TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: 01734-C-15

DEMANDANTE: MARIBEL DEL CARMEN MÍRELES OLIVARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.136.303.

APODERADOS JUDICIALES: JULIO CESAR QUEVEDO BARRIOS, GUIOMAR CAROLINA VALERA MANZANILLA, JOSÉ ARCADIO REINA LABRADOR, LUIS GERARDO PINEDA TORRES y JULIO CLORALDO TORO ZARATE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 134.075, 224.454, 110.676, 110.678 y 142.980 respectivamente.

DEMANDADA: MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.496.680.

APODERADOS JUDICIALES: PEDRO PABLO DURAN CASTELLANOS Y RICARDO ALBERTO CAMPOS PRADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 134.162 y 176.278

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA:
DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL.

Visto con informes de las partes.

RELACIÓN DE LOS HECHOS.

Se inició la presente causa en fecha 07-01-2015, por ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, cuando la ciudadana: MARIBEL DEL CARMEN MÍRELES OLIVARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.136.303, de este domicilio, debidamente asistida por el Profesional del Derecho ciudadano: JULIO CESAR QUEVEDO BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.075, se dirige al Tribunal mediante escrito a interponer demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contra la ciudadana: MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.496.680, domiciliada en la Urbanización José Antonio Páez, vereda 13, casa Nº 02 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
En fecha 12-01-2015 (Folio 63 de la pieza principal), se le dio entrada a la presente demanda; asimismo se admitió con todos los pronunciamientos de Ley, ordenándose en ese mismo acto el emplazamiento de la demandada. Se libro boleta.

En diligencia cursante al folio 65 de la pieza principal, de fecha 16-01-2015, la demandante ciudadana: Maribel del Carmen Míreles Olivares, debidamente asistida por la profesional del derecho ciudadana Guiomar Carolina Valera Manzanilla, confirió poder Apud acta a la abogada asistente y a los abogados José Arcadio Reina Labrador, Luis Gerardo Pineda Torres, Julio Cloraldo Toro Zarate y Julio Cesar Quevedo Barrios.
El Alguacil del Tribunal en fecha 16-01-2015, devolvió recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana Mabel Eugenia Prato Ruiz. (Folios 66 y 67 de la pieza principal).
En fecha 27-01-2015, mediante diligencia el coapoderado judicial de la parte demandada ciudadano Pedro Pablo Duran Castellanos, consigno copias fotostáticas certificadas de poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa, a efectumvidendi con su original; asimismo, solicito copias fotostáticas certificadas de los folios 01 al 67 del presente expediente. Y en fecha 29-01-2015, este Juzgado acordó lo solicitado, asimismo el secretario dejo constancia que se hizo entrega de las copias. (Folios 68 al 74 de la pieza principal).
El coapoderado judicial de la parte demandada ciudadano Pedro Pablo Duran Castellanos, mediante escrito realizo la contestación de la demanda; asimismo reconvino en la misma, en fecha 20-02-2015. Se agrego. Esta Instancia dictó auto de fecha 23-02-2014, mediante el cual declaro inadmisible la reconvención solicitada. (Folios 75 al 81 de la pieza principal).
Riela en el folio 82 de la pieza principal, diligencia de fecha 25-02-2015, presentada por el coapoderado judicial de la parte demandada ciudadano Pedro Pablo Duran Castellanos, mediante el cual apelo al auto motivado dictado por este juzgado en fecha 23-02-2015. Y en auto de fecha 27-02-2015, se oyó la apelación a ambos efectos, ordenándose remitir el expediente al Tribunal de Alzada. Se libro oficio Nº 46-15. (Folios 83 al 88 de la pieza principal).
En fecha 18-05-2015, se recibió el presente expediente constante de una (01) pieza, con ciento un (101) folios útiles, mediante oficio Nº 0500-175 de fecha 18-05-2015 emanado del Juzgado Superior Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en virtud que dicto sentencia interlocutoria en fecha 30-04-2015 mediante la cual declaro con lugar el recurso de apelación intentado por el coapoderado judicial de la parte demandada ciudadano Pedro Pablo Duran Castellanos. (Folios 89 al 101 de la pieza principal).
El coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, consigno diligencia en fecha 14-08-2015, mediante el cual solicito el abocamiento de la presente causa. Y en fecha 23-09-2015, el Juez titular de este tribunal, abogado José Gregorio Marrero Camacho, se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes. (Folios 102, 103 y 104 de la pieza principal).
Riela a los folios 105 al 109 de la pieza principal, escrito de fecha 23-09-2015, presentado por el coapoderado judicial abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, mediante la cual solicito la

inadmisibilidad de la reconvención presentada por el abogado de la parte demandada. Se agrego.
El Alguacil de este Tribunal, presento diligencia en fecha 28-09-2015 (Folios 110 y 111 de la pieza principal), mediante la cual consignó boleta de notificación de la demandada Mabel Eugenia Prato Ruiz, debidamente firmada por su coapoderado judicial abogado Pedro Pablo Duran Castellanos.
Este despacho judicial dicto auto en fecha 15-10-2015, mediante el cual admitió la reconvención, ordenándose a la parte actora a dar contestación a la misma al quinto (5to) día de despacho siguiente al de hoy. (Folio 112 de la pieza principal).
Se recibió escrito de contestación de la reconvención en fecha 23-10-2015 (Folios 113 al 126 de la pieza principal), presentado por el coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo Barrios. Se agrego.
Llegada la oportunidad para promover pruebas en la presenta causa, ambas partes hicieron uso de tal derecho, la parte accionada mediante escrito constate de diez (10) folios, y la parte actora mediante escrito constante de un (01) folio. (Folios 127 y 128 de la pieza principal).
En fecha 25-11-2015, se agrego el escrito de promoción de pruebas de la parte accionada. Asimismo, se agrego escrito de pruebas de la parte actora. (Folios 129 al 138, 139 de la pieza principal).
Corre inserto en el folio 140 de la pieza principal, escrito de oposición a las pruebas promovidas por la contraparte, presentado por el coapoderado judicial de la parte accionada abogado Pedro Pablo Duran Castellanos, en fecha 30-11-2015.
El coapoderado judicial de la parte actora abogado Luis Pineda, consigno diligencia en fecha 01-12-2015, mediante el cual solicito que se desestimara por extemporáneo el escrito de oposición de pruebas presentado por la contraparte. (Folios 141 y 142 de la pieza principal).
Este Juzgado dicto auto en fecha 03-12-2015, mediante el cual admitió las pruebas documentales, informes y testimoniales, ordenándose librar a la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, promovida por la parte accionada. Se libro oficio Nº 220-15. (Folios 143 al 145 de la pieza principal). En esta misma fecha, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte actora (Folio 146 de la pieza principal).
Mediante actas de fecha 08-12-2015 (Folios 147 y 148 de la pieza principal), se declaró desierto el acto de evacuación de los testigos Patricia Araneda y Lucas Delgado.
Se levanto actas en fecha 15-12-2015, en virtud que se declaro desierto el acto de evacuación de los testigos José Montes y Luis Piñero. (Folios 149 y 150 de la pieza principal).
Esta Instancia levanto acta en fecha 17-12-2015 (Folio 151 de la pieza principal), en virtud que se declaro desierto el acto de evacuación de testigo Víctor Palacios.
El coapoderado judicial de la parte accionada Pedro Pablo Duran Castellanos, en fecha 25-01-2016, mediante diligencia solicito nueva oportunidad para la evacuación de testigos. Y en fecha 03-02-2016, se acordó lo solicitado. (Folio 152 y 154 de la pieza principal).
El Juez Temporal Abogado Néstor Manuel Peña Ortega, se Abocó al conocimiento de la presente de la presente causa. (Folio 153 de la pieza principal).
Mediante actas de fecha 10-02-2016 (Folios 155 y 156 de la pieza principal), se declaró desierto el acto de evacuación de los testigos Patricia Araneda y Lucas Delgado.
Se levanto actas de fecha 15-02-2016, en virtud que se declaro desierto el acto de evacuación de los testigos José Montes y Luis Piñero. (Folio 157 y 158 de la pieza principal).
Este Juzgado levanto acta en fecha 16-02-2016 (Folio 159 de la pieza principal), en virtud que se declaro desierto el acto de evacuación del testigo Víctor Palacios.
Consta en el folio 160 de la pieza principal, mediante auto de fecha 19-02-2016, se dejo constancia que no constaba en autos la resulta de la prueba de informes de la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa; asimismo, se advirtió a las partes que una vez conste en autos la referida resulta, se fijaría el lapso para la presentación de los informes.
En fecha 10-08-2016, se recibió resulta según oficio Nº 12/ARCH/10/08/2016, emanado de la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa (Folios 161 y 162 de la pieza principal).
La Jueza Suplente Abogada Candelaria de la Paz Recano Sajaju, se Abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 163 de la pieza principal).
Este Juzgado dicto auto en fecha 11-08-2016 (Folio 164 de la pieza principal), mediante el cual fijo un lapso de quince (15) días de despacho siguientes, a los fines que las partes presentaran informes.
El coapoderado judicial de la parte accionada abogado Pedro Pablo Duran Castellanos, en fecha 05-10-2016, consigno escrito de informes. (Folio 165 al 167 de la pieza principal). Y en la misma fecha, se recibió escrito de informes presentado por el coapoderado judicial de la parte actora ciudadano Luis Pineda. (Folio 168 de la pieza principal)
En fecha 05-10-2016 (Folio 169 de la pieza principal), mediante auto se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho siguientes para que tuviera lugar el acto de observaciones de los informes.
El coapoderado judicial de la parte accionada abogado Pedro Pablo Duran, en fecha 19-10-2016, consigno escrito de observaciones a los informes. (Folio 170 y 171 de la pieza principal).
Riela en el folio 172 de la pieza principal, auto de fecha 19-10-2016, mediante el cual se dejó expresa constancia que la parte actora no hicieron acto de presencia ni por sí ni por medio de apoderados a presentar observaciones a los informes. Asimismo, se fijó un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 19-12-2016 (Folio 173), mediante el cual se difirió por un lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia, en virtud que se estaba tramitando un Amparo Constitucional.
La Juez Suplente de este tribunal, abogada Carol Sofía Escobar Morales, mediante acta se Inhibió de conocer la presente causa. En esa misma fecha este Juzgado, ordeno aperturar cuaderno separado de inhibición. (Folios 174 y 176 de la pieza principal).
En fecha 24-01-2022, mediante auto se ordeno remitir el Cuaderno Separado de Inhibición al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, asimismo, se remitió el expediente en su totalidad al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Se libraron oficios Nros.: 12-17 y 13-17 respectivamente. (Folios 177 al 179 de la pieza principal).
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 25-01-2017, le dio entrada al presente expediente. (Folio 180 de la pieza principal).
En fecha 30-01-2017 (Folios 181 y 182 de la pieza principal), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto Sentencia Interlocutoria, mediante el cual declaro la Reposición de la Causa al estado que la Jueza Suplente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, se aboque al conocimiento de la causa y notificara a las partes.
Mediante diligencia de fecha 03-02-2017, el coapoderado judicial de la parte accionada abogado Pedro Pablo Duran Castellanos, se dio por notificado de la Sentencia Interlocutoria de fecha 30-01-2017, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. (Folios 183 y 184 de la pieza principal).
La alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 17-02-2017, devolvió boleta notificación debidamente firmada por el coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo. (Folios 185 y 186 de la pieza principal).
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, mediante auto 01-03-2017, se ordeno remitir el presente expediente constante de dos (02) piezas, una pieza constante de ciento ochenta y ocho folios útiles y la otra denominada Cuaderno de Inhibición constante de nueve (09) folios útiles. Se libro oficio Nº 57. (Folio 188 de la pieza principal).
Este Tribunal dicto auto de fecha 07-03-2017 (Folio 190 de la pieza principal), mediante el cual le dio entrada bajo la misma numeración al presente expediente, proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en virtud que declaro la reposición de la causa.
El coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, mediante diligencia solicito al Tribunal que dicte sentencia en la presente causa. (Folio 191 de la pieza principal).
En fecha 28-11-2019 (Folio 192 de la pieza principal), el coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, solicito el abocamiento de la presente causa.
La Jueza Suplente de este Tribunal, abogada Mayuly del Valle Martínez Guzmán, se aboco al conocimiento de la causa y se ordeno la notificación a las partes. Se libraron boletas respectivas. (Folio 193 de la pieza principal).
La alguacil de este tribunal en fecha 18-11-2019, mediante diligencias devolvió boletas de notificación debidamente firmada por el coapoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Quevedo y el coapoderado judicial de la parte accionada abogado Pedro Pablo Duran. (Folios 193 al 197 de la pieza principal).
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHOS Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
La parte actora alegó en su escrito libelar lo siguiente:

“…I De los hechos
Primero: En fecha 25/03/2014, ambas partes celebramos ante la Notaría Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, anotado bajo el N° 19, Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones, contrato de opción de compra venta de un inmueble con las mejoras -sin incluir el terreno municipal- de ser una casa para habitación familiar construidas con paredes de bloques, techo de acerolit, un (01) baño con cerámica, comedor, recibo, cocina empotrada, dos (02) habitaciones con closets, ventanas de cemento, cerca perimetral de alfajor y ubicado en el Barrio La Guajira, calle San Rafael, Mesa de Cavacas, número catastral 18-04-04, sector 04, manzana 07, lote 07, en un área de 400.61 mts2, alinderado por el norte solar y casa del Sr. Eusebio Riera con 9,70 ML sur: solar y casa de la Sra. FraymarUrquiola con 9,70 ML; este: terreno municipal con 41,30 ML: y oeste: calle San Rafael con 41,30 ML, que se rige por un conjunto de cláusulas, entre las que se resaltan las siguientes cláusulas incumplidas por la demandada:

“…SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad BOLIVARES QUINIENTOS MIL… dicho precio se cancelara de la siguiente manera: A) La suma de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA MIL... en calidad de arras o inicial, dicho monto se imputara al precio de la venta y que "EL VENDEDOR" declara recibir en este acto de parte de "EL COMPRADOR” mediante pago en efectivo. B) La cantidad restante, es decir BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL... será cancelada al momento de Protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro correspondiente...

(...)

CUARTA: La vigencia del presente Contrato es de Noventa (90) días continuos con una prórroga de
treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente instrumento....

QUINTA:Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de "EL COMPRADOR... dará derecho a "EL VENDEDOR" de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente contrato, es decir la cantidad de hasta BOLIVARES QUINCE MIL... por motivo de cláusula penal y "EL VENDEDOR" tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de Compra Venta, debiendo reintegrar a "EL COMPRADOR" las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente de la cláusula penal. (...)" Subrayado añadido.
Segundo: En fecha 25/09/2014, la demandada, interpuso ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en esta ciudad de Guanare, en el asunto N° 16.101, una pretensión de oferta real de pago en mi contra, en donde declaró lo siguiente:

“..Siendo el precio pactado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 500.000,00).
Ahora, bien es el caso ciudadano(a) Juez(a), a pesar de mis reiterados intentos y toda vez que he acudido en varias oportunidades a la vendedora, a los efectos de cancelar la obligación contraída por mi persona, a lo cual... se ha negado a recibir el pago por la suma dineraria acordada... procedo a realizar Oferta Real de Pago en los siguientes términos: …Ofrezco a la ciudadana... la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES... como pago y cancelación del compromiso de compra-venta suscrito entre las partes y descrito ut supra...”
De manera que, en especifico se exponen tres (03) hechos, los dos primeros son dos (02) hechos negativos indefinidos, cual es, la demandada nunca me entregó en el momento de la firma del contrato, la cantidad en efectivo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00); en tanto y en cuanto que no me entregó dentro de los ciento veinte (120) días continuos la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00); y el tercero, es un hecho afirmativo, que sobreviene en una confesión judicial de la demandada ante un órgano jurisdiccional competente, en donde interpuso en mi contra una oferta real de pago por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), lo que se traduce por mera lógica deductiva en un incumplimiento de una de las obligaciones esenciales del contrato, el pago de la inicial del precio de la venta en los términos expuestos en el contrato, y a posteriori el incumplimiento también del pago del monto restante.
Ergo, la cantidad en efectivo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), nunca entregada por la demandada, tiene en el contrato objeto de la presente acción resolutoria, un sentido bifronte, según lo establecieron ambas partes; así del contenido del contrato es paladino observar que se trata de unas 'arras' y de un adelanto o inicial de la obligación total, o lo que es lo mismo un pago parcial del precio de la venta, que nunca me fue entregado, por causa de la demandada
Ergo, niego, rechazo y contradigo, a todo evento, que la demandada en varias ocasiones -como falazmente lo afirma en la oferta real de pago- supuestamente acudió a pagarme, ello no deja de ser una vil espuria de la demandada. Ergo, la demandada en dicho procedimiento de oferta real, silenció todo eventual incumplimiento de mi parte, que no lo hubo, lo que evidencia que si cumplí con todas las obligaciones principales y accidentales establecidas en el contrato.
II. De la pretensión de resolución del contrato de opción de compra-venta.
Siendo que el monto total convenido en el contrato de opción de compra venta del inmueble, entre ambas partes, es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), empero, se convino en la clausula segunda referida supra, en que en el momento de la firma de dicho contrato en Notaria, se estipulo la entrega de un monto inicial en calidad de arras, imputables al monto total, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), en efectivo, que en modo alguno me fueron entregados por la demandada.
Todo lo contrario, la demandada en franco incumplimiento del contrato de opción de compra venta, prometió la entrega de dicha cantidad de dinero para obtener mi firma, empero nunca me entrego en el momento de la firma como lo estable la clausula, dicha cantidad, id est, me prometió algo –para obtener mi firma- que nunca cumplió, en su momento, porque era ipso facto en el momento de la firma del contrato ante la Notaria, que debía entregarme la referida cantidad dineraria en efectivo, no después mediante un procedimiento de oferta real de pago, porque ello en modo alguno se estipulo en el contrato.
Así las cosas, fue a posteriori cuando esta decide entregar en cheque de gerencia mediante procedimiento de oferta real pasado casi seis (06) meses aproximadamente desde la suscripción del contrato, ya no la cantidad inicial, sino la totalidad del monto adeudado de la opción de compra venta del inmueble…
Omissis…
Vale decir, comoquiera que este órgano jurisdiccional califique el contrato objeto de esta demanda, el artículo 1.167 del código civil, otorga acción resolutoria a la parte que ve incumplido el contrato ex articulo 1.264 eiusdem, ante el órgano jurisdiccional y en este caso, la parte demandada incumplió expresamente in totum la obligación principal de pago prevista en la clausula segunda del contrato de opción de compra venta, ya que nunca me entrego la cantidad en efectivo, inicial de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), en el momento de la firma del contrato (…)
IIIDe la cuantía.
A los fines de establecer la cuantía en el presente asunto, con el ánimo de abrir la puerta al eventual recurso de casación, independientemente de que en este caso en concreto no se demandaron los daños y perjuicios que se dejaron a salvo -sin que quepa ninguna condena dineraria por el operador de justicia a la demandada que no sea la condena en costas procesales y la resolución del contrato- si se considera necesario determinar la cuantía de la presente demanda no solamente para delimitar la competencia del Tribunal de primera instancia sino también el acceso al eventual recurso de casación, conforme al criterio jurisprudencial (…); en concordancia con el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, ya que tratándose de la acción resolutoria de un 'contrato' en donde el objeto es a futuro la eventual transmisión de una cosa (mejoras y bienhechurías de un inmueble, no el terreno), a la que se le valoró por ambas partes en la cantidad total de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00); más la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00) de la cláusula penal; más las cantidades que por intereses moratorios desde el 25/03/2014 hasta la fecha de la presentación de esta demanda (07/01/2015) que sobrevienen del incumplimiento del pago de los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), que fueron fraccionados; más los intereses moratorios desde el 23/07/2014 hasta la fecha de la presentación de esta demanda (07/01/2015) que sobrevienen del incumplimiento del último pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00); más la indexación judicial de todas las cantidades anteriores que a todo evento se determina conforme a los índices inflacionarios del IPC publicados por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de la presentación de esta demanda (07/01/2015) hasta por todo el transcurso del presente juicio llegando ala sentencia definitivamente firme, estimación esta última que se realiza al amparo del artículo 38 eiusdem, para que dicha cantidad integre la cuantía de la demanda".
Présbitas preliminarmente las cantidades anteriores, se suman los puntos siguientes:
-Bs.500.000,00 del precio del objeto del contrato.
-Bs.15.000,00 de la cláusula penal prevista en el contrato.
-Bs. 13.500,00 de intereses moratorios al 1% mensual de Bs.150.000,00 x 9 meses completos ex artículo 1.746 del Código Civil y artículo 108 del Código de Comercio.
-Bs.17.500,00 de intereses moratorios al 1% mensual de Bs.350.000,00 x 5
meses completos ex artículo 1.746 del Código Civil y artículo 108 del Código de
Comercio.
- Bs.100.000,00 de indexación judicial.
Todo, para un total de la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.646.000,00) o lo que es igual a 5.086,61 U.T., siendo este el monto definitivo por el que finalmente se estima la presente demanda...
VI. Del Petitorio
…. Primero:Declare con lugar la presente demanda, anulando in totum con efectosexnuncy ex tunc el contrato bilateral de opción de compra venta, que ambas partes suscribimos, objeto de la presente acción resolutoria, oficiando obviamente a la Notaria Publica respectiva.
Omissis…”.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

Asimismo, llegada la oportunidad de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación-reconvención, alegando lo siguiente:

“…Omissis…

LOS HECHOS

Como se puede observar en el contrato que se acompañó al libelo de la demanda, como instrumento fundamental de la acción, es una reconvención bilateral que contiene una opción de compra-venta de un inmueble. Este documento, fue firmado en la Notaría Pública de Guanare en fecha 25/03/2014, siendo el objeto del contrato, como anteriormente se indicó, una opción de compra venta, de un INMUEBLE que contiene las siguientes mejoras o bienhechurías: Casa para habitación familiar construida con paredes de bloques, techo de acerolit, un (01) baño con cerámica, comedor, recibo, cocina empotrada, dos (02) habitaciones con closets, ventanas de cemento, cerca perimetral de alfajor y ubicada en el "BARRIO LA GUAJIRA” CALLE SAN RAFAEL, MESA DE CAVACAS, Signado con el Número Catastral: 18-04-04, SECTOR: 04 MANZANA:07 LOTE:07, un área de: CUATROCIENTOS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN CENTIMETROS (400,61 M²); alinderada la siguiente manera: NORTE: SOLAR Y CASA DE EUSEBIO RIERA CON (9,70ML); SUR: SOLAR Y CASA DE FARYMAR URQUIOLA CON (9,70ML); ESTE: TERRENO MUNICIPAL CON (41,30ML); OESTE: CALLE SAN RAFAEL CON (41,30ML). Aparecemos en dicho contrato, la hoy demandante como VENDEDORA, y mi representada aquí demandada como COMPRADORA, por lo tanto fue un negocio jurídico, pactado entre VENDEDORA y COMPRADORA, es decir una operación de compra-venta.
FORMA DE PAGO
Conforme a la cláusula SEGUNDA del contrato SE PACTÓ el precio del inmueble en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.500.000,00), de los cuales en el acto de autenticación del documento LA VENDEDORA recibió en dinero efectivo la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.150.000,00), a titulo de arras o de adelanto, los cuales formaban parte del precio. Se pacto también una cláusula penal reciproca equivalente al 15% para sancionar a la parte que incumpliese la contratación, por causas que le fueran imputables. El saldo restante del precio es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 350.000,00), se pagaría en la oportunidad de la protocolización del documento en la Oficina de Registro Público correspondiente.
VIGENCIA DEL CONTRATO
Se le otorgó una vigencia al contrato de 90 días, más una prórroga de 30 días; adicionalmente se convino (cláusula SÉPTIMA), que si en forma escrita, las partes no manifestaban su interés en disolver la contratación, el contrato continuaría en vigencia por un tiempo igual al plazo original; en este caso, ninguna de las partes hizo uso de este dispositivo, por lo que el contrato se prorrogó, por 90 días (plazo original) más.
En la cláusula cuarta, se estableció con una condición expresa obligante para LA VENDEDORA, que de no ser cumplida tempestivamente por la obligada, le otorga al contrato una vigencia por tiempo indeterminado, según esta cláusula LA VENDEDORA, debía entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos, para la protocolización y registro del documento y si no lo hacía, el contrato se prorrogaba automáticamente, por un lapso de tiempo igual al retardo de la entrega de los documentos. Por imperativo de esta cláusula el contrato permanece en vigencia, hasta que LA VENDEDORA entregue los recaudos para el registro del documento.
De la interpretación y aplicación de estas cláusulas, es fuerza concluir, que el contrato estuvo en vigencia por los dispositivos normales, por siete (7) meses contados desde la fecha de la firma el día 25/03/14 hasta el 25/10/14, y debido al incumplimiento de la obligación de LA VENDEDORA de entregar los recaudos para la protocolización del documento, el contrato permanece en vigencia hasta la fecha de hoy.
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA VENDEDORA
Los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compra del inmueble, que LA VENDEDORA se obligó a entregar y no estregó son: a) Justo titulo, es decir el documento registrado que le confiera a LA VENDEDORA, la titularidad de posesión o propiedad sobre el inmueble así como de las bienhechurías objeto de la venta, que es un requisito -sine qua non- (impretermitible, esencial, necesario); en este caso, suponemos que dicho título no existe, porque ni se reseñó en el contrato de oferta ni ha sido exhibido por LA VENDEDORA; b) Solvencia Municipal; c) Ficha catastral; d) Acuerdo del Concejo del Municipio Guanare, para autorizar la venta y protocolización del documento de venta, en razón de que si bien es cierto las bienhechurías ofrecidas, están construidas, sobre terrenos propiedad de LA VENDEDORA; ella debe ofrecerla en primer Término a "LA MUNICIPALIDAD" quien podrá readquirirla por el mismo precio y condiciones del pago original; manifestando su voluntad de ejercer el derecho de preferencia en un término no mayor de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la comunicación, vencido dicho lapso sin que el Concejo Municipal hubiese considerado el asunto, se entenderá que el Municipio ha renunciado a su derecho de preferencia, ninguno de estos documentos fueron entregados a LA COMPRADORA por parte de LA VENDEDORA, con el agravante de que estos recaudos deben entregarse en su totalidad, ya que si falta alguno de ellos, el Registrador no ordena la protocolización del documento.
Consta en el contrato, que quedó un saldo del precio favorable a LA VENDEDORA el cual pasados unos meses, pero dentro de la vigencia de contrato, fue ofrecido a LA VENDEDORA para cancelar la deuda, más ésta no quiso recibir cantidad alguna de dinero a título de pago del saldo restante del precio, por lo que en uso de la facultad que tiene todo deudor, ofrecimos el saldo del precio se ofreció, mediante un procedimiento de OFERTA DE PAGO Y DEPÓSITO, ante un Tribunal de esta Circunscripción Judicial. El rechazo en aceptar el saldo del precio y luego la oferta y depósito del saldo en Tribunal ad hoc, demostró palmariamente otro incumplimiento por parte de LA VENDEDORA.
LAS ARRAS O ANTICIPO DEL PRECIO.
Como, un elemento para justificar su incumplimiento, LA VENDEDORA afirma que no ha recibido ninguna cantidad de dinero de parte de LA COMPRADORA, cuestión esta, que no es cierta, Consta en el literal A) de la cláusula SEGUNDA del contrato, lo siguiente:
“…A) La suma de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CENTIMOS (Bs.150.000,00) en calidad de arras o inicial dicho monto se imputará al precio de la venta y que "EL VENDEDOR" declara recibir en este acto de parte de "EL COMPRADOR mediante pago en efectivo..."
La certeza de esta declaración deviene de la presencia de un funcionario fedatario como el Notario Público de Guanare quien presenció el acto y de los testigos MARIA DI IORIO Y CARLOS LEÓN, titulares de las cédulas de identidad números V-14.467.116 y V-9.258.500, presentes también, como consta en la nota de autenticación del contrato de opción de compra-venta. El derecho positivo venezolano vigente, no le permite al declarante que interviene en un negocio jurídico, negar su declaración, si esta ha sido legalmente manifestada. Porque, ¿qué validez puede tener la declaración, privada de LA VENDEDORA negando que recibió la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS. 150.000,00), si su declaración de haber recibido tal cantidad en dinero efectivo, la hizo mediante acto público y auténtico? Ninguna. ¿Cuál es la creíble? Por supuesto que la declaración hecha frente al fedatario. Así pido que lo declare el Tribunal.
LA VERDADERA RAZON DEL IMCUMPLIMIENTO DE LA VENDEDORA
Omissis…
LA VENDEDORA-DEMANDANTE, en este párrafo ha explanado la razón subyacente de su incumplimiento: La depreciación de nuestro signo monetario, por razones de la inflación, que azota a la sociedad venezolana. Constituyó una temeridad de su parte, haber concedido un plazo tan amplio, para el pago del remanente del precio: siete (7) meses, que bien puede equipararse como una venta a crédito. Sin embargo, como en todo negocio bilateral, las partes concurren y pactan, pretendiendo tener ventajas y satisfacer sus necesidades: En este caso, una parte quiere obtener una vivienda y la otra, una cantidad de dinero, que consideró en esa oportunidad satisfactoria, pero quizás para obligarse no tuvo en cuenta los altos indices inflacionarios, y aquí vale la socorrida máxima del derecho romano NEMO AUDITAR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS (nadie puede alegar en su defensa su propia torpeza).
RECHAZO A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.
En el acápite signado III del libelo de la demanda, la actora señala montos derivados de algunas cifras de dinero, que aparecen en el contrato y otros irreales, producto de la imaginación de LA VENDEDORA, cantidades que sumó para obtener la cuantía de la estimación de la demanda. Esta sumatoria arrojó la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 646.000,00).
Como es de Ley, la estimación de la demanda, es necesaria en causas como estas, cuyo objeto, para el demandante es la liquidación de una convención y se hace principalmente para fijar la competencia del Tribunal por la cuantía. Pero ello debe hacerse en base de elementos ciertos. En este caso la actora ha incluido intereses sobre una cláusula penal, que es un hecho incierto, que puede ocurrir o no. El derecho sólo protege hecho ciertos, no futuros. (Art. 1.100 del C.C.)
Incluyó también unos intereses, calculados, sobre la base del 1% mensual aplicables a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 150.000,00) correspondientes a las arras, o adelanto del precio que recibió LA VENDEDORA. Craso error cometido por LA VENDEDORA DEMANDANTE: Los intereses derivados de un negocio civil, como es la compra venta, efectuados entre no comerciantes, tal como se identificaron las partes en el contrato, son del 3% anual, conforme al artículo 1746 del Código Civil ya que las partes nada pactaron sobre el particular. Las cantidades dinerarias recibidas, no producen intereses para quien las recibe; en este caso siendo LA VENDEDORA quien recibió las arras o anticipo, es quien debe los intereses de dicha cantidad.
Los intereses supuestamente derivados del saldo del precio, ni pueden ser calculados a la tasa que señala la demandante ni se han causado, porque LA COMPRADORA no está en mora, conforme a la cláusula CUARTA del contrato y las otras condiciones allí especificadas a las que ya nos hemos referido.

Finalmente es extraño el señalamiento del monto de una corrección monetaria, cuando el juicio no ha finalizado y ello generalmente es el producto de una experticia complementaria.
Por lo tanto, además de rechazar la estimación de la demanda, por ser tomada sobre elementos irreales, consideramos que esta acción no puede ser estimada en más de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS. 165.000,00), que es la cantidad que la demandante debe devolver por incumplir con la contratación, más la cláusula penal.
PETITORIO
Omissis…
…solicito formalmente que la acción incoada por la VENDEDORA, POR el supuesto incumplimiento del contrato de opción de compra – venta del inmueble que cuyas características constan del contrato de opción de compra-venta del inmueble…
Omissis…
DE LA RECONVENCION
De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO a MARIBEL DEL CARMEN MIRELES OLIVAREZ, suficientemente identificada en la causa, de este domicilio, en su condición de VENDEDORA, firmante del contrato de opción de compraventa, un INMUEBLE que contiene las siguientes mejoras o bienhechurías: Casa para habitación familiar construida con paredes de bloques, techo de acerolit, un (01) baño con cerámica, comedor, recibo, cocina empotrada, dos (02) habitaciones con closets, ventanas de cemento, cerca perimetral de alfajor y ubicada en el BARRIO "BARRIO LA GUAJIRA CALLE SAN RAFAEL, MESA DE CAVACAS, Signado con el Número Catastral: 18-04-04, SECTOR: 04 MANZANA:07 LOTE:07, un área de: CUATROCIENTOS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN CENTIMETROS (400,61 M²); alinderada de la siguiente manera: NORTE: SOLAR Y CASA DE EUSEBIO RIERA CON (9,70ML); SUR: SOLAR Y CASA DE FARYMAR URQUIOLA CON (9,70ML); ESTE: TERRENO MUNICIPAL CON (41,30ML); OESTE: CALLE SAN RAFAEL CON (41,30ML) para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal por los siguientes conceptos:
1.- Reconocer y aceptar todas las estipulaciones contractuales vertidas en el contrato autenticado en la Notaria Pública de Guanare, en fecha 25 de marzo de 2014, anotado bajo el número 19 del folio 62 en los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.
2.- En reconocer a mí representada como legitima propietaria del inmueble que ofreció vender según el contrato autenticado en la Notaria Pública de Guanare.

3.- Firmar en la Oficina de Registro Público de Guanare el documento de traspaso del inmueble objeto de la venta, previa la entrega de los recaudos necesarios para su registro.
4.- En entregar el inmueble vendido, desocupado y libre de gravámenes
5.- En aceptar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) a titulo del saldo del precio del inmueble.
6.- En pagar las costas y costos del procedimiento.
De la misma manera solicito, que la sentencia que obligue a la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN MIRELES OLIVAREZ, a dar cumplimiento a las obligaciones pactadas en el contrato de marras, sea declarada por este tribunal, como titulo suficiente de propiedad a favor de mi mandante, a los efectos de su registro y protocolización.
Omissis…”

En este estado, el coapoderado judicial de la parte demandante, abogado Julio Cesar Quevedo Barrios, procedió a dar contestación a la reconvención planteada en los siguientes términos:

“…Omissis…

I.De los hechos.
Primero: En fecha 25/03/2014, mi representada celebró con la ciudadana MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.496.680, domiciliada en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, ante la Notaria Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, anotado bajo el N° 19, Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones, contrato de opción de compra venta de un inmueble con las mejoras-sin incluir el terreno municipal- de ser una casa para habitación familiar construidas con paredes de bloques, techo de acerolit, un (01) baño con cerámica, comedor, recibo, cocina empotrada, dos (02) habitaciones con closets, ventanas de cemento, cerca perimetral de alfajor y ubicado en el Barrio La Guajira, calle San Rafael, Mesa de Cavacas, numero catastral 18-04-04, sector 04, manzana 07, lote 07, en un área de 400,61 mts², alinderado por el norte: solar y casa del Sr. Eusebio Riera con 9,70 ML; sur: solar y casa de la Sra. FraymarUrquiola con 9,70 ML: este: terreno municipal con 41.30 ML y oeste: calle San Rafael con 41,30 ML, que se rige por un conjunto de cláusulas, entre las que se resaltan las siguientes cláusulas incumplidas por la demandada/reconviniente:
“…SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad BOLIVARES QUINIENTOS MIL… dicho precio se cancelara de la siguiente manera: A) La suma de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA MIL... en calidad de arras o inicial, dicho monto se imputara al precio de la venta y que "EL VENDEDOR” declara recibir en este acto de parte de "EL COMPRADOR” mediante pago en efectivo. B) La cantidad restante, es decir BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL... será cancelada al momento de Protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro correspondiente...
(…)
CUARTA: La vigencia del presente Contrato es de Noventa (90) díascontinuos con una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma delpresente instrumento...
QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de "EL COMPRADOR”... dará derecho a "EL VENDEDOR" de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente contrato, es decir la cantidad de hasta BOLIVARES QUINCE MIL... por motivo do cláusula penal y “EL VENDEDOR” tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de Compra Venta, debiendo reintegrar a "EL COMPRADOR" las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiere de la cláusula penal. (...)" Subrayado añadido.
Segundo: En fecha 25/09/2014, la demandada/reconviniente, interpuso ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en esta ciudad de Guanare, en el asunto N° 16.101, una pretensión de oferta real de pago en mi contra, en donde declaró lo siguiente (observa que sobre este documento prueba fundamentaldelcumplimientoprivado de lademandada/reconviniente, nada dijo en su contestación ni en la reconvención,lo silencio totalmente, ni siquiera loimpugno quedando plenamente valido):
“…siendo el precio pactado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (500.000,00).
Ahora, bien es el caso ciudadano(a) Juez(a), a pesar de mis reiterados intentos y toda vez que he acudido en varias oportunidades a la vendedora, a los efectos de cancelar la obligación contraída, por mi persona, a lo cual... se ha negado a recibir el pago por la suma dineraria acordada,... procedo a realizar Oferta Real de Pago en los siguientes términos: ...Ofrezco a la ciudadana... la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES... como pago y cancelación del compromiso de compra-venta suscrito entre las partes y descrito ut supra…”Negritas y subrayado añadido.
De manera que, en especifico se exponen tres (03) hechos, los dos primeros son dos (02) hechos negativos indefinidos, cual es, la demandada/reconviniente nunca le entregó a mi representada en el momento de la firma del contrato, la cantidad en efectivo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00); en tanto y en cuanto que no le entregó dentro de los ciento veinte (120) días continuos la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00); y el tercero, es un hecho afirmativo, que sobreviene en una confesión judicial de la demandada/reconviniente ante un órgano jurisdiccional competente, en donde interpuso en contra de mi representada una oferta real de pago por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), lo que se traduce por mera lógica deductiva en un incumplimiento de una de las obligaciones esenciales del contrato, el pago de la inicial primaria del precio de la venta en los términos expuestos en el contrato, y a posteriori el incumplimiento también del pago del monto restante.
Ergo, la cantidad en efectivo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), nunca entregada por la demandada/reconviniente, tiene en el contrato objeto de la acción resolutoria y en esta contestación a la reconvención, un sentido bifronte, según lo establecieron ambas partes; así del contenido del contrato es paladino observar que se trata de unas 'arras' y de un adelanto o inicial de la obligación total, o lo que es lo mismo un pago parcial del precio de la venta, que nunca le fue entregado, por causa imputable a la demandada/reconviniente.
Ergo, niego, rechazo y contradigo, a todo evento, que la demandada en varias ocasiones-como falazmente lo afirma en la oferta real de pago- supuestamente acudió a pagarle a mi representada, ello no deja de ser una vil espuria de la demandada/reconviniente. Ergo, la demandada/reconviniente en dicho procedimiento de oferta real, silenció todo eventual incumplimiento de parte de mi representada, que no lo hubo, lo que evidencia que si cumplió con todas las obligaciones principales y accidentales establecidas en el contrato.
II.De la inadmisibilidad in liminelitis de la reconvención.
Se pretende por parte de esta representación señalar a este Tribunal, para originar un pronunciamiento previo, sobre requisitos procesales que no cumple la demanda reconvencional. Así tenemos:
II.I. Por incompatibilidad de procedimientos.
Hemos observado como en el contenido del petitorio reconvencional del ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS, éste en el punto 1 y 2 pide que se reconozca y acepte estipulaciones contractuales y la condición de legitima propietaria de su representada, lo cual se identifica con una pretensión mero declarativa; en el punto 3 y 4 pide que se firme un documento en una oficina pública lo cual se enmarca en una obligación de hacer y respectivamente que se entregue el inmueble, ambas se traducen en pretensiones de condena; en el punto 5 que se acepte una cantidad dineraria que no consignó ni siquiera en documento privado (cheque a nombre de mi representada al cual nos referiremos al fondo), que también es una pretensión de condena; y por último pide que se paguen las costas y costos del procedimiento, vale decir está cobrando conceptos que aún no se han generado ni se han condenado para lo cual existe un procedimiento especial por parte del legislador procesal establecido en los artículos 22 y 23 de la Ley de Abogados en concordancia con el artículo 21 y siguientes del Reglamento de la Ley de Abogados.
Es por lo que solicitamos a este Tribunal, conforme al artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 78 eiusdem, dada la presencia de pretensiones que se excluyen por procedimientos disimiles, declare inadmisible la reconvención por pretender cobrar costos y costas aún no establecida y que dicho sea de paso, tienen un procedimiento incompatible con el procedimiento ordinario.
II.II.Por incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 340 del CPC.
Para ello pido a este Tribunal se tenga en cuenta que el libelo reconvencional incumple los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se denuncia a todo evento, como se verá de seguidas, violándose en consecuencia el derecho a la defensa de mi representada, y por lo tanto ello impide su admisión por parte del operador de justicia, como de manera vinculante lo ha dejado establecido la doctrina de la Sala Constitucional, quien ha establecido una interpretación estricta y literal del referido artículo, cuando de reconvención se trata:
"(...) Efectivamente, tal como afirmó el tribunal de la causa, la reconvención constituye una demanda autónoma, y por ende debe cubrir las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil para ser admitida, tal cual se desprende del texto del artículo 365 eiusdem; así lo entendió la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia,...

Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
Efectivamente, el juez, en su tarea de ente decisor, no puede nunca perder el norte de su actuación, y por ello debe estar siempre consciente que la justicia se debe impartir en procura de una tutela judicial efectiva, a la cual no se le puede dar alcance si no se cumplen las disposiciones normativas con las que el legislador ha diseñado el desarrollo del proceso, y es el precisamente quien debe estar atento de que las partes actúen en cabal cumplimiento de las mismas.
Omissis…
La importancia del cumplimiento de los trámites dispuestos por el legislador se acentúa, por el hecho de que su inobservancia conlleva un desconocimiento al debido proceso; en ese sentido, debe destacarse lo referido en sentencia de esta Sala Constitucional N" 1094 del 19 de mayo de 2006 (Caso: MounirMansourChipli), (…)
Como puede apreciarse, esta Sala ha sido consecuente en la procura del respeto al derecho al debido proceso, así como de todos aquellos derechos que se encuentran garantizados o comprendidos en él, verbigracia, el derecho a la defensa.
(…)
En el presente caso, observa esta Sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal incumplimiento impedía su admisión por parte del juez de la causa;…” Sentencia N° 1.722, de la Sala Constitucional, del 10/12/2009, expediente N° 08-638. Caso: INVERDICA. Subrayado de la Sala. Negritas añadidas.

De la sentencia parcialmente transcrita tenemos, entre otros apotegmas, que el operador de Justicia para la admisión de la reconvención, ha de partir de la ineluctable observancia estrictu sensu de los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que debe lienar toda demanda reconvencional, para cumplir con el debido proceso sin violar el derecho a la defensa de la contraparte, pues de haber algún incumplimiento a los requisitos sine qua non que debe contener un libelo, entonces la reconvención es inadmisible, como ya de una manera más clara lo dejó establecido dicha Sala Constitucional:

“(…) Declarado lo anterior, y ahora con respecto a la decisión accionada referente a la admisión de la reconvención es importante destacar los siguientes aspectos. La figura de la reconvención constituye una nueva demanda y como tal deberá ser admitida o rechazada, según lo señalado en el artículo 367 del Código Adjetivo Civil, asimismo el articulo 366ejusdempreve que el juez podrá bien a solicitud de parte o bien oficiosamente, inadmitir la reconvención por las causas que dicha norma señala e igualmente por tratarse de una nueva demanda deberá cumplir con los requisitos establecidos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, so pena de ser declarada inadmisible; por otra parte al no existir lapso especifico para su admisión, deberá el juez en acatamiento a lo dispuesto por el articulo 10 ejusdem,pronunciarse sobre el asunto dentro de los tres días siguientes a que fuese propuesta. (…)” Sentencia Nº 1.423, de la Sala Constitucional del 23/10/2013, expediente N° 12-969. Caso: EDGAR ARMANDO VARGAS. Negritas y subrayado añadido.
De manera que, en sintonía con la doctrina vinculante, tenemos que el reconviniente, ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS incumple los siguientes requisitos que se oponen como defensas previas, sin que pueda entenderse que se están promoviendo cuestiones previas, los siguientes señalamientos de defectos de forma y de inadmisibilidad de la demanda reconvencional:
Partiendo del hecho jurídico que la reconvención es una demanda autónoma, ésta representación observa que se incumple en la reconvención los requisitos previstos en los ordinales 1, 2, 5, 6, 8 y 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En primer lugar, no expresó: "1° La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda."; este requisito incumplido se observa en el folio 78 vto, de este asunto, en donde el referido ciudadano inicia su redacción intitulada “…DE LA RECONVENCIÓN…”,así sin más.
En segundo lugar, no expresó: “2ºEl nombre, apellido y domicilio del demandante…”; este requisito incumplido se observa en el folio 78 vto, de este asunto, el referido ciudadano señala "De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO...", vale decir, nunca dijo ni el ´nombre´, ni el ´apellido´ ni el´domicilio´ de la demandante, sin que se sepa hasta ahora ¿quién es?, que en el caso de la reconvención seria …”El nombre, apellido y domicilio…” de la demandada/reconviniente, que no lo dijo en ninguna parte del escrito contestación ni reconvencional, no se sabe pues:¿a quién representa el ciudadano PEDRO PABLO DURAN CASTELLANOS?, ¿quién es la mandante del ciudadano PEDRO PABLO DURAN CASTELLANOS?, o ¿si el ciudadano PEDRO PABLO DURAN CASTELLANOS actuaba en nombre propio o en representación?.
En tercer lugar, no expresó: "5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.”; ciudadano Juez, en modo alguno fue cumplido este requisito en el escrito reconvencional interpuesto por el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS, pues no hay una relación de hechos, fecha, lugar y cuándo sucedieron, ni cuáles fueron las obligaciones pactadas, ni los fundamentos o bases legales que amparan su pretensión de condena y cumplimiento –independientemente de la existencia del principio iuranovit curia- en materia reconvencional la interpretación se hace estricta del cumplimiento de este requisito; ergo, mucho menos se evidencian las pertinentes conclusiones.
En cuarto lugar, no expresó: "6ºLos instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo."; al igual que en los demás requisitos incumplidos supra, tampoco el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS acompaño con la reconvención el instrumento en que fundamenta su pretensión de condena y cumplimiento, siendo ello inadmisible (...)
Omissis…
Este requisito se maximiza en este asunto, por el hecho de que el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS reconviene determinando un objeto distinto pues el lindero por el "...sur: solar y casa de la Sra. FraymarUrquiola con 9,70ML…”, que se colocó en el escrito libelar, éste señaló a una persona distinta "FARYMAR URQUIOLA", vale decir, un objeto distinto, sin determinar en qué oficina consta ello así, y en el petitorio de condena, como punto N "1.-" pide que se reconozca y se acepte un contrato notariado en la Notaria Pública de Guanare, de fecha 25/03/2014, N° 19, folio 62 de los Libros de Autenticaciones, empero ciudadano Juez el documento que se señaló en el escrito libelar también es diferente y si se acompañó con la demanda, cual es, de fecha 25/03/2014, celebrado ante la Notaría Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, anotado bajo el N° 19, Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones; se trata pues de otro documento que no acompaño ya que a decir del reconviniente el folio es el 62, más esta representación señaló que es Tomo 62, hay mucha diferencia entre lo que es un "folio' y lo que es un 'Tomo. Más a nuestro favor entonces ha debido haberse acompañado dicho documento con la reconvención, tanto el del 'objeto diferente como este último.
En quinto lugar, no expresó: "8º...la consignación del poder."; al igual que en los demás requisitos incumplidos supra, tampoco el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS consigno el poder que lo habilitaba para actuar en este proceso en vía reconvencional, no que contenga la facultad de reconvenir que es muy diferente, sino el instrumento que lo califique como mandatario apoderado de su mandante.
Y por último, en sexto lugar, no expresó: "9ºLa sede o la dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.”; en modo alguno el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS dijo cual es la dirección, entiéndase el domicilio procesal del demandado/reconviniente.
Ergo, los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil incumplidos por la demandada/reconviniente en su escrito reconvencional, no pueden ser llenados ni siquiera por la via de la reforma de la demanda pues también la tiene proscrita la jurisprudencia de la casación civil.
Alerta esta de inadmisibilidad que se le hace a este Tribunal, en virtud de que a esta representación el legislador le tiene proscrita la promoción de cuestiones previas en materia reconvencional ex artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, empero por interpretación jurisprudencial se ha permitido que se opongan como defensas previas conjuntamente con las defensas de fondo y así pido sean tenidas en cuenta en el acto sentencial; es por lo que pido a este Tribunal se sirva declarar inadmisible la reconvención interpuesta por el ciudadano PEDRO PABLO DURAN CASTELLANOS.
III. De la falta de cualidad pasiva.
Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a todo evento, y en el supuesto de que sean desestimadas las defensas previas anteriores, se opone la falta de cualidad pasiva de mi representada, partiendo del hecho libelado por el ciudadano PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS, el cual señaló en la reconvención un objeto distinto de la cosa que contractualmente pactó mi representada con la ciudadana MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.496.680, domiciliada en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, pues el lindero por el “…sur: solar y casa de la Sra. FraymarUrquiola con 9,70 ML...", que se colocó en el escrito libelar de mi representada, éste en el escrito reconvencional señaló a una persona distinta "FARYMAR URQUIOLA", vale decir, un objeto distinto, sin determinar en qué oficina consta ello así, y en el petitorio de condena, como punto N "1.-" pide que se reconozca y se acepte un contrato notariado en la Notaría Pública de Guanare, de fecha 25/03/2014, N° 19,folio 62 de los Libros de Autenticaciones, empero ciudadano Juez el documento que se señaló en el escrito libelar de mi representada también es diferente el cual se acompañó con la demanda, cual es, de fecha 25/03/2014, celebrado ante la Notaria Pública de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, anotado bajo el N° 19. Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones; se trata pues de otro documento que no acompañó el referido ciudadano, ya que a decir del reconviniente el folio es el 62, más esta representación señaló que es Tomo 62, hay mucha diferencia entre lo que es un 'folio' y lo que es un 'Tomo', y el documento que suscribió mi representada no se encuentra en un folio numerado 62, sino en un Tomo con el N° 62. Así las cosas, no existe una identidad lógica de objetos como para que se vincule a mi representada con los derechos que aduce en instancia el reconviniente, haciéndose patente la falta de cualidad pasiva porque mi representada no se encuentra identificada contractualmente con los datos señalados en la reconvención.
IV. De la contestación.
Niego, rechazo y contradigo en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda reconvencional interpuesta por el demandante identificado supra, en contra de mi representada, que corre inserta en los folios 78 vto al 79 de la Pieza 01 de esta causa.
V. De la exceptio non adimpleticontractus.
A todo evento, y en el supuesto negado de las defensas anteriores, y sin que el ejercicio de esta defensa implique aceptación alguna de las afirmaciones y peticiones del reconviniente, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil opongo la exceptio non adimpleticontractus toda vez que en el marco del contrato bilateral que ambas partes suscribieron, la primera que incumplió el contrato preliminar bilateral fue la demandada/reconviniente quien no pagó el monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00)iníciales al que se comprometió al momento de la firma del documento, como se alegó en los hechos, mal podía entonces mi representada cumplir con el resto de las cláusulas pactadas, cuando quien dio lugar al incumplimiento primigenio fue MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, suficientemente identificada supra.
Es que ni siquiera lo hace ante este Tribunal, que persiguiendo un cumplimiento fíjese ciudadano Juez, pidiendo en la reconvención que la sentencia haga las veces del contrato definitivo, en modo alguno consigna la cantidad dineraria, como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil: “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada,..., la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos."
Muy por el contrario, no existe constancia autentica alguna en este expediente sobre el pago de las cantidades dinerarias que contractualmente fueron pactadas, y ya con tan solo eso, el reconviniente ha incumplido la norma anterior, tan es así que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, inclusive recientemente y la Sala Constitucional con efecto vinculante, han dirigido lineamientos expresos y precisos a los operadores de justicia para que nieguen este tipo de peticiones sin constancia alguna del pago, o sino demuestra el solicitante del cumplimiento demandado haber cumplido totalmente ya con su parte, cosa que no ha hecho la reconviniente, quien mal puede pretender que la sentencia de este Tribunal se equipare a una venta, por encontrarse imposibilitado este Tribunal.
Es necesario aclarar a este Tribunal, el argumento anodino manejado por la contraparte en su contestación a la demanda de resolución que interpuso esta representación, quien partiendo del anclaje falaz de que en el contenido del precontrato ésta aparece pagando y/o entregando a mi representada la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), lo que nunca hizo, porque nunca dio cumplimiento a esta obligación, nunca la materializó, tal y como se evidencia del procedimiento de oferta real de depósito que interpuso en contra de mi representada-que le fuera declarado improcedente- en donde le consigna la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), vale decir: a confesión de parte relevo de pruebas.
Nótese la magnitud de la contradicción absurda, allá en el procedimiento de oferta y pago le consignó dicha cantidad, empero analícense por parte del operador de justicia las siguientes interrogantes: ¿qué le paso a la reconviniente?, ¿no había disque pagado ya la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00) cuando firmó el contrato preliminar?, ¿y si era así, por qué entonces aparece pretendiendo depositar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) en el procedimiento de oferta y depósito?.
Las máximas de experiencia indican que si un deudor pago parcialmente una obligación, es obvio que en el procedimiento de oferta y depósito lo que consignará será el resto de la deuda, no el monto total; conducta esta que curiosamente no fue la asumida por la reconviniente quien depositó el monto total de la deuda, porque nunca había pagado ni siquiera la inicial a la que se comprometió, ¿o será que la reconviniente es tan botarata como para pretender regalarle a mi representada la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00)?.
Resulta temerario, contrario a los principios de lealtad procesal y probidad, a la buena fe ex artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, el hecho de que ahora, después de que en un procedimiento distinto a este la demandada/reconviniente pretendiera pagar la totalidad de la deuda, y en este proceso judicial pretende pedir ante este Tribunal que se obligue a mi representada a aceptar la cantidad de TRESCIENTOSCINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00), eso es mala fe, eso es exponer argumentos contradictorios, eso es falta de ética.
Es por lo que en virtud de que el incumplimiento originario proviene de la demandada/reconvenida, no existe constancia expresa en este asunto de pago alguno a mi representada, pido a este Tribunal se desestime la pretensión de cumplimiento, sin que se pueda interpretar con esto, que esta representación por haber argumentado lo anterior esté pidiendo cumplimiento reciproco alguno.
Ergo, pido a este Tribunal realice un llamado de atención a la reconviniente y a sus apoderados sobre el abuso de derecho en el que han incurrido, violatorio de los deberes de lealtad y probidad profesionales.
VI. De la naturaleza probatoria del documento de opción que se suscribió.
Quisimos entrar a examinar este punto en especifico, por la confusión observada en el planteamiento de la contraparte cuando contestó la demanda de resolución que interpusiera mi representada, en el punto intitulado por la reconviniente como 'LAS ARRAS O ANTICIPO DEL PRECIO' (Vid. Folio 76 vto), en donde invocando la cláusula segunda del precontrato afirma haber pagado delante del funcionario, entiéndase Notario y los testigos, en acto público y auténtico la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00) a mi representada, para dar por cumplida su carga probatoria, formulando unas interrogantes para desviar la atención de su confesión en otro procedimiento judicial incumplidora abierta del contrato, que a estas alturas carecen de relevancia ante el solo hecho directo e inmediato de la reconviniente en el procedimiento de oferta y depósito en donde aparece depositándole ante un funcionario público también -esta vez un Juez y no un Notario- la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) que se corresponde con el monto total de la obligación asumida en elprecontrato:
No se trata de centrar el asunto para resolver el incumplimiento de la reconviniente en la manifestación contractual realizada por ambas partes ante el Notario, y la exposición de mi representada en el escrito libelar de resolución contractual, en donde se dijo ante este Tribunal la reconviniente no pagó su obligación primaria/inicial de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00).
El punto nodal, de relevancia jurídica para no apartar la atención de este Tribunal, es que de ser así, como cabe suponer, ésta la reconviniente] como lo asume en su contestación ¿si pago dicha cantidad inicial, cómo es qué luego de manera unilateral ya sin la presencia de mi representada, se presenta ante un Tribunal a manifestar delante de un Juez pretender pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00)?, lo cual también generaría la interrogante de ¿cuál de las manifestaciones es creíble?.
La eventual duda que pudiera generar en la reconvención conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil habría que resolverla a favor de mi representada por fungir como demandada/reconvenida, pero en donde ésta es la demandante también subyace la razón imbricada sobre la misma norma adjetiva ante la presencia de mi representada quien reúne la cualidad de propietaria y poseedora del inmueble.
Se trata de un tema netamente probatorio, y en este sentido la discusión radica en la contraprueba de los documentos dependiendo de su naturaleza jurídica. En el Derecho Probatorio ya ha sido estudiado este asunto, así, se ha aclarado atendiendo a la mejor doctrina autoral Enrique Luis Fermín Villalba. La naturaleza documental del poder apud acta (con especial referencia a la distinción entre el documento público y el documento auténtico). En: Revista de Derecho Probatorio N° 10. Editorial Jurídica Alva, S.R.L Caracas, 1999. Pág. 333 y 334:
Omissis…
De la doctrina iusprobatoria parcialmente transcrita podemos observar pues, que la naturaleza jurídica del documento precontractual que ambas partes suscribieron se corresponde con un 'documento' privado auténtico en donde el documento inicialmente lo redactaron las partes, el Notario intervino a posteriori después que lo firmaron dando certeza de la autoría, no hizo ni redactó el documento por lo que no puede dar fe de su contenido, es por lo que cualquier prueba en contra de su contenido le hace perder eficacia, sin necesidad de acudir a la tacha de falsedad.
La confusión de la reconviniente consiste en afirmar que la declaración expresada en el contenido del documento es auténtica y pública, y lo que es auténtico es la autoría de los firmantes, en esto radica la fe pública del Notario, no de su contenido, que fue redactado a espaldas del funcionario (ciclo estatal abierto), porque sencillamente el Notario no da certeza si se ha cumplido o no el contenido del documento, solo de la presencia de los firmantes con la calza de sus firmas. En otras palabras, es el hecho de la firma en el acto, en el documento, de la declaración de las partes de ser su firma estampada en presencia del funcionario lo auténtico. No llega la fe pública del Notario a dar certeza del cumplimiento de cláusulas contractuales de documentos privados auténticos.
En efecto, la prueba idónea en contra del contenido del precontrato lo es el escrito libelar que interpuso la demandada/reconviniente en el marco del procedimiento de oferta real y depósito y que fue acompañado en este Tribunal, en donde ésta sin intervención de mi representada voluntariamente manifestó ante un Tribunal pretender pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) y no la diferencia de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00), hecho este crucial como para que se tenga esta prueba como contraria a lo establecido en el contenido del documento notariado para validar/dar por cierta la afirmación de esta representación de la falta de cumplimiento de la obligación primaria de la reconviniente, debiendo entenderse pues, por mera lógica, que quedó en evidencia la inexistencia del pago inicial de su obligación primaria por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), que fue en donde arrancó el incumplimiento contractual objeto de la resolución demandada, y hoy por hoy deviene también en el motivo excepcional de no cumplimiento de mi representada porque la reconviniente fue quien incumplió primero.
VII.De la impugnación de la cuantía.
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a todo evento, impugno, niego, rechazo y contradigo la cuantía determinada por el demandante, por exagerada pues de un simple cálculo aritmético de los QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) que estimó la reconvención y convertidos en unidades tributarios expuso que son 3.937 U.T., lo cual es falso, ya que el valor de la unidad tributaria vigente de Bs.150.00 publicada en la G.O. N° 40.608, del 25/02/2015, arroja que dicha cantidad se corresponde con 3,333,33 U.T., y no con 3.937 U.T., que multiplicada por el valor de la unidad actual son Bs.590.550,00 sin que esa sea la cuantía estimada por el demandante. Y así pido se declare por este Tribunal.
IX. Del petitorio.
Es por todos los argumentos de hecho y derecho antes expuesto que solicito a este honorable Tribunal:
Primero: Declare inadmisible la reconvención propuesta en contra de mi representada.
Segundo Condene en costas a la demandada/reconviniente…”

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
En este estado, esta Juzgadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:

DOCUMENTALES:

• Copias fotostáticas simples del contrato de opción de compraventa de la casa de habitación familiar, objeto del presente juicio, suscrito entre los ciudadanas MARIBEL DEL CARMEN MÍRELES OLIVARES (vendedora) y MABEL EUGENIA PRATO RUIZ (compradora), marcado con la letra “A”,(folios 09 al 14), autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 25-03-2014, inserto bajo el Nº 19, Tomo 62. Este Tribunal por ser un Documento Público, según lo estatuyen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano y en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autenticado por un funcionario público competente para ello y no fue tachado de nulidad por ninguna de las partes, siendo que este documento fue promovido por las dos, del cual se desprende la celebración del Contrato entre ellas. Así de decide.
• Copias fotostáticas simples de Expediente Nº 16.101 con motivo OFERTA REAL DE PAGO, solicitado por la ciudadana MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, llevado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, marcada con la letra “B” (Folios 15 al 62). Este Tribunal aun cuando el mismo es un documento público de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado ni impugnado por la parte contraria, se observa que dicho expediente se encuentra incompleto, siendo la última actuación el cartel de citación de la oferida, el cual es prueba de la oferta real de pago hecha por la demandada reconviniente. Así se decide.

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
DOCUMENTALES:

• Documento original del contrato de opción de compra-venta de la casa de habitación familiar objeto del presente juicio, suscrito entre los ciudadanas Maribel Del Carmen Míreles Olivares (vendedora) y Mabel Eugenia Prato Ruiz (compradora), marcado con la letra “B”, (folios 135 al 138), autenticado por la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 25-03-2014, inserto bajo el Nº 19, Tomo 62. Este Tribunal por ser un Documento Público, según lo estatuyen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autenticado por un funcionario público competente para ello y no fue tachado de nulidad por ninguna de las partes, siendo que este documento fue promovido por ambas partes, del cual se desprende la celebración del Contrato objeto de la presente acción. Así de decide.

INFORMES:
• De de la Notaria Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, según acuse de recibo que corre inserto a los folios 161 y 162, informa a este Tribunal que reposa en los libros de autenticaciones llevados por ese despacho contrato de fecha 25-03-2014, inserto bajo el Nº 19, Tomo 62, suscrito por las ciudadanas: Maribel del Carmen Mireles Olivarez y Mabel Eugenia Prato Ruiz, titular de la cédula de identidad Nº V-11.496.680, una casa de habitación familiar, ubicada en el Barrio la Guajira, calle San Rafael de Mesa de Cavacas, municipio Guanare del estado portuguesa, el cual guarda relación con el expediente de este Tribunal. Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil el cual es demostrativo del contrato existente entre las partes y de la autenticación ante el Notario Público del mismo.Así se decide.

TESTIMONIALES:
• Durante el lapso probatorio se promovieron las testimoniales de los ciudadanos: Patricia Araneda, Lucas Delgado, José Montes, Luis Piñero y Víctor Palacios, los cuales ninguno compareció en la oportunidad correspondiente a rendir declaración.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

El Tribunal para decidir observa:
De la resolución del contrato que las partes califican de opción de compra venta

Calificación del documento fundamental de la acción, como “contrato de opción de compra venta”.
En este punto, para precisar el tipo de contrato plasmado en el documento fundamental, nos planteamos la siguiente pregunta: ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de compra-venta, y su diferencia con el contrato de opción de compra-venta? respondemos, es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de promesa bilateral de compra-venta o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar por analogía dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
A pesar de que el “Contrato de Promesa de Compra-Venta”, el “Contrato de Opción de Compra” y el “Contrato de Compra-Venta”, vienen a ser conceptos diferentes, todos ellos tienen una finalidad, la compra-venta de un bien, sea inmueble o mueble. La gran diferencia es la resolución por incumplimiento de uno de estos contratos, que en todo caso el procedimiento es distinto dependiendo de su naturaleza.
En una promesa de venta de un inmueble, ambas partes acuerdan la compra-venta de una vivienda. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador. La realización de este contrato se debe principalmente a que una de las partes no pueda vender o comprar la vivienda por algunas circunstancias concretas y justificadas, como por ejemplo: el vendedor no puede disponer de la vivienda debido a que se trata de una herencia y aún está gestionando los trámites; que el inmueble aún está en construcción o bien que aún, no está libre de cargas. Por parte del comprador, la causa más común es que no pueda disponer del dinero para realizar la compra y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario.
A diferencia de un contrato de compra-venta, en una promesa de venta, ni el vendedor está obligado a vender la vivienda, ni el comprador pagar el precio estipulado en el momento de la firma de dicho contrato. Por otro lado, cuando llegue la fecha de formalización del contrato ambas partes si están obligadas a realizar la operación de compra-venta. De esta manera, si una de las partes incumple el contrato, la otra podrá reclamar el cumplimiento o exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Al respeto la jurisprudencia ha afirmado:
Omissis
El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.” (Sentencia de la Sala Constitucional exp. 14-0662 del 20/07/2015)
Igualmente, esta sentencia hace mención a la diferencia entre Promesa Bilateral de Venta y Contrato de Opcion de Compra-venta, a tal efecto establece:”….omisis….La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.”
En cuanto, a la calificación de la naturaleza de los contratos, aun cuando las partes, en ocasiones lo han denominado Contrato de Opcion de Compra, y principalmente la demandada-reconviniente, pretende calificar el contrato objeto del proceso como un contrato de compra-venta, es innegable que esta calificación la hace el juez, y en ese sentido afirma la sentencia citada: “ ….. omisis…..En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” (Sentencia de la Sala Constitucional exp. 14-0662 del 20/07/2015)

Expuesto el análisis anterior, esta jurisdicente observa que el documento que cursa de los folios 09 al 14 del presente expediente, presentado como documento fundamental de la acción, donde las partes se imponen de manera recíprocas obligaciones, deviene necesariamente, por sus características, en un contrato de Promesa de Venta y no de Opción de Compra Venta y mucho menos en un contrato de Compra-venta. Y Así se declara.

PUNTO PREVIO:

De la Impugnación de la Cuantía:
Ahora bien, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en la sentencia N° 645 de fecha 16 de noviembre de 2009 dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. AA20-C-2009-000206, que expresó:

“...En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.

En aplicación al criterio jurisprudencial anteriormente citado, el demandado alega en la impugnación de la cuantía un hecho nuevo, el de rechazar por exagerada la estimación, vale decir, que al afirmar que la demanda está estimada exageradamente, estaría alegando un hecho nuevo, el tribunal concluye que el mismo debe ser demostrado por el accionado, tal y como se desprende de la norma contenida en el artículo 38 de la Ley Adjetiva y la jurisprudencia referida, observándose en el caso bajo estudio, que el demandado no aporto prueba alguna al proceso para probar lo exagerado de la cuantía alegada por el actor-reconvenido, y por lo tanto, se declara improcedente la referida impugnación, y como consecuencia jurídica según la jurisprudencia y la norma objeto de estudio es que queda firme la estimación hecha por la parte actora. Y así se establece.

De la Reconvención:
Ahora bien, antes de entrar a resolver el fondo de la controversia, es necesario que el Tribunal se pronuncie sobre la reconvención propuesta por la parte demandada en la oportunidad para dar contestación al fondo de la demanda, a cuyo efecto la doctrina define “reconvención” se la siguiente manera:

“…La reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso, referidas a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencia del llamado de terceros a la causa, en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario, de tal manera, no es reconvención y por lo tanto no puede admitirse como tal, la propuesta de demanda contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria.
Por otra parte debo señalar que la reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión que aquél tiene contra éste, la cual, por razones de celeridad y economía procesal la ley permite acumular a la contestación para que a través de un sólo trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la contestación.
La reconvención presupone así que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado” (Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”)…”

En concordancia con lo que enseña el maestro Devis Echandía, si la pretensión carece de objeto porque nada se pide entonces la demanda no puede prosperar ya que es la esencia de la función jurisdiccional resolver mediante el proceso situaciones concretas.
La cara opuesta de la pretensión es la defensa y la excepción que consisten, básicamente, en la negación pura y simple de los hechos en que se funda aquella o la alegación de nuevos hechos que impiden, modifican o extinguen el interés sustancial del actor.
La misma estructura del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil permite comprender que cada institución (defensa en sentido general y reconvención) atiende a finalidades disímiles y no pueden confundirse. Así vemos, que según el mencionado artículo, el demandado debe expresar: a) Si contradice la demanda o conviene en ella; b) Las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere procedentes; c) La falta de cualidad, la falta de interés, la caducidad, cosa juzgada, y prohibición legal de admitir la acción; d) La reconvención; e) Llamar a un tercero a la causa por un motivo legal.
De lo antes transcrito se colige que si el reconviniente nada pretende, la reconvención es contraria a derecho. De igual forma, de la lectura de la reconvención se evidencia, que el primer fundamento de la pretensión del demandado-reconviniente contenido en su escrito de contestación, en el denominado “DE LA RECONVENCIÓN”, específicamente en el numeral 1, cuando allí expresa “…Reconocer y aceptar todas las estipulaciones contractuales vertidas en el contrato…” -es una defensa-, ya que si el actor pide la resolución del contrato, el demandado se estaría defendiendo cuando solicita que se cumplan todas y cada una de sus estipulaciones, por cuanto es la forma de desvirtuar lo peticionado por el actor-reconvenido en el libelo de la demanda, ello es, simplemente, contradecir la demanda, o sea, alegar una defensa que debe formar parte de la contestación, pero jamás de una mutua petición, a riesgo de que se confundan ambas instituciones procesales, y por lo tanto, esta pretensión, debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
Ahora bien, con referencia a las otras cinco pretensiones, establecidas por la demandada-reconviniente en su escrito, a saber, en primer lugar, la pretensión de reconocimiento de la demandada-reconviniente, como legitima propietaria del inmueble, que la actora reconvenida ofreció vender-mayor confusión- la parte accionada primero, pide la ejecución de una obligación de un contrato de compra-venta y luego admite que es un contrato de Opción de Compra-venta. En segundo lugar, la demandada-reconviniente peticiona la firma en la Oficina de Registro Público de Guanare, del documento de traspaso de la venta, lo que igualmente constituye una obligación de la vendedora en un contrato de compra-venta. En tercer lugar, demanda en la reconvención la entrega del inmueble vendido desocupado y libre de gravámenes, seguimos en el supuesto de obligaciones derivadas de un contrato de compra-venta. Cuarto lugar, así también, demanda la accionada-reconviniente, que la actora-reconvenida acepte el saldo restante del pago convenido, lo que igualmente constituye una obligación de la vendedora en un contrato de compra-venta; Finalmente, la pretensión de la accionada-reconviniente de que la sentencia que emita el tribunal sea declarada como título de propiedad a favor de ella, a los efectos de su registro y protocolización, es también una obligación derivada de un contrato de compra-venta, por lo que es indudable que la respuesta a estas cinco pretensiones contenida en el escrito de reconvención, está en la calificación del contrato objeto de este proceso, en cuanto a si es un contrato de Compra-venta o es un Contrato de Opción de Compra-venta, o es un contrato de promesa bilateral de compra-venta ya que según la doctrina y la jurisprudencia, son diferentes y el contenido de las obligaciones de los contratantes son diferentes también a las de un contrato de compra-venta.
En cuanto a la calificación del Instrumento Fundamental de la acción, quien aquí decide, como he venido señalando anteriormente, en base a los argumentos doctrinarios y jurisprudenciales antes citados, concluye que el documento que cursa de los folios 09 al 14, presentado como documento fundamental de la acción y promovido también por el accionado-reconviniente, donde las partes se imponen recíprocas obligaciones, deviene necesariamente por sus características en un contrato de Promesa Bilateral de Venta.
En ese sentido, al estar en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra- venta, es forzoso concluir que las pretensiones señaladas arriba, vale decir, cinco de las pretensiones establecidas por la demandada-reconviniente, a saber, la demanda de reconocimiento de la misma, como legitima propietaria del inmueble, que la actora-reconvenida ofreció vender; la firma ante la Oficina de Registro Público de Guanare, del documento de traspaso definitivo de la venta; la demanda en la reconvención de la entrega del inmueble vendido, debidamente desocupado y libre de gravámenes; la pretensión de que la actora-reconvenida acepte el saldo restante del pago convenido; y la pretensión de que la sentencia que emita el tribunal sea declarada como Título de Propiedad a favor de la accionada-reconviniente a los efectos de su registro y protocolización; pretensiones estas que están contenidas en el escrito de la reconvención (Folios 78 vlto. y 79), deben ser declaradas sin lugar, por cuando dichas pretensiones son propias de un contrato de compraventa; y la accionada-reconviniente, pretende fundamentar su acción en el contrato que riela a los folios 135 al 138, y que constituiría el documento fundamental de sus pretensiones, este Órgano Jurisdiccional determina que dicho acuerdo es un contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta (tal y como quedó previamente calificado por esta Juzgadora) y no un contrato de compra-venta, por lo tanto no es procedente las peticiones de la accionada-reconviniente, lo que conduce a declarar SIN LUGAR la reconvención planteada por la accionada-reconviniente. Y así se decide.
Finalmente y en referencia a la contestación a la Reconvención, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre las defensas alegadas en contra de la Reconvención por parte del actor-reconvenido, por cuanto ya esta Juzgadora declaro sin lugar la misma. Y así se declara.
En este estado, resuelta en los términos anteriores la reconvención planteada por la parte demandada, este Tribunal pasa a decidir el fondo de las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda:

De la resolución del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.

Afirma la actora, como fundamento de su pretensión:

1- El incumplimiento del pago de la obligación contractual por parte de la demandada.
En la presente causa, el actor demanda la resolución del contrato que ellos califican de opcion de compra- venta y consignó junto a la demanda (Como uno de los instrumentos fundamentales de la acción), el Contrato autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 25-03-2014, bajo el Nº 19, Tomo Nº 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a tal efecto, alega el incumplimiento de la demandada de la obligación contenida en la clausula segunda de dicho convenio por parte de la compradora, vale decir, que según el demandante, la accionada nunca hizo el pago correspondiente a las arras, y que según la actora, dicho pago tenía un aspecto bifronte, por cuanto, también constituiría la inicial del precio total de la negociación, de llegarse a la celebración del contrato de compra-venta definitivo. Y ahora en virtud de este incumplimiento, la promitente-vendedora, demanda la resolución del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.264, 1.527 y 1.263 del Código Civil, en concordancia con la clausula quinta de la convención de promesa bilateral de compra-venta referida.

2- La confesión por parte de la demandada del incumplimiento de la obligación del pago de las arras, según lo afirma el actor en su escrito libelar.
Expone la actora, en un análisis infectado de confusión discursiva y en una argumentación enrevesada, que la accionada, ha confesado el incumplimiento del pago de la Arras contractuales, al haber interpuesto una oferta real de pago, ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (folios 15 al 62 del presente expediente), asimismo, afirma que, la hoy demandante se ha negado a recibirle el pago del precio de la venta definitiva, y en consecuencia, hace su oferta por la totalidad del monto de la negociación, monto que según la actora incluye las Arras que nunca fueron pagadas por la demandada, a esta afirmación y consignación de la oferta real de pago por la totalidad del monto de la negociación, es decir, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs) para la época, por lo cual la actora en el presente juicio pretende darle el carácter de prueba de confesión judicial, y que, según ella, demuestra que la demandada nunca pago las Arras tantas veces mencionadas.

De las defensas y excepciones de la parte demandada.

1- Se excepciona la demandada, calificando en primer lugar, la convención celebrada entre ella y la actora, como contrato de compra-venta, lo cual hace de manera muy confusa y contradictoria, en unos pasajes de sus escritos denomina al contrato como una Opción de compra venta y luego algunas líneas más adelante, afirma que es un contrato de compra venta-mayor confusión-, en todo caso y no sin un gran esfuerzo, quien aquí juzga, concluye que la accionada argumenta como primera defensa el carácter de contrato de compra venta a la convención, objeto fundamental de la pretensión del actor, arguyendo para su defensa todas las defensas jurídicas que esta calificación del contrato acarrean, en ese sentido, como lo resaltamos y calificamos anteriormente, todo indica que estamos ante un contrato de Promesa bilateral de compra-venta. Y así se declara.
En segundo lugar, argumenta una serie de razones, que nada aportan a la resolución de la controversia, como es el caso de la vigencia del contrato, en virtud de las clausulas cuarta y séptima del referido contrato, el supuesto incumplimiento por parte de la actora de la clausula cuarta, en razón de que no le entrego a la demandada los recaudos para la tramitación del correspondiente crédito hipotecario, en ese mismo sentido, se concluye que los argumentos sobre los dichos plasmados en el libelo y que la demandada califica como de poca relevancia jurídica, tampoco aportan nada en absoluto a la resolución del litigio. Y así se establece.

2- Argumenta en su defensa la accionada, que en referencia al incumplimiento del pago de las Arras contractuales, esgrimido por la actora, y en el que se basa para exigir la resolución, que consta en el contrato de Promesa de Compra venta, que está debidamente Autenticado por ante un Notario Público, lo que le otorga fe pública a lo declarado ante este funcionario, y donde la actora admite que recibió en el acto de suscripción del contrato aludido, vale decir, el pago de las Arras respectivas por un monto de Ciento Cincuenta Bolívares (150.00,00 Bs) para la época.

TÉRMINOS EN QUE HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA, THEMA DECIDENDUM:
Una vez realizada una revisión profunda y exhaustiva de las actas procesales, quien aquí decide, concluye, coincidiendo con la parte demandante en este punto, que el presente juicio, se reduce al tema de la prueba judicial, es decir, quien tiene la carga de probar, y asimismo, que deben probar las partes en litigio, y que, finalmente quedo plenamente demostrado en el debate procesal. En ese sentido tenemos:
En referencia a la carga de la prueba y en conformidad con las disposiciones que regulan la carga probatoria artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales disponen:

Artículo 506 de la Ley Adjetiva:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de pruebas.”

Artículo 509 eiusdem:
“Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto a ellas”.

Artículo 1354 de la Ley Sustantiva:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Así las cosas, tenemos que de los alegatos del actor, a este le correspondía probar dos hechos negativos indefinidos: a) el incumplimiento del pago de las Arras; y b) el impago de las mismas en un lapso de 120 días, según la clausula cuarta del contrato; en este caso, la carga de la prueba se traslada al demandado en razón de que el actor alega dos hechos negativos indefinidos.
Seguidamente:
El Actor alega un hecho positivo: La supuesta confesión por parte de la demandada de su incumplimiento, en un juicio de Oferta Real de Pago. En este caso, la carga de la prueba la tiene el actor, quien arguye que la prueba de esta afirmación o de este hecho positivo, se obtiene por medio de la supuesta confesión hecha por la demandada en el procedimiento de Oferta Real de Pago (folios 15 al 62 del presente expediente), realizada ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, expediente Nº 16.101 (nomenclatura interna de ese Tribunal). En este punto, es necesario precisar lo siguiente, las copias fotostáticas simples del juicio de Oferta Real de Pago aludido-que están incompletas-, valga la observación, constituyen un documento público no impugnado por la contraparte, y pretenden ser pruebas de que la demandada hizo una oferta por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs), que es el monto total del pago pactado por la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de promesa de compra venta, es decir, el hecho probado (hecho conocido) es la consignación de esta oferta por dicha cantidad, ahora pareciera de la redacción confusa y enrevesada, como dijimos anteriormente, que hace el actor, que pretende construir una prueba indiciaria de este hecho probado y conocido, de que la accionada confeso que no había hecho el pago de las arras.
En tal sentido, como nos enseña la Web Enciclopedia Jurídica: “Las presunciones son graves cuando reúnen tal grado de probabilidad que conducen al juez a la certeza de su razonamiento. Y precisas, si son inequívocas, es decir, no se pueden deducir más que en determinadas ocasiones. Ver Gr., El juicio de divorcio por la causal de adulterio a través de una prueba concreta es sumamente difícil, pero se admite su existencia cuando la infidelidad se desprende de varias circunstancias reales y graves. Serán concordantes, cuando los antecedentes sean simultáneos o concomitantes, debiendo admitirse ante la falta de otras pruebas que los desvirtúen.” (http://www.enciclopedia-juridica.com /d/presunci%C3%B3n judicial/presunci%C3%B3n-judicial.htm). Así mismo, en concordancia con ello, establece el artículo 1.399 del Código Civil que las presunciones que no están establecidas en la ley quedan al prudente arbitrio del juez, quien además debe admitir solo las que sean graves, -no es el caso de la que pretende alegar el demandante-, las que sean precisas, cualidad que tampoco tiene la presunción que pretende construir el actor ya que no sabemos si dicha consignación fue producto del error o de cualquier otra circunstancia que no fue aclarada durante la actividad probatoria de la partes, y tienen también que ser concordantes, es decir, debe poder adminicularse con otras pruebas o indicios constante en autos, y que dichas pruebas, sean concordantes con las copias simples de la Oferta Real de Pago, aquellas pruebas, vale decir las que deben ser concomitantes con las copias aludidas, no existen en el proceso, pues es necesario afirmar, que las partes tuvieron una pobre actividad probatoria, olvidándose ambas de la máxima, -que el proceso es prueba- y solo aportaron dos pruebas al proceso, el contrato de Promesa Bilateral de Compra- Venta y las copias simple del juicio de Oferta Real de Pago, por lo tanto, es forzoso concluir que el actor, no logro construir una prueba indiciaria como lo exige el articulo 1.399 citado, siendo además que tenia la carga de probar que la demandada había confesado el incumplimiento del pago de las arras contractuales y no lo hizo. Y así se declara.

Por otra parte, el demandado alega un hecho negativo indefinido, como lo es, que la demandada no cumplió con el pago de la Arras contractuales, la carga de la prueba de este hecho correspondería al accionado, -en este punto-, consta en autos el contrato de promesa de compra venta autenticado, que tiene fuerza probatoria de documento público según lo estatuyen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, ya que fue autorizado por un funcionario público competente para ello, y no fue tachado de nulidad por ninguna de las partes, siendo que este documento fue promovido por ambas partes, del mismo en la clausula dos la actora admite que recibió el pago de las Arras contractuales, que a su vez constituirían la inicial de la venta de concluirse el contrato final de compra-venta, mediante pago en efectivo; por lo que, una vez que como se establece en el punto anterior la actora no probo que la demandada admitiera el incumplimiento del pago de las Arras tantas veces mencionadas, dicho documento de contrato de Promesa de Compra-venta contiene una confesión de la demandante, en el sentido, de que le fue realizado el pago correspondiente de las Arras y que la actora tomo como causa de la demanda de resolución del contrato por el supuesto no pago de las mismas, siendo así, la demandante solo puede revocar esta confesión alegando error de hecho, ello según el artículo 1.404 del Código Civil, el cual no fue probado por la actora, ante tal circunstancia, esta Instancia concluye que la misma no demostró el incumplimiento del pago de las respectivas Arras. Y así se declara.
Por otra parte, en el escrito de contestación a la reconvención, la actora declara ciertamente, que si bien el Notario Público que autentico el contrato de Promesa bilateral de compra -venta no presencio la entrega del dinero que la actora admite recibió al momento de la suscripción del contrato, ella, la parte demandante debió probar que efectivamente lo declarado no se ajustaba a la realidad de los hechos, lo cual no hizo, y por lo tanto no pudo desvirtuar lo que declaro ante el notario y que este ultimo dio fe de su declaración, es en razón de todo lo expresado que la declaración autenticada donde la actora admite que le fue hecho el pago de las Arras contractuales o de la inicial del precio de la venta, no fue desvirtuada en el presente juicio. Y así se decide.

DISPOSITIVA:
Por los fundamentos anteriormente expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda.
SEGUNDO: SIN LUGAR la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, interpuesta por la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN MIRELES OLIVAREZ, contra la ciudadana MABEL EUGENIA PRATO RUIZ, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.
TERCERO: Se condena en costas por resultar totalmente vencida a la parte demandante en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes, por cuanto este fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las boletas respectivas.
Publíquese, regístrese y expídase copia certificada de la presente decisión, a los fines del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En Guanare, a los veintiocho días del mes de octubre del año dos mil veintidós (28-10-2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

La Jueza Suplente,
Abg. Mayuly del Valle Martínez Guzmán.

La Secretaria Suplente,
Abg. Liza Michelle Hidalgo Vela.

En la misma fecha se dictó y publicó, siendo la 01:00 p.m. Conste.