REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 6.364. JURISDICCION: CIVIL. SENTENCIA: DEFINITIVA. DEMANDANTES: CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-12.908.628 y V- 13.348.561, respectivamente, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 10.264.580, de éste domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.292. DEMANDADO: WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.012.381, de este domicilio, en su condición de representante legal de la firma personal “RESTAURANTE EL LLANO PEREZ, F.P.” APODERADO JUDICIAL: CARLOS GUDIÑO SALAZAR y NELSON MARIN PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V- 16.208.549 y V- 8.054.034, de éste domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 130.283 y 20.745, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL). VISTOS: CON INFORMES. Recibido en fecha 01-12-2022, el presente expediente, del Juzgado Segundo de Municipio ordinario Ejecutor de medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación ejercida por el profesional del derecho ciudadano CARLOS GUDIÑO SALAZAR, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionada, en fecha 23/11/2022, contra sentencia Interlocutoria de fecha 22/11/2022 en la cual declara sin Lugar la defensa jurídica con fundamento en el Numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y de la no condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo. Por auto de fecha 06-12-2022, se le dio entrada a la presente causa quedando signada bajo el Nº 6.364, de conformidad a lo previsto en artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. LA PRETENSION En fecha 16-09-2022 los ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-12.908.628 y V- 13.348.561, respectivamente, de este domicilio, debidamente asistidos por la profesional del derecho BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 10.264.580, de éste domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.292. Alegan que son propietarios de un inmueble según costa en documento protocolizado por ante el registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en fechas 06-09-2019, inscrito bajo el N° 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 correspondiente al folio real del año 2018 el cual anexan copia simple marcadas con la letra “A”. Demandan formalmente por motivo de desalojo por vencimiento de contrato y prorroga legal al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.012.381, de este domicilio, en su condición de representante legal de la firma personal “RESTAURANTE EL LLANO PÉREZ, F.P.” debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado portuguesa, de fecha 14 de Septiembre de 2013, bajo el N° 10, Tomo 9-B, Expediente Nro. 410-3597 (anexo copia simple marcada con la letra “B”), el cual inicio una relación arrendataria el 01/01/2018 con la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 2.727.411 actuando como única propietaria de un inmueble producto de una partición amistosa de la SUCESIÓN MARIANO DECIMA SCACCA, Rif: J-298644729, según resolución SNAT- INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274; la cual fue homologada en fecha 20/04/2018 por el Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de esta circunscripción Judicial tal como consta en anexo marcado con la letra “C”, el inmueble indicado up supra; suscribió un contrato privado de alquiler para el uso exclusivo del local comercial con el ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, antes identificado, por una duración de un año (01), prorrogable según consta en la clausula cuarta de dicho documento para que procediera a dar inicio a las actividades comerciales de venta y comercialización de comida criolla, en especial carne asada y pollo en brasa, picadillo, cochino frito, yuca, cachapas y todo lo relacionado con la venta y comercialización de comidas nacionales e internacionales, así como toda clase de bebidas, jugos y refrescos, todo de acuerdo con el objeto de la Firma Personal, como anexan en copias simples marcado con la letra “D”, donde comenzó sus operaciones comerciales durante las fechas mencionadas en el contrato es decir, a partir del 01/01/2018 hasta el 01/01/2019, en esta última fecha por medio de un contrato de arrendamiento privado suscrito por la parte actora, quien para esa fecha eran apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, según consta en anexo marcado con la letra “E”, por medio de este contrato se le hizo saber al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN y a la señora ARACELYS MARGARITA PINEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 11.400.391, en su condición de apoderada judicial, la voluntad de no firmar un nuevo contrato de arrendamiento y en virtud de ello la arrendadora le otorga de pleno derecho la oportunidad de usar la prorroga legal que por la relación arrendaticia entre las partes es de tres (03) años, que comienza a correr a partir 01/01/2019, tal como consta en el anexo marcado con la letra “F” y “G”. Alega que dicho contrato privado fue debidamente recibido y firmado por la parte accionada conjuntamente con su apoderada judicial, antes identificado. Posteriormente la parte actora adquirió por medio de una compra-vente a la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, supra identificada el inmueble del presente litigio según consta en documento marcado con la letra “A”. Seguidamente el 04/12/2020, tanto la parte acto como la accionante celebraron un contrato privado en el cual fue autenticado ante la notaria publica de esta ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, en dicho documento privado se convino de común acuerdo entre las partes arrendador y arrendatario el reajuste del canon de arrendamiento mensual para el tercer y último año de prorroga legal que en ese momento estaba en curso. En el momento de la autenticación manifestaron que el contenido y sus firmas que aparecen al pie del documento, como consta en el anexo marcado con la letra “H”. En este orden de ideas la parte actora alega que el día 08/12/2020 por medio de la Notaria Publica notificaron al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, en su condición de representante legal de la firma personal le notificaron que tenían interés de vender el inmueble antes mencionado, en virtud de que el ciudadano tiene el derecho de preferencia conforme lo establecen los artículos 38 y 39 del Decreto N° 929 con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios y; que disponía de quince (15) días para dejar saber su interés en adquirir dicho local. Notificación que fue debidamente practicada por el funcionario designado por el notario público de esta ciudad de Guanare, la cual fue recibida por la ciudadana ARACELYS MARGARITA PINEDA, antes identificada, quien lo leyó y recibió conforme según anexo marcado con la letra “I”. Interpone la presente demanda por considerar cubiertos todos los extremos de Ley, y además, a ver agotado todas las vías amigables posibles conforme lo establecen los artículos 43, 26, 38, 39 y el 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, así mismo, dejan constancia de la insolvencia con el pago del canon de arrendamiento desde hace aproximadamente dos (2) años. Sustentan jurídicamente la presente demanda en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así mismo, los artículos 20, 38, 39, 40 literal “G” y 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, además cita la Sentencia N° 290 de fecha 07/07/2022 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Promueven conforme al artículo 864 del Código de Procedimiento Civil como pruebas documentales los anexos “A, B, C, D, E, F, G, H, I”; las cuales fueron mencionadas up supra en el relato de los hechos que motivan la presente demanda. Asimismo, promueven como Pruebas Testimoniales a los ciudadanos JHOANDRIS MENDOZA y YURITZA JOHANA SALAZAR CARMONA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas N° V-20.565.631 y N° V-21.286.096, respectivamente, para que den sus testimonios sobre que al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, antes identificado siempre se le ha notificado sobre el vencimiento del contrato. Por último, solicitan se acuerde el desalojo del local comercial objeto de litigio, y se ordene la entrega libre de bienes y de personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entregó. (Folio 01 al 06) Seguidamente en fecha 19-09-2022, el a quo admite cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, ordena emplazar mediante boleta a la parte demandada para que comparezca a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación. (Folio 43) Asimismo en fecha 03-10-2022, compareció ante el a quo el profesional del derecho CARLOS GUDIÑO SALAZAR en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, quien consigna en dicho acto Poder Notariado conferido al abogado NELSON MARÍN PÉREZ y a su persona en fecha 14/02/2022, por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, consignando copia simple y su original ad effectum videndi a fin de que se les tenga como apoderados de la parte demandada en la presente causa. (Folio 47) En fecha 21-10-2022, estando dentro de la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, ocurre para dar contestación a la demanda y oponer defensas previas en los siguientes términos: De conformidad con lo estatuido en el ordinal 11 del artículo 346 y 341 del Código de Procedimiento Civil, oponen al libelo de la demanda la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta conforme a los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en concordancia con los artículos 4 y 10 del Decreto N° 8.190 con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya preceptiva legal impetra el agotamiento del procedimiento administrativo previo consagrados en ambos textos normativos, para intentar una demanda de desalojo como la presente, so pena de ser declarada inadmisible la demanda y así expresamente lo solicitan. En tal sentido, precisa señalar que el inmueble dado en arrendamiento a su conferente no está destinado exclusivamente al uso comercial como lo pretende la parte demandante al invocar una propiedad inmobiliaria única y exclusivamente de tipo comercial, toda vez que el inmueble pretendido en desalojo se ha tenido para uso de vivienda y con posterioridad sin quitarle tal uso familiar por su ubicación aprovechado igualmente para actividades comerciales sin dejar de ser inmueble familiar, lo que es corroborable in sito mediante prueba idónea (inspección judicial), donde se verificará el aserto aquí sostenido inclusive que el acceso a la vivienda implica necesariamente la servidumbre o paso por la parte destinada a actividades de comercio (restaurant), a lo cual se agrega que desde el inicio de la relación arrendaticia (01/03/2006), siempre los contratos arrendaticios suscritos se especifica que el objeto del contrato lo es un inmueble destinado a vivienda familiar. Alega que la relación arrendaticia de su mandante comenzó con el ciudadano MARIANO DECINA, quien era italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 216.192, (arrendador) con quien siempre existió una relación de cordialidad y respeto mutuo, acordando con su conferente diversos contratos escritos que automáticamente eran renovados con la suscripción de un nuevo convenio, en los mismos siempre se indicó que el tipo de inmueble objeto de contrato lo constituía una vivienda de uso familiar, presumiendo que con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (23/05/2014) trajo como corolario, que los contratos de arrendamientos suscritos con quien fuere y aún reconoce como su arrendador reflejen que el inmueble sería utilizado para uso comercial pretendiendo con ello evitar las obligaciones que le impone la Ley antes mencionada. Arguye que para sustraerse del ámbito de aplicación de dicha ley se empezó a señalar local comercial cuando lo real y verdadero es que el inmueble tiene un doble destino, de habitación familiar y de uso comercial, sin que se pueda bajo ningún aspecto desalojar el local comercial sin que se afecte la convivencia familiar y estabilidad en el inmueble que sirve de asiento familiar a su representado junto con su grupo familiar. Señala que su argumento se refuerza cuando la parte demandante afirma haber adquirido el inmueble producto de una partición amistosa de la “SUCESIÓN MARIANO DECINA”, con quien su representado inició la relación arrendaticia suscribiendo en el siguiente orden los contratos de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio: - 01/03/2006 al 28/02/2007. - 01/03/2007 al 29/02/2008. - 01/03/2008 al 28/02/2009. - 01/03/2009 al 28/02/2010. En cuyos instrumentos se describían que el inmueble objeto de arrendamiento lo era con destino a habitación familiar, inclusive existen recibos de cancelación de canon de arrendamiento que igualmente refieren pagos por conceptos de viviendas. De tal manera, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° 2.727.411, (viuda de MARIANO DECINA) que datan de fecha: - 01/03/2010 al 28/02/2011. - 01/03/2011 al 28/02/2012. Siendo que en ambos contratos existe una coincidencia prevista en la cláusula primera, en donde se indica nuevamente que el inmueble objeto de contrato es de habitación familiar. Posteriormente, su representado suscribió dos contratos de arrendamiento con la ciudadana MARÍA MATILDE DECINA FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.258.251, quien es hija del ciudadano MARIANO DECINA y parte integrante de la “SUCESIÓN MARIANO DECINA”, reiterando en ellos el uso del inmueble como vivienda familiar correspondientes a las fechas: - 01/08/2014 al 01/08/2015. - 01/08/2016 hasta el día 01/08/2017. Por otra parte indica el profesional del derecho, que conforme al contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y del mismo modo éstas asumen las consecuencias que de él se derivan, y así lo ha ratificado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 000147 de fecha 18/03/2022, Expediente: AA20-C-2019-00037. Partes: INVERSIONES LOVERA, C.A. contra MAXY LUCKY, C.A., por ende, vista la manera en que fueron redactados dichos contratos, sumado a la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (artículo 32), corresponde a los arrendadores asumir las consecuencias que de ellos emanan por estar vigentes estas normas para la oportunidad en que se suscriben dichos contratos más aún, cuando la demandante confiesa espontáneamente que nuestro poderdante más de 10 años ocupando el inmueble en calidad de inquilino al afirmar en las documentales marcadas con las letras “F” (documento privado de ejecución de prórroga legal inserto al folio 32 de la presente causa), en cuyo reverso se aprecia como expresamente declara que “entre las partes ha existido una relación arrendaticia por más de diez años,…” así mismo en el documento marcado con la letra “H” (folios 36 al 38), quedando demostrada la confesión aportada por los demandantes, solicita la parte sea valorada por falsedad las alegaciones contenidas en el escrito libelar, cuya documental contradice cualquier argumento en contrario a que el destino del inmueble implica habitación familiar, siendo así requisito para la admisibilidad de la demanda, el agotamiento previo de la vía administrativa. Comenta que adicionalmente los demandantes afirman ser propietarios del inmueble objeto de arrendamiento, según anexa en copias simples marcadas con la letra “A”. Indica que en el supuesto negado de que la venta del inmueble objeto de este litigio se haya materializado cumpliéndose los presupuestos de ley para su validez, en dicho negocio jurídico celebrado por los demandantes y la supuesta vendedora se señala que esta última vende las bienhechurías descritas en el ordinal segundo de la partición amistosa llevada por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, expediente N° 10.295-18 debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare bajo el N° 2018.875, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, N° 2018.942. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17972, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, N° 2018.943. Asiento Registral del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17973 correspondiente al Libro do Folio Real del año 2018, N° 2018.944, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17.974 correspondiente al libro del Folio Real del año 2018, N° 2018.945, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17.975 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2018, N° 2018.946, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17.976 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2018 de fecha 11/09/2018, es decir, que si se tienen que el inmueble producido por los demandantes distinguidos con la letra "A" es el mismo inmueble dado en arrendamiento al demandado, tal documento de partición refiere un vivienda con terreno propio ubicada en la avenida circunvalación hoy Simón Bolívar de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Alega que de la documentación producida por ambas partes en el presente juicio, queda evidenciado que al inmueble se le ha dado un uso de vivienda familiar, imponiéndose la realidad de los hechos conforme lo determina la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y por ende, violándose el artículo 131 eiusdem del mencionado cuerpo normativo, pues, los derechos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas son irrenunciables conforme al texto del artículo 32 que incluso señala en su parte in fine que “…todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores…” por ende, al ser normas de estricto orden público requieren su cumplimiento para la validez de cualquier demanda cuyo objeto sea la desocupación de un inmueble destinado a vivienda, tan es así, que de no cumplirse con lo estatuido en dicho cuerpo normativo en cuanto al no agotamiento del procedimiento previo allí previsto daría lugar a la interposición de un amparo, tal y como puede apreciarse de la Sentencia N° 904 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 16-853 del 09/11/2017. Arguye, que de manera inequívoca la demanda fue propuesta conforme a una ley que no rige el vínculo inquilinario que une a las partes del presente juicio, trayendo como corolario la inadmisibilidad de la demanda por configurar la causal prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que por una parte tenemos una ley que excluye expresamente de su ámbito de aplicación a los inmuebles que son arrendados como Vivienda, según se colige del texto del artículo 04 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por la otra, una ley que incluye o asume la regulación de los arrendamientos de los inmuebles destinados a viviendas tal y como se aprecia del texto del artículo 06 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, y, adicionalmente a ello, tanto la jurisprudencia como la doctrina han coincidido en señalar cuáles son las relaciones arrendaticias que rigen tales normas legales. Conforme lo establece el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 numerales 2 y 3 del Código Civil, tacha de falsa la firma atribuida a la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, en el documento de Compra-Venta ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa de fecha 06/09/2019, bajo el N° 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915, y correspondiente al Folio Real del año 2018 y cuyas firma aparece en la nota de protocolización en el documento anexado a la presente demanda marcado con la letra "A". Conforme al artículo 865 eiusdem la parte demandada da contestación al fondo de la presente demanda, quien de seguida expone: En primer lugar niegan, rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho la totalidad de la demanda, por ser infundada y basada en falsedades, procurando de esa manera los demandantes hacerse acreedores de un derecho que no les asiste en este sentido, señalan que es falso que la relación arrendaticia haya iniciado desde el 01/01/2018 con la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA (identificada en autos), porque Ia realidad de los hechos radica en que ésta inició con el ciudadano MARIANO DECINA SCIACCA (Fallecido) el 01/03/2006, tan es así, que conforme a las documentales marcadas con las letras "F" (documento privado de ejecución de prórroga legal) y "H" (Documento autenticado del reajuste del canon de arrendamiento) la primera inserta al folio 32 y en cuyo reverso se aprecia como expresamente declara que "entre las partes ha existido una relación arrendaticia por más de diez años y la segunda que obra a los folios 36 al 38, apreciándose al frente del folio 37 la afirmación de que "...el arrendatario tiene más de diez (10) años de duración de la relación arrendaticia por ende, queda demostrado por las propias pruebas aportadas por los demandantes la falsedad de los hechos alegados por ellos en su escrito libelar. Niegan expresamente, que el inmueble referido en el libelo haya sido arrendado "para que procediera a dar inicio a las actividades comerciales de venta y comercialización de comida criolla, en especial carne y pollo en brasas y asadas, picadillo, cochino frito, yuca, cachapas y todo lo relacionado con la venta y comercialización de comidas nacionales e internacionales, así como toda clases de bebidas, jugos y refrescos, todo de acuerdo con el objeto de la Firma Personal". Tal y como puede apreciarse la parte demandante acusa una supuesta utilización comercial, la realidad, es que tal y como han señalado suficiente y detalladamente en la presente contestación, la verdadera utilización del inmueble es de vivienda de uso familiar, situación fáctica que puede ser corroborada por el acervo probatorio acompañado con este escrito, y que incluso así lo ratifica la propia demandante en su libelo y de algunas documentales acompañadas quedando nuevamente en evidencia la falsedad de los hechos alegados en la demanda. Niegan expresamente que el demandado esté amparado por los efectos del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que el ámbito de aplicación de dicha norma no regula la real relación arrendaticia, ya que el demandado está amparado por los efectos del artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, Niegan que los demandantes Cesar José Brito Guerrero y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES (identificado en autos) sean los legítimos propietarios del inmueble objeto de arrendamiento, por las razones explicadas en el presente escrito de contestación. Niegan que la malamente pretendida notificación del derecho preferente practicada el día 04/12/2020, surta efectos jurídicos toda vez que: Primero fue realizado por unas personas que legítimamente no son propietarios del inmueble, segundo, se llevó a cabo la misma bajo los parámetros establecidos en un cuerpo legal que no regula la verdadera relación arrendaticia dado el verdadero uso del inmueble (vivienda). De conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnan la cuantía de la demanda por ser insuficiente, toda vez que, tomando en cuenta el valor del inmueble objeto del contrato, tales como sus medidas ubicación y linderos, Diez Mil Dólares de Estados Unidos de América (USD $ 10.000,00) que al cambio al precio del valor del Banco Central de Venezuela, es igual a Cincuenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares (BS. 54.700,00), equivalente a Doscientos Setenta y Tres Mil Quinientos Unidades Tributarias (UT 273.500). Conforme al primer aparte del articulo 429 eiusdem, impugnan las documentales marcadas con las letras "A", "B", "C", "D", “E”, “F”, “G”, “H”, “I”. Promueven en el mismo acto, y de igual manera según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las siguientes pruebas: - Marcado con la letra “A”: Documento privado de fecha 01/07 /2020 suscrito por los demandantes de autos Cesar José Brito Guerrero y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, ambos identificados en autos, en el cual actúan como apoderados de la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, también identificada en autos, a quien señalan como propietaria del inmueble que le fue arrendado a su representado, y en tal condición de arrendatario, le ofrecen en venta el mismo. Con tal medio probatorio se pretende demostrar: a) Que dicha oferta fue realizada con posterioridad a la supuesta venta que consta en el documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 06/09/2019, inscrito bajo el NO 2018.875, asiento registral 03 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915 y correspondiente al folio real del año 2018, en el cual los demandantes afirman haber adquirido el inmueble; b) Que los demandantes ofertaron en representación de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina; c) Que el documento por el cual afirman haber adquirido el inmueble objeto de arrendamiento es falso; d) Que como consecuencia de lo acá expuesto, está acreditado la falta de cualidad los demandantes para intentar el presente juicio. - Los primeros contratos de arrendamientos privados suscritos entre el ciudadano MARIANO DECINA, quien era italiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 216.192 y su mandante WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, el primero con una vigencia que va desde el 01/03/2006 hasta el 28/02/2007. Marcado con la letra “B”; el segundo va desde 01/03/2007 hasta 29/02/2008 marcado con la letra “C”; el tercero que va desde la fecha 01/03/2008 hasta 28/02/2009, marcado con la letra “D” y el cuarto marcado con la letra “E” que va desde 01/03/2009 hasta el 28/02/2010. - Consecutivamente contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRIAS DE DECINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.727.411 y su mandante WUILMER RAMON PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, con una vigencia desde el 01/03/2011 hasta el 28/02/2012. Marcado con la letra “F”. - Por último contratos de arrendamientos privados suscrito entre la ciudadana MARÍA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-9.258.251 y su mandante WUILMER RAMON PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, con una vigencia desde el 01/08/2015 hasta el 01/08/2016 marcado con la letra “G” y desde la fecha 01/08/2016 hasta 01/08/2017 marcado con la letra “H”. Con las mismas se pretende demostrar: • La fecha de la relación arrendaticia. • El tipo de inmueble dado en arrendamiento. • El uso que se le da a dicho inmueble. • Que la verdadera ley aplicable a dicha relación arrendaticia es la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. - Inspección Judicial: De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promueven la prueba de Inspección Judicial y en tal sentido, piden al Tribunal se traslade a la avenida Simón Bolívar entre calles 17 y 18 de esta ciudad de Guanare, a fin de que deje constancia de los siguientes hechos: a) Del lugar donde se encuentre constituido el Tribunal; b) El estado en que se encuentra el inmueble; c) Se deje constancia de la descripción del inmueble en cuanto a sus características, su distribución, divisiones internas, destino que se le está dando a las divisiones internas que existieren allí; d) Se deje constancia que para acceder al inmueble destinado a vivienda descrito en el literal "c", es necesario pasar por el área del frente donde se encuentra el local destinado al restaurant; e) Se deje constancia de los artículos que se encuentren dentro del inmueble destinado a vivienda o habitación familiar; f) Cualquier otra circunstancia que a bien tenga a señalar en la oportunidad de la práctica de la Inspección Judicial. (folio 51 al 59) En fecha 24-10-2022, comparece ante el a quo los ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, plenamente identificados, en su carácter de partes demandantes asistidos por la profesional del derecho BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 10.264.580, de éste domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.292, quienes confieren Poder Especial Apud-Acta a la prenombrada Abogada para que los represente y defienda sus derechos ante el Tribunal. (Folio 76) En fecha 28-10-2022, acude ante el a quo el profesional del derecho CARLOS GUDIÑO SALAZAR quien actuando en representación del ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, en su condición de representante legal de la firma personal “RESTAURANTE EL LLANO PÉREZ, F.P.”, quien conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil consigna escrito de Formalización de Tacha propuesta contra el documento de compra-venta ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa de fecha 06/09/2018 y cuya firma aparece en la nota de protocolización en el documento anexado a la presente causa, marcado con la letra “A”. Asimismo, ratifican lo señalado en el escrito de contestación, toda vez que tienen conocimiento fundado, cierto y comprobable de que la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA, quien figura en la demanda como vendedora del inmueble objeto de arrendamiento en el presente litigio, presenta desde hace varios años un cuadro de insania mental y falta del sentido de la vista que le impide valerse por sí misma, lo que la hace requerir de cuidados médicos permanentes, de allí que la mencionada ciudadana no se encontraba al momento de la venta del inmueble hecha a los demandantes de autos, en plenas facultades mentales, que dicen los actores haber celebrado y que consta en el expediente marcado con la letra “A”, así como también existen fundadas y serias dudas de que la ciudadana antes mencionada estuviese en plenas facultades mentales al momento de otorgarle el poder a los hoy accionantes, por cuanto tal negociación en el subconsciente de los demandantes se manifiesta contrario al contenido de dicho documento (venta de la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA), cuyo acto subconsciente se expresa con un documento privado fechado del 01/01/2020, es decir, meses después de la negociación tachada de falsa, manifestando los demandantes en este documento dirigido al demandado que actuaban en representación de la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRÍAS DE DECINA mediante poder autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare del estado Portuguesa en fecha 10/10/2018, existiendo la duda en la parte demandada ya que si eran propietarios del inmueble como se explica que para el 01/01/2020 estuvieran actuando como mandatarios de la ciudadana antes mencionada. Alegando de esta manera que sin duda el subconsciente les hizo una mala jugada, y acompañan marcado "A". Ratifican lo dicho en su escrito de contestación, ruegan al ciudadano Juez imponga el celo y rigor que amerita este asunto, pues se pudiera estar en presencia de una situación irregular que pudiere tener como fin afectar el patrimonio de la mencionada ciudadana, lo cual será debidamente acreditado en la articulación probatoria mediante experticia médica que así lo corroborará, conforme lo ha sostenido recientemente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 000175 de fecha 22/06/2022, Expediente: N° AA20-C-2019-00031. En los términos que anteceden, de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1.380 numerales 2 y 3 del Código Civil proponen formal tacha de falsedad del documento de compra-venta debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa de fecha 06/09/2019, bajo el N° 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915, y correspondiente al Folio Real del año 2018. (Folio 79 y 80) En fecha 31-10-2022, vista la contestación de la demanda y estando dentro de la oportunidad legal que la ley adjetiva civil le confiere a la ciudadana BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.292, quien actúa en la presente causa como Apoderada Judicial de las partes demandantes, se pronunció sobre las cuestiones previas presentadas por la parte demandante, en los siguientes términos: 1. En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; y de acuerdo a lo establecido en el artículo 351 de nuestra norma adjetiva, rechaza y contradice categóricamente la interposición de dicha cuestión previa. 2. Insiste en hacer valer la documental marcada con la letra "A" porque es legítima la venta que hiciere la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 2.727.411 a los ciudadanos: CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-12.908.628 y N° V-13.348.561, respectivamente, dicha venta fue realizada de manera consensuada y formalmente ante la oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa. 3. En cuanto a la impugnación de los documentos (privados y públicos) que acompañaron en su escrito libelar, las subsanan de la siguiente manera y orden: a) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con letra "A" (documento público); insiste en hacerla valer y por lo cual acompaña copia certificada emanada de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa. (reitera el marcado con la letra "A"). b) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra "B" (documento público); insiste en hacerla valer; y solicita al Tribunal pida prueba de informe al Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, para veracidad de la misma. c) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra "C" (documento público); insiste en hacerla valer y por lo cual acompaña Copia Certificada de la portada del libelo y de la sentencia de Homologación de Partición de Bienes Hereditarios emanada del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. De igual modo pide prueba de informe al Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa. (Reitera el marcado con letra "C"). d) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra "D" (documento privado); insiste en hacerla valer y como se trata de un documento privado (contrato de alquiler) que fue firmado consensualmente entre las partes y por lo cual acarrea obligaciones, solicita respetuosamente se cite al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.012.381; ampliamente identificado en autos para que formalmente reconozca o niegue la existencia de dicho documento todo de conformidad en lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. e) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra "E" (documento público); insiste en hacerla valer y por lo cual acompaña Copia Certificada emanada de la Notaria Publica de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa. (Reitera el marcado con letra "E"). f) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra "F" (documento privado); insiste en hacerla valer y como se trata de un documento privado (contrato de Prorroga Legal) que fue firmado consensualmente entre las partes y por lo cual acarrea obligaciones, solicita se cite al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.012.381; y a la ciudadana ARACELYS MARGARITA PINEDA; venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.400.391; ampliamente identificados en autos para que formalmente reconozcan o nieguen la existencia de dicho documento todo de conformidad en lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. g) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra “G” (documento público); insisto en hacerla valer; y señala al digno Tribunal pida prueba de informe a la Notaria Publica de Guanare del Estado Portuguesa, para veracidad de la misma. h) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra “H” (documento público); insiste en hacerla valer y por lo cual acompaña Copia Certificada emanada de la Notaria Publica de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa. (Reitera el marcado con letra “H”). i) En cuanto a la impugnación de la documental marcada con la letra “I” (documento público); insiste en hacerla valer y acompaña Copia Certificada emanada de la Notaria Publica de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa. (Reitero el marcado con letra “I”). (Folio 81 y 82) En fecha 02-11-2022, visto el escrito presentado por el abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual formaliza la tacha contra el documento de compra y venta, protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa de fecha 06/09/2019 bajo el N° 2018. 875, asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915, correspondiente al folio real del año 2018 promovido por la parte actora que aparece anexado con la letra “A”, el Tribunal admite la tacha conforme al artículo 442 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.380 y 1.381 del Código Civil. Seguidamente en fecha 04-11-2022, estando dentro de la oportunidad procesal prevista en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promueve las siguientes pruebas en la siguiente incidencia de las cuestiones previas: De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ratifica e insiste en hacer valer todo el peso probatorio de los documentos acompañados a la contestación, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandante. - Los contratos de arrendamientos privados suscritos entre el ciudadano MARIANO DECINA, quien era italiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 216.192 y su mandante WUILMER RAMON PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, el primero con una vigencia que va desde el 01/03/2006 hasta el 28/02/2007. Marcado con la letra “B”; el segundo va desde 01/03/2007 hasta 29/02/2008 marcado con la letra “C”; el tercero que va desde la fecha 01/03/2008 hasta 28/02/2009, marcado con la letra “D” y el cuarto marcado con la letra “E” que va desde 01/03/2009 hasta el 28/02/2010. - Posteriormente el contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana CARMEN JOSEFINA FRIAS DE DECINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.727.411 y su mandante WUILMER RAMON PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, con una vigencia desde el 01/03/2011 hasta el 28/02/2012. Marcado con la letra “F”. - Seguidamente los contratos de arrendamientos privados suscrito entre la ciudadana MARÍA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-9.258.251 y su mandante WUILMER RAMON PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.001.381, con una vigencia desde el 01/08/2015 hasta el 01/08/2016 marcado con la letra “G” y desde la fecha 01/08/2016 hasta 01/08/2017 marcado con la letra “H”. Con tales documentales la parte pretende demostrar: • La fecha de la relación arrendaticia. • El tipo de inmueble dado en arrendamiento. • El uso que se le da a dicho inmueble. • Que la verdadera ley aplicable a dicha relación arrendaticia es la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Promueven en dicho acto la prueba de Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido solicita al Tribunal se traslade a la avenida Simón Bolívar entre calles 17 y 18 de esta ciudad de Guanare a fines de dejar constancia de los siguientes hechos: Lugar donde se encuentra constituido el Tribunal; el estado en el que se encuentra el inmueble; se deje constancia de la descripción del inmueble en cuanto a sus características, su distribución, divisiones internas y destino que se le esta dando a las mismas; se deje constancia que para acceder al inmueble destinado a viviendas es necesario pasar por el área del frente o por el lugar donde se encuentre el local destinado al restaurante; se deje constancia de los artículos que se encuentren dentro del inmueble destinados a vivienda; por último se deje constancia cualquier otra circunstancia que a bien tenga a señalar en la oportunidad de la práctica de la inspección judicial. (Folio 113) Por auto de fecha 08-11-2022, el a quo se pronuncia acerca de las pruebas presentadas tanto en el escrito de contestación de la demanda como en el escrito de pruebas de las cuestiones previas por el abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, apoderado Judicial de la parte demandada, el tribunal admite las mismas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, del mismo modo fija la oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial solicitada. Una vez fijada la Inspección Judicial para la fecha 09-11-2022, el tribunal a quo se trasladó y se constituyó en la Avenida Simón Bolívar entre calles 17 y 18 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, se dejó constancia de la presencia de la parte promovente abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, parte demandada, la profesional del derecho ARACELYS MARGARITA PINEDA, quien para el momento de la inspección se encontraba en el inmueble objeto del presente asunto, se designó el experto fotógrafo. El Tribunal deja constancia de los siguientes particulares: Que se encuentre constituido en un local comercial denominado Restaurante el Llano Pérez F.P. ubicado en la dirección Supra mencionada; se deja constancia que el inmueble objeto del presente litigio se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento; el inmueble se encuentra distribuido de la siguiente manera: Un galpón destinado a la venta de comida criolla (gastronomía venezolana), con dos baños en buen estado de conservación, un área de cocina, un área de garaje, un pasillo que da acceso a un anexo, el cual se encuentra destinado para uso residencial mismo que se encuentra distribuido por dos habitaciones y un baño interno y área de cocina, un solar destinado a patio; se dejo constancia que para la práctica de la presente inspección y acceder al anexo destinado para uso residencial fue necesario ingresar por el local destinado al restaurant, así mismo el tribunal deja constancia que el anexo destinado a residencia se encuentra constituido en sus habitaciones con bienes muebles y un baño con sus piezas sanitarias en buen estado. De igual manera el Tribunal deja constancia que para el momento de la Inspección se encuentra presente la apoderada judicial de la parte actora abogada BLANCA ROSALÍA SELVI BRICEÑO, quien solicito el derecho de palabra y pidió que se dejara constancia de la cartelera informativa que identifica al personal que labora en ese local comercial, así como las fotos de la entrada del local comercial. (Folios 116 al 118) Asimismo el día 09-11-2022, compareció ante el a quo la ciudadana BLANCA ROSALIA SELVI BRICEÑO, estando en la oportunidad procesal para promover pruebas en la incidencia de cuestiones pruebas presentada por la parte demandante contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que en su oportunidad rechazaron y contradijeron, asimismo en el presente escrito ratifican su rechazo a la interposición de dicha cuestión previa en la presente demanda. Promueven pruebas en los siguientes términos: - Documento público marcado con la letra “A”, aunque fue impugnado la parte promovente insistió en hacerlo valer en la oportunidad correspondiente, con el cual pretende probar que sus poderdantes son los dueños de dicho local comercial, el cual corre inserto en los folios 07 al 10 fte y vt inclusive. - Documento público marcado con la letra “C”, que de igual modo aunque fue impugnado, fue ratificado por la parte promovente, con el mismo procura demostrar la tradición legal del Local Comercial que es producto de una Partición de Bienes Hereditarios tal cual está protocolizado en fecha 11/09/2018 por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el N°2018.875, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.117915, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2018. - Documentos privados marcado con las letras “D” y “F”, tratándose de contratos de alquiler con los cuales pretende demostrar que es de uso comercial, firmados consensualmente entre las partes y por lo cual acarrea obligaciones, solicitó se citara al ciudadano demandado WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN plenamente identificado y/o su apoderada judicial ARACELYS MARGARITA PINEDA ampliamente identificada, para que formalmente reconozca o niegue la existencia de dicho documento, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. - Documento privado debidamente protocolizado marcado con la letra “H”, con el cual procura demostrar que es un contrato de arrendamiento de un local para uso comercial, firmado consensualmente entre las partes y en el cual se informa de la prórroga legal. - Documento privado debidamente protocolizado marcado con la letra “I”, con el cual intenta demostrar que es un contrato de arrendamiento de un inmueble para uso comercial, firmado por las partes y en el cual se les informa de la oferta de venta del mismo. (Folio 119 y 120) Seguidamente en fecha 10-11-2022, visto el escrito de pruebas presentado tanto en in limine litis, como en el escrito de pruebas en el incidental por la parte demandante, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes el a quo las admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, acuerda citar al ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN y/o su representante legal ciudadana ARACELYS MARGARITA PINEDA, para que comparezcan ante el a quo a reconocer o negar la existencia de documentos, todo conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 125 al 132) En fecha 11-11-2022, compareció ante el a quo el ciudadano Carlos Daniel Sánchez Romero designado fotógrafo en la Inspección Judicial llevada a cabo en la presenta causa el día 09/11/2022, quien consigna la cantidad de 24 dispositivas graficas. En esta misma fecha, mediante diligencia el profesional del derecho ciudadano CARLOS GUDIÑO SALAZAR, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada expone: Que su representado recibió una citación el 10/11/2022 para que compareciera ante el a quo a fin de que reconozca o niegue la “firma de documentos”, ello como consecuencia de la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante de fecha 09/11/2022 amparando tal solicitud en el artículo 444 del Código Adjetivo Civil, dicha promoción es irregular e inadmisible, toda vez que vulnera de manera diáfana el texto de la refería norma. Alega que la norma citada es clara, pero que en el presente caso no es aplicable y la interpretación que hace la parte demandante es errada, ya que en primer lugar se produjo la contestación a la demanda y han transcurrido holgadamente los cinco (05) días posterior a la misma para desconocer documentos, inclusive, de acuerdo con la norma, aun estando dentro de este lapso no les está permitido a la parte demandante pedir el reconocimiento de un documento, pues de ocurrir en dicho acto procesal el desconocimiento de un documento acompañado en la demanda, corresponde al accionante la demostración de autenticidad del mismo de acuerdo a lo estatuido en el articulo 445 eiusdem, ya que es contrario a derecho pedir con posterioridad el reconocimiento de un documento que hubiese sido desconocido, ni tampoco tiene cabida en el curso de una incidencia probatoria relativa a la cuestión previa (ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), conforme a las reglas del articulo 867 eiusdem, yendo de forma diáfana en contra del contenido y alcance de normas que revisten estricto orden público, haciéndola inaplicable. Por otra parte comenta que la única vía que la legislación adjetiva civil otorga a quien pretenda el reconocimiento de un documento privado, está establecida en el artículo 450 del Código de Procedimiento Civil. Visto el escrito presentado por el abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, co-apoderado judicial de la parte demandada, el a quo en fecha 21-11-2022 mediante auto motivado niega la admisión de las documentales presentadas por la accionante específicamente las contenidas en los anexos “D” y “F”, en la presente incidencia de las cuestiones previas conforme a lo establecido en los artículos 206, 445 y siguientes de la norma adjetiva civil, dejándose sin efecto el emplazamiento del demandado. En fecha 22-11-2022 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa dictó Sentencia Interlocutoria en la cual declara sin lugar la defensa jurídica de la acción y de la prohibición de la Ley de admitir al acción propuesta, invocada por la representación de la parte demandada con fundamente en el N° 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; así mismo no se condena en costa dada la naturaleza del fallo. (Folios 138 al 144) Seguidamente, el profesional del derecho ciudadano CARLOS GUDIÑO SALAZAR, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionada en fecha 23-11-2022 apela de Sentencia Interlocutoria de fecha 22/11/2022, de conformidad con lo previsto en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil. Visto escrito de apelación de la parte accionada, el a quo en fecha 25-11-2022 oye la misma en ambos efectos y ordena la remisión de la presente causa a esta Alzada. Asimismo, se remitió mediante oficio N° 217-22. En fecha 24-01-2023, estando dentro de la oportunidad legal el profesional del derecho CARLOS GUDIÑO SALAZAR, acreditado en autos en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, consigna escrito de informes. Luego de practicada la citación del arrendatario, llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, conforme a la letra del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, se procedió a contestar la misma en fecha 21/10/2022, la cual obra inserta a los folios 51 al 59 del presente expediente, en dicha contestación se opuso la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11 del artículo 346 del citado Código Adjetivo, con base a los siguientes Hechos: 1. Que la relación arrendaticia empezó a partir del año 2006 sobre un inmueble que siempre se ha tenido para uso familiar y que con posterioridad sin quitarle tal uso familiar fue aprovechado para actividades comerciales sin dejar de ser inmueble familiar. 2. Que el inmueble cuyo desalojo se demanda, siempre se ha constituido por una vivienda de habitación familiar. 3. Que el inmueble tiene un doble destino que es habitación familiar y uso comercial. 4. Que para ingresar a la vivienda necesariamente requiere el paso por el área destinada al restaurante. 5. Que como corolario de lo anterior, bajo ninguna circunstancia puede desalojarse el local comercial sin que afecte el inmueble al cual se le ha dado uso de vivienda, o, dicho en otras palabras, de ocurrir tal desalojo implicar impedir a su representado y su núcleo familiar el uso de vivienda que le ha sido dado en arrendamiento desde (01/03/2006), desalojándolos de la misma sin el agotamiento del procedimiento previo previsto en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y artículos 07 al 10 del Decreto N° 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, vulnerándose de esta manera normas de estricto orden público. Asimismo, como consecuencia de la oposición de las cuestiones previas referidas, se abrió ope legis el lapso probatorio conforme a lo previsto en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en fecha 04/11/2022, mediante escrito de promoción de pruebas (folios 113 al 114 con sus vueltos), con la finalidad de demostrar los hechos sobre los cuales se sustentan las cuestiones previas alegadas por su representación, se promovieron los siguientes medios probatorios: Documentales: 1. Marcado con la letra "B", Contrato de Arrendamiento que riela al folio 61. 2. Marcado con la letra "C", Contrato de Arrendamiento privado que obra al folio 62. 3. Marcado con la letra "D" Contrato de Arrendamiento que obra al folio 63. 4. Marcado con la letra "E" Contrato de Arrendamiento que se encuentra inserto al folio 64. 5. Marcado con la letra "F" Contrato de Arrendamiento que obra al folio 65. 6. Marcado con la letra "G" Contrato de Arrendamiento, inserto a los folio 66 al 68. 7. Marcado con la letra "H" Contrato de Arrendamiento que obra a los folios 69 al 75. Y por último, Prueba de Inspección Judicial. Por auto de fecha 08/11/2022, se admitieron dichos medios probatorios (folio 115), evacuándose la Inspección Judicial el día 09/11/2022, todo lo cual puede corroborarse a los folios 116 al 118. Así pues, comenta que en fecha 22/11/2022 el a quo dictó Sentencia Interlocutoria que declara sin lugar la defensa jurídica de la acción y de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta invocada por la representación de la parte demandada, con fundamento en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la no condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo. Considera la parte demandada que procede la cuestión previa relativo al ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, pues se colige palmariamente que los hechos alegados por su representación están plenamente demostrados, por ende, debe declararse Con Lugar la Cuestión Previa propuesta, y, en consecuencia, debe declararse INADMISIBLE la demanda, así en lo que respecta a las documentales promovidas, admitidas y evacuadas por el a quo, los demandantes no impugnaron ni desconocieron ninguno de los contratos de arrendamientos, en tal sentido, deben tenerse que los mismos hacen plena prueba, todo, conforme a lo estatuido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1368 del Código Civil, conjuntamente con la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia N° 212, Expediente: N° AA21-C-2018-000142; de fecha 12/07/2022. Partiendo del texto indubitado de cada una de las documentales promovidas, quedan establecidos sin lugar a dudas, los siguientes hechos: 1. La fecha de inicio de la relación arrendaticia es desde el 01/03/2006 sobre un inmueble que siempre se ha tenido para uso familiar y que con posterioridad sin quitarle tal uso familiar fue aprovechado para actividades comerciales sin dejar de ser inmueble familiar. 2. Que el inmueble dado en arrendamiento es una vivienda. 3. Y que el uso dado a dicho inmueble descrito en los contratos es de habitación familiar. Adicionalmente a ello, la prueba de Inspección Judicial evacuada por el a quo, contiene una serie de afirmaciones realizadas por el mencionado órgano jurisdiccional, específicamente al folio 117. Como puede apreciarse, en la evacuación de la inspección judicial, el a quo señala o califica una parte del inmueble como –anexo destinado para uso residencial- lo cual, claramente lo enmarca dentro del ámbito de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conforme al texto del primer aparte del artículo 06 del citado cuerpo normativo. Adicionalmente a ello, el propio tribunal a quo, indica en la parte motiva de su decisión (folio 144) que: “…se pudo comprobar que el inmueble objeto de la presente controversia lo conforma un Galpón para uso Comercial y que para tener acceso al lugar donde reside el demandado, su acceso se origina dentro del referido local comercial y que el mismo se refleja como un anexo”. Sin embargo, pese a que éste ha constatado, y así lo afirma, que resulta imposible el acceso a la vivienda de habitación familiar donde reside su representado sin ingresar por el “galpón”, el mismo concluye que la ley aplicable es la Ley de Regulación y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial lo que en un supuesto negado en que se decretara el desalojo demandado conforme a las reglas del cuerpo normativo citado, impediría el ingreso del arrendatario a la vivienda, comportando de esta manera un desalojo de inmueble que sirve de techo para su persona, y su grupo familiar, prescindiendo del procedimiento previsto en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas vulnerando de esta manera normas –de interés público general, social y colectivo- ex artículo 02 que es la ley que realmente debe regir la relación arrendaticia alegada, cuyo procedimiento fue creado para la protección de todos aquellos poseedores legítimos de una vivienda de uso familiar, tal y como lo ha establecido lo han establecido tanto la Sala Constitucional como la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallos que incluso han sido publicados en Gaceta Judicial, entre los cuales tenemos que la máxima interprete de la Carta Magna personificado en la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en Sentencia N° 876 de fecha 21/10/2016, Expediente N° 16-0222. Cónsono con lo anterior, la reciente Sentencia N° 604 de fecha 08/11/2022 en el Expediente N° AA20-C-2022-000221, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Es por ello, que conforme a los medios probatorios aportados por su representación, quedo demostrado que la vivienda donde reside su representado y su núcleo familiar se encuentra dentro del inmueble cuya ocupación se solicita con la acción judicial intentada en su contra, encontrándose dentro del ámbito de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya aplicación debe ser preferencial de acuerdo a los criterios jurisprudenciales anteriormente citados, por ende, al no haberse agotado el procedimiento previsto en los artículos 94 al 96 de la citada Ley, y artículos 7 al 10 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, dicha acción debe ser declarada INADMISIBLE y así piden a esta Superioridad sea declarado. (Folios 154 al 157) Esta alzada en fecha 09-02-2023, en virtud de presentación de escrito de informes por el Abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionada, dejó constancia que la parte actora no hizo uso del mismo derecho de Ley, asimismo, fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para que tenga lugar el acto de observaciones de los mismo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. De esta manera en fecha 23-02-2023, siendo la oportunidad legal para que la parte demandante presentara observaciones a los informes presentados por el Abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR, apoderado judicial de la parte demandada, y sin que hiciere uso de este, esta Alzada dictará su fallo dentro de los Sesenta (60) días siguientes, conforme lo establece el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR El asunto sometido a examen en esta alzada consiste en la apelación por la parte demandada de la sentencia interlocutoria del a quo de fecha 22-11-2022, cursante a los folios 138 al 144 del presente asunto, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la defensa jurídica de la acción y de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, invocada por la representación de la parte demandada, con fundamento en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes entrega un bien mueble o inmueble por determinado tiempo, fijándose un cánon de obligatorio cumplimiento para que la otra parte pueda disfrutar del bien, siendo obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, cuidar de su conservación para sus fines, debiendo, asimismo, garantizarle al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo estipulado en el contrato, efectuando las reparaciones mayores, por cuanto las pequeñas de conformidad a la normativa de la materia corresponden al arrendatario. El arrendatario, tiene a su vez las siguientes obligaciones: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; haciendo el pago del canon de arrendamiento en los términos pactados. Además, el arrendatario, debe hacer uso de la cosa arrendada según lo convenido; devolver el bien tal como lo recibió de manos del arrendador de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por hecho fortuito o fuerza mayor; estando en la obligación de poner en conocimiento del propietario, a la brevedad posible, sobre toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya efectuado, y, con la misma urgencia, hacer de conocimiento del arrendador la necesidad de todas las reparaciones que deba efectuar, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario del bien, así como del deterioro o pérdida que sufriere el bien dado en calidad de arrendamiento, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. El contrato de arrendamiento, como los demás acuerdos de naturaleza bilateral, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado de forma unilateral sino por mutua voluntad, ya que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley. Ahora bien, una vez efectuada la respectiva revisión de las actas procesales que contiene el presente asunto esta Superioridad debe contraerse en determinar la procedencia o no de la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11 del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas conocida también como Ley del Alquileres de Viviendas, cuya Cuestión Previa fue declarada sin lugar por el Tribunal A quo teniendo por admisible la demanda, argumentando que mediante inspección judicial promovida por el demandado en la oportunidad procesal de promoción de pruebas se verificó que el inmueble objeto de controversia lo conforma un galpón para uso comercial, indicando que para tener acceso al lugar donde reside el demandado, su ingreso a éste se lleva a cabo dentro del referido galpón, considerando finalmente el sentenciador antes dicho que la vía idónea para plantear la acción civil, es la contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en consecuencia establece el trámite legal para la sustanciación del juicio es por vía oral, conforme lo preceptúa el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. El demandado, a través de apoderado judicial opone la cuestión previa en los términos siguientes: “…De conformidad con lo estatuido en el ordinal 11 del artículo 346 y 341 del Código de Procedimiento Civil, oponemos al libelo de demanda la prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta conforme a los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en concordancia con los artículos 4 y 10 del Decreto Nº 8190 con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya preceptiva legal impetra el agotamiento del procedimiento administrativo previo consagrados en ambos textos normativos, para intentar una demanda de desalojo como la presente, so pena de ser declarada inadmisible la demanda y así expresamente lo solicitamos. En tal sentido, preciso es señalar que el inmueble dado en arrendamiento a nuestro conferente no está destinado exclusivamente al uso comercial como lo pretende la parte demandante al invocar una propiedad inmobiliaria única y exclusivamente de tipo comercial, toda vez que, dicho inmueble pretendido en desalojo siempre se ha tenido para uso de vivienda y con posterioridad sin quitarle tal uso familiar por su ubicación se ha aprovechado igualmente para actividades comerciales sin dejar de ser inmueble familiar, lo que es corroborable in sito mediante prueba idónea (inspección judicial), donde se verificará el aserto aquí sostenido inclusive que el acceso a la vivienda implica necesariamente la servidumbre o paso por la parte destinada a actividades de comercio (restaurant), a lo cual se agrega que desde el inicio de la relación arrendaticia (01/03/2006), siempre los contratos arrendaticios suscritos se especifica que el objeto del contrato lo es un inmueble destinado a vivienda familiar. En efecto, la relación arrendaticia iniciada con el ciudadano Mariano Decina, quien era italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 216.192, (arrendador) con quien siempre existió una relación de cordialidad y respeto mutuo, acordando con mi conferente diversos contratos escritos que automáticamente eran renovados con la suscripción de un nuevo convenio, en los mismos siempre se indicó que el tipo de inmueble objeto de contrato lo constituía una vivienda de uso familiar, presumiendo que con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (23/05/2014) trajo como corolario, que los contratos de arrendamientos suscritos con quien fuere y aún se reconoce como nuestra arrendadora reflejen que el inmueble sería utilizado para uso comercial pretendiendo con ello evitar las obligaciones que le impone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas en el cual a los arrendatarios amparados por el ámbito de aplicación de ésta se les otorgó mejor derecho, -debido a su condición de débiles jurídicos en la relación arrendaticia. Para sustraerse del ámbito de aplicación de dicha ley se empezó a señalar local comercial cuando lo real y verdadero es que el inmueble tiene un doble destino, de habitación familiar y de uso comercial, sin que se pueda bajo ningún aspecto desalojarse el local comercial sin que se afecte la convivencia familiar y estabilidad en el inmueble que sirve de asiento familiar a mi representado junto con su grupo familiar…” Se extrae del alegato de la cuestión previa que antecede que el demandado invoca la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por no agotamiento de la vía administrativa previa a que aluden las normas legales contenidas en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, argumentando que el inmueble funge de vivienda familiar a la par de destinar un galpón que es parte integrante del inmueble para uso comercial, y, que para acceder a la vivienda se requiere necesariamente la servidumbre o paso por dicho galpón destinado a comercio y así mismo que desde el inicio de la relación arrendaticia desde el primero de marzo de 2006, los contratos de arrendamientos suscritos refieren un inmueble destinado a vivienda familiar. Para demostrar lo alegado, el demandado promueve documentales privadas que obran a los folios 61, 62, 63, 64, 65, 66 al 68, y 69 al 75 del expediente, las cuales obran marcadas con las letras B, C, D, E, F, G y H, las mismas fueron acompañadas con el escrito de contestación de la demanda, siendo que tales documentales no fueran impugnadas por la demandante; asimismo, promovió inspección judicial que fuere evacuada el 09 de noviembre de 2022 en el inmueble, dejándose constancia (folio 117) de lo siguiente: “…Tercero: el tribunal deja Constancia que el inmueble objeto de la presente Controversia se encuentra distribuido de la siguiente manera un galpón destinando a la venta de Comida Criolla (gastronomía Venezolana) el mismo se encuentra Constituido por 14 mesas para uso de Restaurant con 56 sillas, Un Vicci-Sooler exividor de refresco, una plancha a gas para hacer Cachapa, una barra de atención al público, con dos baños uno para dama y otro para Caballeros en buen estado de Conservación, un área de Cocina, área de garaje, un pasillo que da acceso a un anexo, el cual se encuentra destinado para uso residencial el cual se encuentra distribuido por 2 habitaciones y un baño interno y área de Cocina, un solar destinado a patio. Cuarto: el tribunal deja constancia que para la práctica de la presente Inspección que para acceder al anexo destinado para uso residencial fue necesario ingresar por el local destinado a Restaurant. Quinto: el tribunal deja constancia que para la practica de la presente Inspección, una vez ingresado al anexo destinado a Residencia el mismo se encuentra Constituido, habitación Nº 1, dos camas matrimoniales, un chifonier, un televisor, una cesta para ropa, habitación Nº 2, dos cama matrimoniales un Televisor, un chifonier y dos escaparate, un baño con todas sus piezas sanitarias en buen estado, dos acondicionadores de aire tipo split, y un acondicionador de aire de Ventana, un multimueble y Cuatro sillas de minbre.” En criterio del Tribunal, con las pruebas referidas y valoradas por esta instancia superior, se evidencia que el inmueble en referencia se destina desde el inicio de la relación arrendaticia a vivienda familiar, que parte del mismo se destina a actividades de comercio y que para acceder al inmueble destinado a vivienda familiar, su acceso se realiza por el galpón con uso comercial, significando que tal inmueble al destinarse también a vivienda de uso familiar cualquier acto que implique su desposesión infringe la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyas normas son de orden público donde la primera de ellas en su artículo 02 pregona que la vivienda es de interés público general, social y colectivo y que el interés del estado es garantizar los derechos al hogar y la familia en la búsqueda del buen vivir, exigiéndose el agotamiento de la vía administrativa previa antes de instaurarse cualquier demanda por desalojo que comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda de uso familiar. En tal contexto, el artículo 02 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas prevé una protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles destinados a vivienda familiar, y su artículo 04 prohíbe la ejecución de desalojos forzosos por la desocupación de viviendas sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales o administrativos previstos en dicha ley, siendo así, y dado que, omitir el agotamiento de la vía administrativa previa ordenada en el ordenamiento jurídico, sin considerar, que en el inmueble objeto de controversia se destina a habitación familiar ello vulnera las normas legales citadas y colocaría en una eventual desposesión del inmueble donde hace vida familiar el demandado. En torno a estas consideraciones, el Máximo Tribunal de la República ha dicho: “En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. Finalmente, visto el contenido de la presente decisión se ordena su publicación en la Gaceta Judicial y su reseña en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el siguiente título: “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. Así se decide. (…) (Negritas del presente fallo). Asimismo cabe recordar que tanto la Sala Constitucional como la Sala de Casación Civil han dejado claro que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, la jurisdicción competente para conocer de la materia donde esté vinculado el objeto del mismo, adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en el sentido estricto de sus palabras pues la ley no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, como corresponde en el caso de autos, a los ocupantes legítimos, hasta tanto no exista mandato judicial en contrario, de cuya garantía expresa a la tutela anteriormente mencionada será el cumplimiento previo del procedimiento administrativo en cuestión como salvaguarda explícita y normativa. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. ASÍ SE DECIDE. Asimismo cabe recordar que tanto la Sala Constitucional como la Sala de Casación Civil han dejado claro que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, la jurisdicción competente para conocer de la materia donde esté vinculado el objeto del mismo, adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma total pues la ley no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, como corresponde en el caso de autos, a los ocupantes legítimos, hasta tanto no exista mandato judicial en contrario, de cuya garantía expresa a la tutela anteriormente mencionada será el cumplimiento previo del procedimiento administrativo en cuestión como salvaguarda explícita y normativa.” (Fin de Cita. Sentencia Sala Constitucional Nº 876 del 21 de Octubre de 2016). En el caso que nos ocupa esta Superioridad se convence que el demandante dado el destino que también tiene el inmueble arrendado (de uso de vivienda familiar) ha debido agotar el procedimiento administrativo previo antes de proponer la presente demanda de desalojo por tratarse de un presupuesto procesal exigido en el ordenamiento jurídico vigente y al no agotar la vía administrativa la consecuencia es que la defensa previa opuesta por el demandado de prohibición de la ley de Admitir la acción propuesta debe Prosperar. Y ASI SE DECIDE. DECISIÓN En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el abogado CARLOS GUDIÑO SALAZAR venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.208.549, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 130.283, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano WILMER RAMÓN PÉREZ MEDRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.012.381, de este domicilio, en su condición de representante legal de la firma personal “RESTAURANTE EL LLANO PEREZ, F.P, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil Primero del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa bajo el Nº 10, Tomo 9-B, Exp. Nº 410-3597 de fecha 14-09-2013, contra la sentencia interlocutoria de fecha 22-11-2022 emanada del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. SEGUNDO: Se Revoca la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 22-11-2022. TERCERO: No se condena en costas a la parte apelante debido a la naturaleza del fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia del fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los veinticuatro 24 días del mes de Abril del 2023. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación. El Juez Superior Civil Suplente, Abg. JHOEL SANTIAGO FERNÁNDEZ GALLARDO. La Secretaria Temporal, Abg. YRMARY DEL VALLE HERNANDEZ GARCIA. Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 10:00 a.m. Conste. Stria.