REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE N° C-583/2022.
Demandante: DORA LISA CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.867.325, de este domicilio.
Abogado Asistente: YENNI COROMOTO TORRES LINARES, titular de la cédula de identidad número V- 14.425.622, inscrita en el INPREABOGADO número 269.501.
Demandado: JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.847.171, de este domicilio.
Apoderado Judicial de la demandada: GUSTAVO ALVARADO REINOSO, titular de la cédula de identidad número V- 4.239.865, inscrito en el INPREABOGADO número 128.724 y la abogada ROSALIA DEL VALLE ALVARADO ASIS, titular de la cédula de identidad número V- 17.797.999, inscrito en el INPREABOGADO número 300.420.
Motivo: Desalojo de inmueble (local comercial)
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inicia la presente causa por Desalojo de Inmueble, incoada por la ciudadana DORA LISA CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.867.325, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada YENNI COROMOTO TORRES LINARES, titular de la cédula de identidad número V- 14.425.622, inscrita en el INPREABOGADO número 269.501. (Folios 01 al 52).
En fecha 25-10-2022, este Tribunal admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días, a contestar la demanda y/o a oponer cuestiones previas y defensas que considere conveniente alegar. (f- 53 al 55).
En fecha 02-11-2022, compareció la parte actora y otorga poder Apud acta a la abogada YENNI COROMOTO TORRES LINARES, inscrita en el INPREABOGADO número 269.501. (f-57 y 58).
En fecha 17-11-2022, el alguacil de este tribunal consigna en un (1) folio útil boleta de citación y compulsa debidamente firmada por la parte demandada. (f-59 y60).
En fecha 24-11-2022, compareció la parte demandada y otorga poder Apud acta a los abogados GUSTAVO ALVARADO REINOSO, inscrito en el INPREABOGADO número 128.724 y la abogada ROSALIA DEL VALLE ALVARADO ASIS, inscrita en el INPREABOGADO número 300.420. (f-61 y 62).
En fecha 07-12-2022, consta escrito de contestación de la demanda y sus anexos, presentada por el apoderado judicial de la parte demandada. (f-64 al 154).
En fecha 16-12-2022, se fijó la Audiencia preliminar para el quinto (5) día de Despacho siguiente a las diez (10:00) de la mañana. (f- 155).
En fecha 21-12-2022, la parte actora consigno escrito de pruebas documentales. Asimismo la parte actora solicita se declare la extemporaneidad de dicha prueba (f- 156 al 163).
En fecha 10-01-2023, se llevo a cabo la audiencia, dejándose constancia de la comparecencia de la parte actora y que la parte demandada no compareció ni por si por apoderado judicial. Se ordeno agregar el escrito consignado. (f- 164 al 174).
En fecha 11-01-2023, la parte demandada solicita se deje sin efectos las pruebas promovidas por la parte actora, al ser extemporánea. ( f- 175).
En fecha 13 de enero de 2023, el Tribunal fija los hechos y limites de la controversia y fija un lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa. La parte actora ratifica las pruebas documentales consignadas en el libelo de la demanda. Y la parte demandada presento escrito de pruebas, ratificando la prueba de inspección judicial, la documentales, posiciones juradas y la prueba de informe solicitada sobre el inmueble objeto del juicio, los cuales fueron admitidas y evacuadas en su oportunidad legal correspondiente. (f- 176 al 208).
En fecha 28-04-2023, consta auto del tribunal mediante el cual deja sin efecto el auto mediante el cual fija la fecha y hora del Debate Oral y Público en la presente causa, por cuanto se omitió la admisión de la prueba de informe solicitada y en consecuencia, se ordena como complemento de la admisión del escrito de pruebas promovidas por la parte demandada, oficiar al Cuerpo de Bombero de la ciudad de Acarigua, a los fines de que informe sobre lo solicitado. (f-209 y 210).
En fecha 24-05-
s de las pruebas de informe el tribunal fijo para el día 14-06-2023, a las 10:a.m., para llevar a cabo el Debate Oral y Público, de conformidad con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil. (f- 213).
En fecha 14-06-2023, siendo las 10:30 de mañana, se llevo a cabo la celebración del Debate Oral y Público declarando este Tribunal Con Lugar la demanda interpuesta y ordenando la publicación del fallo en el plazo de los (10) días de Despacho siguientes. (f- 214 al 235).
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
En el libelo de la demanda la parte Actora alega lo siguiente:
“...Que es propietaria de un inmueble, ubicado en la calle 37 entre avenidas 33 y 34, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, construido sobre un terreno con un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (144,50 M2), y comprendido dentro de los siguientes linderos generales; NORTE: Sucesión Martínez Bracho; SUR: Avenidas 34; ESTE: Alfonzo Quiroz; OESTE: Calle 37 que es su frente. Que como bien se evidencia en el documento protocolizado por ante el Registro Público del municipio Páez estado Portuguesa, en fecha 25 de febrero de 2014, bajo el número 2014.163, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 407.16.6.17645 y correspondiente al Libro de folio real del año 2014 y el segundo inscrito en fecha 10 de septiembre bajo el número 2014.611, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 407.16.6.18087 y correspondiente al Libro de folio real del año 2014, que en original y copia anexa marcado con la letra “A”. Que en fecha 01 de enero del año 2020, celebro un contrato privado de arrendamiento del local con el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 11.847.171, el cual era hasta el 31 de diciembre de 2020, como consta en la cláusula segunda del referido contrato del cual anexo copia fotostática simple signada con la letra “B” y al momento que se suscribe ese contrato se estipulo que dicha relación arrendataria seria por un lapso de un (1) año, posterior al vencimiento del contrato. Que le notifico de manera verbal al ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, que debía buscar un local para mudarse, ya que no renovaríamos el contrato debido al mal estado que se encuentra el local, lo que viola la cláusula séptima del referido contrato, que establece conservación del inmueble, donde hace mención que el arrendatario recibe y acepta el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza, por lo tanto, al término del presente contrato por cualquier causa, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en la misma buenas condiciones en que lo recibió. Que no obstante, el arrendatario lejos de cumplir lo planteado con el contrato de arrendamiento incumplió con la cláusula dejando deteriorado el local la cual se lo entregue en perfectas condiciones tal como se evidencia en el contrato. Y es así como bien ha quedado señalado en la Inspección Judicial practicada por el Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Pez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 03 de agosto del año 2022, de solicitud número 3060-2022, modificaciones estas consistente en lo siguiente las cuales están plasmada en el acta de inspección que anexa marcada con la letra “C”. Que asimismo lo expresa el Informe Técnico emanado del Cuerpo de Bomberos de Acarigua estado Portuguesa, a cargo del Distinguido (B) KELVIN MARTINEZ, titular de la cédula de identidad número V-30.54.075, según el Informe Técnico se logro observar que el inmueble tiene una serie de deficiencias desfavorables las cuales no cumple con las exigencias mínimas de seguridad e higiene para permitir su habitabilidad es por esta situación es que decido demandar. Que considerando que el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, ya identificado, está incurso en una violación de normas legales constituida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, al igual ha incumplido con obligaciones contraídas establecidas en la cláusula séptima del contrato, es por lo que formalmente demanda como en efecto lo hago por desalojo, con fundamento en el literal “C” del artículo 40 de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, fundado en que el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores, por tal razón lo demanda, para que convenga el desalojar el identificado local comercial libre de personas y cosas o en su defecto condenado por este tribunal al desalojo. Estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs. D. 5440,00) equivalente a TRECE MIL SEISCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (13.600,U.T).
En la Oportunidad legal el apoderado judicial de la parte Demandada, procedió a dar Contestación a las pretensiones de la actora en los términos siguientes:
“Rechaza, niega y contradice la demanda en todos y cada uno de sus elementos traídos al libelo de la demanda, toda vez que ciertamente e fecha 01de enero del año 2020, celebraron un contrato privado de arrendamiento de un local comercial con el ciudadano ALBERTO MARTINEZ BRACHO (fallecido ab-intestato) y la ciudadana DORA CASTELLANO DE MARTINEZ, por un tiempo de duración de un año desde el 01 de enero de año 2020 hasta el 31 de diciembre del año 2020. Que no es el primer contrato, que los contratos comenzaron el 02 de febrero de 2005, así como consta en archivo de consignaciones número 636 del Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Pez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que corre al folio dos del presente expediente anexo marcado con la letra “A”. Asimismo otorgaron otro contrato en fecha 01 de enero del año 2009 que acompaño a la demanda marcado con la letra “B” y el tercer contrato de fecha 01 de enero 2022, marcado con la letra “C” y posterior se suscribió otro contrato de fecha 01 de enero del año 2020 marcado con la letra “D” del folio dos al ocho, del cuaderno de consignación número 699-2021, sobre el local objeto del presente juicio. Que es falso que el arrendador le comunico de manera verbal como arrendatario su intención de no renovar o arrendar el contrato del año 2022 y que debía buscar un local para mudarse, toda vez que son actos que se deben dejar constancia en cualquier instrumento con fecha cierta a los efectos de surtir el correspondiente que establece la Ley. Que al no notificar por escrito la decisión del arrendador de no renovar el contrato con treinta días de anticipación, automáticamente por tacita de reconstrucción pasa hacer un contrato a tiempo indeterminado. Niegan, rechazan y se oponen a ese fundamento por razones lógicas y con esto no convalidamos los errores cometidos por la parte accionante, por cuanto la ciudadana DORA CASTELLANO DE MARTINEZ, en su carácter de arrendadora aun después de la muerte de su esposo durante ocho (8) meses continuo cobrando los cánones de arrendamientos aun después del fallecimiento del de cujus ALBERTO MARTINEZ BRACHO, sin avisar o notificarle al tribunal ni al arrendatario que el ciudadano había fallecido. Niegan, rechazan y contradicen el argumento que el local se encuentra deteriorado o en mal estado (inhabitable). Que su representado se vio afectado por las filtraciones del techo y acordó verbalmente hacer el trabajo entre los dos pero a todas luces la reparación de un techo entraría a reparaciones mayores, sin embargo siempre hubo la intención entre las partes contratantes. Niegan, rechazan y contradicen que hayan dejado deteriorado el local y aun permanecen en posesión del mismo, trabajando todos los días desde el mes de febrero del año 2005, es decir 17 años un mes y cuatro (4) días así consta en el contrato de arrendamiento que riela en el folio dos y nunca se han atrasado en los pagos. Solicitan con debido respeto a este tribunal se traslade y constituya en el local comercial a los fines que se realice una inspección judicial. Niegan, rechazan y contradicen la supuesta violación de la cláusula séptima del contrato. Niegan, rechazan y contradicen que su representado ha violentado la cláusula quinta del contrato. Rechazan la aplicación legal a dicho fundamento de los hechos y derechos. Que es un hecho lógico que desde el 02 de febrero del año 2015, existan filtraciones del techo del local cuya reparación que se había negociado acordado con el de Cujus y mi representado para realizar la reparación situación fáctica la que se opone la esposa del fallecido. No podemos culpar que después de 17 años un techo que soporto sol frío, lluvia y piedra, seria injusto tratar de responsabilizar al arrendatario de algunos deterioros en el techo. Por todo lo ante expuesto es improcedente la aplicación del articulo 40 literal C de la mencionada Ley. Proponen y ofrecen como pruebas de posiciones juradas de acuerdo con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, a tales efectos el accionado JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, manifiesta en este acto estar dispuesto a comparecer al tribunal a absolverlas recíprocamente a la parte contraria, es decir a la ciudadana DORA LISA CASTELLANO. Ofrecen como pruebas documentales las consignaciones N° 639 marcado con la letra “A”, contrato de arrendamiento del 01 de enero del año 2009, marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento del primer día del mes de enero del año 2012, marcado con la letra “C” y consignación número 699-2021, marcado con la letra “D”. Impugnación: Impugna el informe técnico de los bomberos por no cumplir con el protocolo al no notificar al arrendador para que hiciera acto de presencia, transformándose el acto en un procedimiento viciado. Es por lo que solicitan se oficie al Cuerpo de Bombero de Acarigua a los fines de que una comisión de efectivo se traslade y realice un informe técnico con el requerimiento de la Ley. Solicitan que la presente contestación sea admitida y contestada conforme al derecho, de igualmente ratifican los siguientes documentales: Consignaciones número 636, marcado por la letra “A”, contrato de arrendamiento del primero de enero del año 2009, marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento del primero de enero del año 2012, marcado con la letra “C” y por ultimo Consignaciones numero 699-2021, marcado con la letra “D”; de igual manera ratifican la solicitud de inspección por reconocimiento judicial a este tribunal para que se traslade y se constituya en la calle 37 entre avenidas 33 y 34, barrio Colombia 2, esquina del liceo Páez a un local construido sobre un terreno de 144 metros cuadrados por 50 centímetros cuadrados, dentro de los siguientes linderos generales, Norte: sucesión Martínez Bracho, Sur: avenida 34, Este: Alfonso Quiroz y Oeste: calle 37, a los fines que se realice la inspección solicitada, con los particulares nombrados en el escrito de prueba. En conclusión solicita a esta instancia una vez verificados los señalamientos fije los elementos necesarios y determine con claridad mediana que no existe causal de desalojo ni violación alguna de cláusulas contractuales, es por ello que solicitan en la definitiva declare sin lugar la demanda, en consecuencia consigno en este acto escrito de cuatro folios útiles para que sea agregado al expediente...”.
La actora acompañó a la demanda las siguientes pruebas documentales:
1) Titulo Supletorio emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el número 8822, de fecha 09 de Octubre del año 2015, lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
2) Contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 21 de febrero de 2020, entre los ciudadanos ALBERTO MARTINEZ BRACHO y DORA CASTELLANO DE MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas números V-1.121.060 y V-3.867.325, sobre el local comercial, situado en la avenida 34 con calle 37 número 37-11 del Barrio Colombia de la ciudad de Acarigua, municipio Páez estado Portuguesa, al ser documento privado no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3) Inspección Judicial practicada por el Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expedido en fecha 08 de agosto del año 2022, solicitud número 3060-2022, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil al ser practicado por un funcionario autorizado por la Ley para ello, señalando en el particular TERCERO lo siguiente: “Este Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra en mal estado con respecto al techo y con muchos repuestos”.
4) Acta de inspección por medidas de seguridad, levantada por la Comandancia General del Cuerpo de Bomberos de Acarigua estado Portuguesa, a cargo del Distinguido (B) KELVIN MARTINEZ, titular de la cédula de identidad número V-30.054.075; este instrumento se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, el cual en principio gozaría del mismo valor de los documentos públicos negociales, por provenir de funcionario público autorizado para ello, conforme a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil. Sin embargo, la contraparte puede impugnar el valor probatorio que dimanan de los instrumentos públicos administrativos y en este sentido la parte demandada en el escrito de contestación impugnó el valor probatorio de la mencionada acta de inspección practicada, alegando que el informe técnico de los bomberos no cumplen con el protocolo, al no notificar al arrendador para que hiciera acto de presencia, transformándose el acto en un procedimiento viciado; en este sentido es necesario señalar que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra también en materia de la obtención de las pruebas el derecho a la defensa; sin embargo, los Cuerpos de bomberos y bomberas de la República, si bien señalan que ante una situación de emergencia o cuando esté en peligro la salud o vida de las personas, están facultados tanto para penetrar en un inmueble como para realizar inspecciones e informes técnicos, aún contra la autorización del propietario u ocupante, cuando exista una circunstancia que amenace la vida o la seguridad de las personas, por razonamiento en contrario, también pueden realizar estas inspecciones e informes y penetrar en los inmuebles aún cuando los propietarios u ocupantes no tengan conocimiento de tal actuación, sin que ello signifique que se les vulneró el derecho a la defensa, porque, precisamente, ante tal situación de apremio o de riesgo se prescinde de la autorización o conocimiento del propietario u ocupante para realizar las labores que por ley están facultados, en consecuencia dicha prueba documental es valorada. Y así se decide.
5.- En cuanto a las exposiciones fotográficas, la notificación inquilinaria, de fecha 18 de julio de 2013, Comuniicacion de solicitud de desalojo, de fecha 30 de diciembre del año 2014 y la notificación, de fecha 30 de julio de 2013, cursante a los folios 157 al 163, a dichas documentales no se le confieren valor probatorio por ser consignadas en forma extemporánea, fuera del lapso establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil
La parte demandada ofreció los siguientes medios de pruebas:
1.- Consignación arrendaticia número 636, de fecha 26 de enero del año 2015, emanada del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción judicial del estado Portuguesa, solo sirve para demostrar que por ante ese juzgado han sido cancelados los cánones de arrendamientos adeudados, sin embargo no desvirtúa la pretensión de la parte actora en relación a la causal invocada relativa al desalojo por los deteriores alegado del inmueble objeto del presente juicio.
2.- Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la sucesión MARTINEZ BRACHO, representada por el ciudadano ALBERTO MARTINEZ BRACHO, venezolano mayor de edad titular de la cédula de identidad número V- 1.121.060 y el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 11.847.171, sobre un local comercial, ubicado en la calle 37 entre avenidas 31 y 34 número 37-11, Barrio Colombia II de la Ciudad de Acarigua municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 01 de enero de 2009, al ser documento privado no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Contrato de Arrendamiento entre la sucesión MARTINEZ BRACHO, representada por el ciudadano ALBERTO MARTINEZ BRACHO, y el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, sobre un local comercial, ubicado en la calle 37 entre avenidas 31 y 34 número 37-11, Barrio Colombia II de la Ciudad de Acarigua municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 01 de enero de año 2012, al ser documento privado no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Consignación arrendaticia, número 699-2021, emanada del Tribunal Primero del Municipio Originario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 07 de diciembre del año 2021, solo sirve para demostrar que por ante ese juzgado han sido cancelados los cánones de arrendamientos adeudados, sin embargo no desvirtúa la pretensión de la parte actora en relación a la causal invocada relativa a los deteriores del inmueble alegado.
5.- Firma Personal denominada “REFRIGERACION JOSE GREGORIO RODRIGUEZ” de fecha 17 de diciembre de año 2021, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el N° 36, Tomo 31-B, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil.
6.- Inspección Judicial practicada por este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expedido en fecha 01 de febrero del año 2023, se le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, al ser practicado por un funcionario autorizado por la Ley para ello.
7.- Prueba de informe dirigida a la Comandancia General del Cuerpo de Bomberos de Acarigua estado Portuguesa, a fin de practicar inspección al inmueble objeto del presente juicio; dicho instrumento se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, el cual goza del mismo valor de los documentos públicos negociales, por provenir de funcionario público autorizado para ello, conforme a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil.
8. Promovió Posiciones juradas de la ciudadana Dora Lisa Castellano, asimismo manifestó que la parte demandada JOSE GREGORIO RODRIGUEZ estaría dispuesto a absolverlas recíprocamente a la parte contraria, se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la declaración rendida por la ciudadana DORA LISA CASTELLANO, ya identificada, quien estando obligada a contestar presto el juramento de ley y procede a contestar las preguntas que le hiciere la parte demandada en la forma siguiente, siendo las más relevante para este juicio las siguientes: ¿Diga el absolvente como es cierto que usted firmo un contrato de arrendamiento conjuntamente con su esposo al arrendatario José Gregorio Rodríguez?. Contesto: Si, se firma ese contrato a partir del 01 de enero del año 2020. ¿Diga el absolvente como es cierto de que existen otros contratos de arrendamientos anteriores al actual?. Contesto: No lo se, porque es el único que firme es el del año 2020. ¿Diga el Absolvente como es cierto de que su última visita a su local comercial no consiguió ni defectos, ni anomalías que perjudiquen al local comercial?. Contesto: La ultima visita fue cuando hizo la inspección la ciudadana juez porque ya habían arreglado el local, lo pintaron, lo arreglaron, porque eso fue después de que ya se había hecho la demanda y la inspección por las malas condiciones del local y la otra fue cuando me presente con la doctora a la inspección de los bomberos de Acarigua Portuguesa. ¿Diga el absolvente como es cierto que actualmente el local comercial que le pertenece se encuentra en buenas condiciones operativas?. Contesto: Bueno, vuelvo y repito que en las condiciones que estaba el local, como no lo habían arreglado antes, lo vienen a arreglar después que se demando y lo viene arreglar cuando la ciudadana juez viene a hacer la inspección para conseguirlo en buenas condiciones. ¿Diga el absolvente como es cierto que usted reconoce que en dicho local se realizan labores de un taller de refrigeración?. Contesto: Bueno la verdad, yo no se si era de refrigeración, o de otras cosas que habían. ¿Diga el absolvente como es cierto que el techo que dice usted se estaba cayendo es de asbesto o placa de concreto?. Contesto: Si, es de placa de concreto.
En relación a la declaración rendida por el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, ya identificado, quien estando obligado a contestar presto el juramento de ley y procede a contestar las preguntas que le hiciere la parte actora en la forma siguiente, siendo las más relevante para este juicio las siguientes: “Diga el absolvente si es cierto que realizó un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana DORA LISA CASTELLANOS, de fecha 01 de enero al 31 de diciembre 2020?. Contesto: Todos los contratos que yo realice han sido con el señor ALBERTO MARTINEZ BRACHO, donde es en el último que es ella incluida. ¿Diga el absolvente si es cierto que cumplió con la Cláusula Octava del referido contrato, donde se estableció que debía notificar de manera escrita de los daños y deterioros del inmueble?. Contesto: Si cumplí informando verbalmente y visualmente ya que en ese momento se encontraba en vida el señor ALBERTO MARTINEZ BRACHO, donde se llego a un acuerdo de impermeabilizar el local, colocando la mitad del material por parte de mi persona y la otra mitad por parte de él, debo acotar que ellos nunca me entregaron el manto, por lo tanto no se pudo realizar ese trabajo a tiempo por las causas que se señalan en la demanda. ¿Diga el absolvente si es cierto en la Cláusula Octava como esta establecido, la ciudadana DORA LISA CASTELLANO le autorizo para hacer reparaciones al inmueble?. Contesto: No me autorizo, sin embargo de las veces que fue al taller hizo señalamientos del deterioro del friso de la placa, donde le decía que se iba a hacer dicha relación, pero le solicite en varias oportunidades la entrega del manto para poder realizar el trabajo arriba, pues no tenia sentido hacer dicha reparación en la parte de adentro si no se cura la parte de arriba causada por la intemperie por la cual procedí, a ejecutar dicha reparación por solicitud de ella misma. ¿Diga el absolvente si es cierto que en la Cláusula Séptima del referido contrato recibe el inmueble en buenas condiciones?. Contesto: Cuando recibo el local en el año 2005, anterior a mi arrendamiento estuvo una oficina de un partido político donde no estaba en condiciones optimas, sin embargo al ejercer el contrato con el señor ALBERTO MARTINEZ BRACHO, se hicieron unas reparaciones donde se tomaba en cuenta como deposito de tres (3) meses de alquiler, donde se hicieron trabajos de pintura, frisos, tanto internos como externos.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Considera quien decide que del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que inicialmente la relación arrendaticia fue celebrada entre la Sucesión MARTINEZ BRACHO representada por el ciudadano ALBERTO MARTINEZ BRACHO y el ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, según consta en los dos (2) contratos de arrendamientos consignados por la parte demandada. Con posterioridad fue celebrado el ultimo contrato, en fecha 21 de febrero de año 2020, entre la parte actora DORA LISA CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.867.325, de este domicilio, ALBERTO MARTINEZ BRACHO en su carácter de Arrendadores y JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, en su carácter de Arrendatario, de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle 37 entre avenidas 31 y 34 número 37-11, Barrio Colombia II de la Ciudad de Acarigua municipio Páez del estado Portuguesa.
Que el canon mensual de arrendamiento fue convenido entre las partes en la cantidad de SESENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD. 60,00) lo cual pagaría el arrendatario por mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco (5) días de cada mes, según lo estipulado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 21 de febrero de 2020.
Que la duración de la relación arrendaticia fue convenida por un (1) año fijo a partir del 01 de enero de 2020 hasta el 31 de diciembre del año 2020, el arrendatario debe notificarlo por escrito a los arrendadores la voluntad de continuar dicho contrato de arrendamiento con treinta (30) días de anticipación, de no ser así, se entiende que no quiere continuar el contrato, según lo estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
Que según lo establecido en la Cláusula Quinta el uso del inmueble era única y exclusivamente de un taller de refrigeración domestico e industrial.
Que según lo convenido en la Cláusula Séptima en cuanto a la conservación del inmueble, el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza, por lo que al término del contrato, por cualquier causa se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió en los términos convenido.
Que se evidencia de las posiciones juradas de los ciudadanos DORA LISA CASTELLANO y JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, que las partes fueron contestes en señalar que el inmueble objeto del juicio presentó deterioros, sin embargo fueron reparados por la parte demandada con posterioridad a la presente demanda y aun cuando la parte demandada señala que informo verbalmente y visualmente en vida al señor ALBERTO MARTINEZ BRACHO, donde se llego a un acuerdo de impermeabilizar el local, colocando la mitad del material por parte de su persona y la otra mitad por parte de él y que ellos nunca le entregaron el manto y que por lo tanto no se pudo realizar ese trabajo a tiempo por las causas que se señalan en la demanda, no trajo a juicio los elementos probatorios ni de convicción que logre demostrar dicho acuerdo y desvirtúe la pretensión de la parte actora.
Que de acuerdo al informe presentado por el funcionario del Cuerpo de Bombero, cursante a los (folios 48 al 50) consta Acta de inspección ocular practicada en fecha 10 de agosto de 2022, por la Comandancia General del Cuerpo de Bomberos de Acarigua estado Portuguesa, a cargo del Distinguido (B) KELVIN MARTINEZ, titular de la cédula de identidad número V-30.054.075, en el local comercial objeto de este proceso.
En esta inspección el funcionario actuante dejó constancia de lo siguiente:
(…) Para el momento de la inspección se logra observar que se trata de un inmueble con las siguientes características: Pared de bloque de cemento con friso, techo de platabanda y en la parte delantera techo de acerolit, piso de losa de granito, para el momento de la inspección se evidenciaron una series de deficiencias desfavorables en dicho inmueble los cuales se mencionan a continuación:
. Paredes con grietas con un considerable espesor los cuales debilitan dicha estructura.
. Caída del revestimiento del techo de platabanda, evidenciándose filtraciones y humedad en un 70% de toda su estructura.
. Corrosión en las vigas de soporte producto de humedad constante.
. Mucha falta de iluminación.
. Cableado con empates improvisados, violando todo lo establecido en la NORMA CONVENIN 200, Código Eléctrico Nacional.
. El mismo también carece de todo tipo de señalizaciones.
. Se visualizó que unas de la paredes del mencionado inmueble es parte de una residencia vecina, marcada con el N° 33-41, representada por el ciudadano ARLES GONZALO FROILAN ALVAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.600.567, dicha vivienda esta siendo afectada debido a las altas filtraciones de humedad que el mencionado inmueble posee.
NOTA: El recorrido de inspección se efectúo en compañía del ciudadano Rafael Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.136.410, el cual para el momento era encargado del comercio que funciona en el inmueble anteriormente mencionado.
Conclusiones: Por lo antes expuesto y de acuerdo, a las deficiencia o carencias que existen la presente edificación el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del estado Portuguesa, determina que dicha edificación no cumple con las exigencias mínimas de seguridad e higiene para permitir su habitabilidad, por lo que se exhorta a sus residentes tramitar a la brevedad posible ante los entes u organismo competentes para así garantizar una mayor seguridad y bienestar a las persona que allí habitan.
Considera esta juzgadora que este instrumento se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, el cual en principio gozaría del mismo valor de los documentos públicos negociables, por provenir de funcionario público autorizado para ello, conforme a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil.
Sin embargo, la contraparte puede impugnar el valor probatorio que dimanan de los instrumentos públicos administrativos y en este sentido, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda impugnó el valor probatorio de la mencionada inspección ocular, alegando que el informe técnico de los bomberos no cumplen con el protocolo, al no notificar al arrendador para que hiciera acto de presencia transformándose el acto en un procedimiento viciado.
Ahora bien, es cierto que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra el derecho a la defensa también en materia de la obtención de pruebas; sin embargo, los Cuerpos de Bomberos y Bomberas de la República, ante una situación de emergencia o cuando esté en peligro la salud o vida de las personas o sus bienes, están facultados tanto para penetrar en un inmueble como para realizar inspecciones e informes técnicos, aún contra la autorización del propietario u ocupante.
En efecto, la Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil establece que una de las finalidades del Cuerpo de Bomberos y Bomberas es salvaguardar la vida y los bienes de la ciudadanía frente a situaciones que representen amenaza, vulnerabilidad o riesgo, promoviendo la aplicación de medidas tanto preventivas como de mitigación, atendiendo y administrando directa y permanentemente las emergencias, cuando las personas o comunidades sean afectadas por cualquier evento generador de daños, conjuntamente con otros organismos competentes, así como también vigilar la observancia de las normas técnicas y de seguridad de conformidad con la ley.
En este sentido, el artículo 23 de la referida ley faculta a los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y de Administración de Emergencias de Carácter Civil, a investigar de oficio o por denuncia las presuntas infracciones a las normas técnicas de prevención y protección contra incendios y otras emergencias, que pongan en peligro el ambiente, la vida de las personas, la integridad de sus bienes o el ejercicio de sus derechos, así como para adoptar en el ámbito de su competencia, las medidas pertinentes para solventar la irregularidad detectada.
Estos funcionarios, como antes se expresó, están facultados por la ley mencionada para penetrar en los inmuebles o muebles afectados o a aquellos que por su contigüidad estén directamente amenazados, aún sin la autorización de los propietarios u ocupantes, y ninguna persona puede oponerse a las inspecciones que esta institución practique con el fin de evitar cualquier emergencia, estando igualmente facultados para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguridad en espacios públicos, comerciales o privados de uso público.
En este sentido, si los funcionarios adscritos al Cuerpo de Bomberos y Bomberas están facultados para penetrar en un inmueble, aún sin la autorización de propietarios u ocupantes, cuando exista una circunstancia que amenace la vida o la seguridad de las personas y de sus bienes, también pueden realizar estas inspecciones e informes y penetrar en los inmuebles aún cuando los propietarios u ocupantes no tengan conocimiento de tal actuación, sin que ello signifique que se les vulneró el derecho a la defensa, porque, precisamente, ante tal emergencia o situación de apremio o de riesgo se prescinde de la autorización o conocimiento del propietario u ocupante para realizar las labores que por ley están facultados.
En el caso planteado, en el Acta levantada se dejó constancia que durante el recorrido el funcionario actuante estaba acompañado del encargado del local comercial objeto de la inspección, que a continuación se trascribe: “NOTA: En el recorrido de inspección se efectúo en compañía del ciudadano Rafael Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.136.410, el cual para el momento era encargado del comercio que funciona en el inmueble anteriormente mencionado”.
Así las cosas, tratándose la institución del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Estado Portuguesa, un organismo facultado legalmente para realizar inspecciones y levantar los informes que consideren conducentes inclusive sin la autorización o en contra de la voluntad de los propietarios u ocupantes, este Tribunal considera que en el presente caso no existen vicios que afecten dicha inspección y menos aún una vulneración al derecho a la defensa de la parte demandada al momento de practicarla. Así se establece.
En cuanto a la posterior Acta de inspección por Medidas de Seguridad, levantada por la Comandancia General del Cuerpo de Bomberos de Acarigua estado Portuguesa, de fecha 12 de mayo de 2023, se evidencia que para el momento de practicarla dejo constancia en la parte de conclusiones de una serie de recomendaciones como realizar las adecuaciones necesarias con el fin de reducir los riesgos para las personas que allí hacen vida, tales como:
. Colocar señalizaciones indicando las vías de escape y salidas de emergencias, tal como lo indica la norma venezolana Covenin 810, la cual establece que todos los medios de escape deben estar señalizados adecuadamente mediante letreros, señales luminosas colocadas a una altura no mayor de 2,10m y otra a 0,50m medidos desde el piso.
. Que al no poseer sistema de iluminación de emergencia, incumple con lo establecido en la norma venezolana Covenin 810 la cual establece que en toda edificación los medios de escape deben permanecer iluminados, bien sea natural y/o artificialmente con un nivel mínimo de iluminación en el ambiente.
Es imperioso señalar que la referida acta fue practicada en fecha 12 de mayo del presente año, es decir posterior a la primera Acta levantada por el referido Cuerpo de Bombero del estado Portuguesa, en fecha 10-08-2022 y la inspección judicial también fue practicada por este juzgado con posterioridad a la demanda incoada a solicitud de la parte demandada, en fecha 01 de febrero de 2023; en consecuencia considera esta juzgadora que se evidencia claramente que las mencionadas inspecciones fueron practicadas con posterioridad a la primera Acta de fecha (10-08-2022), en este sentido se puede observar sin lugar a dudas que para el momento de la interposición de la presente demanda, el arrendatario había ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, sin hacer las reparaciones a que estaba obligado, según lo convenido en la Cláusula Séptima del contrato que señala que el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza, por lo que al término del contrato, por cualquier causa se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió en los términos convenido en el contrato, incumpliendo de esta manera con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratante. Y así se decide.
Para decidir, el Tribunal observa:
El artículo 1.594 del Código Civil dispone que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor; asimismo el artículo 1.595 ejusdem establece que si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.
Aplicando las disposiciones mencionadas al caso sub iudice, se observa que no existe prueba del estado en que el arrendatario recibió el bien arrendado, de manera que este Tribunal presume que la recibió en buen estado y con las reparaciones locativas. Así se declara.
Se evidencia de la inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos en el local arrendado la cual dejó constancia de que las paredes presentan grietas con un considerable espesor los cuales debilitan dicha estructura, caída del revestimiento del techo de platabanda, evidenciándose filtraciones y humedad en un 70% de toda su estructura, corrosión en las vigas de soporte producto de humedad constante, mucha falta de iluminación, cableado con empates improvisados, violando todo lo establecido en la NORMA COVENIN 200, Código Eléctrico Nacional, el mismo también carece de todo tipo de señalizaciones, se visualizó que unas de la paredes del mencionado inmueble es parte de una residencia vecina, marcada con el N° 33-41, representada por el ciudadano ARLES GONZALO FROILAN ALVAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.600.567, dicha vivienda esta siendo afectada debido a las altas filtraciones de humedad que el mencionado inmueble posee.
De todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal llega a la convicción de que ciertamente para el momento de la interposición de la demanda, el inmueble objeto de este juicio, presentaba deterioros mayores que no son los provenientes del uso normal del inmueble, y que tampoco son provenientes de la vetustez del edificio por tener 17 años aproximadamente ocupando el inmueble, como lo sostiene el demandado; primero porque no consta en autos el tiempo de construcción que tiene el inmueble y, segundo lugar, aún cuando se hubiese demostrado que el inmueble tiene un tiempo de construcción considerablemente amplio, no se demostró que los deterioros observados sean como consecuencia de la vetustez de éste ni que hayan provenido por causas de fuerza mayor.
No obstante, aún cuando el deterioro provenga de la vetustez del edificio o por causas de fuerza mayor, ello no obsta a la procedencia de la causal de desalojo establecida en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la necesidad de reparaciones que ameriten la desocupación es independiente de la responsabilidad que tenga el arrendatario en tales deterioros. Esta causal es objetiva. Al necesitar el inmueble reparaciones que ameriten la desocupación, se hace abstracción de tal responsabilidad. Al verificarse la necesidad de efectuar reparaciones que necesiten la desocupación, se hace procedente la causal de desalojo alegada, ya que la no reparación oportuna pueden poner en peligro la vida, seguridad o salud de las personas aledañas al inmueble objeto del juicio, lo que hace procedente la pretensión incoada por la parte actora, como así será determinado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Que el arrendatario a pesar de alegar que no conviene en la demanda, rechazándola y contradiciendo en los términos anteriormente señalados, no suministró la prueba de sus alegatos, tal como lo establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ni logró demostrar el cumplimiento de una de sus obligaciones principales, establecida en el Código Civil, como es servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y conservar el inmueble en perfecto estado tal como lo recibió, de acuerdo a lo señalado en el contrato de arrendamiento en los términos convenidos en la Cláusula Séptima, incumpliendo de esta manera las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y el Contrato, incurriendo en las causales de Desalojo con fundamento en el artículo 40 literal “C”, del Decreto con Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En consecuencia esta Juzgadora, declara procedente la acción de Desalojo del Inmueble Arrendado intentada por la parte actora, motivado por una parte, al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 1° del artículo 1.592 del Código Civil, y por la otra los deterioros sufridos al inmueble arrendado, considerándose a la demandada en el incumplimiento de la causal señalada, lo que le da derecho a la arrendadora a demandar desalojo de inmueble, con fundamento en el artículo 40 literal “C”” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana DORA LISA CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.867.325, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada YENNI COROMOTO TORRES LINARES, titular de la cédula de identidad número V- 14.425.622, inscrita en el INPREABOGADO número 269.501, contra la parte demandada ciudadano JOSE GREGORIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.847.171, de este domicilio, representado judicialmente por el apoderado Judicial GUSTAVO ALVARADO REINOSO, titular de la cédula de identidad número V- 4.239.865, inscrito en el INPREABOGADO número 128.724 y la abogada ROSALIA DEL VALLE ALVARADO ASIS, titular de la cédula de identidad número V- 17.797.999, inscrito en el INPREABOGADO número 300.420.
En consecuencia se ordena al Arrendatario:
1.- A la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, en el mismo estado en que se recibió.
2.- Se condena en costas a la parte demandada dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dado, firmado, sellado y refrendado en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los 28 días del mes de junio del 2023. AÑOS: 212 º y 163º.
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La secretaria Accidental
Abg. Adriana Lucena
En esta misma fecha se publicó siendo las 09: a.m.
Conste.
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria Accidental,
Abg. Adriana Lucena
Stria.
Exp. C-583/2022
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