este Tribunal mediante diligencia de fecha 31-05-2022 (Folios 224 y 225 de la primera pieza), devolvió boleta de notificación a la ciudadana María Gisela Márquez Lobo, en virtud de su designación como experta, debidamente cumplida.
Mediante diligencia de fecha 31-05-2022, la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, solicitó que se le oficiara a la comisaria de Los Próceres y al Comando de Guardia Nacional 3-11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. Y en fecha 01-06-2022, se acordó lo solicitado, librándose oficios Nros.: 0126-2022 y 0127-2022 respectivamente. (Folios 226 al 230 de la primera pieza).
Se levantó acta de juramentación a la ciudadana María Gisela Márquez Lobo, en fecha 02-06-2022, en virtud de su aceptación y juramentación al cargo como experta. (Folio 231 de la primera pieza).
En fecha 02-06-2022, este Despacho Judicial mediante auto dejo expresa constancia que la experta designada no compareció a la hora indicada para la práctica de la inspección judicial y se difirió para el día jueves 09-06-2022, a las 10:00 a.m. (Folio 232 de la primera pieza).
Riela en los folios 233 y 234 de la primera pieza, acta de fecha 09-06-2022, en virtud que el tribunal se trasladó y se constituyó en el local comercial, a los fines de la práctica de la inspección judicial acordada en el presente juicio.
En fecha 14-06-2022, la ciudadana María Gisela Márquez, en su carácter de experta designada, consigno informe de la Inspección Judicial. Y en la misma fecha, la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, consignó las fotografías tomadas en la inspección Judicial de la presente causa. (Folios 235 al 254 de la primera pieza).
Por auto de fecha 17-06-2022, fue fijada la Audiencia Oral del presente asunto para el día 19-07-2022 a las nueve de la mañana (09:00 a.m.). (Folio 255 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencias de fecha 11-07-2022, solicito la devolución de los documentos originales consignados junto a la demanda y copias fotostáticas simples de los folios 233 al 238 del presente expediente. Y en auto de fecha 13-07-2022, este Tribunal acordó las copias solicitadas y negó la devolución de los documentos originales. (Folios 256 al 258 de la primera pieza).
En fecha 19-07-2022, fue realizada la Audiencia Oral, con la sola comparecencia de la parte actora, en virtud de la incomparecencia del demandado. (Folios 259 al 264 de la primera pieza).
Cursa en el folio 265 de la primera pieza, escrito de fecha 28-07-2022, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Oliver Salas, mediante el cual renuncio a la defensa del ciudadano Carlos Luis Terán, en virtud que fue designado Defensor Público.
Mediante diligencia de fecha 28-07-2022, la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, solicitó el abocamiento de la Jueza Suplente en la presente causa. (Folio 266 de la primera pieza).
La Jueza Suplente de este Tribunal, Abogada Elysmar Ivonne Márquez Pérez, se abocó al conocimiento de la causa en fecha 02-08-2022, ordenando la notificación del demandado. Se libró boleta. (Folios 267 al 269 de la primera pieza).
El Alguacil de este Tribunal, mediante diligencia de fecha 09-08-2022, devolvió boleta de notificación del demandado Carlos Luis Terán, debidamente cumplida. (Folios 270 y 271 de la primera pieza).
Este Despacho Judicial dicto auto en fecha 16-09-2022, mediante el cual se ordenó la notificación del demandado, en razón de la renuncia del abogado Oliver Salas al poder apud acta que le confirió el demandado Carlos Terán. Se libró boleta. (Folios 272 y 273 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante escrito de fecha 27-09-2022, solicitó la publicación del extensivo del fallo en la presente causa. (Folio 274 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencia de fecha 27-09-2022, solicito copias fotostáticas certificadas de los folios 259 al 264 del presente expediente. Y en auto de fecha 30-09-2022, este Tribunal acordó lo solicitado. (Folios 275 y 276 de la primera pieza).
El Alguacil de este Tribunal, mediante diligencia de fecha 03-10-2022, devolvió boleta de notificación del demandado Carlos Luis Terán, debidamente firmada por su esposa Edicta Ortiz. (Folios 277 y 278 de la primera pieza).
La coapoderada judicial de la parte actora, abogada Yenny Torrealba, mediante escrito de fecha 04-10-2022, solicitó la publicación de la sentencia en la presente causa. (Folio 279 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 05-10-2022, en virtud del principio de inmediación e los juicios orales y del abocamiento de la jueza suplente, se dejó sin efecto el auto que fijo la oportunidad para la audiencia oral y pública de fecha 13-07-2022 y el acta de juicio oral de fecha 19-07-2022, asimismo, se fijó para el día viernes 10-10-2022, a las 10:00 a.m., para la celebración de la nueva audiencia oral y pública en el presente juicio, de conformidad con el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 280 y 281 de la primera pieza).
La representación judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante diligencia de fecha 07-10-2022, solicito copias fotostáticas simples auto de fecha 07-10-2022. Y en auto de fecha 10-04-2022, este Tribunal acordó lo solicitado. (Folios 282 y 283 de la primera pieza).
Las coapoderadas judiciales de la parte actora, abogadas Zoila Josefina Parra y Yenny Beatriz Torrealba, mediante escrito de fecha 13-10-2022, interpusieron recurso de apelación contra el auto de fecha 05-10-2022. Y en fecha 14-10-2022, se declaró improcedente. (Folios 284 y 286 de la primera pieza).
En fecha 19-07-2022, fue realizada la Audiencia Oral, con la sola comparecencia de la parte actora, en virtud de la incomparecencia del demandado. (Folios 287 al 290 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 07-10-2022 (Folios 291 de la primera pieza), la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Zoila Josefina Parra, mediante, solicito copias fotostáticas simples acta de juicio oral de fecha 14-10-2022. Y en auto de fecha 27-10-2022, este Tribunal acordó lo solicitado. (Folio 02 de la segunda pieza).
Este Tribunal dictó auto en fecha 25-10-2022, mediante el cual se ordenó cerrar la primera pieza y formar una segunda contentiva de su propia foliatura. (Folios 292 y 01 de la primera y segunda pieza).
El Tribunal para dictar el presente extensivo, lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
En el presente caso, las Profesionales del Derecho ciudadanas: ZOILA JOSEFINA PARRA y YENNY BEATRIZ TORREALBA, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana: GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO (parte actora), acciona la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, manifestando lo siguiente:

“(…)
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
Nuestra representada es propietaria de un local comercial ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 de esta ciudad de Guanare y el terreno en el cual está construido con un área de QUINIETOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (576, Mts) bajo los siguientes linderos: NORTE: Casa de Victorio Betancourt, SUR: Casa de Gladys de Carrasco; ESTE: Casa de Emiliano Calderón y OESTE: Casa de Benigno Villegas. Como bien se evidencia en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 2011.10214, Asiento Registral 2 del inmueble Matriculado con el N° 404.16.3.13745, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, fechado el 31 de Octubre del año 2011, que en original y copia anexo marcado con la letra "B".
Es el caso Ciudadano Juez, que el día 17 de Enero del año 2020 nuestra mandante, contrato mediante documento privado con el ciudadano: Carlos Luis Terán Vargas el arrendamiento del mencionado local a tiempo determinado por el lapso de un año; vencido este lapso firma nuevo contrato de arrendamiento, con el mismo ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, con la prórroga de un año contado a partir de la fecha de otorgamiento el día 13 de Enero del año 2021, contrato estos que en legajo marcado Dos (02) con la letra "C" anexo. En ambos contratos entre las clausulas estipuladas; en el primero en su cláusula novena, expresamente el arrendatario quedo obligado a no realizar modificaciones de la estructura o disposición del inmueble arrendado y en la cláusula decima se estableció que cualquier mejora o bienhechurías que el arrendatario pretendiera hacer al local debía solicitar previamente el consentimiento de la arrendadora; en el último contrato que ya vencido por supuesto en la cláusula novena el arrendatario obliga en el literal "A" a no realizar modificaciones en la estructura o modificación del inmueble arrendado y en la cláusula decima impone la obligación de no realizar bienhechurías sin la autorización por escrito de la arrendadora, no obstante Ciudadano Juez, el arrendatario lejos de cumplir lo planteado en los contrato de arrendamiento se dio a la tarea sin participar a nuestra representada de hacer modificaciones y construcciones en el local grotescas de manera maliciosa quizás para cambiar el destino de uso comercial por el del habitacional, y es así como bien ha quedado señalado en la inspección extrajudicial practicada por el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Guanare Del Primer Circuito De La Circunscripción Judicial Del Estado Portuguesa, fechada el día 08 de Diciembre del año 2021 con numeración de solicitud 01446-21, modificaciones estas consistentes en lo siguiente: la cuales están plasmada en el Acta de Inspección que anexamos con la letra "D". Nuestra mandante al tener conocimiento de que el arrendatario está deformándole el local le notifica de que se abstenga de hacer cualquier modificación o reforma del local por que ella no había dado su consentimiento, notificación esta que se hace en compañía de la Notaria Publica de esta circunscripción judicial, quien fue notificado que se abstuviera hacer cualquier remodelación o modificación del local, recibió la copia de notificación pero se negó a firmar el acta levantada por la Notaria, como así lo expresa el Notario en su acta fechada el 29 de Octubre del 2021, que en original anexamos marcada con la letra "E"; no obstante lejos de paralizar la reforma o modificaciones de manera grosera continua haciendo baños, piezas, cambio de portones etc y lo que es más grave es que convierte el local en vivienda, pues se muda a vivir en las piezas fabricadas tratando de cambiar el uso del inmueble. En esta situación es por lo que nuestra poderdante nos ha dado instrucciones para demandar.

CAPITULO II
DEL DERECHO INVOCADO
Considerando que el ciudadano CARLOS LUIS TERAN VARGAS, quien es mayor de edad, venezolano, comerciante, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V- 13.329.413, está incurso en una violación de normas legales constituida en la LEY DE ALQUILERES DE LOCAL COMERCIALES, al igual que ha incumplido con obligaciones contraída establecidas en la cláusulas del contrato, es por lo que formalmente lo demandamos como en efecto lo hacemos por desalojo con fundamento en los literales c y d del artículo 40 de la mencionada LEY ALQUILERES DE LOCAL COMERCIALES; fundado en que el arrendatario ha ocasionado al inmueble reformas no autorizadas por la arrendadora y por haber pretendido tres (03) cambiar el uso del local al cual fue destinado por el de vivienda, normas esta que se enuncian también en la clausula novena y décima de los contratos de arrendamiento donde el inquilino quedo obligado no hacer mejoras o modificaciones del local sin el consentimiento por escrito de nuestra representada; por ello lo demandamos para que convenga en desalojar el identificado local comercial cosas o en su defecto sea condenado por este tribunal al desalojo. libre de personas y
(…OMISSIS…)
CAPITULO V
DE LA CUANTIA DE LA ACCION
A pesar de que esta acción no es apreciable en dinero, pero para cumplir con lo indicado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimamos en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250), equivalente a catorce con setenta unidades tributarias (14,70 UT).
(…OMISSIS…)
CAPITULO VII
FUNDAMENTO DE LA ACCION
Fundamento la presente acción, con base a las causales de desalojo contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; articulo 43 ejusdem; en los contratos de arrendamiento cuyas causales fueron violadas las cuales fueron indicadas supra; en el artículo 859 y siguientes del Código Procedimiento Civil que contempla el devenía del procedimiento oral.
CAPITULO VIII
EL PETITORIO
Pedimos al Ciudadano Juez… se sirva declararla con lugar ordenando al demandado desalojo inmediatamente del local libre de personas y cosas y entregarlo a nuestra mandante; y se condene en costas.…”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 18-04-2022, el Profesional del Derecho ciudadano Oliver Salas, en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano, ya identificado en autos, presentaron su escrito contentivo de contestación de la demanda, alegando lo siguiente:

“(…OMISSIS…)
CAPITULOI
DE LA CUANTIA COMO PUNTO PREVIO
Rechazamos y contradecimos la cuantía del asunto por cuanto la parte demandante no debió confundir la estimación de la demanda por considerar el valor de la cosa objeto de la contienda insuficiente (…) rechazamos e impugnamos en este acto de contestación de demanda dicha estimación hecha por la parte demandante por ser insuficientes en todos sus actos, según consta en INFORME DE EVALUO EMITIDO POR EL EVALUADOR INGENIERO YASTZEMKI ANTONIO MARIN CEDULA 11.401.266, C.I.V. 128.955, ASOPROVE 703/ SUDEBAN P-3.289 DE FEHA DE ELABORACION 11/04/2022 VALORADO POR DICHO PERITAJE CON BASE A LOS CRITERIOS Y METODOLOGIAS EXIGIDOS PARA LA REALIZACION DEL INFORME POR LA CANTIDA DE VEINTIÚN MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO CON DIECISÉIS CENTAVO DE Ciento DÓLAR (21.918,16 $) EQUIVALENTES A NOVENTA Y SEIS MIL SEIS CIENTO CINCUENTA Y NUEVE CON SIETE CENTIMOS BOLIVARES DIGITALES (96.659,07) DE ACUERDO A LA TASA DE CAMBIO DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA PARA LA FECHA 11/04/2022 = 4,41 BSD, objeto de la demanda, el cual refleja que no corresponde con la realidad en todas sus partes (…) y en este litigio la demanda EXCEDE las QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS 15.000 U.T y que de acuerdo a la RESOLUCION N° 2018. 00013 DE FECHA 24 DE OCTUBRE DE LA SALA PLENA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA TSJ PUBLICADO EN GACETA OFICIAL N° 41.620, DEL 25 DE ABRIL DE 2019, EN SU ARTICULO 1, Y EN CONSECUENCIA ES IMPROCEDENTE dicha ACCION POR ANTE ESTE DIGNO JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
CAPITULO II
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Contradecimos y Rechazamos en todas y cada una de sus partes la DEMANDA por DESALOJO de INMUEBLE intentada por la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO por ser contraria al ORDEN PUBLICO, A LAS BUENAS COSTUMBRES Y POR DISPOCISION EXPRESA DE LA LEY por las razones siguientes;
Convenimos en la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por este digno Juzgado cuarto de Municipio realizada el día (13) de Diciembre del pasado año (2021). Solicitud; (01446-21) en lo siguiente; por las observaciones y declaraciones realizadas por las Apoderadas Judiciales que corren inserta en el folio (18) donde expresan en su derecho de palabra dichas Apoderadas Judiciales de la ciudadana Grimil Ramos textualmente lo siguiente; Algunas de "estas construcciones" fueron realizadas sin 66 Autorización del propietario" SUBRAYADO DEL TRIBUNAL. VER ACTA INSERTA EN EL FOLIO (18); Es decir ciudadano Juez dichas Apoderadas Judiciales convienen en nombre de su mandante ciudadana Grimil Ramos aceptando que si fueron autorizadas por su mandante y al no tener una certeza de lo autorizado al arrendatario como mejoras para el local, y de esto se evidencia como una expresión tacita de que SI fue autorizado el arrendatario para construir, al no especificar y dejar constancia con precisión en la inspección realizada cuales fueron las mejoras autorizadas por escrito en el contrato y consensualmente por la arrendadora, su esposo y el arrendatario Carlos Luis Teran Vargas al inicio de la relación arrendaticia…
Convenimos en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de fecha (01) de Enero del pasado año (2021) por cuanto en dicho contrato se refleja y indica todos los gastos en materiales y mano de obra comprados y trabajos realizados al local comercial dado en arrendamiento donde se expresa textualmente lo siguiente; La parte eléctrica del local, construcción de un anexo interno con su respectivo baño, enrejillado del local, protectores de hierro, cables, interruptores, bombillos, poceta, grifería, portones de diferentes medidas, cometida principal, cableados, bombillos, pared perimetral del local comercial, anexo de cinco 05 x 05 metros cuadrados para un total de veinticinco 25 metros cuadrados en total de construcción, según esta reflejado y evidenciado textualmente en EL CONTRATO antes indicado en su CLAUSULA DECIMA TERCERA, a los fines de demostrar la autorización expresa de la arrendadora al arrendatario el cual solicitamos se le reconozca ante este tribunal su pleno contenido y firmas entre las partes para que sea valorado como medio probatorio documental en la sentencia definitiva.
Contradecimos ciudadano Juez en las declaraciones del Ingeniero debidamente juramentado donde se puede observar y evidenciar que "No indica en su declaración "EL TIEMPO" de las construcciones realizadas y convenidas para mejoras del local al decir "construcción reciente", es decir pudiéramos inferir e interpretar y decir que existe falta de precisión en la data que fueron construidas las mejoras, si fueron hace 3años, o hace 2 años o hace 1 año " (Ver folio 16)…
CAPITULO III
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA
Convenimos que en fechas 30 de septiembre 2021, y 15 de octubre, Diciembre y Enero del mismo año 2021 por escritos notariales y contrato verbalmente, decidimos aceptar comprar dicho local a la propietaria y su esposo y que hasta el día de hoy sostenemos tal conversación por tener el derecho absoluto de la "PREFERENCIA OFERTIVA" por reunir todos los requisitos exigidos por la ley… tal y como consta en DOCUMENTOS NOTARIADO Y RECIBO EN FECHA DE LA NOTIFICACIÓN VÍA NOTARIAL SEGÚN CONSTA EN DOCUMENTO NOTARIADO EN FECHA 15/10/2.021 CONFORME A LAS PAUTAS DEL ARTÍCULO (38) DEL MENCIONADO DECRETO LEY, EL CUAL ANEXAREMOS AL PRESENTE ESCRITO DE CONTESTACIÓN, (DOCUMENTO QUE LA PARTE DEMANDANTE POR OMISIÓN OLVIDO MENCIONAR EL CUAL LO HACEMOS PARA ILUSTRAR A ESTE HONORABLE JUZGADO) subrayado nuestro, en el cual dimos respuesta de la oferta de la venta del inmueble el cual estipulaba la suma de SETENTA Y CINCO MIL DOLARES (75.000$) y que dicho precio nunca cambiaría en dólares dentro del plazo acordado por la ley para manifestar la aprobación de la oferta, el cual es la voluntad de la ofertante, según se demuestra en DOCUMENTO NOTARIADO DE FECHA DE OTORGAMIENTO 30/09/2021, el cual anexamos con el presente escrito… quedando demostrado que la parte demandante al hacer la “PREFERTENCIA OFERTIVA" por tener más de 2 años de arrendamientosininterrumpidos, circunstancia esta que demuestra que como arrendadores ratifican y confirman que estaban de acuerdo con la relación arrendaticia y autorizaron de las mejoras, es decir, en otras palabras dichos instrumentos públicos dan fe pública que dichas mejoras ya existían con antigüedad y fueron autorizadas y supervisadas por la arrendadora y su Esposo, según se demuestra en la "CLAUSULA DECIMO TERCERA" (ver contrato del año 2021 en el libelo de demanda de la parte actora…) contrato suscrito por las partes en las fecha (01/01/2021 al 01/01/2022) donde quedo demostrado la "AUTORIZACIÓN EXPRESA" de tales mejoras por parte de la arrendadora y con su esposo Gustavo verbalmente el cual solicitamos se sirva citar en este acto para realizar las posiciones juradas y absolverlas en todas sus partes y es debido a ello ciudadano Juez en la oportunidad legal correspondiente solicitaremos un acto conciliatorio entre las partes con la presencia de la ciudadana Grimil Ramos de Lizcano.
CAPITULO IV
DEL LAPSO DE TIEMPO DE LA RELACION ARRENDATICIA
Convenimos ciudadano Juez expresamente que entre la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO y entre el ciudadano CARLOS LUIS TERÁN VARGAS, se establece una relación arrendaticia de carácter solida y determinada, de manera pacífica e ininterrumpida, en perfecta armonía, comprensión y ayuda mutua desde hace tres (03) años y tres (03) meses, conforme está demostrado en sucesivos Contratos Privados de Arrendamiento a tiempo determinado, ocupando al inicio dicho inmueble en "precarias condiciones de habitabilidad y condiciones físicas e inadecuadas" (…), y que debido al trabajo del arrendatario, y esfuerzo personal y "AUTORIZACION" "EXPRESA, TACITA Y VERBALMENTE" de la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO Y SU ESPOSO GUZTAVO EDUARDO LESCANO FREIRE…en su condición de arrendadores, el Sr Gustavo era quien "supervisaba" tales mejoras a los dos (02) locales dados en arrendamiento que forman parte de un todo, debido a que la ciudadana Grimil presentaba para el momentos GRAVES PROBLEMAS DE SALUD, y no pudiendo trasladarse al local, sino que comisionaba a su esposo antes identificado y quien recibió muchas veces el pago de los alquileres, sabiendo siempre ambas partes y personas arrendadoras de toda la situación con respecto a las construcciones para mejoras del local, INVERSIONES de VALOR que realizamos para continuar con mi actividad económica en los meses de pandemia y hasta el día de hoy hacer el dinero invertido y pagar deudas pendientes con proveedores, según se refleja y se puede evidenciar por escrito en los tres (03) contratos suscritos entre las partes con fuerza de ley, "Ver contrato privado firmado y suscrito desde el 01 de enero del año 2021 especificamente en la "CLAUSULA DECIMO TERCERA", todo ello con la pretensión de dejar constancia de tales mejoras, que más adelante anexaremos con el presente escrito de contestación… y posteriormente en originales y copias certificadas el último contrato y facturas originales que reposan en la consignación de pago llevada por su digno Juzgado el solicitamos se sirva verificar y constatar para su valoración, debido a ello superamos unidos tal situación precaria y que hasta el día de hoy lo hemos mantenido y cuidado como un buen padre de familia, en perfecta armonía, a sabiendas de la situación económica de nuestro País por el motivo de la AFECTACION DE LA PANDEMIA MUNDIAL DEL CORONAVIRUS (COVIC 19) decretos que alegamos y hacemos valer en este acto por la razón de que no era fácil acondicionar dichos locales en tiempos de pandemia y sostener el pago de arrendamientos el cual cumplimos hasta día de hoy fielmente, en un área constante de doscientos cuarenta y tres con sesenta y seis metros cuadrados (243, 66mts), ubicado dichos locales en la carrera 7 esquina calle 21, Barrio Cementerio, Jurisdicción del Municipio Guanare Estado Portuguesa, con los siguientes linderos: NORTE; Carrera 7; SUR; BENIGNO VILLEGAS; ESTE; CALLE 21, y OESTE: PASILLO DE ENTRADA A LA PROPIEDAD DE MIGUEL ORAA GUERRERO, construido con techo y estructura de metal, láminas de lovenit, piso de granito, paredes de bloques, cemento y arcilla, todo ello edificado en un terreno propio, siendo suscrito "el primer" (01) contrato de arrendamiento desde el primero (01) de Enero del año dos mil diecinueve (2019) hasta el 01 de ENERO de 2020, en ese orden cronológico se suscribe "el segundo" contrato de arrendamiento desde el día (01) de Enero del año (2.220) hasta el (01) de ENERO de (2021) y "el tercer" contrato privado de arrendamiento el día (01) de Enero del año (2.021) hasta el (01) de ENERO delaño (2022), convenios suscritosque se acompañan en originales y copias fotostáticas marcados como pruebas documentales que anexamos como anexos (1,2,3).
Convenimos que en los contratos de arrendamientos del año 2019, 2020, 2021, firma como arrendadora la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, estableciéndose como canon inicial mensual de arrendamiento la cantidad SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (600.000,00 Bs) y el ultimo incremento por la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES (200$) cantidad que como arrendatario he venido cancelando fielmente e ininterrumpidamente el cincuenta por ciento (50%) del monto total quincenalmente, es decir CIEN DÓLARES (100$) y mensualmente los otros CIEN DÓLARES (100$) restantes para un total de DOSCIENTOS DÓLARES (200$) mensuales tal y como consta en los últimos CONTRATOS Y FACTURAS LEGALES No 0825, 0832, 0885, 0890, 0898 Y 0489,respectivamente, en los últimos tres (03) años y dos (02) meses, que se acompañan marcadas como anexos (5,6,7,8,9,10) que habitualmente se han cancelado por la renta arrendaticia durante todos estos tres (03) años y tres (03) meses.
CAPITULO V
DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO
DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
Cabe mencionar ciudadano Juez que el día seis (06) deEnerodel presente año (2.022), decide dicha arrendatariaa "NEGARSE" a "RECIBIR EL PAGO DEL CANON ARRENDAMIENTO CORRESPONDIENTE AL MES DE ENERO" y SI RECIBIENDO EL PAGO DEL MES DE DICIEMBRE EN SU HOGAR, según consta en "Factura Legal" operando así automáticamenteLA TACITA RECONDUCCION hasta el día de hoy, es por lo que decidimos solicitar de inmediato el "PROCEDIMIENTO CONSIGNATARIO"y que por distribución reposa por ante este dignoJuzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas del Municipio Guanare de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, quedando identificado con el numero 0019-CG-22el cual solicitamos se sirva y revisar como"efecto videndi"como medio probatorio para su valoración en la definitiva, a los fines de demostrar nuestra solvencia como fiel cumplidor todos estos tres (03) años y tres (03) meses el cual solicitamos en este acto sea acumulado a esta causa principal por guardar relación directa con objeto de este asunto Judicial. Ciudadano Juez, la negativa de "recibir el pago" del canon de arrendamiento configura el supuesto de procedencia de la consignación arrendaticia(...) Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio con Competencia en materia de Comercio, con asistencia de la superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), "regular el procedimiento" para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas al arrendador. Ahora bien ciudadano Juez, es evidente que he sido fiel cumplidor de mis obligaciones como Arrendatario, no así quienes me cedieron el local en arrendamiento, puesto que amén de otras falencias y en contravención de las previsiones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente: 1) No han realizado la adecuación del contrato de arrendamiento como obligatoriamente lo pauta la ley ni han elaborado el contrato de arrendamiento autenticado (artículos 13, 24 y 32, y disposición transitoria primera );II no se me han entregado las facturas correspondientes al mes que va de Enero y febrero y marzo.
En síntesis, la propietaria del inmueble no ha cumplido con los deberes legales que emergen de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, circunstancias que vician de nulidad lo contractualmente acordado en artículo 3 y les obliga a cumplir solidariamente el artículo 6 ya que son irrenunciables mis derechos como arrendatario por fiel cumplidor de mis obligaciones.
CAPITULO VI
DE LA PRORROGA LEGAL
Contradecimos que se nos haya participado de la Prorroga Legal correspondiente por los tres (03) años y tres (03) meses que llevamos de arrendamiento en el local de la arrendadora y que solicitamos en este acto de ser posible por no ser contraria a derecho, según el artículo 26 (…) del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial vigente de fecha 23 de Mayo de 2014, Gaceta Oficial 40.418(…) Ha de hacer notar que se trata de un BENEFICIO establecido por la ley de "ORDEN PÚBLICO" como lo prevé el artículo 26 en cada uno de sus literales y como tal orienta a proteger al "Arrendatario" por lo cual no podría ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato.
CAPITULO VII
DE LA PROHIBICION DE LA ACCION DE DESALOJO
Rechazamos la presente acción de desalojo por cuanto no se ha agotado la vía Administrativa por ante el órgano administrativo competente como requisito "SINEQUANON" previsto en elDecreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial de conformidad con el articulo 41 literal L, incumplieron con las estipulaciones previstas en el presente decreto ley y deben ser sancionados por el órgano rector en la materia, o la instancia bajo su adscripción que este designe conforme a la disposición (44) Numeral 3. Sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que hubiere lugar.
CAPITULO VIII
DE LA FALTA DE PRECISION DEL OBJETO DE LA DEMANDA
Contradecimos ciudadano Juez que la presente acción de desalojo ni siquiera se debió interponer en este acto y ni siquiera admitirse por cuanto la demandante no realizo una determinación clara del área de construcción arrendada demandada y la falta de precisión del objeto de la demanda acarra una cuestión de fondo el cual alegamos en este acto que tenía que zanjar siendo ello una indeterminación al no delimitar el área demandada de construcción arrendada y las mejoras en discusión y el del terreno en posesión por el arrendatario, vale decirQUINIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (576,MTS2)y linderos especificos; por elNORTE; CASA DE VICTORIO BETANCOURT; SUR; CASA DE GLAGYS DE CARRASCO; ESTE: CASA DE EMILIANO CALDERON; Y OESTE; CASA DE BENIGNO VILLEGAS; INDEREMINACIONES Y LINDEROS QUE NO CONSTAN NI EXISTEN EN NINGUN CONTRATO SUSCRITO POR LAS PARTES", siendo lo correcto arrendado por dicha arrendadoraDOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (243,66,MTS2), constituidos por DOS (02) LOCALES COMERCIALES, bajo los siguientes linderos; POR EL NORTE; CARRERA 7; SUR; BENIGNO VILLEGAS; ESTE; CALLE 21 Y OESTE; PASILLO DE ENTRADA A LA PROPIEDAD DE MIGUEL ORAA GUERRERO, SEGÚN SE EVIDENCIA EN EL PRIMER CONTRATO SUSCRITO POR LAS PARTES DE FECHA01/01/2019 EN SU CLAUSULA PRIMERA el cual anexamos con el presente escrito de contestación de demanda.
(…)CAPITULO X
DEL DEPOSITO EN EFECTIVO Y SU GARANTIA

De conformidad con lo establecido en el artículo 19 ejusdem del Decreto con Rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014 vigente, exigimos las garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por la arrendadora con los respectivos intereses segun consta en DOCUMENTO DE RECIBO DE DEPOSITO RELACIONADO AL CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO DEL AÑO 2019, REALIZADO POR LA ARRENDATARIA GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS AGUILAR, SUSCRITO POR LAS PARTES EN FECHA 30 DE ENERO DE 2019, por la CANTIDAD DE CUATROCIENTOS DOLARES AMERCIANOS 400$.
CAPITULO XI
DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO PARA LA SUSTENTACION JURIDICA DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

Está establecido en nuestro CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO VIGENTE en su disposición 1.133 (…)

Asimismo el Artículo 1.159 del CODIGO CIVIL VENEZOLANO
VIGENTE (…)

el Artículo 1160 del CODIGO CIVIL VENEZOLANO VIGENTE (…)

En ese mismo orden en lo que a derecho se refiere tipifica el articulo 1600 del CODIGO CIVIL VENEZOLANO VIGENTE (…)

(…)Cabe mencionar ciudadano Juez que el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; por nuestra (…) en SUARTICULO 26. Literal b. sobre LAPRORROGA LEGAL (…)

"Asimismo (…) en el CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VIGENTE establece;
Artículo (340). El libelo de la demanda deberá expresar;
4. "El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuera inmueble"

DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL DE LOS DESALOJOS y "PROHIBICIONES"
Articulo 41. LITERAL L.
(AGOTAMIENTO DE LA VIA ADMINISTRATIVA)

(…)DE LA JURISPRUDENCIA Y LOS DECRETOS PROHIBITIVOS DONDE SE SUSPENDE TEMPORALMENTE LOS DESALOJOS DE LOCALES COMERCIALES
SENTENCIA VINCULANTE N° 156 DE FECHA 29 DE OCTUBRE DEL AÑO 2020 EMITIDO POR LA SALA CONSTITUCIONAL y DECRETO POR AFECTACION DE LA PANDEMIA MUNDIAL DEL CORONAVIRUS (COVIC19) por MANDATO EJECUTIVO DICTADO POR LA SALA PLENA EN FECHA 20 DE MARZO EN EL AÑO 2020, DECRETO N° 4.186, GACETA OFICIAL N° 6528, EXTRAORDINARIA RESOLUCION 001-2020, (SUSPENSIÓN DE LAS ACTIVIDADES JURISDICCIONALES EN TODOS LOS TRIBUNALES DE LA REPUBLICA.

GACETA OFICIAL N° (42.101), (4.577) (4.447) SUSPENSIÓN DE 6 MESES EL PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES PARA EL USO COMERCIAL.(…)
CAPITULO XIV
DE LA RECONVENCION
De conformidad con lo establecido en el artículo 365 ejusdem del Código de Procedimiento Civil reconvenimos con respecto a la Preferencia Ofertivaestipulado en el artículo 38 del Decreto con Rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014, en consecuencia contrademandamos a la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, venezolana, mayor de edad, de domicilio, de estado civil casada, de ocupación indefinida, cedula de identidad N° 8.067.920, actuando como arrendadora del local comercial.
CAPITULO XV
PETITORIO
Ciudadano Juez, por las razones de hecho y de derecho, expresadas en el presente escrito, por estar llenos los extremos que pauta nuestro ordenamiento jurídico, es que estoy recurriendo a su noble oficio para que se sirva ADMITIR el escrito de la CONTESTATACION DE LA DEMANDA y luego de su admisión solicitamos que en la Definitiva sea sustanciada y tramitada por el procedimiento indicado en el código de procedimiento civil venezolano y como un efecto formal se declare SIN LUGAR en todas sus partes LA ACCION DE DESALOJO interpuesta por la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, antes plenamente identificada por ser contraria a derecho, al orden público, a las buenas costumbres y por disposición expresas por la ley.
(…)
CAPITULO XVII
DE LA CONDENA EN COSTAS;
A los fines de indemnizar los daños y gastos económicos causados por la parte demandante por haberme obligado a litigar y a defender los derechos de mi representado de conformidad con el artículo (274) del Código de Procedimiento Civil por dicha propietaria es por que solicitamos se condene en costas a la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO en su condición de Arrendadora del local comercial objeto de la controversia, para ello suministro la siguiente dirección: AVENIDA JUAN FERNANDEZ DE LEON, AL LADO DE LA QUEBRADA LAS PIEDRAS, PUNTO DE REFERENCIA FRENTE A LA EMPRESA MEQUI REPREY PANADERIA TACHIRA, CASA S/N, Jurisdicción del Municipio Guanare Estado Portuguesa, teléfono móvil con wasapp N° 0414-575-02-84 por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES DIGITALES (2000,00) EQUIVALENTES A CIEN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (100.000 U.T) de acuerdo a la Gaceta oficial N° 42.211 de fecha 13 de septiembre de 2021 (calculo aritmético de umbral máximo y mínimo (UCAV) pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse la sentencia, en ese sentido también solicito al tribunal visto su total divorcio de la ley de la parte demandante que calcule las costas de la presente acción en relación a los establecido en el articulo 286 del código de procedimiento civil Ejusdemrecién nombrado y señale su monto en el decreto de intimación de la demandada…”

AUDIENCIA PRELIMINAR:
La parte actora, en la audiencia preliminar, expuso lo siguiente:
“…La acción presentada por la Ciudadana Grimil de Lezcano en su carácter de propietaria y arrendadora del local comercial plenamente identificada en autos intenta la presente acción en contra del Ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, en las causales de desalojo que se encuentran estipuladas en la Ley de alquileres de Locales Comerciales, en su artículo 40 específicamente en el numeral C y D, la acción intentada es porque el inquilino hizo modificaciones al local arrendado causándole deterioros y trato de cambiar el uso del inmueble al uso que estaba destinados todo ello violentando lo pautado en el ARTICULO 40 de la LEY para probar tales causales indicamos en el libelo de la demanda los cuales se encuentran anexos los medios probatorios tanto documentales como testificales los cuales ratificamos en este acto ciudadano Juez como podrá usted observar una vez admitida la demanda el demandado en su escrito de contestación solo hace alusión a las prohibiciones de Ley es decir lo pautado en el artículo 346 literal 11 del Código de Procedimiento Civil no haciendo ningún recazo de los alegatos expuestos en el libelo en este sentido el demandado no niega ni rechaza los alegatos imprimidos en el libelo de la demanda, asimismo no menciona en su defensa lo contemplado en su contestación es decir asume los hechos en cuanto a los causales que fueron alegados al darle al local comercial un uso distinto así como realizar las modificaciones causándole daños y deterioros al local, ciudadano juez en vista de que fueron invocados los medios probatorios silicito fijar el día y la hora para realizar la inspección solicitada en el escrito libelal…
…ciudadano Juez en cuanto lo que está diciendo la defensa del demandado que no le ha cambiado ningún uso al local comercial es falso porque él le cambio el rango se le alquilo para uso comercial no para vivienda allí tiene habitaciones, vive con la familia y en la parte de arriba tiene una cocina empotrada le construyo un anexo no de 5 metros como estaba establecido en el contrato de arrendamiento de 2021 de igual manera la parte demandada le manifiesta que está al día cosa que es falsa, también si bien es cierto que hay un pago en el banco bicentenario del mes de enero y de ahí para acá no hemos visto más pago al menos que o halla consignado esta mañana, ayer o anoche, el defensor Oliver Salas me manifestó, que su cliente tenía el efectivo en el negocio hace una semana no le conteste nada, le dije fue digale que lo guarde cuando Hace mención el colega que ay ofertas que compra pues le ratifico señor Carlos Terán el local no está en venta estuvo solo en un tiempo ahora no, lo que se quiere es que lo desocupe…”

La parte demandada, en la oportunidad de la audiencia preliminar expreso:

“…primeramente ratificamos en toda y cada una de las partes el contenido de la contestación de la demanda así como los medios de prueba promovidos y ofertados en el tiempo oportuno hábil, es de hacer notar que los argumentos lo expuestos por la parte accionante a través de sus apoderados los mismos son muy ambiguos puesto que cuando alegan el literal C y D de la Ley ya antes mencionada no indican específicamente cual fue el deterioro que ocasiono mi mandante hoy aquí presente, por otro lado tampoco indican en los argumentos hoy expresados en esta audiencia oral cual fue el uso diferente que le dio mi mandante al cual estaba destinado en el contrato así mismo esta parte en su escrito de demanda rechazo y negó en cada una de sus partes la acción de desalojo puesto que la misma no cumple con los requisitos que hoy señalan en sus argumentos expuestos puesto que mi patrocinado se encuentra completamente solvente y no le ha realizado ningún deterioro ni uso diferente a lo establecido en el contrato de arrendamiento por consiente esta defensa asistida solicitamos que declare sin lugar la pretensión del presente litigio por otro lado hoy accionante representado por sus apoderaos no cumplieron con los requisitos ante el suden que es Indispensable y administrativo previo ante cualquier intento de desalojo de local comercial cabe mencionar que mi patrocinado cumple con trabajos sociales y con la ley, tasas e impuestos referente al local comercial, por otro lado existe también una oferta por parte de la propietaria para la propietaria de dicho local asimismo solicitamos que se mantenga dicha oferta en la cual está en la cláusula décima tercera del contrato y que le mismo fue promovido como prueba en la contestación de la demanda…

…en relación a los argumentos esgrimidos por la parte accionante cabe destacar que si es cierto los argumentos que dice hoy la apoderada que mi mandante realizo una vivienda debió entonces agotar el procedimiento administrativo, tal como lo estipula la sentencia y la ley para ese tipo de bienes inmuebles y en relación de que si existe el contrato o no mencionado debió usar lo necesario para Hacer dicha oferta de compra en relación a la solvencia. Y el cual se describe en el capítulo 5 de arrendamiento ante este mismo tribunal de la nomenclatura 00105-C-22 esto se debió a que la propietaria se negó a recibir los pagos para hacer la insolvencia de mi mandante, y por otro lado se demostrara en el tiempo oportuno la solvencia de pago de mi defendido…”

PUNTO PREVIO:

Impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada:

En relación a la impugnación de la cuantía por insuficiente, efectuada por la parte demandada en su contestación, y con respecto a la imposición de un nuevo hecho, relativo al establecimiento de una nueva cuantía por el monto de veintiún mil novecientos dieciocho dólares con dieciséis centavos (21.918,16$), de acuerdo a la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela para la fecha 11-04-2022: 4,41 BsD., en razón del avaluó del inmueble consignada al proceso, realizado por un tercero, para dilucidar cuál era el monto que debía establecerse para estimar la cuantía en el presente asunto; en este estado, este Juzgadora observa:
El demandado realiza su estimación de acuerdo al valor de un (01) dólar en bolívares en 4,41 Bs., fijado por el Banco Central de Venezuela, de acuerdo a la fecha 11-04-2022, es de apreciar que el demandado debió haber efectuado el referido avaluó, de acuerdo al valor del dólar para la fecha de interposición de la demanda; en este caso, es suficientemente clara la norma jurídica al respecto al señalar en el primer aparte del artículo 38 del texto civil adjetivo el cual expresa:

“…Artículo 38:
Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…” (Subrayado de este Tribunal).

De la norma antes transcrita, se colige que el demandado podrá rechazar la estimación efectuada si la considera insuficiente o exagerada y aportando un hecho nuevo capaz de probar en juicio. Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564 con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció en relación a la impugnación de la cuantía lo siguiente:

“…esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…”

Ahora bien, el demandado pretende probar su nueva cuantía en base al avaluó realizado al inmueble arrendado, en el cual se erró en su cálculo para determinar la misma, razón por la cual se desecha el referido avaluó; en tal sentido, en vista que la parte demandada no demostró la nueva cuantía alegada, y que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que esta Jugadora declara IMPROCEDENTE la impugnación realizada y en consecuencia queda firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, por consiguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1 de la resolución N° 2018-0013, dictada por la Sala Plena Del Tribunal Supremo De Justicia En Fecha 24 de octubre del 2018, y publicada en la gaceta oficial de la República, Bolivariana de Venezuela No 41.620 del 25 de Abril del 2019, este Tribunal tiene competencia legal para conocer del asunto. Así se decide.

Decidido como ha sido el punto previo pasa este juzgado a decidir el fondo de la controversia en los términos siguientes:
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN PROBATORIA:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

DOCUMENTALES:
• Poder especial, marcado como anexo “A” (Folios 06 al 12 de la primera pieza), el cual fue presentado a efectum videndi en original y copia, otorgado a las Profesionales del Derecho ciudadanas: Zoila Josefina Parra y Yenny Beatriz Torrealba, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nros.: 280.885 y 145.855 correlativamente, por las ciudadanas: Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano y Gricelidis María Aguilar Ramos, titulares de las cédulas de identidad Nros.: V-8.067.920 y V-4.238.144 respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 19, Tomo 713, Folios 146 al 153, de fecha 17 de Septiembre del año 2021, y posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 27 de Diciembre del año 2021, bajo el N° 32, Folio 145, Tomo 13 del Protocolo de transcripción del año 2021. Apreciándola esta Juzgadora tratarse de poder especial y siendo un documento público expedido por un funcionario facultado para ello y debidamente apostillado, el cual no fue impugnado ni tachados por la contraparte en su oportunidad legal, se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que demuestra que la propietaria del local comercial, objeto del presente juicio, ciudadana: Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, faculto a las referidas abogadas para que representen sus derechos ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas. Así se decide.

• Copias fotostáticas certificadas del documento de compra-venta de local comercial identificado en autos, marcado como anexo “B” (Folios 13 al 18 de la primera pieza); suscrito entre las ciudadanas Itati Aguilar de Ramos (vendedora) y Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Compradora), titulares de las cedulas de identidad Nros.: V-1.203.940 y V-8.067.920 respectivamente, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 31-10-2011, inscrito bajo el Nº 2011.10214, asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.3745, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, expedida en fecha 10-11-2021, mediante el cual la ciudadana Itati Aguilar de Ramos, vendió a la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, el sesenta por ciento (60%) de propiedad sobre el inmueble con terreno propio, ubicado en la carrera 7 esquina calle 21, consistente en un local comercial, que forma parte integral de la presente venta y mide aproximadamente, QUINIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (576 Mts2), y se encuentra enmarcada dentro de los linderos siguientes: NORTE: Casa de Victorio Betancourt; SUR: Casa de Gladis de Carrasco; ESTE: Casa de Emiliano Calderón; OESTE: Casa de Benigno Villegas. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo que la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, parte demandante en el presente juicio, es propietaria del inmueble y de las bienhechurías objeto de la litis. Así se declara.

• Contratos de arrendamiento de carácter privado, de fechas 17-01-2020 y 13-01-2021, marcado como anexo “C” (Folios 19 al 22 de la primera pieza);suscrito entre los ciudadanos Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano –aquí demandante– y Carlos Luís Terán Vargas –aquí demandado–titulares de la cédula de identidad Nros.:V-8.067.920 y 13.329.463 respectivamente, observándose en el último contrato, específicamente lo siguiente: (…omissis…) el presente CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en calidad de ARRENDAMIENTO un inmueble constituido por un local comercial, edificado en un área de terreno propio y ubicado en la Calle 21 con Carrera 7 del Barrio El Cementerio de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa y del cual es propietaria, según se evidencia de documento protocolizado por ante el registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 31 de octubre de 2011, inserto bajo el Número 2011.10214, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.3745.2011; y según sentencia emanada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en fecha 08 de diciembre de 2017, sustanciado en el Expediente N° 16.275. El inmueble objeto del presente contrato tiene aproximadamente doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con sesenta y seis centímetros cuadrados (243,66 m²), alinderado de la siguiente manera: Norte: Carrera 7; Sur: Casa y solar de Benigno Villegas; Este: Calle 21; y Oeste: Local comercial de Miguel Oraá Guerrero, construido con techo y estructura de metal, láminas de lovenit, piso de granito, paredes de bloque cemento y arcilla; y que EL ARRENDATARIO se compromete a utilizarlo única y exclusivamente para el desarrollo comercial. SEGUNDA: La duración del presente Contrato Privado de Arrendamiento a Tiempo Determinado es de un (01) año fijo contado a partir del PRIMERO DE ENERO DE DOS MIL VEINTIUNO (01/01/2021), tiempo que será prorrogable única y exclusivamente por efecto de un nuevo convenio contractual suscrito validamente entre las partes. (…omissis…) SEPTIMA: La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que LA ARRENDADORA lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. (…omissis…) NOVENA: EL ARRENDATARIO se obligan expresamente: a) a no realizar modificaciones en la estructura o disposición del inmueble Arrendado (…omissis…). DECIMA: Cualquier mejora o bienhechurías que EL ARRENDATARIO le hiciere al inmueble objeto del presente contrato, mediante el previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito quedarán en beneficio del inmueble, sin que nada tengan EL ARRENDATARIO que reclamar a LA ARRENDADORA ni al propietario del inmueble por dicho concepto. DECIMA PRIMERA: Cualquier notificación que tenga que hacer LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO con motivo del presente contrato de arrendamiento y de las obligaciones derivadas del mismo, ambas partes consideran suficiente que se haga mediante: 1) Con comunicación en cualquier persona que reciba la misma en el inmueble. 2) Mediante correo certificado o telegrama con acuse de recibo en cualquier persona que reciba la misma en el inmueble. 3) Mediante aviso publicado en un Diario local de amplia circulación. 4) Mediante notificación judicial con cualquier Tribunal competente. Asimismo, las partes acuerdan que, con lo que respecta a la parte eléctrica del local, EL ARRENDATARIO quien ha asumido los gastos relacionados con este servicio, así como también con la construcción de un anexo interno con su respectivo baño y el enrejillado del local y sus respectivos protectores de hierro, él dispondrá de todo este material comprado para habilitar dicho local (cable, interruptores, bombillos, poceta, grifería, dos portones de diferentes medidas) al momento de la entrega del Local. Es decir, EL ARRENDATARIO ha construido y fomentado toda la parte eléctrica del local, la cual incluye cometida principal del mismo, así como también cableados, bombillos y un anexo de 5 metros cuadrados, pared perimetral del local comercial, es por lo cual no podrá exigirle la devolución de tales materiales y obras realizadas dentro y fuera del local. (…omissis…)

Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, y en virtud que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos los artículos 1.355, 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien un inmueble constituido por un local comercial, edificado en un área de terreno propio y ubicado en la Calle 21 con Carrera 7 del Barrio El Cementerio de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, el inmueble objeto del presente contrato tiene aproximadamente doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con sesenta y seis centímetros cuadrados (243,66 m²), alinderado de la siguiente manera: Norte: Carrera 7; Sur: Casa y solar de Benigno Villegas; Este: Calle 21; y Oeste: Local comercial de Miguel Oraá Guerrero, fijando una vigencia del contrato por un (1) año improrrogable a partir del primero de enero de dos mil veintiuno (01-01-2021), tiempo que sería prorrogable única y exclusivamente por efecto de un nuevo convenio contractual suscrito válidamente entre las partes. Asimismo, se observa que los contratantes convinieron en la cláusula séptima que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido y pudiera exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado; de igual forma, se previno que el arrendatario no podía realizar modificaciones en la estructura del inmueble, ni podía realizar mejoras o bienhechurías en el inmueble arrendado, sin la autorización expresa, previa y escrita de la arrendadora, quedando las mismas a beneficio del arrendador al momento de la terminación del contrato: igualmente la arrendadora solo acordó únicamente en el contrato que el arrendatario construyera y fomentara toda la parte eléctrica del local, la cual incluyo cometida principal del mismo, así como también cableados, bombillos y un anexo de 5 metros cuadrados, pared perimetral del local comercial. Así se establece.

• Original de escrito de notificación de no renovación de contrato, de abstenerse de realizar modificación o construcción al local arrendado, con la advertencia que si construía sin autorización de la arrendadora, seria causa para solicitar el desalojo de inmueble; siendo suscrita por la Profesional del Derecho ciudadana Zoila Josefina Parra, en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Arrendadora), dirigido al ciudadano Carlos Luís Terán Vargas (demandado), marcado con la letra “E” (Folios 23 al 25 de la primera pieza), notificación efectuada por la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 29-10-2021, de la cual se evidencia que el notario le manifestó al hoy demandado sobre la referida notificación, y que el ciudadano Carlos Terán no quiso firmar la misma, dejándose constancia de ello, y visto que la misma no fue impugnada, desconocida ni tachada por el demandado; Documento público que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Original de la solicitud de inspección extrajudicial, signada con el Nº 01446-21, marcada con la letra “D” (Folios 26 al 59 de la primera pieza), realizada en fecha 13-12-2021, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, solicitada por la Profesional del Derecho ciudadana Zoila Josefina Parra, en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Arrendadora), la cual fue convenida por el demandado en su contestación y ratificada en la audiencia preliminar; en la cual se dejó constancia en la forma siguiente:

“…el Tribunal procede a la definición d los siguientes particulares:
Seguidamente se presentó el ciudadano Carlos Luis Terán dándose a conocer como dicho arrendador del inmueble (Local Comercial) (…)
Seguidamente se procedió a hacer la inspección Judicial donde se observa que tienen una (01) habitación de descanso, un (01) baño en la planta baja del inmueble.
Seguidamente el ciudadano dice que él con su propio esfuerzo construyo todo lo que se encuentra el primer piso y todo lo que se encuentra en el inmueble,
Seguidamente el ciudadano le explica al Tribunal lo que ha realizado en el local y que antes de la remodelación se encontraba el local menos ocupado, que todo lo que es piso pulido lo hizo el con su propio peculio, los tubos estructurales, caba cuarto, baños.
(…)
Seguidamente el Tribunal deja constancia y con ayuda del ingeniero civil las siguientes particulares:
1) Que se deje expresa constancia las condiciones físicas del local; es decir las condiciones en que se encuentra el referido local comercial: Se observó a nivel general que el local se encuentra en regular condiciones dado ene que se encuentra en remodelación.
2) Que el Tribunal deje constancia con la colaboración del practico reconocedor, si a simple vista puede observarse que en las paredes del local se le ha hecho algunas remodelaciones y de ser cierto se deje constancia si ha simple vista puede observarse que son de construcción reciente: Se deja constancia que el local comercial con las siguientes medidas: Ancho: once sesenta y tres metros (11,63 m), Largo: Veinticuatro con veintiséis metros (24,26 m) para un total de doscientos ochenta y dos con catorce metros cuadrados (282,14 m2), distribuido de la siguiente manera: piso de venta: área de cajas, habitación distribuidas de la siguiente manera: una habitación doble y un (01) baño empotrado de veinticuatro con cero nueve…metros cuadrados (24,09 m2).
Un baño externo de tres con veintisiete metros cuadrados (3,27 m2), un (01) lavadero (área de faena sucia de tres con veintiocho metros cuadrados (3,28 m2), sistema hidroneumático de ochenta galones (80) con bomba de 2HP, tanque plástico de 2000 litros, sección de piso nuevo de nueve con treinta y ocho (9,38 x 11,63) con un total de ciento nueve con cero nueve metros cuadrados (109,09 m2), pared perimetral de lateral derecho en bloques de cemento de treinta y siete metros cuadrados (37,m2), media pared de bloque de cinco con veintisiete metros cuadrados (5,27 m2), una (01) caba cuarto de conservación con las siguientes medidas veinte con ochenta y tres metros cuadrados (20,83 m2), siete (07) tubos cardumen de ochenta por cuarenta y de once punto sesenta y un metro lineal y dos (02) tubos cardumen de ochenta por cuarenta con cinco punto treinta ochos metros lineales. Mesanina: de sesenta y uno veintisiete metros cuadrados (61,27 m2) distribuidos de la siguiente manera: Cocina empotrada en mármol, área de lavado, baño, comedor y cocina, se deja constancia que existen tres (03) ventanas con las siguientes medidas: dos con treinta ocho metros cuadrados (2,38 m2) ubicada en la cocina, ventana hubicado en el lateral izquierdo de uno punto cinco metros cuadrados (1.05 m2) y otra ubicada en la salida de dos punto cuatro metros cuadrados (2,04 m2), acceso hacia la mesanina con o por medio de una (01) escalera metalica de diez (10) paños con baranda metálica. Se deja constancia que hay en el acceso principal existe (02) portones de la siguiente medidas: Largo: Cuatro punto once (4,11), alto dos punto treinta y cuatro (2,34 m2) para un total de nueve con sesenta y uno metros cuadrados (9,61 m2) y el segundo de dos con sesenta y ocho de largo (2,68) y de alto dos con…noventa y ocho (2,98)para un total de ocho con veintiocho metros cuadrados (8,28 m2) Asimismo se deja constancia de un (01) tablero principal, el cual contiene lo siguiente: breaker de 250 amp, cuatro (04) breaker de 40 amp., un (01) breaker de 100amp y un (01) breaker 30amp, tablero secundario contiene lo siguiente: un (01) breaker de 15amp.
3) Tercer particular: Baños, se observa la cantidad de cinco (05) en total, una (02) dos habitaciones, una (01) cocina con su respectivo comedor. Se observo como construcción reciente lo siguiente: mesanina en general y su acceso a ella, baño externo en piso de venta, área de lavado, piso de cemento pulido, pared divisoria de lateral derecho, caba cuarto, estructura metálica al lado de la caba cuarto, portones de acceso, tablillas en fachada principal y tableros principales y secundarios con su respectiva acometida.
Cuarto Particular: En este estado el Tribunal le concede el derecho de palabra al abogado Erlandy José Duran…en su carácter de abogado asistente del ciudadano Carlos Luis Terán Vargas en su condición de arrendatario y expuso: Las bienhechurías reseñadas y explanadas en el acta fueron fomentadas con dinero del propio peculio del arrendatario, de tal manera de lograr las condiciones mínimas para el libre ejercicio del comercio y bienestar del producto. Es todo. Seguidamente se le concedió el derecho de palabra a las apoderadas judiciales de la parte arrendadora quienes expuso lo siguiente: En cuanto a las bienhechurías aquí fomentadas por el arrendatario algunas de estas fueron realizadas sin autorización del propietario. Es todo…”

Instrumento Publico al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que se encuentra dirigida a demostrar que el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas realizo remodelaciones y construcciones al referido inmueble, recientes a la fecha de la inspección, entre las cuales fueron: mesanina en general y su acceso a ella, área de lavado, piso de cemento pulido, caba cuarto, estructura metálica al lado de la caba cuarto, portones de acceso, tablillas en fachada principal y tableros principales y secundarios con su respectiva acometida, en tal sentido, al ser comparadas con el último contrato celebrado entre las partes de fecha 13-01-2021, se observa que no fueron autorizadas por la arrendadora los siguientes: mesanina en general y su acceso a ella, baño externo en piso de venta, área de lavado, piso de cemento pulido, caba cuarto, estructura metálica al lado de la caba cuarto, las cuales el arrendatario arguyo que las remodelaciones realizadas fueron fomentadas con dinero de su propio peculio. Así se decide.

TESTIGOS:
Promovió pruebas testimoniales de los ciudadanos: DIONICIO JOAQUÍN ZAMBRANO, YOHANA CAROLINA CORTES TOVAR, FLERIDA ISABEL ARAQUES LÓPEZ, EMILIANO DE LA COROMOTO CALDERÓN ORAÁ, LUZ NEREIDA PEÑALOZA MONTENEGRO, RICARDO ALFONZO CHACÓN GIL, MAIRA ALEJANDRA SAAVEDRA, CARLOS ARMANDO PEÑALOZA MONTENEGRO, CARMEN MARÍA RUIZ MENDOZA, PABLO ENRRIQUE BRACAMONTE RUIZ y EFRAÍN JOSÉ MENDOZA GARABAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros.: V-17.617.985, V-25.315.114, V-12.836.848, V-8.058.780, V-13.740.973, V-15.349.185, V-16.208.709, V-15.138.692, V-14.569.718, V-9.253.911 y V-21.024.349 respectivamente; no obstante, en la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral, solo compareció y rindió declaración la ciudadana LUZ NEREIDA PEÑALOZA MONTENEGRO, de la siguiente manera:
• LUZ NEREIDA PEÑALOZA MONTENEGRO, quien una vez impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de Ley, luego de juramento manifestó no tener impedimento para declarar, y a las preguntas de la parte demandante y promovente de su testimonio respondió: “… PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo su domicilio y a que se dedica? Contestó: Vivo en la Urbanización Altos de la Colonia Primera etapa frente a la UNELLEZ, calle 4, casa Nº 82, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, me dedico al comercio y soy Abogada de Libre ejercicio. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce a la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano? Contesto: Si la conozco, hace más de 20 años, ya que el local comercial que queda en la calle 21 entre 7 y 8 era del papá de ella, y nos lo vendió, que es donde actualmente tenemos la venta comercial de repuestos de motos. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe que la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano es propietaria de un local ubicado en la carrera 7 con calle 21 de esta ciudad de Guanare y de igual manera si conoce al ciudadano Carlos Luis Terán Vargas? Contesto: Si es de su propiedad el local mencionado, si conozco al ciudadano Carlos Luis Terán. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si usted ha estado dentro de ese local? Contesto: Si he estado ya que teníamos un contrato de arrendamiento con la señora Grimil en ese local. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas le ha hecho modificaciones o reformas a dicho local? Contesto: Si le ha hecho muchas, demasiado diría yo, tantas que me afectaba con los escombros y todo el sucio que arrojaba frente a mi local, ventanas, tumbó un portón, hizo una cava cuarto, baños, cocina. SEXTA PREGUNTA: ¿Que la testigo fundamente las razones de sus dichos? Contesto: Primero que estoy al frente de dicho local y me he visto afectada como ciudadana y comercialmente y por los escombros que arroja. Es todo, cesaron las preguntas. En este estado, la ciudadana Jueza procede a interrogar a la testigo: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga usted si tiene algún tipo de enemistad con el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas? Contesto: No, para nada. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga usted aproximadamente desde que tiempo ha observado que el señor Carlos Luis Terán Vargas ha realizado modificaciones al local comercial en cuestión? Contesto: Como 2 años aproximadamente, aprovechó la pandemia para modificar el local…”

Se evidencia que la deponente conoce a los ciudadanos Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano y Carlos Luis Terán Vargas, que le consta que la propietaria del inmueble- objeto del presente juicio- ubicado en la carrera 7 con calle 21 de esta ciudad de Guanare es Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, aseverando el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas ha realizado muchas modificaciones al local arrendado, entre las cuales fueron cava cuarto, baños cocina, igualmente, expuso que ha observado que dichas modificaciones las ha realizado desde hace 2 años aproximadamente, y que se aprovechó de la pandemia para modificar el local. Conforme lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora aprecia y valora tal testimonial, como prueba fehaciente de sus dichos, que permiten corroborar de las propias afirmaciones de las partes, y que no son hechos controvertidos, tales como la existencia de la relación arrendaticia, quien figura como arrendadora y quien como arrendatario, y que el demandado ha realizado modificaciones al referido local. Así se establece.

INSPECCIÓN JUDICIAL:
La parte actora en la oportunidad de la audiencia oral, ratifico la inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 09-06-2022 en el inmueble (local comercial) objeto del presente juicio, ubicado en la carrera 7, esquina calle 21, del Barrio Cementerio del Municipio Guanare estado Portuguesa, en el cual se dejó constancia de lo siguiente:

“…En este estado el Tribunal con ayuda del práctico Ingeniero Civil procede a la definición de las siguientes particulares:
En primer particular: que deje constancia con la ayuda del practico reconocedor las condiciones físicas del local, es decir las condiciones en que se encuentra el referido local comercial: es evidente construcciones recientes de caba cuarto, de dos baños en la parte de abajo y sobre la terraza, la cocina y otro baño y área de servicio en proceso, se observa la presencia de obra gris, hay paredes de bloque sin frisar, y se observa también grietas por paños que se han sellado.
En el segundo particular: que el tribunal deje constancia con la colaboración del practico reconocedor, si a simple vista puede observarse que en las paredes de local se le ha hecho algunas remodelaciones y de ser cierto se deje constancia si a simple vista pueda verse que son de construcción reciente: en la fachada que está en la calle 21, es evidente que hay remodelaciones, se rota el friso reciente y la diferencia con la pintura que tiene la pared vieja aproximadamente con 25 M2 de construcción de pared nueva, en la fachada principal que da con la carrera 7, puede observarse el revestimiento a una altura de dos metros con ladrillos y en el interior del local de la pared de lado derecho se observa construcción reciente de la misma, con parte de la pared sin friso.
En el tercer particular: que el Tribunal deje constancia con la ayuda del práctico reconocedor cuantas dependencias se encuentran en el local, tales como: baños, oficinas, cocina y si existe alguna habitación donde pueda observarse que se utiliza para dormitorio o cualquier otra construcción reciente: en la parte de abajo se observó una habitación de aproximadamente 13 M2, junto a un baño con su respectiva ducha con un área aproximada de 4.22 M2 y un depósito de unos 8 M2, donde reposa una cama matrimonial, aire acondicionado y un televisor pantalla plana, con dos puertas de seguridad. Asimismo se observó otro baño sin ducha, con piezas sanitarias, es decir, en estado operativo debidamente empotrado de unos 2.5 M2 y junto a él un fregadero de doble tina de 1,36 Metros de largo por 0,50 Metros de ancho, y un área de 1.90 M2, con paredes y piso de cerámica para lavado, al fondo del local se pudo observar una cava cuarto con paredes y techo recubierto con M-panel (aislante) y una estructura metálica removible donde contienen las frutas y verduras; esta última área de aproximadamente 60 M2, sobre esta área se observó un techo de tabelon y un eje de columnas metálicas para soportar dicha estructura, la cava cuarto tiene la fachada principal conformada por una pared de unos 60 cm de bloques y el resto con herrería y vidrio, con iluminación interior y aires acondicionados, con una acometida eléctrica exclusiva para los aires. Asimismo en la terraza se observó para el acceso a la misma una escalera con estructura metálica que incluye pasa mano y diez peldaños con planchas de concreto, de igual forma se pudo observar un baño en obra gris a nivel de puntos de 2.2 M2, área de servicio con batea y puntos de aguas blancas y aguas negras disponibles de unos 9 M2, en la misma terraza un área de 17 M2 con piso rustico y puntos de electricidad disponibles. También un área de cocina y comedor de unos 39 M2 con las siguientes características: piso de porcelanato, tope de mármol de 2 M2, fregadero de doble tina, cocina empotrada y campana, dos (02) ventana panorámica, una con vidrio con su respectivo protector y otra sin vidrio, una (01) puerta de hierro, ocho (08) lámparas, un (01) televisor pantalla plana, una nevera ejecutiva, un enfriador vertical, un comedor de hierro removible de cuatro (04) sillas y dos (02) bombonas grande y mediana. Toda esta área de terraza con tablero para la distribución eléctrica. Asimismo se observó que la cubierta de techo del local es de acerolit y tiene instalado drywall para techo, en algunos puntos se pudo observar deterioro por filtraciones…”

Instrumento Publico al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que demuestra que el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas realizo remodelaciones y construcciones al referido inmueble, y algunas de las modificaciones estaban en construcción, asi como también que las modificaciones hechas al inmueble pueden poner en riesgo el bienestar del mismo, ya que algunas se han realizado sin respetar normativas empleadas en la construcción; igualmente, al ser concatenadas con los contratos de arrendamientos y de la notificación por parte de la arrendadora al referido ciudadano, en relación a que se abstuviera a realizar modificaciones sin la autorización respectiva, siendo demostrativo que no fueron realizadas con la autorización por escrito de la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
DOCUMENTALES:
• Copia fotostática simple de la cédula de identidad del ciudadano: Carlos Luís Terán Vargas (Folio 124 de la primera pieza), a la cual, se le confiere valor probatorio, por servir para demostrar la identificación íntegra del demandado, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Informe de avalúo del inmueble objeto de la presente causa (Folios 125 al 152 de la primera pieza), suscrito por la Ingeniera Yastzemki Antonio Marín, en el cual se realizó la estimación del inmueble-objeto del presente juicio-de acuerdo al valor de un (01) dólar en bolívares en 4,41 Bs., fijado por el Banco Central de Venezuela, de acuerdo a la fecha 11-04-2022, evidenciándose que el avaluó se debió haber efectuado de acuerdo al valor del dólar para la fecha de interposición de la demanda, razón por la cual se desecha. Así se decide.

• Contratos de arrendamiento de carácter privado, de fechas 30-01-2019, 17-01-2020 y 13-01-2021, marcado como anexo “C” (Folios 153 al 158 de la primera pieza); suscrito entre los ciudadanos Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Arrendadora) y Carlos Luís Terán Vargas (Arrendatario), titulares de la cédula de identidad Nros.: V-8.067.920 y 13.329.463 respectivamente, el cual no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandante, a los cuales se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355, 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes desde la fecha 01 de enero del año 2019 hasta el 01 de enero del año 2022. Así se establece.

• Facturas originales (Folios 159 y 160 de la primera pieza), signadas con los Nros. : 0806 y 0812, de fechas 30-04-2019 y 31-05-2019, en razón del pago de los cánones del arrendamiento del local comercial, correspondiente a los meses abril y mayo, objeto de presente juicio, expedida por la ciudadana Grilmil de la Coromoto Ramos de Lescano. Al respecto, se observa que las presentes facturas son emanadas de la arrendadora, a favor de la parte demandada, y visto que en su oportunidad no fue impugnada ni se desvirtúo el contenido de la misma, por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que en las fechas 30-04-2019 y 31-05-2019, el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas –aquí demandado–, canceló el canon de arrendamiento correspondiente a los meses abril y mayo. Así se precisa.

• Copias fotostáticas certificadas de facturas presentadas a efectum videndi con su original (Folios 161 al 166 de la primera pieza), facturas signadas con los Nros. : 0898, 0489, 0825, 0832, 0885 y 0890 de fechas 30-11-2021, 31-12-2021,31-06-2020, 31-07-2020, 03-09-2021 y 30-09-2021 en razón del pago de los cánones del arrendamiento del local comercial, objeto de presente juicio, correspondientes a los meses junio a septiembre de 2021, noviembre y diciembre de 2021, expedida por la ciudadana Grilmil de la Coromoto Ramos de Lescano. Al respecto, se observa que las presentes copias de las facturas son emanadas de la arrendadora, a favor de la parte demandada, y visto que en su oportunidad no fue impugnada ni se desvirtúo el contenido de la misma, por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que en las fechas 30-04-2019 y 31-05-2019, el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas –aquí demandado–, canceló el canon de arrendamiento correspondientes a los meses abril y mayo. Así se precisa.

• Copia fotostática certificada del auto de entrada de la consignación de canon de arrendamiento signada con el Nº 0019-CG-22, (Folio 167 de la primera pieza), emanada del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en el cual figura como consignatario el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas, y como beneficiarios la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, aperturada en fecha 25-01-2022; en la cual se evidencia que se le dio entrada a la misma y visto que la misma no fue impugnada, desconocida ni tachada por la parte actora, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia fotostática simple de la notificación de preferencia ofertiva de venta del local comercial, objeto del presente juicio, en la cantidad de setenta y cinco mil dólares ($ 75.000,00), con la notificación de un plazo de quince (15) días para manifestar su aprobación o rechazo de la oferta, y que su silencio se entendería como no interesado; siendo suscrita por la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Arrendadora), asistida de la Profesional del Derecho ciudadana Zoila Josefina Parra, dirigido al ciudadano Carlos Luís Terán Vargas (demandado), (Folios 168 al 171 de la primera pieza), notificación efectuada por la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 30-09-2021, debidamente recibida y firmada por el ciudadano Carlos Terán, y visto que la misma no fue impugnada, desconocida ni tachada por la parte actora; en tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Copia fotostática simple de la notificación de respuesta de la preferencia ofertiva del local comercial, objeto del presente juicio; siendo suscrita por el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas (demandado), asistido por los abogados Ricardo Gomez Scott y erslandy Jose Duran Alvarez, dirigido al ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano (Arrendadora), (Folios 172 al 179 de la primera pieza), interpuesta en la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en la cual se evidencia que en fecha 11-10-2021 el notario dejo constancia que se traslado y constituyo en un inmueble ubicado en la avenida Juan Fernández de león, en la entrada del Barrio Sucre, frente a HIDROSPORTUGUESA de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, y que nadie respondió ni salió del mencionado inmueble, asimismo, se evidencia de la comunicación que el demandado en ningún momento acepto la preferencia ofertiva de venta, sino que expreso que la notificación que le realizaron no cumplió con los extremos de Ley, que no se le especifico en que dólar (canadiense, trinitario, australiano, estadounidense o neozelandes), igualmente, expreso que debe ofrecerse un precio justo por lo que era conveniente hacerse un avaluó, y visto que la misma no fue impugnada, desconocida ni tachada por el demandado; se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Copias fotostáticas simples de la Sentencia Interlocutoria de Homologación del Convenimiento, dictado en el expediente N° 275, de fecha 08-12-2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, siendo las partes: MIGUEL ORAA GUERRERO contra GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, con motivo: PARTICIÓN Y LIQUIDACIÓN DE BIENES DE LA COMUNIDAD ORDINARIA, (Folios 180 al 184 de la primera pieza), observándose en la motiva lo siguiente:

“…Un local comercial que está construido con techo y estructura de metal, láminas de lovenit, piso de granito, paredes de bloque, cemento y arcilla, (terreno propio) ubicado en la carrera 7, esquina calle 21 del barrio cementerio, de quinientos setenta y seis metros cuadrados (576 Mts2), configurándose sus linderos de la forma siguientes: Norte: casa de Victorio Betancourt, Sur: Casa de Gladys de Carrasco, Este: Casa de Emiliano Calderón y Oeste: Casa de Benigno Villegas. De dichas bienhechurías se desprende que se encuentra constituido de la siguiente forma: Un sesenta porciento (60%) que pertenece a la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, y un Cuarenta porciento (40%) que le pertenece al ciudadano MIGUEL ORAA GUERRERO…para determinar el espacio físico (ubicación y linderos de estos comuneros) se ha determinado que la división del bien inmueble queda de la siguiente forma: PRIMERA: La co-propietria GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO conviene en ceder y traspasar los derechos de propiedad sobre un área de 10.10 Metros de Ancho por 24 Metros de Largos, para un total de Doscientos Cuarenta y Dos Metros Cuadrados con Cuarenta Centímetros (242,40 Mts2); quedando con los siguientes linderos: NORTE: Carrera 7; SUR: Benigno Villegas; ESTE: Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano y OESTE: Pasillo de entrada a la propiedad de Miguel Oraá Guerrero, que colinda con el ciudadano Lucio Carrasco. Así como las bienhechurías que sobre esta área de terreno se encuentra edificadas; siendo que la entrada a esta área se encuentra ubicada exclusivamente por la carrera 7, la cual posee una San María que comunica con esta área cedida y que actualmente se encuentra cubierta con una pared de bloque. SEGUNDA: El co-propietario MIGUEL ORAA GUERRERO conviene en ceder y traspasar los derechos de propiedad sobre un área de 13.10 Metros de Ancho por 24 Metros de Largos, para un total de Trescientos Catorce Metros Cuadrados Con Cuarenta Centímetros (314, 40 Mts2); quedando con los siguientes linderos: NORTE: Carrera 7; SUR: Benigno Villegas; ESTE: Calle 21 y OESTE: Miguel Oraá Guerrero; siendo que la entrada a esta área se encuentra ubicada exclusivamente por la calle 21, la cual posee una San María que comunica con esta área cedida…QUINTA: Es entendido entre las partes que la división de estas áreas (60% y 40%) se verificara con la construcción de una cerca (pared de bloque que mide 24 metros de largo) donde llevara fundaciones, vigas de riostras, columnas y a su vez será revestida con mortero de acabado liso, incluyendo también tomas corrientes y apagadores para el alumbrado, tanto para la parte que le pertenece al ciudadano MIGUEL ORAA GUERRERO, como para la parte que le pertenece a la ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO…”

Instrumento Publico al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que al ser confrontados con el último contrato de arrendamiento de fecha 13-01-2021, celebrado entre las partes en litigio, demuestra que es el mismo local comercial arrendado -objeto del presente juicio-ubicado en la carrera 7, esquina calle 21 del Barrio Cementerio del Municipio Guanare estado Portuguesa, con los siguientes linderos: NORTE: Carrera 7; SUR: Benigno Villegas; ESTE: Calle 21 y OESTE: Miguel Oraá Guerrero, y que la propiedad le pertenece en un 60% a la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano; asimismo, en relación a las construcciones establecidas en la homologación, estas fueron acordadas en el contrato, no siendo un punto controvertido en la presente causa. Así se decide.

• Misiva de fecha 06-01-2022 (Folio 185 de la primera pieza), efectuada por el ciudadano CARLOS LUIS TERÁN, dirigida a GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, en la intención de materializar el acuerdo de prorroga legal y la renovación del contrato, ajustar el canon de arrendamiento durante la vigencia de un año, aceptar la preferencia ofertiva; este Tribunal considera que la misma no aporta ningún medio probatorio, porque se evidencia que no fue recibida ni firmada por la GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, por tal razón que se desecha.

• Recibo de fecha 30-02- 2019 (Folio 186 de la primera pieza), suscrito entre la arrendataria GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, en el cual consta que recibió del ciudadano CARLOS LUIS TERÁN, la cantidad de cuatrocientos dólares (400$) por concepto de garantía (deposito) correspondiente al contrato privado de arrendamiento. Al respecto, se observa que las presente recibo son emanadas de la arrendadora, a favor de la parte demandada, y visto que en su oportunidad no fue impugnada ni se desvirtúo el contenido de la misma, por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que el ciudadano Carlos Luís Terán Vargas –aquí demandado–, canceló el depósito de garantía del contrato privado de arrendamiento. Así se precisa.

• Prueba de informes: Copia Fotostática simple del levantamiento de los locales comerciales 1 y 2, donde se expresan la ubicación con su parte de alícuota de los ciudadanos Miguel Oraa Guerrero y Grimil De La Coromoto Ramos De Lescano, y copias fotostáticas simples de las fotografías donde se indica los limites (Folios 177 al 179 de la primera pieza). Siendo que las mismas no fueron impugnadas, desconocidas ni tachadas por la parte actora; en tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TESTIMONIALES:
DIONICIO, YEILIMAR LEÓN y EFRAIN JOSE MENDOZA GARABAN, venezolanos, mayores de edad, los dos últimos titulares de las cédulas de identidad Nros.: V-28.106.408 y V-21.024.349 respectivamente; ahora bien, llegado el día y hora fijado para la celebración de la audiencia o debate oral, a saber, el 14 de octubre de 2022, el tribunal dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada; en consecuencia, visto que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.

POSICIONES JURADAS:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda promovió posiciones juradas al ciudadano GUZTAVO EDUARDO LESCANO FREIRE, de nacionalidad extranjera, titular de la cédula de identidad N° E-82.046.242; sin embargo, se observa que en la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral, el tribunal dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada; en consecuencia, al no estar el presente el promovente de la prueba ni el ciudadano Guztavo Eduardo Lescano Freire, y siendo que no cursa en autos la evacuación de dicha probanza, esta probanza no tiene materia que valorar en esta oportunidad. Así se establece.

AUDIENCIA ORAL:

La coapoderada judicial de la parte actora en debate Oral y Público alega que:

“…Ciudadana Juez la acción de desalojo interpuesta por nuestra representada recae sobre un inmueble que le fue arrendado al ciudadano Carlos Luis Terán Vargas cuyo titular es nuestra mandante cuya ubicación linderos y demás determinaciones constan en el escrito libelar, el cual, hago valer en todas y cada una de sus partes, el fundamento de la acción obedece a que el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas se dio a la tarea de realizar una serie de modificaciones, construcciones tales como baños, habitaciones, cocina empotrada todo ello puede evidenciarse en las inspecciones primeramente de forma extrajudicial realizada por este tribunal y una realizada dentro del proceso que comparado dichos resultados se evidencia claramente dicha remodelaciones y construcciones las cuales fueron realizadas sin autorización de nuestra mandante incumpliendo la cláusula novena y décima del contrato de arrendamiento violando así la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en literal C y D del artículo 40, hecho que no negó ni rechazo en su contestación de demanda solo se dedicó a oponer prohibiciones de ley, asimismo, ratifico las pruebas documentales que se encuentran anexo al libelo de la demanda, prueba de inspección judicial y los testimoniales de los ciudadanos plenamente identificados, pruebas que fueron promovidas y que en este acto estamos evacuando no fueron tachadas ni impugnadas por la parte demandada, es por ello tienen pleno efecto con relación a esta demanda y por ello la misma debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley…”.
…Las probanzas fueron consignadas en el libelo de la demanda promovidas en su oportunidad legal y ratificadas el 20-05-2022, y que a continuación señalo: 1-Poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 19, Tomo 713, Folios 146 al 153, de fecha 17 de Septiembre del año 2021, y posteriormente registrado en fecha 27 de Diciembre del año 2021, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el N° 32, Folio 145, Tomo 13 del Protocolo de transcripción del año 2021, otorgado por la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, marcado como anexo “A”; 2- Documento de propiedad de las bienhechurías, marcado como anexo “B”; 3-Contratos de arrendamiento de fechas 17-01-2020 y 13-01-2021, suscrito entre nuestra representada Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano y el señor Carlos Luis Terán Vargas, marcado como anexo “C”; 4-Inspección extrajudicial, marcado como anexo “D”; 5-Notificación personal realizada por la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa al ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, en razón de no renovación de contrato y de abstenerse de realizar modificación al local arrendado, marcado como anexo “E”;asimismo, ratifico la inspección judicial realizada por este tribunal en fecha 09-06-2022 y la prueba testimonial que se está evacuando en este acto. Es todo.
… “Ciudadana jueza, ha quedado claramente demostrado que el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas ha hecho la realización de las reformas y construcciones en el local comercial objeto de la presente acción, incumpliendo con las clausulas novena y décima del contrato de arrendamiento, por lo cual, solicito el desalojo libre de personas, cosas u objetos…”

Este Tribunal dejó constancia que la parte demandada en la oportunidad legal para la celebración del Debate Oral y Público no compareció ni por sí ni por medio apoderado judicial.
DEL DERECHO:

La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio:
Los artículos 1° y 40° literales c) y d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigentes para el momento de la interposición de la demanda disponen:

Artículo 1°: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.

Artículo 40:
”…Son causales de desalojo:
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio….”

Asimismo, establecen los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
La pretensión que nos ocupa se contrae al DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por las Profesionales del Derecho ciudadanas: ZOILA JOSEFINA PARRA y YENNY BEATRIZ TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros.: V-10.623.336 y V-13.040.619 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nros.: 280.885 y 145.855 correlativamente, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana: GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad N° V-8.067.920, contra el ciudadano CARLOS LUIS TERÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº V-13.329.413; la parte demandante con fundamento en los hechos narrados, pretende el desalojo del local comercial ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, de conformidad al artículo 40 Letras “C” y “D” de la ley de Alquileres de Locales Comerciales, en razón que el arrendatario ciudadano Carlos Luis Terán Vargas, ha ocasionado modificaciones al local arrendado y por haber pretendido cambiar el uso del local comercial al cual fue destinado por el de vivienda; realizadas sin autorización de la arrendadora ciudadana GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, incumpliendo con las cláusulas novena y décima del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes.
Asimismo, la parte demandada alego la preferencia ofertiva, en el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario -demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional en relación que el ciudadano Carlos Luis Terán Vargas -arrendatario del local comercial en litigio-, observándose de la notificación dirigida a la ciudadana Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en la cual se evidencia que en fecha 11-10-2021, el notario dejo constancia que se trasladó y constituyo en un inmueble ubicado en la avenida Juan Fernández de león, en la entrada del Barrio Sucre, frente a HIDROSPORTUGUESA de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, y que nadie respondió ni salió del mencionado inmueble, asimismo, se evidencia de la comunicación que el demandado en ningún momento acepto la preferencia ofertiva de venta, sino que expreso que la notificación que le realizaron no cumplió con los extremos de Ley, que no se le especifico en que dólar (canadiense, trinitario, australiano, estadounidense o neozelandes), igualmente, expreso que debe ofrecerse un precio justo por lo que era conveniente hacerse un avaluó; hechos que ratificaron las partes en las audiencias -conciliatoria y preliminar- efectuadas en la presente causa, y la parte actora expreso textualmente en la primera audiencia conciliatoria lo siguiente: “mi clienta…nos manifiesta que ella no va a vender (…) en el momento que ella le oferto fue el momento que debio hacer el negocio …“ y en la audiencia preliminar: “pues le ratifico señor Carlos Terán el local no está en venta estuvo solo en un tiempo ahora no, lo que se quiere es que lo desocupe…”; en este caso se trae a colación lo establecido en el último aparte del Artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “…El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros…”; de la norma se evidencia que la notificación que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza; ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente, se evidencia que la notificación del arrendatario expreso que debe ofrecerse un precio justo por lo que era conveniente hacerse un avaluó, dicha alegato busca es modificar la oferta, y se entiende como nueva oferta lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.
Por otra parte, el demandado Carlos Luis Terán Vargas, alegó que instauro una consignación del canon de arrendamiento a favor de la demandante Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano, asimismo, alegó que no le participaron de la prorroga legal correspondiente, ahora bien, estos alegatos no corresponden al procedimiento instaurado en su contra, por cuanto no es un asunto que se esta ventilando en el caso objeto de estudio, siendo el mismo un procedimiento distinto al que hoy nos ocupa. Así se declara.
En este orden, el referido demandado también rechaza la presente pretensión, en razón de la prohibición de la acción de desalojo, y visto que el mismo fue debidamente resuelto a través de la Sentencia Interlocutoria dictada por este mismo Tribunal en fecha 06-04-2022, mediante la cual se declaró Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por el demandado, contenida en el numeral 11º del Articulo 346 del Código del Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la Acción por Desalojo de Local Comercial; por tal motivo, esta Jurisdicente no tiene nada que pronunciarse al respecto. Así se decide.
Con respecto, a la falta de precisión del objeto de la demanda alegada por el demandado-arrendatario, y por cuanto la misma no se desarrolló por el procedimiento que corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, en tal sentido, esta Juzgadora nada tiene que pronunciarse al respecto. Así se declara.
Por su parte, lo alegado por el demandado Carlos Luís Terán Vargas sobre su exigencia de las garantías (Depósito) en respaldo de las obligaciones asumidas por la arrendadora con los respectivos intereses, se observa de los Contratos Privados de Arrendamiento celebrado entre las partes en litigio, específicamente en las cláusulas decima segunda: “…En caso de terminación voluntaria o forzosa del presente contrato EL ARRENDATARIO no podrán alegar ni reclamar indemnizaciones ni ningún derecho por cesión, compensación, derecho, traspaso, o mejoras autorizadas realizadas por estas, aunque arrojen plusvalía al inmueble, incremento del giro comercial o del llamado Good Hill, u otra situación de hecho inherente o conexa o afín con las indicadas...” (sic); en este sentido, el presente alegato no tiene fundamento porque las partes convinieron que en caso de terminación forzosa del contrato, el demandado -arrendatario- no podrá alegar ni reclamar indemnizaciones algunas, asimismo, del estudio minucioso de los contratos suscritos por las partes en litis, no se observó clausula alguna donde se estipulara el derecho reclamado por el demandado. Así se establece.
En relación, a la reconvención propuesta por la parte demandada respecto a la Preferencia Ofertiva, y de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que este Juzgado dictó Sentencia Interlocutoria en fecha 21-04-2022, mediante la cual declaro Inadmisible la referida reconvención, por tal razón, no hay nada que pronunciarse sobre la misma. Así se declara.
Ahora bien, del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman la presente causa, se desprenden del expediente las inspecciones extrajudicial y judicial que evidencian las modificaciones al local arrendado, la existencia de varios contratos de arrendamientos privados que recaen sobre el inmueble objeto del presente juicio, desde hace más de tres (03) años, siendo el ultimo de fecha 13-01-2021, en el cual se evidencia la relación arrendaticia suscrita entre la demandante Grimil de la Coromoto Ramos de Lescano y del Demandado Carlos Luis Terán Vargas, previamente identificadas en autos, mediante contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial, ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, plenamente identificado en las actas del proceso, instrumento al cual este Órgano Jurisdiccional le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355, 1.363, 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, de la lectura de los instrumentos arrendaticios, las partes convinieron en las Cláusulas Novena y Décima, que textualmente expresan lo siguiente: “…NOVENA: EL ARRENDATARIO se obligan expresamente: a) a no realizar modificaciones en la estructura o disposición del inmueble Arrendado... DÉCIMA: Cualquier mejora o bienhechurías que EL ARRENDATARIO le hiciere al inmueble objeto del presente contrato, mediante el previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito...” (sic).
Ahora bien, el demandado en la audiencia preliminar expuso no haber realizado deterioro ni uso diferente al local haber realizado mejoras al local comercial, más sin embargo, en la inspección extrajudicial solicitada por la arrendadora Grimil Ramos al local comercial, efectuada en fecha 13-12-2021, el ciudadano Carlos Terán en su condición de arrendatario expuso “…las bienhechurías reseñadas y explanadas en el acta fueron fomentadas con dinero del propio peculio el arrendatario…” (sic) la cual no fue tachada ni impugnada por el demandado en la oportunidad correspondiente, y que es demostrativo de las modificaciones realizadas al local, aceptadas por la parte demandante; aunado a ello, con la declaración de la testigo Luz Nereida Peñaloza Montenegro, se constata que el ciudadano Carlos Terán ha estado haciendo diferentes remodelaciones al local desde hace dos años aproximadamente. Por su parte, en el contrato pactado por la parte actora y demandado, se constata en su cláusula décima tercera que de mutuo acuerdo entre las partes en la relación contractual, la arrendadora autoriza al arrendatario a “…la construcción de un anexo interno con su respectivo baño y el enrejillado del local y sus respectivos protectores de hierro, él dispondrá de todo este material comprado para habilitar dicho local (cable, interruptores, bombillos, poceta, grifería, dos portones de diferentes medidas) al momento de la entrega del Local. Es decir, el arrendatario ha construido y fomentado toda la parte eléctrica del local, la cual incluye cometida principal del mismo, así como también cableados, bombillos y un anexo de 5 metros cuadrados, pared perimetral del local comercial, es por lo cual no podrá exigirle la devolución de tales materiales y obras realizadas dentro y fuera del local…”, si bien es cierto en inspección realizada por este Tribunal en fecha 9 de junio del año 2022, con ayuda del practico Ingeniero Civil María Gisela Márquez, inscrita en el Colegio de Ingenieros bajo el número 173.396, dejo constancia en su primer particular que se evidencio construcciones recientes de caba cuarto, de dos (2) baños en la parte de abajo, y sobre la terraza la cocina y otro baño y área de servicio en proceso, se observa la presencia de obra gris, paredes de bloque sin frisar y grietas por paños que se han sellado, en el segundo particular el practico deja constancia que en las paredes del local se han hecho algunas remodelaciones se notó friso reciente y la diferencia con la pintura que tiene la pared vieja aproximadamente con 25 M2 de construcción de pared nueva, en la fachada principal que da con la carrera 7, en el tercer particular establece la ingeniero observo en la parte de abajo del local una habitación de aproximadamente 13 M2 cuadrados junto a un baño con su respectiva ducha con un área aproximado de 4.22 M2 y un depósito de unos 8 M2, donde reposa una cama matrimonial, aire acondicionado y un televisor pantalla plana con dos puertas de seguridad asimismo se observó otro baño sin duchas, con piezas sanitarias, es decir en estado operativo debidamente empotrado de uno 2.5 M2, al fondo del local se pudo observar una caba de cuarto con paredes de techo recubierto con M-papel (aislante y una estructura metálica removible donde contienen las frutas y verduras esta área de aproximadamente 60 M2, con una acometida eléctrica exclusiva para esta área, asimismo en la terraza se observó para el acceso de la misma una escalera con estructura metálica que incluye pasamanos y 10 peldaños con planchas de concreto de igual forma se pudo observar un baño en obra gris, a nivel de punto de 2.2 M2, también un área de servicio con batea y putos de aguas blancas y aguas negras disponibles de unos 9 M2, en la misma terraza un área de 17 M2 con piso rustico y puntos d electricidad disponibles, también, un área de cocina y comedor de unos 30 M2 con las siguientes características: piso de porcelanato, tope de, mármol de 2 M2, fregadero de doble tina, cocina empotrada y campana, dos (02) ventanas panorámicas, con un vidrio con su respectivo protector y otra sin vidrio, una (01) puerta de hierro, ocho (8) lámparas, en los cuales se encuentra un (01) televisor pantalla plana,, una (01) nevera ejecutiva, un (01) enfriador vertical, un (01) comedor de hierro removible de cuatro (4) sillas, dos (02) bombonas grandes y medianas, toda esta área de terraza con tablero para la distribución eléctrica, pudiendo quien aquí juzga evidenciar que las diferentes construcciones realizadas por el arrendatario sobrepasan lo autorizado por la arrendadora en la cláusula décima tercera de construir un anexo de 5 metros y una acometida eléctrica violando así la causal C del artículo 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial quedando demostrado el incumplimiento de contrato en cuanto a modificar el bien inmueble sin autorización de la arrendadora, asimismo, se observa que en la cláusula séptima que la falta de cumplimiento de cualquiera de las clausulas será suficiente para que la arrendadora considere el contrato rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble.
Lo antes trascrito, conlleva a la firme convicción de que el arrendatario han incumplido con sus obligaciones contractuales, hecho este que perfecciona y concede el derecho al arrendador a demandar, como en efecto lo hace, para que se realice el desalojo del bien inmueble sobre el cual recae la relación contractual arrendaticia, con fundamento en lo establecido en el artículo 40, literales “C” y “D” del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y en concordancia con lo establecido en los artículos 1160, 1167 y 1264 del Código Civil. En consecuencia considera este Órgano Jurisdiccional que la acción de Desalojo intentada por la parte actora es procedente. Y así se decide.

DISPOSITIVA:

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por las Profesionales del Derecho ciudadanas: ZOILA JOSEFINA PARRA y YENNY BEATRIZ TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros.:V-10.623.336 y V-13.040.619 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nros.: 280.885 y 145.855 correlativamente, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana: GRIMIL DE LA COROMOTO RAMOS DE LESCANO, mayor de edad, venezolana, casada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-8.067.920, según instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, bajo el N° 19, Tomo 713, Folios 146 al 153, de fecha 17 de Septiembre del año 2021, y posteriormente registrado en fecha 27 de Diciembre del año 2021, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el N° 32, Folio 145, Tomo 13 del Protocolo de transcripción del año 2021, contra el ciudadano: CARLOS LUIS TERÁN VARGAS, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-13.329.413, con domicilio procesal en el local comercial ubicado en la carrera 7 esquina calle 21 Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano: CARLOS LUIS TERÁN VARGAS hacer el DESALOJO y la ENTREGA material del inmueble arrendado objeto del presente Juicio, libre de personas, bienes y en el estado de mantenimiento y conservación en que le fue entregado, el inmueble destinado a local comercial, edificado en un área de terreno propio y ubicado en la Calle 21 con Carrera 7 del Barrio El Cementerio de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, alinderado de la siguiente manera: Norte: Carrera 7; Sur: Casa y solar de Benigno Villegas; Este: Calle 21; y Oeste: Local comercial de Miguel Oraá Guerrero.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada, a los fines del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en Guanare a los dos días del mes de noviembre del dos mil veintidós (02-11-2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

Abg. Elysmar Ivonne Márquez Pérez.

La Secretaria Titular,

Abg. Beatriz Mendoza.

En esta misma fecha, (02-11-2022) se publicó siendo las (3:00) de la tarde. Conste.