REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA 213º y 164º Expediente Nro. 3977 -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: YOSELIN MARLIN POVEDA, titular de la cédula de identidad Nro. 15.071.013. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ABGS. GILBERTO JOSÉ BECERRA, MARLUIN TOVAR Y ANGEL ELOIMAR GALLEGOS RODRIGUEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 233.083, 61.737 y 257.526, respectivamente. PARTE DEMANDADA: PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAM COROMOTO GOMEZ DE ESCOBAR, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.549.736 y 9.569.933, respectivamente. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. ANA ROSA FLORES Y JULIA QUERO, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 53.387 y 43.053, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS SENTENCIA: DEFINITIVA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa. -II- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 10 de marzo de 2023, por la abogada Ana Rosa Flores, actuando en su carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar, contra la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato. -III- SECUENCIA PROCEDIMENTAL En fecha 15 de marzo de 2021, la ciudadana Yoselin Marlin Poveda, asistida por el abogado Gilberto José Becerra, presentó escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de compra venta contra los ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar, acompañando anexos (folios 1 al 23). En fecha 19 de marzo de 2021, el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de los demandados para que dieran contestación a la misma u opusieran cuestiones previas (folios 25 al 27). En fecha 14 de abril de 2021, la ciudadana Yoselin Marlin Poveda, asistida por el abogado Gilberto José Becerra, ratifica su solicitud de medida cautelar (folio 29). En fecha 14 de abril del 2021, la ciudadana Yoselin Marlin Poveda, confiere poder apud acta a los abogados Marluin Tovar Rodríguez, Gilberto José Becerra y Ángel Eliomar Galleos Rodríguez (folio 30). En fecha 15 de abril de 2021, el alguacil del Tribunal Luís Canelón, consignó boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana Miriam Coromoto Gómez (folios 32 y 33). En fecha 15 de abril de 2021, el alguacil del Tribunal Luís Canelón, hace constar que se traslado a la dirección señala en el libelo y fue atendido por la ciudadana Miriam Coromoto Gómez, quien le manifestó que el ciudadano Pablo Miguel Escobar, no se encontraba en la casa por estar de viaje, siendo imposible su ubicación (folio 34). En fecha 16 de abril de 2021, el alguacil del Tribunal Luís Canelón, dejó constancia de que se traslado a la dirección señala en el libelo, donde realizo tres (3) llamados a la puerta de dicha dirección, motivo por el cual fue imposible la practica de la citación del demandado (folio 35). Por auto de fecha 20 de abril de 2021, el a quo acordó abrir el cuaderno de medidas una vez se provean los emolumentos necesarios (folios 36 y 37). En fecha 26 de abril de 2021, el alguacil del Tribunal Luís Canelón, dejó constancia que se traslado a la dirección señala en el libelo, y fue imposible la ubicación del ciudadano Pablo Miguel Escobar, por lo cual devuelve así la respectiva boleta, dejando constancia de que se realizó el tercer traslado (folios 38 al 49). En fecha 10 de mayo de 2021, el abogado Marluin Tovar Rodríguez, solicitó que se libre cartel de citación al ciudadano Pablo Miguel Escobar; lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa por auto de fecha 13 de mayo de 2021 (folios 52 al 54). En fecha 25 de junio de 2021, el abogado Gilberto José Becerra, consignó carteles de citación publicados en los diarios La Prensa y Ultimas Noticias de fechas 18 y 22 de junio de 2021 (folios 55 al 57). En fecha 22 de julio de 2021, la Secretaria del Tribunal de la causa, dejó constancia de haber procedido a fijar el cartel de citación en la dirección del demandado (folios 58 y 59). Por auto de fecha 12 de agosto de 2021, el Tribunal de la causa, dejó constancia que la parte demandada no dio contestación alguna vía correo electrónico (folio 60). En fecha 16 de agosto de 2021, los demandados Miriam Coromoto Gómez y Pablo Miguel Escobar, confieren poder apud acta a las abogadas Ana Rosa Flores y Julia Quero (folios 61 y 62). El 17 de agosto de 2021, la abogada Adriana José Lucena, en su carácter de Juez Suplente del Tribunal a quo se inhibió de conocer la presente causa (folios 64 al 66). En fecha 19 de agosto de 2021, la abogada Ana Rosa Flores Ereu, presentó escrito de recusación (folio 67). Por auto de fecha 20 de agosto de 2021, el Tribunal de la causa, ordenó remitir la inhibición a esta alzada y el expediente original al distribuidor (folios 68 al 70). En fecha 31 de agosto de 2021, el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente previa distribución, siendo que por acta del 6 de septiembre de 2021, la Jueza de dicho Tribunal se inhibe del conocimiento del asunto, luego de lo cual por distribución la causa fue asignada al Tribunal Segundo de Municipio de esta Jurisdicción (folios 71 al 78). Por auto de fecha 28 de septiembre de 2021, la juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de esta Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la misma ordenando la notificación de las partes (folios 79 al 82). Obra a los folios 83 al 100 las resultas de la incidencia de inhibición, declarada con lugar. En fecha 3 de noviembre de 2021, el alguacil del tribunal de la causa consignó boletas de notificación debidamente firmadas por la bogada Julia Quero (folios 101 al 104) En fecha 10 de noviembre de 2021, la alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana Yoselin Marlin Poveda (folios 105 y 106). En fecha 8 de diciembre de 2021, el co-apoderado de la parte actora, solicitó al tribunal los cómputos de los días de despacho transcurridos desde el día 30 de noviembre de 2021 hasta el 8 de diciembre de 2021; lo cual fue acordado por auto de fecha 9 de diciembre de 2021 (folios 107 al 110). En fecha 17 de enero de 2022, la apoderada de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvino por resolución de contrato (folios 111 al 114). En fecha 25 de enero de 2022, el tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención (folios 116 al 121). En fecha 27 de enero de 2022, la apoderada judicial de la parte demandada, apeló contra la decisión de fecha 25 de enero de 2021 (folio 123). Por auto de fecha 4 de febrero de 2022, el tribunal de la causa, oyó dicha apelación en ambos efectos y remitió a esta alzada mediante oficio N° 038-2022 de la misma fecha (folios 125 y 126). Recibido el expediente en está Alzada en fecha 8 de febrero de 2022, se procede a dar entrada, fijándose al décimo (10°) día de despacho, para que las partes presenten sus informes (folios 127 y 128). En fecha 22 de febrero de 2022, la apoderada de la parte demandada, presentó escrito de informes (folio 129). En fecha 22 de febrero de 2022, este Juzgado Superior, dictó auto en el cual se dejó constancia que la parte demandada presentó escrito de informe y la parte demandante no presentó escrito alguno; en consecuencia, este Tribunal se acogió al lapso establecido para que las partes presenten observaciones (folio 130). Por auto de fecha 9 de marzo de 2022, siendo la oportunidad para la presentación de informes, se dejó constancia que las partes no presentaron escrito; el tribunal se escoge el lapso para dictar y publicar sentencia (folio 131). Por auto del 8 de abril de 2022, el Tribunal difirió para el trigésimo (30°) día siguiente el pronunciamiento de la sentencia que ha de recaer en el presente caso (folio 132). En fecha 11 de mayo de 2022, este Tribunal Superior dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró con lugar la apelación propuesta (folios 133 al 154). Mediante auto de fecha 31 de mayo de 2022, esta alzada ordenó la remisión del presente expediente al Tribunal Segundo de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a través del Oficio N° 065/2022 (folios 155 y 156). En fecha 7 de junio de 2022, el Tribunal de la causa recibió el expediente de esta alzada y le dio entrada (folio 157). Por auto de fecha 10 de junio de 2022, el Tribunal a quo, admitió la reconversión propuesta y en consecuencia fijó el quinto DIA de despacho para que la parte actora reconvenida de contestación a la misma (folio 158). En fecha 13 de julio de 2022, los abogados Marluin Tovar Rodríguez y Gilberto José Becerra, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora ciudadana Yoselin Marlin Poveda, consignaron escrito contentivo de contestación a la reconvención (folios 159 al 162). En fecha 12 de julio de 2022, el abogados Marluin Tovar, en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadana Yoselin Marlin Poveda, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 163 al 165). En fecha 12 de julio de 2022, la apoderada judicial de la parte accionada, consignó escrito de promoción de pruebas, acompañó anexos (folios 166 al 197). Por auto de fecha 21 de julio de 2022, el a quo admitió las pruebas presentadas por ambas partes y ordenó la notificación mediante boleta y oficio N° 369-2022, al Registro Publico de Municipio Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado portuguesa y 370-2022 al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 198 al 202). El 3 de agosto de 2022, el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación librada al experto designado, la cual fue debidamente practicada, quien juró cumplir bien y fielmente el cargo encomendado (folios 203 al 206). En fecha 12 de agosto de 2022, el a quo recibió oficio N° 136-2022, de fecha 11 de agosto de 2022, del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dando respuesta a lo solicitado (folios 207). En fecha 16 de septiembre de 2022, compareció el ciudadana Kennedy Peraza, en su condición de perito designado en la presente causa, y consignó informe de experticia y avalúo (folios 208 al 219). Por auto de fecha 16 de septiembre de 2022, se difirió la evacuación de la inspección judicial (folios 220). En fecha 27 de septiembre de 2022, se traslado y constituyo el Tribunal en el inmueble objeto del litigio, ubicado en la urbanización Valle Arriba, tercera etapa, casa N° 311 del Municipio Araure, estado Portuguesa, a los fines de la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la actora (folios 221 al 223). En fecha 12 de octubre de 2022, el Tribunal de la causa dictó auto para mejor proveer y ordenó ratificar el oficio N° 369-2022, mediante oficio N° 521-2022 y dejó “suspendido el lapso de informes hasta tanto, conste en autos las resultas de la prueba descrita anteriormente” (folios 225 y 226). En fecha 1° de noviembre de 2022, se recibió resultas de la prueba de informe del Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa (folios 227 al 229). Por auto de fecha 14 de noviembre de 2022, se dejó constancia de la apertura del lapso para la presentación de informes (folios 231). En fecha 5 de diciembre de 2022, las partes presentaron escrito de informes (folios 232 al 237). Mediante auto de fecha 6 de diciembre de 2022, se dejó constancia que ambas partes consignaron escritos de informes y en consecuencia se acogió al lapso establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil, para la consignación de escritos de observaciones (folio 238). En fecha 9 de enero de 2023, vencido el lapso para la consignación de observaciones a los informes, se dejó constancia que ninguna de las partes consignaron escritos y en consecuencia se acogió al lapso establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia (folio 239). En fecha 9 de marzo de 2023, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia definitiva en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta propuesta (folios 241 al 248). En fecha 10 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación con dicha sentencia, la cual fue oída en ambos efectos en fecha 20 de marzo de 2023 (folios 249 al 250). Recibido el expediente en esta alzada en fecha 21 de marzo de 2023, se procedió a dar entrada, y se fijó un lapso de veinte (20) días para la presentación de informes (folios 252 y 253). En fecha 25 de abril de 2023, la abogada Ana Rosa Flores Ereu, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, consignó escrito de informes (folios 254 al 256). El 25 de abril de 2023, se abrió una segunda pieza (folio 257). En esa misma fecha (25 de abril de 2023), Vencido el lapso para la consignación de informes, en fecha 25 de abril de 2023, se dejó constancia que la parte accionada, consignó escritos de informes, y la parte accionante no consignó escrito ni por si ni a través de apoderada y en consecuencia se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia (folio 2, segunda pieza). En fecha 3 de mayo de 2023, el apoderado judicial de la parte accionante, consignó escrito de observaciones (folios 3 al 9, segunda pieza). Por auto de fecha 9 de mayo de 2023, vencido el lapso para la consignación de observaciones, esta alzada fijó el lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia (folio 10). -IV- DE LA DEMANDA En fecha 15 de marzo de 2021, la ciudadana Yoselin Marlin Poveda, asistida por el abogado Gilberto José Becerra, presentó escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de compra venta contra los ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar, señalando lo siguiente: Que en fecha 17 de abril de 2012, celebró con los demandados contrato de opción de compra venta ante la Notaria Publica Primera de Acarigua del estado Portuguesa, el cual quedó inserto bajo el Nro. 07, Tomo 71 de los libros de autenticaciones respectivos llevados en ese mismo mes y año por la mencionada Notaria. Que dicho contrato “verso sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella edificada y en la cual habit[a] con su núcleo familiar, destinada a vivienda principal, distinguida con en No. 311 de la Urbanización ‘Valle Arriba’, Tercera Etapa de la ciudad y municipio Araure del Estado Portuguesa; con una superficie de ciento ochenta y cuatro metros cuadrados con setenta y tres centímetros (184,73 mts2), identificada con lo siguientes linderos particulares NORTE; en nueve metros lineales con diez centímetros (9,10 mts) con avenida 01-A; SUR: En nueve metros lineales con diez centímetros (9,10 mts) con parcela 314; ESTE: En veinte metros lineales con treinta centímetros (20,30 mts) con parcela 312; OESTE: En veinte metros lineales con treinta centímetros (20,30 mts) con parcela 310; correspondiéndole un porcentaje de cero enteros con ochocientos ochenta y cuatro por ciento del referido parcelamiento valle arriba”. Manifestó que dicho inmueble le pertenece a los demandados según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, de fecha 22 de agosto de 2007, inserto bajo el Nro. 24, Folio 198 al 209, Protocolo Primero, tomo Décimo Tercero, Tercer trimestre de los Libros de Registro respectivos llevados por la mencionada Oficina Regional en ese mes y año. Que en dicho contrato se pactó un precio de trescientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.350.000,00) de los cuales se entregaron a los vendedores en ese acto la cantidad de ochenta mil bolívares exactos (Bs. 80.000,00), quedando como saldo deudor, la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) pagaderos con un crédito otorgado por el Banco Mercantil, para lo cual se le concedió un plazo de ciento veinte días (120) mas treinta (30) días de prorroga, siendo que esta ultima venció en fecha 17 de septiembre de 2012, pero destacando el hecho que no se aprobó el crédito a su favor, en virtud que los referidos ciudadanos no obtuvieron la liberación de la hipoteca constituida sobre el inmueble antes descrito; siendo esta causa extraña no imputable a su persona y que formaba parte de las obligaciones de los vendedores; al punto de ejercer oferta real de pago en la causa Nro. 728-2019, a favor del ciudadano Pablo Miguel Escobar, indicando que tal solicitud o procedimiento fue declarado improcedente por un relativo error de tecnicismo jurídico en la presentación de la referida oferta, la cual fue modificada por la alzada y declarada como inadmisible. Que como afirmaron y ratificaron, dentro de las cláusulas de ese contrato, específicamente la segunda, se estableció que el precio de la venta del inmueble era la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) y para lo cual al momento de la firma del documento de opción a compra se le pagó la cantidad de ochenta mil bolívares fuertes (Bs. 80.000,00), por concepto de inicial, el cual recibió conforme, quedando un saldo restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), el cual se iba a pagar mediante un crédito bancario tramitado por ante el Banco Mercantil, en un lapso de ciento veinte (120) días hábiles con una prorroga de treinta (30) días más, pero para tramitar el crédito bancario, la mencionada entidad financiera crediticia exigió al propietario del inmueble, que debía suministrar los documentos de propiedad del mismo debidamente liberados, hecho este que no cumplió, venciendo el plazo para tramitar el crédito y luego la entidad financiera le exigió la renovación del contrato de opción y el ciudadano Pablo Miguel Escobar no aceptó el planteamiento, resultando a demás en exigirme la devolución del inmueble y negándose rotundamente a la causal de liberación de la hipoteca como hecho únicamente imputable a su persona. Que desde que se suscribió el documento de opción a compra venta, antes descrito y hasta la fecha de interposición de la pretensión no ha sido posible que el ciudadano Pablo Miguel Escobar haya liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble, y a su vez, haya obtenido la liberación del operador financiero BANAVIH para proceder a la venta del inmueble y que el ciudadano le haga el otorgamiento definitivo de venta del inmueble. Que siendo un hecho harto conocido la sobrevenida reconversión monetaria de agosto del año 2018, el monto a tramitar por crédito bancario, sufrió por la variación que sufre la supresión de los cinco (5) ceros señalados en el decreto ejecutivo de la reconversión; por lo cual de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), pasó a ser la cantidad de dos bolívares soberanos con siete céntimos (Bs. S2,7), cantidad que consideran hoy día ilusorias dado el alto índice de inflación y la perdida de valor adquisitivo de su signo monetario; por lo cual decidieron efectuar el ajuste de la señalada oferta real de pago, que no obstante, consideran que el referido ajuste también resulta hoy día ínfimo frente al impacto económico que atraviesa el país. Destacó que ha tratado por todos los medios de llegar a un entendimiento con el ciudadano Pablo Miguel Escobar, en el sentido de llegar a un ajuste del precio faltante y pagarlo amistosamente, para que le otorgue el documento definitivo de la venta del inmueble objeto de la opción de compra, pero el propietario pretende no solo dejar sin efecto la opción de compra que suscribió, sino además el desalojo del inmueble que le sirve de asiento a su núcleo familiar, después de haber invertido en ella y efectuar remodelaciones para hacerla más agradable a quienes allí habitan. Que en la solicitud de oferta real de pago el demandado promovió documentales que fueron inadmitidas, en un intento desesperado y en franca violación del principio de alteridad probatoria, que demuestra indicios de mala fe del vendedor Pablo Miguel Escobar, para dejar sin efecto la negociación suscrita, primero, al no tramitar la liberación a la cual estaba obligado por requerimiento del banco y segundo, al pretender señalar pruebas obtenidas de manera irrita e irregulares, en un intento desesperado por salvar su responsabilidad objetiva en el contrato y cuyos limites y alcances resulta evidente. Que dada la naturaleza de los derechos que ventila y que se centran en el efectivo logro de los derechos sociales que le garanticen como ciudadana, el acceso a servicios vitales que pretendan no solo la igualdad formal sino al acceso igualitario a condiciones dignas de vida, como la vivienda y actuando al amparo del prisma garantista del estado democrático y social de derecho y de justicia, recogido en la Constitución de 1999, en su artículo 2, es por lo que considera prudente que le asiste al derecho de ejercer las acciones tendientes al logro que el vendedor le cumpla con el contrato en referencia y ser amparada por los tribunales de la República, máxime si se encuentra en situación de débil jurídico. Narró que en diversas ocasiones converso con el ciudadano Pablo Miguel Escobar a los fines de lograr solucionar rápidamente la situación, efectuándole de su parte el requerimiento de los recaudos: a) solvencia municipal, b) cédula catastral, c) registro de vivienda principal, d) solvencia de agua y electricidad entre otras; pero reiteradamente se negó a suministrarlos alegando entre otras cosas que el precio era muy bajo por la casa y pretendía variarlo de manera unilateral y sin indicarle el valor final del inmueble al cual siempre estuvo dispuesta a aceptar. Señaló que están en total y absoluta disposición de consignar la cantidad de veintiún millones de bolívares soberanos (Bs.S 21.000.000,00) cuando el Tribunal así se lo requiera, con miras a lograr el cumplimiento definitivo formal del vendedor y conyugue; con lo cual se prueba su capacidad de pago y la renuncia a la acción de resolución contractual, por cuanto lo pretendido es la estabilización del contrato, en el sentido de lograr el cumplimiento por parte del vendedor; comprometiendo a la liberación de la hipoteca ante el operador financiero. Denunció que la conducta asumida por el ciudadano Pablo Miguel Escobar, violenta flagrantemente el contenido material de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, específicamente los artículos 2, 3, 4, 5 y 6, los cuales invocan como normativas de derecho aplicables a su caso. Que en razón de los hechos señalados demandan a los ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: En cumplirme el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito ante la Notaria Pública Primera de Acarigua del estado del Portuguesa, el cual quedo inserto bajo el No. 07 Tomo 71 de los libros de autenticaciones respectivos llevados en ese mismo mes y año por la mencionada Notaria; sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella edificada y en la cual habito con mi núcleo familiar, destinada a vivienda principal, distinguida con el No. 311 de la urbanización ‘Valle Arriba’, Tercera Etapa de la ciudad y Municipio Araure del estado portuguesa; y como consecuencia de dicho cumplimiento proceda: a) a la liberación definitiva de la hipoteca ante el operador financiero; b) otorgue el documento definitivo de venta del inmueble descrito en el presente particular primero ante la oficina Registral correspondiente; en el lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos, debiéndose probar en los autos respectivos tal ejecución. SEGUNDO: Que procedan recibir la cantidad de VENTIUN MILLONES DE BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S. 21.000.000,00) por concepto de pago de mi parte por el precio faltante del inmueble en referencia, como ajuste de valor luego de operada la reconversión monetaria de 2018. TERCERO: Que pare el caso de vencimiento del lapso otorgamiento ante la Oficina Registral respectiva sin que medie cumplimiento voluntario de los demandados y/o se negare a recibir el monto ofrecido en este acto y mencionado en el particular segundo del presente petitorio; solicito de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil y 529 del Código de Procedimiento Civil, se me faculte en el fallo definitivo, para gestionar todo lo concerniente a la obtención de solvencia por servicios públicos e impuesto que sobrevengan al inmueble objeto del contrato; procediéndose como indica el artículo 531 del Código De Procedimiento Civil, con la protocolización del fallo a dictarse ante el Registro Público correspondiente, como título traslativo de propiedad del inmueble en mi favor. CUARTO: Que se condene en costas a los demandados”. Asimismo, solicitó que sea decretada medida cautelar a objeto de salvaguardar sus derechos, evitando que se haga ilusorio la ejecución del fallo a dictarse y a su vez corrigiendo los excesos en los cuales puedan incurrir los demandados, tales como la eventual enajenación a un tercero; razón por la cual solicitó que se decrete medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble objeto de la presente acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 585 y 600 ambos del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido se sirva oficiar al Registro Público del municipio Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa a los fines que estampe la nota correspondiente. Estimó la presente demanda en la cantidad de veintiún millones de bolívares soberanos (Bs. S. 21.000.000,00) equivalentes a la cantidad de catorce mil unidades tributarias (14.000 UT) calculadas a razón de un mil quinientos bolívares soberanos (Bs. S. 1.500,00) cada una; cantidad equivalente al monto valor que esta dispuesta a pagar como complemento del valor total del inmueble y ofrecido en la presente acción, a la orden del tribunal cuando este lo requiera. -V- DE LA CONTESTACIÓN Y LA RECONVENCIÓN En fecha 17 de enero de 2022, la apoderada de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvino por resolución de contrato, en los siguientes términos: Manifestó ser cierto que el demandado firmó un contrato de opción de compra venta con la demandante ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, inserto bajo el Nro. 07, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria en el año 2012, sobre el inmueble de autos. Que es cierto que el precio se pactó en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Que es falso que se le haya entregado a su representado la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) “nótese que en el escueto contrato no se indicó en que forma le fue entregado supuestamente esa cantidad a mis representados”. Que es falso que quedó un saldo deudor de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00). Que es falso que el Banco Mercantil no aprobó el crédito hipotecario y por eso no pudo la accionante cancelar el saldo deudor. Que es cierto que la accionante intento una oferta real de pago a favor de sus patrocinados, la cual fue declarada primero improcedente por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa y finalmente inadmisible por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Que es falso que sus representados se hayan negado a la renovación del contrato de opción de compra venta. Que es falso que sus patrocinantes hayan promovido en el Juzgado Cuarto de Municipio documento privado contentivo de extinción de hipoteca de primer grado. Que es falso que sus representados hayan actuado de mala fe y hayan señalado pruebas obtenidas en forma irrita e irregular. Que es falso que la accionante le haya hecho requerimientos a sus poderdantes para que le entregara solvencias municipales, cedula catastral, registro de vivienda principal, solvencias de agua y electricidad y que estos se hayan negado a dárselas. Que es falso que sus mandantes hayan pretendido variarle el precio a la casa de manera unilateral, sin indicarle a la accionada el valor final del inmueble. Que en nombre de sus patrocinados se opone a que la accionante consigne el monto señalado como pago restante y rechazó que ellos estén violando el contenido de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115. Rechazó que deban ser obligados a cumplir con el contrato de opción de compra venta de autos. Rechazó que deban proceder a solicitar la liberación definitiva de la hipoteca y a otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina registral correspondiente, en el lapso de treinta (30) días calendarios. Rechazó que la accionante deba ser facultada para gestionar todo lo concerniente a la obtención de solvencias por servicios públicos e impuestos que sobrevengan al inmueble. Rechazó que deba procederse como lo indica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil con la protocolización del fallo ante el Registro Público como título traslativo de propiedad, toda vez que la accionante no ha cumplido con su obligación de pagar el precio de la vivienda. Rechazó que sus representados deban ser condenados en costas. Rechazó la cuantía de la demanda por insuficiente, ya que ninguna vivienda en los actuales momentos cuesta veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00). Seguidamente propuso reconvención por resolución de contrato “debido a que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio pactado para la venta”. Asimismo, pidió al Tribunal que condene a la accionante a que cancele a sus mandantes los daños y perjuicios que han sufrido en fuerza del incumplimiento de ella, por cuanto ha estado en posesión de la vivienda, la ha usado, gozado y disfrutado, desde el año 2012, mientras que sus mandantes no han percibido ninguna contraprestación a cambio, viéndose limitados para ejercer su derecho de propiedad; a tal efecto solicitó que el Tribunal estime prudencialmente los daños y perjuicios reclamados. Opuso “de conformidad con el articulo 1.168 del Código Civil (…) la EXCEPCION DE CONTRATO NO CUMPLIDO, en fuerza de que habiendo ella incumplido con la obligación de pagar el precio, mal puede exigirle a mis patrocinados que le vendan la vivienda, ya que como lo ha dejado asentado la doctrina y la jurisprudencia, las obligaciones de las partes nacen simultáneamente del contrato de opción de compra venta referido, sino en la fase de su ejecución, lo que da derecho a mis poderdantes de rehusarse al cumplimiento de la misma”. Finalmente solicitó que la demanda de cumplimiento de contrato sea declarada sin lugar y procedente la excepción invocada y que se declare con lugar la resolución de contrato reconvenida y se ordene adicionalmente el pago de los daños y perjuicios reclamados, así como la condenatoria en costas. -VI- DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN En fecha 13 de junio de 2022, los abogados Marluin Tovar Rodríguez y Gilberto José Becerra, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, ciudadana Yoselin Marlin Poveda, presentaron escrito dando contestación a la reconvención propuesta, de la siguiente manera: Solicitaron que se declare la improcedencia de la reconvención propuesta, ya que la accionada-reconviniente, omitió dar cumplimiento a los requisitos que ordena la norma del artículo 365 del Código de procedimiento Civil, ya que no fueron narrados los daños y perjuicios, presuntamente sufridos por los accionados, sin cumplir con el presupuesto procesal indicado en el articulo 340 ordinal 7° y 9° del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, expusieron que “de la simple lectura que haga (…) de la contestación de la demanda y pretensión reconvencional, se podrá percatar que, la representación de la parte accionada y ahora reconviniente, solamente se limitó –al momento de contestar el fondo de la demanda principal- a negar y contradecir de manera genérica la acción de cumplimiento de contrato de OPCION DE COMPRAVENTA propuesta por nuestra mandante, y de manera insólita, en su alarde de desconocimiento total de las instituciones procesales, el demandado procedió a reconvenir por resolución de contrato y la anexión de daños y perjuicios –que deviene en otra pretensión- alegando que no habían incumplido sus representados, señalando una ocupación desde el Año 2012 de nuestra mandante, por lo cual cabe la interrogante: Como explica dicha ocupación si alega que no le han pagado parte del precio que dice no haber recibido, sin ejercer la acción de reivindicación o como mínimo, la acción resolutoria..? La respuesta deviene en OBVIA Ciudadana Juez, LA ALEGACION ES FALSA y la forma de contestar la demanda, expone la razón de nuestra representada y mandante para ejercer la pretensión procesal que nos ocupa en este acto como demanda principal, toda vez que nuestra representada debía cumplir el contrato y hasta oferto ante el Juzgado correspondiente, el saldo real pendiente, a lo cual se opusieron los demandados y ahora pretendidos reconvincentes por razones de tecnicismo jurídico, por lo cual no imputarle incumplimiento a representada, ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA, suficientemente identificada en autos”. Consideraron como “un absurdo jurídico, que contraria toda lógica del derecho, que se obligue a quien demando cumplimiento de contrato, a cumplir el contrato suscrito a través de una reconvención, cuando en LA CONTESTACION NO ALEGO EL INCUMPLIMIENTO de parte de nuestra representada y mandante; razón por la cual, la reconvención propuesta, carece de objeto, siendo que, al no efectuar la delación correspondiente en el acto de contestación, se verifica la consecuencia jurídica inmediata, esto es, que el contrato suscrito sigue vigente entre las partes hasta la fecha, no pudiendo ser atacado dicho contrato en lo adelante, por haber quedado FIRME entre las partes y sus efectos son en lo sucesivo, de verificación inmediata”. Que “Pretender, que por la reconvención mal interpuesta se ordene resolver el contrato suscrito por las partes, constituye una antinomia, que de hacerse practica común en los Tribunales de la Republica, desnaturalizaría el acto de contestación de la demanda, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar el demandado en su contestación, y se convertirían en nuevas pretensiones, perdiéndose así la vigencia, sentido y alcance de los Artículos 361 y 362 del Texto Adjetivo Civil, relativos a la institución procesal de la reconvención. Si este tipo de malas actuaciones procesales comienzan a hacerse comunes, donde la defensa de fondo de una manera disfrazada se torna en reconvención y pasa a adquirir autoridad de cosa juzgada porque el sentenciador no las diferencie, supondría Ciudadana Juez, la creación de un caos procesal a nivel de los Tribunales Ordinarios del Circuito Judicial de Portuguesa”. En tal sentido, insistieron en que “la representación de la parte demandada en el juicio principal, no alegó en la reconvención el hecho que debe ser subsumido en la norma jurídica que señaló fuese aplicada, motivo por el cual, al no ser una acción independiente, a pesar de estar conexa al mismo titulo, debía ser declarada INADMISIBLE y por vía de consecuencia IMPROCEDENTE; toda vez que su propuesta resulta INCONSTITUCIONAL por contravenir los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva”. Por todo lo antes expuesto, fundamento en el principio iuris novit curia, y con vista a la falla de no indicar con claridad y precisión los fundamentos de la misma, “ya que no le bastaba alegar en su reconvención un artículo aislado del Código Civil (Articulo 1168 Excepción de Contrato No Cumplido), sino que, debe explicar en que consiste el incumplimiento de nuestra representada, para que se le otorgue aplicación a la norma invocada y por ende, validara su errática pretensión; hechos que fueron omitidos totalmente en la reconvención…”. Invocaron “la aplicación del Principio de Conducción Judicial que recae en su persona por mandato expreso del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil; para que pueda evidenciar, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales en la presente causa-reconvencional, en virtud de la inexistencia del derecho de acción en la reconviniente, por cuanto la VALIDEZ DEL CONTRATO opera a favor de nuestra representada y no a favor de la parte demandada, por haber dejado transcurrir el tiempo inexorablemente sin ejercer acción judicial alguna, por lo cual la pretensión reconvencional CADUCA y sus efectos son irremediables en la presente causa, dada la naturaleza de la controversia, ya que su propuesta deviene para hacer valer una pretensión que invoca razones distintas a las configuradas en la pretensión principal”. Finalmente, advierten que la pretensión reconvencional de resolución es “diametralmente opuesta a la excepción de contrato no cumplió, en el sentido que la primera, supondría la extinción del contrato y la segunda, la condición de cumplir cuando se le cumpla al contraparte el compromiso y obligación contractual, lo que traduce en un adefesio jurídico de la representación de la accionada-reconveniente, toda vez que desafía el ordenamiento jurídico e incurre en un intento de subvertir el debido proceso y derecho a la defensa, esgrimiendo dos (2) posiciones jurídicas que se destruyen mutuamente en la reconvención, esto es. O se revuelve el contrato o definitivamente se acoge a la excepción de cumplimiento cuando se le cumpla…?, debiendo entonces definir, posición ante el Juzgado para que se pueda orientar la verificación jurídica de aplicación a la propuesta concreta”. Por último solicitaron se declare “CON LUGAR la pretensión y Sin Lugar la pretensión reconvencional por resultar materialmente de imposible ejecución dada la doble petición excluyente que propone, con todos los pronunciamientos de Ley”. -VII- DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE: Promovidas con el libelo de demanda: • Marcada “A”, copias certificadas del contrato de Opción de Compra-venta, suscrito por los ciudadanos Pablo Miguel Escobar (Opcionante) y Yoselin Marlin Poveda, (Opcionada), ante la Notaria Publica Primera de Acarigua del estado Portuguesa, inserta bajo el N° 07, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados en ese mismo mes y año por dicha notaria, (folios 08 y 09). El mencionado contrato, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado por ninguna de las partes, se aprecia en todo su valor, por ende, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo emerge la existencia del contrato de opción a compra suscrito por las partes, sobre el inmueble de autos, así como las prestaciones que a cada una le corresponde en su ejecución, sobre las cuales volverá este Tribunal mas adelante, destacándose preliminarmente que la demandada se comprometió a dar en venta a los demandantes el inmueble allí identificado por el precio de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), recibiendo como inicial la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), y el saldo restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) seria cancelado mediante un crédito bancario que se estaba tramitando ante el Banco Mercantil y que una vez realizado el pago se procedería al otorgamiento del documento definitivo de venta. Del mismo modo, se prueba con este documento que la duración del contrato era de ciento veinte (120) días, prorrogable por treinta (30) días, contados a partir de su firma, es decir desde el 17 de abril de 2012, cuando fue autenticado. ASI SE DECIDE. • Marcada “B”, copias certificadas del Documento de propiedad del inmueble, Protocolizado por ante la Oficina de registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de onoto, en fecha 22/08/2007, bajo el N° 24, folios 198 al 209, Tomo XIII, Tercer Trimestre del año (folios 10 al 23). Al no haber sido tachado, impugnado ni desconocido por el demandado, se le confiere pleno valor probatorio a la mencionada probanza, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo emerge que el accionado es el propietario o titular del inmueble que ofreció dar en venta a la demandante. ASI SE DECIDE. Promovidas con el escrito de promoción de pruebas de fecha 12 de julio de 2022: Invocó el merito favorable de las siguientes actas procesales: • Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito ante la Notaria Publica Primera de Acarigua del estado Portuguesa, Bajo el N° 07, Tomo 71 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria en el mismo mes y año, cursante en los folios 08 y 09. Documento promovido con el libelo de demanda. Al haberse emitido valoración respecto a esta documental, se da por reproducido lo señalado al respecto. ASI SE DECIDE. • Documento de adquisición del inmueble, por parte de los co-demandados de autos, cursante desde el folio 12 al 23. Documento promovido con el libelo de demanda. Este documento fue previamente valorado, en consecuencia se da por reproducido lo señalado al respecto. ASI SE DECIDE. • Poder que cursa al folio 30 de la presente causa. Este documento judicial al no ser atacado por el adversario surte plenos efectos en la presente causa, desprendiéndose del mismo que la demandante concedió poder apud acta a los abogados Marluin Tovar, Gilberto Berrera y Ángel Gallegos. ASI SE DECIDE. • Cualquier otro derivado de las actuaciones contenidas en la presente causa, que pueda ser apreciado. Como quiera que no se identifica la probanza sobre la cual se quiere desprender el merito favorable, queda relevado este decisor de emitir valoración alguna. ASI SE DECIDE. • Las confesiones espontáneas de la representación de la parte accionada. De conformidad con los criterios jurisprudenciales establecidos entre otros en la sentencia Nro. 794 de fecha 3 de agosto de 2004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo referido no se puede tener como una confesión espontánea, por no desprenderse de ellos el “animus confitendi”, puesto que, por el contrario estos argumentos delimitan la controversia, por lo que quedan así desechados los referidos meritos. ASI SE DECIDE. Prueba de informe: De conformidad con lo establecido en artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante la prueba de Informes, solicitó oficiar a: 1. Al Registro Publico de los Municipio Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, a los fines que indique: Si sobre el inmueble protocolizado en fecha 22 de agosto de 2007, inserto bajo el N° 24, folio 198 al 209, protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Tercer Trimestre del año 2007; a) Pesa Gravamen Hipotecario a favor de la entidad C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSITARIO; b) El monto de dicha Garantía Hipotecaria; c) Si el referido banco actúa en la constitución de dicha garantía, como OPERADOR FINANCIERO; d) Si dicha Garantía hipotecaria fue LIBERADA y la época en la cual se produjo dicha liberación, con expresión de datos de registro. Riela al folio 227 de la primera pieza, Oficio de fecha 17 de agosto de 2022, emanado del Servicio Autónomo de Registro y Notarias (SAREN) del estado Portuguesa, a los fines de dar cumplimiento a lo solicitado, señalándose al folio 229 que sobre el descrito inmueble “aun existe hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) constituida al momento de protocolizar por un monto de 20.153.776,03 bolívares, en el mismo documento se evidencia que el operador financiero fue C.A. Central Banco Universal C.A.”. La referida prueba de informes como antes se acotó fue oportunamente respondida y consta en autos, por ende se le confiere el valor probatorio que de ella emerge conforme al articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose lo referido supra en el sentido que sobre el inmueble objeto de opción a compra “aun existe hipoteca de primer grado”. ASI SE DECIDE. 2. Al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a objeto de que indiquen lo siguiente: a), Si en los archivos de ese despacho judicial, cursa la causa (Solicitud) de Oferta Real de Pago signada con el N° 728-2019 de la nomenclatura de dicho Juzgado; b) Si la misma verso en la petición de la ciudadana Yoselin Marlin Poveda; a favor de los ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez de Escobar; a los fines de Pagar el Precio dek inmueble descrito en el Contrato de Opción de Compra-Venta, cuyo cumplimiento demandan. Riela al folio 207, de la primera pieza, Oficio N° 136-2022, de fecha 11 de agosto de 2022, suscrito por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a fin de da cumplimiento a lo solicitado. Con relación a esta prueba de informes, se le confiere el valor probatorio que de ella emerge conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose lo señalado en el aludido oficio en relación a que la actora realizó a favor de los demandados oferta real de pago a los fines de cumplir con su obligación derivada del contrato de marras, sin embargo dicho órgano jurisdiccional lo declaró improcedente mediante pronunciamiento del 6 de agosto de 2019 y posteriormente con fecha 14 de enero de 2020, en virtud del recurso de apelación ejercido se declaró inadmisible, con lo que se evidencia que en dicha oportunidad no se logró cumplir el pago al cual se encontraba obligada la actora.. ASI SE DECIDE. Experticia: Promovió prueba de experticia a los fines de la determinación del valor real del inmueble, con el objeto de la fijación real de la cuantía de la causa, pese a la señalización de la estimación en Catorce Mil Unidades Tributarias (14.000 UT). Siendo que el día 16 de septiembre de 2022 (folios 208 al 219), el experto designado ciudadano Kennedy Peraza, consignó informe de experticia, concluyendo lo siguiente: “1.) Determinar el valor real del inmueble. Según avalúo presentado el inmueble tiene un valor de TREINTA Y SEIS OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 36.856,00) 2.) Inspección ocular: a) Si forma parte del grupo de viviendas de interés social. b) Si el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación. c) Deja constancia, cuantas habitaciones tiene el inmueble y demás dependencias como baños, sala, cocina y lavadero. d) Las medidas del área del terreno y de construcción. 3.) Respuestas a las solicitudes del punto dos (2) Ra) Si, forma parte del grupo de viviendas de interés social por Características de la Vivienda, y tipología del urbanismo. Bb) El inmueble se encuentra en buen estado de conservación. Rc) El inmueble consta de tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, Recibo comedor y lavadero. Rd) El área de construcción de la vivienda es de 68.20 mts 2 el área del terreno es de 184,73 mts2.” Al respecto, se señala que como quiera que evacuada y presentada la referida experticia, no consta que sobre el resultado de la misma, hubiese recaído solicitud de aclaratoria, ni objeción, como tampoco fue impugnada, la misma debe ser apreciada para acreditar que en la actualidad el inmueble objeto de opción a compra tiene un valor de “treinta y seis ochocientos cincuenta y seis bolívares sin céntimos (bs. 36.856,00)”, y que el mismo forma parte del grupo de viviendas de interés social, se encuentra en perfecto estado de conservación, así como sus medidas y dependencias. ASI SE DECIDE. Inspección Ocular: De conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, solicitó Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la Urbanización “Valle Arriba”, Tercera Etapa Casa N° 311 de la Ciudad y Municipio Araure del Estado Portuguesa; para que deje constancia de los siguientes particulares: a) Si el inmueble forma parte de GRUPO de Vivienda de interés Social; b) Si el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación; c) Que se deje constancia y asentado fehacientemente, cuantas habitaciones tiene el inmueble y demás dependencias, así como baños, sala, cocina y lavadero; d) las medidas del área de terreno y de construcción, para tal información, solicito del tribunal se haga acompañar con experto o practico a los fines de la certeza en el presente particular; e) Cualquier otro u otros particulares que me reservo exponer, el día de la evacuación de la presente prueba. Riela en los folios 221 al 223, de la primera pieza, inspección judicial practicada por el Tribunal a quo en fecha 27 de septiembre de 2022, en donde se dejó constancia de lo siguiente: “Primero: este tribunal deja constancia que desecha el presente particular por cuanto no se encuentra con experto para definir dicho particular. Segundo: Este Tribunal deja constancia que de acuerdo a lo observado en el inmueble objeto de la inspección en buen estado de uso y conservación. Tercero: Este tribunal deja constancia de acuerdo a lo observado por el tribunal que el inmueble objeto de la presente inspección cuenta con: tres habitaciones, dos baños, sala, cocina y área de lavadero. Cuarto: este tribunal deja constancia que para la evacuación que presente particular no se presento el experto practico. Quinto: Este tribunal deja constancia de la existencia de otras dependencias del inmueble objeto de la presente inspección tales como: porche, jardín, área de garaje para dos vehículos y cercada completamente” Esta prueba de Inspección Judicial es valorada de conformidad con lo previsto en el articulo 472 y siguientes del Código de procedimiento Civil y refleja que el inmueble de autos se encuentra en buen estado de uso y conservación y que cuenta con: tres habitaciones, dos baños, sala, cocina y área de lavadero, así como otras dependencias, tales como: porche, jardín, área de garaje para dos vehículos y cercada completamente. ASI SE DECIDE. PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE: Documentales presentadas con escrito de promoción de pruebas de fecha 12 de julio de 2022: • Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito ante la Notaria Publica Primera de Acarigua del estado Portuguesa, Bajo el N° 07, Tomo 71 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria en el mismo mes y año, cursante en los folios 08 y 09. Documento promovido con el libelo de demanda. Que riela al folio 08 del presente expediente. Esta documental fue valorada precedentemente, y al ser inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento se ratifica lo señalado supra sobre la misma. ASI SE DECIDE. • Copia certificada de la sentencia dictada por este Tribunal Superior, mediante la cual se declaro inadmisible la oferta real de pago, ofertada por la demandante Yoselin Marlin Poveda. Este documento demuestra lo señalado en el oficio de informes rendido por el Tribunal de Municipio arriba señalado, en el sentido que tal oferta real de pago fue declarada inadmisible, por lo tanto, con la misma no se cumplió con el pago del precio pactado por las partes. ASI SE DECIDE. • Promovió la confesión realizada por la demandante, cuando en el libelo indica que “…en la cual habito con mi núcleo familiar…” esto a los fines de probar los daños y perjuicios que le ha ocasionado a mis patrocinados”. Al respecto, luce pertinente recalcar que para la existencia de una confesión espontánea, se requiere la existencia del “animus confitendi”, de conformidad con los criterios jurisprudenciales establecidos entre otros en la sentencia Nro. 794 de fecha 3 de agosto de 2004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y al no poder evidenciarse tal requisito queda dicha probanza desechada del procedo, aunado a que lo invocada en modo alguno resulta pertinente para las resultas del juicio. ASI SE DECIDE. • Promovió la confesión realizada por la demandante, cuando en el libelo señala: “..manifestamos al tribunal que estamos en total y absoluta disposición de consignar ante el despacho a su digno cargo, la cantidad de VEINTION MILLONES DE BOLIVARES SOBERANOS) Bs. 21.000.000,00) como pago restante de lo adeudado…”. Al respecto se ratifica lo expuesto, en relación al ánimo de confesar y se desecha del proceso lo invocado. ASI SE DECIDE. Además consignó en copias certificadas los siguientes documentos: • Sentencia N° 728-2019, dictada en fecha 06 de agosto de 2019, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folios 167 al 174). Como quiera que esta decisión tiene que ver con la oferta real de pago presentada por la actora, se ratifica lo señalado sobre la misma supra. ASI SE DECIDE. • Sentencia N° 3.687, dictada en fecha 14 de enero de 2020, por el Juzgado superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 175 al 196). Tal decisión tiene que ver con lo expresado anteriormente, de allí que se ratifique que quedó probado con ella que no pudo cumplirse el pago del precio de la venta con dicha oferta de pago. ASI SE DECIDE. -VIII- DE LA DECISION RECURRIDA En fecha 9 de marzo de 2023, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, con fundamento en lo siguiente: “En cuanto a la reconvención propuesta por la parte accionada en la cual reconvino la resolución de contrato y la cancelación de daños y perjuicios sin cumplir con el presupuesto procesal establecido en el articulo 340 del texto adjetivo civil, considera esta juzgadora que forzosamente debe ser declarada improcedente toda vez que la indemnización por daños y perjuicios reconvenido considera quien juzga que la misma constituye una nueva pretensión. Por esta razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE. En cuanto a la excepción del contrato no cumplido considera esta juzgadora que la parte accionada al materializar con la firma del contrato de opción a compra venta en los términos pautados por ellos y siendo este instrumento fundamental de la acción no desvirtúo el haber recibido pago inicial, visto que se desprende que las obligaciones de los contratos de opción a compra-venta son de carácter ineludible para ambas partes, para el vendedor en la entrega material del inmueble y libre de todo gravamen solvencia e impuestos municipales y de servicios públicos y para el comprador el precio total de la venta que se desprende del instrumento publico objeto del litigio la entrega del documento de liberación de hipoteca para el pago restante del precio de la venta que conforme con las pruebas promovidas y evacuadas se obtuvieron con valor actualizado. Así mismo, la parte accionada permitieron el uso goce y disfrute de la vivienda objeto del litigio desde el año 2.012 y no ejercieron ninguna acción civil para la desocupación del inmueble demostrándose así que permitieron la posesión legitima pacifica y reiterada, en fuerza de tales consideraciones es forzoso declarar improcedente la pretensión procesal de excepción de contrato no cumplido. ASI SE DECIDE. Así las cosas, se observa que la pretensión procesal planteada por la accionante se trata de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 17 de abril del año 2.012 y autenticado (…) en la cláusula segunda (…) se estableció que el precio convenido es en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) que serian pagados por la opcionada de manera siguiente: ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00) por concepto de inicial y el saldo restante, es decir, la cantidad de doscientos sesenta sic) mil bolívares (Bs.270.000,00) que seria pagado mediante un crédito bancario que tramitaría por el Banco Mercantil, en un lapso de ciento veinte (120) días mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo. Así mismo, se desprende de la cláusula tercera del documento de opción a compra bajo examen, que fue convenido entre las partes que el mencionado inmueble seria entregado libre de todo gravamen e impuestos municipales, nacionales y estadales y solventes de todos los servicios públicos. De tal manera, que no hay lugar a dudas, que en ese contrato, cuyo instrumento funge como elemento fundamental de la pretensión, existe una exacta calificación jurídica para considerarlo un titulo apto para la interposición de la demanda, ya que, del mismo proviene el derecho de la interesada a constreñir al acreedor a recibir la cosa debida, y esto a su vez, supone la existencia del elemento subjetivo, ósea, existe la intención por parte de la deudora de extinguir su obligación, y las pruebas aportadas en el íter procesal admitidas y valoradas a través de lo peticionado a saber: (…omissis…) De tal manera que en la revisión exhaustivas del presente expediente se desprende al folio ciento once (111) la confesión espontánea de la accionada donde manifiesta que firmó un escueto contrato de opción de compra-venta con la hoy accionante; así mismo, de las pruebas aportadas por la parte demandada se evidencia que las mismas no cumplieron con las obligaciones como vendedor siendo la debida tramitación del documento de liberación para su protocolización, trayendo como consecuencia la no cancelación del saldo restante ni mucho menos la debida protocolización del documento definitivo de venta siendo además necesario señalar que ambas partes pactaron que el saldo restante seria cancelado mediante crédito hipotecario como quedó convenido en la cláusula segunda del referido contrato de opción a compra-venta: (…omissis…) Conforme con la cláusula tercera la parte demandada no cumplió con lo pactado en dicha cláusula, es decir, que el inmueble estuviera libre de gravámenes: (…omissis…) Esta juzgadora para decidir observa que: En sentido amplio, para nuestra ley, existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la ley. En este orden, se debe destacar que en principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear los vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En consecuencia, el contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Todos los contratos tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en particular. Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato, son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, es decide, lo hace inexistente. Así las cosas, la definición legal del contrato de se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1133 del Código Civil: (…omissis…) Y a su vez en lo referente al objeto de los contratos, nos indica el artículo 1.155 del Código Civil, lo siguiente: (…omissis…) Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado Artículo 1133 del Código Civil son: CONSTITUIR – REGLAR – TRANSMITIR – MODIFICAR Y EXTINGIR ENTRE LAS PARTES OBLIGACIONES Y DERECHOS. POR ESO EL CONTRATO ES UNA FUENTE DE OBLIGACIONES. Por otro lado el articulo 1.167 ejusdem establece que: (…omissis…) La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber: (…omissis…) Así las cosas, en el mismo orden a lo pretendido por la parte actora y por versar la presente acción, sobre un contrato de Opción de Compra Venta, por así haberlo denominado las partes contratantes, en aras de determinar quien aquí decide, la naturaleza Jurídica del Contrato de Opción de Compra Venta sometida a conocimiento, pasa a realizar las siguientes consideraciones, bajo el criterio establecido, en sentencia dictada por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, C.A. En acatamiento a la citada sentencia, es deber de esta juzgadora revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil. (…omissis…) En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de opción a compra venta en el caso de marras en sujeción al criterio vinculante citado de la sala constitucional, se debe aplicar al presente caso, en tal sentido concluye quien aquí juzga, que los contratos de compraventa, son contratos preliminares y no constituyen una venta obligatoria o definitiva, son de efectos meramente instrumentales, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro. (…omissis…) Se concluye entonces, que en el presente caso se esta en presencia de un contrato preliminar de promesa de compra venta bilateral que para que proceda la acción de cumplimiento de contrato se debe verificar suficientemente la existencia y determinación de los elementos esenciales del contrato. Por ser un contrato típico y nominado donde ambas partes se obligan dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado. (…omissis…) Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debe este Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos. En relación al primer requisito, la existencia de un contrato, el contrato quedo debidamente reconocido, el cual tiene como característica el ser una promesa de compraventa, y por tanto un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato las cuales aun no se han cumplido según lo manifestado por la parte actora por causas imputables a la parte demandada, las cuales fueron plenamente comprobadas por la serie de actuaciones realizadas por la parte actora tendientes a solicitar los recaudos por ante el demandado, para los tramites concernientes a la obtención o tramitación de crédito bancario, así como se puso en conocimiento al demandad de este tramite para la adquisición de la vivienda, sin que este cumpliera con otorgar los mismos, así se establece. (…omissis…) En merito de las consideraciones antes expuestas este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO Se declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta celebrad en fecha 17 de abril del año 2.012 y autenticado en la misma fecha por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa; inserto bajo el numero 7 tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria interpuesta por la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA (…). Y en consecuencia, se ordena a los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAN COROMOTO GOMEZ DE ESCOBAR (…) en su condición de vendedores prominentes, la liberación de hipoteca ante el operador financiero así como otorgue el documento definitivo del inmueble constituido por una vivienda con su respectivo terreno, ubicado en la Urbanización Valle Arriba, Tercera Etapa, N° 311, de la ciudad de Araure Estado Portuguesa, alinderada así NORTE: en 9.10 mts, con avenida 01-A, SUR: en 9.10 mts Parcela 314, ESTE: 20.30 mts con parcela 312 y OESTE: en 20.30 mts parcela 3-10, y que le pertenece al opcionante, según consta de documento protocolizado ante la oficina de registro de los municipios Araure, Agua Blanca y san Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 22 de agosto de 2007, bajo el N° 24, folios 198 al 209, protocolo primero, tomo XII del tercer trimestre del año 2007, y sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado, a favor del C.A central, Banco Universal, hoy Banco Bicentenario. SEGUNDO: Se ordena de manera inmediata a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora para la protocolización del documento definitivo los siguientes recaudos: a) Solvencia Municipal. b) Cedula catastral. Planilla forma 33 o Registro de vivienda principal, d) Solvencia de agua y electricidad- Copia de todos estos recaudos deben ser consignados en autos, como constancia de haber sido entregados a la parte actora caso contrario, este tribunal oficiara lo conducente al Registro Publico respectivo con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad. TERCERO: con respecto al monto a pagar solicitado en el petitorio en el numeral segundo folio 04 de la presente demanda el Tribunal ordena una experticia del monto ofrecido en virtud de la reconvención monetaria que ocurrieron con posterioridad al monto ofrecido para lo cual se designa a un único experto una vez quede firme la presente decisión. CUARTO: Se condena en costas a la parte demanda por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.”. -IX- DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA En fecha 25 de abril de 2023, la abogada Ana Rosa Flores Ereu, actuando en este acto en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar, presentó escrito de informes en los siguientes términos: Que la controversia se centra en que la accionante pretende que el tribunal obligue a los accionados a venderle la vivienda objeto de la Litis, por la cual celebraron un contrato que denominaron opción de compra venta. Que en dicha contrato las partes convinieron que los accionados le venderían la casa la casa objeto de la litis, a la accionante. Que al momento de la firma del mencionado contrato convinieron que la accionante entregaría Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo), por concepto de inicial y el saldo restante de Doscientos Setenta mil Bolívares (Bs. 270.000,00) serian pagados mediante un crédito bancario que tramitaría la adquiriente por el Banco Mercantil, en un lapso de ciento veinte (120) días, mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la firma del documento, que se denomino opción de compra venta. Además en dicha escrito de informes alegan que la accionante no pudo tramitar el mencionado crédito, ya que la parte accionada se negó a proveerle algunos recaudos como (cedula catastral, registro de vivienda principal, solvencias municipales, solvencia de agua y electricidad, entre otros. En el escrito de contestación a la demanda los accionante alegaron y aceptaron que firmaron el contrato, pero negaron que les fue cancelado la inicial de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo), y que ellos nunca se negaron a entregar la documentación solicitada, solo que la parte accionante no cancelo la inicial y mucho menos el resto del precio convenido. “En el contrato, el cual a la luz de los criterios emitidos por el máximo tribunal de la Republica, es un contrato de compra venta, ya que se convino la venta y se puso en posesión a la demandante de la vivienda, pues bien, en ese contrato no se dice en que forma recibieron mis patrocinados los OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) y no se dejo constancia porque no fueron entregados, siendo esta la razón de que la negociación no haya llegado a feliz termino. La accionante, aduce en el libelo, que no pudo tramitar el crédito con el banco, porque mis patrocinados, no le entregaron los recaudos que el banco exige para procesar las solicitudes de créditos, afirmación que no fue probada en forma alguna por la demandante y cuya carga tenia de probar, ya que es un alegato propio de su intelecto. De igual manera, la demandante tenia la carga de probar todos y cada uno de sus alegatos explanados en el libelo, los cuales fueron negados pura y simplemente por mis poderdantes. Esto es, la demandante debió probar que cancelo los OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) de inicial, debió probar que el Banco Mercantil no aprobó el crédito. Debió probar que mis representados se negaron a renovar el contrato de compra venta. Debió probar que mis patrocinados promovieron en el Juzgado Cuarto de Municipio documento privado contentivo de extinción de hipoteca de primer grado. Que mis representados actuaron de mala fe y obtuvieron prueba en forma irrita e irregular. Que le hizo requerimientos a mis poderdantes para que le entregaran solvencias municipales, cedula catastral, registro de vivienda principal, solvencias de agua y electricidad y que estos se hayan negado a dárselas. Que mis mandantes hayan pretendido variarle el precio a la casa de manera unilateral, sin indicarle a la accionante el valor final del inmueble. …Omissis… …la demandante tenia la carga de probar que ella solicito el crédito al banco y este no aprobó el crédito, porque ella no pudo consignar los recaudos ya que mis mandantes no le suministraron los documentos, ella lo alego, ella debía probarlo, lo cual no hizo, puesto que las pruebas aportadas por la demandante reconvenida no aportan ningún elemento que pueda evidenciar lo que alego. Al no probar la demandante reconvenida, que no cumplió con las obligaciones que le impuso el contrato de compra, como lo era cancelar el precio, es procedente en derecho que se declare sin lugar el cumplimiento de contrato, temerariamente reclamado por la accionante y sea declarada con lugar la resolución de contrato reconvenida y, así respetuosamente solicitado se declare en la definitiva.” -X- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Realizado el estudio de las actuaciones que conforman la presente causa, comenzamos por establecer que se desprende del mismo, que ésta llega a esta instancia como consecuencia del recurso de apelación ejercido en fecha 10 de marzo de 2023, por la abogada Ana Rosa Flores, actuando en su carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar, contra la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato. Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses. Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, ha señalado que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa). De conformidad con la jurisprudencia citada, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia. A tal efecto, entrando en el asunto que nos compete, se aprecia preliminarmente que la demandante, intentó demanda contra los accionados a los fines de compelerle a cumplir el contrato de opcion a compra de una vivienda, el cual aduce no se llevó a feliz termino en virtud de que no pudieron obtener por parte de los vendedores “la liberación de la hipoteca constituida sobre el inmueble”, lo cual aducen constituía una de sus obligaciones a tenor del contrato que suscribieron y que le fue exigido por el Banco Mercantil a la hora de solicitar el crédito hipotecario con el cual estimaron pagar la deuda asumida por la suscripción del referido contrato, lo cual a su vez señalan se corresponde con una “causa extraña no imputable” a su persona “y que formaba parte de las obligaciones de los vendedores”. Por su parte los demandados, luego de negar, rechazar y contradecir lo manifestado por la actora en su libelo, especialmente en cuanto a que es falso que el Banco Mercantil no aprobó el crédito hipotecario y que la accionante le haya hecho requerimiento alguno y que se hayan negado a dárselas, y de señalar que la accionante no ha cumplido con su obligación de pagar el precio de la vivienda, se defendió aduciendo la excepción de contrato no cumplido, reconocido en el articulo 1.167 del Código Civil y con base en esa excepción y la falta de pago del precio reconvino a la demandante por resolución del contrato de opción a compra y además acumuló a dicha acción la pretensión de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el tiempo que tiene la actora ocupando el inmueble propiedad de los demandados (desde el año 2012), sin darles contraprestación alguna, lo cual consideran se constituye en un enriquecimiento sin causa de la demandante. Ello así, de la revisión exhaustiva del fallo impugnado, con relación a la pretensión de resolución de contrato fundada en la falta de pago del precio, observa este juzgador que la Juez de la causa, omitió pronunciarse al respecto, lo cual evidentemente constituye el vicio de incongruencia negativa de la sentencia, lo cual acarrea su nulidad, conforme lo ordena el articulo 244, en concordancia con lo que dispone el articulo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil. En efecto, la exigencia prevista en el citado articulo 243, tiene relación con el deber del Juez de pronunciarse sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado por las partes en la demanda y en la contestación, mandato legal que está en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez “…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. Con relación a este punto nuestro Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que cuando la sentencia no se ajusta a estos presupuestos, estamos en presencia del vicio de falta de congruencia, la cual puede ser la incongruencia positiva (cuando se pronuncia sobre algo no alegado) y la incongruencia negativa (cuando el juzgador no se pronuncia sobre una petición), lo cual hace incurrir al Juez en la omisión de pronunciamiento. Cabe señalar, por ser de suma importancia que la función jurisdiccional es una actividad reglada, toda vez que debe someterse a los parámetros establecidos en la ley. En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por el ciudadano José Gregorio Tineo, mediante la sentencia Nro. 1068 de fecha 19 de mayo de 2006, expediente Nro. 2006-447, dispuso lo siguiente: “Asimismo sostuvo en sentencia del 19 de agosto de 2002 (Caso: Plaza Suite I C.A.), que: ‘...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’. Las anteriores consideraciones se fundamentan en los artículos 15, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil...’ (Destacados de la Sala). En este orden, el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, estatuye expresamente lo siguiente: “Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” El artículo 243 eiusdem, dispone: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: 1° La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2° La indicación de las partes y de sus apoderados. 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” Por su parte el artículo 12 ibídem, preceptúa lo siguiente: “Artículo 12.-Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” No hay lugar a dudas que se desprende del análisis realizado al conjunto de normas citadas que, por ser materia de orden público, el cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, su incumplimiento es sancionado por nuestra ley adjetiva, con la nulidad de la decisión de que se trate, y que igual consecuencia acarrea, el que el juez haya absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita, porque otorgue más o cosa distinta a lo pretendido. Así, La Sala de Casación Civil, en reiteradas oportunidades ha establecido que el sentenciador, que no se pronuncia sobre una pretensión incurre en el vicio de incongruencia negativa, con lo cual quebranta los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos. Es evidente que, en atención a las disposiciones legales y jurisprudencias citadas, de las que se desprende que cuando el administrador de justicia al dictar sentencia, como en el caso de autos, deja de pronunciarse sobre uno de los alegatos vertidos oportunamente en el proceso, incurre en el vicio de incongruencia negativa, cuyos efectos acarrea la nulidad de sentencia, por lo que, no hay dudas para quien aquí decide, que apreciado como ha sido que en esta causa, la juez a quo al proferir la sentencia definitiva, cuya revisión realiza este juzgador, omitió pronunciarse, fuese a favor o en contra como consecuencia de haber declarado con lugar el cumplimiento del contrato sobre la pretensión de resolución del mismo fundamentado en la falta de pago del precio convenido, sin entrar a estudiar además la defensa de los demandados relativa a la excepción de contrato no cumplido en los términos por ellos aducida, lo cual produjo el menoscabo al derecho a la defensa y a la igualdad de condiciones de las partes en el juicio, incumpliendo con el principio procesal de exhaustividad que rige a las sentencias, por tanto, resultó infeccionada la sentencia por el vicio denominado como incongruencia negativa. ASI SE DECIDE. Además de lo señalado, se ha evidenciado que el fallo cuestionado en modo alguno valoró las pruebas promovidas por las partes, al punto que omitió todo pronunciamiento respecto a las mismas, sin establecer a quien correspondía la carga de la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, lo cual configura sin lugar a dudas el vicio de silencio absoluto de pruebas, además de incurrir en el vicio de petición de principio, toda vez que dio por demostrado lo que era objeto de prueba. En efecto, del fallo recurrido se observa que la sentenciadora del primer grado de conocimiento, sin hacer algún tipo de valoración respecto a las obligaciones asumidas por partes en el contrato de opción a compra, estableció que constituía una obligación de los demandados el liberar la hipoteca para que la actora pudiera gozar del crédito hipotecario que debió solicitar, sin extenderse a constatar además si tal requerimiento fue puesto en conocimiento de los demandados, con miras a señalar que fueron estos quienes incumplieron. Así, se observa de la sentencia apelada que en ella se estableció que de “la revisión exhaustivas (sic) del presente expediente se desprende al folio ciento once (111) la confesión espontánea de la accionada donde manifiesta que firmó un escueto contrato de opción de compra-venta con la hoy accionante; así mismo, de las pruebas aportadas por la parte demandada se evidencia que las mismas no cumplieron con las obligaciones como vendedor siendo la debida tramitación del documento de liberación para su protocolización, trayendo como consecuencia la no cancelación del saldo restante ni mucho menos la debida protocolización del documento definitivo de venta”, de lo que emerge que sin realizar análisis de material probatorio alguno concluye en que era obligación de los accionados liberar y protocolizar la hipoteca que recaía sobre el inmueble de marras. Por otra parte, se observa que en relación a las obligaciones de los demandados señaló que las mismas aun no se han cumplido según lo manifestado por la parte actora por causas imputables a la parte demandada, las cuales fueron plenamente comprobadas(sic) por la serie de actuaciones realizadas por la parte actora tendientes a solicitar los recaudos por ante el demandado, para los tramites concernientes a la obtención o tramitación de crédito bancario, así como se puso en conocimiento al demandado de este tramite para la adquisición de la vivienda, sin que este cumpliera con otorgar los mismos, así se establece”.Nótese de la cita que la juzgadora acoge el criterio de la demandante en torno no solo a la obligación de los accionados de liberar y protocolizar la hipoteca, sino que además da por cierto que la accionante puso en conocimiento de los mismos del tramite y los requisitos exigidos para la procedencia del crédito, aduciendo que “fueron plenamente comprobadas por la serie de actuaciones realizadas por la parte actora tendientes a solicitar los recaudos por ante el demandado”, sin indicar ni valorar cuales son, pues como fue expuesto supra. Ahora bien, la Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha 30 de Julio de 2012, Exp. Nro. AA20-C-2011-000779, luego de referirse al requisito de motivación del fallo y de señalar que la sentencia representa la última manifestación y sublime valor del jurista, y por ello, exige un discurso coherente y enlaces lógicos en los razonamientos y conclusiones, pues de lo contrario incurriría en vicio de contradicción al verificar la discrepancia en las argumentaciones del contraste general de la sentencia, o en su defecto constatar la existencia de errores o enlaces lógicos derivados de una concreta argumentación. Por consiguiente, la Sala concluye que más que aplicar y expandir el génesis de la lógica, se debe examinar los hechos mediante la confrontación con los medios probatorios para permitir la construcción de las respectivas argumentaciones, cuyas existencias surgen de enlaces lógicos que representan un conjunto armonioso y coherente de razonamientos jurídicos, que conforman el justo pensar del jurista en la aplicación de la hipótesis fáctica de una regla legal y las conclusiones o pensamientos inequívocos arribados por el juzgador, estableciendo que finalmente, este proceso de formación lógica, debe quedar plasmado en la sentencia de manera clara, a los efectos de que pueda controlarse la legalidad de la misma, tanto de los órganos jurisdiccionales de mayor jerarquía; como por las partes que se les administró justicia en el caso concreto, y la sociedad en general. En ese sentido, se pronunció en torno al señalado vicio de petición de principio, estableciendo que, se refiere a dar por demostrado lo que debe ser objeto de prueba y que esa forma de argumentar no es lógica, no prueba nada y, por tanto, constituye un sofisma. El juez toma como prueba de sí misma la afirmación que la precede, con lo cual el órgano jurisdiccional encubre y disfraza el examen integral que estaba obligada a realiza sobre las pruebas y la fijación de los hechos, que permitan sustentar sus conclusiones, así manifestó que: “Esta Sala debe precisar que la lógica del razonamiento rechaza el sofisma denominado petición de principio que consiste en dar como cierto lo que se trata de probar. La determinación de un hecho, de un concepto, no debe realizarse con el mismo concepto definido: Lo definido no debe entrar en la definición. (…omissis…) Ciertamente el sofisma denominado petición de principio, el cual diverge con la lógica del razonamiento, ocurre cuando el jurista para sustentar su fallo da como cierto lo mismo que pretende probar”. Por lo anteriormente expuesto, se puede concluir que el Tribunal a quo incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinales 4° y 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que su deber es dictar un fallo que resuelva expresamente sobre todos los puntos objetos de controversia traídos y demostrados por la partes en el proceso, los cuales deben ser resueltos de manera expresa, positiva y precisa, lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, anular el fallo recurrido. ASI SE DECIDE. Declarada la nulidad de la decisión definitiva recurrida en apelación, por haber incumplido con el mandato de los numerales 4° y 5° del articulo 243, todo conforme al articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este juzgador, pasar a emitir pronunciamiento sobre el merito del presente asunto de conformidad con lo previsto en el articulo 209 ejusdem. A tales fines, una vez constatado que lo controvertido en el presente asunto es determinar quien en realidad incumplió con el contrato de opción a compra, ya que la actora aduce que los demandados incumplieron su obligación de liberar la hipoteca y los actores se excepcionan alegando que la demandante no cumplió con el pago del precio, que no les fue solicitada documentación alguna y en tal sentido aducen la excepción de contrato no cumplido, lo cual motiva su solicitud de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, pasa este decisor de conformidad con lo previsto en el articulo 369 del Código de Procedimiento Civil a decidir ambas cuestiones (el cumplimiento del contrato o su resolución), de conformidad con lo siguiente: La definición legal del contrato se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 1.133 del Código Civil, de la siguiente manera: “Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado artículo 1.133 del Código Civil son: constituir, reglar, transmitir, modificar y extinguir entre las partes obligaciones y derechos. Por eso el contrato es una fuente de obligaciones. En lo referente al objeto de los contratos, el artículo 1.155 del Código Civil, nos indica lo siguiente: “Artículo 1.155: El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”. Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber: a) Ejecución o cumplimento de contrato; b) Resolución del contrato; c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras. Ya en el caso concreto que nos ocupa, como quiera que se desprende que ambas partes reconocen haber suscrito el contrato de opción a compra venta, sobre el cual no hubo objeción por parte de la demandada al contestar la demanda, y que lo determinante es constatar, en primer lugar, la defensa de contrato no cumplido y, en segundo lugar, si sobre los demandados pesaba la obligación de suministrar todos los recaudos a la actora para gestionar el crédito, en vista de que el crédito presuntamente no fue aprobado por el banco, al no haberse presentado toda la documentación necesaria para ello. Señalado lo anterior, indicamos que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantenerle a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. En lo referente a la interpretación de los contratos, las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia han reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los mismos. En efecto, ha señalado la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 29/03/2017, Exp. 2016-000239, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, lo siguiente: “(…) Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho.” Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, esa Sala de Casación Civil, dejó sentado, que: “‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan”. Ahora bien, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. Con relación a la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, expediente Nro. 2003-339, reiterada en fallo Nro. RC-244, de fecha 13 de junio de 2011, expediente Nro. 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y Otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente: “El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece. (….omissis….) La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó: ‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba’, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). (…Omissis…) La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…’ En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces a éste, toda la carga de la prueba. No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo…’. (Vid sentencias de esta Sala, N° 247 de fecha 6 de mayo de 2015 y N° 273 de fecha 1° de diciembre de 2015)”. De acuerdo a los anteriores jurisprudencias de la Sala Civil, se tiene que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, regulan expresamente la distribución de la carga de la prueba entre las partes procesales, y establecen que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y trasladan la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos; pero si éste, se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, en la cual contradiga pura y simplemente la pretensión, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba, por tanto, la carga de la prueba depende de la actitud del demandado. Ahora bien, conforme a lo anterior, establecido como fue que la defensa de la demandada básicamente se centró en que la actora incumplió con el pago del precio de la opción a compra y que la actora señala que ello no fue posible por culpa de los demandados, entiende este decisor que en este caso particular la carga de la prueba corresponde a la parte actora. Ello queda reforzado, por cuanto no existe controversia respecto a que la demandante se encuentra en posesión del inmueble y en virtud de la manera como fueron redactadas las cláusulas del contrato por ellos suscrita, sobre las cuales tampoco existe contención, siendo que en ellas se estipulo lo siguiente: “PRIMERA: EL OPCIONANTE, da en OPCION DE COMPRA a la OPCIONADA, Un inmueble constituido por una (1) casa con su parcela de terreno propio, destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 311, de la Urbanización Valle Arriba, Tercera Etapa, ubicada en la ciudad de Araure, Estado Portuguesa (…) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos (…). El referido inmueble pertenece al OPCIONANTE, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha: 22 de agosto del año 2007, bajo el N° 24, folios 198 al 209, Protocolo Primero, Tomo: Décimo Tercero, Tercer Trimestre del año 2007, sobre el mismo pesa hipoteca de primer grado, a favor del C.A. Central, banco Universal, hoy Banco Bicentenario. SEGUNDA: El precio convenido para esta opción a compra es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), que serán pagados por LA OPCIONADA, de la manera siguiente; la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (BS. 80.000,00) por concepto de inicial, el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) serán cancelados mediante un crédito bancario que esta siendo tramitado por el Banco Mercantil, en un lapso de ciento veinte (120) días mas treinta (30) de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, una vez realizado el pago se procederá al otorgamiento del documento definitivo de venta, por ante el Registro respectivo. TERCERA: Es convenido entre las partes, que el mencionado inmueble, será entregado libre de todo gravamen o impuestos Municipales, Nacionales y Estadales, y solvente de todos los servicios públicos. CUARTA: Queda entendido, que todos los gastos de registro y redacción, que se deriven de la presente operación, serán por cuenta de LA OPCIONADA”. A la luz de lo anterior, tenemos que el precio de la negociación fue por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00); que -contrario a lo aducido por la accionada- la demandante dio una inicial a los opcionantes vendedores como parte del pago del precio por la adquisición del inmueble de autos por la cantidad de ochenta mil bolívares (bs. 80.000,00) y se comprometió a pagar el monto restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), en un lapso de ciento veinte (120) días mas treinta (30) de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma de ese documento, es decir, a partir del 17 de abril de 2012, mediante un crédito bancario que estaba tramitando por ante el Banco Mercantil, y que una vez realizado el pago se procedería al otorgamiento del documento definitivo de venta, por ante el Registro respectivo. Ello así, entiende este decisor que la obligación convenida en la cláusula tercera y que recae en cabeza del optante vendedor, respecto a que “el mencionado inmueble, será entregado libre de todo gravamen o impuestos Municipales, Nacionales y Estadales, y solvente de todos los servicios públicos”, surge una vez cumplido con el pago de la cantidad restante adeudada, pues debe entenderse que la misma va de la mano con su obligación de suscribir y protocolizar el contrato definitivo de venta, toda vez que en el aludido contrato se estableció que “una vez realizado el pago se procederá al otorgamiento del documento definitivo de venta, por ante el Registro respectivo”; de tal manera que al no existir contención en torno a que en este caso el demandado realizó la entrega material del inmueble y que puso en manos de la optante compradora la vivienda de marras, se tiene que dio por ejecutada la principal obligación que sobre el pesaba, siendo que correspondía a la demandante proceder dentro del lapso señalado a cumplir con su obligación de pagar el precio restante de la transacción, para lo cual como se evidencia de las cláusulas pactadas debía concluir con el tramite del crédito que se encontraba en curso, ante el Banco Mercantil. En este contexto, al haberse perfeccionado el mencionado contrato a partir de su autenticación ocurrida el 17 de abril de 2012, según se evidencia de la documental que cursa a los folios 8 y 90 de la primera pieza, los 90 días mas los 30 de prorroga a que alude la cláusula segunda antes transcrita a los fines que la actora cumpliera con su obligación respecto al pago de la negociación feneció el 14 de septiembre de 2012. A propósito del análisis que corresponde realizar en torno a las fechas antes señaladas para el cumplimiento del pago del monto o saldo restante de la obligación contraída, luce pertinente referir que la Resolución Nro. 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial No. 40115 de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 5 de febrero de 2013, a la cual hace alusión la parte demandante como fundamento de la demanda, en sus artículos 1, 3 y 5, respectivamente, prevé lo siguiente: “Artículo 1. En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”. “Artículo 3. Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”. “Artículo 5. Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos dé Inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos”. De los preceptos normativos transcritos, se constata que los mismos tienen vigor en todas aquellas negociaciones que tengan por objeto bajo cualquier modalidad la adquisición de una vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construida, por lo que le resulta aplicable al presente asunto; asimismo, se tiene que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación; y también que se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar y dentro de los parámetros legales correspondientes, sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes. En este caso, conforme a lo narrado en la demanda, el tramite del crédito ante el Banco Mercantil no llegó a feliz termino en virtud de que el demandado se negó a realizar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual había sido requerido por ese banco para proceder a la aprobación del mencionado crédito, así como tampoco suministro una serie de recaudos para el mismo. En ese sentido, señala este decisor que descendió a valorar las probanzas traídas a los autos por las partes tendentes para constatar que el accionado se encontraba en conocimiento de que para que la actora pudiera cumplir su obligación de terminar de tramitar el crédito y con este el pago del restante del precio, debía liberar la hipoteca y a su vez suministrar una serie de documentos, lo cual se considera era carga probatoria de la demandante en cumplimiento del contrato de autos. Así, luego de constatarse cada una de las pruebas promovidas por ambas partes, no encuentra este jurisdicente material probatorio alguno del cual se desprenda que ciertamente el demandado ciudadano Pablo Miguel Escobar, se encontraba en conocimiento y/o le fue requerido bien sea directamente por el banco o por la propia parte actora lo señalado para la aprobación del crédito bancario. Al ser ello así, juzga este decisor que en el presente caso, no opera a favor de la demandante ciudadana Yoselin Marlin Poveda la alegada “causa extraña no imputable” a su persona y que ciertamente la misma fue quien incumplió la obligación de pagar el precio dentro del lapso convenido y de culminar el tramite correspondiente al crédito referido en el contrato. Como conclusión de todo lo señalado, este juzgador encuentra, que el incumplimiento en el pago del saldo restante no es imputable a la entidad bancaria a quien correspondía ejecutar el crédito solicitado, pues se concluye que quien incumplió con su obligación de tramitar y obtener de la entidad bancaria Banco Mercantil, el crédito para cumplir con el pago del saldo restante fue la demandante; ello en virtud de que no consta prueba alguna que demuestre que el demandado se encontraba en conocimiento y que era su responsabilidad liberar la hipoteca y consignar una serie de recaudos exigidos por la entidad bancaria. ASÍ SE DECIDE. A este respecto, se debe señalar que lo determinante en estos casos es que para la fecha del vencimiento del contrato de opción a compra venta, los compradores cuenten con el resto del dinero adeudado, lo cual de las actas del expediente no consta; ello ha sido considerado de esa manera por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en sentencia del 9 de noviembre de 2018, con Ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, Exp. Nro. AA20-C-2018-000364, señaló lo siguiente: “Aunado a ello se evidencia, que aún cuando las solvencias no estuvieran vigentes para el momento de suscribir el contrato, ello no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues lo primordial fue el hecho que para la fecha del vencimiento del contrato de opción de compra venta, la compradora no tenía el resto del dinero adeudado, pues el crédito hipotecario fue aprobado en fecha posterior”. Dado todo el análisis que se ha realizado en el presente asunto, este juzgador concluye que la actora no cumplió con el elemento más importante del contrato de opción a compra, como lo es el pago del precio, pues no lo cancelaron dentro del término establecido precedentemente, limitándose a esgrimir como justificación que la falta de pago dentro del plazo, no le era imputable, sino que se debió a que la demandada no suministro lo solicitado ni libero la hipoteca, lo cual no consta que se le haya notificado. En fuerza de las consideraciones antes esbozadas, se debe declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Yoselin Marlin Poveda, contra los ciudadanos Pablo Miguel Escobar y Miriam Coromoto Gómez De Escobar.. ASI SE DECIDE. Una vez declarado lo anterior, corresponde emitir pronunciamiento en relación a la pretensión de los demandados relacionada con la resolución del contrato de autos e indemnización de daños y perjuicios propuesta en su escrito de reconvención inserto en la contestación de la presente demanda, la cual tiene como fundamento el incumplimiento por parte de la demandante de las obligaciones asumidas en el contrato y dado que previamente quedó evidenciado el incumplimiento por parte de la ciudadana Yoselin Marlin Poveda en torno a su obligación de pagar el precio restante de la transacción celebrada por las partes, en criterio de quien decide ha operado en este asunto la excepción de contrato no cumplido prevista en el articulo 1.167 del Código Civil, y dado que dicho articulo, como se señaló supra los faculta ante tal circunstancia a exigir o bien el cumplimiento del contrato o su resolución y dado que en este caso los demandados piden es la resolución del mismos se estima procedente de dicha pretensión; en consecuencia se declara resuelto judicialmente el contrato de opción a compra suscrito por los ciudadanos aquí contendientes, el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa el 17 de abril de 2017 bajo el Nro. 07, Tomo 71. ASI SE DECIDE. Finalmente, en relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios fundamentado en el uso que la actora le ha dado al inmueble al estar en posesión de la vivienda, desde el año 2012, mientras que ellos no han percibido ninguna contraprestación a cambio, viéndose limitados para ejercer su derecho de propiedad, se declara su improcedencia dado que no fue cumplido el requisito relativo a la cuantificación de los referidos daños, a tenor de lo señalado en el 7° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, en relación a su especificación, sino que procedieron a dejarlo a la discreción y prudente arbitrio del Tribunal como si de una indemnización de daño moral se tratase. ASI SE DECIDE. -XI- DISPOSITIVA En razón de los hechos determinados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de marzo de 2023, por la abogada Ana Rosa Flores, actuando en su carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAM COROMOTO GÓMEZ DE ESCOBAR, contra la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA. SEGUNDO: Se ANULA la sentencia objeto de apelación. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA, contra los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAM COROMOTO GÓMEZ DE ESCOBAR. CUARTO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada vía reconvención por los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAM COROMOTO GÓMEZ DE ESCOBAR, contra la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA, en consecuencia, queda resuelto judicialmente el contrato de opción a compra por ellos suscrito y autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa el 17 de abril de 2017 bajo el Nro. 07, Tomo 71. QUINTO: SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios intentada vía reconvención por los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAM COROMOTO GÓMEZ DE ESCOBAR, contra la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA. SEXTO: No hay condenatoria en costas del recurso en virtud de haber prosperado la apelación y se condena en costas a la ciudadana Yoselin Marlin Poveda por haberse declarado sin lugar la acción que intento de cumplimiento de contrato; y no hay condenatoria en costas en relación a la reconvención por no existir vencimiento total con respecto a la indemnización solicitada, todo ello a tenor de lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de conformidad con la sentencia Nro. 243 de fecha 9 de julio de 2021, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los diecinueve (19) días del mes de junio de 2023. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR, ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE. LA SECRETARIA, ABG. MARIA TERESA PÁEZ ZAMORA En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 12:20 de la tarde. Conste: (Scria.) Expediente Nro. 3977