TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 02199-C-22.

DEMANDANTE: MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.251.373, en su carácter de propietaria de la Empresa Mercantil “INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.”, inscrita en los libros de Registro de Comercio anteriormente llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 4818, tomo 34, folios 55 vuelto al 57, de fecha 25-01-1988, y reformada en fecha 14-05-1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anotado bajo el numero 17, tomo 2-A de fecha 20-05-1996.

APODERADOS JUDICIALES: DAMARIS DEL VALLE MÉNDEZ DE VARGAS y MIGUEL ARMANDO HERNÁNDEZ AGUILERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 24.864 y 68.281 respectivamente.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 45, Tomo 3-A, expediente Nº 004609, con domicilio procesal en la calle 19 esquina carrera 9, Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, en la persona de su Directora Gerente ciudadana: MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.009.018.

APODERADOS JUDICIALES: YACELLYS ELIZABETH VALERA ORELLANA, LUIS EDUARDO AROCHA VILLANUEVA y LUÍS ALBERTO AROCHA VILLANUEVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 86.482, 173.495 y 54.235 y 68.281 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA (EXTENSIVO)

MATERIA: CIVIL.

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Previa distribución, se inició la presente causa por ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 02-11-2022, cuando la ciudadana: MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.251.373, de este domicilio, con número de teléfono 0412-6739508, correo electrónico: argenismorillo@hotmail.com, en su carácter de propietaria de la Empresa Mercantil “INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.”, inscrita en los libros de Registro de Comercio anteriormente llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 4818, tomo 34, folios 55 vuelto al 57, de fecha 25-01-1988, y reformada en fecha 14-05-1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anotado bajo el numero 17, tomo 2-A de fecha 20-05-1996, debidamente asistida por la Profesional del Derecho ciudadana: DAMARIS DEL VALLE MÉNDEZ DE VARGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.864, se dirige al Tribunal e interpone demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), contra la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 45, Tomo 3-A, expediente Nº 004609, con domicilio procesal en la calle 19 esquina carrera 9, Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, en la persona de su Directora Gerente ciudadana: MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.009.018, de este domicilio, teléfono de ubicación 0412-6739508.
Esta Instancia dictó auto de fecha 08-11-2022 (Folio 41), mediante el cual le dio entrada al presente asunto, quedando el mismo registrado bajo el Nº 02199-C-22.
La demanda fue admitida con todos los pronunciamientos de Ley, el día 11-11-2022 (Folio 42), ordenándose en ese mismo acto el emplazamiento de la demandada. Se libró boleta.
La parte actora Abogado Milagro Coromoto Parra Valera, debidamente asistida por la Profesional del Derecho ciudadana: Damaris Del Valle Méndez De Vargas, otorgo poder apud-acta al abogado Miguel Armando Hernández Aguilera y a la referida abogada asistente. Asimismo, la Secretaria dio constatación formal al acto de conformidad con el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 43 al 45).
Se recibió diligencia de fecha 21-11-2022, mediante la cual el coapoderado judicial de la parte actora ciudadano: Miguel Armando Hernández Aguilera, solicitó copias fotostáticas certificadas de los folios 01 al 06 y 42 del presente expediente, a los fines de la compulsa para la citación. Y en auto de fecha 25-11-2022, se armo la compulsa, agregándose a la boleta respectiva y se entrego a la alguacil. (Folios 47 y 48).
La Alguacil de éste Tribunal, mediante diligencia de fecha 29-11-2022, devolvió la resulta de la boleta de citación, debidamente firmada por la ciudadana Mariceli del Valle Rodríguez. (Folios 49 y 50).
Mediante escrito presentado en fecha 17-01-2023, la parte accionada ciudadana Mariceli del Valle Rodríguez, debidamente asistida por la abogada Yacellys Elizabeth Valera Orellana, opuso cuestión previa establecida en el ordinal 3 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19-01-2023, la parte accionada ciudadana Mariceli del Valle Rodríguez, debidamente asistida por la abogada Yacellys Elizabeth Valera Orellana, le confirió poder Apud Acta al abogado Luís Alberto Arocha Villanueva y a la referida abogada asistente. Asimismo, la Secretaria dio constatación formal al acto de conformidad con el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 54 y 55).
Se recibió diligencia de fecha 31-01-2023, mediante la cual el coapoderado judicial de la parte actora ciudadano: Miguel Armando Hernández Aguilera, solicitó copias fotostáticas simples de los folios 51 al 53 del presente expediente. Y en auto de la misma fecha se acordó lo solicitado. Consta en autos la entrega de las copias. (Folios 56 al 58).
Se recibió diligencia en fecha 13-02-2023 (Folios 59 al 76), presentado por las ciudadanas Eleonora Bruna Piselli Rivero y Milagro Coromoto Parra Valera, debidamente asistida por la Profesional del Derecho ciudadana Damaris Del Valle Méndez De Vargas, mediante el cual ratificaron el contrato de administración privado y poderes apud acta, insertos en los folios 26, 43 y 44, a los fines de la cuestión previa opuesta por la parte accionada; asimismo, consigno la relación de cobranza de ipostel y documento de propiedad del inmueble.
Cursa a los folios 77 al 85, sentencia interlocutoria dictada en fecha 27-02-2023, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 3º, opuesta por la parte accionada, asimismo, sin ligar la cuestión previa del ordinal 8, ordenándose la suspensión de la causa por un lapso de 5 días, a los fines que la parte actora subsane el defecto; igualmente se ordenó la notificación de las partes en virtud que el fallo fue pronunciado fuera del lapso. Se libraron las respectivas boletas.
La alguacil de este Tribunal en diligencias de fechas 03-03-2023 y 06-03-2023 (Folios 87 al 93), devolvió boletas de notificación de sentencia de las partes, las cuales fueron debidamente cumplidas. Se agregaron.
Mediante diligencia de fecha 09-03-2023, presentada por la ciudadana Eleonora Bruna Piselli Rivero, debidamente asistida por la Profesional del Derecho ciudadana: Damaris Méndez de Vargas, subsano la cuestión previa y ratificó escrito y anexos insertos a los folios 59 al 76. En esa misma fecha mediante diligencia confirió poder Apud acta a los profesionales del derecho abogados Miguel Armando Hernández, Milagro Coromoto Parra Valera y a la referida abogada asistente. Se agregó. Folios 96 al 99.
La coapoderada judicial de la parte accionada abogada Yacellys Valera, mediante escrito presentado en fecha 09-03-2023, anunció recurso de apelación contra decisión dictada por este Tribunal en fecha 27-03-2023. Se agregó.
El coapoderado judicial de la parte actora abogado Miguel Hernández, mediante diligencia de fecha 28-03-2023, indicó que la cuestión previa de los ordinales 2 al 08 del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil, carecen de apelación. Seguidamente mediante auto de fecha 29-03-2023, se declaró improcedente la apelación formulada por la coapoderada judicial de la parte accionada, asimismo, se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 10:30 de la mañana para que tenga lugar la audiencia preliminar. Folios 102 y 103.
Inserto al folio 104, consta acta de Audiencia Preliminar. Asimismo, se acordó por medio de auto razonado fijar los hechos y los limites dentro de los cuales ha quedado trabada la relación jurídica procesal, la cual hará el tribunal dentro de los tres (03) días siguientes.
Corre inserto a los folios 105 al 107, auto de fijación de los hechos y apertura de pruebas, aperturandose un lapso probatorio de cinco (05) para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa y vencido el mismo apertura un lapso de tres (03) días de despacho para que las partes convengan en los hechos que se trate de probar o en su defecto presenten oposición a la admisión de las pruebas.
Se recibió escrito de promoción de pruebas en fecha 21-04-2023, suscrito por la coapoderada judicial de la parte accionada. Se agregó. Folio108.
En auto de fecha 26-04-2023, este Tribunal admitió las pruebas documentales, promovidas por la parte actora, insertas a los folios 07 al 40. En esa misma fecha, mediante auto se negó las pruebas documentales y el principio de comunidad de la prueba promovido por la coapoderada judicial de la parte accionada. Asimismo de fijó el trigésimo día de despacho siguiente a las 10:30 de la mañana oportunidad para la celebración de la audiencia oral y pública. Folios 109 y 110.
Corre inserto en los folios 112 al 115, acta de Audiencia Oral y Pública, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, comparecieron el Profesional del Derecho ciudadano: MIGUEL ARMANDO HERNANDEZ AGUILERA, en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora ciudadana: MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, en su condición de propietaria de la Empresa Mercantil “Inmobiliaria Vargas” S.R.L., y la Profesional del Derecho ciudadana: YACELLYS ELIZABETH VALERA ORELLANA, apoderada judicial de la parte accionada DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.” en la persona de su Directora Gerente ciudadana: MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ; Asimismo, se dictó sentencia definitiva (oral), mediante la cual se declaró: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), incoada por la ciudadana: MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.251.373, en su carácter de propietaria de la Empresa Mercantil “INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.”, inscrita en los libros de Registro de Comercio anteriormente llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 4818, tomo 34, folios 55 vuelto al 57, de fecha 25-01-1988, y reformada en fecha 14-05-1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anotado bajo el numero 17, tomo 2-A de fecha 20-05-1996, contra la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 45, Tomo 3-A, expediente Nº 004609, con domicilio procesal en la calle 19 esquina carrera 9, Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, en la persona de su Directora Gerente ciudadana: MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.009.018. Como consecuencia, se ordena el desalojo del local comercial ubicado en la calle 19 esquina carrera nueve (9), Barrio Cementerio, Guanare, estado Portuguesa, con número catastral: 18.04.01.005.0004.0001.0000.0000.0000. Presentando los linderos siguientes: NORTE: carrera nueve, SUR: solar y casa de Rafael Sereno, ESTE: local comercial de EL Dein Aisar f. y OESTE: Calle 19, y su entrega del referido inmueble a la parte demandante. SEGUNDO: Se condena en costas por resultar totalmente vencida a la parte demandante en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, se informa a las partes que el texto íntegro de la sentencia se publicara dentro de los diez (10) días siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal pasa a realizar el presente extensivo, lo hace sobre la base a las siguientes consideraciones:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO:

Hecha la anterior enunciación pasa el Tribunal a decidir los puntos controvertidos, tomando en consideración las alegaciones de las partes y las pruebas aportadas al proceso.
El actor manifestó lo siguiente:

“…Omissis…
DE LOS HECHOS
Tal y como consta en instrumento que presento marcado “B” la empresa que represento “INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.”, en este libelo de demanda suscribió un contrato de arrendamiento de un local para uso estrictamente comercial con la SOCIEDAD MERCANTIL “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY” C.A. (…), cuya ubicación del local comercial objeto del contrato de arrendamiento para uso comercial es calle 19 esquina carrera nueve (9), Barrio Cementerio, Guanare estado Portuguesa…
Es el caso ciudadano juez que en fecha 1 de abril del año 2009 suscribí un contrato de arrendamiento con la SOCIEDAD MERCANTIL “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY” C.A. representada en el contrato en ese momento por el ciudadano JESUS FERNANDO RODRIGUEZ, (…), tal y como consta en la clausula Decima Quinta del acta constitutiva de la empresa DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A, por un local comercial, antes identificado, quien sigue siendo accionista de la empresa. En este momento la representante de la empresa según ultima acta de asamblea del año 2013, es LA DIRECTORA GERENTE de la compañía MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ,…
La convencía establecía un canon de arrendamiento primigineo de cuatro mil seiscientos ochenta bolívares fuertes (Bs.4680) y luego de algún tiempo se estableció en la cantidad de treinta dólares ($30), hasta el mes de diciembre del año 2019, posteriormente fue notificado del último aumento de alquiler por la cantidad de 60$ y desde el mes de diciembre del año 2019, (NO PAGO MAS NUNCA) fecha en la cual de manera intempestiva sin decir por qué?, no cancelo más los cánones de arrendamiento, aun habiendo hecho innumerables diligencias extrajudiciales para lograr que la arrendataria (la empresa inquilina) cumpliera con su obligación.
Es el caso que la arrendataria me adeuda 46 meses exactos, desde el mes de noviembre del año 2019, que hizo su ultimo pago, tal como consta en Notificación realizada vía IPOSTEL, en fecha 29-04-2022, enviada por correo certificado,(…), deuda a la fecha de presentación de este libelo (octubre del 2022), de cánones vencidos que suma la cantidad de DOS MIL CIENTO TREINTA DÓLARES ($ 2130), o su equivalente en bolívares según la tasa oficial del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, conversión que debe hacer para el día del pago, y hemos tratado insistentemente de solicitar a la arrendataria el pago de esos cánones vencidos por vía amistosa y no se ha podido hacer efectivo el mismo, razón por la cual de conformidad con el artículo 40 literal “A” de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, publicado en Gaceta Oficial de la república Bolivariana de Venezuela, numero 40.418 de la fecha 23-05-2014. Decreto 929. Interponemos esta acción para solicitar el desalojo de inmueble.
PETITORIO
Ciudadano juez por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente explanadas y teniendo la certeza del derecho que nos asiste es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago a la empresa “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY” C.A. (…), representada por es la es LA DIRECTORA GERENTE de la compañía MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ,… según la ultima acta de Asamblea que consta en el expediente. Para que me haga entrega libre de bienes y personas del local comercial objeto del contrato de arrendamiento el cual esta ubicado en la calle 19 esquina carrera nueve (9), Barrio cementerio, Guanare, estado Portuguesa…
Para que convenga o sea condenada por este Tribunal:
PRIMERO: Al desalojo del inmueble ya señalado anteriormente como objeto de contrato de arrendamiento, ubicado en la esquina carrera nueve (9) con calle 19, de esta ciudad de Guanare, el cual dimos en arrendamiento y está totalmente descrito en el texto de este libelo, y no ha pagado los cánones.
SEGUNDO: para que pague Las costas y costos de este procedimiento prudencialmente calculado conforme a derecho…”

A los fines de contradecir los hechos expuestos por la parte actora, la parte demandada presentó escrito de contestación en fecha 27 de septiembre de 2022, (folios del 38 y 39 ambos inclusive) alegando lo siguiente:

“…Omissis...
Ciudadana Juez, para mayor ilustración del caso, hago de su conocimiento que el inmueble que pretende desalojar, lo ocupo como arrendatario desde hace 26 años, con pagos mensuales y consecutivos, que a la presente fecha de esta demanda la persona encargada de hacer los cobros de los cánones de arrendamiento, desde hace 6 meses, me manifestó de forma verbal que la propietaria no recibiría los pagos de los arrendamientos por cuanto la misma solo necesita el desalojo del inmueble, siendo así, que han sido ambas personas las que se han negado a recibe los pagos. Toda esta negativa por parte de ellas demuestra la mala fe tanto de la persona encargada de la cobranza, así como de la propietaria, la primera por negarse a recibir los pagos y la segunda dar dichas órdenes e instrucciones, siendo esta última en ingresar al local en forma arbitraria causando molestias a mi persona, en presencia de clientes y trabajadores, violando el derecho a la privacidad que por ley me corresponde como inquilina responsable, esto con pretensión que desaloje el inmueble. Cabe destacar que NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, lo alegado por la parte que se presenta sin cualidad como actora, como lo expresa en el escrito de libelo de demanda (No pago más nunca); siendo que hemos pagado los cánones de arrendamiento mensuales en dinero en efectivo y esta forma de hacerlo se ha generado por b confianza que existe por mas 26 años de relación arrendataria, no ha emitido recibo de pago, en los últimos años de contrato, asumiendo esta conducta, para posterior alegar demanda por incumplimiento, muestra de ello es el pago realizado en fecha 25 de junio y 11 de julio de 2.020 y en los meses sucesivos se les ha pagado las mensualidades, sin emisión de facturas o recibos y solo se han abocado a pedir la desocupación del inmueble de manera verbal, sin tomar en cuenta la cantidad de años que lleva ocupando el mismo. A manera de instruir y en caso aplicable y de conformidad con la ley en su Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: (subrayado propio).

Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Es decir, si se llegase el caso, la ley me concede un plazo legal y por ser la relación arrendaticia de más de diez años como lo establece la ley, debe calcularse la media entre los 10 años y 26 años de relación arrendaticia.
CAPITULO II
CONTESTACION AL FONDO
En atención a lo antes expuesto relacionado con los alegatos referentes a que no hubo cumplimiento de agotar la vía del procedimiento administrativo previo por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento para uso comercial tal como lo establece el decreto N° 40.418 de fecha 23/05/2014, alego los siguientes hechos
DE LOS HECHOS
1.- Ciudadano Juez hago de su conocimiento que hemos sido arrendatarios del inmueble de uso comercial desde el año 1.997, cuando se dio inicio a la firma del primer contrato de arrendamiento, y paulatinamente se fueron autorrenovando los contratos de forma verbal a tiempo indeterminado, año tras año, hasta firmar un último contrato escrito en fecha del 01 del mes de abril de 2.009, donde se suscribió el mismo con el ciudadano Jesús Fernando Rodríguez, de igual modo vencido dicho contrato, estos pasaron nuevamente a ser de carácter verbal a tiempo indeterminado hasta la presente fecha, siendo así, que hemos mantenido la posesión del local comercial antes identificado de forma adecuada, e ininterrumpida y destinado exclusivamente para las operaciones comerciales del fondo de comercio correspondiente a la venta de alimento de consumo humano y de alimento para animales, insumos agrícolas y pecuarios, así como otros insumos y materiales inherentes al objeto comercial para el cual fue destinado, la cual lleva por nombre comercial: "Distribuidora El Paguey c.a". Este local fue totalmente acondicionado desde el inicio de sus operaciones comerciales y se ha mantenido en buenas condiciones de uso y conservación.
2) Es el caso ciudadano Juez, por 26 años, hemos sido unos inquilinos responsables con las obligaciones inherentes al pago de los cánones de arrendamiento, lo cual es una muestra fehaciente del tiempo que hemos ocupado el mismo.
En análisis a estos alegatos de la persona que se presenta como demandante, sin tener cualidad, observo al Tribunal, que se da la presencia de una confesión de la misma cuando dice y tolera que hace más de tres años que no se ha cumplido los pagos, de ser así la ley establece que con el incumplimiento de 2 cánones de arrendamiento continuos sin cumple será causal de resolución de contrato, ya que por la cantidad de años en el mismo la propietaria del local ha convenido el contrato verbal a tiempo indeterminado y sin entrega de recibos de pagos, para venir a pretender de manera temeraria y a estas alturas de todo el tiempo transcurrido en tratar de perturbar la buena marcha y la gestión de negocio en donde hemos constituido, desde el punto de vista mercantil, un punto de comercio que le da una mayor plusvalía al local y no en su detrimento, además pido al Tribunal que tome en cuenta el aporte social que produce esta actividad mercantil, como lo es que del mismo dependen la subsistencia de las familia de cuatro (4) empleados, que es un hecho innegable que tiene que estar por encima de los intereses mezquinas del arrendatario, quien pretende con su acción temeraria perturbar la actividad mercantil a la que me dedico. También hago del conocimiento del tribunal, que la propietaria del inmueble, cuenta con diversos locales comerciales en diferentes partes de la ciudad, los cuales le generan dinero mensual y que se ha empeñado en la desocupación de este por capricho y antojo, es por ello que hago de su conocimiento que es falso que hemos dejado tanto tiempo sin pagar las mensualidades.
3) Es el caso ciudadano Juez que la propietaria del Local Comercial, la ciudadana Eleonora Bruna Piselli Rivero, titular de la cedula de identidad N° 8.066.370, en reiteradas oportunidades, ha actuado de forma irrespetuosa, hasta el punto de llegar al local comercial con insultos e improperios delante de quienes allí se han encontrado.
De igual manera en días anteriores se presentó al local comercial con unos futuros inquilinos procedentes de la ciudad de Barinas a quienes ya les había asegurado la desocupación del Inmueble para que los mismos se establecieran con un fondo de comercio con el mismo objeto comercial, todo ello, por tanto y en cuanto el punto comercial ya este hecho y este tiene un valor y el mismo fue creado por nosotros como empresa desde hace 26 años.
4) Ciudadano Juez, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que a la presente fecha adeude la cantidad de 46 meses de cánones de arrendamiento, y menos aún adeude un monto total de DOS MIL CIENTO TREINTA DOLARES AMERICANOS ($2.130 USD), o su equivalente en Bolívares según la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, ya que hemos sido consecuentes en los pagos, pero la administradora no emite recibo por la confianza de 26 años de ocupación responsable, para luego alegar incumplimiento en el mismo, así como también ambas personas se han negado a recibir los pagos pendientes, para alegar incumplimiento y posterior solicitar medida de desalojo. En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), contrato que aún no ha culminado por cuanto el mismo es a tiempo indeterminado, y no se han llenado los extremos de ley para que este última procedo…”

DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS AL PROCESO POR LA PARTE ACTORA:

PRUEBAS DOCUMENTALES:

• Marcado con la letra “A”, Copias Fotostáticas Certificadas de Documento de Venta de las acciones de la Sociedad Mercantil INMOBILIARA VARGAS S.R.L., inscrita en los libros de Registro de Comercio anteriormente llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 4818, tomo 34, folios 55 vuelto al 57, de fecha 25-01-1988, y reformada en fecha 14-05-1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anotado bajo el numero 17, tomo 2-A de fecha 20-05-1996. Folios 07 al 15. Este Tribunal le otorga todo el valor y fuerza probatoria, por cuanto se trata de documento público, la cual por no haber sido tachado ni impugnada por la parte contraria en lapso correspondiente, se tienen como fidedignas según los artículos artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, asimismo por cuanto no fue impugnado conforme a los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra que la actora posee suficientemente cualidad para ejercer la presente acción. Así se decide.

• Marcado con la letra “B”, folios 16 al 18; Original de la Convención Privada suscrita por las partes. Documento que no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Así se establece.

• Marcado como anexo “C”, Original Recibo emanado de la empresa de encomiendas IPOSTEL, de fecha 29-04-2022, folios 19 al 21, contentivo de Notificación de deuda. Documento proveniente de un órgano administrativo que no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, folios 22 al 29, Original de Contrato de Administración, suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARA VARGAS S.R.L., en la persona de MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, y la ciudadana ELEONORA BRUNA PISELLI RIVERO; autenticado por ante la oficina de la Notaria Pública de Guanare en fecha 26-03-2009, inserto bajo el Nº 22, Tomo 34 de los libros de autenticaciones. El mismo, aun cuando no fue impugnado, ni tachado por la parte accionada, se pudo determinar, que no guarda relación con el inmueble objeto de la presente acción, en consecuencia, por carecer de valor probatorio se desecha. Así se decide.

• Contrato Privado de Administración, marcado con la letra “E”, suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARA VARGAS S.R.L., en la persona de MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, y la ciudadana ELEONORA BRUNA PISELLI RIVERO, folios 25 y 26. Documento este que fue objeto de oposición de cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que en sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 27-02-2023, fue declarada con lugar, siendo la misma debidamente subsanada. Así se establece.

• Copia fotostática certificadas de Acta Constitutiva de la Sociedad “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el número 45, Tomo 3-A, expediente Nº 004609, marcada con la letra “F”, folios 27 al 37. Documento que no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Copia fotostática simple de Cédula Catastral del Inmueble matriculado con el Nº 18.04.01.005.0004.0001.0000.0000.0000, signado con el Nº 00-01970, ubicado en el Barrio Cementerio, calle 9, esquina carrera 9, Local Comercial, propiedad de la ciudadana PISELLI ELEONORA, marcado con la letra “G”, folio 38. Documento que no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento este que permite determinar la ubicación exacta del inmueble objeto de la presente acción. Así se establece.

• Copia fotostática simple de cédula de identidad de la ciudadana MARICELI DEL VALLE RODRÍGUEZ. Marcado con la letra “H”, folio 39. Documento no fue tachados de falsedad, sin embargo, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los jueces deben analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción y en tal sentido, a juicio de este Tribunal, las presentes pruebas resultan inidónea, ya que la misma nada prueba en cuanto al juicio que aquí se ventila. Y así se declara.

• Copia fotostática simple de cédula de identidad de la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, marcada como “I” (folio 40). Documento no fue tachados de falsedad, sin embargo, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los jueces deben analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción y en tal sentido, a juicio de este Tribunal, las presentes pruebas resultan inidónea, ya que la misma nada prueba en cuanto al juicio que aquí se ventila. Y así se declara.

En la oportunidad de la audiencia preliminar, expuso lo siguiente:

“…En primer lugar quiero dejar constancia que la relación de deuda cursante al folio 19 al 21 fue enviado a la demandante como una encomienda la cual fue recibida en sobre cerrado y firmada por un tercero no siendo la inquilina donde se informa lo que considera la arrendadora la deuda pendiente debiendo ser así una notificación por escrito a la arrendataria y no mediante correo, en segundo lugar quiero dejar constancia que la arrendataria no se a negado a pagar ni tampoco la cantidad de cánones insolventes como lo alega la demandante ya que en varias oportunidades solo se baso en solicitar la entrega del inmueble y no en recibir los pocos pagos que hay pendiente ya que no a demostrado mediante recibos de pagos mensuales de cánones pendientes, de conformidad con la Ley a la inquilina le corresponde la prorroga legal para la desocupación o entrega del mismo por cuanto a la fecha lleva ocupando mas de veinticinco (25) años. Es todo.”

NORMAS JURÍDICAS APLICABLES:

El artículo 1579 del Código Civil dispone:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Asimismo, el artículo 1.354 de la Ley sustantiva establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En ese mismo orden de ideas el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Igualmente el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano establece:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
Omissis…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Subrayado y negrilla nuestro)

Por su parte los artículos 10 y 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial señalan:

Artículo 10:
El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
Artículo 14:
El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

Por otra parte, el artículo 40 literal a eiusdem estipula:

Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Omissis…

Transcrita las normativas legales anteriores, el Tribunal pasa a resolver el punto de la acción de mero derecho y de orden público expuestos por las partes.
En arreglo al artículo 876 del código de procedimiento civil, procede a dictar el dispositivo del fallo:
Con referencia a los alegatos de la actora: la demandante expresa en el libelo la pretensión del desalojo de la Sociedad “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.”, en razón de la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento consecutivos, por lo tanto tiene la carga de probar que la accionada tiene la obligación de pagar dichos cánones, así entonces establecen los artículos 1354 de Código Civil y 506 Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, en ese sentido la actora demostró con el Contrato de arrendamiento que consta a los folios 16 al 18, documento que no fue atacado por la accionada, siendo además que esta ultima admite durante todo el iter procesal la existencia de la relación arrendaticia entre ella y la administradora ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, hoy demandante en el presente proceso, en ese sentido la arrendataria tenía la obligación de pagar el canon, así lo establecieron las partes en el contrato de arrendamiento en su clausula Nº 2, es por ello que para quien aquí juzga, la obligación de la demandada de realizar los pagos de el canon de arrendamiento de los meses demandados está plenamente probada. Y así se decide.
Por otra parte, alega la demandada, que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, sobre este hecho no hubo controversia entre las partes, por lo tanto este tribunal lo asume como cierto, así mismo manifiesta que nunca falto al cumplimiento de sus obligaciones como arrendatarios, hecho este que no afecta el fondo de la controversia, en razón de que lo que se debate es el pago oportuno, con referencia a ello, alega que si realizo el pago oportuno, y denuncian la negativa del arrendador de emitir recibos de pagos, en ese sentido y a la luz de los artículos 506 y 1354 del Código de Procedimiento Civil y del Código Civil citados el accionado nunca probo la liberación del pago de dichos cánones denunciados por la demandante como insolutos, igualmente rechaza la accionada el supuesto cobro del monto en dólares de los meses insolutos lo que para este tribunal no se desprende de la redacción del escrito libelar, ya que allí se mencionan dichos montos, pero el actor no los demanda en su petitorio, es como consecuencia de todo ello, que para esta jurisdicente la demandada nunca probo el pago de los cánones de arrendamiento delatados como insolutos por parte del actor, y por lo tanto procede el desalojo demandado por el actor. Y así se decide.
En cuanto, al punto sobre la prorroga legal alegada por la demandada contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, considera este Tribunal que el debate sobre la prórroga de dos años es irrelevante, a los fines de la decisión de la presente controversia, en razón que una vez determinado el impago de más dos meses consecutivos por parte del arrendatario se produce la consecuencia jurídica del desalojo, lo que hace improcedente la prorroga legal establecida en la norma citada, en ese sentido dice la más respetada doctrina: “…El articulo 26 le da derecho al ARRENDATARIO SOLVENTE, a una prorroga máxima que va desde lo seis meses a los dos años…” (Garay, 2014) (Resaltado nuestro). En el caso bajo análisis, la arrendataria no ha estado solvente, por cuanto se demostró en el proceso el incumplimiento de dicha obligación, en más de dos meses consecutivos en el pago de los cánones de arrendamiento, por tal razón, se encuentra incursa en la causal prevista que obliga a esta juzgadora a declarar improcedente la prorroga legal solicitada. Y así se declara.
Ahora bien, por un lado tenemos una norma que establece que la mora en el pago de más de dos (2) cánones consecutivos, se configura como causal de desalojo; por otro lado, tenemos otra norma que establece, como deber del arrendatario, que el canon arrendaticio ha de efectuarse en los términos convenidos dentro del contrato específicamente en la clausula Nº 2, que en el presente caso se refiere al pago del canon los días 15 de cada mes, por mensualidades vencidas.
Esta última obligación no fue cumplida cabalmente por la demandada, por cuanto quedó demostrado, que el pago de los meses enero del año 2020 a marzo 2022, no fueron efectuados, como se desprende de las actas del proceso, concluyéndose que fueron inobservados de esta forma los términos del contrato.
Asimismo, al observarse que se trata de 27 meses los cuales son consecutivos y acumulados en mora, ello permite concluir la ocurrencia del supuesto de hecho previsto en el artículo 40, literal “A”, del Decreto antes señalado. Y así se declara.

DISPOSITIVA:

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), incoada por MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.251.373, de este domicilio, con número de teléfono 0412-6739508, correo electrónico: argenismorillo@hotmail.com, en su carácter de propietaria de la Empresa Mercantil “INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.”, inscrita en los libros de Registro de Comercio anteriormente llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 4818, tomo 34, folios 55 vuelto al 57, de fecha 25-01-1988, y reformada en fecha 14-05-1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anotado bajo el numero 17, tomo 2-A de fecha 20-05-1996, contra la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA EL PAGUEY C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el numero 45, Tomo 3-A, expediente Nº 004609, con domicilio procesal en la calle 19 esquina carrera 9, Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, en la persona de su Directora Gerente ciudadana: MARICELI DEL VALLE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.009.018. Como consecuencia, se ordena el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL ubicado en la Calle 19, Esquina Carrera Nueve (9), Barrio cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Carrera 9, SUR: S/C Rafael Sereno, ESTE: L/C del DEIN Aisar F., y OESTE: Calle 19; y la entrega del referido inmueble a la parte demandante libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Se condena en costas por resultar totalmente vencida a la parte demandada en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase copia certificada de la presente decisión, a los fines del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veintinueve días del mes de junio del año dos mil veintitrés (29-06-2023). Años: 213° de la Independencia y 164º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. Mayuly del Valle Martínez Guzmán.

La Secretaria,

Abg. Elysmar Ivonne Márquez Pérez

En la misma fecha se dictó y publicó a las 10:00 a.m. Conste.