TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
212º y 163º
Expediente Nro. 3921
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: CARMEN TERESA PEREZ DE HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nro. 3.867.755.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. JUAN CARLOS HERNANDEZ PEREZ y JORGE RAFAEL TORRES GUTIERREZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 73.856 y 67.459, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES MAMACHANA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 14 de diciembre de 2010, bajo el Nro. 15, Tomo 38-A, representada por su presidente ciudadano JOSE LEONARDO NUÑEZ PACHECO, titular de la cédula de identidad Nro. 18.663.909, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA DEMANDADA: HERNALDO JESUS LAGUNA GONZALEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 224.792.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 14 de noviembre de 2022, por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, actuando con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A, parte demandada, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble; ordenó a la demandada Inversiones Mamachana C.A., desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió y condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 09 de febrero de 2022, la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, asistida por el abogado Juan Carlos Hernández Pérez, presentó escrito de demanda ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por desalojo de Inmueble, contra el ciudadano, José Leonardo Núñez Pacheco, acompañada anexos (folios 01 al 51).
Por auto de fecha 15 de febrero de 2022, el Tribunal de la causa, admitió la demanda y fijó un lapso de 20 días para dar contestación u oponer cuestiones previas, acordando las medidas solicitadas (folio 52 al 54).
En fecha 21 de febrero de 2022, el demandante consignó los emolumentos para la practica de la boleta de citación (folios 55 y 56).
En fecha 24 de febrero de 2022, la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, le confieren Poder Apud Acta a los abogados Juan Carlos Hernández Pérez y Jorge Rafael Torres Gutiérrez (folio 57).
En fecha 07 de marzo de 2022, el alguacil del tribunal de la causa, deja constancia que fue imposible la practica de la boleta respectiva, por lo cual consignó el primer aviso de traslado de fecha 04/03/2022 siendo las 11:00am (folio 58).
En fecha 16 de marzo de 2022, el demandante consignó los emolumentos para la practica de la boleta de citación (folio 59).
En fecha 30 de marzo de 2022, el alguacil del tribunal de la causa, deja constancia que fue imposible la practica de la boleta respectiva, por lo cual consignó el segundo aviso de traslado siendo las 11:30am (folio 61).
En fecha 01 de abril de 2022, el demandante consignó los emolumentos para la practica de la boleta de citación (folios 62 y 63).
En fecha 26 de abril de 2022, el alguacil del tribunal consignó bolera de citación debidamente firmada por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco (folios 64 y 65).
En fecha 24 de mayo del 2022, el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, presentó escrito de contestación de la demanda (folios 66 al 77).
Por auto de fecha 25 de mayo de 2022, el tribunal de la causa, fija la celebración de la audiencia preliminar para el quinto (05) día de despacho (folio 78).
En fecha 02 de junio de 2022, se celebro la audiencia preliminar y se deja constancia que estuvieron ambas partes (folios 79 al 81).
Por auto de fecha 07 de junio de 2022, el tribunal de la causa, procede a fijar los hechos y limites de la controversia en el presente y juicio y ordena al quinto (05) día de despacho para que las partes promuevan pruebas (folios 82 al 87).
En fecha 14 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, ratifico las pruebas promovidas por la parte actora (folio 88).
En fecha 14 de junio de 2022, el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, presentaron escrito de promoción de prueba (folios 89 y 90).
Por auto de fecha 17 de junio de 2022, el tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas de ambas partes en la misma fecha (folio 91 y 92).
En fecha 28 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, solicita el abocamiento del juez en la presente causa (folio 93).
En fecha 29 de julio de 2022, el Juez de la causa, se aboco al conocimiento de la presente causa, y ordena la notificación de las partes (folio 94):
En fecha 03 de octubre de 2022, el alguacil del tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández (folios 96 y 97).
En fecha 04 de octubre de 2022, el alguacil del tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A (folios 98 y 99).
En fecha 20 de octubre de 2022, el tribunal de la causa, fijo al quinto (05) día de despacho para que tenga lugar la audiencia o debate oral (folio 100).
En fecha 27 de octubre de 2022, se celebró la audiencia o debate oral (folios 101 al 103).
En fecha 10 de noviembre de 2022, el tribunal de la causa, dictó sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo de inmueble (folios 104 al 112).
En fecha 14 de noviembre de 2022, el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, apelo contra la sentencia de fecha 10/11/2022 (folio 113).
En fecha 18 de noviembre de 2022, el tribunal de la causa, oyó la apelación en ambos efectos (folio 116).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 21 de noviembre de 2022, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folios 119 y 120).
En fecha 09 de enero de 2023, el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, presentaron escrito de informes (folios 121 al 129).
En fecha 19 de marzo de 2019, siendo el día para la presentación de informes, esta Alzada acordó agregar a los autos el escrito presentado en esta misma fecha por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido de abogado y dejó constancia de que la parte demandante no presentó escrito, en consecuencia, se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de observaciones (folio 131).
Por auto de fecha 09 de abril de 2019, el Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia (folios 132).
-IV-
DEL LIBELO DE DEMANDA
En fecha 9 de febrero de 2022, la ciudadana Carmen Teresa Pérez De Hernadez, asistida por el abogado en ejercicio Juan Carlos Hernández Perez, presentó escrito de demanda, Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A, representada por el presidente José Leonardo Núñez Pacheco, por desalojo de inmueble, en dicho escrito señala y expone:
Que es propietario de un inmueble, constituido por una parcela de terreno y bienhechurias sobre el construida, ubicada en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, el cual dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A, arriba identificada; como se evidencia del contrato suscrito por ambas ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua, el 1° de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 54, tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que en la cláusula tercera, establece que la duración del contrato será por cuatro (4) años, contados a partir del 1° de agosto de 2011, venciéndose el 31 de julio de 2015 y renovándose por cuatro año mas, es decir, desde el 1 de agosto del 2015 hasta el 31 de julio del año 2019; prorrogado por mutuo acuerdo. No obstante, como no era su intención continuar con la relación arrendaticia, con anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 28 de junio del año 2018, fue notificada la Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A, en la persona de su presidente ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, sobre la NO RENOVACION del contrato de arrendamiento, comunicándole además que la prorroga legal arrendaticia era de dos (02) años, iniciando esta el 01 de agosto del año 2019 (fecha de vencimiento de la prorroga de 4 años ) y terminando el 31 de julio del año 2021 y que culminada esta debería hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, solvente de todos los gastos por servicios públicos y en perfectas condiciones de aseo, pintura y el mismo buen estado en lo que lo recibió y de acuerdo a los términos establecidos en el mencionado contrato. Dicha notificación fue realizada por intermedio del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez, Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, donde se notifico y firmo al ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, en su condición de presidente y representación legal de la sociedad mercantil INVERSIONES Mamachana C.A.
De tal manera, ciudadano Juez, al revisar lo antes planteado podemos concluir que el contrato se encentra vencido, y que la arrendataria sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A, disfruto del lapso de la prorroga legal comprendida desde el 1 de agosto del año 2019 hasta el 31 de julio del año 2021; y que su intención es la de obtener la desocupación del inmueble en los términos acordados en el contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo.
Que por cuanto ha vencido el contrato de arrendamiento suscrito y la prorroga legal correspondiente, y como hasta la presente fecha la arrendataria Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A., representada por su Presidente José Leonardo Núñez Pacheco, se niega a desalojar el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, adoptando una conducta antijurídica totalmente contraria a la ley y al acuerdo suscrito en el contrato de arrendamiento; por todo lo anteriormente expuesto acudo ante su competente autoridad para demanda, como en efecto demando a la Sociedad Mercantil Inversiones Mamachana C.A, representada por el presidente José Leonardo Núñez Pacheco, ambos plenamente identificados, para que convenga o en caso contrario sea condenado a desalojar el inmueble de su propiedad, construido por una parcela de terreno y todas las bienhechurias y construcciones sobre el fomentadas, ubicada en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de Araure, Municipio Araure estado Portuguesa; por encontrase legal de dos (02) años.
Estima la presente demanda en la cantidad de trescientos bolívares (bs. 300,00) equivalentes a quince mil Unidades Tributarias (15000 U.T.); para todos los efectos legales consiguientes.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 24 de mayo del 2022, el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, presentó escrito de contestación de la demanda, señalando lo siguiente:
Es cierto, el objeto del litigio versa sobre una relación arrendaticia entre persona natural y jurídica, capaces legalmente, con aptitud para actuar con legitimación activa y pasiva en su cualidad de propietaria (Arrendadora- parte actora) tal como consta en los folios del 16 al 26, documentales agregados al libelo de la demanda y arrendatario (parte de demandada), tal como consta en los folios 6 al 15 documentales agregados al libelo de la demanda.
Es cierto, una relación arrendaticia de local comercial suscrito por ambas partes mediante documental publica tal como consta en los folios 27 al 32 estipulando condiciones de tiempo, modo y lugar.
Rechazó, negó y contradijo, que la relación arrendaticia, existente entre la hoy demandante y su representada, haya finalizado el día 31 de julio del año 2019, toda vez, que una vez finalizado dicho contrato, apero la tacita reconduccion, entendida esta como el mutuo consentimiento tácito de las partes, por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, continuando el arrendamiento, aun cuando, vencido el plazo previsto en un contrato respectivo, el arrendatario continua usando la cosa y el arrendador percibiendo el precio periódico, por cuanto se evidencia de los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento paso de tiempo determinado a indeterminado por cuanto en la cláusula tercera referida a la duración contrato se estableció un periodo de cuatro años contados a partir del 01 de agosto del año 2011 hasta venciéndose el 31 de julio del año 2015 y renovándose por cuatro a los mas, es decir del 01 agosto del año 2015 hasta el 31 de julio del año 2019.
En tal sentido, aun cuando la renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, venció 31 de julio del año 2019, en la actualidad y sin existir contrato expreso alguno, se encuentra en posesión pacifica y reiterada del inmueble, y en pleno ejercicio de su arrendamiento, cumpliendo a cabalidad sus obligaciones, resultando contradictorio los hechos narrados en la demanda en concatenación con la documental marcada con la letra en señalar como periodos de un (01) año fijos prorrogables cuando se desprende del contrato de arrendamiento cuatro (04) años continuos con prorroga, reconociendo ambas partes una relación arrendaticia de ocho (08) años hasta la actualidad diez (10) años y nueve meses.
Rechazó, negó y contradice, tal como se desprende de hechos contradictorios y desaplicando la norma reguladora de la institución de la prorroga legal documental agregada con el libelo de la demanda de los folios 33 al 50, porque establecen en el contenido de dicha solicitud como fecha de inicio 01/09/2011, siendo lo correcto el 01/08/2011, a su vez, realizan dicha notificación trece (13) meses antes del vencimiento y como consecuencia de ello establecen mediante notificación judicial comenzara a transcurrir prorroga legal a partir del 02 de agosto del año 2018, tal como estipula el articulo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contradiciendo la renovación del contrato la cual culminaba en fecha 31 de julio del año 2019, privando del supuesto periodo del prorroga legal que comprendería desde el 01 de agosto del año 2019, de esta forma si se aprecia y valora la documental marcada con la letra D se vulneraria los derechos contractuales adquiridos por mi representada al establecer un periodo errado de prorroga legal desde fecha 02 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio del año 2020, no cumpliendo los parámetros legalmente establecidos, que demuestren su intención de no continuar con el arrendamiento, de allí que no exista motivo legal alguna, para solicitar la entrega material del bien dado en arrendamiento, como persigue la actora mediante la presente demanda, convirtiéndose además el contrato existente entre las partes, como un contrato a tiempo indeterminado.
Rechazó, negó y contradice, que nuestra representada, se haya acogido a prorroga legal alguna, conforme lo señala la actora, invocando para ello la prorroga conforme el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es optativo para el arrendatario, y obligatorio para el arrendador, en este contexto, ningún cláusula contractual, puede operar en contra de la ley, en tal sentido, el hecho que mi representada, no haya manifestado su deseo de continuar el contrato, no significa que quisiera dar por finalizado el mismo, porque se conducta expresa, notorio y publico, ha sido continuar con el arrendamiento del bien inmueble, el cual ha continuado ocupándolo, pagando los cánones correspondientes al arrendador y cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones que dicho arrendamiento conlleva.
Dentro de este orden de ideas, la prorroga legal del arrendamiento concebida por nuestro legislador patrio, es un derecho que ha sido consagrado por la ley, y en especial por el del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que los derechos en ella establecidos son de carácter irrenunciable, y por ende todo acto, acuerdo, o acción que implique renuncia disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo; de manera tal que cualquier órgano de administración, así como los órganos jurisdiccionales, podrán desconocer la constitución de contratos, mediante los cuales se pretende evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o del carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, de manera tal, que no se le puede constreñir a mi representada, a establecer un presunto inicio de prorroga legal, tal como se evidencia opero tacita reconduccion y hasta la fecha no se ha iniciado prorroga legal, siendo aplicable eventual que podrá disfrutar de tres (3) años mas, por ser le relación arrendaticia actual con un periodo de diez 810) años y nueve meses.
Cabe destacar ciudadano Juez, que renunciar al derecho de la prórroga legal que legalmente le corresponde a mi representada, es contravenir lo establecido en el artículo 3 del presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual hace nula de nulidad absoluta cualquier pacto que vaya en detrimento del arrendatario, bien sea qye este se haya suscrito antes de la entrada en vigencia del presente Decretó Ley, al cual deben de adaptarse todos los contratos a los fines de salvaguardar los derechos de los arrendatarios, en este caso en particular, salvaguardar los derechos de mi representada.
En este mismo orden de ideas, que la prórroga legal tal y como lo establece el articulo 26 ejusdem, es optativo para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, de donde se infiere palmariamente que el arrendador esta obligado a conceder al arrendatario prorroga legal, en el caso que nos ocupa, el demandante arrendador, eventualmente debe conceder a ,o representada la prorroga legal de tres años, por tener el local arrendado entre cinco (5) y diez (10) años de relación, de allí que mi representada tiene derecho a gozar de su prorroga legal, establecida en la ley, y no de manera ilegal y errónea como lo ha interpretado la hoy demandante, insistiendo hasta la presente fecha no ha iniciado prorroga legal alguna y se ha mantenido relación arrendaticia vigente.
En este sentido, no se ha manifestado su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento que mantiene con la actora, el mismo permanece vigente en tiempo, modo y lugar y por ende no se esta acogiendo a prorroga legal alguna o este disfrutando de esta, por cuanto la documental marcada con la letra D vulnera los derechos adquiridos en función de los años en curso de la relación arrendaticia.
Dentro de este contexto, que la arrendadora, señala en su demanda, que mediante notificación judicial practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, donde la parte actora manifestando que el contrato no seria renovado, señalamiento que hace absolutamente contradictoria la demanda, ello por cuanto, la actora en primer lugar, señala que a partir de la notificación judicial inicia la prorroga legal y que mi representada a la prorroga legal, al expresar anticipadamente según la actora, su decisión de no continuar con el contrato, de allí que se observe, que la intención verdadera de la arrendadora, es pretender resolver de manera unilateral el contrato de arrendamiento que mantiene con mi representada, lo cual contradice y viola de manera grosera el contenido del artículo 41 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual expresamente prohibido (…) reduciendo el tiempo de culminación de la relación arrendaticia conforme con la renovación y el inicio de la prorroga legal.
Rechazo, niega y contradice, que mi representada haya sido notificada formalmente por parte del arrendador, mediante un acto comunicacional que revista la formalidad del caos, exigido y tal como lo establece el del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por medio del cual se le hubiese participado el deseo de la arrendadora, de no renovar el contrato de arrendamiento y por consiguiente, negó, rechazo y contradice y desconozca en nombre de mi representada, el inicio de prorroga legal alguna, menos aun que la misma comenzara a transcurrir a partir del 02 de agosto del año 2018.
Aunado a esto, debo señalar que en nombre de mi representada, hasta la presente fecha, ha continuado ejerciendo su derecho de arrendataria, lo cual he ejercido como un buen padre de familia, sufragando los gastos relacionados al inmueble arrendado, pagando su cánones correspondientes, y además resguardando y manteniendo en forma general el local arrendado, dado que el mismo solamente es ocupado por mi representada, a los fines de garantizar y cuidar la propiedad de la arrendadora, de allí que sin duda alguna, de demuestre la voluntad fidedigna de mi representada de mantener su condición de arrendataria.
Rechazó, negó y contradijo, por ser absolutamente falso, tal y como lo pretende sostener la actora en su demanda, que a partir desde fecha 02 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio del año 2020, haya operado la prorroga legal, vale decir que hay transcurrido el lapso de 2 años de prorroga legal, ya que mal puede transcurrir lapso alguno, si mi representada no ha sido formalmente notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, toda vez que han trascurrido mas de tres años, sin medio otro documento de arrendamiento, no obstante, encontrándose la relación arrendaticia en plena vigencia, y conforme a ello, se ha transformado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y ello además en virtud del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prohibí la resolución unilateral de los contratos de arrendamiento.
Rechazo, niego y contradice en nombre de mi representada, se le exija el Desalojo por vencimiento de la prorroga legal, toda vez que la prorroga legal no ha comenzado a transcurrir, pues no existe notificación propia y en cumplimiento de las formalidades de ley o prueba alguna por parte del arrendador, mediante la cual demuestre que le notifico con las formalidades de ley, a mi representada de la no renovación del contrato, toda vez que la notificación judicial anticipada contravino la culminación y duración de la renovación del contrato de arrendamiento, estableciendo lapso de prorroga legal sin culminar el periodo de cuatro años vigente en la relación arrendaticia tal como lo estipula la cláusula tercera, para que tengan la validez que se les quiere otorgar, de allí que rechace, niegue y contradiga lo expuesto en su escrito libelar el demandante.
De igual forma, ciudadano Juez, rechazo, niega y contradice que mi representada se haya negado a entregar el inmueble dado en arrendamiento, toda vez que no hemos recibido ninguna notificación por parte del arrendador, en la cual se nos notifique la no renovación del contrato de arrendamiento o en presencia de culminación de la prorroga legal; de manera tal que no estamos en franco desacoto de desocupación y me encontró en pleno ejercicio de los derechos como arrendatario y el contrato que existe en la actualidad entre mi representada y la actora, es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, en el cual, mi representada ha dado fiel y cabal cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario.
Por las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas, solicito a este tribunal e sirva declarar sin lugar la presente demanda signada bajo el número expediente 4.940-2022. En tal sentido pido declare en primer lugar la plena validez del contrato de arrendamiento de local comercial que mantiene mi representada Inversiones Mamachana C.A, con la actora: segundo se declare que mi representada no ha sido notificada de la no renovación de su contrato y por consiguiente no ha transcurrido prorroga alguna, y se condene en costas a la parte actora.
-VI-
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Acompañadas con el libelo de la demanda:
Marcado “A”: Copia fotostática certificada del documento de acta constitutiva del Registro de Comercio de la sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 14 de diciembre de 2010, inscrita en el Registro de Comercio, bajo el N° 15, Tomo 38-A (folios 06 al 15). Al no haber sido atacada de impugnada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que el ciudadano José Leonardo Muñoz Pacheco es el Presidente de la aludida compañía. ASI SE DECIDE.
Marcado “B”: copia certificada fotostática de documenta de compra venta suscrito por la ciudadana Ana María Salazar, a la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, autenticado ante la Notaria Publica Primera de Acarigua estado Portuguesa, en fecha 11 de septiembre de 1989, bajo el N° 96, tomo 55 del año 1989 y aclaratoria ambos protocolizados ante el Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 25 de septiembre de 2013, bajo el N° 2013.2011, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.10162, folio real del año 2013; bajo el N° 13, folio 56, tomo 19 protocolo de trascripción del año 2013 (folios 16 al 26). Este documento publico al no ser impugnado ni tachado por el adversario se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, parte demandante, es la propietaria del inmueble objeto de desalojo. ASI SE DECIDE.
Marcado “C”: copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil Mamachana C.A, autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua el 1 de septiembre de 2011, bajo el N° 54, Tomo 61 de los libros de autentificaciones llevados por esa Notaria (folios 27 al 32) y la demandante de autos. Al no haber sido atacado, ni impugnado, se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo emerge que entre las partes señaladas se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble propiedad de la accionante. ASI SE DECIDE.
Marcado “D”: Copia simple de la notificación del Tribunal de Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 28 de junio de 2018, dirigida a la sociedad mercantil Mamachana C.A, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento (folios 33 al 50). Respecto a esta probanza se emitirá pronunciamiento en la parte motiva del presente fallo.
-VII-
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 10 de noviembre de 2022, el Tribunal de la causa, dictó sentencia declarando lo siguiente:
“Ahora bien, analizando el acervo probatorio producido por las partes, tal y como lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador en base a los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba considera que quedó demostrado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento anexos marcado ‘C’, e inserto a los folios 27 al 29 del expediente; asimismo, la parte demandada fue debidamente Notificada de la No renovación del contrato de arrendamiento antes mencionado conforme al documento publico cursante a los folios 33 al 50, instrumentales estas que fueron debidamente apreciadas y valoradas por este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil, por lo que a criterio de quien aquí juzga; antes de la culminación de la referida prorroga, esto es, el 28 de junio de 2018, la parte demandante cumplió con la formalidad de exteriorizar su voluntad de no renovar el contrato, concediendo a la demandada el lapso de prorroga legal, sentándose en dicha notificación que transcurriría a partir del 1° de agosto de 2019 y finalizaría el 31 de julio de 2021, folios (34 frente y vto y 35), con lo que además se demuestra la diligencia de la demandante a tales fines, contrario a lo expuesto por el abogado de la accionada al argüir que tal notificación carece de legalidad al haberse practicado ‘trece (13) meses antes del vencimiento del contrato vigente de forma escrita hasta el 31 de julio de 2019’, puesto que lo cierto es que en la misma se refiere que ‘(…) el contrato de arrendamiento esta próximo a su vencimiento, es mi voluntad no prorrogar el mencionado contrato (…) se notifique al arrendatario firma mercantil INVERSIONES MAMACHANA C.A, (…) a fin de advertir que el contrato de arrendamiento suscrito, no será prorrogado y deberá hacer entrega del local comercial de mi propiedad, el 31 de julio del 2021 (ya que) la relación arrendataria a tenido una duración de ocho (8) años, por lo tanto la prorroga máxima a la cual tendrá derecho la arrendataria (…) es de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento.
En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, queda demostrada la causal de desalojo prevista en la letra G del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es que el contrato suscrito venció sin existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que considera este juzgador que debe declararse forzosamente CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUBELE y así expresamente quedará establecido en la dispositiva del presente fallo…”
-VIII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Según se desprende de las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Alzada decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de noviembre de 2022, por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, actuando con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A, parte demandada, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble; ordenó a la demandada Inversiones Mamachana C.A., desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió y condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, ha señalado que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa).
De igual manera, la misma Sala en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“(…) Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar un fallo congruente con lo alegado y probado en autos, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo (…)”.
De conformidad con las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.
A tales fines, este Juzgado Superior considera importante realizar preliminarmente las siguientes consideraciones legales, jurisprudenciales y doctrinarias para determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción.
En tal sentido tenemos que el artículo 3º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, le confiere el carácter de irrenunciables a los derechos establecidos en el mismo, por lo tanto son de orden público las disposiciones del referido Decreto Ley, al establecer textualmente:
“Artículo 3º.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el 7 de marzo de dos mil dos, en el expediente Nro. AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:
“(…) A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.
Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
‘…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento.
(…Omissis…)
‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’ (Resaltado de la Sala).
Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,
‘“…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...’. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado de la Sala)
En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, así ha señalado:
‘…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.
(…Omissis…)
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento’ (G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983) (Subrayado y negritas de la Sala).
(…Omissis…)
Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’ (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social (…)”.
En base a lo anterior, es obligatorio para el juez, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014, realizar el análisis correspondiente para determinar la procedencia de la vía escogida por la actora para lograr su pretensión. ASI SE DECIDE.
Al respecto, se observó del petitorio de la demanda que el objeto de la misma es que la accionada sociedad mercantil Mamachana C.A., “convenga o en caso contrario sea condenado a desalojar el inmueble (…) constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurias y construcciones sobre el fomentadas, ubicado en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de Araure, municipio Araure estado Portuguesa; por encontrarse totalmente vencido el contrato de arrendamiento suscrito y suficientemente cumplida la prorroga legal de dos (02) años”.
Por su parte, la accionada en el acto de la contestación de la demanda admitió la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda; del mismo modo admitió que el contrato se celebró a tiempo determinado por un periodo de cuatro años “contado a partir del 01 de agosto del año 2.011 hasta venciéndose el 31 de julio del año 2.015 y renovándose por cuatro años mas, es decir del 01 de agosto del año 2.015 hasta el 31 de julio del año 2.019”.
No obstante, aduce que luego de esa renovación que culminó el 31 de julio de 2019 “operó la tacita reconduccion, entendida esta como el mutuo consentimiento tácito de las partes, por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, continuando el arrendamiento, aun cuando, vencido el plazo previsto en un contrato respectivo, el arrendatario continua usando la cosa y el arrendador percibiendo el precio periódico, por cuanto se evidencia de los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento paso de tiempo determinado a indeterminado por cuanto en la cláusula tercera referida a la duración contrato se estableció un periodo de cuatro años contados a partir del 01 de agosto del año 2011 hasta venciéndose el 31 de julio del año 2015 y renovándose por cuatro a los mas, es decir del 01 agosto del año 2015 hasta el 31 de julio del año 2019”.
En este contexto, señala que “en la actualidad y sin existir contrato expreso alguno, se encuentra en posesión pacifica y reiterada del inmueble, y en pleno ejercicio de su arrendamiento, cumpliendo a cabalidad sus obligaciones, resultando contradictorio los hechos narrados en la demanda en concatenación con la documental marcada con la letra en señalar como periodos de un (01) años fijos prorrogables cuando se desprende del contrato de arrendamiento cuatro (04) años continuos con prorroga, reconociendo ambas partes una relación arrendaticia de ocho (08) años y hasta la actualidad diez (10) años y nueve meses”.
Así, rechazó, negó y contradijo la desaplicación de la norma reguladora de la institución de la prorroga legal, ya que en la documental agregada con el libelo de la demanda de los folios 33 al 50, se establece como fecha de inicio el 01/09/2011, siendo lo correcto el 01/08/2011, a su vez, realizan dicha notificación trece (13) meses antes del vencimiento y como consecuencia de ello establecen mediante notificación judicial comenzara a transcurrir prorroga legal a partir del 02 de agosto del año 2018, contradiciendo la renovación del contrato la cual culminaba en fecha 31 de julio del año 2019, privando a su defendida del periodo de prorroga legal que comprendería desde el 01 de agosto del año 2019, de esta forma si se aprecia y valora la documental marcada con la letra D se vulneraria los derechos contractuales adquiridos por mi representada al establecer un periodo errado de prorroga legal desde fecha 02 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio del año 2020, no cumpliendo los parámetros legalmente establecidos, que demuestren su intención de no continuar con el arrendamiento, de allí que no exista motivo legal alguna, para solicitar la entrega material del bien dado en arrendamiento, como persigue la actora mediante la presente demanda, convirtiéndose además el contrato existente entre las partes, como un contrato a tiempo indeterminado.
Explicó que el hecho de que su representada, no haya manifestado su deseo de continuar el contrato, no significa que quisiera dar por finalizado el mismo, porque su conducta expresa, notorio y publico, ha sido continuar con el arrendamiento del bien inmueble, el cual ha continuado ocupándolo, pagando los cánones correspondientes al arrendador y cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones que dicho arrendamiento conlleva.
Vista la postura de las partes en el caso de autos expuestas tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se observa que el presente asunto se circunscribe a verificar si tal y como aduce la demandante en el presente asunto nos encontramos ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el que una vez vencido el lapso de prorroga legal opera la causal de desalojo prevista en la letra g del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, o si por el contrario, tal y como asevera la parte accionada, dicho contrato pasó a tiempo indeterminado de conformidad con lo estatuido en el articulo 600 del Código Civil que estipula una tácita reconduccion en los siguientes términos:
“Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Ahora bien, de la lectura del fallo recurrido, este decisor evidencia que el juzgador de primera instancia, declaró con lugar la demanda al establecer que de acuerdo al “acervo probatorio producido por las partes, (…) quedó demostrado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento [y que] la parte demandada fue debidamente Notificada de la No renovación del contrato de arrendamiento antes mencionado conforme al documento publico cursante a los folios 33 al 50”.
En ese sentido manifestó que “antes de la culminación de la referida prorroga, esto es, el 28 de junio de 2018, la parte demandante cumplió con la formalidad de exteriorizar su voluntad de no renovar el contrato, concediendo a la demandada el lapso de prorroga legal, sentándose en dicha notificación que transcurriría a partir del 1° de agosto de 2019 y finalizaría el 31 de julio de 2021, folios (34 frente y vto y 35), con lo que además se demuestra la diligencia de la demandante a tales fines, contrario a lo expuesto por el abogado de la accionada al argüir que tal notificación carece de legalidad al haberse practicado ‘trece (13) meses antes del vencimiento del contrato vigente de forma escrita hasta el 31 de julio de 2019’, puesto que lo cierto es que en la misma se refiere que ‘(…) el contrato de arrendamiento esta próximo a su vencimiento, es mi voluntad no prorrogar el mencionado contrato (…) se notifique al arrendatario firma mercantil INVERSIONES MAMACHANA C.A, (…) a fin de advertir que el contrato de arrendamiento suscrito, no será prorrogado y deberá hacer entrega del local comercial de mi propiedad, el 31 de julio del 2021 (ya que) la relación arrendataria a tenido una duración de ocho (8) años, por lo tanto la prorroga máxima a la cual tendrá derecho la arrendataria (…) es de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento”.
En virtud de lo anterior, constató que quedó “demostrada la causal de desalojo prevista en la letra G del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es que el contrato suscrito venció sin existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que considera este juzgador que debe declararse forzosamente CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUBELE y así expresamente quedará establecido en la dispositiva del presente fallo”.
Siendo así, a los fines de verificar si el fallo cuestionado se encuentra ajustado a derecho o no, luce pertinente referir que la causal de desalojo invocada y que se encuentra inserta en el señalado artículo 40 del mencionado Decreto, establece lo siguiente:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
(…omissis…)”.
Observamos, de la norma citada, que es causal de desalojo el vencimiento del contrato y de la prorroga correspondiente, cuando no exista acuerdo de renovación entre las partes.
Se trae a colación el contenido de la referida norma, toda vez que constituye el fundamento de la demanda de la actora, en el entendido que su alegato descansa en que la relación arrendaticia fue a tiempo determinado y que se cumplió el lapso de prorroga legal sin que existiera acuerdo entre las partes respecto a la renovación de la relación o prorroga contractual.
Ahora bien, se observó que la demandada sostiene que el contrato paso a tiempo indeterminado desde el vencimiento de su ultima renovación, esto es, desde el 31 de julio de 2019, operando una tacita reconduccion al no existir comunicaciones escritas, aduciendo además que se violentó el derecho a la prorroga que le correspondía, ya que la practicada quedó sin efecto alguno al haberse realizado con trece meses de antelación al vencimiento de la renovación, aunado a que le correspondían tres años de prorroga y no dos, ya que según manifiesta la relación arrendaticia era de diez años.
Ahora bien, se ha señalado que la presente demanda encuentra su fundamento en el mencionado artículo 40 letra g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014, trascrito previamente, considerándose indispensable referir que la parte demandante con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia era a tiempo determinado trae a los autos (folios 27 al 32 del expediente judicial), el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Carmen Teresa Pérez De Hernández (parte actora en la presente causa) y la demandada sociedad mercantil Inversiones Mamachana, C.A., representada por su Presidente ciudadano José Leonardo Núñez Pachecho, del cual se desprende en su cláusula tercera que “la duración del presente contrato será de cuatro (4) años, contados a partir del día primero (1°) de agosto de 2011. Prorrogable por mutuo acuerdo entre las partes”, el cual al no ser desconocido, ni tachado, se aprecia en todo su valor. ASI SE DECIDE.
Siendo así, al no existir contención entre las partes respecto a la renovación de dicho contrato por un tiempo determinado de cuatro años mas, este decisor concuerda con ambas partes en que tal renovación fenecía el 1° de agosto de 2019, como también fue señalado en el fallo recurrido. ASI SE DECIDE.
Establecido lo anterior, no hay dudas de que la relación arrendaticia a tiempo determinado celebrada entre las partes se prolongo por ocho años, esto es, desde el 1° de agosto de 2011, hasta el 1° de agosto de 2019; de allí que a los efectos de la prorroga legal correspondiente, conforme a lo que dispone el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a que tiene derecho la arrendadora, es de dos años, por cuanto en dicha norma se estableció como prorroga máxima ese lapso en aquellos casos donde la duración de la relación arrendaticia se encuentre en un margen de “mas de cinco (5) años y menos de diez (10) años”.
Siendo de conformidad con el señalado articulo 26 “Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Por tanto, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre las partes con los dos años de prorroga legal fenecía el 1° de agosto de 2021, toda vez que al sumar los dos años de prorroga legal a partir del 1° de agosto de 2019, da dicha fecha cierta. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, se evidenció que la accionante en fecha 22 de julio de 2018, esto es, mucho antes del vencimiento de la renovación del contrato, que como antes se refirió fenecía el 1° de agosto de 2019, procedió a solicitar ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que se notificara a la demandada “que el contrato suscrito no será prorrogado por lo que deberá hacerme entrega del inmueble de mi propiedad, el 31 de julio de 2021; en perfecto estado, es decir en las condiciones estrictamente establecidas en las cláusulas séptima, octava y novena del contrato de arrendamiento suscrito”.
En esa misma solicitud de notificación la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, señaló que “la relación arrendaticia ha tenido una duración de ocho (8) años, por lo tanto la prorroga máxima a la cual tendría derecho la arrendataria INVERSIONES MAMACHANA C.A., es de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento (…)”.
Consta a los folios 45 al 48 que en fecha 28 de junio de 2018 el aludido Órgano Jurisdiccional se trasladó y constituyó en el local comercial de autos ubicado en la calle 9 entre avenidas 23 y 24 de la ciudad de Araure, en la cual se dejó constancia que fue atendido por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, quien funge como Presidente de la sociedad mercantil Mamachana, C.A., parte demandada, “a quien se le explicó que el propósito de la constitución de este Tribunal tiene como fin de notificarle acerca de la decisión de la ciudadana Carmen Teresa Pérez de Hernández, quien funge como arrendadora-propietaria del local en cuestión, de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A (…). En este estado, el ciudadano José Leonardo Núñez Pachecho, manifiesta que queda en conocimiento de la notificación a que se contrae el presente acto”, siendo que procedió a suscribir dicha Acta en señal de conformidad.
En virtud de lo anterior, quedó demostrado que la demandante cumplió a cabalidad con su obligación de conceder a la demandada los dos (2) años de prorroga legal a que tenia derecho la accionada, mucho antes del vencimiento de la prorroga, esto es, ciertamente con doce (12) meses de anticipación, pero ello en modo alguno enerva los efectos de dicha notificación, por el contrario, tal y como se refirió en el fallo cuestionado “se demuestra la diligencia de la demandante a tales fines”. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, evidenció este decisor que en el Acta de notificación levantada, el Tribunal practicante de dicho acto de comunicación señaló que “a partir del 2 de agosto de 2018 comenzara a transcurrir conforme a lo previsto en el articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial el beneficio de la prorroga legal que le otorga la Ley como arrendataria”, siendo que la prorroga de dos años comenzaba a discurrir a partir del 1° de agosto de 2019; no obstante, para quien decide tal yerro cometido por el referido órgano jurisdiccional tampoco enerva los efectos de dicha notificación, máxime cuando la demandante en esa solicitud expuso y explicó como debía computarse la prorroga y el lapso que correspondía a la demandada, lo cual se encuentra ajustado a derecho conforme se analizó líneas arriba, evidenciándose que no fue sino hasta que feneció dicha prorroga legal el 1° de agosto de 2021, que procedió a incoar la presente demanda, esto es el 9 de febrero de 2022. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, entiende este decisor que en el presente caso pudo haberse dado el supuesto de que una vez vencida la señalada prorroga, es decir, a partir del 1° de agosto de 2021 y hasta que se incoó la demanda el 9 de febrero de 2022, el contrato pasara a ser a tiempo indeterminado dada las posturas de las partes, tal y como lo argumentó el apoderado judicial de la acciona en el sentido que “operó la tacita reconduccion, entendida esta como el mutuo consentimiento tácito de las partes, por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, continuando el arrendamiento, aun cuando, vencido el plazo previsto en un contrato respectivo, el arrendatario continua usando la cosa y el arrendador percibiendo el precio periódico” y que “en la actualidad y sin existir contrato expreso alguno, se encuentra en posesión pacifica y reiterada del inmueble, y en pleno ejercicio de su arrendamiento, cumpliendo a cabalidad sus obligaciones (…)”.
No obstante, para que ello sea posible es necesario que la demandada quien alega tal acontecimiento cumpla con la carga de demostrar su respectiva afirmación de hecho a tenor de lo pautado en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en este caso debió la accionada probar que se encontraba cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento y que la accionante aceptó sin ninguna objeción tales pagos; no obstante, no existió actividad probatoria de su parte tendente a tal demostración, por el contrario, lo que si quedó demostrada fue la voluntad de la demandante de no renovar el contrato una vez fenecido el lapso de prorroga legal. ASI SE DECIDE.
De acuerdo a lo antes señalado, observa este Juzgador que en autos no consta documento alguno relacionado con el pago y aceptación de canon alguno entre el periodo antes señalado, no obstante que haya continuado ocupando el inmueble en dicho periodo de tiempo, resultando además que de acuerdo a lo estatuido en el articulo 1601 del Código Civil si ha habido desahucio, como en este caso “el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconduccion”. ASI SE DECIDE.
En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, este decisor concluye que en el presente caso la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinado y no como aduce la demandada de que ocurrió una tácita reconduccion y por tanto el contrato paso a ser a tiempo indeterminado; constatándose además que la demandante respeto el derecho de prorroga legal de la accionada a quien le notificó oportunamente su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que no podía la accionada existiendo desahucio oponer la tacita reconduccion; de allí que es forzoso para este juzgador establecer que, en este caso, se configura la causal de desalojo prevista en la letra g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundada en el vencimiento de la prorroga legal, lo que hace procedente el desalojo, fundada en dicha causal. ASI SE DECIDE.
En virtud del análisis efectuado, se declara sin lugar la apelación interpuesta, se confirma la decisión apelada y se declara con lugar la demanda. ASI SE DECIDE.
-IX-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en la ciudad de Acarigua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de noviembre de 2022, por el ciudadano José Leonardo Núñez Pacheco, actuando con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Mamachana C.A, parte demandada, asistido por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble; ordenó a la demandada Inversiones Mamachana C.A., desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió y condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo objeto de apelación; en consecuencia, se ordena a la sociedad mercantil INVERSIONES MAMACHANA, C.A., hacer entrega a la accionante ciudadana CARMEN TERESA PEREZ DE HERNANDEZ del bien inmueble objeto de la demanda ubicado en la calle entre avenidas 23 y 24 de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, libre de cosas, personas y/o bienes y en el mismo estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió y solvente con los servicios de agua, luz y aseo urbano.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil veintitrés (2023). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Abg. María Teresa Páez Zamora.

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 2:30 de la tarde. Conste.

(Scria.)
Expediente Nro. 3921