REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA 213º y 164º Expediente Nro. 3980 -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: VICENZO PUMA CELESTRE, titular de la cédula de identidad N° 3.528.873. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. JULIO CESAR CASTELLANO PACHECO y CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 61.315 y 183.450, respectivamente. PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL BUEN HOGAR C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa en fecha 31/01/2008, inserta bajo el N° 47, Tomo 237-A, posteriormente modificada según consta de asiento registral bajo el N° 33, tomo 45-A, año 2015, expediente mercantil N° 13362, del citado Registro Mercantil, inscrita por ante el Registro de Información Fiscal N° J-29547680-4, representada por su presidente CHALHOUB MONA, titular de la Cédula de Identidad N°. 24.567.918. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. JOSE DANIEL MIJOBA, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 27.221. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE SENTENCIA: DEFINITIVA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa. -II- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 06 de marzo de 2023, por el abogado José Mijoba, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Buen Hogar, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 03 de marzo de 2023, por el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró con lugar la demanda. -III- SECUENCIA PROCEDIMENTAL En fecha 17 de septiembre de 2019, el ciudadano Vicenzo Puma Celestre, debidamente asistido por el abogado Julio Cesar Castellano Pacheco, presentó escrito contentivo de demanda por desalojo de inmueble, contra la empresa Mercantil Buen Hogar C.A, acompañada de anexos (folios 01 al 11, de la primera pieza). En fecha 20 de septiembre de 2019, por el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, recibió del distribuidor la presente demanda procediendo a dar entrada; así mismo declaró incompetente en razón de la cuantía para conocer de la presente causa en Municipio Ordinario y Declina la competencia al Tribunal distribuidor de Primera Instancia Civil, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folios 12 y 13, de la primera pieza). En fecha 25 de septiembre de 2019, el ciudadano Vicenzo Puma Celestre, debidamente asistido por el abogado Julio Cesar Castellano Pacheco, presentó recurso de regulación de la competencia (folios 14 al 17, de la primera pieza). En fecha 25 de septiembre de 2019, el ciudadano Vicenzo Puma Celestre, confiere poder apud acta al abogado Julio Cesar Castellano Pacheco (folio 18, de la primera pieza). En fecha 30 de septiembre de 2019, vista diligencia que riela en el folio 18 de la primera pieza, vencido como se encuentra el lapso establecido en el articulo 69 del Código De Procedimiento Civil, el tribunal ordenó remitir al Juzgado Superior en lo civil, mercantil y del transito de este circuito judicial, copias certificadas del libelo de la demanda y sus anexos y copia de la sentencia dictada en fecha 20 de septiembre de 2019 (folio 19 de la primera pieza). En fecha 31 de septiembre de 2019, el Tribunal dio por recibido Oficio N° 164/2019, proveniente del Juzgado Superior En Lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual declaro Sin Lugar el recurso de de regulación de competencia interpuesto por la parte actora, en consecuencia se ordeno remitir todas y cada una de la actuaciones que conforman el presente expediente del Tribunal Distribuidor Segundo del Primera Instancia en lo civil, Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial Del Estado Portuguesa (folio 20 de la primera pieza). En fecha 31 de octubre de 2019, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, recibido por distribución la presente demanda bajo el N° C-2019-001540, por auto de fecha 01 de noviembre de 2019 fue admitida dicha demanda (folios 22 al 24, de la primera pieza). En fecha 04 de noviembre de 2019, la parte actora presentó escrito de reforma de demanda (folios 24 al 27, de la primera pieza). Del folio 29 al 60 de la primera fecha riela lo conducente a la regulación de competencia decidido por esta alzada; asimismo el oficio de remisión a su tribunal de origen N° 167-2019 de fecha 29 de octubre de 2019. En fecha 11 de noviembre de 2019, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia declarando incompetente por la cuantía para conocer del presente juicio y declina la competencia a un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folios 61 al 63, de la primera pieza). En fecha 20 de septiembre de 2019, el Tribunal de la causa, ordenó remitir la causa con Oficio N° 0131/2019, al Juzgador Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, librase oficio (folios 64 y 65 de la primera pieza). En fecha 29 de noviembre de 2019, el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, le dio entrada la presente demanda, y admite de la misma ordenando el emplazamiento a la parte demandada (folio 67 de la primera pieza). En fecha 01 de diciembre de 2019, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que sea citada la parte accionada en la dirección que se señalo en el libelo de la demanda (folio 68, de la primera pieza). En fecha 06 de diciembre de 2019, el apoderado judicial de la parte actora, sustituyo el poder al ciudadano abogado César Augusto Palacios Torres (folio 69). En fecha 09 de diciembre de 2019, el apodera judicial de la parte actora, solicitó se fije oportunidad para que tenga lugar la practica de la inspección judicial solicitada en el escrito libelar; En fecha 10 de diciembre de 2019, el tribunal acuerda lo solicitado (folios 70 al 71 de la primera pieza). En fecha 12 de diciembre de 2019, el alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano Alonso Humberto Chirinos (folios 72 al 73). En fecha 12 de diciembre de 2019, el tribunal nombra secretaria accidental, para que llevar a cabalidad la inspección judicial (folios 74 al 78 de la primera pieza). En fecha 10 de enero de 2020, el alguacil deja constancia, que se dirigió al lugar de la citación a lo fines de practicar la misma contra la ciudadano Chalhoud Mona, pero no encontró a nadie en el lugar (folio 79 de la primera pieza). En fecha 20 de enero de 2020, el ciudadano Alonso Chirinos, consigno fotografías tomadas durante la inspección judicial (folios 80 al 86 de la primera pieza). En fecha 03 de febrero de 2020, el alguacil deja constancia, que se dirigió por segundo vez al lugar de la citación a lo fines de practicar la misma contra la ciudadano Chalhoud Mona, pero no encontró a nadie en el lugar (folio 87 de la primera pieza). En fecha 03 de febrero de 2020, el alguacil deja constancia, que se dirigió por segundo vez al lugar de la citación a lo fines de practicar la misma contra la ciudadano Chalhoud Mona, pero no encontró a nadie en el lugar (folio 87 de la primera pieza). En fecha 04 de febrero de 2020, él alguacil consigno compulsa libradas contra la ciudadano Chalhoud Mona, no encontró a nadie en el lugar (folios 88 al 98 de la primera pieza). En fecha 04 de febrero de 2020, él apoderada judicial de la parte, actora solicitó que se practique por cartel conforme a lo previsto en el articulo 223 del código de procedimiento civil; en fecha 10 de febrero de 2020,el tribunal acordó lo solicitado (folios 99 al 100 de la primera pieza). En fecha 15 de febrero de 2020, él apoderado judicial de la parte actora, solicita el tribunal sea practicada la citación personal a los fines de darle celeridad al proceso (folio 101 de la primera pieza). En fecha 16 de marzo de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, a los fines de la citación por vía telefónica consignó, el número telefónico de la parte demanda; endecha 17 de marzo de 2021, el tribunal ordenó lo solicitado (folios 103 al 104 de la primera pieza). En fecha 15 de febrero de 2021, él apoderado judicial de la parte actora, solicita el tribunal sea practicada vía whatspp y consignó número de teléfono el cual es uso personal de la parte demandada (folio 105 de la primera pieza). En fecha 10 de junio de 2021, el alguacil consigno un folio útil de recibido y leído mensaje de whatsspp enviado al ciudadano Chalhoub mona (folios 107 al 108 de la primera pieza). En fecha 19 de julio de 2021, el ciudadano Mona Chalhoud, dio contestación a al demanda, y así mismo confiere poder judicial al ciudadano José Mijoba (folios 110 al 128 de la primera pieza). En fecha 04 de agosto de 2021, el apoderado judicial de la parte demanda, consigno escrito mediante el cual interpone Recurso de regulación de jurisdicción, contra sentencia interlocutoria dictada en fecha 27-07-2021, y tal efecto se oye el recurso y en consecuencia se ordena la remisión de las actuaciones contentivas del presente expediente en original a la sala política administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (folios 126 al 146 de la primera pieza). En fecha 08 de noviembre de 2021, mediante oficio 1784 del Tribunal Supremo de Justicia, remiten dicho expediente al por el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folio 147 de la primera pieza). En fecha 09 de marzo de 2022, En fecha 20 de septiembre de 2019, por el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, recibió del distribuidor el presente expediente proveniente del Tribunal Supremo de Justicia y ordenó librar lo pertinente a la ley (folios 149 y 152, de la primera pieza). En fecha 04 de abril de 2022, el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano Cesar Palacio (folios 153 al 154). En fecha 18 e abril de 2022, el apoderado judicial actora, solicitó la notificación de la parte accionada para la continuación de la presente causa ; en fecha 20 de abril de 2022 el tribunal ordeno lo solicitado (folios 155 al 156 de la primera pieza). En fecha 20 de mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la notificación por cartel; el tribunal acordó lo solicitado (folios 163 al 174 de la primera pieza). En fecha 14 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada, apelo de sentencia de fecha 08 de junio 2022 (folio 176 de la primera pieza). En fecha 16 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, rechazó y negó la cuestiones previas opuestas por la parte demandada, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (folio 177 de la primera pieza). En fecha 17 de junio de 2022, el tribunal oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte demandada, y se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil (folios 178 al 215 de la primera pieza). Recibido el expediente en esta Alzada, se procede a dar entrada en fecha 07 de julio de 2022, fijando el décimo (10°) día despacho siguiente la oportunidad para la presentación de informes (folio 217 de la primera pieza). En fecha 21 de julio de 2022, el tribunal dicto sentencia de regulación de competencia declarando sin lugar el recurso de apelación (folios 218 al 230 de la primera pieza). En fecha 05 de agosto de 2022, en virtud de de que feneció el lapso para anunciaran recurso de casación en la presente causa, contra la sentencia de fecha 21 de julio de 2022, se ordenó remitir el expediente a su tribunal de origen (folios 231 al 232 de la primera pieza). En fecha 08 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promisión de pruebas (folios 233 al 235 de la primera pieza). En fecha 11 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte demanda, presentó escrito de promisión de pruebas (folio 236 de la primera pieza). En fecha 19 de septiembre de 2022, el tribunal admite las pruebas promovidas por ambas partes; y se fijo el segundo día de despacho siguiente para nombrar los experto de conformidad a los establecido en los artículos 452 del Código de Procedimiento Civil (folios 237 al 239 de la primera pieza). En fecha 21 de septiembre de 2022, siendo la hora y el día para qe tenga lugar el nombramiento de expertos en la presente causa se declaro desierto el mismo, por cuanto ninguna de las partes comparecieron ni por si, ni por medio de apoderados judicial (folio 240 de la primera pieza). En fecha 21 de septiembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se fije nueva oportunidad para el nombramiento de expertos; en fecha 26 de septiembre de 2022, el tribunal fija lo solicitado para el segundo día de despacho siguiente (folio 242 de la primera pieza). En fecha 28 de septiembre de 2022, el tribunal nombro como experto a los ciudadanos Hernán Rafael Espinal Muñez, Alonso Chirinos y Kennedy Peraza, (folios 243 al 246 de la primera pieza). En fecha 04 de octubre de 2022, compareció el ciudadano Hernán Núñez, a los fines de presentar juramento de ley, y estando presento expuso: acepto el cargo y juro fiel cumplimiento de los deberes inherentes al mismo Chirino (folios 247 de la primera pieza). En fecha 04 de octubre de 2022, el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por él ciudadano alonso Chirino (folios 248 al 249 de la primera pieza). En fecha 05 de octubre de 2022, compareció el ciudadano Alonso Chirinos, a los fines de presentar juramento de ley, y estando presento expuso: acepto el cargo y juro fiel cumplimiento de los deberes inherentes al mismo Chirino (folios 250 de la primera pieza). En fecha 04 de octubre de 2022, el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por él ciudadano Kennedy Peraza; en fecha 06 de octubre compareció a los fines de presentar juramento de ley, y estando presento expuso: acepto el cargo y juro fiel cumplimiento de los deberes inherentes al mismo (folio 253 de la primera pieza). En fecha 13 de octubre de 2022, la experto Kennedy Peraza, solicito al tribunal le conceda diez (10) días de despacho para consignación del informe; En fecha 14 de octubre de 2022, el tribunal acordó lo solicitado por ser procedente, (folios 254 al 255 de la primera pieza). En fecha 17 octubre de 2022, el experto Kennedy Peraza, deja constancia que se dirigió al lugar para poder realizar su trabajo técnico, por cuanto estaba cerrado no se puedo realizar; en fecha 20 de septiembre fija una nueva oportunidad (folios 256 al 257 de la primera pieza). En fecha 31 de octubre de 2022, la experto Kennedy Peraza, solicito al tribunal le conceda diez (10) días de despacho para consignación del informe; por auto de fecha 01 de noviembre de 2022, el tribunal acordó lo solicitado por ser procedente, (258 y 259 folios de la primera pieza). En fecha 10 de noviembre de 2022, el ciudadano Ingeniero Alonso Chirinos, consignó informe técnico sobre experticia (folio 02 al 14 de la segunda pieza). En fecha 22 de noviembre de 2022, el tribunal observa que por cuanto se encuentra pendiente la prueba de informe solicitada por la parte demandada, en consecuencia se le hace saber a las partes que una vez conste en auto las resultas de dicha prueba, se fijara fecha y hora para el debate oral y público den le presente causa (folio 15 de la segunda pieza). En fecha 13 de diciembre de 2022, se recibieron los informes de SUDEBAN, solicitados por la parte demandada; en fecha 14 de diciembre de 2022, vista a las resultas el tribunal fija para el trigésimo (30) día de despacho siguiente, para llevar a cabo el debate oral y público, en la presente causa (folio 19 de la segunda pieza). En fecha 13 de febrero de 2023, tuvo lugar el debate oral y público, dejando constancia que estuvo presente la ciudadana Jueza y él apoderado judicial de la parte actora; así mismo levanto acta declarando con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Vicenzo Puma Celestre (folios 21 al 27 de la segunda pieza). En fecha 27 de febrero de 2023, el ciudadano apoderado judicial de la parte demandada, apeló anticipadamente (folios 28 de la segunda pieza). En fecha 03 de marzo de 2023, el tribunal dicto sentencia declarando con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Vicenzo Puma Celestre (folios 29 al 37 de la segunda pieza). En fecha 06 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la sentencia de fecha 03 de marzo de 2023 (folios 38 de la segunda pieza). En fecha 15 de marzo de 2023, el tribunal oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y ordenó remitirlo el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil (folios 40 de la segunda pieza). Recibido el expediente en esta Alzada, se procede a dar entrada en fecha 22 de marzo de 2023, fijando el vigésimo (20°) día despacho siguiente la oportunidad para la presentación de informes (folio 41 de la segunda pieza). En fecha 20 de abril de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informe (folio 44 al 47 de la segunda pieza). En fecha 25 de abril de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de informe (folio 48 al 51 de la segunda pieza). En fecha 26 de abril 2023, el tribunal deja constancia que ambas partes presentaron escrito de informe; los cuales fueron agregados a los autos y en consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 519 ejesdem para la presentación de observaciones (folio 52 de la segunda pieza). En fecha 10 de mayo de 2023, vencido el lapso para la presentación de observaciones, se fija lapso establecido en el artículo 521 del código de procedimiento civil para dictar y publicar sentencia (folio 53 de la segunda pieza). -IV- DE LA DEMANDA En fecha 17 de Septiembre de 2.019, el ciudadano Vicenzo Puma Celestre asistido por el abogado Julio Cesar Castellano Pacheco, presentó escrito contentivo de demanda por desalojo de inmueble contra Sociedad Mercantil Buen Hogar C.A, el cual fue reformado por medio de escrito de fecha 04 de Noviembre de 2019, alegando lo siguiente: “…Mi representado celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil Buen Hogar, C.A. (arrendatario) , persona jurídica de derecho privado, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de Enero de 2008, número 47, Tomo, 237-A, y posteriormente modificada según ocota en el asiento registral bajo el numero 33,Tomo 45-A, año 2015, expediente mercantil 13362, citado registro mercantil, inscrita por ante el registro de información fiscal número; J-29547680-4, representado por su presidente Chalhoub Mona, … , sobre cuatro (4) locales comerciales,. Ubicados en la calle 27 entre avenida 32 y 33, los cuales forman parte del edificio Feis Concolor, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, y cuentan con are de 91, 44 Mts2, 57, 50 Mts2, 57,50 Mts2 y 59,23 Mts2, aproximadamente para un total de 265,67 Mts2. el Arrendatario se obligo a utilizar dicho inmueble para la compra y venta de muebles y electrodomésticos para el hogar, sin poder darle otro destino… Ahora bien es el caso que el arrendatario no a sido fiel cumplidor de sus obligaciones asumidas en dicho contrato, no ha cumplido a las principales obligaciones asumidas en el mismo, transgrediendo las cláusulas contractuales de deben reglar dicha relación arrendaticia, olvidando el inquilino que los contratos son le entre las parte y deben cumplirse tal como han sido pactados. El arrendatario inquilino a incumplido la principal obligación asumida en el contrato, como lo es lo establecido en la cláusula tercera en virtud de que no pago, y no ha pagado puntualidad dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, sea mediante transferencia o mediante deposito bancario en la cuenta bancaria señalada en el referido contrato, es mas no ha pagado mensualidad alguna aparir del mes de marzo del 2018. el ultimo pago recibido en forma puntual fue en fecha 05 de marzo de 2018 y desde allí hasta la presente fecha no ha pagado en forma puntual ni en ninguna forma los cánones de arrendamiento, razón por la cual no se encuentra solvente en lo relativo al canon de arrendamiento, estando insolvente en mas de dos mensualidades. La consecuencia de no pagar en los términos convenidos, activo dos incumplimiento (legal y contractual); valga y decir; el primero se evidencia por no pagar dentro del plazo establecido en el contrato tal como se pacto o contrato; y el segundo por no estar solvente en los cánones de arrendamiento desde marzo de 2018, en razón que no siguió realizando pagos, adeudando mas de dos mensualidades son deductivas… En la ruta el incumplimiento contractual realizo reformas, modificaciones en la estructura del inmueble o de los locales, no conservando la estructura original del inmueble o de cada local, tal como se obliga al suscribir el contrato de marra, por lo que incumplió flagrantemente con las cláusulas contractuales, especialmente la Novena y Décima Segunda, incluyendo los complementos de tales cláusulas. Tanto es así que el inquilino o arrendatario en su afán de incumplir con el contrato de arrendamiento, elimino, suprimió, completamente la sala de baño en forma total de uno de los locales arrendados, derrumbo y elimino sin autorización la pared divisoria de los locales 1y 2, transformándolo en un solo local comercial, violando las cláusulas contractuales antes citadas, en el contrato de arrendamiento se estableció que cada local contaba con una sala de baño, con su poceta, lavamanos , urinarios y todos los accesorios, inherente a cada sala de baño, incluyendo las puertas de madera; con la excepción del local numero uno que cuenta con dos salas de baño. No es permitido reformas a la estructuras del inmuebles sin la debida autorización del arrendador dado por cierto. Siendo así que el arrendatario se obligo a no realizar modificaciones en la estructura del inmueble, haciendo caso omiso a tal obligación eliminando y desapareciendo la sala de baño de uno de los locales arrendados, con todos los accesorios, es decir que dicha sala de baño dejo de existir en alguno de los locales arrendadora, junto con la pared que divide o separa uno del otro, lo cual pone de manifiesto el total incumpliendo del arrendatario con respecto al contrato de arrendamiento, toda vez q no podía variar su estructura del local arrendado y menos realizar reformas ni bienhechurias en el local arrendado sin autorización expresa del arrendador del local arrendado, ya que dicho arrendatario realizo modificaciones no autorizadas. Asimismo, existe violación de la cláusula décima segunda del referido contrato de arrendamiento, en virtud que el arrendatario se obligo a contratar una póliza de seguro dentro de los treinta (30) a partir de la fecha del contrato a favor del arrendador que cubra riesgos locativos, a vecinos y a terceros, contra incendios, inundaciones, daños por aguas, sismos, y cualquier daño que pueda sufrir el inmueble arrendado, siendo dicha póliza de seguros deberá tener vigencia durante la vigencia del contrato, sus posibles prorroga sean estas legales o contractuales , ajustándose anualmente, tomando en cuenta el valor del inmueble y la devaluación de la moneda. Tal obligación contractual fue incumplida por el arrendatario, quien jamás volvió a renovar o contratar una póliza de seguros en la vigencia del contrato de arrendamiento, simplemente no contrato ni renovó póliza alguna materializándose el incumplimiento contractual en forma notoria. Mención especial merece el hecho cierto que el arrendatario o inquilino se a negado rotundamente en dar cumplimiento en lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, especialmente alo referente a lo estipulado como primer complemento de la cláusula en cuestión; así tenemos que no a querido ni aceptado, se negó en todo momento el canon de arrendamiento sea ajustado con el incremento anual proporcional al dictamen del banco Central de Venezuela , para el caso de prorroga del citado contrato incumpliendo de esta manera el contenido de la cláusula tercera en comento, quedando evidenciado una vez su conducta incumplidora. Petitorio A fin de demandar en nombre propio en ejercicio de mis derechos a la Sociedad Mercantil Buen Hogar C.A, (arrendatario) de este domicilio inscrita Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de Enero de 2008, número 47, Tomo, 237-A, y posteriormente modificada según ocota en el asiento registral bajo el numero 33,Tomo 45-A, año 2015, expediente mercantil 13362, citado registro mercantil, inscrita por ante el registro de información fiscal número; J-29547680-4, representado por su presidente Chalhoub Mona, motivo de desalojo de inmueble (…) en virtud que el arrendatario se encuentra insolvente en mas de dos mensualidades consecutivas, no siguió pagando el canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) días siguiente al vencimiento de cada mensualidad, como se había pactado; ocasiono al inmueble reformas no autorizadas e incumplió con las obligaciones que le corresponde por haberlas asumido de acuerdo al contrato, como se explico anteriormente de forma detallada, en consecuencia pido sea condenado por este tribunal a desalojar el inmueble arrendado constituido por sobre cuatro (4) locales comerciales,. Ubicados en la calle 27 entre avenida 32 y 33, los cuales forman parte del edificio Feis Concolor, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, y cuentan con are de 91, 44 Mts2, 57, 50 Mts2, 57,50 Mts2 y 59,23 Mts2, aproximadamente para un total de 265,67 Mts2.g que le fue arrendado mediante contrato de fecha 07 de abril de 2017, entregándolo libre de personas y cosas los identificados locales Estimo la demanda en la cantidad DOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (2.000, U.T), con un valor de 50 Bolívares cada, para un total de Cien mil Bolívares (100.000, Bs). PRUEBAS QUE ACOMPAÑO CON EL LIBELO. 1.- Original Contrato De Arrendamiento, celebrado en fecha 07 de abril de 2017, entre el ciudadano Vicenzo Puma Celestre (arrendador) y la sociedad mercantil BUEN HOGAR, C.A, (arrendatario), debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de enero de 2008, numero 13362, del citado Registro Mercantil, inscrita por ante el Registro Información Fiscal numero J- 29547660-4, representada por su presidente Chalhoun Mona, venezolano, titular de la cedula de identidad nuecero V- 24.587.916, sobre los locales 1,2,3 y 4, ubicados en la calle 27, entre avenidas 32 y 33 los cuales forman parte del edificio Fíes Concolor, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. Esta instrumental, al no ser impugnada se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 del Código Civil y el 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar el vinculo contractual arrendaticio que vincula a los aquí contendientes sobre los locales objetos de la presente acción de desalojo. ASI SE DECIDE. 2.- Copia fotostica simple de cedula de identidad del ciudadano Vicenzo Puma celestre N° V 3.528.873. Dicha instrumental, se desecha por ser impertinente, toda vez que no aporta nada de interés procesal. ASI SE DECIDE. -V- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En fecha 19 de julio de 2021, la ciudadana MONA CHALHOUB, en su carácter de representante legal de la demandada, asistida por el abogado JOSE DANIEL MIOJOBA, presento escrito de contestación en lo que señala lo siguiente: CUESTIONES PREVIAS. “…El presente proceso de desalojo de local comercial se encuentra regulado por el Procedimiento oral del Código de Procedimiento Oral de Código Procedimiento Civil, en adelante llamado Código de Procedimiento Civil, y por la especial ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. En el caso, la parte demandada opone varias cuestiones previas que deben sustanciarse y resolverse según el orden jerárquico legal establecido en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, vale decir en primer lugar se sustanciaran y resolverán las cuestiones previas del ordinal Primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en segundo lugar se tramitara y decidirán en los ordinales 2°, 3°,4°,5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en tercer lugar se sustanciaran y resolverán las cuestiones previas en los numerales 7°, 8°, 9° y 10° 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Primera Cuestión Previa. Sobre la falta de jurisdicción. De conformidad con el numeral 1 del artículo 346, ambas normas del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alga la cuestión de falta de jurisdicción del tribunal para conocer de la presente demanda, pues no puede demandarse la acción de la acción de desalojo al no constar autos el acto administrativo que habilite el uso de la vía judicial. En consecuencia, el presente reclamo de la arrendadora debe conocerlo el SUNDEE, conforme al artículo 7 de la ley e Regulación del arrendamiento inmobiliaria para el uso comercial. Segunda Cuestión Previa Sobre la incompetencia por la cuantía. De conformidad con el numeral 1 del artículo 866 en concordancia con el numeral 1° del artículo 346, ambas normas del Código de Procedimiento Civil, este tribunal no tiene competencia económica para conocer la presente demanda de desalojo del local comercial, en razón de que el demandante no estimó debidamente la demanda de desalojo. En relación de la cuantía sobre el primer punto de desalojo por falta de pago de alquiler. Ante la incertidumbre, el demandado considera que de la lectura completa del vuelo del folio 53 del libelo de la demanda al haberse demandado el desalojo por la falta del pago de alquiler desde julio del 2018 hasta la fecha de introducción e la demanda, a razón de 2,60 bolívares mensuales, la cuantía del juicio estimada en 2.000 unidades tributarias resulta exagerada. En relación a la cuantía sobre los puntos segundo tercero y cuarto demandado en el libelo. Ahora bien, visto que arriba se estableció el monto de la cuantía del juicio en lo que respecta al primer punto demandado, en la cantidad de 0.312 unidades tributarias a continuación veremos la estimación de la cuantía del juicio en los restantes tres puntos: El segundo punto, señalado en el folio 54, donde se demanda desalojo por reforma no autorizadas en la estructura del local, por haber derribado la inquilina varias paredes y baños, como el valor de los daños no consta pero es apreciable en dinero, estímanos la demanda conforme al articulo 38 del Código de Procedimiento Civil , en 5.100 unidades tributarias. El tercer punto, contemplado en el folio 54 donde se demanda desalojo por que el inquilino no cumplió con la contratación de la póliza de seguro, como el valor de la póliza constatar no consta pero es apercíbale en dinero estimamos la demanda conforme al articulo 38 del Código de Procedimiento Civil en 5.100 unidades tributarias. Finalmente, en lo que respecta al cuarto. Establecido en el vuelto del folio 54 donde el actor demanda desalojo porque el inquilino no pago los aumento de alquileres según los índices inflacionarios publicados por el Banco Central de Venezuela, como lo montos de los índices inflacionarios no consta pero el valor de lo demandado es apreciable es dinero estimamos la demanda conforme al articulo 38 del Código de Procedimiento Civil en 5.100 unidades tributarias. Tercera cuestión previa. Como podemos observar el actor demanda el desalojo porque el inquilino modifico la estructura original del local, a su vez, promueve experticia para que los expertos determinen los costos y los gastos que amerita la reparación de dicha modificación. No hay duda, en el presente caso el actor acumuló al desalojo una demanda autónoma que declare el monto de los daños ocasionados al inmueble, la primera regulada por el juicio oral, la segundo por el juicio ordinario, lo cual amerita la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación al existir incompatibilidad entre el uno y el otro, todo conforme al numero 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sobre las defensas del fondo. 1.- La demandada niega que debe alquileres y sus aumentos desde julio 2018 hasta la actualidad, conforme a los depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente N° 0114-0320-49-320700093, es la misma cuenta bancaria indicada en la cláusula tercera, la inquilina ha venido pagando al arrendador, esto lo vemos en la copia de la última transferencia bancaria N° 12325607875, realizada el 11-06-2021, por un monto de 16.000.000.00 de Bs., que acompaño en copia simple. 2.- La demandada niega que haya cambiado la estructura del inmueble alquilado, también niega que haya suprimido varias salas de baño. 3.- La demandada niega que no haya suscrito la póliza de seguro. De esta manera terminamos de contestar la demanda de desalojo intentada por el arrendador Vicenzo Puma Celestre…” DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA 1. Contrato De Arrendamiento, celebrado en fecha 07 de abril de 2017, entre el ciudadano Vicenzo Puma Celestre (arrendador) y la sociedad mercantil BUEN HOGAR, C.A, (arrendatario), debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de enero de 2008, numero 13362, del citado Registro Mercantil, inscrita por ante el Registro Información Fiscal numero J- 29547660-4, representada por su presidente Chalhoun Mona, venezolano, titular de la cedula de identidad nuecero V- 24.587.916, sobre los locales 1,2,3 y 4, ubicados en la calle 27, entre avenidas 32 y 33 los cuales forman parte del edificio Fíes Concolor, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, con un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de doscientos sesenta mi bolívares (Bs. 260.000.00), que el “arrendatario” se obliga a pagar con toda puntualidad por mensualidades vencidas en los primeros cinco (05) días de cada mes, mediante deposito bancario o transferencia en la cuenta corriente N° 0114-0320-49-3207000093 de Bancaribe a nombre de “El Arrendador”, en caso de mora se cobrara intereses sobre los cánones adeudados mas los gastos de cobranza extrajudicial estipulados en un monto equivalente al 25% del canon de arrendamiento, por cada canon de arrendamiento impagado. El arrendatario se obliga a utilizar dicho inmueble únicamente para Compra y Venta de Muebles y Electrodomésticos para el Hogar y no cambiar su destino si la previa autorización del “ El Arrendador”. Se fijo la duración del contrato es de un año y se prorrogara automáticamente por periodos iguales convenidos desde ahora siempre y cuando una de las parte no lo notificara por escrito y por lo menos con sesenta (60) días de anticipación. En caso de que el “Arrendatario” no entrega el inmueble arrendado en las condiciones establecidas y en la fecha prevista para su entrega, “ La Arrendadora” cobra a el “Arrendatario” además de los cánones de arrendamiento, la suma de Dieciséis Mil Novecientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 16.986.00) por cada día de mora en la entrega del inmueble, suma esta que se establece como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega del inmueble arrendado. El “Arrendatario” no podrá realizar cambios ni mejoras de ninguna especie en el inmueble arrendado, sin previo consentimiento del “ Arrendador” siendo que las que realizare debidamente autorizado serán por su exclusiva cuenta y quedaran en beneficio de “El Arrendador”. “Arrendatario” en el plazo de treinta (30) días a partir de la fecha del presente contrato se compromete a contratar una póliza de seguro a favor de “El Arrendador” que cubra riesgos locativos, riesgos a vecinos o terceros, contra incendio, inundaciones, daños por agua, sismos y cualquier otro daño que pueda sufrir el inmueble arrendado (ratificado en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 08 de agosto de 2022).- 2. Inspección Judicial anticipada practicada por este tribunal en el inmueble en el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 12 de diciembre de 2019, un inmueble ubicado en la calle 27 entre avenidas 32 y 33, edificio Feis Concolor de esta ciudadana Acarigua estado Portuguesa, se deja constancia que donde se encuentra constituida la sociedad Mercantil Buen Hogar C.A, constante de cuatro (4) locales comerciales distribuidos con los numero 1,2,3 y 4, ubicados en la nombrada dirección, los locales 3 y 4 se encuentras totalmente cerrados el notificado manifiesta al tribunal que dichos locales se encuentras destinados para uso de deposito de los bienes inmuebles del local 1 y 2, así mismo se dejó constancia que se encuentra solo el ciudadano Chalhoub antes identificado quien manifestó al tribunal ser conyugue de la ciudadana mona Chalhoub Nabil quien manifestó al tribunal ser el conyugue de de la ciudadana Mona Chalhoub, parte demandada, el Tribunal dejó constancia que al momento de la practica de la inspección judicial el inmueble se encuentra ocupado por la sociedad mercantil Buen Hogar C.A., en la persona de mona Chalhoub en su carácter de presidente de la referida sociedad mercantil, como arrendataria del mismo y en cuanto del uso esta destinado a uso comercial. AL TERCER PARTICULAR, el tribunal dejo constancia co ayuda del experto que en el local Numero 1 y 2, donde se encuentra constituido se observa que se encuentra constituido con piso de granito techo de platabanda paredes de bloques y friso, Cuatro (4) portones tipo santa maría, bases de concreto, seis instalaciones para recuperar, observándose cinco (5) lámpara fosforescentes, con dos tubos cada uno, se observa que en la parte posterior y en medio la existencia de una (1) mezanine de cerámica de metal un (1) área destinada para baño de paredes de cemento, piso de baldosa, con su accesorio de pocetas y lavamanos, el cual la poceta se encuentra en mal estado de conservación y funcionamiento y el lavamanos en buen estado de conservación y funcionamiento, en un área contigua al baño se observa existencia de un (1) área de oficina, con puerta de contra enchapado y estructura de vidrio y cemento , el área de oficia en mal estado de conservación y funcionamiento y los locales uno y dos se encuentras en regular estado de conservación y mantenimiento, no obstante se observa agrietamiento con desprendimiento de friso en la parte posterior lateral izquierdo de techo y pared. AL CUARTO PARTICULAR: el tribunal dejo constancia de dichos locales funcionan la sociedad mercantil Buen Hogar C.A, así mismo se evidencia en la cartelera presencia funcionamiento para autoridades económicas y solvencias relacionadas con la empresa. EL QUINTO PARTICULAR: el tribunal dejó constancia que fueron tomados once (11) exposiciones fotográficas. EL SEXTO PARTICULAR: el tribunal dejó constancia, en cuanto este particular no se hizo señalamiento alguno. Es todo, el tribunal ordena y das por cumplida su misión. (ratificado en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 08 de agosto de 2022).- De la referida prueba al verificarse que aún cuando se trata de una inspección practicada luego de admitida la demanda, sin embargo la parte demandada no estaba a derecho, por lo que no tuvo oportunidad de contralar la prueba, razón por lo que a criterio de quien aquí juzga, debe ser desechada, por ser ineficaz. ASI SE DECIDE. 3. Experticia Practicada Al Inmueble Del Presente Juicio, por los expertos designados, con la finalidad de determinar si el inmueble presenta reforma en su estructura, tales como; la eliminación de un baño en cualquiera de los locales arrendados, pisos, paredes, urinarios, lavamanos, tuberías de aguas claras y servidas entres otros, Detalles de la reformas observadas; esta se evidencian físicamente y también comparando con los planos originales; baños; consta según plano debidamente aprobado, firmados y sellados por la ingeniería municipal de Páez y el ingeniero responsable de la obra que el local N° 1 que se encuentra ubicados en la esquina (según plano N° 06), se detalla que este cuenta con dos (02) baterías de baño, no obstante, durante la practica de la experticia se puedo constatar que no existían dichos baños en el inmueble, por lo tanto se detalla que si hubo modificaciones con respecto al diseño original según plano, Piso: en la foto N° 1 se nota que hubo rotura del piso y su consecuente reposición; al indagar; nadie nos informo para que se hizo este trabajo, pero en líneas generales el piso se encuentra en buen estado, solo falta mantenimiento y limpieza, se puede observar en la foto N° 2, el detalle de la diferencia del color en los locales 1 y 2 es decir, donde el plano indica que debe ir una pared y al medir el ancho de este detalle arrojo 15 cm que es el ancho de las paredes que se usan en estos casos. En consecuencia, se pudo terminar con la experticia, que la pared divisoria ha sido eliminada, existiendo una discrepancia entre el plano de inmueble y lo observado, determinándose que hubo alteración eliminando la pared que dividía los locales N° 1 y N° 2 paredes: las paredes acusan buen estado, solo la pared de fondo del local N° 1, en su parte superior deber ser reparada. Puertas: las puestas de acceso son del tipo Santa María, todas funcionan y en buen estado. En baño de locales 3 y 4 , no hay puertas en buenas condiciones. Instalaciones sanitarias: estas funcionan en el caso de las agua servidas, en cuanto a las agua claras, se carece del vital liquido al momento de la experticia, Baterías de Baños: en el local N° 1 no existe baño y en el local N° 2 existe un baño pero no es el de los palomos originales. Para que los locales sean como están en el plano N° 6, se deben construir dos baño, es decir que se determina de la experticia que el inmueble no se encuentra tal como se señala en el plano, constatándose alteraciones, en especial con respecto a los baños. Accesorios Sanitarios: falta mantenimiento y se carece de agua para probar su funcionalidad, en pocetas, lavamanos y urinario. Tuberías de Aguas Claras y Servidas: si existen y se nota que funcionan Techos: se observa que hay problemas con la impermeabilización, sobre todo en los locales 3 y 4; concluyen que la vida útil del manto esta vencida y exteriormente se detalla que existe deterioro en el gotero de techo (fotos 3,4,5, y 6, se aprecio también dentro de los locales se encuentra construido una pequeña áreas o departamento usado para oficina, el cual ha sido construido una pequeña área o departamento usado para oficina, el cual ha sido construido en paredes de bloques de cemento a media altura, totalmente frisada, con ventanas panorámicas de estructuras de hierro con sus respectivos vidrios y puertas de metálica, igualmente, se observó una estructura de tubos metálicos dulce, usado como mezzanina. (ratificado en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 08 de agosto de 2022). Como quiera que la misma ha sido atacada por la parte demandada, en los informes presentados en esta instancia, por haber violentado normas contenidas en el Decreto Con Rango CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, por tanto de orden publico, se advierte que su valoración se realizara en la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE. DE LOS ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA Suscrito por el apoderado judicial Abogado José Daniel Mijoba promovió lo siguiente: Con el fin de probar el pago de los alquileres demandados solicitó oficie al SUDEBAN, para que informe al tribunal, sobre los depósitos bancarios transferidos a la cuenta corriente 01140320493207000093,d el Banco Caribe que sigue a nombre de Vicenzo Puma Celestre Cedula de identidad N° V- .528.873, a tal efecto, dicha institución, respondió que, en la mencionada cuenta corriente no se registro movimientos bancarios en los últimos (6) meses (ratificada en escrito de promoción de pruebas de fecha 11 de agosto de 2022). DE LA SENTENCIA APELADA: La Juez a quo señaló lo siguiente: “…Considera quien aquí decide que del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la parte actora Vicenzo Puma Celestre… de este domicilio, es arrendador de un inmueble constantes de cuatro locales comerciales, 1,2,3 y 4, ubicados en la calle 27, entre avenidas 32 y 33 los cuales forman parte del edificio Fíes Concolor, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. Que el canon de arrendamiento inicialmente fue convenido entre las partes en la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000.000.00) con la reconversión monetaria de ( Bs.2.60) lo cual pagaría el arrendatario por mensualidades vencido en los primero cinco (5) días de cada mes contados a partir del primero de enero de 1999. Según en lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de abril de 2017. Que la conclusión de la reilación arrendaticia fue convenida por un año fijo y que se prorrogara automáticamente por periodos iguales convenidos desde ahora siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con sesenta días de anticipación sus deseos de no renovarlo, según lo estipulado en el contrato de arrendamiento; que no se evidencia prueba alguna que la demanda haya suscrito póliza alguna del inmueble. Que de acuerdo al informe presentado por los expertos designados queda evidenciado que el inquilino hizo modificaciones en toda la estructura del inmueble, en los términos allí señalados. Que el arrendatario a pesar de alegar que no conviene en el demandado, rechazando y contradiciendo los términos anteriormente señalados, no suministro las pruebas de sus alegatos tal como lo establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ni logro demostrar el pago integro o hecho extintivo de la obligación, incumpliendo con una de sus obligaciones principales, establecidas en el código civil, como es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos de igual forma efectuó al inmueble reformas no autorizadas por el arrendador e incumplió de esta manera las obligaciones que le corresponde a la ley y el contrato incurriendo en las causales de desalojo en el artículo 40 literales “A”, “C” ,“I” del decreto con fuerza de ley regulación del arredramiento inmobiliario para el uso comercial. En consecuencia esta juzgadora declara procedente la acción de desalojo intentada por la parte actora motivado por una parte al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, y por la otra realizo reformas modificaciones ala estructura del inmueble no autorizada por el arrendador, considerándose a ala demandada en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento de las causales señaladas lo que le da el derecho al arrendador a demandar el desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 40 literal “ A”, “C” ,“I” de la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Declaró Con Lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Vicenzo puma Celestre, Venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V- 3.528.873, de este domicilio representado judicialmente por el apoderado judicial de la parte actora Julio Cesar Castellano Pacheco, titular de la cedula de identidad N° 9.842.793, inscrito en el inpreabogado N° 61.315 contra la parte demandada sociedad Mercantil Buen Hogar C.A., inscrita Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de Enero de 2008, número 47, Tomo, 237-A, y posteriormente modificada según ocota en el asiento registral bajo el numero 33,Tomo 45-A, año 2015, expediente mercantil 13362, citado Registro Mercantil, inscrita por ante el registro de información fiscal número; J-29547680-4, representado por su presidente Chalhoub Mona, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 24.567.918, representada judicialmente por el apoderado ABG. JOSE DANIEL MIJOBA, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 27.221. En consecuencia se ordena a la arrendataria: 1.- A la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de persona y bienes, en el mismo estado en que se recibió. 2.- Se condena en costas a la parte demandada dada la naturaleza del presente fallo…” DE LOS ESCRITO DE INFORMES APORTADOS A ESTA ALZADA POR LA PARTE DEMANDADA De los escritos de informes presentados por la parte demandada en fecha 20 de abril de 2023, alegó lo siguiente: “…La sentencia definitiva sujeta a apelación es dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure de este Circuito Judicial, en el marco del juicio del desalojo comercial sustancia por el procedimiento oral, donde en fecha 03-03-2023, publico la sentencia y inextenso que declaró con lugar el desalojo de un local comercial fundamentados en causales “A”,”C” , “I” del articulo 40 de la ley de arrendamiento de uso comercial. Infracción de ley por falta de aplicación de norma valorativa e la experticia. Consta en el folio 33 al 34 de la pieza 2, la valoración probatoria realizada por la sentencia a quo, donde le concedió valor a la prueba de experticia promovida por el actor, la cual taba destinada a verificar la causal de desalojo del literal C articulo 40 de la ley de alquiler de uso comercial, referida a “que al arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que las provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador”. No obstante lo anterior, la juzgadora no debió valorar a favor del actor la mencionada experticia, pues al tratarse el presente juicio de un desalojo recaído sobre un local comercial, rige sobre el mismo las normas especiales del procedimiento oral según remisión que efectúa el segundo aparte del Articulo 43 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Finalmente, visto que la acción del desalojo del local comercial estuvo fundamentada tres motivos taxativos, en los literales “A”,”C” , “I” del articulo 40 de la ley de arrendamiento de uso comercial, que fueron todos declarados con lugar por el fallo definitivo, solicitamos que modifique parcialmente el fallo, en el sentido de que declare improcedente la causal de desalojo fundamentada en el literal “C” del articulo 40 de la ley en cuestión motivado a la falta de eficacia de la experticia al no asistir los expertos al debate oral de pruebas conforme lo establece el articulo 862 del Código de Procedimiento Civil, asunto este que fue determinante para condenar en costas a la parte demandada, vale decir, que la sentencia apelada solo debió declarar con lugar las causales “A”, “E” y “I” y declarar improcedente la Causal “C”, sin condenar en costas a la demandada…” DE LOS ESCRITOS INFORMES APORTADOS A ESTA ALZADA POR LA PARTE ACTORA La parte actora, a través de su apoderado judicial, presentó escrito de informe en fecha 25 de abril de 2023, en el que alegó entre otras cosas lo siguiente: “… Se demanda por desalojo de inmueble, fundamentado en los literales “A”, “E” y “I” del articulo 40 del decreto cono rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. En virtud que el arrendatario se encuentra insolvente en más de dos mensualidades consecutivas, no siguió pagando el canon de arrendamiento dentro de los 5 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, como se había pactado o contratado; ocasiono al inmueble reformas no autorizadas, e incumplió con las obligaciones que les corresponden por haberle asumido de acuerdo al contrato. Durante la fase probatoria, se promovieron y evacuaron pruebas suficientes para demostrar todos y cada uno de los alegatos sostenidos en la demanda, demostrándose la existencia el contrato de arrendamiento, la falta de pago del canon de arrendamiento y la ejecución de modificaciones o reformas no autorizadas sobre el inmueble, siendo que el tribunal, encontrando demostrado los hechos alegados encontrando que el demandado incurre en las causales de desalojo alegadas, declara con lugar la demanda, otorgándole valor probatorio a todos los medios de pruebas promovidas y evacuados por la parte demandante. Cabe resaltar que, con respecto a al ejecución de modificaciones y reformas al inmueble sin la debida autorización del arrendador, a los efectos de sus Provenza, esta representación judicial promovió pruebas de inspección judicial y pruebas de experticia; habiéndose practicado los dos medios de pruebas conforme a las previsiones establecidas en el Código De Procedimiento Civil. Ahora bien, acerca de la prueba de experticia, el apoderado accionado, alega en su escrito de informe que las misma no ha debido ser valorada por el tribunal por cuanto los experto que la practicaron, no comparecieron a la audiencia oral para tratar oral mente la prueba. No obstante, tal alegación no encuentra fundamento legal alguno, en virtud de que el Código De Procedimiento Civil no establece la obligación de que los expertos comparezcan a la audiencia oral de juicio; si no que con respecto a las pruebas, solo establece que las mismas deberán ser tratadas oral mente en la audiencia de juicio. En la oportunidad de la audiencia de juicio, la parte accionada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial, tal como se dejo constancia en el acta levantada a tal procedimiento civil, si solo comparece una de las partes, solo se practicaran las pruebas de la parte que asistió al juicio; asimismo, se prevé con respecto al juicio oral, que la oportunidad de las partes para controlar y contradecir la pruebas de la parte contraria, es en la audiencia de juicio, de tal modo, que si una parte no comparece, fenece o precluye para esta la oportunidad de ejercer este derecho, es decir que mal puede el demandado de autos, pretender ejercer el control y contradicción a las experticia por medio del recurso de apelación, cundo el código establece una única oportunidad para el . Solicito a este tribunal declare sin lugar la apelación confirmando el fallo apelado en toda y cada una de sus partes…” -VII- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR Conforme se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha realizado, debemos señalar que la presente causa llega al conocimiento de este juzgador en virtud de la apelación que intentó la parte demandada, a través de su apoderado judicial, abogado JOSE DANIEL MIJOBA, en contra de la sentencia definitiva, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 03 de Marzo de 2023, en el Juicio por motivo de desalojo de inmueble, que recayó sobre cuatro (4) locales comerciales, que intentó el ciudadano VICENZO PUMA CELESTRE, asistido del abogado JULIO CESAR CASTELLANO PACHECO, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL BUEN HOGAR C.A, en su carácter de arrendataria, representada por su presidente, ciudadana CHALHOUB MONA, el cual fue tramitado y conducido por lo dispuesto en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL. Ahora bien, en este caso, según se desprende tanto del contrato privado de arrendamiento, incorporado como instrumento fundamental de la presente acción, como del escrito de la reforma libelar que, el bien arrendado lo constituyen cuatro (4) locales comerciales apto para la actividad comercial, identificados con los números 1,2,3, y 4, los cuales cuentan con áreas de 91,44 m2, 57,50 m2, 57,50 m2 y 59,23 m2, que forman parte del Edificio Feis Concolor, situado en la calle 27, entre avenidas 32 y 33, de la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa, para ser destinado única y exclusivamente para la compra y venta de muebles y electrodomésticos para el hogar, sin poder darle un uso distinto. Así, dicho contrato de arrendamiento que da origen a la presente causa, fue firmado como arrendador, por el ciudadano VINCEZO PUMA CELESTRE, y como arrendataria, la demandada de autos, la empresa mercantil MERCANTIL BUEN HOGAR, C.A, por intermedio de la ciudadana CHALHOUB MONA, en su condición de Presidente de la mentada empresa. Continuando con el análisis de escrito libelar, debemos destacar que el demandante, esgrimiendo su carácter de arrendador , y con fundamento en lo establecido en los literales “A”, “C” y “I” , del articulo 40 del Decreto Con Rango CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dichos locales comerciales, porque a su decir, “es el caso que “El Arrendatario” no ha cumplido con las obligaciones derivadas de dicho contrato , entre ellas, no ha pagado las mensualidades por concepto de cánones de arrendamientos, según lo pactado, desde el mes junio del 2018, fecha de su ultimo pago, por habérsele ocasionado a los inmuebles reformas no autorizadas, y por no haber contratado la póliza de seguro, igualmente pactado. Así tenemos, que con relación al señalamiento realizados en la presente acción, de los supuestos contenidos en los literales citados, contenidos en el articulo 40 del citado decreto ley, tenemos lo siguiente: Con relación al literal “A”, esto es, “Que el arrendatario haya dejado de pagar (2) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes”, el demandante señala entre otros alegatos que “…El arrendatario o inquilino incumplió con la principal obligación asumida en el contrato como es la establecida en la “cláusula tercera” en virtud de que no pago y no ha pagado con puntualidad dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Omissis estando insolvente en mas de dos mensualidades, reafirmando que se encuentra insolvente con respecto a los cánones, desde el mes de junio de 2018..” Con relación al literal “C”, esto es “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro mayores que los proveniente del uso normal, o efectuados reformas no autorizadas por el arrendador”, en este caso, el demandante expreso, entre otras, lo siguiente: “En la ruta del incumplimiento contractual “El Arrendatario” realizo reformas, modificaciones en la estructura del inmueble o de los locales, no conservando la estructura original del inmueble o de cada local, tal como se obligo al suscribir el contrato de marras, por lo que incumplió flagrantemente con las cláusulas contractuales, especialmente la Novena y Décima Segunda, incluyendo los complementos de tales cláusulas…” Y con relación al literal “I”, esto es “Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/las Normas dictadas por el “Comité Peritarlo de Condominio”, en este caso, el demandante señala, entre otras, lo siguiente: “Asimismo, existe violación de la cláusula décima segunda del referido contrato de arrendamiento, en virtud que el arrendatario se obligó a contratar una póliza de seguro dentro de los treinta (30) a partir de la fecha del contrato, a favor del arrendador que cubra riesgos locativos, a vecinos y a terceros, contra incendios, inundaciones, daños por aguas, sismos, y cualquier daño que pueda sufrir el inmueble arrendado, siendo dicha póliza de seguros deberá tener vigencia durante la vigencia del contrato, sus posibles prórrogas sean estas legales o contractuales, ajustándose anualmente, tomando en cuenta el valor del inmueble y la devaluación de la moneda. Tal obligación contractual fue incumplida por el arrendatario, quien jamás volvió a renovar o contratar una póliza de seguros en la vigencia del contrato de arrendamiento, simplemente no contrato ni renovó póliza alguna, materializándose el incumplimiento contractual en forma notoria. Mención especial merece el hecho cierto que “El Arrendatario” o inquilino se ha negado rotundamente en dar cumplimiento en lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, especialmente alo referente a lo estipulado como primer complemento de la cláusula en cuestión; así tenemos que no a querido ni ha aceptado, se negó en todo momento que el canon de arrendamiento sea ajustado, con el incremento anual proporcional al dictamen del Banco Central de Venezuela , para el caso de prórroga del citado contrato, incumpliendo de esta manera el contenido de la cláusula tercera en comento, quedando evidenciado una vez su conducta incumplidora. El arrendatario paso por alto el contenido de los artículos 1.159 que establecen: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias de los mismos contratos, según la equidad, el uso, o la Ley.” Del Código Civil Vigente en el país.” De otro lado, se desprende de la contestación dada a la demanda, que conjuntamente con la contestación al fondo, fueron opuestas las cuestiones previas, referidas a la falta de jurisdicción y a la incompetencia del tribunal, en razón de la cuantía, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todo de conformidad con lo establecido en los numerales 1 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuestiones previas que resueltas como fueron, se procedió con el tramite procesal oral, para resolver el fondo del asunto, en base al ínterin procesal. En este caso, se desprende de la contestación al fondo de la demanda: Que la demandada negó “que deba alquileres y sus aumentos desde julio de 2018 hasta la actualidad, pues conforme a los depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente N° 0114-0320-49-320700093, que es la misma cuenta bancaria indicada en la cláusula tercera, la inquilina ha venido pagando al arrendador, esto lo vemos en la copia de la ultima transferencia bancaria N° 12325607875, realizada el 11-06-2021, por un monto de 16.000.000,00 que acompaño en copia simple”; negó “que haya cambiado la estructura del inmueble alquilado, también niega que haya suprimido varias salas de baño” y negó que no haya suscrito la póliza de seguros.” De tal manera que en base a estos alegatos y a las pruebas aportadas, la juzgadora de la causa, dispuso en la sentencia definitiva, entre otras cosas, lo siguiente: “…CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Vicenzo puma Celestre, Venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V- 3.528.873, de este domicilio representado judicialmente por el apoderado judicial de la parte actora Julio Cesar Castellano Pacheco, titular de la cedula de identidad N° 9.842.793, inscrito en el inpreabogado N° 61.315 contra la parte demandada sociedad Mercantil Buen Hogar C.A., inscrita Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 31 de Enero de 2008, número 47, Tomo, 237-A, y posteriormente modificada según ocota en el asiento registral bajo el numero 33,Tomo 45-A, año 2015, expediente mercantil 13362, citado Registro Mercantil, inscrita por ante el registro de información fiscal número; J-29547680-4, representado por su presidente Chalhoub Mona, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 24.567.918, representada judicialmente por el apoderado ABG. JOSE DANIEL MIJOBA, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 27.221. En consecuencia se ordena a la arrendataria: 1.- A la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de persona y bienes, en el mismo estado en que se recibió. 2.- Se condena en costas a la parte demandada dada la naturaleza del presente fallo…” Como se estableció supra, contra la referida sentencia fue ejercido el recurso ordinario de apelación, siendo que en esta instancia, el apelante en la oportunidad de los informes atacó la conducencia y valoración de la prueba de experticia promovida por la parte actora, lo que realizó en los siguientes términos: “Infracción de Ley por Falta de Aplicación de Norma Valorativa de Experticia. Consta en el folio 33 al 34 de la pieza 2, la valoración probatoria realizada por la sentencia a quo, donde le concedió valor a la prueba de experticia promovida por el actor, la cual taba destinada a verificar la causal de desalojo del literal C articulo 40 de la ley de alquiler de uso comercial, referida a “que al arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que las provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador”. No obstante lo anterior, la juzgadora no debió valorar a favor del actor la mencionada experticia, pues al tratarse el presente juicio de un desalojo recaído sobre un local comercial, rige sobre el mismo las normas especiales del procedimiento oral según remisión que efectúa el segundo aparte del Articulo 43 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. En este sentido el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, señala: Omissis De acuerdo a la mencionada norma, resulta fundamental para otorgarle eficacia a la prueba de experticia, que los expertos comparezcan al debate oral a fin de realizar sus exposiciones y conclusiones sobre la experticia que practicaron. Ahora bien, consta en los folios 21 y 22 de la pieza N° 2, el acta judicial de fecha 13-02-2023, en donde consta la audiencia o debate oral, observándose en la misma que ninguno de los expertos compareció…(…omissis…). Mas adelante en el folio 36 de la pieza 2, dice la sentencia: “de igual forma efectuó al inmueble reformas no autorizadas por el arrendador e incumplió de esta manera las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y el contrato, incurriendo en las causales de desalojo con fundamento en el articulo 40 literales “A”, “C”, “I”… en consecuencia, esta Juzgadora declara procedente la acción de desalojo del inmueble arrendado intentada por la parte actora, motivado por una parte al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, y por la otra realizó reformas modificaciones a la estructura del inmueble no autorizadas por el arrendador”. Finalmente, visto que la acción de desalojo del local comercial estuvo fundamentada tres motivos taxativos, en los literales “A”, “C”, “I” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, que fueron todas declaradas con lugar por el fallo definitivo, solicitamos que modifique parcialmente el fallo, en el sentido de que declare improcedente la causal de desalojo fundamentada en el literal C del articulo 40 de la Ley en cuestión, motivado a la falta de eficacia de la experticia al no existir los expertos al debate oral de pruebas conforme lo establece el artículo 862 del C.P.C, asunto este que fue determinante para condenar en costas a la parte demandada, vale decir, que la sentencia apelada sólo debió declarar con lugar las causales “A” e “I”, y declarar improcedente la causal “C”, sin condenar en costas a la demandada”. Realizada la síntesis anterior, comenzamos por establecer que como resultado al recurso de apelación ejercido oportunamente contra dicha sentencia definitiva, este Tribunal Superior, asume el conocimiento de la presente causa siendo obligatorio revisar el total proceder y desarrollo de la misma, y entre ellos verificar que dicha sentencia sea el resultado de la valoración de las pruebas aportadas al proceso, conforme a lo alegado en la demanda y en su contestación. Sin embargo, antes de decidir el fondo de lo apelado, este juzgador debe analizar lo expuesto por el apelante en su escrito de informes trascritos supras, toda vez que contiene defensas que eran imposibles exponerlas con la contestación, y que de ser ciertas, pueden cambiar la decisión que ha de proferirse en esta instancia, conforme se establecerá mas adelante. Lo anterior deviene de lo que, a los efectos, ha señalado la Sala Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a que, los jueces estamos obligados a pronunciarnos sobre los alegatos formulados en los escritos de informes, siempre que se trate de peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis y, por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del juicio, como serían por ejemplo la confesión ficta, cosa juzgada sobrevenida u otras similares (Sentencia de la Sala Civil, Nro. 338 del 2 de noviembre de 2001, caso: Jaime José Viñas Espejo c/ Distribuidora de Materiales y Equipos C.A., expediente Nro. 00-484). En atención a lo anterior, procedemos al estudio y valoración de la prueba de experticia promovida y evacuada en este proceso para verificar si la misma debe ser apreciada o por el contrario, desechada, conforme lo expone el apelante. Comenzamos por señalar que la norma contenida en el articulo 862 del Código de Procedimiento Civil, que rige la mecánica procesal del debate en el proceso oral, por cuyo tramite se ventila el presente proceso de desalojo, indica que en materia, de las evacuaciones de las pruebas, se deben seguir las reglas del procedimiento ordinario, en cuanto no se opongan al procedimiento oral. Al efecto, el citado articulo 862, expresa lo siguiente: “La causa se tratará oralmente en la audiencia o debate. Las pruebas se practicarán por los interesados en el debate oral, salvo que por su naturaleza deban practicarse fuera de la audiencia. En este caso, la parte promovente de la prueba, tratará oralmente de ella en la audiencia, pero la contraparte podrá hacer al Tribunal todas las observaciones que considere pertinentes sobre el resultado o mérito de la prueba. Si la prueba practicada fuera de la audiencia fuere la de experticia, se oirá en la audiencia la exposición y conclusiones orales de los expertos y las observaciones que formulen las partes, sin lo cual la prueba carecerá de eficacia y será desestimada por el Juez. En todo caso, el Juez puede hacer los interrogatorios que considere necesarios a las partes, a los testigos y a los peritos en la audiencia o debate oral”. Siendo así, y como quiera que se desprende del tramite del juicio oral que ha de seguirse para la evacuación de la pruebas que han de evacuarse fuera de la audiencia de juicio o debate oral, y en este caso, como el de la experticia, que existe una indicación expresa, como lo es, que en la audiencia de juicio, se oirá la exposición y conclusiones orales de los expertos y las observaciones que formulen las partes, sin lo cual la prueba carecerá de eficacia, debiendo ser desestimada. Igualmente se desprende de dicha norma que, otra importancia que amerita esta convocatoria de los expertos para la celebración de la audiencia, es porque, el Juez tiene la opción, de considerarlo necesario, el de realizarles interrogatorios. Siendo así, no hay dudas, para quien aquí decide, en señalar que, son estas pautas, las indicadas en el artículo 862 ejusdem, las que deben aplicarse para la evacuación de la prueba de experticia, en la audiencia oral, celebrada conforme lo señalado en el artículo 872 de la norma contenido en el texto adjetivo citado. Detallado lo anterior, y una vez verificado en los autos que, ciertamente en la audiencia o debate oral, celebrado en fecha 13 de Febrero de 2023, no se cumplió con lo ordenado en el citado articulo 862, es decir, no fueron convocados los expertos para la audiencia, y por supuesto no comparecieron, para que oralmente presentaran a las partes las exposiciones y conclusiones, y estos pudieran realizar las observaciones que consideraran pertinentes, sobre el resultado de la experticia practicada y presentada, es forzoso para quien aquí juzga, en atención a lo dispuesto en la citada norma 862, declarar que dicha experticia carece de eficacia, por lo tanto debe ser desestimada. ASI SE DECIDE. Declarado como ha sido, que la experticia realizada en la presente causa, debe ser desestimada, procedemos al análisis para la decisión del punto central de la apelación. En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación, que constituyen el íter procesal, debe este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en esta causa en fecha 03 de Marzo de 2023, que declaró con lugar la demanda de desalojo que recayó sobre cuatro (4) locales comerciales aptos para la actividad comercial, está o no ajustada a derecho, estableciendo para ello los límites de la controversia, tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, todo en base a lo alegado por las partes. En base a estos alegatos el juzgador debe centrar su análisis y de allí determinar a quién corresponde la carga de la prueba; de manera que, en base a esto y a la valoración del acervo probatorio, dictar su sentencia. Lo anterior viene dado, porque la sentencia que ha de dictarse, debe tomar en cuenta solo lo alegado por el demandante en su libelo y lo alegado por el demandado en su contestación, con excepción de los alegatos vertidos en los informes, conforme fue explanado supra, ya que constituyen estos alegatos, los puntos sobre los cuales recaerá el análisis de este juzgador, para cumplir con el precepto que es deber de todo juez, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, para evitar librar un fallo incongruente, y no violentar el principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra. Lo anterior es consecuencia de que en el proceso civil, rige el principio dispositivo, que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el art. 1354 del Código Civil, que dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias. Y en ese mismo orden, dispone el articulo 254 del código de procedimiento Civil: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...”. Como ya se dijo, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos. La Sala de Casación Civil, ha decidido que “La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas, el juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho, el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanza una relevancia extraordinaria la regla sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglan le señalan el modo de llegar a una decisión. Al haber pruebas suficientes en autos, no se presentan problemas, porque el principio de la comunidad de la prueba o de adquisición procesal, fueron evacuadas para él. Por eso, como ha dicho LEO ROSEMBERG, las reglas sobre la carga de la prueba “Son un complemento necesario de toda Ley y de todo precepto jurídico, capaces de ser aplicadas por un juez en cualquier litigio, ya que siempre es posible que éste quede con duda acerca de algún presupuesto necesario para la aplicación del derecho”. Lo expresado pone de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga; alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho. Con relación al Juez, si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respeta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.354 del Código Civil y en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes, no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del Artículo 254 ejusdem. En esta línea, debemos indicar que, este proceso en el que se ha determinado que lo que se ventila es una acción de desalojo de inmueble destinado al ejercicio de la actividad comercial, fundado en causales taxativas previstas en los literales “A”, “C”, y I, del articulo 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL ,el efecto normal, ordinario y típico de este proceso radica entonces, establecido la relación arrendaticia, en que, cada parte cumpla con su carga probatoria, en atención a sus alegatos. Conforme a este principio dispositivo y a la forma en que debe ser distribuida la carga probatoria, se debe señalar que conforme ha quedado trabada la litis, atendiendo la demanda y la contestación, la distribución de la carga probatoria ha quedado así: corresponde al actor haber probado: 1) la existencia del vinculo contractual que los une con el demandado, en este caso del contrato, acompañado al libelo, como fundamento de la acción; y 2) que la demandada incumplió con lo pactado en la cláusula NOVENA del contrato de marras, es decir, el hecho de que el demandado haya realizado reformas o mejoras de alguna especie al inmueble sin previo consentimiento escrito del arrendador; y a la demandada, le corresponde probar: 1) haber cumplido con la principal obligación que tiene el arrendatario, como es el estar solvente en el pago de las mensualidades señaladas como no pagadas, conforme lo alegó ; y 2) que si cumplió con la obligación asumida en el Complemento A La CLAUSULA DECIMA SEGUNDA del contrato, esto es, el haber cumplido con la contratación de la póliza de seguro a favor del arrendador dentro de los treinta (30) días a partir de la fecha del contrato que cubra riesgos locativos, a vecinos o a terceros, contra incendio, inundaciones, daños por agua, sismos y cualquier otro daño que pueda sufrir el inmueble arrendado que cubra hasta el valor del mismo y sus adyacentes; manteniendo dicha póliza durante la vigencia del contrato o sus prorrogas debiendo ajustar las primas anualmente. Precisado todo lo anterior, debemos señalar que conforme al estudio y análisis de los autos, se ha desprendido que en cuanto a las obligaciones del actor en cuanto a su carga probatoria, este demostró la existencia del vinculo contractual que los une con la empresa demandada, en este caso, la existencia y validez del contrato acompañado al libelo, como fundamento de la acción, toda vez que dicho contrato no fue desconocido, ni impugnado, es decir, no fue controvertida la existencia de la relación contractual derivada del contrato privado que sirve de fundamento a la acción incoada; pero no así, logró demostrar que el demandado haya incumplido con la prohibición contenida en la citada cláusula NOVENA, es decir, no demostró que la arrendataria, haya realizado reformas o mejoras de alguna especie al inmueble sin previo consentimiento escrito del arrendador, ya que como quedó establecido supra, la prueba de experticia promovida y evacuada para demostrar estos hechos, carece de eficacia, siendo desechada. ASI SE DECIDE. Conforme a lo anterior, al no estar demostrado el alegato del incumplimiento por parte del arrendatario de la prohibición contenida en la cláusula NOVENA, es decir, que esta, realizo reformas o mejoras sin su consentimiento, debe ser desestimada, como causal de desalojo. ASI SE DECIDE. En cuanto, a que si la arrendataria o demandada de autos, logró demostrar estar solvente con el pago señalado en el libelo como insolutos, en este caso, de los meses comprendidos desde el mes de marzo del 2018, hasta la fecha en que fue introducida la demanda, señalamos que conforme se desprende del resultado de las valoraciones dadas a las pruebas aportadas al proceso, no se evidencia que haya logrado demostrar el pago de dichas mensualidades, con lo cual debe darse por hecho, que la arrendataria se encuentra incursa en la causal de desalojo, prevista en el literal A, del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECIDE. Y en cuanto a si, demostró haber cumplido con la obligación asumida en el complemento a la CLAUSULA DECIMA SEGUNDA del contrato, esto es, el haber cumplido con la contratación de la póliza de seguro, es forzoso advertir que, al igual que lo anterior, no se evidencia de las pruebas aportadas al proceso, que haya logrado demostrar que cumplió con la contratación de la referida póliza, con lo cual debe darse por hecho, que la arrendataria se encuentra incursa en la causal de desalojo, prevista en el literal I, del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECIDE. En este contexto, conforme quedó suficientemente claro de la valoración realizada a las probanzas traídas a los autos, que, de las tres (3) causales invocadas por el actor, para fundamentar la presente acción de desalojo, fueron acreditadas dos (2), como lo es, la falta de pago de mas de dos (2) mensualidades o cánones de arrendamientos y el incumplimiento de la contratación de la póliza de seguro, convenido en el complemento a la CLAUSULA DECIMA SEGUNDA, Literales a y i del articulo 40 ejusdem; mas no se demostró que la arrendataria hubiese incumplido con lo convenido en la Cláusula NOVENA, esto es, el haber realizado mejoras sin el consentimiento de su contraparte, causal del literal C, del articulo 40 ejusdem, es forzoso coincidir con el alegato expresado por el apelante en los informes presentados ante esta instancia, en cuanto a que la presente acción debe prosperar solo por lo que respecta a estar incursa en los causales descritas en los literales “A” y “I”, del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haberse desechado la causal contenida en el literal C, del mentado articulo 40. ASI SE DECIDE. Así las cosas, se establece que en la presente acción de desalojo, se debe declarar parcialmente con lugar, por cuanto de las tres causales de desalojo invocadas conforme al articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prosperaron las contenidas en los literales “A” y “I”, mas no prospero la invocada conforme la contenida en el literal “C”, es decir, no hubo vencimiento total, quedando de esta manera modificada la sentencia apelada. ASI SE DECIDE. Establecido como ha sido que esta demostrado que, el demandado incumplió con dos (2) de las obligaciones convenidas en el contrato de arrendamiento que suscribieran de manera privada, que constituyen un incumplimiento al contrato que los une, así como a la ley que regula la relación arrendaticia en materia de arrendamientos para locales destinados a la actividad comercial, es forzoso establecer que aun cuando la presente acción de desalojo debe prosperar parcialmente, esto de ninguna manera, impide que se ordene el desalojo de los locales objeto de la presente acción. ASI SE DECIDE. Lo anterior nos lleva a establecer que al no existir un vencimiento total, nos obliga a no condenar en costas al demandado, pues no hubo vencimiento total. ASI SE DECIDE. En consecuencia de ello, se debe declarar SIN LUGAR la apelación intentada, quedando modificado el fallo apelado, en los términos expuestos. -VIII- DECISIÓN En virtud de los fundamentos de hecho y de derecho antes explanado, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN, ejercida por el Abg. JOSE DANIEL MIJOBA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.221, contra la sentencia de fecha 03 de Marzo de 2023, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. SEGUNDO: SE MODIFICA en los términos expuestos, el fallo recurrido, dictado en fecha 03 de Marzo de 2023, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por el ciudadano VICENZO PUMA CELESTRE, contra la SOCIEDAD MERCANTIL BUEN HOGAR representada por su presidente CHALHOUB MONA, recaída sobre cuatro (4) locales comerciales, identificados con los números 1,2,3, y 4, los cuales cuentan con áreas de 91,44 m2, 57,50 m2, 57,50 m2 y 59,23 m2, que forman parte del Edificio Feis Concolor, situado en la calle 27, entre avenidas 32 y 33, de la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa. CUARTO: SE ORDENA el desalojo de los cuatro (4) locales comerciales, aptos para la actividad comercial, identificados con los números 1,2,3, y 4, los cuales cuentan con áreas de 91,44 m2, 57,50 m2, 57,50 m2 y 59,23 m2, que forman parte del Edificio Feis Concolor, situado en la calle 27, entre avenidas 32 y 33, de la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa. QUINTO: Al no darse vencimiento total, no SE CONDENA en costas al demandado. Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de conformidad con la sentencia Nro. 243 de fecha 9 de julio de 2021, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veintiún (21) días del mes de Junio de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación. El Juez Superior, Abg. Harold Paredes Bracamonte. La Secretaria, Abg. María Teresa Páez Zamora En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 2:30 de la tarde. Conste. (Scria.) Expediente Nro.3980.