REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. ACARIGUA. EXPEDIENTE Nro.: C-2019-001520. DEMANDANTE: ZAIDA TERESA ESCOBAR CORTEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.866.670. APODERADOS JUDICIALES: MARISOL QUINTANA FALCÓN y HERNALDO LAGUNA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 216.187 y 224.792, respectivamente. DEMANDADO: ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, constituida por ante el Registro Público de los municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 28 de abril de 2.006, bajo el Nº 12, Tomo VI, folios 68 al 73, Protocolo Primero del Segundo Trimestre del año 2.006. Representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y/o TATIANA VERÓNICA VALERO CASILDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-12.447.607 y 14.177.205, respectivamente. APODERADO JUDICIAL: LUIS C. SANABRIA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 96.617. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. SENTENCIA: DEFINITIVA. MATERIA: CIVIL. I SECUENCIA PROCEDIMENTAL DE LA CAUSA Se inició la presente causa por demanda presentada en fecha 7 de junio del 2019, por la abogada MARYSOL QUINTANA FALCON, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, mediante la cual demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, a la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERONICA VALERO CASILDO. (Folios 1 al 112). La demanda fue admitida el día 14 de junio de 2019, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda; asimismo, se ordenó notificar a los representantes de la Zona Educativa, del Consejo Municipal de Derecho de Niños, Niñas y Adolescentes y a la Procuraduría General de la República. (Folios 114 y 115). En fecha 20 de junio del año 2019, se recibió diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consigna los emolumentos necesarios a los fines de que se libre la compulsa para la citación de la parte demandada. (Folio 116). Por auto de fecha 26 de junio del año 2019, se libró boleta de citación a la parte demandada y oficios a los representantes de la Zona Educativa, del Consejo Municipal de Derecho de Niños, Niñas y Adolescentes y a la Procuraduría General de la Republica. (Folios 117 al 121). En fecha 2 de julio del año 2.019, el Alguacil de este juzgado, consignó la boleta de citación librada a la parte demanda, debidamente recibida y firmada por su representante ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO. (Folio 123 y 124). En fecha 3 de julio de 2019, se libró despacho de notificación a la Procuraduría General de la Republica. (Folio 125 al 127). En fecha 4 de julio de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARYSOL QUINTANA, quien fue juramentada como correo especial. (Folio 128). En fecha 26 de septiembre de 2019, la Juez, Abogada LILIBETH ZIOMARA TORREALBA RAMÍREZ, se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 131). En fecha 9 de octubre de 2019, se recibió resultas de la comisión contentiva de la notificación al Procurador General de la República, oficina regional del estado Lara, debidamente cumplida con resultados infructuosos. (Folio 132 al 157). Mediante diligencia de fecha 18 de octubre de 2019, la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARYSOL QUINTANA, solicitó se libre oficio a la Procuraduría General de la República. (Folio 158). Pedimento acordado, según auto de fecha 22 de octubre de 2019, ordenándose librar despacho de notificación, igualmente, se designó como correo especial a la abogada Marysol Quintana. (Folio 159 al 162). En fecha 25 de octubre de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte actora abogada MARYSOL QUINTANA, quien fue juramentada como correo especial. (Folio 164). En fecha 28 de octubre de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó se deje sin efecto el despacho de notificación librado al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del área Metropolitana de Caracas. (Folio 165). Por auto de fecha 29 de octubre de 2019, el Tribunal acordó dejar sin efecto el despacho y el oficio Nro. 0117/2019, librados al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. (Folios 166). Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre del año 2019, la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARYSOL QUINTANA, consignó oficio Nro 0117, de fecha 22 de octubre de 2019, debidamente recibido y firmado en la oficina de la Procuraduría General de la República. (Folio 167 y 168). En fecha 10 de febrero de 2020, compareció el ciudadano FRANKLIN VALERO, tesorero y representante legal de la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, debidamente asistido por el abogado Luís Sanabria mediante el cual presentó escrito de cuestiones previa y contestación a la demanda con siete (07) anexos marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”. (Folios 169 al 256). En fecha 18 de febrero de 2020, comparece la apoderada judicial de la parte actora abogada MARYSOL QUINTANA, a los fines de sustituir el poder especial que le fue conferido por la ciudadana Zaira Escobar; en el abogado HERNALDO JESUS LAGUNA GONZALEZ. En esa misma fecha el abogado HERNALDO LAGUNA presentó escrito de oposición a las cuestiones previas. (Folios 2 al 15, pieza Nro. 2). En fecha 3 de marzo de 2020, compareció el ciudadano FRANKLIN VALERO, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, mediante el cual presentó escrito ratificando los alegatos presentados y las pruebas consignada en la contestación de la demanda. (Folio 16, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 9 de marzo de 2020, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por el ciudadano Franklin Valero, referidas a la incidencia de cuestiones previas. (Folio 17, pieza Nro. 2). En fecha 10 de marzo de 2020, el tribunal dejó constancia que vencido como se encontraba el lapso de articulación probatoria, decidiría al décimo día de despacho siguiente. (Folio 18, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 6 de octubre de 2020, el Tribunal ordenó reanudar la causa al estado en que se encontraba antes de la pandemia y ordena librar boleta de notificación a las partes. (Folios 19 al 21, pieza Nro. 2). En fecha 18 de noviembre de 2020, el alguacil consignó boleta de notificación librada al abogado HERNALDO LAGUNA, en su condición de apoderado de la parte demandante, debidamente firmada. (Folio 22 y 23, pieza Nro 2). En fecha 10 de diciembre de 2020, el alguacil consignó boleta de notificación librada a la parte demandada, en la persona de la ciudadana Ana Teresa Casildo, debidamente firmada. (Folio 25 y 26, pieza Nro. 2). En fecha 8 de febrero de 2021, el Tribunal dictó sentencia, mediante la cual resolvió la incidencia de cuestiones previas. (Folio 26 al 34, pieza Nro. 2). En fecha 18 de marzo de 2021, compareció el ciudadano FRANKLIN VALERO, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, a los fines de presentar escrito de contestación a la demanda. (Folios 41 al 46, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 12 de Abril de 2021, se fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar (Folio 47, pieza Nro. 2). En fecha 26 de abril de 2021, oportunidad fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado HERNALDO LAGUNA, y de la incomparecencia de la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado judicial. Asimismo, se fijó para el tercer (3er.) día de despacho siguiente de la semana flexible la celebración de la audiencia preliminar. (Folio 48, pieza Nro. 2). En fecha 29 de abril de 2021, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar. El Tribunal dejó constancia que dentro de los tres (03) días de despacho siguientes computables en la semana flexible fijaría los hechos y límites de la controversia. (Folio 49 y 50, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 12 de Mayo de 2021, el Tribunal fijó los hechos y límites de la controversia y acordó abrir un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, computados en la semana denominada flexible para promover pruebas sobre el merito de la causa conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 51 al 53 pieza, Nro. 2). En fecha 25 de mayo de 2021, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado HERNALDO LAGUNA, a los fines de presentar escrito de promoción de pruebas. (Folio 54 al 55, pieza Nro. 2). En fecha 26 de mayo de 2021, compareció el ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO, en representación de la parte demandada ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, a los fines de presentar escrito de promoción de pruebas. (Folio 56 al 57, pieza Nro. 2). Por de autos de fecha 8 de Junio de 2021, el Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas parte. (Folio 58 al 62, pieza Nro. 2). En fecha 10 de Junio de 2021, se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos. (Folios 63 y 64, pieza Nro. 2). En esa misma fecha, se declaró DESIERTO, la práctica de la inspección judicial acordada para esa oportunidad, por cuanto la parte demandada, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial. (Folio 65, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 22 de Junio de 2021, el Tribunal libró oficios a: 1) Cuerpo de Bomberos de das Ciudades de Acarigua, Araure, 2) Oficina Nro. 35 del Departamento de Ingenieria y Control Urbano Sanitario. 3) Zona Educativa del Municipio Araure del Estado Portuguesa, 4) Zona Educativa del Estado Portuguesa. En consecuencia se libraron oficios Nros. 0048/2021, 0049/2021, 0050/2021 y 0051/2021. (Folios 67 al 71, pieza Nro. 2). En fecha 23 de Junio de 2021, compareció la ciudadana GUAIRACAPA ESPINOZA AURA DEL CARMEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.143.157, en su carácter de EXPERTO CONTADOR, designada por la parte actora, a prestar Juramento. Se le concedió un lapso de diez días de despacho para la consignación de la experticia, contados a partir de la fecha en que se juramente el último de los expertos designados. (Folio 72, pieza Nro. 2). En fecha 23 de Junio de 2021, compareció el ciudadano KENNEDY PERAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.856.073, en su carácter de EXPERTO, designado por la parte demandada, a prestar Juramento. Se le concedió un lapso de diez días de despacho para la consignación de la experticia, contados a partir de la fecha en que se juramente el último de los expertos designados. (Folio 73, pieza Nro. 2). En fecha 19 de Julio de 2021, compareció la ciudadana BETSY RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-14.001.730, en su carácter de EXPERTO, designada por la parte demandada, a prestar Juramento. Se le concedió un lapso de diez días de despacho para la consignación de la experticia, contados a partir de la fecha en que se juramente el último de los expertos designados. (Folio 76, pieza Nro. 2). Mediante diligencia presentada el 20 de Julio de 2021, compareció el ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO, en representación de la parte demandada, ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, mediante la cual solicitó nueva oportunidad para evacuar la inspección judicial. (Folio 77, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 22 de Julio de 2021, el tribunal fijó nueva oportunidad para practicar la inspección judicial. (Folio 82 al 81, pieza Nro. 2). En fecha 4 de Agosto de 2021, el tribunal se trasladó y se constituyó en un inmueble ubicado en la calle 5, entre avenidas 25 y 26, Nro. 25-81, sector centro de la ciudad de Araure, estado Portuguesa, a los fines de la práctica de la inspección judicial acordada. (Folio 83 al 85, pieza Nro. 2). En fecha 2 de septiembre de 2021, se recibió Oficio Nro. 0010121, de fecha 27 de agosto de 2021, emanado del Cuerpo de Bomberos del estado Portuguesa. (Folio 87, pieza Nro. 2). Mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, abogado HERNALDO LAGUNA, solicitó se designe otro experto, por cuando ciudadana GUAIRACAPA ESPINOZA AURA DEL CARMEN, no ha cumplido con la misión encomendada. (Folio 88, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 28 de octubre de 2021, este tribunal acordó designar a la ingeniera civil ZAIDA ELIZABETH OSMA LIZARAZO, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-14.677.532, inscrita en la C.I.V bajo el Nro. 74.444, como experto y se revocó la designación de la perito designada y juramentada, ciudadana GUAIRACAPA ESPINOZA AURA DEL CARMEN. (Folio 89, pieza Nro. 2).- En fecha 3 de noviembre de 2021, la ciudadana ZAIDA ELIZABETH OSMA LIZARAZO, en su carácter de EXPERTO, designado por la parte actora prestó Juramento. Se le concedió un lapso de diez días de despacho para la consignación de la experticia, contados a partir de la fecha en que se juramente el último de los expertos designados. (Folio 90, pieza Nro. 2). En fecha 9 de diciembre de 2021, comparecieron los ciudadanos ZAIDA ELIZABETH OSMA LIZARAZO, KENNEDY PERAZA Y BETSY RAMIREZ, a los fines de consignar, constante de 27 folios útiles, informe de experticia. (Folios 95 al 121, pieza Nro. 2). En fecha 3 de febrero de 2022, previa solicitud del abogado HERNALDO LAGUNA, se acordó ratificar el contenido de los oficios signados con los números 049/2021 y 051/2021. (Folios 122 al 125, pieza Nro. 2). En fecha 17 de Mayo de 2022, se recibió oficio Nro. 0154, de fecha 12 de mayo de 2022, procedente de la Dirección de Salud Ambiental Portuguesa, Malariología Región. (Folio 126, pieza Nro. 2). En fecha 02 de Junio de 2022, previa solicitud del abogado HERNALDO LAGUNA, apoderado judicial de la parte actora; se acordó ratificar el contenido del oficio Nro. 050/2021, dirigido a la ZONA EDUCATIVA DEL MUNICIPIO ARAURE DEL ESTADO PORTUGUESA. (Folios 128 y 129, pieza Nro. 2). El 30 de Junio de 2022, se ordenó agregar a los autos el oficio Nro. ZEP/CAL 7040, de fecha 21 de marzo de 2022, emanado de la ZONA EDUCATIVA DEL ESTADO PORTUGUESA, mediante el cual remite resultas de la prueba de informe. (Folios 130 al 137, pieza Nro. 2). En fecha 11 de Julio de 2022, se recibió oficio sin número, de fecha 07 de julio de 2022, librado por Supervisor Intercircuital del Municipio Araure, adscrito a la Zona Educativa del Estado Portuguesa, mediante el cual remite resultas de la prueba de informe. (Folio 138 al 143, pieza Nro. 2). En fecha 14 de Julio de 2022, este tribunal, en garantía del derecho a la defensa que tienen las partes, dictó auto mediante el cual acordó otorgar un lapso de quince (15) días de despacho, contados a partir del día de despacho siguiente a la fecha del mismo, para que se le dé impulso y se obtenga respuestas de las pruebas de informes de los siguientes organismos: Notaría Pública Primera de Acarigua, Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, y Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Precluido el mencionado lapso, sin que conste en autos las resultas, se procederá a fijar la oportunidad para la celebración del DEBATE ORAL. (Folio 144, pieza Nro. 2). Por auto dictado el 26 de julio de 2022, el Tribunal ordenó librar oficios a Notaría Pública Primera de Acarigua, Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, y Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Se libraron oficios Nros. 133/2022, 134/2022 y 135/2022. (Folio 146 al 149, pieza Nro 2). Por auto de fecha 11 de Agosto de 2022, se ordenó agregar a los autos el oficio Nro. 137-2022, de fecha 11 de agosto de 2022, emanado del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante en el cual remiten resultas de la prueba de informe solicitada. (Folios 153 al 156, pieza Nro. 2). Por auto dictado el 11 de Agosto de 2022, el Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral. (Folio 157, pieza Nro. 2). Por auto de fecha 20 de octubre de 2022, se ordenó agregar al expediente oficio sin número, emanado del Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, mediante el cual remite resultas de la prueba de informes solicitada. (Folios 159 al 166, pieza Nro. 2). En fecha 9 de noviembre de 2022, oportunidad fijada para celebrar la audiencia o debate oral, este tribunal, ratificó los oficios Nros. 070/2019 y 071/2019, librados a la Zona Educativa del Municipio Araure del Estado Portuguesa y al Consejo Municipal de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes del Municipio Araure del Estado Portuguesa, respectivamente. En consecuencia, se acordó diferir la celebración de la audiencia hasta tanto constara en autos la consignación de la entrega de los referidos oficios. Lo anterior, fue acordado mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2022. (Folios 167 y 168, pieza Nro. 2). Mediante diligencias de fecha 15 de noviembre de 2022, el alguacil de este despacho, consignó los oficios librados a la Zona Educativa del Municipio Araure del Estado Portuguesa y al Consejo Municipal de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes del Municipio Araure del Estado Portuguesa. (Folios 176 al 179, pieza Nro. 2). En fecha 12 de diciembre de 2022, se fijó la oportunidad para la celebración del debate oral. (Folio 185, pieza Nro. 2). En fecha 15 de diciembre de 2022, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, dejándose constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado HERNALDO LAGUNA, y de la comparecencia del ciudadano FRANKLIN VALERO CASILDO, en su condición de representante de la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS C. SANABRIA. En la misma oportunidad se dictó el fallo oral. (Folios 186 al 194, pieza Nro. 2). II HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE EN LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: DE LO ALEGADO EN EL ESCRITO LIBELAR Señaló la abogada MARYSOL QUINTANA FALCON, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, lo siguiente: Que “[su] representada en fecha catorce de diciembre de 2006, autenticó junto con la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, registrada ante la oficina de Registro Público de los municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 28/04/2006, bajo el Nº 12, Tomo VI, folios 68 al 73, Protocolo Primero del Segundo Trimestre del año 2006, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERÓNICA VALERO CASILDO, venezolanos, mayor de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-12.477.607 y V-14.177.205, respectivamente, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado sobre una casa signada con el Nº 25-81, ubicada en la calle 5 entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, actuando los prenombrados ciudadanos en su condición de TESORERO y SECRETARIA de dicha Asociación Civil, según se desprende del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el Nº 42, Tomo 91 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa” Que “en la CLAUSULA SÉPTIMA del contrato de marras, se estableció que: “EL ARRENDATARIO recibió la casa antes identificada en perfectas condiciones de uso, conservación y funcionamiento, obligándose a entregarlo en el mismo buen estado en que en que lo recibió” Que “se estipuló en la CLAUSULA NOVENA que la falta o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas por parte de EL ARRENDATARIO daría motivo suficiente para que LA ARRENDADORA, solicite la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y EXIGIR LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble arrendado.” Que en virtud de que “han transcurrido un poco más de once (11) años de que se inició la relación arrendaticia, es que [su] poderdante decidió formular una solicitud de inspección judicial, a los fines de constatar acerca del estado de conservación y mantenimiento de toda la estructura en que se encuentra el inmueble arrendado, la cual fue practicada en fecha 28/11/2018 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, donde se dejó expresa constancia del franco deterioro de las paredes, techo, piso, sanitarios, puertas entre otros.”. Que “en virtud que la inspección ocular evacuada extra litem, tiene un radio de acción sumamente limitado en nuestro ordenamiento jurídico, pues, solo determina el estado o el deterioro externo de las bienhechurías que constituyen el inmueble arrendado, sin duda alguna, tales condiciones son apreciables a simple vista, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales que conlleven al valor real o costo del estado de conservación o deterioro de las mismas, y por cuanto, el inmueble arrendado ha sido objeto de varios ofrecimientos de ventas a los inquilinos sin recibir respuesta alguna de ellos, [su] representada consideró necesario, tomando en cuenta la situación socio-económica que impera en este país, interponer una demanda de retardo perjudicial para que a través de una experticia anticipada se demostrarán no solo con precisión y exactitud, las condiciones de los daños y deterioros causados al inmueble arrendado, sino además el avalúo de esos daños y/o deterioros, que demás está decir, hasta los momentos sigue presentado el inmueble, dando como resultado según informe de los expertos que los daños causados a la fecha de la demanda por retardo perjudicial arrojan la cantidad de TRES MILLONES CIENTO TREINTA Y DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 3.132.180,00).”. Que su “mandataria tiene la mayor disposición de recuperar el buen estado de conservación y mantenimiento del inmueble dado en arrendamiento, buscando se eviten daños materiales irreversibles que afecten contundentemente el valor real del inmueble y por consiguiente, se genere una pérdida del patrimonio de la ciudadana ISAIDA NACERO ESCOBAR y del resto de los integrantes de la sucesión MANUEL ESCOBAR CABALLERO, pues el inmueble arrendado no solo le pertenece en una alícuota parte a [su] poderdante ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ sino además a los ciudadanos MANUEL ESOBAR CORTEZ, CELESTE ESCOBAR DE GUEDEZ, ALBA SOCORRO ESCOBAR DE GUEDEZ (Difunta), quien deja tres (03) hijos de nombres IVONNE JOSEFINA, CARLOS LUIS Y CRUZ MANUEL GUEDEZ ESCOBAR; e ISMET ESCOBAR CORTEZ (Difunto), ARGELIA LOAIZA, viuda de ESCOBAR, MIGUEL MANUEL e ISMET ESCOBAR LOAIZA.”. Que “A pesar, de las múltiples gestiones en procura de una solución alternativa tendente a lograr que LA ARRENDATARIA cumpla con las obligaciones principales in comento, o en su defecto, devuelva la cosa arrendada, bajo la óptica de los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil, persiste su conducta remolona o impasible, negándose terminantemente a realizar todo cumplimiento al respecto, lo que se traduce en una actuación de mala fe, con propósitos desmedidos y distintos a sus obligaciones, aduciendo alegremente que todo obedece a la crítica situación socio-económica del país, producto de una engreída vanidad para justificarse, pues, tal y como se dejó asentado up supra, LA ARRENDATARIA ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, genera ingresos por el servicio de escolaridad que presta, y aún así solo paga por concepto de cánones de arrendamiento la írrita cantidad de :UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs, 1.512,00) mensuales, tal y como se evidencia del Expediente Nº C-26-2017, llevado ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante el cual se instauró procedimiento consignatario para el respectivo pago, por lo que no tiene justificación alguna que el inmueble arrendado se encuentre en las malas condiciones de conservación y mantenimiento, esto sin dar por descontada, la profunda preocupación de [su] mandataria al ver como se acelera el progresivo deterioro de la propiedad de la comunidad hereditaria.”. Que “la ARRENDATARIA por el tiempo que tiene ocupando el inmueble dado en arrendamiento goza de la preferencia ofertiva de venta para la adquisición del mismo, en fecha 08 de abril de 2018 fue notificada acerca de la intención de [su] poderdante y del resto de los integrantes de la sucesión de venderles el inmueble, de lo cual no se obtuvo respuesta alguna”. Que por estas razones, “la inquilina, debe ser considerada como ocupante de mala fe sin justo título, dada la pérdida de todos los beneficios o concesiones que le otorga la Ley, proporcionada a la extinción ipso iure del negocio jurídico atributo de la posesión precaria de mala fe, en otras palabras, se olvidó por completo LA ARRENDATARIA que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” . Que “resulta más que evidente el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA a sus obligaciones, por exigencia de los artículos 1.592 numeral 1º y 1.596, primer aparte, ambos, del Código Civil”. DE LAS CUESTIONES PREVIAS En fecha 10 de febrero del 2020, el ciudadano FRANKLIN VALERO CASILDO, en su condición de tesorero y representante legal de la Asociación Civil UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, presentó escrito de cuestiones previas, de donde se deduce, a pesar del ambiguo y confuso escrito, la oposición de las siguientes cuestiones previas, contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La cuestión previa, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. La cuestión previa, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. La cuestión previa, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 , o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. La cuestión previa, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Al respecto, este tribunal, en fecha 8 de febrero de 2021, dictó sentencia, mediante la cual, previo estudio de los fundamentos alegados por la parte demandada, declaró SIN LUGAR, las CUESTIONES PREVIAS contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2°, 3°, 6º y 11º, opuestas en fecha 10 de febrero del 2020, por el ciudadano FRANKLIN VALERO CASILDO, en su condición de tesorero y representante legal de la Asociación Civil UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS SANABRIA. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Mediante escritos presentados en fecha 10 de febrero de 2020 y 18 de marzo de 2021, el ciudadano FRANKLIN VALERO CASILDO, en su condición de tesorero y representante legal de la Asociación Civil UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, debidamente asistido por el abogado LUIS CARLOS SANABRIA, hizo formal contestación a la demanda incoada en contra de la Asociación Civil, supra mencionada; en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo, las afirmaciones hechas por la actora ZAIRA ESCOBAR. Señaló que, la relación arrendaticia que mantiene la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, data desde el año 1990, en virtud que la ciudadana AIDA CORTES ESCOBAR, quien era venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.100.925, suscribió con la empresa mercantil INVERSIONES EDUCATIVAS C.A, hoy Asociación Civil UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLI VAR, un contrato de arrendamiento, el cual fue debidamente autenticado por ante la NOTARIA PUBLICA PRIMERA DE ACARIGUA, estado Portuguesa, en fecha 1 de febrero de 1990, inserto en los libros de autenticaciones llevados por esa notaría bajo el Nro. 69, Tomo 6. Por lo que su representada se hace acreedora de las preferencias arrendaticias y con ello la presencia ofertiva, con las formas y condiciones establecidas en la ley. Negó, rechazó y contradijo, que el inmueble objeto de la presente demanda le pertenezca a la actora, por cuanto que, a pesar de sus alegatos, no consta en las actas procesales los documentos que determinen dicha titularidad del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento. Por cuanto la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, por cuanto, no demuestra que sea titular del derecho que se arroga a los fines de la demanda y tampoco presento ante la secretaría de Tribunal de Primera Instancia, receptor documentos, aquellos que le acrediten la titularidad del inmueble, indiferentemente que sea o no, bajo la figura de un Litis Consorcio activo, a efectos de poder actuar en juicio, requisitos de forma indispensable para la presentación de demandas y establecido en la norma objetiva, Código de Procedimiento Civil, artículo 340 Ordinal 6º . Señaló, que las únicas acciones que prevé la ley vigente para ser conocida por los Tribunales, es la acción de desalojo, la de daño malicioso, la de retracto y simulación, de manera que, este Tribunal no tiene Jurisdicción para ventilar la presente demanda, sino que corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE) y a la oficina de Arrendamiento de Locales Comerciales, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Producción y Comercio (MPPPC), quienes mediante el procedimiento administrativo conciliatorio decide si el inquilino debe cumplir o no con la entrega del inmueble arrendado conforme al artículo 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Negó, rechazó y contradijo, el alegato de que el inmueble objeto del presente contrato tenga desmejora y maltrato, fundamentándose en una inspección extra litem que no consta en autos. según la inspección hay deterioro en las paredes y pisos, pero este argumento carece de fundamento, habida cuenta que, en el caso de que exista dicha inspección, la impugnó por cuanto se hizo sin la presencia y/o autorización de la Arrendataria, además de que no consta la evidencia de lo aseverado por la parte actora; que el solo hecho de que es un colegio donde se les imparte educación a niños, niñas y adolescentes basta para que se encuentren en buen estado de habitabilidad, ya que esas son las exigencias recibidas del Ministerio de Educación, a los fines de preservar la integridad física de los menores antes indicados. Que en ningún momento su representada Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar, ha permitido que el inmueble tenga mal estado y deterioro de las instalaciones, situación esta que no es cierta por cuanto en la misma inspección judicial así como en la acción de retardo perjudicial, las mismas no se encuentran en las condiciones establecidas por la accionante Negó, rechazó y contradijo, que el ofrecimiento hecho por parte de la sucesión o propietarios del inmueble haya cumplido, con los extremos establecidos en la ley especial Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Negó, rechazó y contradijo que el inmueble objeto del contrato y de esta acción intentada por la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, fuese destinado al habita como vivienda, pues se puede evidenciar en los contratos de arrendamientos, tanto el primero firmado con la difunta AIDA CORTEZ ESCOBAR, así como los sucesivos, que siempre fue destinado al uso comercial y prestación del servicio educativo, de igual forma se puede evidenciar en las distintas inspecciones que existen, que dicho inmueble no es usado para uso de habitación, por lo tanto es irrito que dicho procedimiento sea llevado por medio del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Vivienda. Negó, rechazó y contradijo, que dicho procedimiento judicial sea llevado por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento de Vivienda, así como lo quiere hacer valer la accionante en su libelo de demanda, por cuanto el mismo y a todo evento, establece un procedimiento administrativo que no consta en autos, y que a vista dicha demanda no puede ser admitida. Negó, rechazó y contradijo lo que establece la accionante, en cuanto a que los cánones de arrendamientos sean de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs 1.512,00), tal como se evidencia en el expediente llevado por el Tribuna Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, y signado con el Nro. C- 26-2017. Situación que es totalmente incierta, pues consta en el expediente que se consigna marcado “F”, que los cánones de arrendamiento han sido ajustados según la tasa del Banco Central de Venezuela paulatinamente, sin tomar en cuenta todas y cada una de las obligaciones que tiene el arrendatario y contempladas en la ley especial Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , y muy especialmente en relación a lo establecido en el artículo 41 de la ley especial , y a todo evento es responsabilidad del arrendador del inmueble, según la ley especial, adecuar y ajustar los contratos de arrendamientos así como los cánones, haciendo la salvedad de que dicha ley data del año 2014, situación esta que en ningún momento ha ocurrido. Negó, rechazó y contradijo lo que establece la accionante, en cuanto a ventilar la acción, interpuesta por ante este Tribunal, con fundamento en el artículo 1592 y 1596 del Código Civil de Venezuela, referido a las obligaciones del arrendador, por cuanto es del conocimiento de todos los arrendadores que existen leyes especialísima que rigen todo lo referido a las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, y muy especialmente tratándose de un inmueble que es utilizado para impartir escolaridad Negó, rechazó y contradijo lo que establece la accionante, en cuanto a que su representada le adeude a la accionante ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 15.000.000,00) por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios, causados por el deterioro y mal estado de las instalaciones del inmueble. Impugnó por ilegal el poder otorgado por ante la Oficina de Notaria Publica Segunda de Acarigua asentado en los libros de autenticaciones bajo el Nro. 14, Tomo 162, Folios 50 al 52, de fecha 14 de noviembre de 2018, debido a su impertinencia en el thema decidendum, pues lo debatido en auto versa sobre una Resolución de Contrato de Arrendamiento, y en dicho poder otorgado, se observa que este no tiene los integrantes de la sucesión Manuel Escobar Caballero; y menos aparece la ciudadana ISAIDA NACERO ESCOBAR, como otorgante del mismo. De igual forma fue otorgado un poder por la accionante ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, para llevar la acción a la sede administrativa y en sede judicial, pero en ningún momento especificó sobre que inmueble puede actuar. Por tal motivo impugnó dicho documento por insuficiente para actuar. Impugnó por ilegal la acción de Retardo Perjudicial, según consta in completo, en el expediente inserto en la presente causa y llevado por el Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el Nro. C-499-, por cuanto aun cuando fue llevado por Jurisdicción Voluntaria, en este aún no se demuestra la titularidad del inmueble y se puede observar en el sello de recepción del Tribunal que el mismo fue consignado en fecha 12 de diciembre de 2018, con tres (3) folios útiles y un (1) anexo. De igual forma dicho expediente se encuentra incompleto, siendo este un documento emitido por Organismo Público. Impugnó la inspección practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 28 de noviembre de 2018. Como excepciones de fondo, señaló: La Falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, prevista y contenida en el parágrafo 1º del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y la legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista y contenida en el ordinal 11 del artículo 346, en concordancia con el 361 del Código de Procedimiento Civil. La inepta acumulación. Todo lo anterior, ratificado por la demandada en la en la audiencia o debate oral. EN LA AUDIENCIA PRELIMINAR En fecha 29 de abril de 2021, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar (folio 49 y 50, pieza Nro. 2), ambas partes comparecieron a la referida audiencia, exponiendo cada una sus alegatos, de la siguiente forma: La parte actora, a través de su apoderado, abogado HERNALDO LAGUNA: “Ratifico en cada una de sus partes en cuanto a los hechos narrados, el derecho invocado, y los criterios jurisprudenciales debidamente señalados en el escrito libelar, que conforme con la relación arrendaticia, en cuanto a la identidad de las partes, el bien como cosa la causa del contrato se establece la legitimidad activa y pasiva de las partes, se demuestra en cuanto al bien inmueble en la respectiva fase probatoria, los motivos para demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento, y subsidiariamente la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, siendo reiterado las obligaciones de cada una de las partes, en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, y conforme con la actividad del arrendatario se puede demostrar la capacidad económica, para cumplir con cada una de sus obligaciones, y la exigencia de sus derechos, por tal motivo ratifico los motivos de hechos y de derechos y en todo el iter procedimental, se declare con lugar la presente demanda, es todo”. La parte demandada, asistida por el abogado LUIS SANABRIA: “En vista de la naturaleza jurídica de la audiencia, y al no haber un acuerdo conciliatorio, esta parte demandada ratifica en toda y cada una de sus partes los actos procesales que hasta el momento se han hecho, y de igual forma solicito que continúe el proceso a la siguiente fase, de igual forma esta parte esta a cualquier convenio o transacción, de la disponibilidad que se tiene de llegar a cualquier acuerdo, es todo”. EN LA AUDIENCIA O DEBATE ORAL En fecha 15 de diciembre de 2021, se llevó a cabo la Audiencia o Debate Oral, (folio 186 al 194, pieza Nro. 2), ambas partes comparecieron, exponiendo cada una sus alegatos, de la siguiente forma: La parte actora, a través de su apoderado, abogado HERNALDO LAGUNA: “ En esta oportunidad conforme se ha desarrollado el presente procedimiento, ratifico en cada una de sus partes en cuanto a los hechos y el derecho invocado que se desprende del escrito libelar, del escrito de oposición a las cuestiones previas, del escrito de promoción de pruebas y todas aquellas actuaciones, que conforme a la pretensión de la demanda, es la resolución del presente contrato de arrendamiento entre persona natural y jurídica, otorgando a cada una de ellas la legitimación activa y pasiva, derivada de las condiciones tanto contractuales como legales, para que aquí los presentes puedan ostentar y resolver el presente conflicto judicial. Es así, que la presente acción se origina por el incumplimiento de las obligaciones adquiridas por el arrendatario, que tal como se desprende de las documentales, pruebas de informes y expertos se centran en demostrar el deterioro a nivel de reparaciones mayores, no solo por la vetustez del inmueble sino también del descuido y negligencia en realizar lo necesario para el buen funcionamiento de la actividad que practica el arrendatario, vinculada a las condiciones de las partes y el arbitrio de los organismos competentes en materia educativa, por tal razón se solicita con la presente demanda que la misma se declare con lugar y consecuentemente la entrega material del inmueble y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y ampliamente señalados en el libelo de la demanda, y con las probanzas del día de hoy, se cumplen con los extremos de ley en el ejercicio de la presente acción, eso es todo” La parte demandada, asistida por el abogado LUIS SANABRIA: “Ratifico en toda y cada una de sus partes el escrito de contestación de demanda, el escrito de pruebas, y aquel escrito que ratifica tanto la contestación de la demanda como el de pruebas, pero también es necesario realizar ciertas observaciones que se enfocan en lo siguiente: PRIMERO la relación arrendaticia con lo que es hoy Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar, comenzó en 1990 con la firma de un primer contrato de arrendamiento como se evidencia en este expediente y como se observan de las pruebas insertas en el mismo expediente, SEGUNDO se puede observar que la demandante al presentar el libelo de demanda, no presento ningún tipo de título de propiedad o algún documento que pruebe la titularidad del inmueble, basándose en un litis consorcio activo que tampoco tiene respaldo ninguno, TERCERO también es de observar que durante todo este proceso y previo a el se llevaron acciones como una inspección judicial hecha por el Tribunal Cuarto el cual impugno en este acto. CUARTO de igual forma aduce la demandante, que se realizaron varias ofertas, las cuales todas estuvieron mal hechas, pues ninguna se hizo como lo estipula la ley especial, y sin tomar en cuenta que dicho inmueble pertenece a un tercero, como es la ciudadana ISAIDA NACERO ESCOBAR. De igual forma se impugna el procedimiento de retardo judicial por cuanto en ningún momento se puede observar que este se encuentre completo dentro del expediente, siendo esto un documento público emitido por un tribunal, y que desde su nacimiento estuvo viciado por la accionante. En cuanto a la acción por resolución de contrato arrendaticio la accionante se fundamenta en el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LA LEY DE INMOBILIARIO PARA EL USO DE VIVIENDAS, tal como se evidencia en el libelo de demanda, y a ciencia cierta y tal como se dejó constancia en la inspección, dentro de las instalaciones del colegio no habita nadie. Por otro lado, LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL del 23 mayo del 2014, establece que el arrendador deberá ajustar el contrato de arrendamiento una vez emitida la presente ley, y establece y unifica una sola acción de juicio a seguir indistintamente del incumplimiento que la origine llamando la acción de desalojo, o el resto de acciones serán llevados por la oficina de la administración pública adscritas al ministerio del poder popular para el comercio, procedimientos estos que no constan en ningún lado del expediente. De igual forma, se hace observación en la inepta acumulación de pretensiones por cuanto aparte de que la accionante no habla de acción de desalojo sino de resolución de contrato (procedimiento administrativo) pretende un cobro de indemnización de daños y perjuicios y a ciencia cierta se puede observar que no lo establece de manera subsidiaria, por lo tanto una acción se rige por este procedimiento oral y la otra por un procedimiento de tasación de costas. Se puede observar la ilegitimidad de la persona por carecer capacidad necesaria para llevar este juicio, por cuanto la accionante plenamente identificada establece un litis consorcio activo en su libelo de demanda, por cuanto según el libelo dicho inmueble pertenece a una sucesión, situación esta que quedo totalmente desmentida según informe emitido por el Registro Público Inmobiliario de Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, y en donde se puede observar que el inmueble pertenece a ISAIDA NACERO ESCOBAR, y en ningún lado del expediente consta la actuación de esta persona. Por último, ratifico a todo evento las contestaciones de fondo hechas en el expediente, la impugnación del poder para actuar en juicio por cuanto no aparece los miembros o integrantes de la sucesión (litis consorcio) y menos aparece la ciudadana ISAIDA NACERA ESCOBAR, e impugno la acción de retardo judicial, asimismo ratifico todas y cada una de las excepciones de fondo hechas en la causa y las pruebas que acompañe junto con la contestación de demanda, es todo” En la réplica, la parte actora, a través de su apoderado, señaló: “En función de lo expuesto por el apoderado de la parte demandada es necesario hacer énfasis en varios aspectos: En cuanto a las excepciones y cuestiones previas, las mismas han sido resueltas mediante sentencia interlocutoria, y de ellas mismas se insiste y se hace valer las pruebas documentales, y bajo la comunidad de la prueba de la valoración que allí se desprende, que la presente acción deriva de una relación de arrendamiento comercial, siendo así reiterados criterios jurisprudenciales, la doctrina y sentencias de los juzgados civiles de esta circunscripción, han expresado que en su condición de arrendador, tiene la facultad y a la vez la obligación de ejercer todas las acciones tanto administrativas como judiciales al inmueble que ostenta en su condición de administrador, siendo así que aquí no se discute la propiedad sino los derechos y obligaciones de una relación jurídica producto de un contrato de arrendamiento, es decir, la posesión precaria que durante tiempo determinado ostenta una persona ya sea natural o jurídica que siendo además y haciendo énfasis para el momento de evacuación de las pruebas, se desvincula el lapso que la parte demandada pretende ostentar, por cuanto no existe vinculación entre una Asociación Civil y una Sociedad Mercantil, que con mayor abundamiento se señalara posteriormente. Ahora bien, tal como se ha expresado en el libelo de la demanda y conforme a ello se ha pedido su admisión, y de allí se desprenden todas las actuaciones que la presente demanda se rige por el procedimiento judicial en cuanto lo dicte la ley especial para arrendamiento de uso comercial, y en cuanto sea aplicable el código de procedimiento civil, siendo necesario insistir que lo expresado en el libelo de la demanda señala la desaplicación de un procedimiento previo administrativo, y aun cuando es una vivienda, su origen o su uso es para prestar un servicio comercial como es la impartición de la educación privada, y en concordancia con esto tal como lo expresa la norma en su artículo 41, donde indica las causales de desalojo, no obstante, no se imposibilita que se ejerza la acción de resolución de contrato, como mecanismo para poner fin a la relación de arrendamiento y consecuentemente la entrega material de la cosa, y siendo compatible la presente acción en cuanto al petitum de obtener de forma subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones tanto contractuales como legales, para actuar como buen padre de familia, es todo”. En la réplica, la parte demandada, asistida por el abogado LUIS SANABRIA, señaló: “Se puede observar de los dichos por el apoderado HERNALDO LAGUNA, que trae a colación, hechos nuevos no alegados en el libelo y no probados en el proceso, como es la condición de administradora de la demandante, habida cuenta que en su libelo de demanda dice ser parte de un litis consorcio activo el cual tampoco es propietaria del inmueble, en cuanto al tema de sociedad mercantil a asociación civil, es bueno aclarar que la misma fue una transformación por exigencia del ministerio del poder popular para la educación en el año 2000, es todo”. En la fase de evacuación de pruebas, el apoderado de la demandante, expuso: “Ratifico en cada una de sus partes el escrito de promoción de pruebas y de los medios probatorios documentales y pruebas de informes debidamente admitidos por este Tribunal, y a su vez lo que se desprenda bajo la comunidad de la prueba de los medios probatorios de la parte demandada. Conforme con los folios 12 al 18, 39 al 45, 180 al 188 se pretende con estos medios de pruebas insistir y hacer valer la legitimación activa y pasiva y conforme a la naturaleza del contrato de arrendamiento, la persona natural como lo es mi representada en su condición de arrendadora, y con las facultades conferidas por ley y por el contrato, su condición es de representar y administrar y por ende, para ejercer la presente acción, demostrándose de esas forma con las documentales, que el litis consorcio activo se funge en la cualidad y relación que derive del contrato, asimismo conforme a los folios 195 al 204 se hace valer que aun cuando por ordenamiento del ministerio competente en materia de educación estableciera el cambio de asociación a sociedad mercantil o viceversa, no consta elementos probatorios algunos traídos a este procedimiento, para vincular y establecer como relación arrendaticia en el periodo comprendido desde el año 1995 hasta la presente fecha, siendo necesario demostrar que la relación arrendaticia inicio en el año 2007, y a tal efecto conforme con el auto de admisión de la parte demandada mediante la debida citación se ordenó la exhibición del documento en su original, y aun cuando la parte demandada no cumplió con dicha formalidad, se presenta en su original documento de contrato de arrendamiento ante la NOTARIA PUBLICA DE ACARIGUA ESTADO PORTUGUESA, de fecha 01 de febrero de 1990, bajo el número 69, tomo 6, que dicha documental se encuentra agregada en copia simple y a los fines de la pretensión de mi representada, solicito en este acto que se incorpore en su original dejando la apreciación respectiva en la sentencia definitiva. Por otra parte, tal como se desprende de los folios 50 al 53, 61 al 79, 103 al 109, 189 al 190 todos de la primera pieza, se demuestra las condiciones en tiempo, modo y lugar del inmueble objeto de litigio, condiciones que por falta de mantenimiento y conservación se encuentran en estado de deterioro, desprendiéndose de las experticias realizadas por los expertos debidamente juramentados por este Tribunal, se constata que efectivamente mediante presupuesto se requiere de reparaciones mayores, que las mismas recaen para al arrendatario, para cumplir con el funcionamiento de su actividad, porque no consta en autos notificación alguna, ya sea a mi representada para que de forma conjunta o separada se realizara dichas reparaciones. De igual forma, de los folios 83 al 85, folios 87, 95 al 121, folios 131 al 142, se desprende de las pruebas de informe, que la parte demandada no cuenta con la permisologia (sic) básica de todo establecimiento, como lo es el permiso de bomberos, habitabilidad, y siendo necesario acotar que dichas documentales como requerimientos mediante pruebas de informe, no hubo renovación de funcionamiento por el órgano correspondiente desde los años 2015 al 2021, siendo necesario insistir en que todos estos elementos son necesarios para impartir el servicio de educación privada, y a su vez de los folios 154 al 156 de la segunda pieza, se evidencia el incumplimiento del pago del cano de arrendamiento porque hasta el mes de marzo del año 2022 informa el Tribunal Cuarto de dicha insolvencia, aunado a esto la presente acción es necesaria y hace valer que del procedimiento del retardo judicial de la inspección judicial realizada por este Tribunal, de los informes de los expertos, se evidencia que se ha cumplido con demostrar las condiciones de dicho inmueble, por lo cual es objeto resolución del presente contrato, aunado a esto de las pruebas documentales y en concatenación a las pruebas de informes de la parte demandada, se ha podido demostrar la vinculación entre el arrendador y el arrendatario y siendo conteste con esto, que se inadmitio (sic) la tercería por lo cual de dichas documentales se desprende la propiedad del inmueble pero que insisto no es debate procesal con la relación jurídica que aquí se encuentra en litigio, y conforme con el objeto social de la parte demandada, su funcionamiento y cumplimiento en dicho inmueble no es apto para el servicio prestado, es todo”. Respecto de la prueba documental presentada, constante de dos folios útiles, consistente en original de documento de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Acarigua Estado Portuguesa, en fecha 1 de febrero de 1990, bajo el número 69, tomo 6, el Tribunal, la agregó al expediente En la fase de evacuación de pruebas, el representante de la demandada, expuso: “Con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba y con base al auto de fecha 08-06-2021, ratifico todas y cada una de las pruebas promovidas e insertas en el expediente, para que sean tomadas y valoradas en la definitiva. En cuanto a las posiciones juradas, pido se deje constancia de la incomparecencia de la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, por lo tanto me abstengo de absolverlas también. En cuanto a las pruebas de informes, con la exhibición del documento hecho por el colega que cubre el primer punto. En cuanto a la solicitud del registro inmobiliario, se puede evidenciar, que según consta en el expediente que el Registro Inmobiliario contesta a este Tribunal adjuntando copia certificada del documento de propiedad del inmueble. En cuanto a los informes del Tribunal Cuarto de Municipio, ciertamente contesta en el mes de marzo en cuanto a las solvencias de las consignaciones del canon de arrendamiento, y no consta en el expediente información con respecto al retardo prejudicial. En cuanto a la inspección judicial, ratifico el valor probatorio de la misma, y en donde se puede observar que se deja constancia que el mismo se encuentra en condiciones de reparación y pinturas, visto que la misma fue hecha el cuatro de agosto del 2021, y por exigencia del ministerio hay que acondicionar. Ratifico el valor probatorio de la experticia hecha y firmada por los ingenieros nombrados por este Tribunal, y en especial en lo establecido en su punto 5.2 donde establecen que se observo (sic) que el inmueble en general se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Con fundamento al principio de la comunidad de la prueba es necesario observar lo siguiente, del informe del Supervisor del Circuito Intercircuital del Municipio Araure, establece que cumple con la permisologia (sic) necesaria para impartir clases de primaria y secundaria, y que el mismo se encuentra apto para su funcionamiento. Por ultimo (sic), en cuanto a la exhibición del documento el mismo ya se encuentra agregado al expediente. Se solicita a este Juzgado que le brinde valor probatorio a todas y cada una de las pruebas insertas en el expediente, es todo.” Como conclusiones, el apoderado de la demandante, señaló: “Ciudadana Juez, siendo la oportunidad correspondiente a presentar las conclusiones en esta audiencia, y tal como se ha evidenciado en el desarrollo del iter procedimental, con los argumentos de hechos y derechos plenamente demostrados, en concordancia con las probanzas de los medios probatorios evacuados, se demuestra en tiempo modo y lugar las condiciones contractuales y legales de la relación arrendaticia en cuanto a las partes, identidad de la cosa, y los derechos y obligaciones adquiridos, para de esta forma ejercer la presenta acción mi representada y demandar como aquí se hizo a la parte demandada, a su vez se demostró en función de la prestación de servicio de la parte demandada con las resultas de las documentales, las pruebas de informes y de la experticia, la condiciones del inmueble en el cual no se actúo (sic) como padre de familia requiriendo de reparaciones mayores, y siendo evidente el deterioro por el cual dicho inmueble no es apto para el funcionamiento que en su momento fue destinado, siendo aplicable la ley que regula la materia de arrendamiento de locales comerciales, y de los informes se demuestra también que los organismos competentes han sido debidamente notificados para hacer valer el derecho que se ostenta y el petitorio que origina la presente demanda, en razón de ello, tal como la norma lo ha expresado, el petitorio de esta demanda es compatible para ser declarado con lugar y por tal razón, se evidencia del debate procesal por parte de la parte demandada en hacer valer el derecho de propiedad como instrumento o medio para declarar inadmisible la presente acción o sin lugar la misma, cuando se demuestra plenamente la relación jurídica de esta litis. De igual forma, la parte demandada no demostró elementos que se desprendan de la evacuación de los medios probatorios para demostrar que ha cumplido con las obligaciones inmersas en el contrato y en la ley, incumpliendo como lo es la consignación del canon de arrendamiento que se desprende de las resultas de las pruebas de informes, con fecha cierta que hay retardo en dichos pagos. Es necesario también insistir que se obtuvo de las evacuación de los medios probatorios, que se cumple con la resolución del contrato de arrendamiento, que en consecuencia es la entrega material del inmueble, y la indemnización por daños y perjuicios, porque por medio de las evidencias fotográficas del levantamiento de las actas y del informe de los expertos, se evidencio que el inmueble no cumple con los permisos y menos aun (sic) las condiciones para el servicio que este esta (sic) prestando, en resguardo de los derechos individuales y colectivos que deriva de la presente relación y del servicio prestado que conlleva y así se ha demostrado la debida indemnización por los daños y perjuicios por deterioro del inmueble y devaluación del mismo. Solicito a este Tribunal en nombre de mi representada, conforme con todas las actuaciones del proceso judicial aquí desarrollado que se declare con lugar la presente demanda en toda y cada una de sus partes, tal como se expreso (sic) y solicito en el libelo de la demanda, es todo” La demandada, en la fase de conclusiones: “Visto el desenvolvimiento del juicio se puede concluir que: El libelo de demanda se encuentra viciado por cuanto la demandante nunca estableció una cualidad definida, y menos la de administradora como pretendieron hacerlo valer. Asimismo se puede observar que dicho libelo esta (sic) fundamentado de una ley totalmente distinta de la especial en materia, y por lo tanto la misma debe ser declarada inadmisible. En cuanto al litis consorcio activo, se concluye que este no fue debidamente sustentado en ninguna de las pruebas que se encuentran en el expediente, se concluye que la demanda fue presentada con objeto de resolución de contrato, cuando la ley especial te establece una única ley de desalojo, y establece una indemnización de daños y perjuicios, y en ningún lado se observa que es de manera subsidiaria, por lo tanto hay una inepta acumulación de pretensiones. En vista de las exposiciones expuestas, tomando en cuenta las pruebas insertas en el expediente, solicito que la presente demanda sea declara inadmisible, es todo”. III MOTIVOS PARA DECIDIR Procede esta juzgadora a dictar sentencia, la cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se expresan: En el caso que nos atañe, la abogada MARYSOL QUINTANA FALCON, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, a la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERONICA VALERO CASILDO; ello con ocasión al incumplimiento por parte de la demandada, de lo estipulado en el contrato celebrado en fecha 14 de diciembre de 2006. Ahora bien, siendo la presente acción, una resolución de contrato, cabe hacer un breve recuento de lo que es el contrato bilateral. En primer lugar, recordemos que el Código Civil, define el contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por otra parte, el contrato debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y, por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil. En tal sentido el artículo 1.167 de la norma supra, establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato, cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, la doctrina señala que, para que la acción resolutoria proceda, es necesario que concurran las siguientes condiciones: a) que se trate de un contrato bilateral, b) que exista el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, c) que la parte que intente la acción por resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligación, por lo que es la carga de las partes demostrarlo en el proceso. Ahora bien, no cabe duda alguna que el contrato objeto de la presente acción de resolución, es un contrato bilateral, en razón de que emanan obligaciones para ambas partes, por lo que se tiene como cumplido el primero de los supuestos establecidos para la procedencia de la resolución in comento. En cuanto al segundo supuesto, la actora alegó el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte demandada, específicamente con lo establecido en las cláusulas, séptima y novena del contrato. En relación a lo antes expuesto, cabe destacar que las obligaciones contractuales, deben de cumplirse exactamente como han sido contraídas, así lo establece en el artículo 1.264 del Código Civil, norma relacionada con el principio de autonomía de la voluntad, es decir, que la obligación contractual que la parte alegue como incumplida debe de estar estipulada en el contrato en el cual basa su pretensión. Expuesto lo anterior, debe determinar previamente esta juzgadora, el thema decidendum, lo cual se realiza en los siguientes términos: En escrito de demanda, presentado el 7 de junio de 2019, alegó la parte actora, que en fecha 14 de diciembre de 2006, firmó con la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, un contrato, el cual tiene por objeto, el arrendamiento de una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5 entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa. Dicho contrato de arrendamiento quedó autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el Nro. 42, Tomo 91 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Adujo la demandante que, en la CLAUSULA SÉPTIMA del contrato, se estableció que EL ARRENDATARIO recibía la casa antes identificada, en perfectas condiciones de uso, conservación y funcionamiento, obligándose a entregarlo en el mismo buen estado en que lo recibió y que en la CLAUSULA NOVENA, se estableció que, la falta o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas por parte de EL ARRENDATARIO, daría motivo suficiente para que LA ARRENDADORA, solicitara la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y EXIGIR LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble arrendado. Continuó señalando, que en fecha 28 de noviembre de 2018, previa solicitud, se realizó una inspección judicial, la cual fue practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; a los fines de constatar el estado de conservación y mantenimiento de toda la estructura en que se encontraba el inmueble arrendado, dejándose expresa constancia del franco deterioro de las paredes, techo, piso, sanitarios, puertas, entre otros; igualmente y como consecuencia de los resultados de la inspección judicial realizada, se llevó a cabo por ante el tribunal supra mencionado, demanda de retardo perjudicial, para que a través de una experticia anticipada se demostrarán no solo con precisión y exactitud, las condiciones de los daños y deterioros causados al inmueble arrendado, sino además el avalúo de esos daños y/o deterioros, dando como resultado según informe de los expertos, que los daños causados a la fecha de la demanda por retardo perjudicial, arrojaban la cantidad de TRES MILLONES CIENTO TREINTA Y DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 3.132.180,00). Que a pesar, de las múltiples gestiones en procura de una solución alternativa tendente a lograr que la arrendataria cumpla con las obligaciones principales in comento, o en su defecto, devuelva la cosa arrendada, bajo la óptica de los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil, persiste su conducta remolona o impasible, negándose terminantemente a realizar todo cumplimiento al respecto, lo que se traduce en una actuación de mala fe, con propósitos desmedidos y distintos a sus obligaciones. Que la arrendataria, no tiene justificación alguna para que el inmueble arrendado se encuentre en malas condiciones de conservación y mantenimiento, puesto que genera ingresos por el servicio de escolaridad que presta, y que solo paga por concepto de cánones de arrendamiento la írrita cantidad de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs, 1.512,00) mensuales, tal y como se evidencia del Expediente Nro. C-26-2017, llevado ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Que la arrendataria, debe ser considerada como ocupante de mala fe, sin justo título, dada la pérdida de todos los beneficios o concesiones que le otorga la Ley. Finalmente, solicitó, de manera subsidiaria, la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, a causa del deterioro y el mal estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble arrendado. A todo evento, se aprecia que los alegatos de la parte demandante, se subsumen en señalar el incumplimiento por parte de la demandada a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de diciembre de 2006. Lo que a juicio de esta juzgadora, constituye el fondo de la controversia. Por su parte, la demandada, ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, en fecha 10 de febrero de 2020 y 18 de marzo de 2021, presentó escritos mediante los cuales ejerció su defensa correspondiente. Ahora bien, respecto del escrito presentado el 10 de febrero de 2020, es menester señalar, que el mismo fue presentado de tal manera, que resulta ininteligible, al punto de llegar a ser ambiguo y confuso, sin embargo, a pesar de lo anterior, esta juzgadora, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa, consideró prudente pronunciarse sobre lo alegado en el mismo. En tal sentido, la demandada, en la contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, aduciendo una serie de alegatos y excepciones, los cuales, por conocimiento y pericia de esta juzgadora, sintetiza de la siguiente manera: 1. La existencia de una relación contractual anterior y el defecto de forma en la notificación de la preferencia ofertiva. 2. La Falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, prevista y contenida en el parágrafo 1º del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. 3. La falta de jurisdicción de este tribunal para conocer de la acción. 4. La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista y contenida en el ordinal 11° del artículo 346, en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. 5. La improcedencia e innecesaria aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Vivienda. 6. El defecto de forma de la demanda. 7. La inepta acumulación. 8. La existencia de un Litis Consorcio Activo. Así pues, establecidos los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación este tribunal a establecer el orden decisorio a los fines de dirimir esta controversia judicial, el cual es, en primer lugar emitir pronunciamiento respecto a las excepciones planteadas por la demandada ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, que por razones de metodología, este tribunal altera el orden en que fueron formuladas, a los fines de su resolución; y por último, de ser procedente, resolver el fondo de la controversia. PUNTOS PREVIOS Primer Punto Previo DE LA EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN CONTRACTUAL ANTERIOR Y EL DEFECTO DE FORMA EN LA NOTIFICACIÓN DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Señaló la demandada, que la relación arrendaticia que mantiene la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, data desde el año 1990, en virtud que la ciudadana AIDA CORTES ESCOBAR, suscribió con la empresa mercantil INVERSIONES EDUCATIVAS C.A., hoy Asociación Civil UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLIVAR, un contrato de arrendamiento, el cual fue debidamente autenticado por ante la NOTARIA PUBLICA PRIMERA DE ACARIGUA, estado Portuguesa, en fecha 1 de febrero de 1990, inserto en los libros de autenticaciones llevados por esa notaría bajo el Nro. 69, Tomo 6. Por lo que su representada se hace acreedora de las preferencias arrendaticias y con ello la presencia ofertiva, con las formas y condiciones establecidas en la ley. Que referente a la preferencia ofertiva presentada por parte de la sucesión o propietarios del inmueble, la misma no cumplió con los extremos establecidos en la ley especial Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ahora bien, es indiscutible, que lo que pretende la demandada, es subrogarse en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de octubre de 1990, para así hacer ver, que el vínculo contractual es de vieja data. Así las cosas, respecto de la subrogación, ha sido establecido, que la misma, es la acción de sustituir o poner una persona o cosa en lugar de otra. Generalmente, tal institución tiene cabida en el ámbito de las obligaciones, sin embargo, respecto de la subrogación en los contrato de arrendamiento, se tiene entendido que es la cesión del contrato a otra persona que no sea el titular. A través de la subrogación, el arrendatario de un inmueble transmite a un tercero todas las obligaciones y derechos que se pactaron en el contrato de arrendamiento original. Sin embargo, para poder subrogar un contrato de arrendamiento, evidentemente se debe contar con la aprobación del arrendador, es decir, el nuevo arrendatario debe tener el consentimiento expreso y por escrito del propietario del inmueble. Ahora bien, de la revisión de ambos contratos, a saber, el contrato celebrado en fecha 1 de octubre de 1990, entre la ciudadana AIDA CORTEZ DE ESCOBAR, en su condición de arrendadora, y la Empresa Mercantil INVERSIONES EDUCATIVAS C.A., en su condición de arrendataria; y el contrato celebrado el 14 de diciembre de 2006, entre la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTÉZ (arrendadora) y LA ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR (arrendataria), este tribunal puede colegir, que no existe conexión o vinculación alguna entre las partes que fungen como arrendadoras en ambos contratos y las partes que fungen como arrendatarias en ambos contratos, por lo que no puede hablarse de subrogación; todo lo contrario, se observan que son personas totalmente distintas. Aunado a lo anterior, la demandada, no trajo a colación elemento probatorio alguno que haga inferir que ciertamente exista vinculación entre las partes que celebran ambos contratos. Por lo que esta sentenciadora, tiene claro que el vínculo contractual arrendaticio entre las partes se originó a partir del 14 de diciembre de 2006, fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento que sirve de fundamento en la presente acción y no el 1 de octubre de 1990, como lo pretende hacer ver la demandada. ASÍ SE ESTABLECE. Respecto de la preferencia ofertiva y el defecto de forma en la notificación de la misma, es importante tener presente que, la preferencia ofertiva es el derecho que le corresponde al arrendatario de un inmueble (vivienda, oficina y otros usos y/o comercio) para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a un tercero, el inmueble que ocupa como tal; que las condiciones en las que debe darse esa preferencia variaran, dependiendo del inmueble, así, los requisitos que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos. En el caso en cuestión, si bien es cierto que el inmueble arrendado tiene uso comercial, no es menos cierto de que se trata de una vivienda, cuya legislación aplicable en esta materia es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento. Así tenemos que conforme a la normativa en cuestión, al margen del tiempo que ocupe en el inmueble y siempre que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, mediante solicitud elaborada por un abogado (documento auténtico, notariado o judicial) el propietario tiene la obligación de informarle (notificarle) su voluntad de vender el inmueble, en la cual debe indicarse: precio, nunca mayor que el fijado como justo valor por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (S.U.N.A.V.I.), contenido en la respectiva Resolución que se acompaña al escrito; deberá expresar las condiciones de venta y modalidades de la negociación, es decir, que el pago del inmueble no puede ser de contado, no puede establecerse un plazo menor de un (1) año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, si fuere el caso; no puede exigir arras, ni cláusula de resolución unilateral por parte del propietario oferente; deberá indicar la dirección donde será recibida válidamente la respuesta y como documentos esenciales a dicha solicitud, debe acompañarse el de propiedad del inmueble, condominio y certificación de gravámenes, respectivamente. Una vez que le es ofertado el inmueble, el arrendatario a su vez, debe notificar por escrito (solicitud) al propietario dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, su aceptación o rechazo y si no acepta el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades, esto es, no puede ofertarlo por un precio menor al que contenga la aludida Resolución Administrativa. Transcurrido un (1) año, sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, queda sin efecto el ofrecimiento efectuado y el propietario debe cursar una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que quiera celebrar, lo cual supone que debe iniciar el procedimiento administrativo por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (S.U.N.A.V.I.), de solicitar nuevamente el justo valor, debido a que se trata de un trámite que sólo puede hacerse anualmente. Vender a un tercero la vivienda alquilada sin la debida notificación, al inquilino es que dicha negociación se afecta de nulidad absoluta. En el caso sub iúdice, la preferencia ofertiva, se realizó bajo el amparo de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin embargo, la misma no se realizó conforme a los parámetros establecidos en la norma en cuestión, por lo que efectivamente, la misma adolece de defecto. Ahora bien, en el caso en particular, nada importa, si tal notificación adolece de vicio, pues tal alegato (defecto de forma), pierde valor y eficacia, si el inmueble arrendado no ha sido enajenado a un tercero, en cuyo caso, se está en la misma posición ab initio al ofrecimiento de la preferencia ofertiva, es decir, el propietario sigue siendo el mismo y la arrendataria sigue siendo la misma, pues cabe preguntarse ¿qué acción podría instaurar el actual arrendatario, si el inmueble no ha sido vendido a un tercero?. Sin detrimento a lo anterior, es claro que tal alegato no conforma un hecho controvertido y en nada favorece a la demandada, puesto que en modo alguno desvirtúan las causas que dieron origen a la acción de resolución de contrato. En tal sentido, este Tribunal considera, conforme a lo mencionado, que la excepción planteada por la demandada es improcedente, Y ASÍ SE ESTABLECE. Segundo Punto Previo DE LA FALTA DE JURISDICCIÓN DE ESTE TRIBUNAL PARA CONOCER DE LA ACCIÓN Señaló la demandada, que las únicas acciones que prevé la ley vigente para ser conocida por los tribunales, es la acción de desalojo, la de daño malicioso, la de retracto y simulación, de manera que, este Tribunal NO TIENE JURISDICCIÓN para ventilar la presente demanda, sino que corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE) y a la oficina de Arrendamiento de Locales Comerciales, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Producción y Comercio (MPPPC), quienes mediante el procedimiento administrativo conciliatorio, deciden si el inquilino debe cumplir o no con la entrega del inmueble arrendado, conforme al artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que, ventilar la acción, por ante este Tribunal, con fundamento en el artículo 1592 y 1596 del Código Civil de Venezuela, referido a las obligaciones del arrendador, por cuanto es del conocimiento de todos los arrendadores que existen leyes especialísima que rigen todo lo referido a las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, y muy especialmente tratándose de un inmueble que es utilizado para impartir escolaridad. En atención a lo anterior, es importante señalar que, tanto la doctrina como la jurisprudencia han mantenido el criterio que para que haya falta de jurisdicción de un juez, es condición sine qua non, que el asunto sometido a su consideración deba ser conocido y decidido o bien por un ente de la administración pública o por un juez extranjero. Al respecto este Tribunal considera necesario citar la norma general atributiva a la jurisdicción, vale decir, artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Artículo 1: La jurisdicción civil, salvo disposiciones especiales de la ley, se ejerce por los jueces ordinarios de conformidad con las disposiciones de este Código. Los Jueces tienen la obligación de administrar justicia tanto a los venezolanos como a los extranjeros, en la medida en que las leyes determinen su competencia para conocer del respectivo asunto. “ También ha sido reiterado el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la jurisdicción, tal como se evidencia de Sentencia Nro 01678, de fecha 18 de julio de 2000, de la Sala Político Administrativa, Expediente Nro. 14777, al señalar que: “…la jurisdicción es la función pública, realizada por los órganos competentes del Estado con las formas requeridas por la ley, en virtud de la cual, por acto de juicio, se determina el derecho de las partes, con el objeto de dirimir sus conflictos y controversias de relevancia jurídica, mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada. La jurisdicción es el todo; la competencia es la parte: un fragmento de la jurisdicción. La competencia es la potestad de jurisdicción para una parte del sector jurídico: aquel específicamente asignado al conocimiento de determinado órgano jurisdiccional. Se trata en definitiva de dos figuras procesales distintas…” Al igual que en Sentencia Nro. 00663, de fecha 17 de abril de 2001, de la misma Sala Político Administrativa, Expediente Nro. 11.832: “…debe precisarse que la jurisdicción y la competencia son conceptos procesales distintos, pero que se vinculan estrechamente. En efecto, la jurisdicción consiste en la función de administrar justicia, en tanto que, la competencia, como medida de la jurisdicción, consiste en la limitación del poder de juzgar en razón de la materia, del territorio y de la cuantía. De esta forma, la jurisdicción es presupuesto lógico necesario para la distribución de la competencia. Sin jurisdicción, resulta innecesario hablar de competencia. La falta de jurisdicción, puede ocurrir, sólo cuando el conocimiento del asunto, esté atribuido a la Administración Pública o bien al juez extranjero…” Nuestro Máximo Tribunal ha señalado en varias oportunidades, y así lo ha ratificado, que la jurisdicción consiste en la función de administrar justicia. La falta de jurisdicción sólo puede ocurrir, o bien cuando el conocimiento del asunto esté atribuido a la Administración Pública, o bien respecto del juez extranjero, por lo que mal podría esperar el demandado, que este Tribunal declare su falta de jurisdicción, pues valdría preguntarse: ¿Qué Tribunal de la república no tiene jurisdicción para resolver conflictos entre particulares?, ¿Qué Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil no tiene jurisdicción para resolver una acción de Resolución de Contrato, como el caso de marras?. Resulta importante señalar, que este Tribunal goza de jurisdicción bajo el precepto constitucional del artículo 253 de nuestra Carta Magna, que señala: “Artículo 253.- La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley. Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias.” Ahora bien, como argumento a su solicitud, mencionó el representante de la demandada, que este Tribunal NO TIENE JURISDICCIÓN para ventilar la presente demanda, sino que corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE) y a la oficina de Arrendamiento de Locales Comerciales, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Producción y Comercio (MPPPC), quienes mediante el procedimiento administrativo conciliatorio deciden si el inquilino debe cumplir o no con la entrega del inmueble arrendado y que existen leyes especialísima que rigen todo lo referido a las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. Así las cosas, el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “Artículo 7.- En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).” (Negrillas y subrayado de este Tribunal) Respecto de la norma en cuestión, es importante señalar, que el planteamiento señalado en tal normativa, aplica a contratos por suscribir, es decir, a aquellos contratos de arrendamiento aún no suscritos, vale decir, tal normativa, denota una acción que aún no se ha realizado. En tal sentido, la interpretación que hace la demandada de la norma antes transcrita es errada, por cuanto, pretende hacer ver la existencia de un procedimiento administrativo que realmente no existe. Por otro lado el Artículo 43, segundo aparte de la norma supra señalada, establece lo siguiente: “Artículo 43. …El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” En este sentido, tal como se evidencia del contenido del referido artículo, no existe en el cuerpo del alusivo decreto, disposición alguna que ordene agotar la vía administrativa, pues lo que realmente existe es una competencia que le ha sido atribuida a los Juzgados de Municipio, para conocer en sede contencioso administrativa de los recursos que se intenten contra los actos dictados por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE), pero nada obsta para que se activen las demandas contenciosas ante el fuero civil, cuando no se esté discutiendo acto administrativo alguno, por lo que es falso que este tribunal, carece de jurisdicción para conocer de la presente demanda. Es por todo lo expuesto, que esta Juzgadora considera improcedente la defensa previa de fondo propuesta por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE. Tercer Punto Previo LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, PREVISTA Y CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346, EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 361 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Señaló la demanda, “…En consecuencia, el solo hecho de no haber agotado la vía administrativa [,] por ante la Oficina de Arrendamientos de Locales Comerciales [,] adscritas al Ministerio del Poder Popular para la Producción y Comercio, a los fines de adecuar el Contrato a la Ley in comento y cualquiera otra acción, hace que esta demanda sea Inadmisible [,] según lo dispuesto en el ordinal 11° del articulo (sic) 346 Ejusdem, por la Prohibición de Ley de admitir la acción propuesta por falta de agotamiento de la vía administrativa.” (Corchetes del Tribunal) Es menester mencionar, que sobre este particular, ya el tribunal había emitido pronunciamiento, conforme se evidencia de sentencia dictada el 8 de febrero de 2021, la cual surgió con ocasión a las cuestiones previas planteadas en la presente causa. (Folios 27 al 34 de la segunda pieza). Ahora bien, conforme se dijo en dicha decisión, la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, va dirigida a atacar directamente la acción que se proponga y que para que proceda debe existir explícitamente en la ley la prohibición de admitir la acción, o que esta se encuentre incursa en los supuestos establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Por otro lado, conforme se estableció en el punto previo segundo, no existe en el cuerpo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, disposición alguna que ordene agotar la vía administrativa. Así las cosas, este Tribunal considera, impertinente y una clara contravención a los deberes de lealtad y probidad contemplados en los ordinales 1° y 2° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, valerse de argumentos ya presentados, con el fin de pretender que a través de tales argumentos se realice un nuevo pronunciamiento sobre algo que ya no es discutible, por haber sido resuelto de manera definitiva en el decurso de este mismo juicio. Así pues, en virtud de las consideraciones antes expuestas, este Tribunal declara improcedente la defensa previa de fondo propuesta por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE. Cuarto Punto Previo DE LA IMPROCEDENCIA E INNECESARIA APLICACIÓN DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Adujo la representación de la parte demandada, que el inmueble objeto del contrato y de esta acción, jamás fue destinado al habita como vivienda, que siempre fue destinado al uso comercial y prestación del servicio educativo, que se puede evidenciar en las distintas inspecciones que existen, que dicho inmueble no es usado para uso de habitación, y que por lo tanto es írrito que dicho procedimiento sea llevado por medio del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), así como lo quiere hacer valer la accionante en el libelo de demanda, por cuanto el mismo y a todo evento, establece un procedimiento administrativo que no consta en autos, y que en vista de ello la demanda no puede ser admitida. Ciertamente, puede evidenciarse, de las inspecciones realizadas, así como del reconocimiento expreso a lo largo del iter procesal, tanto de la demandante como de la demandada, que efectivamente el inmueble objeto de litis, fue dado en arrendamiento a la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y que desde el inicio de la relación contractual, el inmueble arrendado ha sido destinado al uso comercial, específicamente a la prestación de servicios de educación inicial, básica y diversificada. Igualmente, entiende esta juzgadora, que el propósito de la demandante al hacer mención a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no era que el procedimiento a tramitar por ante este juzgado, se llevara a cabo conforme a la normativa antes mencionada, sino aclarar, que no era procedente agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto el inmueble arrendado tiene como uso, el comercial y no el de vivienda. En tal sentido, visto que el propósito de las partes ha sido siempre el de darle al inmueble arrendado uso y destino comercial, no le es dable a esta juzgadora tergiversar tal propósito, máxime cuando no se ha promovido probanza alguna que desvirtúe lo alegado por la accionada. Por lo que claramente, ha quedado evidenciado que la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no tiene cabida al presente caso, en consecuencia, se declara improcedente lo alegado por la representación de la demandada, y ASÍ SE DECIDE. Quinto Punto Previo DEL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA En sus escritos de contestación, señaló la demandada que “Conforme a la nueva LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, desde el 23 de mayo de 2014, el legislador del mencionado texto legal, unificó bajo una sola acción las pretensiones a seguir con ocasión de las violaciones derivadas del contrato de arrendamiento que persigan la recuperación del inmueble alquilado, es decir, que a diferencia de la antigua Ley de Arrendamiento Inmobiliario (L.A.I.) que establecía un catálogo de acciones tipificadas como (acción de desalojo, acción de resolución, acción de reintegro de alquileres, acción de cumplimiento del arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, entre otras acciones) previstas a partir de los artículos 33 y siguientes de la mencionada Ley, la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, del 2014, unificó y denominó una sola acción el juicio a seguir, indistintamente del incumplimiento que lo origine, llamándola “acción de desalojo”, salvo aquellas que por razón de la ley no le corresponde a la jurisdicción, sino a la administración publica por intermedio del SUNDDE y las oficinas de arrendamiento adscritas al MPPPyC. Lo anterior viene a colación debido a que la parte actora demandó el cumplimiento LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en vez de demandar la Acción de Desalojo, lo que conlleva a inadmitir dicha demanda por no estar tutelada en la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, de tal manera, que lo admisible en derecho era demandar la acción de desalojo y no LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.” La Sala Constitucional, en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Sociedad Mercantil Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció: “Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. (Negrillas de este Tribunal). Conforme al criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, quien decide observa, que es perfectamente válido, demandar mediante la acción de resolución, por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy, artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Ahora bien, la demandante en cuestión, fundamenta su pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en primer término, en los artículos 1.592, numeral 1º y 1.596, primer aparte, ambos del Código Civil; y en segundo lugar, en el incumplimiento por parte de la arrendataria de las cláusulas SÉPTIMA y NOVENA, del contrato de arrendamiento, por lo que la norma aplicable es el artículo 1.167 del código civil, vale decir, aquel referido a la ejecución del contrato o la resolución del mismo con daños y perjuicios, aplicando en cuanto lo dicte la ley especial, el procedimiento que más garantías ofrezca a las partes. Así las cosas, tanto las cláusulas establecidas en el referido contrato de arrendamiento como las normas antes mencionada, materializan el derecho que posee el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar ya sea la ejecución o resolución del contrato en referencia. Por otro lado, entiende esta juzgadora, que lo argumentado por la demandada, ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, lo realizó conforme al criterio establecido en sentencia Nro. RC .00031416, dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 16 de diciembre de 2020, según el cual, si un supuesto de hecho se enmarca en una causal de desalojo prevista en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es permitido la acción resolutoria, en virtud que la ley las incluye como causales taxativas de desalojo, y en consecuencia se impone la acción de desalojo y no la de resolución de contrato. Así pues, respecto de la aplicación de criterios posteriores a la fecha de interposición de la demanda, en materia de arrendamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de 2022, expediente Nro. AA20-C-2022-000044, estableció lo siguiente: “…Es decir, que la alzada invoca como sustento de su conclusión, el criterio de interpretación contenido en “Sentencia RC-000314 del mes de diciembre de 2020”, proferido por esta Sala de Casación Civil, que para el momento de la interposición de la demanda –marzo de 2019- no existía, cuestión que adquiere relevancia cuando el órgano decisor reconoce que anteriormente aplicaba el criterio, según el cual, se podía acumular la acción de resolución de contrato de arrendamiento, o de desalojo, con el cobro de bolívares derivados de los cánones insolutos, así como la petición de indemnización por daños, lo cual debía ser planteado o invocado de manera subsidiaria. Hizo la alzada referencia a un criterio de la Sala Constitucional, también posterior a la interposición de la demanda, esta es la sentencia número 357, del 19 de noviembre de 2019, en la que dicho órgano jurisdiccional realizó un análisis en relación con la acumulación de la acción por desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos. (…Omissis…) Conforme al análisis que antecede, queda en evidencia que el juez de la recurrida aplicó al caso de autos un criterio de interpretación posterior a la interposición de la demanda, específicamente la “Sentencia RC-000314 del mes de diciembre de 2020”. (…Omissis…) Por cuanto el juez de la sentencia recurrida en casación al sustentar su dispositivo del fallo lo hizo con base en criterio no vigente para el momento de la interposición de la demanda, lo cual, implica la infracción a la confianza legítima y de la garantía de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que consecuencialmente conllevó a la falsa aplicación del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, resulta imperioso para la Sala declarar con lugar la denuncia. Así se decide.” Así pues conforme a lo indicado, es claro que el criterio establecido en sentencia Nro. RC .00031416, dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 16 de diciembre de 2020, no tiene aplicación al presente caso, ya que para el momento de la interposición de la demanda (junio de 2019) no existía, imponiéndose, en consecuencia, el criterio lo señalado en sentencia de la Sala Constitucional, Nro. 1443, del 23 de octubre de 2014. Es por ello, que en virtud de las consideraciones antes expuestas, este Tribunal declara improcedente la defensa previa de fondo propuesta por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE. Sexto Punto Previo DE LA INEPTA ACUMULACIÓN En su escrito de contestación de fecha 10 de febrero de 2020, la parte demandada alegó, la inepta acumulación, en los términos siguientes: “De conformidad con los numerales 2 del artículo 866 y numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 del C.P.C., alegamos como cuestión previa la inepta acumulación de pretensiones de desalojo del inmueble arrendado y como lo establece la accionante en su libelo subsidiariamente el cobro de indemnización de daños y perjuicios, debido a la incompatibilidad de procedimientos, pues la primera se rige por el juicio oral y la segunda por el procedimiento de tasación de costas, pues no podía el actor como lo hizo en el vuelto del folio 21 y 22 de la demanda, exigir el pago de las (sic) indemnización de daños y perjuicios de manera acumulada a una pretensión arrendaticia, que al final amerita la inadmisibilidad de la acción.” Ahora bien, es de observar, que tal excepción se plantea como una cuestión previa, sin embargo, como ya se dijo anteriormente, en vista del impreciso lenguaje procesal y el notorio desorden en que fue presentado el escrito de fecha 10 de febrero de 2020, este Tribunal no se pronunció sobre lo alegado, en la debida oportunidad, puesto que, tal y como se puede observar en el vuelto del folio 172 y en el folio 173, tal argumento fue presentado dentro del capítulo de CONTESTACION AL FONDO. Así pues, pese a la confusa presentación, este Tribunal entiende que lo alegado, se plantea como una excepción, y a tal efecto, procede a pronunciarse sobre la misma, en los siguientes términos. Resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” Se desprende claramente de la norma que antecede, que, entre otros supuestos, está prohibido acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo sólo permitido acumularlas cuando se pida que su resolución sea una, subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 837, de fecha 9 de diciembre de 2008, expediente, Nro. 08-364, respecto a lo señalado en el artículo 78 eiusdem, estableció lo siguiente: “…Asimismo, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. (…Omissis…) Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”. Por otro lado, la doctrina expresa al respecto que: “...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial. (Art. 78 C.P.C.)....” (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110). La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos. De igual forma, la inepta acumulación de acciones está íntimamente ligada al orden público, pudiendo ser revisada por el Juzgador, ya a instancia de parte o de oficio, no pudiendo acumularse acciones con procedimientos incompatibles o aquellas que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la de desalojo, sino la resolución, por lo que, lo procedente sería verificar si a esta acción, a saber, resolución de contrato se puede acumular la indemnización por daños y perjuicios. La Sala Constitucional, en fallo Nro. 443 de fecha 28 de febrero de 2003, caso: D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., compendió el pago de los cánones de arrendamiento vencidos dentro de la indemnización de daños y perjuicios. Al efecto señaló: “…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante porque, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos. Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse (sic) con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa. Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” El anterior criterio, fue igualmente ratificado por la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nro. 361 del 10 de julio de 2009, caso: María Antonia Silva de Casellas y otros c/ Depositaria Judicial La Consolidada, C.A., en el cual la reiteró: “…El formalizante en la denuncia supra transcrita, aduce que el ad quem debió declarar la inadmisibilidad de la demanda, con base en que se habrían acumulado pretensiones que se excluyen mutuamente, cuales son, la resolución de contrato de arrendamiento y la indemnización por el uso del inmueble equivalente al pago de los cánones vencidos. Para decidir, la Sala observa: No asiste la razón al formalizante, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y la indemnización por el uso del inmueble, que no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos. En este sentido, la Sala en decisión N° 686, del 21 de septiembre de 2006, Exp. N° 06-084, en el caso de C.A. Dianamen, contra Estacionamiento Diamen, S.A., con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció: “…En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo: (…Omissis…) En aplicación de los criterios jurisprudenciales al sub iudice, la Sala estima que por cuanto las pretensiones contenidas en la demanda derivan de la misma relación arrendaticia, sin que en modo alguno sean excluyentes entre sí, podían acumularse como en efecto ocurre. En consecuencia, la Sala considera que la denuncia formulada es improcedente, pues el juzgador con competencia funcional jerárquica vertical, no infringió los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil. Al ser desestimadas todas las denuncias, el presente recurso de casación será declarado sin lugar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide…”. Más recientemente, la misma Sala, en sentencia dictada el 24 de noviembre de 2016, expediente Nro. AA20-C-2016-000431, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, el juzgador de alzada señaló como fundamento de su decisión, la imposibilidad de acumular pretensiones de cumplimiento y resolución del contrato, arguyendo que “...en los casos de resolución no se puede pedir simplemente el pago de las pensiones adeudadas, sino que deben pedirse como daños y perjuicios, es decir, la justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato se pide quede resuelto…”, señalando luego que para que no existan pretensiones antinómicas “…en los casos de resolución, el demandante deberá peticionar la misma, más el pago de los daños y perjuicios derivados del uso del inmueble como indemnización…”. Asimismo, señala el juez ad quem que “…Del texto transcrito del libelo de la demanda no se evidencia que el demandante haya solicitado indemnización alguna, sino que se pague por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas y por vencerse los montos que allí señala, así como intereses moratorios y compensatorios…”, lo que a su decir constituye una solicitud de cumplimiento de contrato, razón por la cual declaró la existencia de una inepta acumulación de pretensiones. (…Omissis…) Ahora bien, para resolver el asunto, en primer término debe precisarse que efectivamente los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la acumulación de pretensiones, prohíben en definitiva la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que estas se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; constituyendo la inepta acumulación causal de inadmisibilidad de la demanda. Cónsono con lo expuesto, tanto la doctrina como la jurisprudencia han reconocido la imposibilidad derivada del texto del artículo 1.167 del Código Civil, de reclamar judicialmente la ejecución o el cumplimiento del contrato, conjuntamente con su resolución, dejando a salvo, en ambos casos, la reclamación que se hiciere por los daños y perjuicios a que hubiere lugar. (…Omissis…) De suerte que es posible demandar simultáneamente el cumplimiento o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios producidos; sin embargo, resulta inviable ejercer una acción de cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación y al mismo tiempo demandar su resolución, pues la primera de las acciones persigue lograr el comportamiento debido por la parte que incumplió con su prestación contractual, es decir, el acreedor busca alcanzar el interés que el contrato estaba llamado a satisfacer; mientras que en la segunda (la acción resolutoria), el acreedor busca ponerle fin al contrato y recuperar, en la medida de lo posible, la posición en que él se hallaría si el contrato no se hubiera celebrado. Así pues, se ha señalado que la sentencia de resolución tiene una eficacia retroactiva, en el sentido que una vez pronunciada esta, deberá considerarse como si jamás se hubiese celebrado la convención que dio lugar a ella, es decir, a través de la resolución, se busca restablecer la situación precedente a la celebración del contrato. Sin embargo, tal principio general, no resulta aplicable a los contratos de tracto sucesivo o de ejecución continuada como es el caso del contrato de arrendamiento. (…Omissis…) De tal manera que la resolución de los contratos de tracto sucesivo, en este caso, del contrato de arrendamiento, no elimina las prestaciones pasadas o realizadas, sino que extingue el contrato para lo sucesivo, dejando subsistir los efectos ya realizados. En otras palabras, la resolución de un contrato bilateral de arrendamiento, libera a las partes de cumplir (o seguir cumpliendo) con sus recíprocas obligaciones hacia el futuro, mas con tal resolución difícilmente se podrá restablecer la situación del acreedor para el momento de la celebración del contrato, puesto que, como señala el autor citado, las prestaciones ya cumplidas por una de las partes hasta el momento de intentarse la acción, no serían objeto de repetición; empero, la parte que no cumplió con su obligación correlativa (por ejemplo, la parte que no pagó los cánones de arrendamientos pese haber usado y disfrutado de la cosa arrendada), deberá honrar la prestación pactada respecto a las ya disfrutadas y cumplidas por su contraparte. Asumir una postura contraria a la expuesta, sería permitir que el deudor incumplidor en la relación contractual se viera beneficiado de su propio incumplimiento o incluso se enriqueciera sin justa causa.” En consecuencia, visto los criterios jurisprudenciales que anteceden, se evidencia que en el caso de autos no existe la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada, pues la solicitud de indemnización de daños y perjuicios fue demandada de manera subsidiaria, tal y como se evidencia del libelo de demanda, específicamente en el folio 11 de la primera pieza del expediente. Por lo antes expuesto, este Tribunal concluye que el fundamento alegado por la demandada, no está ajustado a derecho, pues, perfectamente válido demandar la resolución del contrato celebrado y la indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia la pretendida inepta acumulación de acciones formulada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 10 de febrero de 2020, debe ser declarada improcedente y por ende desechada del proceso. ASÍ SE DECIDE. Séptimo Punto Previo LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO, PREVISTA Y CONTENIDA EN EL PARÁGRAFO 1º DEL ARTÍCULO 361 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Alegó la demandada, lo siguiente: “la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier titulo valido, así, la legitimación ad causam esta sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandado), quienes se considerarían legitimados, pincipio (sic) que rige el procedimiento civil en Venezuela. Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesal debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado –legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión” Sentencia N° 313 de fecha 29/06/2018, Sala de Casación Civil T.S.J. También se puede observar en el libelo de demanda, que la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, bien identificada arriba Up-Supra, no demuestra que sea titular del derecho que se arroga a los fines de la demanda y tampoco presentó ante la secretaria del Tribunal de Primera Instancia, receptor documentos, aquellos que le acrediten la titularidad del inmueble, indiferentemente que sea o no, bajo la figura de un Litis consorcio activo, a efectos de poder actuar en juicio, requisito de forma indispensable para la presentación de demandas y establecido en la norma adjetiva, CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, artículo 340 ord. 6° [,] el cual establece: …6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo….(Subrayado mio (sic)) El cual debe concatenarse con el artículo 434 ejusdem, por cuanto que al ser documento fundamental de la demanda, sino lo acompaña a la demanda no se le admitirán después, salvo excepciones de ley”. (Subrayado y negrillas del texto, corchete de este Tribunal). Ahora bien, es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto, la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción una decisión de mérito. Así en sentencia Nro. RC.00416, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de julio de 2009, se estableció lo siguiente: “Antes de resolver el aspecto discutido en el presente capítulo, esta Sala no quiere pasar inadvertido la confusión en la que incurrió el juez superior al mencionar los vocablos cualidad y legitimación al proceso, términos éstos que utiliza sin distinción alguna. En efecto, plantea en la sentencia que “...al ser dos las personas que figuran como arrendatarias en el contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado, corresponde a ambas la legitimación para actuar en juicio...”, y no obstante este pronunciamiento declara “...la falta de cualidad de parte... al detectar el órgano jurisdiccional la existencia de un litisconsorcio forzoso...”. (Subrayado de la Sala). Sobre el particular, la Sala observa que en la falta de cualidad se discute la titularidad de un derecho o de una obligación; mientras que en la falta de legitimidad, si la persona que se afirma titular del interés jurídico tiene interés de hacerlo valer en juicio.” Al respecto, se debe indicar que la falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado la contenía como defensa previa, que generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla a un punto previo de la sentencia de mérito. Así las cosas, el mencionado artículo 361 eiusdem, dispone lo siguiente: “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandando para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas...”. Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Ab initio debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor Dr. Luis Loreto, se define como: “…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. Al respecto, ha explicado el referido maestro, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, página 183, lo siguiente: “... En sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. Así, cabe destacar que no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28). Ahora bien, para resolver la defensa de falta de cualidad alegada por la demandada, corresponde traer a colación extracto del escrito libelar, donde la parte actora señala lo siguiente: “Entre ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.866.670, y de este domicilio, quien en lo adelante se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra, la Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar, representada en este Acto por el Ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERÓNICA VALERO CASILDO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 12.447.607 y 14.177.205, respectivamente, en su condiciones de Tesorero y Secretaria, dicha Asociación se encuentra registrada bajo el Nº 12, Folios 68 al 73, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Segundo Trimestre del Año 2006, quien en lo adelante se denominará “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en calidad de arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” una Casa ubicada en la Calle 5 entre Avenidas 25 y 26 Nº 25-81, Araure Estado Portuguesa…” (Negrillas del texto, subrayado de este Tribunal). En el caso de marras, la parte actora, ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, en su condición de arrendadora, da en arrendamiento a la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, un inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle 5, entre Avenidas 25 y 26 Nº 25-81, Araure, Estado Portuguesa, por lo que se evidencia del contrato suscrito por las partes del presente juicio, que existe una relación contractual entre ellos, dentro de la cual, se crean obligaciones, tanto para la demandante como para la demandada. A tal fin, se observa que en el presente caso existe una evidente relación de identidad entre el ejercicio de la acción instaurada y entre ambas partes; por cuanto la actora alegó que accionó contra la demandada con base al referido contrato, que ambas partes habían suscrito, el cual será valorado más adelante en el cuerpo de este fallo; argumentando el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contractuales derivadas del mismo. Dicho esto, es evidente que la actora ejerció la acción que aquí se decide, conforme al vínculo contractual que hay entre ella y la demandada y, con base a las obligaciones allí asumidas. Es incuestionable que la actora ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, si tiene cualidad para demandar a la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y que a su vez, esta última tiene cualidad para ser demandada en el presente juicio. Es importante, recalcar, que la presente acción nace con ocasión de un contrato de arrendamiento, donde no se requiere que el arrendador sea propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues en una demanda interpuesta con ocasión a dicho contrato, no se discute la propiedad, basta con demostrar el vínculo contractual que une a las partes, a saber, arrendador y arrendataria, para que ambos ostenten cualidad para comparecer en juicio; caso contrario, si estuviéramos en presencia de una acción reivindicatoria, en donde se exige como requisito, que el demandante demuestre la propiedad sobre el bien a reivindicar. En tal sentido y, conforme a lo antes expuesto, esta Juzgadora considera improcedente la defensa previa propuesta por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE. Octavo Punto Previo DE LA EXISTENCIA DE UN LITIS CONSORCIO ACTIVO NECESARIO La sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de julio de 2005, con ponencia del PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, Expediente Nro. 02-2231, respecto al Litis consorcio necesario, señaló: “La doctrina define el litis consorcio necesario como la situación jurídica en la que diversas personas, con vinculación por una situación sustancial común, actúan forzosa y conjuntamente en un proceso como actores, como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro.” Así las cosas, argumentó la demandada lo siguiente: “En cuanto al Litis consorcio activo:- (sic) Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como Litisconsortes, siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa y en el caso que nos ocupa existe un Litisconsorcio activo, habida cuenta que la propietaria del bien objeto de la demanda es la SUCESIÓN MANUEL ESCOBAR CABALERO, como lo alega la demandante aún y cuando no lo demuestra, ni demuestra que este representando a la totalidad de los integrantes de dicha sucesión, más sin embargo, en el supuesto negado que así sea, deberá tenerse en consideración la Indivisibilidad (sic) del bien inmueble objeto de la demanda a los fines de la consideración y tratamiento de los demás Litis consortes,…” Tal y como se evidencia de la anterior transcripción, la demandada fundamenta su alegato en el supuesto de que existen varios propietarios y como consecuencia de ello, existe un Litis Consorcio. Sin embargo, tal y como se indicó en el punto previo anterior, “la presente acción nace con ocasión de un contrato de arrendamiento, donde no se requiere que el arrendador sea propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues en una demanda interpuesta con ocasión a dicho contrato, no se discute la propiedad, basta con demostrar el vínculo contractual que une a las partes, a saber, arrendador y arrendataria, para que ambos ostenten cualidad para comparecer en juicio.”. Así las cosas, observa quien aquí juzga, del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento en la presente demanda, que la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, ejerce la acción a título personal, en virtud del contrato celebrado con la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, quien demandó el cumplimiento del mismo en resguardo de sus propios intereses. Ahora bien, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Artículo 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” Como se evidencia, la norma está referida al interés procesal o a la necesidad de acudir al proceso en garantía de sus derechos e intereses personales o patrimoniales, para obtener el reconocimiento o la protección del interés propio. De acuerdo con ella, para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, refiriéndose con esta frase al interés procesal en obrar o contradecir un juicio. Por su parte, el artículo 146 eiusdem, dispone que: “Artículo 146.- Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52” Esta norma regula la figura del litisconsorcio y de su lectura, este tribunal encuentra, que el litisconsorcio se distingue de la simple pluralidad de partes en un proceso, y ocurre cuando existen dos o más personas naturales o jurídicas como partes en un mismo juicio, bien como actores o como demandados, llamados para integrar debidamente el contradictorio, pues la legitimación, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas (necesario) o conexas entre sí por el objeto y la causa de pedir, pero nunca acumulación de sujetos (voluntario). Ahora bien, es de observar, que la accionada erró, al señalar la existencia de un litisconsorcio activo necesario, fundamentándose en la presunta propiedad que ostentan los miembros de la sucesión MANUEL ESCOBAR CABALERO, pasando por alto que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento en donde no está en discusión la propiedad del bien inmueble objeto de litis. Así pues, este Tribunal considera que, específicamente en el caso que nos atañe, los miembros de la sucesión MANUEL ESCOBAR CABALERO, junto con la demandante ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ, no conforman un litisconsorcio activo necesario, como lo señaló y pretende hacer ver la demandada. En tal sentido, en virtud de las consideraciones antes expuestas, es forzoso para este Tribunal, declarar improcedente lo alegado por la demandada, y ASÍ SE ESTABLECE. Resueltos como fueron los puntos anteriores, pasa esta juzgadora a analizar el material probatorio que ha sido válida y tempestivamente aportado por las partes al presente al proceso, para luego resolver el mérito de la causa. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO AL LÍBELO DE LA DEMANDA: DOCUMENTALES: 1. Copia fotostática simple, presentada en original para su certificación a efectumvidendi, contentiva de Poder Especial debidamente autenticado en fecha 14 de noviembre de 2018, por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, estado Portuguesa, bajo el Nro. 14, Tomo 162, Folios 50 hasta 52. Otorgado por la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTÉZ, a la abogada MARYSOL QUINTANA FALCON. (Folio 12 al 14, pieza principal). Dicha probanza fue impugnada por la representación de la parte demandada, alegando que la misma es su impertinente en el thema decidendum, pues lo debatido en auto versa sobre una Resolución de Contrato de Arrendamiento, y en dicho poder otorgado, se observa que este no tiene los integrantes de la sucesión Manuel Escobar Caballero; y menos aparece la ciudadana ISAIDA NACERO ESCOBAR, como otorgante del mismo. Que de igual forma fue otorgado un poder por la accionante ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, para llevar la acción a la sede administrativa y en sede judicial, pero en ningún momento especificó sobre que inmueble puede actuar. Por tal motivo impugnó dicho documento por insuficiente para actuar. En tal sentido, vista la impugnación realizada, el Tribunal observa: El artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, prevé “Artículo 151.- El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será válido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad.” (Negrillas de este Tribunal). Con fundamento en la norma supra, se hace necesario decir que el poder para actos judiciales debe constar en forma auténtica, tal cual lo expresa el artículo 151 eiusdem, y en nuestro sistema jurídico, la forma auténtica es la forma pública, lo cual indica que debe otorgarse mediante escritura, documento público o auténtico, lo que conlleva a decir que ha sido autorizado con las solemnidades legales, por otro lado cuando el poder fuere otorgado en nombre de otra persona natural o jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditan la representación que ejercen, y el funcionario que autorice el acto hará constar la nota respectiva, los documentos que le han sido presentado sean gacetas, libros o registros, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar al poderdante, sin que el funcionario pueda adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos. Así las cosas, la impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir, los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Por lo que entiende esta sentenciadora que el poder in comento, otorgado por la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, cumplió con los requisitos exigidos para su validez. Aunado al hecho que la ciudadana antes mencionada, otorga el poder en su condición de arrendadora del inmueble objeto del presente juicio. En tal sentido, se declara IMPROCEDENTE la impugnación realizada por la representación de la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE. Ahora bien, al haberse declarado improcedente la impugnación, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, observándose del mismo el negocio jurídico de compra venta, mediante el cual la parte accionante adquirió la propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2. Copia certificada, contentiva de Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 14 de diciembre de 2006, por ante Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, bajo el Nro. 42, Tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 15 al 18,pieza principal). Al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, observándose del mismo el negocio jurídico de compra venta, mediante el cual la parte accionante adquirió la propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE. 3. En original, Causa Nro. C-499/2018, nomenclatura del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, contentiva de demanda que por Retardo Perjudicial incoara la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ contra la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERONICA VALERO CASILDO. (Folios19 al 111, pieza principal). Dicha probanza fue impugnada por la representación de la parte demandada, alegando que la acción de Retardo Perjudicial, según consta in completo, en el expediente inserto en la presente causa y llevado por el Tribunal Cuarto de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el Nro. C-499-, por cuanto aun cuando fue llevado por Jurisdicción Voluntaria, en este aún no se demuestra la titularidad del inmueble y se puede observar en el sello de recepción del Tribunal que el mismo fue consignado en fecha 12 de diciembre de 2018, con tres (3) folios útiles y un (1) anexo. De igual forma dicho expediente se encuentra incompleto, siendo este un documento emitido por Organismo Público. Vista la impugnación realizada, el Tribunal observa: El retardo perjudicial, es un procedimiento que establece el legislador a las personas que van a ser partes en un futuro proceso, con la finalidad de que adelanten el segmento probatorio y capturar así una prueba que se encuentra en grave riesgo de desaparecer. Así se puede ver del expediente Nro. C-499/2018, nomenclatura del Tribunal Cuarto de Municipio de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa; específicamente en el folio 24 de la primera pieza del expediente, que se libró boleta de citación a la parte demanda, a fin que tuviera conocimiento de la demanda instaurada en su contra, por lo que se puede apreciar que tal demanda no se instauró como solicitud de jurisdicción voluntaria, como lo pretende hacer ver la representación de la parte demanda, hecho que quedó más que demostrado con las diferentes actuaciones que realizó la demandada en la causa. En cuanto a que el expediente se encuentra incompleto, este Tribunal, hace saber, que tal demanda tiene como fin adelantar pruebas que sirvan como fundamento a una futura y eventual demanda. Así las cosas, se observa que una vez alcanzado el fin para el cual se instauró la demanda de retardo perjudicial, el Tribunal Cuarto de Municipio de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, procedió a hacer entrega de las resultas del juicio a la demandante. En tal sentido, En tal sentido, en virtud de las consideraciones antes expuestas es forzoso declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada por la representación de la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE. Del análisis de este instrumento, esta Juzgadora puede constatar, que se trata de un documento público administrativo, emanado por la autoridad competente para ello, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a su valoración, considera menester hacer las observaciones siguientes: Ahora bien, según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de julio del 2.007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil…” Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge esta Juzgadora de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, los documentos públicos administrativos, se asimilan a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Ahora bien, de la prueba en cuestión, se observa que la misma se trata de original de la Causa Nro. C-499/2018, nomenclatura del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, contentiva de demanda que por Retardo Perjudicial incoara la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ contra la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO y TATIANA VERONICA VALERO CASILDO, así las cosas, vista la improcedencia de la impugnación presentada, este tribunal se tiene como fidedigna tal probanza y en consecuencia se le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. 4. En original, Documento Privado de fecha 8 de abril de 2019, contentivo de Oferta de Venta, presentada a la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, representada por los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO, ANA TERESA CASILDO y TATIANA VERONICA VALERO CASILDO; de un inmueble distinguido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5 entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa. Debidamente recibida por el ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO. (Folio 112 y Vto., pieza principal). De la prueba en cuestión, se observa que la misma se trata de un documento privado, originado con ocasión a la preferencia ofertiva que se le hiciere a demandada ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, así las cosas, observa quien aquí decide, que tal probanza nada aporta en la solución de la controversia, en tal sentido, este tribunal no le concede valor probatorio por ser impertinente. Y ASÍ SE ESTABLECE. DURANTE EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: DOCUMENTALES: 1. Copia certificada, contentiva de Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 14 de diciembre de 2006, por ante Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, bajo el Nro. 42, Tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 15 al 18, pieza principal). Sobre la prueba señalada, este tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBA DE EXPERTICIA: La demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de experticia, a los fines de determinar y actualizar, las condiciones de conservación y mantenimiento del inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, para lo cual, solicitó se deje constancia acerca de los siguientes particulares: PRIMERO: Condiciones generales actuales de las paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, baldosas, lavamanos, pocetas, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, patio, inodoros y cualquier otras instalaciones que se perciba para el momento de practicar la experticia, que constituye el inmueble conformado por la casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR. SEGUNDO: Establecer la data de los daños y/o deterioros encontrados durante la experticia, y si los mismos obedecen al uso normal o por el contrario obedecen al mal uso y falta de mantenimiento. TERCERO: Determinar el costo actual y futuro de (tomando en cuenta la inflación que vive el país) de la realización de las mejoras y/o reparaciones que resulten de la práctica de la experticia. En este sentido, en fecha 9 de diciembre de 2021, los expertos designados Ingenieros ZAIDA E. OSMA L, BETSY RAMÍREZ y KENNEDY PERAZA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 14.677.532, 14.001.730 y 3.856.073, respectivamente, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo los Nros. 74.444, 140.769 y 20.991, en su orden, consignaron Informe Técnico de Avalúo, (folios 95 al 121), el cual arrojó como resultado: “5.2 En respuesta al punto 4.2 [,] en la inspección se observó que el inmueble en general se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento y las reparaciones que deben tener lugar obedecen al uso normal, la acción del tiempo y los efectos climáticos (agua y sol). Vale destacar que [,] el área del techo de madera presenta deterioro debido al tiempo de uso [,] aproximadamente 70 años, por lo cual esta estructura ya cumplió la vida útil IPN; la cubierta de techo es de lámina de cinc sobre madera, se observa que algunas láminas presentan desgaste por el tiempo y han cumplido la vida útil, sin embargo [,] hay unas de menor data ya que se han venido reponiendo cuando se dañan. El área de paredes internas se observa con buen estado y las que requieren mejora se anexa cómputos y costo de la reparación (Presupuesto). En cuanto a las paredes de lindero [,] se observa [,] falta de pintura [,] para lo cual anexamos cómputos y costo de la pintura (presupuesto). El piso está en buen estado [,] presenta desgaste por el uso y el tiempo de vida útil, el cual tiene más de 25 años. Las instalaciones eléctricas están en buen estado y funcionando. Las instalaciones sanitarias [,] aguas blancas y negras están funcionando, se esta (sic) terminando de instalar un tanque de agua potable de 2.000 lts [.] Puertas y ventanas en buen estado. 5.3 En cuanto al punto 4.3 [,] a fin de determinar el costo actual y futuro (inflación del país) de la realización de las mejoras, efectuamos las mediciones de las áreas afectadas y se preparo (sic) presupuesto con las siguientes partidas [:] PARTIDA 1: Demolición y reparación de friso en paredes interiores (M2) [.] PARTIDA 2: Pintura en paredes interiores en aceite (M2) [.] PARTIDA 3: Friso en altura en paredes exteriores (M2) [.] PARTIDA 4: Pintura en altura en paredes exteriores a base de caucho (M2) [.] PARTIDA 5: Pintura en paredes exteriores a base de caucho (M2) [.] PARTIDA 6: Pintura en paredes interiores a base de caucho (M2) [.] PARTIDA 7: Suministro y colocación de cerradura de pomo para baño (und) [.] PARTIDA 8: Concreto de Rcc = 180Kg/Cm2 para reposición de piso [.] Se anexa cómputos y presupuesto para las partidas (anexo2 y anexo3). El monto actual del presupuesto por REPARACIONES EN UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR [,] es de: Dos mil doscientos ochenta y siete dólares con cuarenta y dos céntimos($2.287,42) (sic). En relación al costo futuro (inflación del país),de (sic) acuerdo con el Banco Central de Venezuela (BCV) [,] la inflación de septiembre fue de 7,1%. Mientras, octubre cerró en 6,8% y noviembre con 6,9%. Tomando como referencia estos valores y asumiendo un comportamiento lineal en los siguientes 3 meses [,] tomamos una inflación promedio de 6,9%. El monto estimando (sic) por inflación para el 07 de marzo de 2.022 [,] es de Dos mil setecientos noventa y cuatro dólares con treinta y cuatro céntimos(2.794,34).” (Subrayado del texto original, corchetes de este Tribunal). La promoción de la prueba antes transcrita tiene la finalidad de evidenciar fehacientemente los hechos alegados por la demandante en el libelo de la demanda. En tal sentido, este tribunal le da pleno valor probatorio a los alegatos explanados por los expertos, dado sus conocimientos y apreciaciones sobre los hechos encomendados. ASÍ DE DECIDE. PRUEBA DE INFORME: De conformidad con lo establecido en artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante la prueba de Informes, solicitó oficiar a: 1. Al Cuerpo de Bomberos de las ciudades de Acarigua-Araure, a los fines de que informe, si en los archivos llevados ante ese organismo, consta que durante los años 2015, 2016, 2017, 2018 y 2019, fue practicada inspección ocular a través de la cual se desprenda las condiciones de conservación, mantenimiento del inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, y donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y por consiguiente, se le haya otorgado el permiso y conformidad de uso a esa institución educativa, en caso afirmativo, se sirva expedir copias certificadas de tales actuaciones. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informes, el tribunal observa: En fecha 22 de junio de 2021, se libró oficio Nro. 048/2021, dirigido al Cuerpo de Bomberos de las ciudades de Acarigua-Araure, solicitando informe sobre lo solicitado por la demandante. En este sentido, riela al folio 87 de la segunda pieza, Oficio Nro. 0010/21, de fecha 27 de agosto de 2021, emanado del Cuerpo de Bomberos del estado Portuguesa, Unidad de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, mediante el cual informa, de acuerdo a la información requerida, que el inmueble Nro. 25-81, ubicado en la calle 5, entre avenidas 25 y 26, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, no cuenta con la respectiva permisología en materia de prevención de incendios vigente. El Tribunal a los efectos de la valoración referente a la prueba de Informes solicitadas, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del código de procedimiento civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. En tal sentido, observa esta Juzgadora que, la respuesta obtenida de parte del Cuerpo de Bomberos del estado Portuguesa, Unidad de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, no cumple con lo solicitado. En consecuencia, este tribunal desecha la probanza antes mencionada, por cuanto nada aporta a la solución del conflicto planteado. YASÍ SE ESTABLECE. 2. A la Oficina Nro. 35, Departamento de Ingeniería y Control Sanitario, a los fines que informe si en los archivos llevados por ese departamento, consta que durante los años 2015, 2016, 2017, 2018 y 2019, fue practicada inspección ocular a través de la cual se desprendan las condiciones de conservación, mantenimiento sanitarios del inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, y donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y por consiguiente, se le haya otorgado el permiso y conformidad de uso a esa institución educativa, en caso afirmativo, se sirva expedir copias certificadas de tales actuaciones. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informe, el tribunal observa: En fecha 22 de junio de 2021 y 3 de febrero de 2022, se libraron oficios Nros. 049/2021 y 014/2022, dirigidos al organismo antes mencionado, solicitando informe sobre lo solicitado. En este sentido, riela al folio 126 de la segunda pieza, Oficio Nro. 0154, de fecha 12 de mayo de 2022, suscrito por el Ingeniero Julio Cesar Montilla Torrealba, Jefe del Servicio Regional de Gestión de Riesgos Sanitario Ambiental, mediante el cual informa, que debido a múltiples hurtos a la institución han tenido perdida de equipos y documentos archivados, de tal manera que no cuentan con el expediente del colegio antes mencionado. En tal sentido, observa esta Juzgadora que, la respuesta obtenida de parte del Servicio Regional de Gestión de Riesgos Sanitario Ambiental, no cumple con lo solicitado. En consecuencia, este tribunal desecha la probanza antes mencionada, por cuanto nada aporta a la solución del conflicto planteado. YASÍ SE ESTABLECE. 3. A la Zona Educativa del municipio Araure del estado Portuguesa, a los fines que informe si en los archivos llevados ante esa institución, consta que durante los años 2015, 2016, 2017, 2018 y 2019, fue consignada inspección ocular a través de la cual se desprenda las condiciones de conservación, mantenimiento del inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, y donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y por consiguiente, se le haya otorgado el permiso y conformidad de uso a esa institución educativa, en caso afirmativo, se sirva expedir copias certificadas de tales actuaciones. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informes, el tribunal observa: En fecha 22 de junio de 2021 y 2 de junio de 2022, se libraron oficios Nros. 050/2021 y 083/2022, respectivamente, dirigidos a la institución antes mencionada. En este sentido, riela a los folios 138 al 142 de la segunda pieza, oficio sin número, de fecha 7 de julio de 2022, suscrito por el ciudadano Rafael Freitez, en su condición de Supervisor Intercircuital del municipio Araure, adscrito a la Zona Educativa del Estado Portuguesa, mediante el cual informa, que en los años indicados, se realizaron los acompañamientos técnicos pedagógicos y la institución contaba con un permiso de funcionamiento desde el 13 de marzo de 2015 con vencimiento en marzo del 2021, renovando solamente credenciales al personal directivo y personal no graduado. Que en lo que respecta a la conformidad de uso, la otorga la Alcaldía Bolivariana del Municipio Araure. Que en la última supervisión integrada, se evaluó los aspectos técnicos, administrativos, pedagógicos, económicos y planta física, cuyo juicio del supervisor fue, que se trataba de una casa de habitación acondicionada, con un total de 10 aulas, para un total de 94 estudiantes, 3 oficinas, 1 cancha deportiva múltiple, baterias de baños para hembras, varones, docentes en buenas condiciones, iluminación, ventilación, techos, pisos y paredes en buenas condiciones. Determinando en esa fecha que se encuentra acto para su funcionamiento. Observa esta Juzgadora que la prueba en cuestión resulta ser insuficiente, pues no detalla de manera específica y particular las condiciones en que se encuentra el inmueble objeto del presente juicio, en tal sentido, se concluye que la respuesta obtenida de por parte de la Zona Educativa del municipio Araure del estado Portuguesa, no cumple con lo solicitado. En consecuencia, este tribunal desecha la probanza antes mencionada, por cuanto nada aporta a la solución del conflicto planteado. YASÍ SE ESTABLECE. 4. A la Zona Educativa del estado Portuguesa, a los fines de que informen si en los archivos llevados ante esa institución, consta que durante los años 2015, 2016, 2017, 2018 y 2019, fue consignada inspección ocular a través de la cual se desprenda las condiciones de conservación, mantenimiento del inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, y donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y por consiguiente, se le haya otorgado el permiso y conformidad de uso a esa institución educativa, en caso afirmativo, se sirva expedir copias certificadas de tales actuaciones. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informes, el tribunal observa: En fecha 22 de junio de 2021 y 3 de febrero de 2022, se libraron oficios Nros. 051/2021 y 015/2022, respectivamente, dirigidos a la institución antes mencionada. En este sentido, riela al folio 131, de la segunda pieza, oficio ZEP/CAL N° 7040, de fecha 21 de marzo de 2022, procedente de la Coordinación de Asesoría Legal de Zona Educativa del estado Portuguesa, mediante el cual informan que en expediente elevado por la Zona Educativa, a través de la Coordinación de Colegios Privados, adscrita a la División de Supervisión, no consta inspección ocular de los años 2015 al 2019. En tal sentido, vista que la respuesta de la institución antes mencionada, fue negativa, en el sentido que no cumplió con lo solicitado. Este tribunal desecha la probanza antes mencionada, por cuanto nada aporta a la solución del conflicto planteado. YASÍ SE ESTABLECE. COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Observa, este tribunal, conforme al principio de la comunidad de la prueba, que corre inserta a los folios 50 al 79 Solicitud Nro. S-663-2018, nomenclatura del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, contentiva de inspección extrajudicial practicada por dicho tribunal, en fecha 28 de noviembre de 2018, sobre el inmueble objeto de litis.Dicha probanza, fue presentada como prueba en la demanda que por Retardo Perjudicial incoara la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTÉZ contra la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR; que a su vez fue presentada como prueba en la presente demanda. Ahora bien, a pesar de que tal inspección forma parte de la demanda de Retardo Perjudicial, y a pesar de que esta última ya fue debidamente valorada por este tribunal, esta juzgadora considera importante, valorar tal probanza de manera particular. En tal sentido, corre inserta a los folios 63 al 69, inspección judicial practicada por Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 28 de noviembre de 2018, sobre una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5, entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, en donde se dejó constancia de lo siguiente: “De seguidas el ciudadano Juez fue recibido por el ciudadano Franklin Alberto Valero Casildo, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.447.607, en su carácter de Arrendatario y representante legal (Tesorero) de la Asociación Civil Unidad Educativa Colegio “Simón Bolívar”, a quien se le explico (sic) el propósito de la presencia del Tribunal, manifestando no tener objeción alguna a la práctica de la Inspección Judicial a que se contrae la presente solicitud. Acto seguido [,] el ciudadano Alonso Chirinos, en su carácter de práctico designado [,] procedió a dejar constancia acerca de los siguientes particulares: PRIMER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que la fachada principal esta (sic) compuesta por una (1) pared de bloque de cemento, friso y pintura, techo de láminas de zinc y tejas, una (1) puerta de metal que da acceso a la parte interna del inmueble, tres (3) ventanas con su respectivos protectores de metal, un (1) porton (sic) de 4 por 3 metros aproximadamente con una puerta con su respectiva cerradura, lo cual da acceso al garaje. Asimismo [,] un (1) aviso sobre laminas (sic) de metal, donde se lee Unidad Educativa “Simón Bolívar”, encontrándose en regular estado de conservación lo antes descrito. SEGUNDO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que el portón y la puerta principal del inmueble se encuentra en regular estado de conservación. TERCER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por asesoramiento que se encuentra en mal estado de conservación la facha da externa ulterior y el techo del inmueble. CUARTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que la fachada interna la constituyen tres (3) areas (sic) utilizadas como areas (sic) administrativas y academicas (sic) (Secretaría, Dirección y Biblioteca) [,] así como diez aulas de clases, dos (2) baños, uno (1) para dama y uno (1) para caballeros, una (1) cocina, un (1) area (sic) destinada como cantina escolar [,] un (1) garaje que da acceso al patio central, dando acceso a una (1) cancha deportiva. Con respecto al mantenimiento y conservación de dichas areas (sic), el techo se encuentra en mal estado, el piso en regular estado de conservación en el area (Sic) interna del inmueble y en mal estado en las areas (sic) externas, con respecto a las paredes [,] las mismas se encuentran en mal estado de conservación y desprendimiento del piso en algunas áreas, no obstante en el patio principal de la casa que colinda con el area (sic) de Secretaría y Biblioteca [,] se observa friso recién aplicado para conservación y mantenimiento más no en la pintura. AL QUINTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que en el área interna del inmueble existen dos (2) salas de baño, observándose en la primera de ella y destinada para varones, existiendo dos (2) lavamanos en buen estado de conservación y funcionamiento, tres (3) urinarios inoperantes, por cuanto manifiesta el ciudadano Franklin Alberto Valero Casildo, antes identificado, que fueron inspeccionados por funcionarios adscritos al Cuerpo Bomberil y Ministerio de Salud y Ambiente [,] prohibiendo el uso de los mismos, en virtud de la ubicación dentro de la sala de baño, dos (2) pocetas, una (1) en buen estado de conservación y otra inoperante, así como piso de baldosa y paredes y techos en buen estado. Y la otra sala de baño destinada para hembras, donde se observa [:] techo en mal estado de conservación. Asimismo [,] se deja constancia en el patio central existe una estructura de cemento revestida de baldosa que funge como lavamanos con cuatro (4) salidas de aguas, de las cuales solo funciona una. SEXTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia del buen funcionamiento y conservación de las instalaciones eléctricas externas e internas. SEPTIMO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que las aguas potables y aguas negras se encuentran en buen estado de funcionamiento y conservación (…) NOVENO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que el área del patio central en general se encuentra en regular estado de mantenimiento y conservación y así se observa que el piso de cemento que colinda con la facha interna del inmueble y el anexo que funge como cantina escolar se encuentra en mal estado de conservación [,] más no así el piso de cemento que ocupa toda el área de la cancha, el cual se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. En cuanto a las paredes levantadas en dicha área [,] se observa que las mismas fueron levantadas con bloques de cemento que se encuentran en regular estado de conservación, no obstante, en lo que respecta a pintura [,] las mismas se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento.” (Corchetes de este Tribunal). Dicha probanza fue impugnada por la representación de la parte demandada, alegando que la misma se hizo sin la presencia y/o autorización de la arrendataria. Así las cosas, se evidencia de la inspección realizada que el “ Juez fue recibido por el ciudadano Franklin Alberto Valero Casildo, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.447.607, en su carácter de Arrendatario y representante legal (Tesorero) de la Asociación Civil Unidad Educativa Colegio “Simón Bolívar”, a quien se le explico (sic) el propósito de la presencia del Tribunal, manifestando no tener objeción alguna a la práctica de la Inspección Judicial”, igualmente, se evidencia, que el acta de inspección fue debidamente firmada por el ciudadano antes mencionado, tal y como se evidencia en el folio 69 de la primera pieza, por lo que lo dicho por la representación de la demandada no tiene cabida; aunado a lo anterior dicha probanza fue promovida por el representante de la demandada, tal y como se evidencia a los folios 206 al 214, de pieza principal, por lo que se entiende que dicha prueba quedó convalidada por la demanda, en tal sentido, es forzoso para este Tribunal declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada por la representación de la accionada, y ASÍ SE ESTABLECE. Ahora bien, se puede observar que dicha probanza, trata de un documento público administrativo, el cual según el precedente jurisprudencial establecido en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de julio del 2.007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, se debe asimilar a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en consecuencia, este tribunal de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, de la cual se evidencia de manera detallada las condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado.. Y ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: DOCUMENTALES: 1. Copia fotostática de cédula de identidad del ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO, representante legal de la parte demandada en la presente causa. (Folio 178, pieza principal). Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar la identidad del representante de la demandada. ASÍ SE DECIDE. 2. Copia fotostática de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMON BOLIVAR, parte demandada en la presente causa. (Folio 179, pieza principal). Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar la identidad de la demandada. ASÍ SE DECIDE. 3. Copia fotostática simple, contentiva de Acta Constitutiva de la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, asociación que se encuentra debidamente registrada por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca de estado Portuguesa, en fecha 28 de abril de 2.006, bajo el Nro. 12, Folios 68 al 73, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Segundo Trimestre. (Folios 180 al 185, pieza principal). Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar la identidad de la demandada. ASÍ SE DECIDE. 4. Copia fotostática simple, presentada en su original para su certificación a effectum videndi, contentiva de Poder Especial, debidamente autenticado en fecha 22 de Junio de 2017, ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua, estado Portuguesa, bajo el Nro. 11, Tomo 57, Folios 51 hasta el 53, otorgado por la ciudadana ANA TERESA CASILDO, en nombre y representación de la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, al ciudadano FRANKLIN ALBERTO VALERO CASILDO. (Folios 186 al 188, pieza principal). El Tribunal, a los efectos de la estimación de la referida instrumental, no le confiere valor probatorio alguno, por no ser conducente para demostrar el hecho controvertido en la presente causa, y ASÍ SE ESTABLECE. 5. Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la ciudadana AIDA CORTEZ DE ESCOVAR y la empresa mercantil INVERSIONES EDUCATIVAS, C.A (INVEDUCA), en su condición de Arrendadora y Arrendataria, respectivamente, el cual tiene como objeto el arrendamiento de una casa signada con el Nº 25-81, ubicada en la calle 5 entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa. Debidamente autenticado en fecha 1 de febrero de 1990, por ante la Notaría Pública de Acarigua, estado Portuguesa, bajo el Nro. 69, Tomo 6, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaría. (Folios 189 y 190, pieza principal). Entiende esta juzgadora, que la promoción de dicha prueba tiene como finalidad, evidenciar la relación contractual que hubo entre la ciudadana AIDA CORTEZ DE ESCOVAR y la empresa mercantil INVERSIONES EDUCATIVAS, C.A (INVEDUCA), en su condición de Arrendadora y Arrendataria, respectivamente, ello a los efectos de demostrar que existe una subrogación en el contrato de arrendamiento, sin embargo, tal y como quedó demostrado en el primer punto previo, tal subrogación no es procedente, en tal sentido, este Tribunal no le concede valor probatorio a dicha probanza por ser impertinente. Y ASÍ SE ESTABLECE. 6. Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 14 de diciembre de 2006, por ante Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, bajo el Nro. 42, Tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 191 al 194, pieza principal). Respecto de la prueba señalada, este tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE. 7. Copia fotostática simple de Acta de Asamblea General de Accionistas celebrada en fecha 7 de octubre de 1986, debidamente inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en fecha 5 de febrero de 1.987 bajo el Nro. 15, Folios 134 al 136. (Folios 196 al 199, pieza principal). El Tribunal, a los efectos de la estimación de la referida instrumental, no le confiere valor probatorio alguno, por no ser conducente para demostrar el hecho controvertido en la presente causa, y nada aporta en la solución del mismo, y ASÍ SE ESTABLECE. 8. Copia fotostática simple de Acta Constitutiva de fecha 5 de Junio de 1986, inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nro. 30, Folios 43 vto. al 48 vto. (Folios 200 al 204, pieza principal). El Tribunal, a los efectos de la estimación de la referida instrumental, no le confiere valor probatorio alguno, por no ser conducente para demostrar el hecho controvertido en la presente causa, y nada aporta en la solución del mismo, y ASÍ SE ESTABLECE. 9. Copia fotostática de Acta de Inspección Judicial, practicada en fecha 28 de noviembre de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en un inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 25-81, ubicada en la calle 5 entre avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa. (Folios 206 al 214, pieza principal). Respecto de la prueba señalada, este tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE. 10. Copia fotostática simple de Notificación dirigida a la ciudadana ANA TERESA CASILDO, en su carácter de Presidenta de la Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar, recibida en fecha 20 de Junio de 2017, en donde se le solicita la entrega del bien inmueble arrendado. (Folios 215 al 217, pieza principal). Este Tribunal, desecha dicha probanza, por inconducente y nada aporta en la solución del conflicto planteado. Y ASÍ SE ESTABLECE. 11. Copia fotostática simple de Solicitud de Servicio de Catastro, solicitada por el ciudadano NACERO ESCOBAR ISAIDA CELESTE. (Folios 217 y 218, pieza principal). Este Tribunal, desecha dicha probanza, por inconducente y nada aporta en la solución del conflicto planteado. Y ASÍ SE ESTABLECE. 12. Copia fotostática simple de Documento de Compraventa de fecha 27 de Agosto de 1997, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca de estado Portuguesa, bajo el Nro. 38, Folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo VI, Tercer Trimestre. (Folios 219 al 224, pieza principal). 13. Copia fotostática simple de Documento de Compraventa de fecha 29 de Mayo de 1979, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca de estado Portuguesa, bajo el Nro. 54, Folios 168 vto al 170 vto, Protocolo Primero, Tomo 1°, Segundo Trimestre 1979. (Folios 225 y 226, pieza principal). 14. Copia fotstática simple de Documento de Compraventa de fecha 6 de Junio de 1924, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca de estado Portuguesa, bajo el Nro. 11, Protocolo Primero, Según Trimestre, Folios 13 y 14 vto. (Folio 227, pieza principal). Sobre las pruebas señaladas en los numerales 12, 13 y 14, este tribunal hace saber, que dichas pruebas fueron promovidas como una sola, sin embargo, para fines prácticos se indicaron por separado, ahora bien, tales probanzas nada aportan en la solución del presente juicio, en tal sentido, este Juzgado las desecha por inconducentes. Y ASÍ SE ESTABLECE. 15. Original de Informe de Avaluó preparado por el Licenciado José Rafael Castañeda, venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-5.951.917, Avaluador Profesional, inscrito por ante la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) bajo el Nro. P-3.130 y por ante la ASAPROVE bajo el Nro. 1.168. (Folios 228 al 257, pieza principal). La promoción de la prueba antes transcrita tiene la finalidad de determinar el valor real (justi precio) del inmueble objeto de litis. El Tribunal, a los efectos de la estimación de la referida instrumental, no le confiere valor probatorio alguno, por no ser conducente para demostrar el hecho controvertido en la presente causa, y ASÍ SE ESTABLECE. POSISIONES JURADAS: De acuerdo a lo establecido en el artículo 403 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, solicitó que la ciudadana ZAIRA CORTEZ ESCOBAR absuelva posiciones juradas. Esta prueba fue admitida, tal y como se evidencia de auto de fecha 8 de junio de 2021 (folio 60, segunda pieza), pero no fue evacuada en la oportunidad fijada, por lo tanto, el tribunal no le confiere valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE. PRUEBA DE INFORME: De conformidad con lo establecido en artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, mediante la prueba de Informes, solicitó oficiar a: 1. A la Notaría Pública Primera de Acarigua, a los fines que remita informe sobre Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 1 de febrero de 1990, inserto en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría bajo el Nro. 69, Tomo 6, del año 1990. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informe, el tribunal observa: En fecha 26 de julio de 2022, se libró oficio Nro. 133/2022, dirigido al organismo antes mencionado, solicitando remita lo solicitado. Sin embargo, no se recibió respuesta alguna de la Notaría antes mencionada, por lo tanto, el tribunal no le confiere valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE. 2. Al Registro Público Inmobiliario de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, a los fines que remita informe sobre la titularidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y especifique exactamente a quien le pertenece dicho inmueble, ubicado en la Calle 5, entre avenidas 26 y 27, Nro. 25-81, Sector Centro de la Ciudad de Araure, estado Portuguesa, según documento debidamente protocolizado bajo el Nro. 38, Folios 1-5, Protocolo Primero Tomo VI, tercer trimestre de fecha 27 de agosto de 1997. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informe, el tribunal observa: En fecha 26 de julio de 2022, se libró oficio Nro. 134/2022, dirigido al organismo antes mencionado, solicitando remita lo solicitado. En este sentido, riela al folio 159 de la segunda pieza, Oficio sin número, de fecha 21 de octubre de 2022, emanado de la Registradora Pública de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, mediante el cual remite copia certificada del documento registrado en el año 1997, bajo el Nro. 38. El Tribunal a los efectos de la valoración referente a la prueba de Informes solicitadas, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del código de procedimiento civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. En consecuencia, este tribunal observa, que dicha probanza nada aporta a la solución del conflicto planteado, por cuanto estamos en presencia de un acto en donde no se requiere demostrar la propiedad del inmueble, es por ella que la desecha por inconducente. Y ASÍ SE ESTABLECE. 3. Al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los fines que remita informe sobre: • La inspección hecha el 28 de noviembre de 2018. • Informe sobre el proceso de Retardo Perjudicial: La existencia de la integridad del expediente; la existencia de la foliatura de dicho expediente; La constancia del informe administrativo levantado a la secretaria del tribunal, por los hechos ocurridos. • Estado actual del expediente signado con el Nro. C-26; última consignación hecha; monto de la última consignación. A los efectos de la valoración de la señalada prueba de informe, el tribunal observa: En fecha 26 de julio de 2022, se libró oficio Nro. 135/2022, dirigido al organismo antes mencionado, solicitando remita lo solicitado. En este sentido, riela a los folios 155 y 156 de la segunda pieza, comunicación, emanada del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante el cual informa “En relación a la inspección practicada en fecha 28 de noviembre de 2018, se evidencia en el libro diario folio cuarenta y cinco (45) asiento Nº 6, que en la solicitud Nº 663-2018, siendo las 9:30 a.m se traslado (sic) y constituyó este Tribunal, en un inmueble ubicado en la calle 5 entre avenidas 25 y 26, casa Nº 25-8, de la ciudad de Araure estado Portuguesa, solicitante: Abg. Marisol Quintana, actuando como apoderada judicial de la parte actora Zaida(sic) Escobar. (…Omissis…) Con relación al Retardo Judicial no consta en los archivos de este juzgado el mencionado expediente, por cuanto al ser una prueba anticipada que fuere solicitada el Juez a cargo del Tribunal para esa fecha, procedió a la entrega en original contentivo del presente expediente, solo consta en el libro diario, asiento Nº 04, folio sesenta y uno (61), de fecha dieciocho (18) de diciembre de 2018, que fue admitido, así mismo se evidencia que fue asentado en el libro de entrada de causa, en fecha 18 de diciembre de 2018, y cosnta fecha de salida el día 06 de junio de 2019,que (sic) fue entregada en original las actuaciones contenidas en el mencionado expediente a la apoderada judicial Marisol Quintana. (…Omisssis…) en relación al estado actual del expediente de consignación llevado por ante este Tribunal, signado con el Nº C-26-2017; Consignatario: ANA TERESA CASILDO, actuando en nombre y representación de la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA SIMON BOLIVAR A.C. Beneficiario: ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTEZ. Se evidencia que en fecha 18 de abril de 2022, fue consignado por un monto de OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (86,60 Bs) más la cantidad de TRECE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (13,80), correspondiente al impuesto valor agregado, por concepto de canon de arrendamiento del mes de MARZO DE 2022.” La promoción de la prueba antes transcrita evidencia fehacientemente los hechos alegados por la demandante en el libelo de la demanda, como lo es la inspección extrajudicial realizada y el juicio de Retardo Perjudicial, ambos llevados a cabo por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En tal sentido, este tribunal le da pleno valor probatorio a lo señalado en la prueba de informe, solo en lo que se refiere a la veracidad de los hechos en cuanto a la realización de la inspección y el procedimiento de Retardo Perjudicial. Por cuanto lo alegado en cuanto a la consignación de los pagos de arrendamiento, en nada contribuye, puesto que no se alegó como causal la falta de pago en el canon de arrendamiento. ASÍ DE DECIDE. INSPECCIÓN JUDICIAL: De conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, solicitó Inspección Judicial sobre un inmueble ubicado en la calle 5 entre avenidas 25 y 26, casa Nº 25-8, sector Centro de la ciudad de Araure estado Portuguesa, en donde funciona la ASOCIACION CIVIL UNIDAD EDUCATIVA SIMON BOLIVAR, para que se deje constancia de las condiciones de dicho inmueble, así como la estructura y demás por menores necesarios y que considere este Tribunal. Corre inserta a los folios 83 al 85, inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 4 de agosto de 2021, en donde se dejó constancia de lo siguiente: “…Acto seguido, el Tribunal pasa a evacuar el primer particular, correspondiente a la dirección del inmueble objeto del presente juicio, para lo cual se deja constancia que la declaración corrijo la dirección el (sic) la calle 5 entre avenidas 25 y 26, inmueble identificado con el Nro. 25-81, y en dicho inmueble funciona la Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar. Acto seguido, el Tribunal pasa a allanar el segundo particular, correspondiente a las condiciones del inmueble objeto de este juicio, para lo cual se deja constancia que el inmueble se esta (sic) reparando y acondicionando respecto a la pintura, y reparaciones con arreglo a nivel general, observándose los galones de pinturas y los implementos usados para pintar el inmueble y las reparaciones alegadas. Acto seguido, el Tribunal pasa a allanar el tercer particular, correspondiente a la estructura del inmueble objeto del presente proceso, se deja constancia que el inmueble esta (sic) estructurado como un colegio, ya que esta distribuido por oficinas, area (sic) de dirección y coordinación, area (sic) de biblioteca, area (sic) de cantina, aulas, baños, area (sic) de recreación; Igualmente el Tribunal deja constancia que no se observa que haya perso (sic) alguna habitando el inmueble objeto del presente proceso” Esta Prueba, se trata de una inspección judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio con la garantía del contradictorio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección. Con esta prueba queda demostrado que algunos de los hechos y circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial realizada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 28 de noviembre de 2018, no se han modificado, circunstancia esta determinante para la eficacia probatoria de la inspección extrajudicial, ya valorada. En cuanto a la pretensión de probar con esta inspección judicial, que el inmueble está en deterioro, es determinante. En tal sentido este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, y ASÍ SE DECIDE. DE LA INTERVENCIÓN DE TERCEROS: De conformidad con el artículo 382 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó, que este Tribunal, realice el llamado a los integrantes de la SUCESIÓN MANUEL ESCOBAR CANALLERO, identificada en el libelo de la demanda, así como a la ciudadana ISAIDA NACERO ESCOBAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.143.171, para que comparezcan, y demuestren la titularidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Respecto a esta probanza, se evidencia del auto dictado en fecha 8 de junio de 2021, que la misma fue declarada inadmisible, de conformidad con el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, el tribunal no le confiere valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE. PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con el artículo 436 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, solicitó, la exhibición del contrato de arrendamiento en original, autenticado en la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha 1 de febrero de 1990, inserto en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, bajo el Nro. 69, Tomo 6, del año 1990. Con relación a esta probanza, se evidencia de la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, llevada a cabo por ante este juzgado el 15 de diciembre de 2022, que el apoderado actor, procedió a consignar constante de dos folios útiles, la prueba antes mencionada. Sin embargo este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento respecto de esta prueba. Y ASÍ SE ESTABLECE. DURANTE EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: Durante el lapso de promoción de pruebas, la representación de la parte demanda, ratificó en todas y cada una de sus partes las pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda, no aportando nuevas pruebas al procedimiento. Respecto de lo anterior, este Tribunal hace saber que, por cuanto ya emitió pronunciamiento sobre todas y cada una de las pruebas promovidas por la parte demandada, es innecesario e insuficiente hacer un nuevo pronunciamiento sobre las mismas. ASÍ SE ESTABLECE. Hecho el anterior análisis y valoración probatoria, de seguidas, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 243 en sus numerales 4° Y 5° del Código adjetivo, se pasa a decidir sobre el fondo del asunto sometido a conocimiento, observando ésta instancia judicial que, como ha quedado planteada la controversia y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, es imperativo de ley, proferir una sentencia congruente, con arreglo a las pretensiones deducidas, las defensas esgrimidas, las pruebas aportadas y considerando como expresión del mandato constitucional propender a una sentencia que responda al valor justicia basándose en el derecho sustantivo que en las meras formalidades. Así las cosas, este Tribunal pasa a resolver el fondo de la presente controversia referida a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, celebrado el 14 de diciembre de 2006, entre la ciudadana ZAIRA TERESA ESCOBAR CORTÉZ (arrendadora) y LA ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR (arrendataria); esto por cuanto, a decir de la parte actora, la demandada incumplió con las obligaciones contraídas en dicho contrato, pues en contravención a lo dispuesto en los artículos 1.592 numeral 1º y 1.596, primer aparte, ambos del Código Civil, la demandada detenta el bien dado en arrendamiento en franco deterioro, siendo que en la cláusula SÉPTIMA del contrato, declaró recibir el inmueble arrendado, “en perfectas condiciones de uso, conservación y funcionamiento”, lo que la motivó conforme a la cláusula NOVENA del contrato, a solicitar la Resolución del mismo y subsidiariamente la Indemnización de Daños y Perjuicios por los daños ocasionados. Por su parte, la demandada como defensa de fondo en el thema decidendum: • Negó, rechazó y contradijo, el alegato de que el inmueble objeto del presente contrato tenga desmejora y maltrato, fundamentándose en una inspección extra litem que no consta en autos. según la inspección hay deterioro en las paredes y pisos, pero este argumento carece de fundamento, habida cuenta que, en el caso de que exista dicha inspección, la impugnó por cuanto se hizo sin la presencia y/o autorización de la Arrendataria, además de que no consta la evidencia de lo aseverado por la parte actora; que el solo hecho de que es un colegio donde se les imparte educación a niños, niñas y adolescentes basta para que se encuentren en buen estado de habitabilidad, ya que esas son las exigencias recibidas del Ministerio de Educación, a los fines de preservar la integridad física de los menores antes indicados. Que en ningún momento su representada Asociación Civil Unidad Educativa Colegio Simón Bolívar, ha permitido que el inmueble tenga mal estado y deterioro de las instalaciones, situación esta que no es cierta por cuanto en la misma inspección judicial así como en la acción de retardo perjudicial, las mismas no se encuentran en las condiciones establecidas por la accionante. • Negó, rechazó y contradijo lo que establece la accionante, en cuanto a que su representada le adeude a la accionante ZAIRA CORTEZ ESCOBAR, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 15.000.000,00) por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios, causados por el deterioro y mal estado de las instalaciones del inmueble. • Señaló que el apoderado HERNALDO LAGUNA, trae a colación, hechos nuevos no alegados en el libelo y no probados en el proceso, como es la condición de administradora de la demandante. Al hilo de lo expuesto, esta juzgadora para pronunciar la decisión, se circunscribirá a los postulados Constitucionales y legales plasmados en los textos respectivos, vale decir los mandatos de propugnar una decisión lo más cercana a la justicia aplicada al caso concreto, como uno de los valores superiores del estado venezolano, al igual que, tomando en consideración que en materia civil, el juez está sujeto a decidir conforme el viejo adagio latino iura iudicex secundum allegata ex probata partiums, es decir, el juez debe decidir, conforme lo alegado y probado en autos. Este principio del sistema dispositivo del procedimiento, se encuentra establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.” La norma anterior obliga a los jueces a decidir en base a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como una herramienta para la realización de la justicia, a tenor de lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En vista de las defensas esgrimidas por la parte demandada, se crea inexorablemente un desplazamiento de la carga probatoria, establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” El artículo citado, nos establece las normas de la carga probatoria, en la cual, en principio, le corresponde a la demandante, por ser quien dirige su pretensión a través del proceso, contra el accionado, de manera que la demanda solo será declarada con lugar cuando el juez encuentre que los hechos alegados hubieren sido probados. No obstante, la demandada deberá probar su defensa cuando la misma constituya un hecho nuevo traído al proceso, y cuando dicho hecho nuevo afirmativo controvertido, implique la aceptación del sostenido por la demandante, deberá probar sus alegaciones, so pena de ser declarada con lugar la demanda. Como sucede exactamente en la presente causa, la demandada ha alegado hechos que implican el reconocimiento de los hechos alegados por el actor, y de ser probadas sus alegaciones, se declararía consecuentemente sin lugar la demanda; no obstante, de no lograr probarlo, forzosamente se declarara improcedente la defensa y con lugar la demanda. Dicho esto, no solo corresponde la carga probatoria al demandante, pues, cuando el demandado alega un hecho nuevo, cuando reconviene o cuando alega haber sido libertado de la obligación, por efecto de la ley adjetiva civil, se desplaza la carga de la prueba, teniendo el imperativo en su propio interés de probar la veracidad de los hechos alegados, so pena de declarar la improcedencia de su defensa y consecuentemente, con lugar la demanda. En conclusión, el que alega un hecho afirmativo y controvertido, debe probarlo, ya sea actor o demandado. La carga probatoria no significa una obligación de probar, y su determinación conduce a definir quien deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. En consonancia con lo esgrimido anteriormente, el Código Civil establece en su artículo 1.354, el principio de la carga de la prueba, el cual reza: “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de su obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación” En este orden, en vista de la consecuencia jurídica que implica la alegación de hechos nuevos por la demandada como medios de defensas, y debido a que en el asunto objeto de decisión, se ha producido perfectamente la distribución de la carga probatoria, pues se evidencia palmariamente que dichas alegaciones implican el reconocimiento expreso por parte de la demandante de los hechos que esgrime como defensa fundamental, la demandada, por lo tanto, tiene esta última la carga probatoria en su propio interés. Así las cosas, corresponde a la demandante, demostrar que ciertamente el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en franco deterioro y que dichos deterioros son imputables a la arrendataria o que los mismos acaecieron por negligencia de la misma. Incumpliendo así con lo estipulado en el artículo 1.592, numeral 1º del Código Civil. Por otro lado, corresponde a la arrendataria probar el cumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas; que los daños mayores ocasionados al inmueble arrendado no fueron por causa suya y que notificó oportunamente a la arrendadora de los daños mayores, para que los gastos de reparación corrieran por cuenta de la misma. Ahora bien, para ello hay que tener en cuenta las siguientes premisas legales que rigen las relaciones contractuales: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” “Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.” “Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita.” “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Aunado al espíritu, propósito y razón de las norma citadas, siguen los principios inspiradores de la buena fe, que son como máximas universales aplicables en todas las legislaciones, pues todas tienen como sustrato o fuente la equidad. En tal sentido, los contratos tienen fuerza de ley, entre las partes, esto quiere decir que su cumplimiento es obligatorio, como si fuera una ley, la buena fe es una exigencia que hace la ley, a los contratantes (art 1.160 del Código Civil), si no la hay, el contrato está viciado. Todo contrato debe tener los elementos constitutivos del mismo, es decir, consentimiento válido, causa lícita y objeto sobre el cual recaiga la convención. Ahora bien, al efecto, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Como una contribución para el Juez de mérito a quien corresponde valorar la intensidad o gravedad del incumplimiento atribuido al demandado, se hace preciso citar la opinión de Puig Peña, quien nos ofrece noción de lo que debemos entender por incumplimiento: “el incumplimiento es aquella situación anti-jurídica que se produce, cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta.” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, Vol. I, p. 197, Bosch, Barcelona, 1959). En este mismo sentido, el autor Maduro Luyando, sostiene que: “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas”. Así las cosas, para determinar con exactitud la conducta de la arrendataria demandada, para arribar a una conclusión en cuanto al “comportamiento debido” que haga posible la declaratoria de Resolución del Contrato, debemos examinar los medios probatorios cursantes, los cuales se ciñeron a las inspecciones judiciales y a las pruebas de experticias, ya que la mayoría de los medios probatorios quedaron desvirtuados por las impugnaciones y desechados, por no aportar elemento alguno a la solución del conflicto planteado. Siendo la inspección judicial, la prueba idónea para verificar el estado físico de un inmueble, acompañada de la opinión de expertos con conocimientos técnicos en la materia. En tal sentido, el tribunal para desentrañar el punto medular del asunto, baja a examinar las actas aportadas por ambas partes, al efecto, replanteando los términos de la controversia; en tal sentido, la alegación principal de la demandante, la constituye el hecho de que la demandada incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato celebrado el 14 de diciembre de 2006, pues en contravención a lo dispuesto en los artículos 1.592 numeral 1º y 1.596, primer aparte, ambos del Código Civil, la misma detenta el bien dado en arrendamiento en franco deterioro, siendo que en la cláusula SÉPTIMA del contrato, declaró recibir el inmueble arrendado, “en perfectas condiciones de uso, conservación y funcionamiento”, lo que la motivó conforme a la cláusula NOVENA del contrato, solicitar la Resolución del mismo y subsidiariamente la Indemnización de Daños y Perjuicios por los daños ocasionados. En este orden, pasa el Tribunal a revisar las instrumentales cursantes en el expediente, a saber, las pruebas aportadas en el juicio, las cuales fueron analizadas y valoradas previamente. Al efecto, de las pruebas aportadas en juicio, específicamente de la inspección judicial realizada el 28 de noviembre de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; y de la inspección judicial realizada el 4 de agosto de 2021, por este juzgado, que ciertamente el inmueble objeto de Litis se encuentra en franco deterioro y regular estado de conservación y mantenimiento, observándose que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techos, puertas, ventanas, pisos y baños, lo que este Tribunal cataloga como daños mayores. Por otro lado, la demandada no aportó prueba alguna que desvirtúe que los daños ocasionados, debieron ser asumidos por parte de la arrendadora por ser daños mayores. Como tampoco logró demostrar, haber cumplido con las cláusulas contractuales pactadas, ni que los daños acaecidos en el inmueble de marras, deberían haber corrido por cuenta de la arrendadora, por considerar que los mismos superaban los montos a ser asumidos generalmente por la arrendataria. Mucho menos promovió, prueba alguna que demostrara haber notificado a la arrendadora, los daños mayores, para que fueran cubiertos por la misma. Solo se limitó a negar, rechazar y contradecir, que el inmueble objeto del presente contrato tuviera desmejora y maltrato, hechos que quedaron en evidencia, tal y como se observa de las inspecciones realizadas. Por lo que a criterio de quien aquí decide, era responsabilidad de la arrendataria, el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, conforme a lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 14 de diciembre de 2006, como también era su responsabilidad haber notificado a la arrendadora de los daños mayores que presentaba el inmueble, por lo que se concluye, que tales daños acaecieron por la aptitud negligente de la arrendataria al no notificar a la arrendadora, pues de haberlo hecho tales daños hubiesen podido evitarse. Lo que se traduce en una clara violación a lo preceptuado en los artículos 1.592, numeral 1º y 1.596, primer aparte, ambos del Código Civil, por lo que este Tribunal, considera PROCEDENTE, lo peticionado por la parte demandante, en cuanto a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, celebrado el 14 de diciembre de 2006 y ASÍ SE ESTABLECE. En cuanto al alegato de que el apoderado de la demandante, trae a colación, hechos nuevos no alegados en el libelo y no probados en el proceso, como es la condición de administradora de la demandante, este Tribunal, considera innecesario pronunciarse sobre el mismo, dado el anterior fallo, y ASÍ SE ESTABLECE. Ahora bien, en cuanto a la procedencia o no de la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, este Tribunal observa: La doctrina patria sostiene que el concepto de daños y perjuicios constituye uno de los principales conceptos en la función tutelar y reparadora del Derecho, que ambos términos se relacionan por completarse, dado que todo daño provoca un perjuicio, y todo perjuicio proviene de un daño. En sentido jurídico, se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva, que ha dejado de obtenerse. Asimismo, señala como elementos de la responsabilidad civil, los siguientes: a) los daños y perjuicios causados a una persona; b) el incumplimiento por culpa del deudor o por hechos que le son imputables, es decir, el carácter culposo del incumplimiento; y c) la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño. Existen diversas clases de daños y perjuicios, según el punto de vista del cual se parta, así tenemos que atendiendo al origen del daño, según que provenga del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o de una obligación derivada de una fuente distinta a la del contrato, son: los daños y perjuicios contractuales y los extracontractuales, respectivamente. Por su parte el Artículo 1.586 del Código Civil, dispone: “Artículo 1.586.- El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.” Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios” Por otro lado, los artículos 1.596 y 1.597, ejusdem, señalan: “Artículo 1.596.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.” “Artículo. 1597.- El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.” En este sentido, los civilistas Juan Garay y Miren Garay, en su obra CÓDIGO CIVIL, Ediciones JUAN GARAY, Volumen V, (pág. 78), comenta sobre el artículo 1.596 eiusdem, lo siguiente: “COM 1596: Una obligación imperiosa del inquilino es informar al arrendador de las novedades que ocurran en el inmueble que exijan reparación así como cualquier novedad que pueda ocasionar daño, como sería por ejemplo, una invasión (usurpación, dice el artículo), un debilitamiento deliberado o no de columnas y vigas de sustentación, etc. La negligencia en informar al dueño, lleva consigo la responsabilidad del inquilino de los daños que sufra el inmueble y de los perjuicios que ocasione el propietario.” Ahora bien, dicho lo anterior, es imperioso, traer a colación lo señalado en el artículo 1.185 del Código Civil: “Artículo.- 1185 El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.” En conclusión, es necesario para esta jurisdicente, a los fines de determinar la responsabilidad del acto acometido, precisar cuáles son los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1.185 del Código Civil, dichos requisitos son: 1. La presencia de un acto ilícito, sea doloso o culposo: Del análisis del expediente, así como de los elementos probatorios aportados por las partes se desprende, que el carácter ilícito se encuentra plenamente demostrado en juicio, debido a que en efecto quedó demostrado la cantidad de daños en el inmueble objeto de este juicio, contrariándose así las normativa respecto a las obligaciones de la arrendataria, de cuidar el inmueble como buen padre de familia. ASÍ SE DECLARA. 2. Daño: El segundo elemento está constituido por el daño. Es evidente que para que se pueda hablar de resarcimiento, ha de haberse producido un daño y esté debidamente demostrado, y por lo tanto ha quedado evidenciado en el proceso, que se produjo el mismo, claramente establecido mediante las inspecciones realizadas. ASÍ SE DECLARA. 3. Relación de causalidad: El otro elemento necesario para concretar la obligación de resarcimiento, es la relación de causalidad entre el hecho ilícito y el resultado dañoso. Evidentemente hay una relación de causalidad entre el hecho y el daño, como se demuestra de la inspección judicial realizada el 28 de noviembre de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; y de la inspección judicial realizada el 4 de agosto de 2021, por este juzgado, de donde se desprende que ciertamente el inmueble arrendado se encuentra en franco deterioro, de cuyo contenido se extrae que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techos, puertas, ventanas, pisos y baños, y aunque en la prueba de experticia, la cual corre inserta en el juicio de Retardo Perjudicial, realizada en la primera quincena del mes de diciembre de 2021, inserta a los folios 95 y 121 de la segunda pieza del expediente, se dejó constancia que muchos de los daños ocasionados al inmueble, han sido por causa de la acción del tiempo; sin embargo en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento, se estableció, que el arrendatario, declaró recibir el inmueble, en perfectas condiciones de uso, conservación y funcionamiento, obligándose a entregarlo en el mismo buen estado en el que lo recibió. Debe destacarse que a pesar de que los alegados daños se debieran a la vetustez del inmueble, los mismos son imputables a la arrendataria debido a que los mismos se dieron por la aptitud negligente de la arrendataria al no notificar a la arrendadora, pues de haberlo hecho tales daños hubiesen podido evitarse; en consecuencia esta juzgadora señala, que efectivamente existe una evidente relación de causalidad entre el hecho ilícito y el daño analizado en esta sentencia; por lo que en consecuencia quedó plenamente determinado la presencia de todos los elementos necesarios para la presencia de la obligación de reparar por parte de la demandada. ASÍ SE DECLARA. Por consiguiente, en atención a los fundamentos de derecho antes expuestos, este Tribunal, tomando además en cuenta el principio según el cual el juzgador debe atenerse únicamente a lo que conste en actas, conforme a los términos que anteceden, considera procedente lo peticionado por la parte demandante en cuanto a la INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, a tal efecto, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, una vez quede firme la presente decisión, y ASÍ SE ESTABLECE Como consecuencia de todo lo anterior, este Tribunal, declara CON LUGAR la demanda, que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoara la ciudadana ZAIDA TERESA ESCOBAR CORTEZ contra la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SIMÓN BOLÍVAR, y como consecuencia del fallo anterior, se ordena la entrega del bien objeto de Litis, libre de cosas, personas y bienes. Ahora bien, por cuanto se evidencia, que en el inmueble dado en arrendamiento funciona una unidad educativa, este Tribunal, a los fines de velar por la protección del derecho a la educación de los niños, niñas y adolescentes, que en la institución hacen vida, acuerda que dicha entrega no podrá materializarse hasta tanto no concluya el año escolar 2022-2023, y ASÍ SE ESTABLECE. Notifíquese a la Procuraduría General de la República, informándole de la presente decisión. ASÍ SE ESTABLECE.