TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

Araure, 10 de Noviembre de 2022
Años 212° y 163°
I

Expediente N°: 4.940-2022

PARTE DEMANDANTE: CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.867.755.-

APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE JUAN CARLOS HERNÁNDEZ PÉREZ Y JORGE RAFAEL TORRES GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados, titulares de las Cédulas de Identidad números V-5.940.426 y V-9.843.927, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 73.856 y 67.459.-

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, representada por el ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECHO, titular de la cédula de identidad Nro. 8.663.909.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 224.792

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II

Se inicio la presente causa en fecha 10 de Febrero de 2022, cuando por distribución fue presentado libelo de demanda y sus anexos, interpuesto por la ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.867.755, asistida por el abogado JUAN CARLOS HERNANDEZ PÉREZ, inscrito en el inpreabogado bajo N° 73.856, en contra INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, representada por el ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECHO, titular de la cédula de identidad Nro. 8.663.909, la parte actora alega en su escrito libelar lo siguiente:

“Soy legitima propietaria de un inmueble, constituido por una parcela de terreno y bienhechurías sobre el construidas, ubicada en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de araure, municipio araure estado portuguesa ( anexo marcado “B” documento de propiedad); el cual di en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A, arriba identificada; como se evidencia del contrato suscrito por ambas ante la notaria publica segunda de Acarigua, el 1° de septiembre de 2011, anotada bajo el numero 54tomo 61 de los libros de autenticación llevado por ese notario- el cual anexa en copia fotostatica certificado, marcado con letra “C” -; se estipula entre otras las siguiente cláusulas:“PRIMERA: LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento a LA ARREDANDATARIA, para destinarla a comercio, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías y construcciones sobre ella realizadas ubicada en la calle 9 entre avenida 23 y 24 de la ciudad de araure, municipio Araure estado portuguesa(…)”.“SEGUNDA: también forma parte contrato de arrendamiento todos los bienes muebles que se encuentra en el inmueble arrendado, que se describe en el inventario que, debidamente firmado por las partes, se anexara para que forme parte de este documento y cuyo estado actual de conservación ha sido revisado por “LA ARRENDATARIA”, quien se obliga a devolverlos, al termino de la relación arrendaticia en el mismo estado en lo que lo recibe y a reponer los que hubieren sufrido daños irreparables”.“TERCERA: la duración de este contrato de arrendamiento es por el lapso de cuatro (4) años, contado a partir de 1° de agosto de 2011. Prorrogable por mutuo acuerdo entre las partes. Al vencimiento de dicho plazo o de su prorroga, si la hubieren desocupado y en la mismas condiciones de aseo y, conservación, limpieza y pintura en que expresamente declara recibirlo”.De lo anterior, específicamente en la cláusula tercera, establece que la duración del contrato será por cuatro (4) años, contados a partir del 1° de agosto de2011 venciéndose el 31 de julio de 2015 y renovándose por cuatro años mas, decir, desde el desde el 1 de agosto del 2015 hasta el 31 de julio del año 2019; prorrogado por mutuo acuerdo. No obstante, como no era mi intención continuar con la relación arrendaticia, con anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 28 de junio del año 2018, fue notificada la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A, en la persona su presidente ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECO, sobre la NO RENOVACION del contrato de arrendamiento, comunicándole además que la prorroga legal arrendaticia era de dos (02) años, iniciando esta el 1° de agosto del año 2019 ( fecha de vencimiento de la prorroga de 4 años) y terminado el 31 de julio del año 2021 y que culminada esta debería hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, solvente de todos los gasto por servicio públicos y en perfecta condiciones de aseo, pintura y el mismo buen estado en lo que lo recibió de acuerdo a los términos establecido en el mencionado contrato. Dicha notificación fue realizada por intermedio del TRIBUNAL CUARTO DER MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIO PAEZ, ARAURE, DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIECUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. Donde se notifico y firmo al ciudadano a JOSE LEONARDO NUÑEZ en su condición de presidente y representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A; la cual puede evidenciase en SOLICITUD NUMERO S.598-2018, anexa a la presente marcado “D”.De tal manera, ciudadano (a) Juez, al revisar lo antes planteado podemos concluir que el contrato se encuentra vencido, y que la arrendataria sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA. C.A disfruto del lapso de la prorroga legal comprendido desde 1 de agosto del año 2019 hasta el 31 de julio del año 2021; y que mi intención es la de obtener la desocupación del inmueble en los termino acordados el contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo. Sustento esta acción en el artículo 40. lit.g. del decreto con rango y valor y fuerza de ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial “ Articulo 40 Son causales desalojo: (…)g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” , concatenado con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, y 1.594 del código civil. III DELPETITORIO. Por cuanto ha vencido el contrato de arrendamiento suscrito y la prorroga legal correspondiente, y como hasta la presente fecha la arrendataria sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A, representada por su presidente ciudadano JOSÉ LEOANRDO NUÑEZ PACHECO, se niega a desalojar el inmueble totalmente desocupado de bienes y persona, adoptado una conducta antijuridica totalmente contraria a la ley y al acuerdo suscrito en el contrato de arrendamiento; por todo lo anteriormente expuesto acudo ante su competente autoridad para demandar , como en efecto demando a la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA C.A representada por su presidente ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECO, ambos plenamente identificado para que convenga o en caso contrarios sea condenado a desalojar el inmueble de mi propiedad, constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías y construcciones sobre el fomentadas, ubicada en la calle 9 entre avenida 23 y 24 de araure, municipio araure estado portuguesa; por encontrase totalmente vencido el contrato arrendamiento suscrito y suficientemente cumplida la prorroga legal de dos (02)”. Folios (01 al 04).

En fecha 15 de febrero de 2022, se admitió a sustanciación la demanda, y a tal efecto, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera por si o por medio de apoderado judicial dentro del lapso de veinte (20) días de despacho contados a partir de que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda o a oponer cuestiones previas o defensas (Folios 52 y 53).

Mediante diligencia de fecha 22 de Noviembre de 2021, la parte actora consigna emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada. (Folio 55).

En fecha 24 de febrero 2022, compareció la ciudadana Carmen Teresa Pérez De Hernández, mediante la cual le otorga poder Apud Acta a los abogados Juan Carlos Hernández Pérez y Jorge Rafael Torres Gutiérrez (Folio 57).

Consta al folio (58), diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal correspondientes a la citación personal de la parte demandada, en la cual consigna primer, aviso de traslado siendo imposible la citación del demandado ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, en carácter de presidente de la INVERSIONES MAMACHANA, C.A.

Mediante diligencia de fecha 16 de Marzo de 2022, el apoderado Judicial de la parte actora consigna emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada. (Folio 59).

Consta al folio (60), diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal correspondientes a la citación personal de la parte demandada, en la cuaL consigna primer, aviso de traslado siendo imposible la citación del demandado ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, en carácter de presidente de la INVERSIONES MAMACHANA, C.A.

Consta al folio (61), diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal correspondientes a la citación personal de la parte demandada, en la cual consigna segundo, aviso de traslado siendo imposible la citación del demandado ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, en carácter de presidente de la INVERSIONES MAMACHANA, C.A.

Mediante diligencia de fecha 01 de Abril de 2022, el apoderado Judicial de la parte actora consigna emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada. (Folio 62).

Consta a los folios (64 y 65), el ciudadano alguacil consignó recibo de citación firmado por el ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, en carácter de presidente de la INVERSIONES MAMACHANA, C.A., parte demandada.

En fecha 24 de Mayo de 2022, comparece la parte demandada, y consigna escrito de contestación constante de tres (03) folios y nueve (09) anexos. (Folios 66 al 77).

Por auto de fecha 25 de Mayo de 2022, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar, al Quinto día de Despacho siguiente a las 10.00 de la mañana. (Folio 78).

En fecha 02 de Junio de 2022, siendo las 10:00 horas de la mañana, oportunidad previamente fijada por este Tribunal, comparecieron ambas partes y se realizó la Audiencia Preliminar (folios 79 y 81).

Por auto de fecha 07 de Junio de 2022, se fijaron los hechos y los límites de la controversia en la presente causa; se ordenó la apertura de un lapso de cinco (5) días de Despacho contados a partir del día siguiente al presente auto, para que las partes promuevan pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (Folios 82 al 87).

En fecha 14 de Junio de 2022, comparecen el abogado Juan Carlos Hernández Pérez, en su carácter de la parte actora, y el ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, parte demandada, asistido por el abogado Hernaldo Laguna, mediante la cual promueve pruebas (Folios 88 al 90).

En fecha 17 de Junio de 2022, por auto este Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por las partes (Folios 91 y 92).

En 28 de junio de 2022, el representante de la parte actota abogado Juan Carlos Hernández, solicita al Juez que se aboque al conocimiento de la causa. (Folio 93).

En fecha 17 de Junio de 2022, por auto este Tribunal se avoca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes (Folio 94).

Consta a los folios (96 al 99), el ciudadano alguacil consignó recibo de notificación firmado por la ciudadana Carmen Teresa Pérez, parte demandante y el ciudadano José Leonardo Nuñez Pachecho, en carácter de presidente de la INVERSIONES MAMACHANA, C.A., parte demandada.

En fecha 20 de Octubre de 2022, por auto este Tribunal fija de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil la celebración de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA para el QUINTO (5to) DÍA DE DESPACHO siguiente al día de hoy, a las 10.00 de la mañana, en virtud que venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas, a que se refiere el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (Folio 100).

En fecha 27 de Octubre de 2022, siendo el día y hora previamente fijados por este Tribunal, para la celebración de la Audiencia ORAL Y PÚBLICA, se dejó constancia que comparecieron las partes.

PUNTO PREVIO:

En el acto de la celebración de la audiencia preliminar, la parte demandante representada a trasvés de su Apoderado Judiciales, plenamente identificados en autos; alegan la falta de cualidad del ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco para representar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A,.

Aducen los apoderados, textualmente lo siguiente : “…el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, no está facultado para representar a la empresa demandada por cuanto se evidencia o se desprende del registro de comercio de la empresa que el período para la cual fue designado se encuentra vencido”.
Para decidir éste alegato, el Tribunal observa lo siguiente:
De conformidad con dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De la lectura de esta disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario.
Por otra parte, los derechos que al arrendador corresponden por el contrato de arrendamiento, son de carácter personal diferentes por lo tanto al derecho real que sobre la cosa tiene el propietario y diferente además que el derecho que sobre la misma cosa tiene el usufructuario, que a semejanza del derecho de propiedad, tiene carácter real.
A manera de ejemplo, puede un usufructuario, en virtud de su usufructo dar en arrendamiento una cosa sobre la que tiene este derecho real, pero en tal supuesto, aun siendo real el derecho de usufructo, siempre tendrán carácter personal los derechos que derivan de un contrato de arrendamiento celebrado por el usufructuario, como que el que celebre el propietario mismo.
En este sentido, dice José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS” (Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2001, 11ª edición revisada y puesta al día, página 377), que si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable y el contrato subsiste mientras que el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc).
En la presente demanda se evidencia que la demandante ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, dio en arrendamiento el inmueble objeto de la presente demanda al demandado ciudadano JOSÉ LEONARDO NÚÑEZ PACHECO.
Ahora bien; sobre la legitimación de las partes, señala Arístides Rengel Romberg, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y las personas contra quién se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. (Las cursivas corresponden al texto citado). (“TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Organización Gráfica Capriles, C.A. CARACAS 2001, Tomo II, página 27)
Conforme a todos los hechos alegados en su escrito libelar por la demandante ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ; se evidencia de las actas procesales que conforman las misma, que la parte actora; es titular de un interés jurídico propio y tiene legitimación para hacerlo valer en el juicio, por haberle dado en arrendamiento al aquí demandado ciudadano JOSÉ LEONARDO NÚÑEZ PACHECO, el inmueble objeto de la presente demanda; quien a su vez posee legitimación procesal pasiva para representar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A.

En razón de lo anteriormente expuesto, este Tribunal DESESTIMA el alegato formulado por la parte actora, en virtud de que el mismo no es punto controvertido para ser alegado en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar. En consecuencia, se hace necesario para quien aquí Juzga desechar el referido punto previo alegado por la parte actora. Y así se establece.

De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa este Juzgador a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran la presente decisión.

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO

Siendo la demanda un acto procesal, el cual es ejercido por la parte actora introductoria de la causa; consecuentemente el acto procesal de la contestación debe ser realizado por parte la demandada en oportunidad legal correspondiente, quien a su vez ejerce su derecho y responde la pretensión contenida en la demanda, trabándose así la litis cuyos términos se pone a cargo de las partes la prueba, de sus respectivas afirmaciones de hecho, quedando la cuestión litigiosa reducida a los hechos controvertidos, distribuyéndose en consecuencia, la carga de la prueba para la cual se tiene como norte expresamente establecido en su artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho sea el demandante o el demandado, en el caso que nos ocupa la parte actora ha alegado en su escrito de demanda lo siguiente:

“Que es propietaria de un inmueble, constituido por una parcela de terreno y bienhechurías sobre el construidas, ubicada en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de araure, municipio araure estado portuguesa.
Se dice que celebró contrato por ambas ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua, el 1° de septiembre de 2011, anotada bajo el numero 54, Tomo 61, de los libros de autenticación.
Que se estableció en la cláusula tercera, que la duración del contrato será por cuatro (4) años, contados a partir del 1° de agosto de 2011 venciéndose el 31 de julio de 2015 y renovándose por cuatro años mas, decir, desde el desde el 1 de agosto del 2015 hasta el 31 de julio del año 2019; prorrogado por mutuo acuerdo.
Se dice que no tenía intención continuar con la relación arrendaticia, con anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 28 de junio del año 2018.
Se dice que fue notificada la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A, en la persona su presidente ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECO, sobre la NO RENOVACION del contrato de arrendamiento.
Que se le comunicó además que la prorroga legal arrendaticia era de dos (02) años, iniciando ésta el 1° de agosto del año 2019 ( fecha de vencimiento de la prorroga de 4 años) y terminado el 31 de julio del año 2021 y que culminada ésta debería hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, solvente de todos los gasto por servicio públicos y en perfecta condiciones de aseo, pintura y el mismo buen estado en lo que lo recibió de acuerdo a los términos establecido en el mencionado contrato.
Que la notificación fue realizada por intermedio del TRIBUNAL CUARTO DER MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIO PAEZ, ARAURE, DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIECUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. Donde se notificó y firmó al ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECO en su condición de presidente y representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A; la cual puede evidenciase en SOLICITUD NUMERO S.598-2018.
Que dice que su intención es la de obtener la desocupación del inmueble en los termino acordados el contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo. Sustento esta acción en el artículo 40. lit.g. del decreto con rango y valor y fuerza de ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial “Articulo 40 Son causales desalojo: (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” , concatenado con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, y 1.594 del código civil.”.
En la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda, ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECHO en condición de Presidente de INVERSIONES MAMACHANA, C.A, asistido por el Abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, plenamente identificado en autos, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó:
“Es cierto, el objeto del litigio versa sobre una relación arrendaticia entre persona natural y jurídica, capaces legalmente, con aptitud para actuar con legitimación activa y pasiva en su cualidad de propietaria (Arrendadora-Parte actora) tal como consta en folios del 16 al 26, documentales agregadas al libelo de la demanda y Arrendatario (Parte de Demanda), tal como consta en folios 6 al 15 documentales agregadas al libelo de la demanda.
ES CIERTO, una relación arrendaticia de local comercial suscrito por ambas partes mediante documental publica tal como consta en los folios 27 al 32 estipulando condiciones de tiempo, modo y lugar.
NIEGO Y CONTRADIGO que la relación arrendaticia, existente entre la hoy demandante y mi representada, haya finalizado el día 31 de julio del año 2019, toda vez, que una vez finalizado dicho contrato, operó la tacita reconducción, entendida esta como el consentimiento tácito de las partes, por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, continuando el arrendamiento, aun cuando, vencido el plazo provisto en un contrato respectivo, el arrendatario continúa usando la cosa y el arrendador percibiendo el precio periódico, por cuanto se evidencia de los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento paso de tiempo determinado a indeterminado por cuanto en la Cláusula Tercera referida a la Duración Contrato se estableció un Periodo de Cuatro años contados a partir del 01 de Agosto del año 2.011 hasta venciéndose el 31 de Julio del año 2.015 y renovándose por Cuatro años más, es decir del 01 de Agosto del año 2.015 hasta el 31 de Julio del año 2.019.
En tal sentido, aun cuando la renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las
partes, venció 31 de Julio del año 2.019, en la actualidad y sin existir contrato expreso alguno,
se encuentra en posesión pacífica y reiterada del inmueble, y en pleno ejercicio de su arrendamiento, cumpliendo a cabalidad sus obligaciones, resultando contradictorio los hechos narrados en la demanda en concatenación con la documental marcada con la letra en señalar como Periodos de Un (01) Años Fijos Prorrogables cuando se desprende del contrato de arrendamiento Cuatro (04) años continuos con Prorroga, reconociendo ambas partes una relación arrendaticia de Ocho (08) años y hasta la actualidad diez (10) años y nueve meses.
En este sentido, RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO tal como se desprende de hechos contradictorios y desaplicando la norma reguladora de la institución de la Prorroga Legal documental agregada con el libelo de la demanda de los folios 33 al 50, porque establecen en el contenido de dicha solicitud como fecha de inicio 01/09/2011, siendo lo correcto el 01/08/2011, a su vez, realizan dicha notificación TRECE (13) meses antes del vencimiento y como consecuencia de ello establecen mediante notificación judicial comenzara a transcurrir.
Prorroga Legal a partir del 02 de Agosto del año 2.018, tal como estipula el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contradiciendo la renovación del contrato la cual culminaba en fecha 31 de
Julio del año 2.019, privando del supuesto Periodo de Prorroga Legal que comprendería desde
01 de Agosto del año 2.019 hasta 31 de julio del año 2.021, de esta forma si se aprecia y valora la documental marcada con la letra D se vulneraria los derechos contractuales adquiridos por mi representada al establecer un periodo errado de Prorroga Legal desde fecha 02 de Agosto del año 2.018 hasta 31 de julio del año 2.020, no cumpliendo los parámetros legalmente establecidos, que demuestren su intención de no continuar con el arrendamiento, de allí que no exista motivo legal alguna, para solicitar la entrega material del bien dado en arrendamiento, como lo persigue la actora mediante la presente demanda, convirtiéndose además el contrato existente entre las partes, como un contrato a tiempo indeterminado.
RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO que nuestra representada, se haya acogido a prorroga legal alguna, conforme lo señala la actora, invocando para ello la Prorroga conforme el Artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es optativo para el arrendatario, y obligatorio para el arrendador, en este contexto, ningún cláusula contractual, puede operar en contra de la Ley, en tal sentido, el hecho que mi representada, no haya manifestado su deseo de continuar el contrato, no significa que quisiera dar por finalizado el mismo, porque su conducta expresa, notoria y pública, ha sido continuar con el arrendamiento del bien inmueble, el cual ha continuado ocupándolo, pagando los cánones correspondientes al arrendador y cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones que dicho arrendamiento conlleva.
Dentro de este orden de ideas, la prorroga legal del arrendamiento concebida por nuestro legislador patrio, es un derecho que ha sido consagrado por la ley, y en especial por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece que los derechos en ella establecidos son de carácter irrenunciable, y por ende todo acto, acuerdo, o acción que implique renuncia disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo; de manera tal que cualquier órgano de administración, así como los Órganos Jurisdiccionales, podrán desconocer la constitución de contratos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o del carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, de manera tal, que no se le puede constreñir a mi representada, a establecer un presunto inicio de Prorroga Legal, tal como se evidencia opero tacita reconducción y hasta la fecha no se ha iniciado Prorroga Legal, siendo aplicable eventual que podrá disfrutar de tres (3) años más, por ser la relación arrendaticia actual con un periodo de diez (10) años y nueve meses.
Cabe destacar Ciudadano Juez, que renunciar al derecho de la prorroga legal que legalmente le corresponde a mi representada, es contravenir lo establecido en el Articulo 3 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual hace nula de nulidad absoluta cualquier pacto que
vaya en detrimento del arrendatario, bien sea que este se haya suscrito antes de la entrada en vigencia del presente Decreto Ley, al cual deben de adaptarse todos los contratos a los fines de salvaguardar los derechos de los arrendatarios, en este caso en particular, salvaguarda los derechos de mi representada.
En este mismo orden de ideas, que la prorroga legal tal y como lo establece el Artículo
26 ejusdem, es optativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, de donde se
infiere palmariamente que el arrendador está obligado a conceder al arrendatario la prorroga legal, en el caso que nos ocupa, el demandante arrendador, eventualmente debe conceder a mi representada la prorroga legal de tres años, por tener el local arrendado entre cinco (5) y diez (10) años de relación, de allí que mi representada tiene derecho a gozar de su prorroga legal, establecida la Ley, y no de la manera, ilegal y errónea como lo ha interpretado la hoy demandante, insistiendo hasta la presente fecha no ha iniciado Prorroga Legal alguna y se ha mantenido relación arrendaticia vigente.
En este sentido, no se ha manifestado su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento que mantiene con la actora, el mismo permanece vigente en tiempo, modo y lugar y por ende no se está acogiendo a prorroga legal alguna o este disfrutando de esta, por cuanto la documental marcada con la letra D vulnera los derechos adquiridos en función de los años en curso de la relación arrendaticia.
Dentro de este contexto, que la arrendadora, señala en su demanda, que mediante Notificación Judicial practicada por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, donde la parte actora manifestando que el contrato no sería renovado, señalamiento que hace absolutamente contradictoria la demanda, ello por cuanto, la actora en primer lugar, señala que a partir de la Notificación Judicial inicia la Prorroga Legal y que mi representada se acogió a la prorroga legal , al expresar anticipadamente según la actora, su deseo de no continuar con el contrato, de allí que se observe, que la intención verdadera de la ARRENDADORA, es pretender resolver de manera unilateral el contrato de arrendamiento que mantiene con mi representada, lo cual contradice y viola de manera grosera el contenido del Artículo 41 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual expresa de manera contundente que en los inmuebles regulados por este Decreto, queda expresamente prohibido “La resolución unilateral del contrato de arrendamiento.“, reduciendo el tiempo de culminación de la relación arrendaticia conforme con la renovación y el inicio de la Prorroga Legal.
En líneas generales, RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO que mi representada haya sido notificada formalmente por parte del arrendador, mediante un acto comunicacional que revista la formalidad del caso, exigido y tal como lo establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por medio del cual se le hubiese participado el deseo de la Arrendadora, de no renovar el contrato de arrendamiento y por consiguiente, niego, rechazo y contradigo y desconozco en nombre de mi representada, el inicio de prorroga legal alguna, menos aún que la misma comenzaría a transcurrir a partir del 02 de Agosto del año 2.018.
Aunado a esto, debo señalar que en nombre de mi representada, hasta la presente fecha, ha continuado ejerciendo su derecho de ARRENDATARIA, lo cual he ejercido como un buen padre de familia, sufragando los gastos relacionados al inmueble arrendado, pagando sus cánones correspondientes, y además resguardando y manteniendo en forma general el local arrendado, dado que el mismo solamente es ocupado por mi representada, a los fines de garantizar y cuidar la propiedad de la Arrendadora, de allí que sin duda alguna, se demuestre la voluntad fidedigna de mi representada, de mantener su condición de ARRENDATARIA,
RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO por ser absolutamente falso, tal y como lo pretende sostener la actora en su demanda, que a partir desde fecha 02 de Agosto del año 2.018 hasta 31 de julio del año 2.020, haya operado la prorroga legal, vale decir que hay transcurrido el lapso de 2 años de prorroga legal, ya que mal puede transcurrir lapso alguno, si mi representada no ha sido formalmente notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, toda vez que han transcurrido más de tres años, sin que medie otro documento de arrendamiento, no obstante, encontrándose la relación arrendaticia en plena vigencia, y conforme a ello, se ha transformado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y ello además en virtud de que Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial prohíbe la resolución unilateral de los contratos de arrendamiento.
RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO en nombre de mi representada, se le exija el Desalojo por vencimiento de la prorroga legal, toda vez que la prorroga legal no ha comenzado a transcurrir, pues no existe notificación propia y en cumplimiento de las formalidades de ley o prueba alguna por parte del arrendador, mediante la cual demuestre que le notificó con las formalidades de ley, a mi representada de la no renovación del contrato, toda vez que la Notificación Judicial anticipada contravino la culminación y duración de la renovación del contrato de arrendamiento, estableciendo lapso de Prorroga Legal sin culminar el Periodo de Cuatro años vigente en la relación arrendaticia tal como lo estipula la cláusula Tercera, para que tengan la validez que se les quiere otorgar, de allí que rechace, niegue y contradiga lo expuesto en su escrito libelar el demandante.
De igual forma, Ciudadano Juez, rechazo, niego y contradigo que mi representada se haya negado a entregar el inmueble dado en arrendamiento, toda vez que no hemos recibido ninguna notificación por parte del arrendador, en la cual se nos notifique la no renovación del
contrato de arrendamiento o en presencia de culminación de la prorroga legal; de manera tal
que no estamos en franco desacato de desocupación y me encuentro en pleno ejercicio de los derechos como arrendatario y el contrato que existe en la actualidad entre mi representada y la actora, es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, en el cual, mi representada ha dado fiel y cabal cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario.
Por las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas, solicito a este Tribunal se sirva declarar Sin Lugar la presente demanda signada bajo el numero expediente 4.940-2022. En tal sentido, pido se declare en Primer lugar la plena validez del contrato de arrendamiento de local comercial que mantiene mi representada INVERSIONES MAMACHANA, C.A. con la actora; Segundo se declare que mi representada no ha sido notificada de la No renovación de su contrato y por consiguiente no ha transcurrido Prorroga….”

Trabada como quedó la litis en los términos expuestos anteriormente, en la oportunidad de celebrarse la Audiencia Oral en el presente juicio, este juzgador pasó a revisar y valorar las pruebas obtenidas por las partes bajo a los fines de determinar la procedencia o no de la acción intentada en el presente caso:

ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA PROMOVIO LO SIGUIENTE :

Quien aquí Juzga, a fin de comprobar los hechos alegados por las partes, considera necesario en principio distinguir la naturaleza jurídica del contrato, al constar en las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte demandante al momento de interponer su demanda consigna junto con el libelo, documentos contentivo de contratos de arrendamientos (Anexos marcado “C”, e inserto a los folios 27 al 29 del expediente, relativa al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente asunto, el cual al tratarse de documento público, es apreciado por este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil y demuestra a este decisor, que las partes contratantes lo suscribieron de mutuo acuerdo, con una duración, como las mismas partes lo afirman, de cuatro (4) años a partir del 1° de agosto de 2011, siendo por tanto una relación arrendaticia a tiempo determinado, el cual según afirman tanto el demandado como la demandada se renovó por cuatro años mas, venciendo el 31 de julio de 2019 (ver lo expuesto por el demandado en la contestación y en el presente debate oral). Así se decide.

Ahora bien, es criterio de este juzgador, que en base a los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba el juez esta obligado a examinar y valorar todas las pruebas obtenidas y aportadas a los autos, de tal manera se procede al examen de dichas probanzas.

1.- Copia fotostática simple de Cédula de Identidad registrada bajo el números V-3.867.755, perteneciente a la ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ (folio 05), que al tratarse de unas copias fotostáticas simples de documentos administrativos perfectamente legibles se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, no obstante, no aporta elemento probatorio alguno a la controversia planteada, en consecuencia, se desecha del presente procedimiento, y así se establece.-

2.- Copias Certificadas, de Acta Constitutiva del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, marcado con letra “A”, (folios 06 al 15), se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide y establece.-

3.- Copias simples, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada, del Documento de Propiedad del Inmueble, marcado con la letra “B”, (folios 16 al 26), se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le demuestra a este Juzgador la propiedad del inmueble objeto de la demanda, con lo cual demuestra la actora que tiene cualidad para intentar el juicio, y así decide y se establece.-

4.- Copias Simples las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada del Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, el 1° de septiembre de 2011, del estado Portuguesa, (folios 27 al 32), que al tratarse de un documento público, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a este juzgador que la ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad N° V- V-3.867.755, dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, un inmueble constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías y construcciones sobre el fomentadas, ubicado en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa. Y así decide y se establece.-

5.- Expediente S° 598-2018, practicada por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con motivo de una Solicitud de Notificación Judicial formulada por la ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNÁNDEZ, (folios 33 al 50), que al tratarse de actuaciones que fueron sustanciadas ante funcionario facultado por la Ley para dar fe acerca de los hechos verificados a través de la notificación; instrumental esta a la que se le confiere valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil y demuestra a este juzgador que en fecha 28 de junio de 2018, el Juez del Tribunal antes mencionado se trasladó y constituyó junto con su Secretaria, en el inmueble objeto de la presente demanda y fue debidamente Notificado el ciudadano JOSÉ LEONARDO NUÑEZ PACHECHO en condición de Presidente de INVERSIONES MAMACHANA, C.A, de la No Renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; y el uso de su correspondiente prorroga legal, constando en autos al folio (48), haber sido firmada el acta por el Notificado. Y así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de contestación a la demanda promovió lo siguiente:

1.- Copias Simples las cuales no fueron impugnadas por la parte actora, de Acta Constitutiva del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, (folios 69 al 77), se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide y establece.-

CONCLUSIÓN PROBATORIA

Ahora bien, analizado el acervo probatorio producido por las partes, tal y como lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador en base a los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba considera que quedó demostrado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento Anexos marcado “C”, e inserto a los folios 27 al 29 del expediente; asimismo, la parte demandada fue debidamente Notificada de la No renovación del contrato de arrendamiento antes mencionado conforme al documento publico cursante a los folios 33 al 50, instrumentales estas que fueron debidamente apreciadas y valoradas por este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo que a criterio de quien aquí Juzga; antes de la culminación de la referida prorroga, esto es, el 28 de junio de 2018, la parte demandante cumplió con la formalidad de exteriorizar su voluntad de no renovar el contrato, concediendo a la demandada el lapso de prorroga legal, señalándose en dicha notificación que transcurriría a partir del 1° de agosto de 2019 y finalizaría el 31 de julio de 2021, folios (34 frente y vto y 35), con lo que además se demuestra la diligencia de la demandante a tales fines, contrario a lo expuesto por el abogado de la accionada al argüir que tal notificación carece de legalidad al haberse practicado “trece (13) meses antes del vencimiento del contrato vigente de forma escrita hasta el 31 de julio de 2019”, puesto que lo cierto es que en la misma se refiere que “(…) el contrato de arrendamiento está próximo a su vencimiento, es mi voluntad no prorrogar el mencionado contrato (…) se notifique al arrendatario firma mercantil INVERSIONES MAMACHANA C.A., (…) a fin de advertir que el contrato de arrendamiento suscrito, no será prorrogado y deberá hacer entrega del local comercial de mi propiedad, el 31 de julio del 2021 [ya que] la relación arrendaticia a tenido una duración de ocho (8) años, por lo tanto la prorroga máxima a la cual tendría derecho la arrendataria (…) es de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento.

En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, queda demostrada la causal de desalojo prevista en la letra G del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es que el contrato suscrito venció sin existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que considera este juzgador que debe declararse forzosamente CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE y así expresamente quedará establecido en la dispositiva del presente fallo.

DISPOSITIVA

En base a los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana CARMEN TERESA PÉREZ DE HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nro. 3.867.755, contra la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 15, tomo 38-A, de fecha 14/12/2010, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías y construcciones sobre el fomentadas, ubicado en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa. SEGUNDO: Se Ordena a la demandada INVERSIONES MAMACHANA, C.A., antes identificada a DESALOJAR Y DESOCUPAR totalmente de bienes y de personas el Inmueble anteriormente descrito, objeto del contrato de arrendamiento, y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió. TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y dejes copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los Diez (10) días del mes de Noviembre del año 2022. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
El Juez Provisorio,

ABG. WILFREDO ESPINOZA LÓPEZ
El Secretario Suplente,

Abg. Alexis Fernando Sánchez

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia siendo las 10:00 de la Mañana. Conste.
(Scría).

WEL/AS
Expediente 4940-2022