TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE Nº 16.572

DEMANDANTE: ORELLANA DE MEDINA MIRIAN y PARRA DE BASTIDAS MERCEDES, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V- 1.205.978 y V- 1.200.655, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL: VALERA GRATEROL MARIFE DEL VALLE, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el N°79.147.

DEMANDADA: RIVERO LOPEZ YANEIDA MILAGROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.3969.824.

MOTIVO: PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

CAUSA: CUESTIÓN PREVIA EN LOS ARTÍCULOS 341 Y 346
ORDINALES 2º y 11º.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

Compareció ante este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la ciudadana YANEIDA MILAGROS RIVERO LOPEZ, quien es parte demandada en el proceso, debidamente asistida por los abogados ZALDIVAR JOSE ZUÑIGA GARCIA y CARLOS GUDIÑO SALAZAR; quien consignó escrito de contestación, en el mismo escrito, opuso las cuestiones previas establecidas 346 del Código de Procedimiento Civil, opone cuestiones previas al demandante de la siguiente manera:
Opone las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinales 11º y 2° en ese orden; alegando que en el presente asunto concurre el supuesto de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” y “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.”
En cuanto a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, alega la parte demandada que la pretensión de desalojo fue propuesta conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. No obstante, la Norma aplicable al caso de marras es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque el inmueble alquilado no está destinado al uso comercial, toda vez que en el aludido inmueble funciona un consultorio odontológico, situación fáctica que lo excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En este sentido, alega la demandada que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la sustanciación de los asuntos surgidos con ocasión de las relaciones arrendaticias en ellas reguladas, se sustanciarán conforme a las reglas del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece que el procedimiento en materia de arrendamiento de locales comerciales, se sustanciará conforme a lo establecido en el procedimiento oral previsto en dicho Código de Procedimiento Civil, procedimientos que son “disímiles” porque cada uno tiene un ámbito de aplicación diferente.
Referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. La parte demandada alega en su escrito de cuestiones previas que tiene conocimiento “fundado, cierto y comprobable” que las demandantes MIRIAN ORELLANA DE MEDINA y MERCEDES PARRA DE BASTIDAS presentan desde hace varios años “un cuadro de demencia senil producto de la avanzada edad que las imposibilita discernir y movilizarse”, lo cual le crea a la parte demandada “fundadas y serias dudas de que cuando otorgaron el poder a la abogada accionante en esta causa, -si es que lo hicieron- estuvieran en sus plenas facultades mentales y con pleno conocimiento de la trascendencia de ese acto.”
En ese orden de consideraciones, es que la parte accionada en este proceso alega “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” y “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.” y peticiona se declare con lugar las apuntadas cuestiones previas.
La parte demandante, contesta las indicadas cuestiones previas alegando que “si bien es cierto, que existen tres leyes vigentes en la actualidad, las cuales rigen la materia en cuestión”, el quid de la demanda es la morosidad o falta de pago del canon arrendaticio, y que dicha causal de desalojo se encuentra establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así también, se encuentra prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 25 de octubre de 1999. En razón de lo cual, contradice la cuestión previa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, ya que a su entender ambas normas legales, tiene asignado “el mismo procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Así también, aduce que ciertamente la arrendataria es odontóloga, pero presta “servicios asistenciales a cambio de remuneración, puesto que se trata de un consultorio privado…”.
Apunta la parte demandante, que en el sub iudice no existe “INEPTA ACUMULACIÓN O DEMANDA NO ACUMULABLE” porque del libelo de la demanda se desprende una sola pretensión, esta es “DESALOJAR EL INMUEBLE.” Por lo que solicita, se declare improcedente la aludida cuestión previa, establecida en el artículo 346 numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada.
En cuanto a la cuestión previa de “ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.” La apoderada judicial de la demandante, señala que “considera descarriada la argumentación manifestada y no probada por la parte demandante (sic) al señalar que mis representadas, presentan desde hace varios años un cuadro de DEMENCIA SENIL…” Así también, enfatiza que en materia procesal “quien alega debe probar” trayendo como argumento legal, las previsiones del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que “las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”Por lo que solicita, se declare improcedente la aludida cuestión previa, establecida en el artículo 346 numeral 2 del Código Procesal Civil, alegada por la parte demandada.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:
En la presente causa la parte demandada YANEIDA MILAGROS RIVERO LOPEZ al momento de ejercer el derecho a la defensa mediante la contestación de la pretensión contenida en la demanda opone las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinales 11º y 2° en ese orden.
En cuanto al supuesto de “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.” La parte demandada, señala lo siguiente:
Que, las demandantes MIRIAN ORELLANA DE MEDINA y MERCEDES PARRA DE BASTIDAS, presentan desde hace varios años “un cuadro de demencia senil producto de la avanzada edad que las imposibilita discernir y movilizarse.”
Que, dicha patología crea en la parte demandada “fundadas y serias dudas de que cuando otorgaron el poder a la abogada accionante en esta causa, -si es que lo hicieron- estuvieran en sus plenas facultades mentales y con pleno conocimiento de la trascendencia de ese acto.”
Por su parte la apoderada judicial de la parte actora, alega lo siguiente:
Que, “considera descarriada la argumentación manifestada y no probada por la parte demandante (sic) al señalar que mis representadas, presentan desde hace varios años un cuadro de DEMENCIA SENIL…”
Que, en materia procesal “quien alega debe probar.”
De los alegatos resumidos ut supra, el Tribunal observa que no obra en autos elemento de prueba alguno que acredite si las demandantes MIRIAN ORELLANA DE MEDINA y MERCEDES PARRA DE BASTIDAS, presentan algún defecto intelectual grave y habitual que las prive de la capacidad de obrar; la cual, según Aguilar Gorrondona (2001) “es la medida de la aptitud de la persona para producir efectos jurídicos mediante actos de la voluntad propia.” Lo cual, demuele el alegato de la parte demandada referente a que las prenombradas demandantes presentan “un cuadro de demencia senil producto de la avanzada edad que las imposibilita discernir y movilizarse.”
Igual suerte corre, el alegato de la parte demandada al manifestar que la supuesta -demencia senil- le crea “fundadas y serias dudas de que cuando otorgaron el poder a la abogada accionante en esta causa, -si es que lo hicieron- estuvieran en sus plenas facultades mentales y con pleno conocimiento de la trascendencia de ese acto.”
En este orden de ideas, el Tribunal observa que asiste la razón a la parte demandante al señalar en su escrito de contradicción a la cuestión previa en referencia, que en materia procesal “quien alega debe probar.”Dicho argumento encuentra eco en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que exige a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
También se observa, que de la aducida -demencia senil- ni de las aducidas “fundadas y serias dudas de que cuando otorgaron el poder a la abogada accionante en esta causa, -si es que lo hicieron- estuvieran en sus plenas facultades mentales y con pleno conocimiento de la trascendencia de ese acto.” nada aportó la parte accionada. Aunado a ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil este órgano jurisdiccional “debe atenerse a lo alegado y probado en autos…”
En consecuencia, la cuestión previa de “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” contenida en el artículo 346 numeral 2º del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se decide.
En cuanto al supuesto de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” La parte demandada alega lo siguiente:
Que, la Norma aplicable al caso de marras es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque el inmueble alquilado no está destinado al uso comercial.
Que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estatuyen procedimientos que son “disímiles” porque cada uno tiene un ámbito de aplicación diferente.
Que, en el inmueble arrendado funciona un consultorio odontológico, situación fáctica que lo excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que, el presente asunto debe ser tramitado a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil venezolano.
Por su parte, la parte Demandante alega, lo siguiente:
Que, la causal de desalojo “morosidad o falta de pago del canon arrendaticio”, se encuentra establecida tanto la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, ambas normas legales, tienen asignado “el mismo procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”
Que, ciertamente la arrendataria es odontóloga, pero presta “servicios asistenciales a cambio de remuneración, puesto que se trata de un consultorio privado…”.
Que, en el sub iudice no existe “INEPTA ACUMULACIÓN O DEMANDA NO ACUMULABLE” porque del libelo de la demanda se desprende una sola pretensión, esta es “DESALOJAR EL INMUEBLE.”
De lo puntualizado ut supra, el tribunal observa que en fecha 11/05/2022, se admitió la aludida PRETENSIÓN DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL y se apertura a trámite de conformidad con lo establecido en el artículo 865 y 866 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, se hace necesario acreditar el uso y destino del local cuyo desalojo se ha demandado. A tales efectos; es pertinente acotar que, no es un hecho controvertido por las partes que en el aludido inmueble funciona un “consultorio de asistencia, prevención y tratamientos odontológicos”, hecho que fue constatado por este Tribunal, según consta en Inspección Judicial, de fecha 13/07/2022, cursante a los folios 114 al 115 del asunto principal.
Así las cosas, el punto controvertido versa en determinar cuál es la norma jurídica y el procedimiento aplicable al caso de marras, atendiendo a que la falta de pago alegada por las demandantes en su escrito libelar, está prevista como causal de desalojo tanto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De allí, que corresponde a este Tribunal encontrar el adecuado resultado legal; es decir, cual es la norma jurídica cuyo procedimiento se ajusta al caso controvertido, a los fines de tomar las pautas generales descritas en el correspondiente texto legal y aplicarlas a este caso específico.
Al respecto, el Tribunal observa que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece:

“Artículo 2. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de u inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formen parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stand, y establecimientos similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”

“Artículo 4. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”

“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

“Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en área metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso administrativo, y en resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en materia de Arrendamientos Comerciales.
El centros comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

Por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Artículo 1. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y sub arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanzas y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados total o por partes”

“Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o sub urbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII DEL Código de Procedimiento Civil, independientemente por su cuantía.

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo determinado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Cabe señalar, que la Ley del Ejercicio de la Odontología, establece:

“Artículo 3. El ejercicio de la odontología no podrá considerarse como comercio o industria, ni será gravado con impuestos de esa naturaleza. Al respecto, el odontólogo no podrá utilizar su consultorio o clínica para desarrollar o ejercer ninguna clase de actividades ajenas y distintas a las propias de esos establecimientos.”

De las Normas transcritas ut supra, se colige que aunque la actividad profesional en este caso -ejercicio privado de la odontología- no está taxativamente prevista en el elenco del artículo 4 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, dicha actividad -si está excluida- del ámbito de aplicación de dicha Norma, de conformidad con lo establecido en el artículo 2 ejusdem, el cual exceptúa de su esfera normativa los inmuebles destinados a “consultorios…”. Por su parte, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incluye en su esfera de aplicabilidad la actividad profesional.
Es de acotar, que dichas normas no discriminan si la actividad profesional para lo que se destina el inmueble, es gratuita u onerosa, lo cual abate el alegato de la parte demandante referido a que, ciertamente la arrendataria es odontóloga, pero presta “servicios asistenciales a cambio de remuneración, puesto que se trata de un consultorio privado…”, actividad que a tenor del enunciado artículo 3 de la Ley del Ejercicio de la Odontología, no puede considerarse como comercio o industria.
En ese sentido, de la lectura del articulado ut supra transcrito, se evidencia que la norma aplicable al caso de marras es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque en el referido inmueble funciona un consultorio odontológico donde la demandada YANEIDA MILAGROS RIVERO LOPEZ desarrolla el ejercicio privado de la odontología, actividad esta que no tiene naturaleza comercial.
Aunado a ello; aunque sea privado, en dicho consultorio prestan un servicio público que coadyuva al Estado a garantizar el bienestar social de la población, ya que la salud es un derecho humano fundamental, consagrado en el artículo 83 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por lo tanto, el inmueble que se alude en el presente asunto no es un local comercial.
En consecuencia, la norma que rige para el caso de marras es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que norma el arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a actividades distintas al uso comercial.
Establecido así cual es la norma jurídica que regula el sub iudice, se determina que el procedimiento aplicable es el PROCEDIMIENTO BREVE previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil y no el procedimiento oral, como desacertadamente ha pretendido la parte actora. Esto en razón, de lo establecido en el ya transcrito artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto al alegato de la parte actora, referente a que ambas normas legales tienen asignado “el mismo procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Considera quien aquí decide, que no amerita abundar en razonamientos para dejar claro que el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remite al procedimiento breve y no al procedimiento oral como equívocamente alega la parte demandante.
Así las cosas, pretender que no existe “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” porque del libelo de la demanda se desprende una sola pretensión y esta es “DESALOJAR EL INMUEBLE.” Sería tanto, como tratar igual lo que no es igual. Así lo considera esta primera instancia, porque las normas de procedimiento son de orden público, y permitir que el presente asunto se sustancie por un procedimiento distinto al que tiene asignado legalmente, sería quebrantar el debido proceso adjetivo, ya que si bien -el nomen juris- de la pretensión es el mismo, los aludidos procedimientos son radicalmente diferentes.
De allí que, el presente asunto debió ser tramitado a través del PROCEDIMIENTO BREVE previsto en el Código de Procedimiento Civil venezolano. En ese orden de consideraciones, la cuestión previa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” contenida en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada CON LUGAR. En consecuencia, se desecha la presente demanda y se extingue el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
Cabe resaltar que, es criterio pacífico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil que "el vencimiento total no es afectado por el hecho de que alguno o algunos de los fundamentos o medios defensivos empleados por la parte que los opone haya prosperado. Por lo que, si luego del examen de la pretensión procesal ejercida mediante la interposición de la acción correspondiente, el juez la declara con lugar, habrá vencimiento total y debe condenar en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil." (Sentencia Nº RC00724, del08/11/2004).
En tal sentido, debe este Tribunal pronunciarse referente a las COSTAS PROCESALES, quien aquí decide observa que al declarar CON LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, que fulminó la aludida demanda al ser desechada y extinguir el proceso, sin lugar a dudas hubo -vencimiento total- surgiendo para este órgano jurisdiccional el deber de condenar en costas al vencido (parte demandante), de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO.- Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por el apoderado Judicial de la demandada ciudadana YANEIDA MILAGROS RIVERO LOPEZ, referida al artículo 346 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO.- Se declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por el apoderado Judicial de la prenombrada demandada, referida al artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha la presente demanda y se extingue el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
TERCERO.- Se condena en costas procesales a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año Dos Mil veintidós (19/09/2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.-

El Juez Temporal;

Abg. César Felipe Rivero

La Secretaria,

Abg. Maryori Arroyo.

En la misma fecha se dictó y publicó siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

Conste,