TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
213º y 164º
Expediente Nro. 4018
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: MATTEO TASCHETTA, titular de la cédula de identidad, Nro. E- 81.126.543.
APODERADO JUDICIAL
DEL DEMANDANTE: ABG. JOSE BONIFACIO LOMBANO PAREDES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 155.419.
PARTE DEMANDADA: CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, titular de la cedula de identidad Nro. 80.399.590.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: ABG. JOSE DANIEL MIJOBA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.221.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.
-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 19 de junio de 2023, por el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 12 de junio de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaro procedente la pretensión de desalojo y condenó al demandado a desalojar y entregar al accionante, el inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida 31 calle 34, Nro. 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa.
-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
PRIMERA PIEZA.
En fecha 08 de Junio de 2021, fue recibida demanda por desalojo de inmueble por distribución y admitida en fecha 15 de Junio de 2021, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, se libraron la respectiva boleta de citación (folios 01 al 51).
En fecha 02 de agosto de 2021, el alguacil del Tribunal a quo presentó diligencia dejando constancia que se traslado al domicilio del demandado y no se encontraba el ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folio 52).
En fecha 18 de agosto de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, solicito notificar vía servicio de Whatsapp al demandado CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folio 53).
En fecha 19 de agosto de 2021, el alguacil del Tribunal a quo dejo constancia que se entrevisto con la esposa del demandado quien le manifestó que el mismo no se encontraba (folio 54).
En fecha 20 de agosto de 2021, el alguacil del Tribunal a quo dejo constancia que se entrevisto con la esposa del demandado quien le manifestó que el mismo no encontraba, motivo por el cual procedió a devolver la boleta de citación (folio 55 al 63).
Por auto de fecha 24 de agosto de 2021, el tribunal a quo fijo la citación por Whatsapp para el sexto día siguiente al de hoy a las 10:00 a.m (folio 64)
En fecha 27 de septiembre de 2021, hora fijada para efectuar la video llamada por Whatsapp donde en presencia de la Jueza de ese Tribunal, el alguacil y el apoderado judicial de la parte actora, el ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, no contesto los cuatros (04) intentos que se le realizaron (folio 65 al 70).
En fecha 23 de septiembre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, solicito sea fijado por medio de carteles y a través de la publicación en prensa nacional, la notificación del demandado (folio 71).
En fecha 28 de octubre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, solicito sea fijado por medio de carteles y a través de la publicación en prensa nacional, la notificación del demandado (folio 72).
Por auto de fecha 02 de Noviembre de 2021, ordeno la citación por Cartel al demandado CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folios 73 al 76).
En fecha 01 de Diciembre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora retira y conforme firmas el cartel de citación (folio 77).
En fecha 18 de Enero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, presento escrito de alegatos de la citación por cártel (folio 78 al 87).
En fecha 04 de marzo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora solicito sea designado defensor ad litem, tal como consta en el apartado final del articulo 224 del CPC, una vez cumplidos todos los extremos de este, para la citación del demandado CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folio 88).
Por auto de fecha 09 de marzo de 2022, acuerda designar como defensor judicial al abogado HERNALDO LAGUNA, a quien se ordena notificar a fin de que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su notificación, a dar su aceptación o excusa y en el primero de los casos preste su juramento de ley (folios 89 y 90).
En fecha 15 de marzo de 2022, el alguacil del Tribunal a quo consigno boleta de notificación debidamente firmada por el abogado HERNALDO LAGUNA (folios 91 y 92)
En fecha 17 de Marzo de 2022, el abogado HERNALDO LAGUNA, acepto el cargo y juró cumplir con su misión (folio 93).
Por auto de fecha 22 de Marzo de 2022, vista la diligencia del abogado HERNALDO LAGUNA, actuando como defensor judicial de la parte demandada, el Tribunal ordeno librar boleta de citación (folios 94 y 95)
En fecha 24 de marzo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se designe nuevo defensor ad litem por cuanto el abogado HERNALDO LAGUNA, ya es designado en otra causa cuyo componente y estructura versa sobre la misma materia y objeto (folios 96 y 97).
Por auto de fecha 28 de marzo de 2022, designo como defensor ad litem a la abogada MAYRA LANDAEZ, a quien se ordena notificar a fin de que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su notificación, a dar aceptación o excusa y en el primero de los casos preste su juramento de Ley (folios 98 y 99).
En fecha 29 de Marzo de 2022, el alguacil de ese Tribunal consigno boleta debidamente firmada por la ciudadana MAYRA LANDAEZ (folios 100 y 101).
En fecha 31 de marzo de 2022, la ciudadana MAYRA LANDAEZ, acepto el cargo como defensora ad litem del ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folio 102).
Por auto de fecha 01 de abril de 2022, vista la aceptación por parte de la ciudadana MAYRA LANDAEZ, como defensora judicial de la parte demandada este Tribunal ordena librar boleta de citación (folios 103 y 104).
En fecha 04 de abril de 2022, el alguacil del Tribunal a quo consigno boleta debidamente firmada por la ciudadana MAYRA LANDAEZ (folios 105 y 106).
En fecha 25 de abril de 2022, la defensora ad litem presento escrito de contestación a la demanda (folios 107 y 114).
En fecha 06 de marzo de 2022, el abogado JOSE DANIEL MIJOBA, actuando como apoderado judicial del ciudadano FRANKLIN MINOS CHAVEZ PARIHUAMAN, presento escrito de contestación a la demanda (folios 115 al 122).
En fecha 12 de marzo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora presento escrito de alegatos (folios 123 al 129).
En fecha 17 de Junio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, solicito que se aboque al conocimiento de la causa (folio 130)
En fecha 22 de Junio de 2022, la Juez suplente María Páez, se aboco al conocimiento de la causa (folio 131)
En fecha 30 de Junio de 2022, el Tribunal a quo dicto sentencia en la que declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del articulo 146 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado JOSE DANIEL MIJOBA parte demandada (folios 132 al 142).
Por auto de fecha 01 de Julio de 2022, el Tribunal acordó abrir articulación probatoria de diez días (folio 143).
En fecha 08 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada anuncio recurso de regulación de jurisdicción contra la sentencia interlocutoria del 30-06-2022 (folio 144).
Por auto de fecha 13 de Julio de 2022, se remitió el expediente al Tribunal Supremo de Justicia a la Sala Política Administrativa, a los fines de que conozca la Regulación de Jurisdicción solicitada y se suspende el proceso hasta que conste en autos las resultas (folio 145)
En fecha 18 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora solicito sea nombrado como correo especial de la causa 7103-2021, en la cual se demanda el desalojo de un local comercial en contra del ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, lo cual fue acordado por auto de fecha 21-07-2022, con oficio N° 146-2022 (folios 146 al 149).
En fecha 09 de agosto de 2022, la Sala Político Administrativo designo al Magistrado JUAN CARLOS HIDALGO PANDARES, a los fines de decidir la regulación de Jurisdicción (folio 150)
En fecha 06 de Octubre de 2022, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia dicto sentencia en la que declaro sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA, fue remitido al Tribunal a quo mediante oficio N° 1975 de fecha 25-10-2022 (folios 151 al 172)
Por auto de fecha 07 de Noviembre de 2022, se recibió y ordeno librar las Boletas de Notificación a las partes (folios 174 al 176)
En fecha 11 de Noviembre de 2022, el alguacil del tribunal a quo, consigno boleta debidamente firmada por el Abg. LOMBANO PAREDES JOSE BONIFACIO, parte actora (folios 177 y 178)
En fecha 14 de Noviembre de 2022, el alguacil del tribunal a quo, deja constancia que se traslado a la Oficina 14 del edificio Sol de Curpa, con el fin de practicar la Boleta de Notificación, al ciudadano JOSE DANIEL MIJOBA parte demandada, al llegar a la oficina fue recibido por un ciudadano quien no quiso identificarse, le explicó el motivo de su visita respondiendo que recibiría la boleta mas no la firmaría, dando por cumplida su misión agréguese al respectivo expediente (folios 179 y 180).
En fecha 18 de Noviembre de 2022 el Tribunal a quo dicto sentencia en la que declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° (folios 181 al 185).
En fecha 24 de Noviembre de 2022 el apoderado judicial de la parte demandada apelo de la En fecha 24 de Noviembre de 2022 el apoderado judicial de la parte demandada apelo de la sentencia interlocutoria de fecha 18-11-2022 (folio 186).
Por auto de fecha 29 de Noviembre de 2022, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordeno remitir el expediente a esta Alzada, a los fines de que conozca la apelación planteada, así mismo se libro oficio a esta Alzada N° 232-2022 (folios 187 y 188).
Por auto de fecha 14 de Diciembre de 2022, esta Alzada ordeno devolver el expediente con oficio N° 0163/2022, a los fines de que oiga la apelación en un solo efecto y no en ambos efectos como lo hizo (folio 189 y 190).
Por auto de fecha 19 de Diciembre de 2022, el tribunal a quo oyó la apelación en un solo efecto. Así mismo insto a la parte demandada a los fines de que consigne los emolumentos para el fotocopiado (folio 191).
Por auto de fecha 10 de enero de 2023, fijó la audiencia preliminar al quinto día de despachos siguientes a la fecha de hoy, a las diez de la mañana (folio 192).
En fecha 17 de enero de 2023, se celebro la audiencia preliminar fijada por motivo de desalojo de inmueble (folios 193 y 194).
En fecha 20 de enero de 2023, el Tribunal a quo, procedió a fijar los limites de la controversia en el juicio (folios 195 al 197).
En fecha 26 de enero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora ratifico las pruebas promovidas en su totalidad anexadas al libelo de demanda (folios 198 y 199).
Por auto de fecha 27 de enero de 2023, este Tribunal ordena abrir la segunda pieza (folio 200).
SEGUNDA PIEZA.
Por auto de fecha 31 de enero de 2023, admite las pruebas promovidas por la parte actora (folio 02).
En fecha 01 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, apelo del auto de fecha 31-01-2023 (folio 03).
Por auto de fecha 03 de febrero de 2023, el Tribunal oye en ambos efectos la apelación y ordena remitir el expediente a esta Alzada mediante oficio N° 24-2023 (folios 04 y 05).
Por auto de esta Alzada de fecha 09 de febrero de 2023, ordeno devolver el expediente con oficio N° 027/2023, a los fines de que oiga la apelación en un solo efecto y no en ambos efectos como lo hizo (folios 06 al 08).
Por auto de fecha 16 de Febrero de 2023, el tribunal a quo oyó la apelación en un solo efecto. Así mismo insto a la parte demandada a los fines de que consigne los emolumentos para el fotocopiado (folio 09).
En fecha 24 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, procedió a ratificar sea fijada la fecha y hora por este Tribunal para que se practique inspección ocular del local comercial (folio 10).
Por auto de fecha 28 de febrero de 2023, el Tribunal a quo fijo el día y la hora para el traslado y constitución del Tribunal al local comercial (folio 11).
Por medio de oficio N° 54-2023, librado al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), se solicito los datos filiatorios del ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS (folio 12).
En fecha 02 de marzo de 2023, se traslado y constituyo el tribunal a los fines de practicar la inspección ocular (folios 13 al 16).
En fecha 03 de marzo de 2023, el Ingeniero Ender Torrealba consignando registros fotográficos de 78 fotos lo cual será agregado a la Inspección realizada (folios 17 al 37).
Por auto de fecha 07 de Marzo de 2023, vista la apelación interpuesta por el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA, y en virtud de que hasta la presente fecha no ha consignado los emolumentos necesarios, el Tribunal a quo oyó en un solo efecto, remitiendo a tal efecto las copias de los folios que el Tribunal considera necesario (folio 38).
En fecha 08 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante consigno primer contrato de arrendamiento signado con la letra “A” del cual reposa copia simple en el libelo de demanda (folios 39 al 44).
En fecha 13 de marzo de 2023, el alguacil del Tribunal a quo, consigno un folio útil oficio N° 54-2023 firmado y sellado en fecha 03/03/2023 (folio 45 y 46).
Por auto de fecha 13 de marzo de 2023, vista la apelación interpuesta por el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA, y en virtud de que hasta la presente fecha no ha consignado los emolumentos necesarios, el Tribunal a quo oyó en un solo efecto, remitiendo a tal efecto las copias de los folios que el Tribunal considera necesario. Libro oficio N° 66-2023 (folios 47 y 48).
En fecha 15 de marzo de 2023, el alguacil del tribunal a quo, dejo constancia que se traslado a las Instalaciones de Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de buscar respuesta del oficio N° 54-2023 siendo recibido por una asistente quien le informo que habrá sistema motivo por el cual no han dado respuesta (folio 49).
Por auto de fecha 16 de marzo de 2023, vista la diligencia suscrita por el alguacil, el Tribunal acuerda un auto de mejor proveer en el lapso probatorio y ordena conceder una prorroga de veinte (20) días de despacho, a fin de que conste en auto la prueba solicitada (folio 50).
Por auto de fecha 21 de abril de 2023, fenecido como ha sido la prorroga de los 20 días de despacho, el Tribunal fijo la Audiencia Oral y Pública para el 26 de Mayo de 2023, a las 10:00 am (folio 51).
Del folio 52 al 105 consta resultas de la apelación contra el auto dictado en fecha 31 de Enero de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, el cual declaro la nulidad de las actuaciones relacionadas con la apelación interpuesta, posteriores al auto de fecha 13 de marzo de 2023,que oyó la referida apelación en un solo efecto; se repuso el tramite de la apelación, no hubo condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Por auto de fecha 08 de Junio de 2023, ordeno agregar las resultas recibidas por esta Alzada y libro las respectivas boletas de notificaciones (folio 106 y 107).
En fecha 12 de Junio de 2023, el alguacil del Tribunal a quo consigno boleta de notificaciones debidamente firmada por el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA (folio 108 y 109).
En fecha 12 de Junio de 2023, el Tribunal a quo dicto sentencia en la que declaro procedente la pretensión de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) contenida en la demanda incoada por el Abg. JOSE BONIFACIO LOMBANO PAREDES, parte actora (folio 110 al 136).
En fecha 19 de Junio de 2023, el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA, parte demandada, apelo de la sentencia definitiva de fecha 12-06-2023 (folio 137).
Por auto de fecha 22 de Junio de 2023, el Tribunal a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordeno remitir mediante oficio N° 178/2023 a esta Alzada el expediente (folio 138 y 139)
Recibido en esta Alzada en fecha 06 de Julio de 2023, se procede a dar entrada, fijando la oportunidad para la presentación de informes (folios 140 y 141).
-IV-
DEL LIBELO DE DEMANDA

En fecha 8 de Junio de 2021, el abogado Jose Bonifacio Lombano Paredes, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Matteo Taschetta, presentó escrito de demanda de desalojo contra el ciudadano Chávez Parihuaman Franklin Minos, con fundamento en lo siguiente:
Señaló que a finales del tercer trimestre del año 1996 fue suscrito un contrato de arrendamiento entre su representado y el demandado, sobre un inmueble destinado exclusivamente para uso comercial, ubicado en la avenida 31, con calle 34 Nro. 34-5, de la ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa, el cual contaba con una serie de cláusulas especificas, prolongando la relación jurídica entre las partes por un periodo de 12 años, termino en el cual cabe destacar que el local fue destinado al uso exclusivamente comercial, y, que durante este periodo no fueron llevadas a cabo ningún tipo de remodelaciones estructurales a la planta física del inmueble, ya que, en principio y subsecuentemente así fue convenido entre las partes del arrendatario al arrendador, salvo aquellas mínimas correspondientes al mantenimiento preventivo del local comercial.
Que en aras de seguir manteniendo la armonía jurídica y en virtud de la confianza arraigada por mas de 12 años de relación arrendador-arrendatario, en fecha 1° de Junio del año 2008, fue celebrado un segundo contrato en el cual una vez mas, se establecen una serie de cláusulas, muy especificas, que denotan la cordialidad y el compromiso entre las partes, pero que a su vez, hacía referencia a un tiempo determinado, el cual vencía en fecha 1° de junio del año 2009, el cual transcurre con toda normalidad, siendo que posteriormente y, de forma continuada, en fecha 1° de junio del año 2009, fue celebrado un tercer y ultimo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con fecha de vencimiento 31 de mayo de 2010 y en el cual nuevamente se establecen una serie de cláusulas, que formaran el marco normativo entre las partes y que fue materializado al momento de su signatura, de forma totalmente personal, entre el ciudadano Chávez Parihuaman Franklin Minos, “el demandado”, y su representado en este acto “el demandante”.
Explicó que dicho contrato hoy se encuentra en una situación reconducente, por situaciones jurídicas que abordare y expondré en su oportunidad dentro de los limites fijados en el presente escrito, así como las etapas que indique el procedimiento; sin embargo y dada la situación contractual entre las partes, existe una evidente y flagrante violación del contrato en cuanto al uso que se le viene dando, esto es el cambio de destino, prohibido en la cláusula segunda y la prohibición de hacer alteraciones o modificaciones sin el consentimiento del demandante dispuesto en su cláusula décima primera.
En este sentido adujo que “en el local comercial (…) se encuentra viviendo la esposa del demandado, así como otros miembros de la familia, ya que es conocido que no solo pernoctan dentro de las instalaciones, sino que se encontraron enceres, muebles y línea blanca que son en esencia necesarios para hacer vida dentro de la propiedad”, lo cual constituye “la violación del contrato de arrendamiento, no solo en las cláusulas antes mencionadas, en virtud de que se sigue usando el local comercial como vivienda”, violando la cláusula quinta relativa a que el contrato es intuito persona y por ello el arrendatario no podrá cederlo o traspasarlo en ninguna forma total ni parcialmente.
Del mismo modo aduce que “el local comercial, ha sufrido alteraciones y remodelaciones, tanto en su exterior como en su interior en los últimos seis (6) años, lo cual pone de manifiesto, la contravención a lo establecido en las cláusulas octava y décima primera respectivamente (…) la estructura física ha sufrido un gran deterioro, (…) siendo que si bien es posible que en el transcurso del tiempo, pueda existir mejoras y reparaciones, todo indica y hace presumir, que el estado de conservación del inmueble, no es consonó con lo establecido en el contrato y que el mismo, se encuentra deteriorado, (…)”.
Fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 51 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, los artículos 1592, 1593, 1594, 1595, 1596 y 1597 del Código Civil y en los literales c, d, f y g del articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Finalmente solicitó que se declare con lugar la presente demanda y se acuerde el desalojo del local comercial ubicado en la avenida 31, con calle 34 N° 34-5 de la ciudad de Acarigua, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entregó al accionado con la respectiva condenatoria en costas a la parte demandada por haber obligado a su representado a litigar y a defender sus derechos.
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00).
-V-
DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO

1.- Copia de Contrato de Arrendamiento del año 1996, entre MATTEO TASCHETTA “EL DEMANDANTE” y el ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS “EL DEMANDADO”, sobre un inmueble destinado exclusivamente para uso comercial, ubicado este en la avenida 31, con calle 34 N° 34-5 de la ciudad de Acarigua municipio Páez estado Portuguesa marcado con la letra “A”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
2.- Copia de un Segundo Contrato de arrendamiento de fecha 01 de Junio de 2008, marcado con la letra “B”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
3.- Copia de un Tercer y ultimo Contrato de arrendamiento de fecha 31 de Mayo de 2010, marcado con la letra “C”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023).
4.- Copia fotostática certificada de inspección practicada por la lic. MARIBEL ROJAS, adscrita a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda o SUNAVI por su siglas, llevada a cabo en fecha 06 de agosto del año 2014, marcada con la letra “D”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
5.- Copia certificada de resolución numero emanada por la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda SUNAVI POR-055-2014, de fecha 01 de octubre del 2014, marcada con la letra “E”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
6.- Copia fotostáticas de escrito de solicitud de entrega del local comercial debidamente recibido y conforme firmado por parte del demandado, de fecha 26 de mayo del año 2010, marcado con la letra “F”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
7.- Copia fotostática de escrito de solicitud de entrega del local comercial, notificación de disfrute de prorroga legal debidamente recibido y conforme firmado por parte del demandado de fecha 30 de marzo del año 2011, marcado con la letra “G”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
8.- Copia fotostática de las captures de pantallas, tomadas desde el teléfono celular de la esposa del demandante, marcado con la letra “H”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
9.- Original y copia de imagen fotográfica donde se aprecia la transformación estructural del local comercial, sin la respectiva notificación al demandante, marcada con la letra “I”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
-VI-
DE LA CONTESTACION

En fecha 6 de Mayo de 2022, el abogado José Daniel Mijoba, apoderado judicial del ciudadano Chavez Parihuaman Franklin Minos, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual señaló lo siguiente:
El presente proceso calificado por el actor como juicio de desalojo de local comercial, siendo lo verdaderamente contratado por el inquilino una casa quinta, se encuentra regulado por el Procedimiento Oral del Código de Procedimiento Civil, en adelante llamado “CPC" y por la especial Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que su defendido opone varias cuestiones previas que deben sustanciarse y resolverse según el orden legal establecido en el articulo 866 del CPC, vale decir, en primer lugar se sustanciaran y resolverán las cuestiones previas del ordinal 1° del articulo 346 del CPC, en segundo lugar se tramitaran y decidirán las contempladas en los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del articulo 346 del CPC, y en tercer lugar se sustanciaran y resolverán las cuestiones previas de los numerales 7°, 8°, 9°, 10° y 11 del articulo 346 del CPC, es por esto, que de acuerdo al orden descrito por la ley, la parte accionada opone la falta de jurisdicción, la falta de competencia, para luego contestar el fondo de la demanda.
Luego de sustentar cada una de las cuestiones previas, las cuales fueron declaradas improcedentes en su debida oportunidad, procedió a contestar al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Adujo ser cierto como lo dice el demandante en el folio 1, que el 11-09-1996, celebró contrato de alquiler con el demandado ante la Notaria Publica de Acarigua bajo el N° 33 del tomo 129.
Que en la cláusula primera del referido contrato se estableció que el objeto del contrato recayó sobre una casa quinta con una superficie de terreno de 270 mts cuadrados, ubicados en la intercepción de la avenida 31 o avenida Libertador, con la esquina de la calle 34 de la ciudad de Acarigua, por consiguiente, no es cierto como lo afirma el actor que se trata de un local para uso comercial.
Que no es cierto como lo afirma el actor en el vuelto del folio 1, que el inquilino haya celebrado un segundo contrato de alquiler, en consecuencia, el demandado impugna el referido contrato por haber sido promovido en copia simple, por considerar que la copia simple de un documento privado no tiene ningún valor probatorio.
Señaló ser cierto lo afirmado por el actor en el vuelto del folio 1 y 2, en torno a que la esposa del demandado y su familia viven en la casa alquilada, lo cual fue corroborado por la inspección practicada por el SUNAVI.
En cuanto a la documental anexada por el actor con la letra “E”, Impugnó su validez puesto que las conversaciones sostenidas con la esposa del inquilino demandado, señora Magaly María Arocha de Chávez, o las conversaciones sostenidas con la esposa del demandante, carecen de relevancia jurídica para el caso, pues ninguna de ellas son partes intervinientes en el contrato de alquiler, aunado a esto, negamos que el Nro. +51983425359 pertenezca al demandado.
Del mismo modo impugnó la fotografía marcada “I” al consignarse en copia sin su correspondiente original, aunado a ello, en el contrato de alquiler marcado con la letra “A” no se hace mención a la existencia de la santa María y de sus entradas.
Igualmente impugnó el valor probatorio del anexo “F” promovido por el actor, al constituir una comunicación no emanada por el, sino por una tercera persona ajena a la relación arrendaticia, es decir, que quien suscribió la referida notificación carece del mandato contractual del arrendador que permita surtir efectos jurídicos contra el inquilino.
Seguidamente impugna el valor probatorio del anexo “G” promovido por el actor, pues la firma estampada al final del documento donde aparece el N° 80399590, no pertenece al demandado, en consecuencia, niega que sea su firma.
Impugnó el valor probatorio del anexo “H” promovido por el actor, pues la firma estampada al final del documento donde aparece el N° 80399590, no pertenece al demandado, en consecuencia, niega que sea su firma.
Seguidamente se refirió a la “Inexistencia de la Pretensión” aduciendo lo siguiente:
“La pretensión del actor se encuentra contenida en el capitulo IV del folio 5, así vamos, dice en el numeral primero, que admita la demanda lo cual no es una pretensión.
En el numeral segundo del vuelto del folio 5, el demandante solicita al tribunal que declare con lugar el presente desalojo, lo cual no es una pretensión.
En el numeral tercero del vuelto del folio 5, el actor pide que condene en costas, que las calcule, lo cual tampoco es una pretensión.
Conforme a lo expuesto por el actor en el referido capitulo IV, no existe en el libelo de la demanda la concreción objetiva de la pretensión, de manera que, resulta improponible en derecho el uso de la vía judicial como mecanismo de resolución de conflictos, sin la concreción de la pretensión, por ello, solicitamos la improponibilidad de la presente demanda”.

-VII-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS A LA CONTESTACIÓN
Original del Poder otorgado a los abogados JOSE DANIEL MIJOBA y GEORGES ELIAS GHARGHOUR HAMAL, en fecha 15 de Octubre de 2015, en la Notaria Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, autenticado con el N° 02, Tomo 133, marcada con el N° “1”
-VIII-
ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

En fecha 26 de Enero de 2023, la parte demandante presento escrito de promoción de pruebas en la que ratifico las del libelo de la demanda y promovió lo siguiente:
“…Así mismo reitero mi solicitud ante este honorable despacho, sea practicada inspección ocular así como la experticia realizada por el Ingeniero Civil, que pueda determinar en su condición de experto, las alteraciones y modificaciones, en las instalaciones del local objeto del contrato de arrendamiento, en la dirección correspondiente anteriormente señalada, amparado en lo establecido en el articulo 1.428 del Código Civil Venezolano en concordancia con lo dispuesto en los artículos 472 y 815 del Código de Procedimiento Civil, ya que del resultado de la misma, se podrá evidenciar el cambio de uso, así como las demás alusiones a que se hace referencia en la presente demanda. Esto, para que dichas resultas, puedan ser presentadas en el momento oportuno como pruebas del hecho ilícito contemplado en nuestro sistema jurídico y en el contrato suscrito entre las partes.
Se promueve como testigo a la ciudadana MEJIAS MONSALVE, ANYILMARI COROMOTO (…) con domicilio en la Urb. Los Robles sur, casa 102-C, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, para que sea tomada su declaración y conste en autos en la oportunidad correspondiente, a fin de señalar y corroborar la veracidad de los hechos descritos en el libelo de la demanda, y de cómo estos han ocasionado el emplazamiento del demandado…”.

-IX-
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 12 de junio de 2023, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró procedente la pretensión de desalojo y condenó al demandado a desalojar y entregar al accionante, el inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida 31 calle 34, Nro. 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, fundamentándose en lo siguiente:
“En el presente caso, de acuerdo con el anterior análisis del material probatorio, quedo demostrado que entre las partes en litigio, el ciudadano TASCHETTA MATTEO y el ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, existe un vinculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad, que tiene por objeto el inmueble (Local Comercial), ubicado en la Avenida 31, con calle 34 N° 34-5, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, donde las partes acordaron a través de un documento privado en forma simple, en su cláusula Primera que EL Arrendador, da en calidad de arrendamiento un (1) local comercial, en la cláusula Segunda se estableció que el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble para el funcionamiento de una licorería y ferretería, aceptando que cualquier cambio en su uso o destino debe ser autorizado por escrito por el arrendador y en la cláusula séptima solo puede ser usado para los fines expresados en la cláusula segunda y en ningún caso para usos contrarios.
Quedó demostrada la existencia de los contratos privados suscritos entre las partes marcados “B” y “C”, en los que se constata que se trata de un inmueble destinado para el uso y destino de actividad comercial.
Cabe considerar, que una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de la ejecución sucesiva, esto es, aquel en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
En el presente caso, resulta evidente que el arrendatario CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS asumió la obligación de un Local Comercial, para fines de Licorería y Ferretería. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues seria una obligación sin causa, nula en resumen y quedo plenamente demostrado en autos que el arrendatario, le da al local comercial, también un uso para vivienda, sin probar en autos, lo contrario, ya que no agrega prueba alguna para desvirtuar este alegato del demandante.
De acuerdo, con lo anteriormente expuesto, quedaron establecidos los hechos fundamento en la pretensión de Desalojo de Local Comercial, configurándose los supuestos establecidos en el articulo 40 literal “C, D, F y G” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concluyendo este Tribunal en la declaratoria con lugar de la demanda en virtud de que solo bastaba con que se diera una sola de las causales alegadas para que prosperara la demanda.
(…omissis…)
Así las cosas, resulta pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 1159, los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley y 1160 del Código Civil que señala: los contratos pueden ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.
De lo anterior se desprende la parte demandada, debe sucumbir en la contienda judicial en los términos que se expresan en este fallo, pues es cierto, que incumplió con la obligación asumida en los Contratos de arrendamiento, marcado B y C, y en lo cual, se subsume en el supuesto de hecho del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su articulo 40 causales C, D, F y G.
(…omissis…)
(…) declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) contenida en la demanda incoada por el Abg. JOSE BONIFACIO LOMBANO PAREDES… en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano MATTEO TASCHETTA en contra del ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, apoderado judicial Abg. JOSE DANIEL MIJOBA…
SEGUNDO: se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el inmueble (Local Comercial) objeto de la demanda ubicado en la Avenida 31 con calle 34 N° 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en autos”.
-X-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento en torno al recurso de apelación ejercido en fecha 19 de junio de 2023, por el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 12 de junio de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaro procedente la pretensión de desalojo y condenó al demandado a desalojar y entregar al accionante, el inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida 31 calle 34, Nro. 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa.
Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De Conformidad con las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva, este juzgador por efecto del recurso de apelación, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizada por el juez de primera instancia.
A tal efecto, se observa que en el caso de marras el demandante acude a sede jurisdiccional alegando que en el año 1996, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado sobre un “local comercial”, el cual fue nuevamente celebrado el 1° de junio de 2008, y posteriormente el 1° de junio de 2009 con fecha de vencimiento el 31 de mayo de 2010, siendo que en el mismo quedó prohibido el cambio de uso del inmueble así como la prohibición de realizar modificaciones o alteraciones al local, sin previa autorización del accionante, lo cual al haber sido realizado por el accionado da lugar a las causales de desalojos invocada en la demanda.
Por su parte el apoderado judicial del demandado, en el acto de contestación de la demanda procedió a reconocer haber suscrito contrato de arrendamiento con el accionado el 11-09-1996, sin embargo niega que el objeto del mismo sea un local comercial, puesto que señala que el mismo recayó sobre una casa quinta con una superficie de terreno de 270 mts. cuadrados, ubicados en la intercepción de la avenida 31 o avenida Libertador, con la esquina de la calle 34 de la ciudad de Acarigua, por consiguiente, no es cierto como lo afirma el actor que se trata de un local para uso comercial.
Seguidamente negó haber celebrado un segundo y un tercer contrato de alquiler en el año 2008 y 2009, por lo que impugnó el referido contrato, admitiendo ser cierto lo afirmado por el actor en torno a que la esposa del demandado y su familia viven en la casa alquilada, lo cual fue corroborado por la inspección practicada por el SUNAVI.
Seguidamente impugnó y desconoció los anexos acompañados al escrito de demanda marcados con las letras “B”, “C” “E”, “I”, “F”, “G” y “H”.
De lo que se evidencia que lo determinante en este caso es la verificación del valor probatorio de los instrumentos fundamentales de la demanda marcados “A”, “B” y “C” y partiendo de allí constatar si existe o no el alegado incumplimiento por darle al inmueble un uso diferente al pactado y si se realizaron reformas no autorizadas por el accionante, tal y como fue delimitado por el tribunal a quo en fecha 20 de enero de 2023, cuando procedió a fijar los limites de la controversia de conformidad con lo previsto en el articulo 868 del Código de procedimiento Civil (ver folio 195 al 197 de la primera pieza).
En este contexto, considera quien decide que como quiera que la parte actora aduce que la relación arrendaticia se corresponde o tiene por objeto un local comercial, en tal supuesto se debe verificar que, tanto las condiciones del contrato, y por ende el procedimiento aquí empleado se siguió de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme se ordena en el articulo 1° de dicha ley para supuestos de “arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”; además que conforme lo dispone el articulo 3 ejusdem, los derechos establecidos en ella son de carácter irrenunciables, por tanto de orden publico, siendo nulo, todo acto, acuerdo o acción que de alguna manera cercene a los derechos en ella consagrados.
Por otra parte, de resultar cierto lo alegado por el accionado en cuanto a que la relación arrendaticia trata de un inmueble apto para el uso de vivienda, su regulación se encuentra contemplada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, supuesto en el cual el desalojo debe realizarse conforme a la mencionada normativa, y por lo tanto la presente acción sucumbe al no haber sido planteada conforme a las estipulaciones y supuestos previstos en dicha ley especial que también son de orden publico.
En tal sentido, este decisor ha evidenciado de acuerdo al primer contrato suscrito por las partes, el cual fue acompañado al libelo de demanda que corre inserto a los folios 21 al 23 de la primera pieza, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Acarigua en fecha 11 de septiembre de 1996, que de acuerdo a su cláusula primera en el mismo se “da en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una casa-quinta (…) con la respectiva parcela de terreno, en una superficie de 270m2, ubicada en la intersección de la avenida 31 o avenida Libertador (antigua avenida 13) en esquina con calle 34 (antigua calle 5) numero cívico 34-5 en la ciudad de Acarigua Municipio Autónomo Páez, Estado Portuguesa (…)”.
Al mencionado documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado por ninguna de las partes, desprendiéndose del mismo que, contrario a lo aducido por la parte actora en su libelo de demanda, en dicho contrato se dio en arrendamiento una casa-quinta y no un local comercial como pretende hacer ver a este órgano jurisdiccional, lo cual queda ratificado de la redacción de la cláusula novena en la que se estableció la desocupación de la “casa” en el supuesto allí referido y que si “el arrendatario entregara la casa dos (2) meses antes de finalizar el presente contrato, (…) aceptara sin ningún obstáculo”.
No obstante, encuentra quien decide que conforme a los alegatos expuestos en el libelo de la demanda, la actora aduce que luego de una relación arrendaticia de 12 años en torno al alquiler de la casa-quinta arriba descrita, procedieron las partes a suscribir otros dos contratos, uno de fecha 1° de junio de 2008 (marcado con la letra “B”) y otro de fecha 31 de mayo de 2010 (marcado con la letra “C”), aseverando nuevamente que en estos se da en arrendamiento el alegado local comercial, siendo que los descritos contratos se corresponden con contratos privados.
En torno a ellos, de manera preliminar, evidencia este decisor que en el caso del primer documento nombrado, marcado con la letra “B”, (folios 24 y 25 de la primera pieza) el mismo solamente se encuentra firmado por una persona, no pudiendo este decisor tener certeza de la persona a quien corresponde la referida rubrica; aunado a que se observa de su cláusula primera, en cuanto a la identificación del inmueble arrendado que se estipuló lo siguiente: “el arrendador, da en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un (1) local comercial, de su exclusiva propiedad con la respectiva parcela de terreno, en una superficie de 27 M2, ubicada en la intersección de la Avenida 31 o Avenida Libertador (Antigua Avenida 13) en esquina con calle 34 (Antigua calle 5), numero cívico 34-5 en la ciudad de Acarigua, Municipio Autónomo Páez del Estado Portuguesa”.
Por su parte el descrito documento marcado con la letra “C” (folios 26 al 29 de la primera pieza), en cuanto al inmueble dispuso en su cláusula primera que “el arrendador da en calidad de arrendamiento y el arrendatario toma en tal concepto, un inmueble, constituido por un local comercial de su única y exclusiva propiedad, con la respectiva parcela de terreno, en una superficie de 270 M2, ubicado en la intersección de la Avenida 31, en esquina con calle 34, numero cívico 34-5 en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa”.
Ahora bien, al contrastar las referidas menciones con la contenida en la cláusula primera del contrato suscrito por las partes el 11 de septiembre de 1996 (folios 21 al 23 de la primera pieza), concluye de manera preliminar este decisor, que aparentemente en el caso de autos las partes, además de haber suscrito y mantener en vigencia el contrato aquí referido, procedieron a suscribir contrato de arrendamiento de local comercial ubicado en la misma parcela de terreno donde se encuentra ubicada la casa quinta de marras, es decir, que entiende quien decide, que existen dos contratos, por una parte el relativo a la casa quinta, y por el otro el referido al local comercial, edificadas ambas construcciones sobre la parcela de terreno de 270 metros cuadrados señalados en los distintos contratos. Ello así, en virtud de que en ninguno de los señalados contratos marcados “B” y “C”, en modo alguno se dejó sin efecto ni vigencia el contrato del año 1966, aunado a que la naturaleza de la casa-quinta es de vivienda principal.
Ahora bien, en torno al valor probatorio de los referidos documentos, se ha observado que en la oportunidad de la contestación, el demandado procedió no solo a la impugnación de los documentos acompañados al libelo marcados “b” y “C”, sino que además procedió a desconocer la relación contractual, que según el actor fueron suscritas de manera privada sobre el referido inmueble para ejercer la actividad comercial, pues a decir del demandado, la relación contractual valida es la que surge del contrato de arrendamiento acompañado al libelo marcado “A” ; y por tanto procedió el demandado al desconocimiento e impugnación de todos y cada uno del resto de probanzas acompañados por el accionante.
En este contexto, considera quien aquí juzga, que negada como fue que existiera la referida relación contractual conforme a los instrumentos marcados “B” y “C”, correspondía al actor demostrar que efectivamente esos documentos si fueron suscritos por el demandado.
En tal virtud, corresponde recordar que el articulo 445 del Código de Procedimiento Civil establece que “negada la firma o declarada por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto puede promover la prueba de cotejo (…)”.
En este contexto, debe este decisor adentrarse a lo que el máximo Tribunal ha señalado respecto a la promoción y evacuación de la prueba de cotejo, la cual resulta determinante para la resolución de la presente incidencia.
Así tenemos que, con relación a la incidencia que surge en atención a la promoción de la prueba de cotejo y su prorroga, nuestra Sala de Casación Civil, atendiendo la sentencia vinculante de la Sala Constitucional dictada en fecha 8 de marzo de 2005, caso: Banco Industrial, expediente Nro. 03-2005, estableció entre otras cosas, lo que a continuación se cita:
“De la precedente trascripción, se evidencia que en las incidencias comprendidas en los artículos 607 y 449 del Código de Procedimiento Civil, no hace distinción en cuanto a la promoción y evacuación de las pruebas, por lo que se deduce que ambas se realizan en ese mismo lapso.
Asimismo, en criterio de la Sala Constitucional existen medios de prueba que por su tramitación, requieren mayor tiempo para poder evacuarlas que el lapso establecido en dichas articulaciones; como son, las inspecciones judiciales, las declaraciones de los testigos, las experticias y otros medios no prohibidos expresa o tácitamente por la ley; por lo que una vez promovidas dentro de la articulación, es posible que sean recibidas fuera de ella, como incluso ocurre con probanzas no evacuadas en el término de evacuación del juicio ordinario.
Aunado a lo anterior, la Sala Constitucional dejó establecido que el desconocimiento de un documento privado (cotejo), comprende una experticia, la cual es una prueba de mucho peso, debido a su esencia y tramitación por lo que conforme a la jurisprudencia antes transcrita puede recibirse fuera del término probatorio, pues sería contrario al derecho de defensa de las partes, cercenarles tal derecho, concretado en el ofrecimiento de pruebas, creándoles la carga de promoverlas en los primeros días de la articulación de ocho días (de despacho), cuando la ley no distingue oportunidad dentro del término para promoverlas, ni ordena tal proceder.
Esta Sala de Casación Civil acoge los anteriores criterios, y establece que al no señalar el Código de Procedimiento Civil que estos medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulación, debe interpretarse que la tramitación de la experticia e inspección judicial, entre otros medios de prueba, que deban ser evacuadas en una incidencia, podrán sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso corresponderá al sentenciador fijarlo atendiendo la naturaleza y necesidad de la prueba, tal como fue establecido por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal; sin embargo, dicho lapso en ningún caso podrá exceder el de evacuación ordinario establecido en la ley. Además, bajo estas circunstancias, la parte debe haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia.
En consecuencia, la Sala modifica el criterio sostenido en la decisión del 8 de noviembre de 2001, caso: Bluefield Corporation C.A., c/ Inversiones Veneblue c.a., expediente N° 596 y las que se opongan al establecido en esta decisión, y en lo sucesivo deberá considerarse que la tramitación de esos medios de prueba podrá efectuarse en un plazo mayor, siempre que el medio probatorio halla sido promovido en el lapso de la incidencia. Por tanto, los jueces de instancia están obligados a ponderar cada situación para fijar el plazo que para la evacuación de la prueba, aun cuando la misma haya sido promovida en el último día de la articulación probatoria, ya que la posibilidad de promover pruebas en el juicio, incluso incidentalmente, es una manifestación del derecho de defensa….”
Citadas los anteriores criterios jurisprudenciales, tenemos que si bien la norma del artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, no hace distinción en cuanto a la promoción y evacuación de las pruebas, por lo que se deduce que ambas se realizan en ese mismo lapso, de tal modo que necesariamente la promoción del cotejo es de ocho (8) días, independientemente de que por su naturaleza pueda prorrogarse su evacuación a instancia de parte hasta por quince (15) días más.
En razón de lo anterior, no hay dudas para quien aquí sentencia que correspondía a la parte demandante la promoción de la prueba de cotejo dentro del lapso de ocho días siguientes a la impugnación realizada por el demandado en torno al desconocimiento de la suscripción de los contratos privados marcados “B” y “C”.
Siendo así, al circunscribir lo señalado al caso de autos, de las actas procesales que componen el presente asunto se evidencia que en este caso tenemos, que el demandante en modo alguno promovió la prueba de cotejo con miras a demostrar que los contratos privados por el acompañados fueron suscritos por el accionado, aunado a que como antes se acotó el identificado con la letra “B” solamente fue suscrito por una persona, la cual no aparece identificada en autos de quien sea esa rubrica, en consecuencia, dado que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, se tiene como no celebrado entre las partes el descrito contrato marcado con la letra “B”.
En virtud de lo anterior, no hay dudas en establecer que como quiera que no fue ofrecida la prueba de cotejo, aunado a lo señalado en el párrafo anterior, quedan desechados de la presente demanda los documentos privados marcados “B” y “C” traídos al juicio por el actor tendente a demostrar que el inmueble arrendado se trata de un local comercial, debiendo en consecuencia tenerse como único contrato escrito, el celebrado por las partes en fecha 11 de septiembre de 1996, relativo a “una casa-quinta (…) con la respectiva parcela de terreno, en una superficie de 270m2, ubicada en la intersección de la avenida 31 o avenida Libertador (antigua avenida 13) en esquina con calle 34 (antigua calle 5) numero cívico 34-5 en la ciudad de Acarigua Municipio Autónomo Páez, Estado Portuguesa (…)”, y pro ende se encuentra vigente y a tiempo indeterminado al haberse superado el año de vigencia para el cual en principio se había pactado, de conformidad con lo previsto en el articulo 1600 del Código Civil.
Siendo así, se tiene que el documento fundamental de la presente acción es el descrito contrato de arrendamiento de vivienda del 11 de septiembre de 1996, toda vez que, de acuerdo a lo estatuido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil “no se le admitirán después (…)”, lo cual no es óbice para que este juzgador a los fines de una tutela judicial efectiva y dictar un fallo conforme a la verdad material pase al estudio de los demás medios probatorios acompañados por el actor a su libelo, evidenciándose que entre ellos se encuentran las siguientes probanzas:
●.- Copia fotostática certificada de inspección practicada por la lic. MARIBEL ROJAS, adscrita a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda o SUNAVI por su siglas, llevada a cabo en fecha 06 de agosto del año 2014, marcada con la letra “D”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023).
●.- Copia certificada de resolución numero emanada por la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda SUNAVI POR-055-2014, de fecha 01 de octubre del 2014, marcada con la letra “E”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
●.- Copia fotostáticas de escrito de solicitud de entrega del local comercial debidamente recibido y conforme firmado por parte del demandado, de fecha 26 de mayo del año 2010, marcado con la letra “F”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
●.- Copia fotostática de escrito de solicitud de entrega del local comercial, notificación de disfrute de prorroga legal debidamente recibido y conforme firmado por parte del demandado de fecha 30 de marzo del año 2011, marcado con la letra “G”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
●.- Copia fotostática de las captures de pantallas, tomadas desde el teléfono celular de la esposa del demandante, marcado con la letra “H”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023)
●.- Original y copia de imagen fotográfica donde se aprecia la transformación estructural del local comercial, sin la respectiva notificación al demandante, marcada con la letra “I”. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 26-01-2023).
Sobre las mencionadas probanzas, consta que el demandado procedió en la contestación a su impugnación y desconocimiento, y siendo que la marcadas “ “E” se corresponde a un documento administrativo los cuales se asemejan a un documento privado, al no haber sido igualmente promovido los originales del mismo con miras a que surtieran plenos efectos probatorios, se tiene que han quedado desechados del proceso, de tal suerte que no puede este decisor crearse criterio alguno con los mismos y sobre la señalada con las letras “F” al ser un documento privado emanado de tercero ajeno a la controersia sobre el cual tampoco se promovió la prueba testimonial y en relacion a la marcada con la letra “G”, relativa al desahucio tampoco se promovio el cotejo al haber sido desconocida, por lo que han quedado también desechados de este proceso.
Sin embargo, de la revisión y estudio exhaustivo de la inspección practicada por la lic. MARIBEL ROJAS, adscrita a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 6 de agosto del año 2014, marcada con la letra “D”, la cual cursa a los folios 15 al 17, encuentra quien decide que en ella se estableció como resultado que “la decisión acerca del uso definitivo del inmueble se deja a criterio de las autoridades competentes”, resultando destacable lo señalado en la misma en cuanto a que durante su practica el ciudadano Franklin Chávez señaló que “a pesar de establecerse en el contrato que alquilaba una casa-quinta, previo acuerdo verbal con el arrendatario, coloco la bodega que luego fue ampliada su ramo hacia la venta de licores y ferretería, dejando para el uso de la familia el espacio de la cocina, una habitación utilizada por la pareja y otra área (…) la cual es (…) el dormitorio de la hija y dos baños (…)”. Del mismo modo se dejó constancia del mobiliario existente, así se señalo que “en la habitación principal (…) una cama matrimonial, un televisor, una mesa tipo panty con una silla, una mesa de noche que contenía ropa intima de dama, un multimueble el cual estaban dispuesta (…) ropa de caballero, así como ciertos productos de higiene personal, un pequeño pizarrón acrílico, y en las paredes de la habitación colgando dos fotografías de la hija del señor Franklin; en el dormitorio, que (…) corresponde a la hija, una cama individual, una mesa de noche con tres gavetas vacías, en uno de los baños se encontraban productos para la higiene personal; en la cocina gabinetes de cerámica, una cocina pequeña de dos hornillas, una mesa redonda con 3 sillas, una cava, una nevera (…) despensa para alimentos (…)”; también se dejó constancia de la existencia de “un mueble-biblioteca se veía de excelente calidad”, así como la existencia de una “sala donde había tres muebles de ratan (…) en la aparte posterior de la vivienda estaban cuatro depósitos uno de ellos era a la vez la casa de un perrito, otro era un baño-deposito”. Para finalmente concluir en que “El ciudadano FRANKLIN MINOS CHAVEZ PARIHUAMAN en el año 1996, alquila el inmueble y en el contrato de arrendamiento se refieren al alquiler de una casa-quinta, dejando sobreentendido que seria utilizada como vivienda del grupo familiar (…) El inquilino no solo lo utilizo como casa sino que a la vez coloco una bodega y luego amplió el ramo a ferretería y licorería. (…)”. De lo que se puede extraer con meridiana claridad el uso mixto que le ha venido dando el demandado al inmueble de marras, es decir, de vivienda familiar y de local comercial.
Seguidamente, pudo constatar quien suscribe que en el presente caso el actor, durante la etapa probatoria solicitó que fuese practicada “inspección ocular así como la experticia realizada por el Ingeniero Civil, que pueda determinar en su condición de experto, las alteraciones y modificaciones, en las instalaciones del local objeto del contrato de arrendamiento (…) ya que del resultado de la misma, se podrá evidenciar el cambio de uso, así como las demás alusiones a que se hace referencia en la presente demanda”.
Cabe advertir que dicha prueba fue evacuada y sus resultas corren insertas a los folios 13 al 37 de la segunda pieza del expediente judicial; no obstante, la naturaleza de dicha prueba no permite a quien decide formarse criterio respecto a las alegadas modificaciones, mas aun cuando no consta el estado original del inmueble, y si bien se dejó constancia de la existencia de un local comercial ello no desnaturaliza la validez y vigencia del único contrato de autos, como lo es el del 11 de septiembre de 1996, respecto al alquiler de la casa-quinta, antes por el contrario, sirve para que quien decide considere que el mismo esta siendo usado tanto como vivienda principal como para comercio, pero se insiste, como quiera que no existe prueba de arrendamiento de local comercial alguno, mal podría acordarse el desalojo del referido local, sin la existencia de las cláusulas relativas a su celebración y de ese modo juzgar el cambio del uso de ese local, así como su modificación, toda vez que el demandado se encuentra habilitado para usar como vivienda familiar la casa-quinta que le fue alquilada.
Siendo ello así, al evidenciarse lo señalado respecto a la mixtura de las relaciones existentes, por una parte la vivienda principal y por otra respecto a la existencia de un local comercial, es destacable que no puede el actor utilizar el presente procedimiento para el desalojo de un inmueble que esta siendo utilizado como vivienda principal, y sobre el que además suscribió contrato de arrendamiento en el año 1996, por lo cual dicha pretensión de desalojo de vivienda resulta a todas luces inadmisible, de conformidad con lo estatuido en el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil, al no haber seguido los tramites previstos en la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda vigente. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, en cuanto al arrendamiento del local comercial por haberse constatado que el demandado usa parte del inmueble para dichos fines, lo cual fue consentido por el actor, de acuerdo a la inspección practicada por el SUNAVI y de lo que sostiene el demandante, debemos referir que de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que propugna un régimen proteccionista que no puede ser pasado por alto por el juez al emitir una sentencia definitiva, en su articulo 13 refiere que “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador esta obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
Lo que nos lleva a considerar que, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que por orden público legal debe entenderse el conjunto de normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y en las cuales el interés general de la sociedad y del Estado subordina el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica.
En este sentido, el mencionado Decreto Ley ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público.
Este carácter de orden publico de las normas que rigen las relaciones arrendaticias de carácter comercial, alineada a las disposiciones contenidas en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, obligan a todo juez a asegurar la integridad de la Constitución, lo cual debe hacer en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en la Constitución y la ley. No solo la Constitución, sino la ley adjetiva y destacadamente en nuestro ordenamiento, el Código de Procedimiento Civil y el Código Orgánico Procesal Penal, confieren al juez ordinario poderes de actuación verdaderamente funcionales, que son indispensables para administrar justicia de forma idónea y eficaz.
Esos poderes jurisdiccionales, de orden y disciplina, constituyen auténticas herramientas correctivas, que puede y debe ejercitarlas el juzgador para conducir el proceso, y que van desde el deber de mantener a las partes en igualdad de condiciones, sin preferencias ni desigualdades (artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y artículo 12 del Código Orgánico Procesal Penal), hasta el deber de decisión (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y artículos 6 y 7 del Código Orgánico Procesal Penal).
El juez como director del proceso debe impulsarlo de oficio hasta su definitiva conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), lo que implica remover ex officio los obstáculos que impidan su prosecución; provengan éstos, de actuaciones de las partes o de terceros, o bien de la acción u omisión imputable a los auxiliares de justicia y demás funcionarios judiciales. Ese poder de remoción o corrección de los obstáculos inhibidores de la continuación del proceso, debe hacerla el juzgador empleando los poderes jurisdiccionales, de orden y disciplina que le confiere el ordenamiento jurídico, porque la incolumidad y supremacía de la Constitución se garantiza desde el ordenamiento ordinario, y eventualmente, ante la vulneración directa y flagrante de derechos fundamentales, a través de las acciones de tutela constitucional.
Igualmente, el juez, como responsable de la unidad decisoria que constituye el tribunal, dispone de una serie de medidas disciplinarias y correctivas, de aplicación y efectos tanto internos como externos, que consisten en requerir la colaboración de personas y entidades públicas y privadas, y para la ejecución de sus sentencias y de todos los actos que decreten o acuerden, puede requerir de las demás autoridades el concurso de la fuerza pública que de ellas dependa, y, en general, valerse de todos los medios legales coercitivos de que disponga.
Establecido lo anterior, dado que en el caso concreto que nos ocupa, quedó demostrado que el demandado y su núcleo familiar utiliza el inmueble como vivienda principal en ejecución del contrato de arrendamiento sobre la casa-quinta suscrito el 11 de septiembre de 1996, así como que además ejerce actos de comercio en un local situado en el mismo inmueble, al haberse desechado del proceso los contratos privados marcados “B” y “C”, se tiene que las condiciones contractuales deben ser celebradas y adecuadas por las partes conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del año 2014, lo cual debió ocurrir en un plazo de seis (6) meses contados desde su promulgación, en este caso, el 23 de mayo de 2014, máxime cuando el articulo 13 del mismo exige la elaboración de un contrato escrito y autenticado.
De allí que debe este decisor con fundamento en lo antes esbozado declarar por una parte la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo del local comercial y por la otra instar a las partes a que celebren contrato escrito y autenticado, debiendo adecuar el mismo a las previsiones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual debieron haber realizado dentro del lapso de seis (6) meses contado desde la promulgación del referido Decreto.
Cabe advertir en torno al exhorto de celebración y/o adecuación del contrato arrendamiento como de local comercial, que en un caso similar resuelto en fecha reciente por nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nro. AA20-C-2019-000403 de fecha 3 de octubre de 2022, caso: Inversora 3137 y Corporación Aurograpic, C.A., señaló que:
“(…) se evidencia con palmaria claridad que el judicante de segundo grado de jurisdicción no anuló el contrato de arrendamiento suscrito por las partes (…) sino que ordenó la adecuación del mismo conforme a las prerrogativas contenidas en los artículos 24 y 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, la relación arrendaticia no quedó en un limbo tal como lo asegura el recurrente, y mucho menos se dejó en estado de indefensión por violación a su libertad económica (…)”.
De lo que se extrae que es perfectamente factible conforme a los artículos 24 y 27, la orden de que se adecue la situación planteada en torno a la explotación de un local comercial a las normas contenidas en el referido Decreto Ley.
En virtud de todo lo expuesto, se declara con lugar el recurso de apelación, se anula el fallo recurrido y se de declara inadmisible la demanda. ASI SE DECIDE.
-XI-
DISPOSITIVA
En virtud de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Acarigua, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de junio de 2023, por el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano CHAVEZ PARIHUAMAN FRANKLIN MINOS, en contra de la sentencia dictada el 12 de junio de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró procedente la pretensión de desalojo incoada por el ciudadano MATTEO TASCHETTA y condenó al demandado a desalojar y entregar al accionante, el inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida 31 calle 34, Nro. 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa.
SEGUNDO: SE ANULA la decisión recurrida, en consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda y se INSTA a las partes a suscribir un contrato escrito y autenticado en el que adecuen su relación a las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en torno a la parte del inmueble dedicada a la actividad comercial.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del recurso de apelación en virtud de la procedencia del mismo.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS del proceso a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de esta decisión y notifíquese a las partes de conformidad con la sentencia Nro. 243 de fecha 9 de julio de 2021, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, el 11 de agosto de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIA TERESA PAEZ ZAMORA
En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 1:50 de la tarde. Conste.
(Scria.)
Expediente Nro. 4018
HPB/jgc