REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA 213º y 164º Expediente Nro. 4038 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: DIANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARIA CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ y MARIA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.980.133, 12.526.273, 14.000.690, 18.732.850 y 23.577.850, respectivamente. ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDANTE: ABGS. EDGAR ALMAZAN y JESUS EDUARDO TROCONIS, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 256.602 y 174.562, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LISBETH ESCALONA titular de la cédula de identidad Nro. 11.851.845. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ABG. JHONNY ENRIQUE GONZALEZ PEREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 176.907. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA: DEFINITIVA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 21 de Julio de 2023, por el abogado JHONNY ENRIQUE GONZALEZ PEREZ, actuando como apoderado judicial de la parte demandada ciudadana LISBETH ESCALONA, contra la sentencia de fecha 20 de Julio de 2023, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaro CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SECUENCIA PROCEDIMENTAL En fecha 10 de Octubre de 2022, las ciudadanas DIANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, MILANGELA CORONEL, DARGELIS CORONEL, YESSICA CORONEL y MARIA CORONEL, debidamente asistidas por el abogado EDGAR JOSE ALMAZAN OROPEZA, presentaron escrito de demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, contra la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, acompañaron anexos (folios 01 al 11). En fecha 17 de Octubre de 2022, Tribunal Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a quien correspondió el conocimiento del presente asunto, recibió la presente demanda procediendo a dar entrada y admitir cuanto ha lugar en derecho, y ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación (folios 12 al 14). En fecha 01 de noviembre de 2022, el alguacil de el Tribunal a quo consigno boleta de notificación debidamente firmada por la demandada LISBETH COROMOTO ESCALONA (folios 15 y 16). En fecha 29 de Noviembre de 2022, la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, asistida por el abogado DENNY ALEJOS, presentó escrito de cuestiones previas (folio 17). En 07 de diciembre de 2022, la ciudadana YESSICA CORONEL, asistida por el abogado EDGAR ALMAZAN, presentó escrito de contestación a las cuestiones previas planteadas por la demandada (folios 18 y 19). En fecha 07 de Diciembre de 2022, la parte demandada presentó escrito ratificando la solicitud de fecha 29 de Noviembre de 2022 (folio 20). Por auto de fecha 09 de Diciembre de 2022, se fijó la oportunidad al quinto día de despacho siguiente al de hoy para la celebración de un acto conciliatorio (folio 21). En fecha 16 de diciembre de 2022, se dejó constancia que siendo el día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar la celebración del acto conciliatorio ninguna de las partes compareció (folio 22). En fecha 17 de Enero de 2023, día y hora fijada para el acto conciliatorio, se dejo constancia que solo la parte demandante compareció, en el cual solicito se fije nueva oportunidad para un acto conciliatorio (folio 23). En fecha 24 de Enero de 2023, día y hora fijada para el acto conciliatorio, se dejó constancia que solo la parte demandante compareció, en el cual solicito se fije nueva oportunidad para un acto conciliatorio (folio 24). En fecha 07 de Febrero de 2023, se dejo constancia que siendo el día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar la celebración del acto conciliatorio ninguna de las partes compareció (folio 25). En fecha 02 de Marzo de 2023, se dejó constancia que siendo el día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el ultimo acto conciliatorio, ninguna de las partes compareció (folio 26). En fecha 08 de Marzo de 2023, el tribunal a quo dictó sentencia declarando sin lugar las cuestiones previas planteadas (folios 27 al 29). Por auto de fecha 17 de Marzo de 2023, las partes no ejercieron el Recurso de Apelación, en consecuencia se declaró DEFINITIVAMENTE FIRME, la sentencia de fecha 08/03/2023 (folio 30). En fecha 28 de Marzo de 2023, las demandantes confirieron PODER APUD ACTA a los abogados EDGAR ALMAZAN y JESUS EDUARDO TROCONIS (folios 31 al 36) En fecha 20 de Abril de 2023, la parte demandada solicitó se fije nueva oportunidad para que tenga lugar el acto conciliatorio (folio 37). En fecha 21 de Abril de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de alegatos (folio 38). Por auto de fecha 24 de Abril de 2023, se fijo la oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio para el quinto día de despacho (folio 39). En fecha 02 de mayo de 2023, día y hora fijada para el acto conciliatorio, ambas partes se encontraban pero la parte demandada manifestó retirarse por cuando tenían otros compromisos. Seguidamente el Tribunal fijo una nueva oportunidad para la celebración del acto conciliatorio (folio 40). En fecha 05 de mayo de 2023, día y hora fijada para el acto conciliatorio, se dejó constancia que solo la parte demandante compareció. En consecuencia se dejo constancia que el presente caso seguirá su curso legal correspondiente (folio 41) En fecha 11 de mayo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante ratificó las pruebas presentadas en el lapso correspondiente (folio 42). Por auto de fecha 22 de mayo de 2023, el Tribunal a quo admitió todas las pruebas a sustanciación y en cuanto a la inspección judicial promovida por la parte actora, fijó la oportunidad correspondiente para la misma (folio 43). En fecha 14 de Junio de 2023, día y hora fijada para que tenga lugar la evacuación de la prueba de inspección judicial, el Tribunal dejó constancia que no compareció la parte promoverte ni por si ni por medio de apoderado judicial (folio 44). Mediante diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 16 de Junio de 2023, el cual solicito se fije una nueva oportunidad para la realización de la Inspección judicial (folio 45). Por auto de fecha 20 de Junio de 2023, se fijó una nueva oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial (folio 46). En fecha 06 de julio de 2023, fue realizada la respectiva Inspección Judicial (folios 47 al 49). En fecha 18 de Julio de 2023, la ciudadana LISBETH ESCALONA, confirió PODER APUD ACTA al abogado JHONNY ENRIQUE GONZALEZ PEREZ (folio 50). En fecha 20 de Julio de 2023, el tribunal a quo dictó sentencia en el que declaró con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por las demandantes (folios 51 al 55). En fecha 21 de Julio de 2023, el apoderado judicial de la demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha 20/07/2023 (folio 56). Por auto de fecha 28 de julio de 2023, el Tribunal oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordeno remitir a esta Alzada mediante oficio N° 480-2023 (folios 58 y 59). Recibido el expediente en fecha 01 Agosto de 2023, este Juzgado Superior acordó darle entrada y fijó los días de despacho, para que las partes presenten informes (folios 60 y 61). En fecha 27 de Septiembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora presento escrito de Informe (folio 62). Por auto de fecha 04 de Octubre de 2023, el Tribunal dejó constancia de los informes presentados por la parte actora y fijo el lapso para la presentación de las observaciones (folio 63). Por auto de fecha 17 de Octubre de 2023, el Tribunal dejó constancia que no fueron presentados las observaciones y fijó el lapso para dictar y publicar sentencia (folio 64). DE LA DEMANDA En fecha 10 de Octubre de 2022, las ciudadanas DANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARÍA CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARÍA CORONEL GUEDEZ y MARÍA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ, asistidas por el abogado EDGAR JOSE ALMAZAN OROPEZA, presentaron escrito de demanda por motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, contra la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, en la cual expusieron lo siguiente: “…El caso es ciudadano Juez, que en fecha 18 de julio de 2011, entre la ciudadana YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ…, y la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA…, celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra a tiempo determinado, sobre un inmueble ubicado en la urbanización Baraure 3, Calle 12, Sector 6, casa N° 11, de la ciudad de Araure estado Portuguesa, propiedad esta de la Sucesión GUEDEZ ELIA PASTORA, según consta en Declaración Sucesoral Forma 32, F-2009-07, N° 00071990, N° Recepción 7 Expediente 0006-2012 de fecha 17 de enero de 2012, haciendo entrega la referida ciudadana de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (BS. F 5.000,00), por concepto de arras por la opción de compra de un inmueble compuesto por una vivienda construida sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de DOSCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS CON OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (208.08 MTS2), ubicado en Urbanización Baraure 3, Calle 12, sector 6, casa N° 11, de la ciudad de Araure estado Portuguesa, cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 09, SUR: En veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 12 de la vereda N° 01; ESTE: En Diez Metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con la vivienda N° 01 de la vereda N° 03, y OESTE: En Diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle 12. El precio total de la opción de compraventa fue pactada por las partes contratantes en la cantidad de OCHENTA MIL BOLEVARES FUERTES (80.000,00 Bs. F), de los cuales se recibió en fecha 18 de julio de 2011, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00) y la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 75.000,00), serian pagados a través de un crédito por una Institución Bancaria por el Sistema de ley de Política habitacional crédito que NUNCA SE LLEGO A MATERIALIZAR. Las partes convinieron que el plazo definitivo para la Protocolización era de tres meses con vencimiento en fecha 18 de octubre de 2011, mas un mes de prorroga en caso de ser necesario, de los cuales ya han transcurrido DOCE (12) AÑOS, y sin embargo la compradora no cumplió con el contrato que en señal de conformidad firmamos… Petitorio: Es por lo que nos vemos precisadas a recurrir ante su competente y noble autoridad para demandar POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, como en efecto y formalmente lo hago a la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA…, con domicilio en la urbanización Baraure 3, Calle 12, Sector 6, casa N° 11, de la ciudad de Araure estado Portuguesa y civilmente hábil, todo de conformidad con los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y el articulo 1.167 del Código Civil, por haber incumplido con el contrato de opción de compraventa celebrado con la demandante, PARA QUE CONVENGA VOLUNTARIAMENTE EN HACER ENTREGA DEL INMUEBLE QUE POR INCUMPLIR CON EL CONTRATO DE OPCION COMPRAVENTA O CASO CONTRARIO A ELLOS SEA CONDENADO, por los siguientes conceptos: PRIMERO: Para que nos haga entrega del inmueble de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra venta incumplido objeto del contrato suficientemente descrito por su situación y linderos en consecuencia la entrega del inmueble antes bien descrito. SEGUNDO: Para que en caso contrario ante la negativa de la demandada en entregar definitivamente el inmueble, este Tribunal me declare ordene su entrega a nosotras las propietarias del inmueble compuesto de: Cuatro (4) habitaciones, comedor cocina sala, dos (2) baños y el local incluido, todo cercado en bloque y por su frente un portón, construida sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de DOSCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS CON OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (208.08 MTS2), ubicado en la urbanización Baraure 3, Calle 12, Sector 6, casa N° 11, de la ciudad de Araure estado Portuguesa, cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 09, SUR: En veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 12 de la vereda N° 01; ESTE: En Diez Metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con la vivienda N° 01 de la vereda N° 03, y OESTE: En Diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle 12. TERCERO: Sea condenada en costas y costos del Juicio, dentro de los cuales están incluidos los honorarios profesionales de abogados. Estimo la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 5.960,00) equivalente a Catorce mil Unidades Tributarias (14.900 UT)…” PRUEBAS QUE ACOMPAÑO JUNTO AL LIBELO 1.- Copia simple de Contrato de arrendamiento con opción a compra, celebrado entre la ciudadana YESSICA MARIA CORONEL y la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas, folio 42) 2.- Copia simple de recibo de pago entre las ciudadanas YESSICA MARIA CORONEL y la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas, Folio 42) 3.- original de planilla de declaración Sucesoral Forma 32, F- 2009-07 N° 00071990, N° Recepción 7, Expediente 0006-2012 de fecha 17 de enero de 2012. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas, Folio 42) 4.- Original de Titulo de Adjudicación en Propiedad a los ciudadanos MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARIA CORONEL GUEDEZ, DANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ y MARIA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ. (Ratificada en el escrito de promoción de pruebas, Folio 42) DE LA CONTESTACION En fecha 29 de Noviembre de 2022, la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, asistidas por el abogado DENNY OSWALDO ALEJOS, expuso lo siguiente: “…Solicito la reposición de la causa en virtud de que el procedimiento en que se debe llevar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es la vía del procedimiento ordinario, visto que la misma fue admitida por el procedimiento Oral, conforme a lo señalado en el auto de admisión de fecha 17 de Octubre de 2022, Código de procedimiento Civil, por lo cual se estaría violando el debido proceso y el derecho a la defensa. En la presente oportunidad; opongo cuestiones previas: Opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil; de la Ilegitimidad que carece la parte actora para comparecer en juicio, por no constar en las actas procesales representación que se atribuya, esto es, falta de cualidad de las demandantes para ejercer en el juicio, por ser insuficiente los instrumentos con los que pretende soportar su derecho para accionar y por no aportar a los autos los elementos que permitan verificar su condición de únicos herederos universales del causante para actuar en representación de toda la sucesión. Y así solicito sea declarado por el Tribunal. Así pues “La legitimación a la causa alude a quien tiene derecho, por determinación de la ley, para que en que condición del demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es lo persona frente la cual debe sentenciarse”… Opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 6ª del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 78 ejusdem, al haberse hecho la acumulación prohibida, al demandar el cobro de costas y cobro de honorarios profesionales, dentro del mismo procedimiento de cumplimiento de contrato. Opongo la cuestión previa de la ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse agotado previamente la vía administrativa ante el organismo (SUNAVI), por cuanto el inmueble objeto de la presente demanda versa sobre una vivienda destinada al uso familiar…” DEL ESCRITO DE CONTESTACION A LAS CUESTIONES PREVIAS En fecha 07 de Diciembre de 2022, la parte actora y debidamente asistida procedió a dar contestación a las cuestiones previas invocadas por la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos: “… Negamos, rechazamos y contradecimos la solicitud de Reposición de la Causa, que hemos violentado de manera alguna el derecho a la defensa de la parte demandada, por cuanto en la presente causa este Tribunal a cargo del libelo, subsano o debe subsanar, en cuanto al procedimiento invocado por la parte demandada, ya que en el mismo y de nuestra solicitud, la cuantía que es la que mide el tipo de Juicio la estimamos en Catorce Mil Novecientas Unidades Tributarias (14.900 UT), por lo que el presente Juicio se llevara por la vía ordinaria. Para tal efecto la jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Expediente N° 2011-000572, Magistrado Ponente: ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, en fecha 09 de Agosto de 2012 (…). Negamos, rechazamos y contradecimos que carecemos de legitimidad como parte actora por cuanto el Titulo de Propiedad del terreno esta a nuestro nombre el mismo riela en el folio 08 al 11, otorgado en fecha 02/08/2016 por ante el Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado portuguesa, bajo el N° 2016-575, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 402-16-1-1-14624 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2016, asimismo acompañamos Declaración de Impuesto sobre Sucesiones, Forma 32 F2009-07-00071990, Nº de recepción 7; Nª de expediente 0006-2012 de fecha 17/01/2012, el mismo riela en el folio siete (7) y su vuelto donde se identifica al igual a cada una de las herederas de la causante GUEDEZ ELIA PASTORA, (…) Negamos, rechazamos y contradecimos que hemos hecho acumulación de pretensiones por cuanto la demandada nos obligo a litigar un asunto que bien se podía resolver entre las partes ya que han trascurrido DIEZ (10) sin que la Demandada cumpliera con el Contrato de opción de compra, de este podemos leer lo expresado en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil (…) Negamos, rechazamos y contradecimos que la demandante recurra a una vía administrativa por cuanto el contrato versa sobre una OPCION DE COMPRA VENTA del inmueble antes bien identificado, y que durante el lapso de vigencia pagara un canon y la misma no concreto en el mismo lapso lo firmado, que era el cumplimiento del contrato en si tal y como lo establece el Código Civil en sus artículos 1159, 1167 y 1168 (…) Por las razones de hecho y de derecho expuestas, no vemos la procedencia de la Cuestión Previa alegada y en consecuencia, pedimos al ciudadano Juez, la declare sin lugar. Finalmente solicitamos del Tribunal, se sirva admitir el presente escrito y sustanciarlo conforme a derecho y en la definitiva declararla con lugar con todos los pronunciamiento de Ley…” ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA: Fueron ratificadas las pruebas presentadas en el escrito libelar; asimismo manifestó que se tome como promoción de pruebas los resultados de la Inspección Judicial, para que sea tomados en cuenta como valido dichas resultas. DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 20 de Julio de 2023, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa fundamento en lo siguiente: “… En el presente caso, del análisis minucioso de las actas procesales se constata que efectivamente la parte demandada procedió dentro del lapso legal correspondiente a oponer cuestiones previas pero no contesto la demanda y no promovió prueba alguna en la presente causa, ni en la oportunidad de dar contestación a la demanda, ni en la oportunidad de la etapa de pruebas en virtud de la contestación omitida. En consecuencia si no dio contestación a la demanda, ni probo nada que le favoreciera en el lapso estipulado para ello y por cuanto la petición del demandante no es contraria a derecho, pues se trata de una acción de cumplimiento de contrato con fundamento en los artículos 545, 548, 1.133 y 1.141 del Código Civil Venezolano, que recae sobre un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por una casa (1) identificada con el Nº 11, ubicada en Urbanización Baraure 3, de la ciudad de Araure estado Portuguesa; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 09, SUR: En veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 12 de la vereda N° 01; ESTE: En Diez Metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con la vivienda N° 01 de la vereda N° 03, y OESTE: En Diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle 12, según se evidencia de los documentos acompañados al escrito libelar, los cuales analizados y valorados previamente. Asimismo según lo estipulado en el contrato de opción a compra venta del contrato suscrito por ambas partes, consta que la actora dio opción a compra el inmueble anteriormente descrito y objeto del litigio con condiciones expresamente señaladas en el referido contrato cuyas condiciones no fueron cabalmente cumplidas por la demandada de autos. Así las cosas, considera quien decide que en el presente caso; se ha estado incumpliendo con las obligaciones, pactadas en el contrato de opción a compra venta así como las establecidas en el Código Civil. Como es la de la obligación deben cumplirse tal como se pactan. Considera quien Juzga que en el presente caso están llenos los requisitos exigidos en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, para la declaración de la confesión ficta de la demandada, teniéndose como ciertos todos los hechos alegados por la parte demandante esta debe declararse Con Lugar, de acuerdo a lo que prevé la primera parte del articulo 254 del Código de Procedimiento Civil. Decisión Declara: que opero la confesión ficta y como consecuencia de ello CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por las ciudadanas MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARIA CORONEL GUEDEZ, DANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ y MARIA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ, plenamente identificadas en autos, respectivamente, domiciliadas en Araure municipio Araure del estado portuguesa, representadas judicialmente por el abogado en ejercicio EDGAR ALMAZAN…, contra la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA… asistida por el abogado en ejercicio DENNY ALEJOS…, de este domicilio, sobre una casa identificada con el Nº 11, ubicada en Urbanización Baraure 3, de la ciudad de Araure estado Portuguesa; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 09, SUR: En veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 12 de la vereda N° 01; ESTE: En Diez Metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con la vivienda N° 01 de la vereda N° 03, y OESTE: En Diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle 12. En consecuencia se ordena a la demandada de autos: PRIMERO: la entrega material del bien inmueble antes descrito propiedad de las accionantes, y deberá entregarlo libre de objetos y personas. SEGUNDO. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…omissis…) DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA En fecha 27 de septiembre de 2023, presentó Informe el apoderado judicial de la parte demandante, en lo que alego entre otras cosas lo siguiente: “… En fecha 01 de Agosto de 2023, este Tribunal admite la apelación solicitada por la representación judicial del la parte demandada, y en su auto fija 5 días para ejercer el derecho de solicitar asociados y 20 días para presentar pruebas (según riela en el folio 68) paso a presentar informe sobre la causa originalmente llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la Segunda Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, del cual se hizo apelación basado en que la demandada supuestamente se le violaron sus derechos constitucionales en el proceso que se sigue en el identificado Tribunal en cual en sentencia Definitivamente Firme da A LUGAR, nuestra solicitud, sin embargo voy a ilustrar a este digno Juzgado Superior que nunca se le violo sus derechos constitucionales a saber de lo acontecido: en fecha 01 de Noviembre de 2022, fue notificada de la presente causa (Riela en el folio 16), en fecha 29 de Noviembre de 2022, hizo uso de su contestación de ley (el cual riela en el folio 17); en fecha 7 de Diciembre de 2022, solicito reposición de la causa (Nota después de la contestación) (el cual riela en el folio 20); el día 09 de Diciembre el Tribunal de la causa fija fecha y hora para un acto conciliatorio (el cual riela en el folio 21); el día 17 de Enero de 2023, la demandada no compareció al acto conciliatorio y Tribunal acuerda SEGUNDA vez y fija fecha y hora para el acto conciliatorio (el cual riela en el folio 23); llegada la fecha 24 de Enero de 2023 la demandada no compareció al acto conciliatorio y Tribunal acuerda por TERCERA vez y fija fecha y hora para el acto conciliatorio (el cual riela en el folio 24); con fecha 08 de Marzo el Tribunal de la causa dicta Sentencia Interlocutoria y declara SIN LUGAR las cuestiones previas, presentada por la Demandante debidamente asistida por un Abogado (el cual riela en el folio 27 al 29); y en fecha 17 de Marzo de 2023 se declara Definitivamente Firme la sentencia Interlocutoria de fecha 08/03/2023 (el cual riela en el folio 30); en fecha 20 de Abril de 2023 la parte demandada asistida por su Representante Jurídico, solicitan al Tribunal de la acusa que se fije fecha y hora para un nuevo Acto de conciliatorio (el cual riela en el folio 37); el día 24/04/2023 el Tribunal fija fecha y hora para este nuevo acto (el cual riela en el folio 39); el día 02/05/2023 día y hora fijado por el Tribunal, la Parte Demandada no hizo espera del Acto Conciliatorio y se retira antes de comenzar el acto y aun así el tribunal fija de nuevo fija y hora para el Acto Conciliatorio (el cual riela en el folio 40); el día 05/05/2023 la parte demandada no se presento al acto conciliatorio (el cual riela en el folio 41); en fecha 06/07/2023 a solicitud de la parte autora (Demandante) se constituye el tribunal de la causa en el domicilio de la DEMANDADA y se negó a abrirle la puerta para que el Tribunal hiciera su trabajo y levanta el acta en el sitio sobre lo allí desarrollado (el cual riela en el folio 46 al 49), el 18/07/2023 la demandada otorga Poder Apud acta al profesional del derecho allí nombrado (el cual riela en el folio 50); el día 20/07/2023 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la Segunda Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dicta sentencia definitiva en donde su dispositiva final expresa que la demandada haga entrega material del bien en litigio libre persona y cosas y condena en costas a la demandada (el cual riela en el folio 51 al 55); y para el 21/07/2023 la representación legal de la demandada apela a la decisión y por esto el subsiguiente procedimiento en este Juzgado… Omissis… Negamos y contradecimos que la demandada no tuvo derecho a la defensa y que se le violaron sus derechos constitucionales, derechos estos que he expresado en el párrafo anterior, por lo que solicito se pronuncie en la definitiva y ratifique la Sentencia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la Segunda Circunscripción Judicial del estado Portuguesa…” CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Se destaca de la narrativa anterior que: a) estamos en presencia de un Juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble consistente en una casa (1) identificada con el Nº 11, ubicada en Urbanización Baraure 3, de la ciudad de Araure estado Portuguesa; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 09, SUR: En veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 Mts), con la vivienda N° 12 de la vereda N° 01; ESTE: En Diez Metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con la vivienda N° 01 de la vereda N° 03, y OESTE: En Diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle 12• (apto para vivienda familiar), intentado por los ciudadanos DIANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARIA CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ y MARIA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ, en contra de la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, el cual fue tramitado por los conductos del juicio ordinario, en el que, se observa que demandada, procedió en la oportunidad de contestar la demanda, a oponer cuestiones previas, entre ellas, la de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todo de conformidad con lo establecido en el encabezado del articulo 346, en su numeral 11, del Código de Procedimiento Civil, por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo a la instauración de la presente acción, la cual fue declarada sin lugar, mediante sentencia interlocutoria de fecha 08 de Marzo de 2023, toda vez que consideró la juzgado a quo, que no siempre, las acciones de resolución o de cumplimiento de contrato, conllevan al desalojo del inmueble, conforme lo ha reiterado nuestra Sala Civil, citando la dictada por dicha Sala en fecha 22 de junio del 2016, expediente No. 15.506. Dicha decisión fue declarada firme, mediante auto de fecha 17 de marzo del 2023, por no haberse ejercido el recurso de apelación contra la misma, por lo que la causa continuo su curso, y en tal orden, se dictó sentencia definitiva en fecha 20 de julio del 2023, declarando con lugar la acción, y en consecuencia se ordenó la entrega del referido inmueble. Y sobre dicha decisión la parte demandada perdidosa, ejerció el recurso de apelación, la cual fue oída en ambos efectos, siendo esta ultima actuación, la que ejercita la actividad jurisdiccional de esta instancia superior, y en razón de ello, procede este juzgador a su conocimiento y decisión, lo cual se hace en base a las siguientes consideraciones: La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses. Nuestra Sala Civil, ha establecido que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)) De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes Y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”. De Conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva que apelada fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho permitiéndome, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia, sin que dicho análisis y resultado desmejore la condición del apelante. Siendo así, en atención a esta faculta revisora que tenemos los Jueces Superiores y realizado como ha sido un análisis concienzudo del total proceder y desarrollo del juicio llevado por el a quo, es que, atendiendo los postulados de LA CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, en la cual nuestro país se “constituye en un Estado democrático y social de Derecho y Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”; en el cual debemos enfocar el proceso civil con la visión garantista, como sistemas de garantía evidentemente públicas, adaptándose a un ambiente constitucional y de garantía que supere el criterio neo liberal y privatista, y en este contexto, debemos comenzar por retrotraernos a explanar los motivos en que se apoyo la juzgadora a quo, en la sentencia interlocutoria para desechar, la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todo en atención a que en atención a que las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, son normas de orden publico, las cuales no deben ser relajadas por las partes, ni por el Juez. En este caso, consideró la juez a quo que, no siempre, las acciones de resolución o de cumplimiento de contrato, conllevan al desalojo del inmueble, conforme lo ha reiterado nuestra Sala Civil, citando la dictada por dicha Sala en fecha 22 de junio del 2016, expediente No., 15.506; sino a la solución del contrato de compra venta, ya que tal solución puede surgir que la parte voluntariamente compre el inmueble o lo entregue, sin necesidad de intentar el procedimiento administrativo de desalojo. Siendo este el fundamento empleado por la juzgadora a quo, debe este juzgador, expresar, en primer lugar, que según se desprende de la acción aquí incoada, la misma va dirigida a que la demandada, le entregue voluntariamente el inmueble objeto del contrato, y que para el caso, de que lo haga voluntariamente el tribunal ordene su entrega, lo que así fue ordenado por la juzgadora de la causa, en su sentencia definitiva, cuando estableció “…En consecuencia se ordena a la demandada de autos. PRIMERO: La entrega material del bien inmueble antes descrito propiedad de las accionantes, y deberá entregarlo libre de objetos y personas…”, de allí que sin duda alguna, en este caso, no aplica lo establecido en la sentencia de la Sala Civil, citada por la juzgadora a quo, pues como se expreso, la presente acción conlleva al desalojo del inmueble; y en segundo lugar, el hecho de que pueda surgir una solución amigable, tampoco aplica, pues, dicho requisito, el de la vía administrativa, debe agotarse antes de ejercer la acción, independientemente de que pueda surgir, un arreglo amistoso en el transcurso del juicio. ASI SE DECIDE. A los efectos, definiendo el proceso a la luz de la Constitución, debemos entenderlo como una realidad sustantiva comprometida, cuyo fin es la justicia apoyándose en la verdad constitucional. De acuerdo al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que establece que “los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal,” se puede señalar que los jueces tenemos la obligación de depurar el proceso de irregularidades, de omisiones, y de vicios, de manera que éste sea transparente sumamente claro. Por su parte la doctrina ha sostenido que las nulidades procesales en principio, deben ser planteadas y decididas en el mismo proceso en el cual ocurran las causales y excepcionalmente finalizado el juicio (Sentencia Firme). De aquí que podemos establecer que el concepto de Juez neutro o espectador ha desaparecido, desplazado por el concepto del Juez director del proceso. Por tanto se ha señalado que, en nuestro ordenamiento jurídico los medios para declarar la nulidad son: a) de oficio; b) a Instancia de parte, c) excepcional en casación y d) el recurso extraordinario de invalidación. De allí que este juzgador de oficio, procede a establecer las siguientes consideraciones, sobre la irregularidad procesal detectada, lo cual se hace, en los siguientes términos: En este contexto, señalamos que, dispone el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. Al respecto, nuestra Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20 de noviembre del 2017, Exp. AA20-C-2017-000457, en una acción de resolución de contrato de opción de compraventa, cuya decisión favorable comportaría el desalojo de un inmueble apta para habitación familiar, reiterando el criterio establecido por dicha sala en sentencia No. N° 175, declaro de oficio, la inadmisibilidad de dicha acción, por no haberse agotado el procedimiento previo administrativo previsto en el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En tal sentido dicha sentencia, entre otras cosas estableció, lo siguiente: “…..Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente: “…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. (…Omissis…) Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda. (…Omissis…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem). Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del accionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve...”. Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los efectos retroactivos de la resolución del contrato de opción de compra venta, es que éste jamás existió, pues las partes se retrotraen a la misma situación jurídica en la que se encontraban antes del otorgamiento del contrato que ha quedado resuelto. Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, objeto de la negociación cuya resolución se solicita, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. CASACIÓN SIN REENVÍO Todas estas razones conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, ya que se hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, de conformidad con los artículos 320 y 322 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declara inadmisible la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, por cuanto, la misma contraviene lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece. DECISIÓN En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en Maturín, en fecha 20 de abril de 2017. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la pretensión por resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble consistente en una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, intentada por la ciudadana ROSMERY JOSEFINA GÓMEZ CASTILLO, (Promitente vendedora), contra la ciudadana EGLIS JOSEFINA ESTANGA, (Promitente compradora.) hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada….” De lo anterior precisamos, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal, de manera licita, lo cual a criterio de quien aquí juzga, se da, pues, la posesión de la demandada en dicho inmueble, tiene su origen en el contrato, cuya resolución aquí se pretende resolver. Así las cosas, y verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículos 1, 2, 3 y 4, del referido Decreto-Ley, y entre ellos, que de resultar con lugar la pretensión, conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, ocupado lícitamente, dicha demanda no debió ser admitida, conforme lo dispone el único aparte del articulo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitraria de Viviendas, por el hecho de no haberse agotado el procedimiento previsto en sus artículos del 5 al 9, ejusdem . ASI SE DECIDE. En este caso, si tenemos en cuenta que, la decisión interlocutoria dictada en fecha 08 de Marzo de 2023, que declaró sin lugar las cuestiones previas que le fueron opuestas, entre las que encontramos la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, no fue apelada, debemos analizar, si esta falta de apelación, nos impediría pronunciarnos, por efecto de la cosa juzgada, sobre las consecuencias que acarrea en un proceso, que como el de autos, conlleva al desalojo de un inmueble apto para habitación familiar, o si conforme a lo que corresponde, en caso contrario, si estamos autorizado para su revisión y resolver sobre la inadmisibilidad de la acción, en los términos planteados A los efectos, tenemos que, nuestra Sala Civil, en fecha 1 de junio del 2011, Exp. Nro. 2010-000204, dicto sentencia, con fundamento en decisión Nº 20, de Sala Plena, de fecha 14 de mayo de 2009, caso: Raúl Vinsencio Rodríguez Ramírez, contra la ciudadana Iris Violeta Angarita; asi como en decision No. 00642, de la Sala Político Administrativa, de nuestro Alto Tribunal, del 10 de junio de 2004, y en la sentencia Nº 2335, de la Sala Constitucional de fecha 14 de diciembre de 2006 (caso Lenne Fanny Ortiz Díaz), entre otras, en torno a la cosa juzgada, estableció lo siguiente: “…Atendiendo a los anteriores criterios, mutatis mutandi, en este caso debe prevalecer el debido proceso y el derecho a la defensa sobre la cosa juzgada anómala producida en el sub iudice, en la búsqueda de la justicia y del remedio judicial al cual aludía la Sala Plena bajo la enseñanza del Maestro Carnellutti, ya que en un juicio como el presente, en el cual las partes no conocían con certeza cuál era el procedimiento seguido u observado por el juzgador al dirigir el proceso, éstas se encontraban realmente en un limbo, vale decir, en ningún momento el juzgador estableció si se había abierto la articulación probatoria del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, prueba de ello, es que el propio accionante hubo de solicitar del juez la emisión de un auto expreso acordando la apertura de la articulación probatoria, esto es, en el caso de especie, que acordara la apertura de la articulación dispuesta en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que se hace a lugar cuando existe controversia en materia de procedimiento para el cobro de honorarios causados judicialmente. En ese sentido, debieron los juzgadores observar que dicha articulación probatoria no se abre ope legis sino que debe ser abierta mediante auto expreso del tribunal, una vez que el demandado se oponga al derecho al cobro de honorarios; y ello fue incumplido por el jurisdiscente en el presente caso, produciendo con ello un vacío procesal que generó ipso facto indefensión para las partes, ya que no podían conocer bajo cuál normativa se desarrollaba el proceso y, sobre todo, cuáles eran los lapsos de que disponían para demostrar sus alegatos, lo cual era necesario para un sano desarrollo del proceso, tal como lo indica la Sala Constitucional en la sentencia precedentemente citada, (caso: Lenne Fanny Ortiz Díaz). Tal error quebrantó el debido proceso igualmente, por la sencilla razón, de que el juzgador no hizo pronunciamiento alguno sobre las pruebas promovidas; señaló que en su oportunidad, mediante auto razonado se pronunciaría con respecto a las pruebas y, sorpresivamente, luego de ello dicta el fallo definitivo que declara el derecho. Es decir, tal decisión ocurre estando el proceso prácticamente paralizado en espera del auto expreso que debía acordar la apertura de la articulación probatoria y la respuesta a la diligencia que promovía pruebas a ciegas. Es aquí donde cobra vital importancia la labor pedagógica que cumple esta Sala, y así, en efecto, mediante sentencia de fecha 18 de septiembre de 1985, en el caso Rigoberto Celestino Galvis Alfaro contra CANTV, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, la Sala ilustra sobre el verdadero valor y alcance que debe darse a la sentencia, en casos como el presente, en donde a juicio de esta Sala, se ha formado una cosa juzgada anómala o aparente. Veamos entonces lo que expuso por esta Sala, al abordar tan interesante punto: “…en aquellos casos en que ostensiblemente resulte violado el derecho de defensa por un proceso irregular, cuya anomalía conduzca inevitablemente a una sentencia contentiva en apariencia de una cosa juzgada sustancial, por ejemplo, no ser apelada dentro del término legal, y constituyese tal irregularidad una anomalía inadmisible debido a los graves vicios que afectan la validez del procedimiento, por incidir sobre el derecho de defensa no ejercido, tal como las facultades de impugnar, solicitar o alegar, cuyo ejercicio oportuno pueda haberle sido impedido a la parte contra quien obra el fallo, debe admitirse que tales circunstancias manifiestamente irregulares e idóneas para producir actos procesales válidos, son causa de nulidad de las actuaciones así realizadas, en esos casos, resultará también inficionada de nulidad la sentencia que originen, en el sentido de que no podrá gozar de los atributos de la cosa juzgada. …Omissis… …En la sentencia viciada de nulidad por su origen anómalo, la cosa juzgada sustancial es sólo aparente ya que realmente no puede contener cosa juzgada aquella sentencia que es producto de un procedimiento viciado por graves anomalías, constituidas por faltas o incumplimiento de requisitos esenciales a la validez del procedimiento y que implican la frustración de facultades procesales fundamentales, ínsitas en el derecho de defensa y por ello involucran la violación grosera de ese derecho…”. (Subrayado y negritas de la Sala). De conformidad con el criterio de esta Sala antes citado, el cual se reitera en esta oportunidad, la cosa juzgada que habría adquirido la sentencia que declaró el derecho en la presente causa, ante la falta de ejercicio de los recursos respectivos en su oportunidad, fue aparente, es decir, se formó una cosa juzgada anómala, producto de violaciones del debido proceso y del derecho a la defensa, ante la sorpresiva decisión por parte del juez al dictar sentencia de mérito, encontrándose las partes a la espera de un pronunciamiento con respecto al auto que fijaría el procedimiento a aplicar y que ofrecería una respuesta a las pruebas promovidas. Es decir, se produce ex abrupto el fallo definitivo, cuando se encontraba la causa a la espera de un pronunciamiento interlocutorio, lo cual se asimila perfectamente a aquellos supuestos a que alude el criterio antes ratificado, que producen la llamada cosa juzgada anómala, y, por tanto, esta Sala estima que no existe la infracción de las normas relativas a la cosa juzgada delatadas como infringidas y, por vía de consecuencia, la reposición acordada no quebrantó tal institución, por el contrario, propone que se forme nuevamente de una manera válida, no anómala o aparente, y es éste el motivo medular por el cual esta Sala considera que la reposición decretada no quebrantó la cosa juzgada, por el contrario, la misma propugna tutelar el debido proceso….” Ello resulta acorde con la teoría de las nulidades procesales, de conformidad con las cuales las violaciones de orden público no son convalidables por las partes, tal como lo indica el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala: “…No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado del procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes; o cuando a la parte contra quién obre la falta no se le hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación…”. (Resaltado de la Sala). Por tanto, las denuncias agrupadas resultan improcedentes. Establecido lo anterior, visto que uno de los puntos en los cuales se ha centrado la presente delación, se vincula a la correcta observancia del procedimiento para el cobro de honorarios judiciales, esta Sala considera propicia la oportunidad para hacer consideraciones de importancia dirigidas a aclarar varios aspectos del procedimiento en los casos que el abogado reclama el cobro de honorarios causados por actuaciones judiciales, tanto a su propio cliente como al condenado en costas. Más no, de aquellos casos de reclamaciones intentadas por la parte vencedora en costas, que amerita otras consideraciones….” Conforme a todo lo citado, es indudable que cuando la juzgadora a quo, declaró sin lugar la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta en los términos expuestos en la decisión interlocutoria, no apelada, con un argumento que contraviene lo exigido por el Decreto, el cual es de aplicación obligatorio en todo el territorio de Venezuela, no pudiendo ser relajado por el juez, ni por las partes, produjo un proceso irregular, ocasionándole la violación al derecho a la defensa y al debido proceso de la parte demandada, con lo cual, se condujo a producir una sentencia contentiva en apariencia de una cosa juzgada sustancial, por no ser apelada. ASI SE DECIDE. Siendo así las cosas en que, la referida decisión interlocutoria, produjo un proceso irregular, que afectan la validez del procedimiento, por incidir sobre el derecho de defensa, y al debido proceso, este juzgador, en garantía del legítimo derecho que poseen las partes a la defensa, al debido proceso, consagrado en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este juzgador procede de conforme al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la precitada Constitución, referido a que "..El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia...", de oficio, a reestablecer dicha situación infringida, por haberse detectado, que se vulneraron normas de orden publico, de amplio contenido social, como lo son las normas contenidas en el Decreto Con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que, le es forzoso a decretar la nulidad de todas las actuaciones realizadas en la presente causa, incluyendo el auto de admisión, así como la sentencia apelada, por no haberse agotado el señalado procedimiento administrativo previo. ASI SE DECIDE. En consecuencia de todo lo anterior, es forzoso declarar que efectivamente como lo esgrimió la parte demandada, en su alegato de cuestiones previas, la presente acción ha de declararse inadmisible, por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo, previsto en el articulo 5, el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, toda vez que por mandato del articulo 10 de dicha ley, se debe impedir el ejercicio de la acción de desalojo para el caso de inmueble destinado a vivienda familiar, si no se agota el referido procedimiento administrativo. ASI SE DECIDE De allí que, al haberse decretado inadmisibilidad de la presente acción, quedan nulas las actuaciones realizadas en la presente causa, por lo que, este juzgador, se abstiene de conocer y decidir sobre el fondo del asunto. ASI SE DECIDE. En virtud de lo anteriormente expuesto, este Juzgador se ve forzado en declarar Con Lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la demandada, ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA, contra la sentencia dictada en fecha 20 de Julio de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Acarigua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 21 de julio de 2023, por el abogado JHONNY ENRIQUE GONZALEZ PEREZ, con el carácter de apoderado judicial de la demandada LISBETH COROMOTO ESCALONA contra la sentencia dictada en fecha 20 de Julio de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa SEGUNDO: Se declara inadmisible la pretensión de Cumplimiento de contrato, intentada por las ciudadanas DIANNY DARLENYS CORONEL GUEDEZ, MILANGELA COROMOTO CORONEL GUEDEZ, DARGELIS MARIA CORONEL GUEDEZ, YESSICA MARIA CORONEL GUEDEZ y MARIA ALEJANDRA CORONEL GUEDEZ, en contra de la ciudadana LISBETH COROMOTO ESCALONA. TERCERO: La NULIDAD de todas las actuaciones realizadas en el presente juicio, incluyendo el auto de admisión y la sentencia apelada. CUARTO: No hay condenatoria en costas del Recurso y se condena en costas a los demandantes. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los trece (13) días del mes de Diciembre de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación. El Juez Superior, Abg. Harold Paredes Bracamonte. La Secretaria, Abg. María Teresa Páez Zamora. En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 3:10 de la tarde. Conste. (Scria.) Expediente Nro. 4038.