TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
212º y 163º

Expediente Nro. 3894
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: SHOOK HA CHENG DE CHEN y YU HUA CHEN CHENG, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.263.429 y 12.266.325, respectivamente.
APODERADO
DE LA DEMANDANTE: ABG. CARLOS ROBERTO GONZALEZ MORON, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro 57.417.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS VARGAS RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad Nro. 14.384.975
APODERADO DEL DEMANDADO: ABG. LEWI ARCENIO PEREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 310.055.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.
-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 18 de julio de 2022, por el abogado Lewi Arcenio Pérez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Carlos Vargas, en su condición de parte demandada, contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la que declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble incoada en su contra, debiendo desalojar y desocupar totalmente el inmueble de autos y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.
-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 11 de enero de 2018, fue recibida demanda de desalojo de inmueble incoada por la apoderada judicial de las ciudadanas Shook Ha Cheng De Chen y Yu Hua Chen Cheng, contra el ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez, acompañada de anexos (folios 1 al 29, primera pieza).
El 17 de enero de 2018, se admitió la demanda y se ordenó la citación del demandado (folio 31 de la primera pieza).
Diligencias concernientes a la citación del demandado (folio 32 al 41, primera pieza).
En fecha 9 de febrero de 2018, la parte actora presentó reforma de la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 16/02/2018 (folios 42 al 46, primera pieza).
En fecha 19 de Febrero de 2018, la parte actora consignó los emolumentos para la reproducción de la reforma de la demanda para la respectiva citación, así como la de cartel (folios 47 de la primera pieza).
El 11 de abril de 2018, la apoderada actora sustituyo reservándose el poder en la persona de la abogada Margarys Guerra Colmenarez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 21.121 (folio 78).
Luego de múltiples diligencias para lograr la citación del demandado, en fecha 21 de septiembre de 2018, la abogada Génesis Carolina Feliz Garcés, actuando como su apoderada judicial consignó escrito alegando cuestiones previas y contestando al fondo de la demanda, consignó anexos y en fecha 05/11/2018 el tribunal a quo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, decisión contra la que la parte demandada ejerció el recurso de regulación de jurisdicción, remitiéndose el expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (folios 92 al 281, primera pieza).
En fecha 13 de noviembre de 2018, la abogada Elizabeth Graciana Pérez, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó el poder en la abogada Xiomara Rodríguez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 95.895 (folio 284, primera pieza).
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2018, se acordó remitir las actuaciones del expediente a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia para que conociera de la Regulación de Jurisdicción (folios 286 al 288, primera pieza).
Recibido en la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala dictó sentencia en fecha 12 de febrero de 2019 en la cual declaró sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la parte demandada, por lo tanto el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa puede conocer de la causa (folios 289 al 299, primera pieza).
En fecha 30 de septiembre de 2019, por auto se acordó el reingreso de la causa al Tribunal de origen (folio 300, primera pieza).
En fecha 3 de marzo de 2021, la Jueza Suplente Adriana José Lucena se abocó al conocimiento de la causa (folio 301, primera pieza).
El 5 de marzo de 2021 se ordeñó abrir una segunda pieza del expediente (folio 302).
En fecha 8 de diciembre de 2021, el abogado Carlos Roberto González Moron, actuando como apoderado de la parte actora consignó poder y solicitó la reanudación de la causa (folios 2 al 5, segunda pieza).
En fecha 14 de diciembre de 2021, el Tribunal a quo reanudo la causa (folio 6, segunda pieza).
En fecha 21 de febrero de 2021 el tribunal resolvió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del 346 del Código de Procedimiento Civil, declarándolas sin lugar y condenó en costas a la parte promoverte de la cuestión previa; ordenó notificar a las partes mediante boleta (folios 8 al 16, segunda pieza).
En fecha 21 de marzo de 2022, notificadas como se encontraban las partes, el Tribunal a quo declaró firme la decisión de fecha 21/02/2021 (folio 25, segunda pieza).
En fecha 23 de marzo de 2022, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar (folio 26, segunda pieza).
En fecha 30 de marzo de 2022, fecha para la celebración de la audiencia preliminar, se dejó constancia que las partes no comparecieron por si ni por medio de apoderado (folio 27, segunda pieza).
Por auto de fecha 4 de abril de 2022, el Tribunal fijó los hechos y limites de la controversia en el juicio (folio 28 al 31, segunda pieza).
En fecha 11 de abril de 2022, el Tribunal dejó constancia que ninguna de las partes promovió pruebas durante el referido lapso (folio 32, segunda pieza).
En fecha 24 de mayo de 2022, el Tribunal acordó fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia oral y pública (folio 33, segunda pieza).
En fecha 22 de Junio de 2022, se celebró la audiencia oral y pública (folios 34 al 38, segunda pieza),
En fecha 11 de julio de 2022, el tribunal a quo dictó sentencia en la que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble (folios 39 al 49, segunda pieza).
En fecha 18 de julio de 2022, la parte demandada ejerció recurso de apelación y acompañó anexos (folio 50 al 55, segunda pieza).
En fecha 25 de Julio de 2022, se oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 11/07/2022 (folio 56, segunda pieza).
Por auto de fecha 28 de Julio de 2022, el tribunal ordena remitir el expediente esta Alzada para que conozca de la apelación mediante oficio N° 133-2022 (folios 57 y 58, segunda pieza).
Recibido en esta Alzada en fecha 1° de agosto de 2022, se procede a dar entrada, fijando la oportunidad para la presentación de informes (folios 59 y 60, segunda pieza).
En fecha 30 de septiembre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes (folios 61 al 70, segunda pieza).
En fecha 3 de octubre de 2022, este Juzgado dictó auto en el que deja constancia que la parte demandada presentó escrito de informes, y la parte demandante no presentó escrito alguno; en consecuencia se acoge al lapso para la presentación de observaciones (folio 71, segunda pieza).
En fecha 14 de octubre de 2022, esta Alzada dictó auto en el que deja constancia que no fue presentado escrito de observaciones, en consecuencia se acoge al lapso para dictar y publicar sentencia (folio 73, segunda pieza).
El 13 de diciembre de 2022 se difirió para el trigésimo (30°) día siguiente la oportunidad para el pronunciamiento de la sentencia (folio 73 de la segunda pieza).
-IV-
DE LA DEMANDA

En fecha 11 de enero de 2018, la abogada Liseth Coromoto Guevara Torres, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadanas Shook Ha Cheng De Chen y Yu Hua Chen Cheng, presentó escrito de demanda de desalojo de inmueble contra el ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez, en el queo señala y expone:
Que “…El inmueble se encuentra identificado con el Nro. 33-58, mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25mts) de frente por cuarenta y siete metros con sesenta centímetros (47,60mts) de fondo, aproximadamente, conformado por un local comercial, con un baño, una puerta tipo Santamaría, mostrador, fregadero de aluminio con mueble, construido con paredes de bloques de arcilla, techo de madera y tejas, piso de granito y cemento, y se encuentra situado en la avenida 33, antes (avenida 11) entre calles 30 y 31 de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, alinderado de la siguiente forma: NORTE: Avenida 33, antes avenida 11. SUR: Solar o casa que es o fue de Francisco Cortez, ESTE: Inmueble que fue de las hermanas Bustillos y OESTE: solar y casa que es o fue de Hortencia Bustillos”.
Señaló que las demandantes como propietarias del referido bien inmueble “realizaron junto con el demandado, un contrato de arrendamiento de un local comercial, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua estado Portuguesa quedando inserto bajo el N° 32, tomo 76, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria, posteriormente se celebró otro contrato de arrendamiento el cual fue suscrito en fecha 06 de septiembre de 2010, quedando debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua estado Portuguesa e inserto bajo el Nro. 29, tomo 134 de los libros de autenticados llevados por la referida Notaria”.
Que “en el referido contrato de fecha 06 de septiembre de 2010, se estableció entre las cláusulas contractuales lo siguiente, SEGUNDA: la duración del presente contrato será de un (1) año contado a partir del quince (15) de mayo de dos mi diez (2010), hasta el quince (15) de mayo de dos mil once (2011). TERCERA: el canon de arrendamiento convenido es la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales que deberá pagar EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA, por mensualidades vencidas, los días quince de cada mes”.
Adujo que “Posteriormente, el ultimo canon de arrendamiento fue ajustado previo acuerdo verbal entre las partes contratantes, a la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, a partir del mes de abril del año 2012”.
Arguyó que “el demandado desde el mes de mayo de 2012, no ha cancelado las cuotas correspondientes a los cánones de arrendamiento, hasta la presente fecha, es decir, entro en permanente morosidad a partir del referido mes de Mayo de 2012, teniendo pendiente el pago de sesenta y siete (67) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2014, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2015, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2017, demostrando el demandante, un contumaz y voluntario incumplimiento de sus obligaciones, contraviniendo a todas luces con lo preceptuado en el original segundo del articulo 1.592 del Código Civil. No pudiendo de ninguna manera inexorablemente, adecuar el contrato de arrendamiento en comento, a partir de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y fuerza de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios de Uso Comercial, en virtud de que el demandado, ha incumplido de manera constante y permanente sus obligaciones como arrendatario”.
Considera que la “situación antes narrada me concede el derecho de demandar en nombre de mi representada el desalojo del inmueble, en razón del incumplimiento de el demandado de sus obligaciones como arrendatario, ya que el mismo se encuentra en permanente morosidad en el pago del canon de arrendamiento, desde el mes de Mayo de 2012 y aun hasta la presente fecha, no existe manifestación alguna de cancelar los cánones de arrendamientos adecuados, por lo que surge el derecho a reclamar el DESALOJO del inmueble, pedimentos, razones y derechos que pretendo hacer valer mediante la presente acción
En virtud de lo anterior solicita que se declare con lugar la presente acción de desalojo, acordándose el desalojo del local comercial signado con el Nro. 33-58, para que se lo entregue a su representado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como le fue entregado.
Finalmente estimó “el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 268.000,00), monto correspondiente a los sesenta y siete (67) cánones de arrendamiento vencidos equivalente a OCHOSCIENTOS NOVENTA Y TRES (893) unidades Tributarias”.

-V-
DE LA REFORMA DE LA DEMANDA

En fecha 9 de febrero de 2018, la abogada Liseth Coromoto Guevara Torres, en representación de las ciudadanas Shook Ha Cheng De Chen y Yu Hua Chen Cheng, procedió a reformar la demanda en la cual incluyó los mismos alegatos expuestos en el escrito primigenio, por lo que se dan por reproducidos, cambiando lo relacionado con la identificación del inmueble a reivindicar, en el sentido que:
“…El inmueble, se encuentra identificado con el Nro. 30-58, mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25mts) de frente por cuarenta y siete metros con sesenta centímetros (47,60mts) de fondo, aproximadamente, conformado por un local comercial, con un baño, una puerta tipo Santamaría, mostrador, fregadero de aluminio con mueble, construido con paredes de bloques de arcilla, techo de madera y tejas, piso de granito y cemento, y se encuentra situado en la avenida 33, antes (avenida 11) entre calles 30 y 31 de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, alinderado de la siguiente forma. NORTE: Avenida 33, antes avenida 11. SUR: Solar o casa que es o fue de Francisco Cortez, ESTE: Inmueble que fue de las hermanas Bustillos y OESTE: solar y casa que es o fue de Hortencia Bustillos (…)”.
-VI-
DE LA CONTESTACION

En fecha 21 de septiembre de 2018, la abogada Génesis Veliz, actuando en nombre y representación del ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
“SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS
A continuación el demandado alega una serie de cuestiones previas, las cuales son opuestas en el orden que deben ser resueltas por el Tribunal conforme lo establece el procedimiento oral en el articulo 866 del Código de Procedimiento Civil, a continuación vemos su orden de alegación:.
1.- DE FALTA DE JURISDICCIÓN DEL TRIBUNAL PARA CONOCER EL PRESENTE JUICIO.
(…omissis…)
(…) para que el actor ejerza la presente acción judicial y por ende la pretensión que aquí solicita, debe previamente acudir, instaurar y agotar previamente la vía o procedimiento administrativo ante los órganos del Poder ejecutivo, en este caso, ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio (…).
(…omissis…)
2.- EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE ACOMPAÑADO CON EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTICULO 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, O POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTICULO 78 EJUSDEM.
(…omissis…)
3.- LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN ALEGADAS EN LA DEMANDA.
(…omissis…)
PUNTO PREVIO
BUENA FE EN LA CONSIGNACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO
(…omissis…)
(…) la ciudadana YU HUA CHEN CHENG, ya descrita, en fecha 26 de noviembre de 2010, notificó formalmente a mi poderdante que cedió la administración total del inmueble arrendado, a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A. representada la misma por la Abogado MARISA ROMEO, (…) y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los canones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato, ante la inmobiliaria; tal es el caso que, motivado a varias problemáticas para con la empresa inmobiliaria a saber que no le estaba rindiendo cuentas de manera regular a la propietaria del local, lo cual hacia presumir que mi cliente se encontraba en estado de insolvencia y asimismo ante la negativa de la arrendadora de aceptarme los pagos de canones de arrendamientos, responsablemente los he consignado ante los tribunales civiles, (…) quedando signado el expediente d consignaciones con el N° 302-2015, donde se realizan todas las consignaciones mes a mes desde agosto del 2014 hasta la presente fecha; para un total de cuatro (4) años y un (01) mes de consignaciones ante el juzgado que conoce sobre el expediente de consignaciones, tal y como lo establece el articulo 52 en su ultimo aparte de la ley de arrendamiento inmobiliario, al disponer libremente del dinero.
Aun así, la representación judicial de la parte actuante manifiesta que los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo del 2012 y subsiguientes hasta la presente fecha se encuentran vencidos y por tanto caducos, lo cual en el supuesto negado que así fuere (no es el caso), están prescritos ya que los mismos tienen mas de tres años. Ello a tenor de lo previsto en el articulo 1980 del Código Civil (…).
(…omissis…)
CONTESTACIÓN AL FONDO
Niego que mi poderdante adeude canon de arrendamiento alguno a la arrendadora YU HUA CHEN CHENG, ya que como se viene diciendo con anterioridad, en fecha 26 de noviembre de 2010, la ciudadana YU HUA CHEN CHENG, notificó formalmente a mi poderdante que cedería la administración total del inmueble arrendado a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A, representada la misma por la abogada MARISA ROMEO, ubicada dicha empresa en ese momento, en la avenida libertador con calle 21, centro comercial Ciudad Cristal, local N° 27 de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa; y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato ante la inmobiliaria; siendo desde ese momento el nuevo canon de arrendamiento correspondiente a Cuatro mil (Bs. 4.000,00) Bolívares, (y no en abril del 2012 como lo hace ver la demandante) tal y como consta en copia de los cheque de gerencia objetos de pagos emitidos a la inmobiliaria OTR, C.A. firmados y sellados por la misma, dentro de los cuales casualmente se encuentra el correspondiente al mes que dio inicio a la presente acción por el presunto incumplimiento de pago que la representación judicial intenta hacer ver a este honorable Juzgado que mi poderdante se encuentra en estado de insolvencia, es decir, el correspondiente al mes de Mayo de 2012 dentro del cual se cancelo de igual forma el mes de Junio, para un total de Ocho mil (Bs. 8000,00) Bolívares, consignados mediante cheque de gerencia N° 00003999 proveniente de la entidad bancaria BBVA BANCO PROVINCIAL, de fecha 06 de Junio de 2012
Asimismo, (…) el motivo por el cual mi defendido desde agosto de 2012, inicia la consignación arrendaticia ante un Juzgado de Municipio, corresponde a que motivado a varias problemáticas para con la empresa inmobiliaria a saber que no le estaba rindiendo cuentas de manera regular a la propietaria del local, lo cual hacia presumir que mi cliente se encontraba en estado de insolvencia y asimismo ante la negativa de la arrendadora de aceptar en su persona los pagos correspondientes.
No obstante a lo expuesto, la razón que aduce el demandante es la falta de pago de sesenta y siete (67) mensualidades consecutivas, a partir del mes de Mayo de 2012. Ello no es cierto, porque mi defendido si hizo las consignaciones que se acompaña en copias certificadas. Por lo tanto (…) mi defendido no ha incurrido en la causa de desalojo del inmueble por la falta de pago”.

-VII-
DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO

1.- Marcado “A”, copia Certificada de instrumento poder otorgado por la demandada a las abogadas Liseth Coromoto Guevara Torres y Elizabeth Graciana Pérez Ortiz, ya identificadas, el cual quedó registrado ante el Registro Publico del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 16 de noviembre de 2017, bajo el Nro. 43, folio 696, Tomo 16 del Protocolo de Transcripción de ese año, (folios 9 al 12 de la primera pieza).
2.- Marcado “B”, copia certificada de documento de compra venta del inmueble, propiedad de las demandantes, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Acarigua, estado Portuguesa, anotado bajo el N° 18, tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria, de fecha 11 de Agosto de 1992, y posteriormente protocolizado en fecha 02 de septiembre de 1992, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, hoy Registro Publico del Municipio Páez del estado Portuguesa, inserto bajo el Nro. 1, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 9, Tercer Trimestre del año 1992, (folios 14 al 18).
3.- Marcado “C”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y autenticado en fecha 12 de junio de 2008, ante la Notaria Publica Primera de Acarigua estado Portuguesa, quedando inserto bajo el Nro. 62, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por la misma notaría, (folios 19 al 23).
4.- Marcado “D”, copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 6 de septiembre de 2010, autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el Nro. 29, Tomo 134 de los libros de autenticaciones de esa Notaria, (folios 25 al 29).

-VIII-
DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS A LA CONTESTACION
1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada del poder otorgado por el demandado a los abogados Joshua Alejandro Dudamel Becerra y Génesis Carolina Veliz Garcés, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto Municipio Iribarren del estado Lara, inscrito bajo el Nro. 27, Tomo 105, de los libros de autenticaciones, (folios 111 al 115, primera pieza).
2.- Marcado con la letra “B”, copias certificadas del expediente signado con el Nro. 1827-2014 llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, contentivo de demanda de desalojo incoada por la demandante contra el accionado, (folios 116 al 172, primera pieza).
3.- Marcado con la letra “C1”, original de la comunicación emitida por la ciudadana YU HUA CHEN, titular de la cedula de identidad Nro. 12.266.325 y dirigida al ciudadano Juan Carlos Vargas, de fecha 26 de noviembre de 2010, mediante la cual le notifica que ha cedido la administración del inmueble arrendado a la inmobiliaria OTR, C.A., y en consecuencia cede todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a la empresa Inmobiliaria Otr, C.A; asimismo acompaño marcado con las letras “C2, C3, C4, C5” copias de cheques de gerencias otorgados a favor de dicha Inmobiliaria para el pago de los cánones de arrendamiento, (folio 173 al 177, primera pieza).
4.- Marcado con la letra “D”, copias certificadas del expediente de consignación Nro. 302-2015, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, donde aparece como consignatario el demandado de autos y como beneficiaria la accionante, (folios 178 al 247 de la primera pieza).
5.- Marcado con la letra “E”, copias certificadas del libro de solicitudes y libro diario llevados por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, (folios 248 al 256 de la primera pieza).
6.- Marcados “F-1”, “F-2” y “F-3” Original, documentos contentivos de la contestación a la denuncia realizada por la ciudadana YU HUA CHEN CHENG, asistida por la abogada MARBELIS ARIAS MENDOZA, respecto al supuesto delito de invasión al inmueble arrendado (folios 257 al 269, primera pieza).
-IX-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 11 de julio de 2022, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró con lugar la demanda de desalojo, con fundamento en lo siguiente:
“Trabada como quedó la litis en los términos expuestos anteriormente, en la oportunidad de celebrarse la Audiencia Oral en el presente juicio, esta juzgadora pasa a revisar y valorar las pruebas obtenidas por las partes bajo a los fines de determinar la procedencia o no de la acción intentada en el presente caso:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA PROMOVIO LO SIGUIENTE:
(…omissis…)
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
El Tribunal deja constancia que la parte demandada, no promovió prueba alguna en el acto de contestación a la demanda, así como tampoco durante el lapso de promoción de pruebas.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Ahora bien, analizando el acervo probatorio producido por las partes, tal y como lo dispone el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora en base a los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba considera (…) que quedó demostrado que existe una relación arrendaticia, conforme a las pruebas anteriormente valorada en las documentales anexas al libelo de la demanda marcado “C” y “D”, a los cuales se le otorgó pleno valor probatorio, siendo elementos fundamentales de la pretensión los cuales demuestran a este Tribunal que existe una relación contractual de arrendamiento entre la actora y el demandado, con las condiciones que se desprenden de dicho contrato, por lo tanto se da valor de plena prueba, cumpliendo con lo establecido en la norma procesal anteriormente establecida. Así mismo, como consecuencia de ello ambas partes asumieron obligaciones o condiciones legales contractuales, bajo las cláusulas estipuladas.
Ahora bien, no obstante, no pudo demostrar la parte demandada que su defendido se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos demandados desde el mes de Mayo de 2012 hasta el mes de Noviembre de 2017, teniendo pendiente el pago de 67 meses vencidos, al momento de la presentación e libelo de la demanda, lo que contraviene lo previsto en los artículos 1.137 y 1.363 del Código Civil, el Tribunal deja constancia que la parte demandada compareció a la celebración de las audiencias tanto prelimitar como oral y publica, y no promovió prueba alguna junto con la contestación de la demanda así como tampoco dentro del lapso probatorio, al no constar en autos las probanzas necesarias es por lo que considera esta juzgadora debe declararse forzosamente CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE y así expresamente quedara establecido en la dispositiva del presente fallo.
DISPOSITIVA
(…) Declara: Primero: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por las ciudadanas SHOOK HA CHENG DE CHEN y YU HUA CHEN CHENG y YU HUA CHEN CHENG (…) representadas por su apoderado judicial CARLOS ROBERTO GONZALEZ MORON (…) en contra del ciudadano JUAN CARLOS VARGAS RODRIGUEZ (…), todo de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal “A” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Segundo: Se ordena al demandado ciudadano JUAN CARLOS VARGAS RODRIGUEZ (…) DESALOJAR Y DESOCUPAR totalmente de bienes, y de personas el Inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.
Tercero: se CONDENA en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
-X-
INFORME PRESENTADOS EN ESTA ALZADA POR LA PARTE DEMANDADA
En fecha 30 de septiembre de 2022, el abogado Lewi Arcenio Pérez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Carlos Vargas Rodríguez, presentó escrito de informes en el cual expuso lo siguiente:
Denunció que “el Juez a quo, omitió en la sentencia recurrida, la valoración del escrito de contestación de fondo de la demanda con sus alegatos, consignando en fecha 21 de septiembre de 2018, folios 92 al 110, junto con la oposición de cuestiones previas y la promoción de las respectivas pruebas en la que fundamento su defensa técnica, todas marcadas con la letras A, B, C-1, C-2, C-3, C-4 y C-5, D, E y F respectivamente (…)”.
Luego de desglosar y explicar todas y cada una de las pruebas ofrecidas manifestó que en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral y publica de fecha 22 de junio de 2022 el apoderado judicial de la demandante ratificó en todas y cada una de sus partes su pretensión “sin desconocer, impugnar o tachar el acervo probatorio documental promovido por la parte demandada en su respectiva oportunidad (…), seguidamente, en el folio treinta y seis (36) de la segunda pieza del expediente, la juez recurrida establece (…) que el demandado no promovió prueba alguna en el acto de contestación de la demanda (…) y en la parte de la conclusión probatoria también decreta y deja constancia en el folio treinta y siete (…) al no constar en autos la probanza (…) decisión que es totalmente violatoria de los derechos que le asisten a mi poderdante”.
En virtud de lo delatado solicita que “se reponga la causa hasta el momento en que sea restituida la situación jurídica infringida, a saber que sea revocada la decisión del a quo y por ende sean declarados nulos todos los actos procesales subsiguientes, con el fin de que sea tomada una nueva decisión ajustada al derecho que a mi poderdante la carta magna le asiste”.
-XI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Realizado el estudio de las actuaciones que conforman la presente causa, comenzamos por establecer que suben las mismas, a esta instancia como consecuencia del recurso de apelación ejercido en fecha 18 de julio de 2022, por el abogado Lewi Arcenio Pérez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez, en su condición de parte demandada, contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la que declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble incoada en su contra, debiendo desalojar y desocupar totalmente el inmueble de autos y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.
Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, ha señalado que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa).
De conformidad con la jurisprudencia citada, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.
A tal efecto, entrando en el asunto que nos compete, se aprecia que las demandantes, ciudadanas Shook ha Cheng De Chen y Yu Hua Chen Cheng, intentaron la presente acción a los fines de obtener el desalojo de un inmueble de su propiedad identificado “con el Nro. 30-58, mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25mts) de frente por cuarenta y siete metros con sesenta centímetros (47,60mts) de fondo, aproximadamente, conformado por un local comercial, con un baño, una puerta tipo Santamaría, mostrador, fregadero de aluminio con mueble, construido con paredes de bloques de arcilla, techo de madera y tejas, piso de granito y cemento, y se encuentra situado en la avenida 33, antes (avenida 11) entre calles 30 y 31 de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, alinderado de la siguiente forma. NORTE: Avenida 33, antes avenida 11. SUR: Solar o casa que es o fue de Francisco Cortez, ESTE: Inmueble que fue de las hermanas Bustillos y OESTE: solar y casa que es o fue de Hortencia Bustillos (…)”; el cual dieron en arrendamiento al demandado, ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez, hoy apelante, alegando en el libelo la falta de pago de sesenta y siete (67) canones de arrendamiento, que van desde el mes de mayo de 2012 hasta la fecha de introducción de la demanda, resultando aplicable la causal de desalojo prevista en la letra a del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Por su parte la representación judicial del accionado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda aparte de alegar cuestiones previas que fueron decididas en su debida oportunidad por la juez a quo, dio contestación al fondo de la demanda exponiendo que “la ciudadana YU HUA CHEN CHENG (…) en fecha 26 de noviembre de 2010, notificó formalmente a mi poderdante que cedió la administración total del inmueble arrendado, a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A. (…) y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los canones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato, ante la inmobiliaria”.
Del mismo modo adujo que en virtud de varios problemas con la referida inmobiliaria y “ante la negativa de la arrendadora de aceptarme los pagos de canones de arrendamientos, responsablemente los he consignado ante los tribunales civiles, (…) quedando signado el expediente d consignaciones con el N° 302-2015, donde se realizan todas las consignaciones mes a mes desde agosto del 2014 hasta la presente fecha”.
En virtud de lo anterior aduce que independientemente de dichos pagos “los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo del 2012 y subsiguientes hasta la presente fecha se encuentran vencidos y por tanto caducos, lo cual en el supuesto negado que así fuere (no es el caso), están prescritos ya que los mismos tienen mas de tres años”.
Igualmente niega que su “poderdante adeude canon de arrendamiento alguno a la arrendadora YU HUA CHEN CHENG, ya que como se viene diciendo con anterioridad, en fecha 26 de noviembre de 2010, la ciudadana YU HUA CHEN CHENG, notificó formalmente a mi poderdante que cedería la administración total del inmueble arrendado a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A, (…) y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato ante la inmobiliaria (…)”.
En virtud de lo afirmado y el cúmulo de pruebas acompañadas al escrito de contestación, los cuales fueron descritos y señalados en el acápite Nro. VIII, de la presente decisión, titulado “DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS A LA CONTESTACION”, razón por la cual se dan por reproducidas, consideró que su defendido “no ha incurrido en la causa de desalojo del inmueble por la falta de pago”.
Ello así, luego de una exhaustiva revisión del fallo impugnado, observa quien decide que la Juez de la causa, tal y como señala el apelante en su escrito de informes traído a esta Alzada “omitió (…) la valoración del escrito de contestación de fondo de la demanda con sus alegatos, consignando en fecha 21 de septiembre de 2018, folios 92 al 110, (…) y la promoción de las respectivas pruebas en la que fundamento su defensa técnica, todas marcadas con la letras A, B, C-1, C-2, C-3, C-4 y C-5, D, E y F respectivamente (…)”, lo cual evidentemente constituye el vicio de incongruencia negativa de la sentencia que acarrea su nulidad, conforme lo ordena el articulo 244, en concordancia con lo que dispone el articulo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, la exigencia prevista en el citado articulo 243, tiene relación con el deber del Juez de pronunciarse sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado por las partes en la demanda y en la contestación, mandato legal que está en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez “…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.
Con relación a este punto nuestro Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que cuando la sentencia no se ajusta a estos presupuestos, estamos en presencia del vicio de falta de congruencia, la cual puede ser la incongruencia positiva (cuando se pronuncia sobre algo no alegado) y la incongruencia negativa (cuando el juzgador no se pronuncia sobre una petición), lo cual hace incurrir al Juez en la omisión de pronunciamiento.
Cabe señalar, por ser de suma importancia que la función jurisdiccional es una actividad reglada, toda vez que debe someterse a los parámetros establecidos en la ley. En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por el ciudadano José Gregorio Tineo, mediante la sentencia Nro. 1068 de fecha 19 de mayo de 2006, expediente Nro. 2006-447, dispuso lo siguiente:
“Asimismo sostuvo en sentencia del 19 de agosto de 2002 (Caso: Plaza Suite I C.A.), que:
‘...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.
Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’.
Las anteriores consideraciones se fundamentan en los artículos 15, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil...’ (Destacados de la Sala).
En este orden, el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, estatuye expresamente lo siguiente:
“Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
El artículo 243 eiusdem, dispone:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”
Por su parte el artículo 12 ibídem, preceptúa lo siguiente:
“Artículo 12.-Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
No hay lugar a dudas que se desprende del análisis realizado al conjunto de normas citadas que, por ser materia de orden público, el cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, su incumplimiento es sancionado por nuestra ley adjetiva, con la nulidad de la decisión de que se trate, y que igual consecuencia acarrea, el que el juez haya absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita, porque otorgue más o cosa distinta a lo pretendido.
Así, La Sala de Casación Civil, en reiteradas oportunidades ha establecido que el sentenciador que no se pronuncia sobre una pretensión incurre en el vicio de incongruencia negativa, con lo cual quebranta los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos.
Es evidente que, en atención a las disposiciones legales y jurisprudencias citadas, de las que se desprende que cuando el administrador de justicia al dictar sentencia, como en el caso de autos, deja de pronunciarse sobre uno de los alegatos vertidos oportunamente en el proceso, incurre en el vicio de incongruencia negativa, cuyos efectos acarrea la nulidad de sentencia, por lo que, no hay dudas para quien aquí decide, que apreciado como ha sido que en esta causa, la juez a quo al proferir la sentencia definitiva, cuya revisión realiza este juzgador, omitió pronunciarse, fuese a favor o en contra de los alegatos formulados por el demandado en su escrito de contestación, así como la debida valoración de las pruebas documentales por el acompañadas con dicho escrito, produjo el menoscabo de su derecho a la defensa y a la igualdad de condiciones de las partes en el juicio, incumpliendo con el principio procesal de exhaustividad que rige a las sentencias, por tanto, resulta infeccionada la sentencia por el vicio denominado como incongruencia negativa. ASI SE DECIDE.
Por lo anteriormente expuesto, se puede concluir que el Tribunal a quo incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que su deber es dictar un fallo que resuelva expresamente sobre todos los puntos objetos de controversia traídos y demostrados por las partes en el proceso, los cuales deben ser resueltos de manera expresa, positiva y precisa, lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, anular de oficio el fallo apelado. ASI SE DECIDE.
Declarada la nulidad de la decisión definitiva recurrida en apelación, por haber incumplido con el mandato del numeral 5° del articulo 243, todo conforme al articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este juzgador, pasar a emitir pronunciamiento sobre el merito del presente asunto de conformidad con lo previsto en el articulo 209 ejusdem.
Punto previo.-
Declarado lo anterior, considera quien decide que previo al conocimiento del fondo del asunto, debo resolver el argumento del demandado según el cual niega que “adeude canon de arrendamiento alguno a la arrendadora YU HUA CHEN CHENG, ya que como se viene diciendo con anterioridad, en fecha 26 de noviembre de 2010, la ciudadana YU HUA CHEN CHENG, notificó formalmente a mi poderdante que cedería la administración total del inmueble arrendado a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A, (…) y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato ante la inmobiliaria (…)”.
De cara al alegato expuesto por el demandado y en aplicación del principio iura novit curia, este decisor entiende que el accionado aduce un punto previo con influencia en la definitiva, como lo es la falta de cualidad o legitimidad de la actora para fungir como parte demandante en la presente causa, toda vez que sostiene que sobre el contrato de arrendamiento celebrado entre ambos cedió todos los derechos y obligaciones a la Inmobiliaria Otr, C.A., incluyendo la administración total del inmueble arrendado.
En este sentido, resulta fundamental referir que ha sido criterio reiterado de nuestra Sala de Casación Civil, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, y decretada ésta in limini litis termina el proceso en esa instancia (sentencia de fecha 13 de enero del 2017, expediente Exp. Nro. AA20-C-2016-000332). Siendo así, procede este juzgador a pronunciarse previamente al fondo, sobre el referido alegato.
Al respecto, el profesional del derecho y tratadista Aristides Rengel -Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo I, Pág. 167, define la legitimación ad causam, aseverando lo siguiente:
“(…) es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre ‘legítimos contradictores’. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; (…)”.
De lo antes trascrito se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión incoada en su contra (cualidad pasiva).
Ahora bien, debemos señalar que la falta de cualidad o legitimidad activa aquí tratada emerge del alegato del actor según el cual la ciudadana “YU HUA CHEN CHENG, en fecha 26 de noviembre de 2010, notificó formalmente a mi poderdante que cedería la administración total del inmueble arrendado a la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A, (…) y por ende cedió todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito, quedando por tanto mi poderdante obligado a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al contrato ante la inmobiliaria (…)”.
Al respecto, este decisor del cúmulo probatorio traído a los autos por el demandado, evidencia que corre inserto al folio ciento setenta y tres (173), de la primera pieza del expediente judicial, marcado con la letra “C-1”, comunicación de fecha 26 de noviembre de 2010 suscrita por la ciudadana Yu Hua Chen, titular de la cedula de identidad Nro. 12.266.325, y dirigida al ciudadano Juan Carlos Vargas, la cual es del siguiente tenor:
“Acarigua, 26 de Noviembre de 2010.
Señores:
JUAN CARLOS VARGAS
Av. 33 entre calles 30 y 31, Local N° 30-58
Acarigua, Edo. Portuguesa.

Estimados Señores:
Por medio de la presente les notifico formalmente que he cedido la administración del inmueble que ustedes tienen arrendado a la Empresa Inmobiliaria OTR, C.A, representada por la Abogado Marisa Romeo, ubicada la sede de la misma, en la Av. Libertador con Calle 21, en el C.C Ciudad Cristal Local 27, Teléfono 0255 / 6225181, de la Ciudad de Acarigua Estado Portuguesa.
En consecuencia cedo todos los derechos y obligaciones inherentes al Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes a la empresa Inmobiliaria OTR, C.A, a partir del mes de 16 Noviembre del 2.010, quedando por tanto obligada a cumplir en el pago de los canones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al mismo.
Sin más a que hacer referencia, se suscribe de ustedes.
Atentamente,

____________________
YU HUA CHEN
C.I 12.266.325”.
El anterior instrumento privado, al no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la parte actora, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se tiene por reconocido como emanado de quien lo suscribe y del mismo se prueba que ciertamente la demandante ciudadana Yu Hua Chen Cheng, cedió a partir del 16 noviembre del 2010, todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento que había suscrito con el demandado a la Inmobiliaria OTR, C.A, quedando por tanto obligado el ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez a cumplir el pago de los canones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al mismo a la referida empresa Inmobiliaria Otr, C.A., desde esa fecha.
Siendo así, se tiene que el artículo 1549 del Código Civil establece sobre la cesión de créditos u otros derechos lo siguiente:
“Articulo 1.549. La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenido sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.
La tradición se hace con la entrega del titulo que justifica el crédito o derecho cedido”.
A la luz de la norma antes citada se tiene que en el caso de autos la ciudadana Yu Hua Chen Cheng, parte demandante, transmitió a la empresa Inmobiliaria Otr, C.A., todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito con el accionado a la empresa Inmobiliaria OTR, C.A, a partir del mes de 16 noviembre del 2.010, quedando por tanto obligado el ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez a cumplir con el pago de los canones de arrendamiento y demás obligaciones inherentes al referido contrato ante la referida Inmobiliaria y no ante la ciudadana Yu Hua Chen Cheng; lo que se traduce en que en el caso de marras ocurrió una subrogación entre esta ultima y la referida Inmobiliaria, siendo por tanto que la relación arrendaticia subsiste en lo adelante, esto es, a partir del 16 de noviembre de 2010, entre el ciudadano Juan Carlos Vargas Rodríguez y la empresa Inmobiliaria OTR, C.A., siendo en consecuencia esa compañía la titular de todos los derechos y obligaciones inherentes al referido contrato, lo cual ocasiona una falta de cualidad de la demandante. ASI SE DECIDE.
Lo anterior, sin lugar a dudas genera una falta de legitimación de la parte actora para sostener el presente juicio, lo cual imposibilita que este decisor conozca del fondo del presente asunto, mediante el análisis de los elementos probatorios traídos a los autos por el demandado que –a su decir- demuestran el cumplimiento del canon de arrendamiento en un primer momento ante la empresa Inmobiliaria OTR, C.A., y luego mediante la consignación en el Tribunal Segundo de Municipio de este mismo Circuito Judicial, bajo la causa Nro. 302-2015, para así probar que no se encuentra incurso en la causal de desalojo aquí invocada prevista en la letra a del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; en consecuencia, queda relevado quien decide de emitir un pronunciamiento sobre el merito del presente asunto y de valorar el resto de probanzas traídas a los autos. ASI SE DECIDE.
Al quedar evidenciada de forma inequívoca la falta de legitimación en la causa o cualidad de la parte demandante, inevitablemente debe ser declarada inadmisible la presente demanda de desalojo de inmueble de local comercial, como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.
-XII-
DISPOSITIVA
En virtud de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Acarigua, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 18 de julio de 2022, por el abogado Lewi Arcenio Pérez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN CARLOS VARGAS, en su condición de parte demandada, contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la que declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble incoada en su contra por las ciudadanas SHOOK HA CHENG DE CHEN y YU HUA CHEN CHENG, debiendo por tanto el demandado desalojar y desocupar totalmente el inmueble arrendado y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.
SEGUNDO: SE ANULA la referida sentencia, por haber incurrido en incongruencia negativa.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda de desalojo de inmueble incoada por las ciudadanas SHOOK HA CHENG DE CHEN y YU HUA CHEN CHENG, contra el ciudadano JUAN CARLOS VARGAS.
CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso de apelación por la procedencia del mismo y se condena en costas del proceso a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil veintitrés (2023). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.

LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA TERESA PÁEZ ZAMORA

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 9:50 de la mañana. Conste:

(Scria.)