TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, treinta y uno (31) de julio de dos mil veintitrés (2023)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-R-2023-000310
PARTE DEMANDANTE: VANESSA URBANO AGÜERO, VALENTINA URBANO AGÜERO, MISTER JOSÉ AGÜERO TOVAR, MARBELLA DEL VALLE AGÜERO TOVAR, ADDA ELIZABETH AGÜERO TOVAR y JOSÉ GREGORIO AGÜERO TOVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-14.270.184, V-11.784.897, V-10.124.723, V-11.584.910, V-14.352.696 y V-18.356.362, respectivamente.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DOUGLAS DAVID TORRES MÉNDEZ, JOSÉ MANUEL MARÍN y YURBI FLORES FRÉITEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 53.723, 199.617 y 305.999 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ y CARLOS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-9.579.521 y V-23.491.218, respectivamente.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JORGE RODRÍGUEZ, LILIANA ESCALONA y PEDRO JIMÉNEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 90.085, 153.013, 50.979 y 212.973, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
En fecha 20 de abril de 2023 el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del estado Lara, con sede en Sanare, en el juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesto por los ciudadanos VANESSA URBANO AGÜERO, VALENTINA URBANO AGÜERO, MISTER JOSÉ AGÜERO TOVAR, MARBELLA DEL VALLE AGÜERO TOVAR, ADDA ELIZABETH AGÜERO TOVAR y JOSÉ GREGORIO AGÜERO TOVAR, en contra de los ciudadanos CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ y CARLOS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial por las causales inmersas en los literales A, D y F del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, interpuesta en contra de los ciudadanos CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ y CARLOS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.579.521 y V-23.491.218, de un local comercial ubicado en la calle 11 entre avenida 13 de la Ciudad de Quibor Municipio Jiménez Estado Lara.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida…”
En fecha 21 de abril de 2023, el abogado Jorge Rodríguez, en su condición de apoderado de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), en la ciudad de Barquisimeto, para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha día 18 de mayo de 2023, le dio entrada, y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA de un tribunal de municipio conociendo en Primera Instancia, se abre el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo N° 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 26 de junio de 2023 se acordó agregar a los autos el escrito de informe consignado por el apoderado Yurbi Flores Fréitez, representación judicial de la parte actora, dejándose constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de sus apoderados, acogiéndose al lapso dispuesto en el artículo 519 del Código Adjetivo; el día 30 de junio de 2023 siendo el día fijado para la presentación de las observaciones, se acordó agregar a los autos el escrito de Observaciones consignados por el apoderado Yurbi Flores Fréitez, representación judicial de la parte actora, dejándose constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de sus apoderados; y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 06 de julio de 2022, se inició la presente demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentada por los ciudadanos VANESSA URBANO AGÜERO, VALENTINA URBANO AGÜERO, MISTER JOSÉ AGÜERO TOVAR, MARBELLA DEL VALLE AGÜERO TOVAR, ADDA ELIZABETH AGÜERO TOVAR y JOSÉ GREGORIO AGÜERO TOVAR en contra de los ciudadanos CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ y CARLOS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, todos antes identificados, en la cual alegan, que: sus representados son propietarios del 91,66 % de los derechos y acciones enajenados por el fallecimiento del causante, ciudadano Juan Bautista Agüero Jiménez de un inmueble constituido por un local comercial con las siguientes características: Paredes de bloques con columnas de concreto armado, techo de acerolit y zinc, pisos de cemento y terreno propio en la parcela que se encuentra construido, ubicado en la esquina de la calle 11 con la avenida 10, de la ciudad de Quibor, municipio Jiménez, estado Lara, el cual fue adquirido en vida por el ciudadano Juan Bautista Agüero Jiménez, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público Subalterno del Municipio Jiménez, estado Lara, anotado bajo el N° 6, folio 9, Protocolo Primero, segundo trimestre, de fecha 06 de abril de 1962. Señaló que se realizaron en su fecha las Declaraciones Sucesorales, por sus representantes legales: 1) Juan Bautista Agüero Torres, declaración N° 640, expediente 64/1982, de fecha 9-12-1981, numeral 21; 2) Vanessa Urbano Agüero y Valentina Urbano Agüero, declaración N° 1890002877, expediente N° 000192/2018, de fecha 28-02-2018, numeral 21; 3) Mister José Agüero Tovar, Marbella Del Valle Agüero Tovar, Adda Elizabeth Agüero Tovar y José Gregorio Agüero Tovar, declaración N° 1890015093, expediente N° 000326, de fecha 17-04-2018, numeral 21 y 4) Juan Bautista Vásquez Agüero, declaración N° 0212, fecha 11-03-2005, numeral 14, N° 1390001331, expediente N° 0707/2013, de fecha 26-08-2013, numeral 14, todos plenamente identificados con anterioridad.
Ajustados a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus literales “A”, “D”, “F” y ”G” del artículo 40, es que actuaron en contra de los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez y Carlos Miguel Rodríguez Jiménez, plenamente identificados. Arguyen que los causantes de sus mandantes en fecha 14 de febrero de 1995, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, con el ciudadano Miguel Flores, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.601.892; acotando que en el local comercial laboraba el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez. Asimismo, alegan que una vez que el ciudadano Miguel Flores falleció, celebraron un contrato de manera verbal con el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez el cual continuó ocupando el inmueble, siguiendo con la misma actividad económica, igual denominación, naturaleza comercial y términos del anterior contrato de arrendamiento sobre el local comercial. Afirmó que dicha relación arrendaticia se llevó en buen término y que el mismo durante ese tiempo continuó pagando regularmente el canon de arrendamiento, hasta el mes de noviembre de 2018, que el arrendatario dejó de cancelar dichos cánones de arrendamiento, siendo los meses de noviembre y diciembre de 2018, igualmente los meses desde enero hasta agosto del año 2019, resulta oportuno acotar que una de sus mandantes, la ciudadana Marbella del Valle Agüero Tovar, recibió una boleta de notificación emanada del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, referente a una consignación de canon de arrendamiento, expediente signado con el N° 3.123, relacionado con el inmueble in comento, observándose claramente que a la fecha se mantiene en mora con sus mandantes. Continuó su relato, alegando que el arrendatario incumplió con sus obligaciones al dejar de realizar los pagos correspondientes, contraviniendo con ello lo pautado en el contrato verbal de arrendamiento, asimismo subarrendó el inmueble, propiedad de la parte actora, al hijo del ciudadano Carlos Alberto Rodríguez, ciudadano Carlos Miguel Rodríguez Jiménez, ambos plenamente identificados; que pese a las gestiones conciliatorias con el fin de obtener el pago, y el restablecimiento de los acuerdos contractuales, sobre la actividad comercial original y la ocupación del arrendatario único, transgrediendo con ello el contrato de arrendamiento de manera verbal convenido entre las partes, han sido inoperantes, siempre obteniendo respuesta negativa por parte del arrendatario. En el orden de las ideas anteriores, las consignaciones de pago de canon de arrendamiento consignadas por la parte demandada, en el referido Juzgado correspondiente al mes de enero de 2019, fue realizada en el mes de marzo de 2019, siendo que en la misma fecha de la consignación del mes de enero de 2019, agregan un recibo de pago por los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2018, firmado por una de sus mandantes, ciudadana Marbella del Valle Agüero Tovar, destacando el hecho que sin su debida cancelación de los meses de noviembre y diciembre de 2018, consignaron el pago del mes de enero de 2019, evidenciándose que la parte demandada aún se encuentra pendiente por pagar, incumpliendo lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario pare el Uso Comercial, en cuanto a la consignación del canon de arrendamiento. De la misma manera continuaron consignando extemporáneamente el pago de los meses febrero, marzo, abril y mayo de 2019, el cual fue realizado el 17-06-2019, no cancelando el mes de junio de 2019, la parte accionada continuó consignando de manera extemporánea ante el Juzgado de Municipio el mes de agosto de 2019, en fecha 01-10-2019. Aseveró que la parte demandada para el año 2020 consignó el mes de enero a la fecha correspondiente, no cancelando el mes de febrero de 2020, que en fecha 18-12-2020 consignaron el pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020. Sin embargo acotaron que debido a la pandemia que afectó al mundo motivado por el Covid-19, resultó un receso a nivel de toda actividad comercial, si bien es cierto lo reseñado, no es menos cierto que el arrendatario mantuvo su actividad operativa, consignando con atraso considerado los meses desde marzo hasta octubre de 2020, solo los meses de noviembre y diciembre consignados a la fecha. Con relación al año de 2021, desde enero hasta octubre fueron cancelados extemporáneamente, siendo los meses de noviembre y diciembre de 2021 cancelados a la fecha. Afirmó que para el año 2022 desde enero al mes de abril no consignaron ningún pago referente al canon de arrendamiento. Enfatizó que sus representados no suscribieron ningún contrato de arrendamiento sobre el local comercial, objeto de la demanda de desalojo, con el ciudadano Carlos Miguel Rodríguez Jiménez ni con la firma mercantil Bar Altagracia Miguel Flores, C.A., evidenciándose que se constituyó ilegalmente una empresa que no concierne para operar en el local bajo la figura de arrendatario. Que por las razones narradas es que demandan como en efecto lo hacen a los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez y Carlos Miguel Rodríguez Jiménez, plenamente identificados, a los fines de que haga entrega debidamente desocupado del local comercial arrendado, ubicado en la esquina de la calle 11 con avenida 10 de la ciudad Quibor, municipio Jiménez del estado Lara, propiedad de sus representados y al pago de costas y costos que se originen en la demanda de desalojo. Fundamentó la demanda en lo dispuesto y previsto en los literales “a”, “d” y “f” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el artículo 684 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente. Estimaron la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), que equivalen a DIEZ MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (10.000,00 U.T.). Finalmente solicitaron que la misma fuere admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y se declarase Con Lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos de ley.
El día 25 de enero de 2023, siendo la oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación, comparecen los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez y Carlos Miguel Rodríguez Jiménez, parte demandada, asistidos en este acto por el profesional del derecho, abogado Jorge Rodríguez, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.850, opuso cuestiones previas en los términos siguiente: Procedieron a alegar cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; con respecto a la establecida en el numeral 3 la misma fue subsanada por la parte actora el día 30 de enero de 2023, en lo referente a la establecida en el ordinal 4°, fue declara sin lugar y la del numeral 6° al defecto de forma de la demanda contenida en los numerales 2°, 4°, 6° y 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fue declara sin lugar el ordinal 2°, subsanado el ordinal 4°, subsanado el requisito contenido en el ordinal 6° y sin lugar la cuestión previa opuesta según el ordinal 7° del artículo 340 de la norma adjetiva vigente, mediante sentencia de fecha 15 de febrero de 2023.
En fecha 27 de febrero de 2023, siendo el día y la hora señalada por el Tribunal A-quo para que tuviese lugar la audiencia preliminar, se dejó constancia de la no comparecencia ni por si ni por medio de apoderado, de la parte demandada. Seguidamente la parte actora, representada por sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio abogados José Manuel Marín y Yurbi Jhonathan Flores, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 199.617 y 305.999, respectivamente, una vez abierto el acto se le concedió la palabra a la parte actora, exponiendo el abogado José Manuel Marín, en los siguientes términos: Como punto previo destacó que la parte demandada solo opuso cuestiones previas sin contestar al fondo lo debatido en autos, según lo establecido en los artículos 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó la confesión ficta, establecida en el artículo 362 ejusdem. Procedió a ratificar en todo y cada uno de los hechos plasmados en el libelo de la demanda y ratificó igualmente las pruebas aportadas asimismo ratificó el poder Apud-Acta conferido por sus mandantes, ratificó específicamente el hecho de la existencia de la relación locativa y su duración e insistió en el hecho de que el arrendatario incumplió con la cancelación e insolvencia del canon de arrendamiento. Invocó el mérito favorable de la Inspección Judicial, del documento de propiedad del inmueble, solicitando y ratificando el desalojo y la condenatoria en costas de los demandados.
El día 2 de marzo de 2023, siendo la oportunidad procesal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal A-quo fijó: Como hechos controvertidos: 1) La fundamentación de la presente acción por desalojo, establecido en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de un local comercial, propiedad de la parte actora. 2) Asimismo alegaron la causal contenida en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “d” y 3) La existencia del contrato de arrendamiento suscrito por sus mandantes y el ciudadano Miguel Flores desde el 14-02-1995 y la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes, establecido en el literal “f”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de un local comercial, por cuanto el arrendatario cedió en calidad de subarrendamiento el local propiedad de sus mandantes al ciudadano Carlos Miguel Rodríguez Jiménez. Por su parte la parte demandada, plenamente identificados, no comparecieron a la audiencia preliminar, ni por si ni por medio de apoderado alguno. En esa misma fecha quedó abierto el lapso de cinco días de despacho para que las partes promovieran las pruebas.
En fecha 31 de marzo de 2023, encontrándose la causa en la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia oral de juicio, de conformidad a lo establecido en el artículo 869 último aparte del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la presencia de la representación judicial de la parte actora, abogados José Manuel Marín y Yurbi Jhonathan Bladimir Flores, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 199.617 y 305.999, respectivamente; dejando expresa constancia la no comparecencia de la parte demandada: al cedérsele el derecho de palabra a la parte actora, él mismo expresó: Procedió el abogado José Manuel Marín a ratificar el valor probatorio de los instrumentos y alegatos esgrimidos en autos, ya que las mismas no fueron tachadas, desconocidas o impugnadas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Asimismo enfatizó que la presente demanda es por desalojo, fundamentada en los literales “a”, “d”, “f”, “g”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del inmueble propiedad de sus representados. A continuación el Tribunal A-quo declaró CON LUGAR la presente pretensión por Desalojo sobre el inmueble en litigio e igualmente se condenó en costas a la parte perdidosa. Se declara concluido el presente acto y de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal publica dentro del plazo de diez días la sentencia en extenso; la cual es objeto de apelación.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, cumplidos como han sido los lapsos procesales, corresponde a quien juzga observar con detenimiento las actas que conforman el asunto para determinar si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. Siendo así se observa:
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, y una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 20 de abril de 2023, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: La existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) La insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; 2) El cambio del uso del local comercial, por parte del arrendatario; 3) Que el arrendatario dio en sub arrendamiento el local arrendado, contraviniendo lo estipulado contractualmente.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora
Con el libelo:
1. Promovió en copia certificada, Poder Especial suscrito por el co-actor Juan Bautista Agüero Torres a favor del abogado Douglas David Torres Méndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.723, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 24 de agosto de 2017, inserto bajo el N° 20, Tomo 204, folios N° 68-70 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria, marcado anexo con la letra “A”.
2. Promovió en copia certificada, Poder Especial suscrito por el co-actor Juan Bautista Vásquez Agüero a favor del abogado Douglas David Torres Méndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.723, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 08 de noviembre de 2019, inserto bajo el N° 33, Tomo 111, folios N° 102-105 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria, marcado anexo con la letra “B”.
Los medios probatorios identificados 1 y 2 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad del abogado Douglas David Torres Méndez, para actuar en la causa.
3. Promovió copia certificada de documento de propiedad, de fecha 06 de abril de 1962, llevada ante el Registro Subalterno de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del Estado Lara, inserto bajo el Nº 6, folio 9, Protocolo Primero, marcado anexo con la letra “C”. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose con el mismo la propiedad del inmueble del cual se pretende su desalojo.
4. Promovió en copia simple, Declaración Sucesoral de Juan Bautista Agüero Jiménez, emanada del anterior Ministerio de Hacienda, Administración de Hacienda, Región Centro Occidental, Departamento de Sucesiones, de fecha 09 de diciembre de 1981, planilla sucesoral 640, marcado anexo con la letra “D”.
5. Promovió en copia simple, Declaración Sucesoral de Nohemy Altagracia Agüero de Urbano, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria de la Región Centro Occidental, Declaración Impuesto sobre Sucesiones, de fecha 28 de febrero de 2018, Planilla N° 1890002877, Expediente N° 000192, marcado anexo con la letra “E”.
6. Promovió en copia simple, Declaración Sucesoral de Lelis Antonio Agüero Torres, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria de la Región Centro Occidental, Declaración Impuesto sobre Sucesiones, de fecha 17 de abril de 2018, Planilla N° 1890015093, Expediente N° 000326, marcado anexo con la letra “F”.
7. Promovió en copia simple, Declaración Sucesoral de Ermila Rafaela Agüero (Vda) de Vásquez, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria de la Región Centro Occidental, Declaración Impuesto sobre Sucesiones, Forma 32, de fecha 11 de marzo de 2005, Expediente N° 212 marcado anexo con la letra “G”.
Los medios probatorios identificados 4 al 7 se valoran como documentos públicos administrativos, demostrativos de la legitimación de los accionantes para incoar la demanda.
Llegado el lapso probatorio, la parte actora consignó las siguientes pruebas:
1- Ratificó todas las documentales promovidas junto al libelo de demanda.
2- Promovió en copia certificada, del contrato de arrendamiento suscrito y celebrado entre el ciudadano Juan Bautista Agüero(+) y los ciudadanos Miguel Flores(+) y Carlos Alberto Rodríguez, anexo marcado con la letra “B”. Este medio probatorio al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, pasa a formar parte del acervo probatorio y se valora como instrumento privado tenidos legalmente por reconocidos, demostrativo de la relación arrendaticia.
3- Promovió en copia certificada, Inspección Extra-litem, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente signado con el N° 078-2021, anexo marcado con la letra “C”. Esta probanza se valora conforme a lo establecido los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil y 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
4- Promovió en copia certificada, documento de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público, Oficina Subalterna del Distrito Jiménez, de la ciudad de Quibor, estado Lara, de fecha 06 de abril de 1962, N° 6, folio 9, del Segundo Trimestre, anexo marcado con la letra “D”. Este medio probatorio ya fue objeto de valoración.
La parte accionada no dio contestación a la demanda y llegado el lapso probatorio, promovió pruebas documentales que no le fueron admitidas por no haberlas acompañado a la contestación de la demanda y le fue admitida la siguiente prueba:
1. Promovió Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la avenida 12 esquina de la calle 11, en la ciudad de Quibor, estado Lara, para dejar constancia de: 1) de los linderos y si coinciden con el documento de propiedad consignado por los actores; 2) de la actividad que se realiza en el inmueble objeto de la inspección; 3) de la identificación de las personas que se encuentran en la vivienda y en calidad de que se encuentran en la misma; 4) característica de la vivienda; 5) Cualquier hecho o hechos que pudiera ponerse de manifiesto al momento de practicar la inspección judicial. En fecha 16 de marzo de 2023, siendo el día y la hora señalada para que tuviere lugar la Inspección Judicial el Tribunal A-quo declara desierto el acto, en virtud de que la parte interesada no se presentó a la hora y fecha. Al no ser evacuado debido a la falta de impulso por el promovente, no es objeto de valoración.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2018, ENERO a AGOSTO de 2019, FEBRERO de 2020, ENERO a ABRIL de 2022.
En el año 2021 alega la parte demandante el pago extemporáneo de los meses de ENERO a ABRIL.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
….OMISSIS…
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
…OMISSIS
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la calle 11 entre avenida 13 de la ciudad de Quibor, municipio Jiménez del estado Lara, del cual es propietario y que le fuera arrendado inicialmente al ciudadano Miguel Flores y ante el fallecimiento de éste quedó como arrendatario el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez demandado de autos, mediante contrato de arrendamiento verbal.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2018, igualmente los meses desde enero hasta agosto del año 2019. Destacan los accionantes que las consignaciones de pago de canon de arrendamiento consignadas por la parte demandada, en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara correspondiente al mes de enero de 2019, lo consignaron en el mes de marzo de 2019, y en la misma fecha agregan un recibo de pago por los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2018, sin la debida cancelación de los meses de noviembre y diciembre de 2018, consignaron el pago del mes de enero de 2019, evidenciándose que la parte demandada aún se encuentra pendiente por pagar, los meses especificados anteriormente. Igualmente aducen el pago extemporáneo de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2019, el cual fue realizado el 17-06-2019, no cancelando el mes de junio de 2019; continuó consignando de manera extemporánea el mes de agosto de 2019, en fecha 01-10-2019. Aseveró que la parte demandada para el año 2020 consignó el mes de enero a la fecha correspondiente, no cancelando el mes de febrero de 2020, que en fecha 18-12-2020 consignaron el pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020; aun cuando mantuvo su actividad operativa durante la pandemia del Covid 19. Con relación al año de 2021, desde enero hasta octubre fueron cancelados extemporáneamente, siendo los meses de noviembre y diciembre de 2021 cancelados a la fecha. Afirmó que para el año 2022 desde enero al mes de abril no consignaron ningún pago referente al canon de arrendamiento.
Así las cosas, se hace necesario analizar si las expresadas pensiones de arrendamientos están correctamente consignadas o no, por lo tanto, determinar si son válidas. A tal efecto, la juez a-quo a los fines de determinar la tempestividad de los pagos efectuados, valoró las consignaciones conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ley ésta que fue derogada al promulgarse en gaceta oficial N° 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014 el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en su disposición derogatoria primera, indica:
“Primera. Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”
Siendo lo correcto, que la valoración de los pagos ha debido hacerse conforme a lo establecido contractualmente, y según lo dicho por el demandante el contrato verbal realizado con el demandado fue hecho en las mismas condiciones y consideraciones del contrato suscrito inicialmente con el ciudadano Miguel Flores; por tanto, se debe examinar dicho contrato para determinar la tempestividad o no de las consignaciones. Así tenemos que en la cláusula CUARTA del contrato suscrito entre las partes, la cual dispone que: “… El canon de arrendamiento es la cantidad Dos Mil Quinientos (Bs. 2.500,00) mensuales que “EL ARRENDATARIO”, se obliga a pagar por mensualidades vencidas al “EL ARRENDADOR”…; siendo esto ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
En tal sentido, teniendo en consideración lo antes expuesto, se evidencia de los medios probatorios consignados que solamente fueron cancelados en la oportunidad correspondiente los meses JUNIO, SEPTIEMBRE y NOVIEMBRE del año 2019 y ENERO 2020, por tanto se considera la insolvencia del resto de los meses ut-supra señalados por el demandante, teniendo en cuenta que la parte demandada no presentó ningún medio probatorio que desvirtuara el alegato de la parte actora. Así se determina.
Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento del arrendatario con el cambio de uso dado al inmueble, se constata del acta de inspección judicial llevada a cabo en fecha 29 de abril de 2021, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, efectuada en el local objeto de litigio, que el demandado realiza una actividad comercial de venta de: Helados, comidas preparadas, tortas, batidos, refrescos, entre otros, bajo la firma LUNCH ALTAGRACIA, y no explota la actividad comercial que inicialmente se pactó como era la venta de bebidas alcohólicas bajo la firma comercial BAR LA ALTAGRACIA C.A.; todo lo antes descrito, se encuentra debidamente respaldado por registro fotográfico cursante en autos.
Visto lo anterior, queda demostrado que el accionado incumplió la cláusula SEXTA, la cual establece: “En dicho inmueble funciona el “BAR ALTAGRACIA”, no pudiéndosele dar otro destino sin el consentimiento expreso, dado por escrito por “EL ARRENDADOR”.”; por tanto, esta sentenciadora considera que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el literal “d” del artículo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se determina.
Para finalizar, con relación al incumplimiento del contrato por haber sub-arrendado el inmueble, esta sentenciadora evidencia de la inspección judicial realizada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de esta Circunscripción Judicial, que la pregunta que le fue formulada al ciudadano Carlos Miguel Rodríguez Jiménez, acerca de que en que condición ocupaba el local comercial; manifestó que era socio de la firma mercantil BAR ALTAGRACIA MIGUEL FLORES, C.A., afirmación que debe tenerse por cierta ya que no hubo contradicción alguna por la parte demandante. Sin embargo, de tal condición no puede deducirse que haya habido un sub arrendamiento con el referido ciudadano; por tal razón a juicio de quien juzga, no queda demostrada la causal de desalojo prevista en el literal “f” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se declara.
De las anteriores consideraciones, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones establecidas en las clausulas CUARTA y SEXTA del contrato efectuado con el demandante, razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme a los ordinales “a” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Jorge Rodríguez, apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de abril de 2023, por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JIMÉNEZ Y ANDRÉS ELOY BLANCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por VANESSA URBANO AGÜERO, VALENTINA URBANO AGÜERO, MISTER JOSÉ AGÜERO TOVAR, MARBELLA DEL VALLE AGÜERO TOVAR, ADDA ELIZABETH AGÜERO TOVAR y JOSÉ GREGORIO AGÜERO TOVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-14.270.184, V-11.784.897, V-10.124.723, V-11.584.910, V-14.352.696 y V-18.356.362, respectivamente contra CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ y CARLOS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-9.579.521 y V-23.491.218, respectivamente. Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo conforme a lo establecido en el artículo 274 del código adjetivo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez, El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
Abg. Julio Montes