TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 02182-C-22.
DEMANDANTE: MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.239.565.

ABOGADO ASISTENTE: ERNESTO JOSE PACHECO SAAVEDRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.544.

DEMANDADO: JOSÉ JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.170.959.

APODERADOS JUDICIALES: ANDREA INES DURAN DE LIMA y ZULMA COROMOTO RIVERO MENDOZA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 134.035 y 134.155 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA (EXTENSIVO)

MATERIA: CIVIL.

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició el presente procedimiento, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 22-06-2022, cuando la ciudadana: MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.239.565, teléfono 0424-1860795, correo electrónico: reosalesmarle55@gmail.com, de este domicilio, debidamente asistida por el Profesional del Derecho ciudadano: ERNESTO JOSE PACHECO SAAVEDRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.250.927, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.544, se dirige al Tribunal e interpone pretensión por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), contra el ciudadano: JOSÉ JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.170.959, domiciliado en el Barrio Cementerio Calle 18 entre Carreras 8 y 9, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
En fecha 08-11-2019 (Folio 11), este Juzgado le dio entrada a la presente demanda quedando registrado en libro de causas bajo el Nº 02182-C-22.
La demanda fue admitida con todos los pronunciamientos de Ley, el día 01-07-2022 (Folios 12), ordenándose en ese mismo acto el emplazamiento del ciudadano: José Javier Guerrero Avendaño. Se libro la respectiva boleta.
Se recibió diligencia en fecha 06-07-2022, presentada por la ciudadana Marlene Beatriz Rosales Moyetones (parte actora), asistida por el profesional del Derecho ciudadano Ernesto Pacheco, mediante la cual solicita el desglose del documento original que corre inserto al folio 04 al 09, y en su lugar se agreguen copias fotostáticas certificadas, asimismo en fecha 08-07-2022, solicita copias certificadas del documento original marcado con la letra “A”. Folios 13 y 14 de la primera pieza.
Corre inserta al folio 15, diligencia suscrita por la ciudadana Marlene Beatriz Rosales Moyetones, en su carácter de parte actora, asistida por el profesional de derecho ciudadano Ernesto José Pacheco Saavedra, mediante la cual otorgó poder Apud acta al referido abogado asistente.
Se dicto auto de fecha 11-07-2022, mediante el cual, se niega lo solicitado por la parte actora, en cuanto a la devolución del documento original marcado con la letra “A”, inserto en el presente expediente, asimismo se acuerdan las copias certificadas del mismo, de igual forma en auto de misma fecha se deja constancia que fueron consignados los fotostatos requerido para armar la respectiva compulsa a los fines de practicar la citación del demandado. Folio 16 al 18 de la primera pieza.
Mediante acta de fecha 15-07-2022, la alguacil del Tribunal dejo expresa constancia devolvió boleta y compulsa sin cumplir del ciudadano José Javier Guerrero Avendaño, visto que el referido ciudadano se negó firmar. Folios 19 al 26 de la primera pieza.
El apoderado judicial de la parte actora consigno diligencia en fecha 19-07-2022, mediante la cual solicito se practique la notificación por cartel al demandado, en auto de fecha 21-07-2022 se acordó lo solicitado. Se libro cartel. Folios 27 y 28 de la primera pieza.
En acta de fecha 22-07-2022, la secretaria del Tribunal dejo expresa constancia, se hizo entrega de las copias fotostáticas certificas solicitadas por la parte actora en diligencia de fecha 08-07-2022. Folio 29 de la primera pieza.
La secretaria de este Despacho Judicial, mediante acta de fecha 26-07-2022, dejo constancia de la fijación del cartel de notificación en la morada del demandado, así como la entrega de una copia del mismo en el local adjunto denominado “ASCERVI”. Folio 30 al 32 de la primera pieza.
En fecha 27-09-2022, se recibió escrito de contestación de la demanda constante de dos folios utilizados sin anexos. Folios 38 y 39 de la primera pieza.
Se recibió diligencia en fecha 29-09-2022, presentada por el ciudadano Javier Guerrero Avendaño, en su condición de parte demandada, debidamente asisto por la profesional del derecho ciudadana Andrea Inés duran Delima, mediante la cual otorga poder apud acta a la referida abogada asistente, la secretaria se dejo constancia de ello en acta de misma fecha. Folio 40 y 41 de la primera pieza.
Se dicto auto en fecha 19-10-2022, mediante el cual se ordenó notificar a las partes para la continuación del juicio, ya que este despacho Judicial por error material omitió fijar mediante auto expreso para la siguiente etapa en la presente causa, y una vez conste en auto la última de las notificaciones ordenas, se fijara el día y la hora para la celebración de la audiencia preliminar. Folio 44 de la primera pieza.
La alguacil de de Tribunal mediante actas de fechas 19-10-2022 y 20-01-2022, dejo expresa constancia devolvió boletas de notificación debidamente cumplida. Folios 45 al 48 de la primera pieza.
Este Despacho Judicial dicto auto en fecha 21-10-2022, mediante el cual se fijo el día para que tenga lugar la celebración de la audiencia preliminar. Folio 49 de la primera pieza.
Inserto en los folios 50 al 60, consta acta de Audiencia Preliminar. Asimismo, se acordó por medio de auto razonado fijar los hechos y los limites dentro de los cuales ha quedado trabada la relación jurídica procesal, la cual hará el tribunal dentro de los tres (03) días siguientes. Igualmente, se abrirá un lapso probatorio de cinco (05) días de despachos, relacionados al mérito de la causa, asimismo la parte demanda en dicha audiencia consigna documento publico de partición y acta de defunción del fallecido Roiman Almi look Moyetones. Se agrego. Folios 50 al 60 de la primera pieza.
Corre en auto de fecha 02-11-2022 (Folios 61 y 62), fijación de los hechos y apertura de pruebas, aperturandose un lapso probatorio de cinco (05) para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa y vencido el mismo apertura un lapso de tres (03) días de despacho para que las partes convengan en los hechos que se trate de probar o en su defecto presenten oposición a la admisión de las pruebas.
La suscrita secretaria del Tribunal en acta de fecha 08-11-2022, dejo expresa constancia se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, constante de dos (02) folios utilizados y dos (02) anexos, asimismo en acta de fecha 10-11-2022, se recibió escrito de promoción de pruebas de la coapoderada judicial de la parte demandada, constante de un (01) y tres (03) anexos. Se agrego. Folios 63 al 91 de las primera pieza.
Mediante diligencia de fecha 14-11-2022, presentada por apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual presenta oposición a las pruebas de testigos presentadas por la parte accionada, de igual forma impugno las documentales que corre a los folios 86 al 89, 90 y 91, por extemporánea. Folio 95 de la primera pieza.
Se recibió escrito suscrito en fechas 15-11-2022, suscritas por la apoderada judicial de la parte accionada, mediante el cual presento oposición a las pruebas presentadas por la parte actora. Folios 96 y 97 de la primera pieza.
En auto de fecha 18-11-2022, este Tribunal admitió las pruebas documentales, promovidas por la parte actora marcadas con la letra “A” y “B”, inserta a los folios 04 al 10, se admite la prueba de informe distinguidas como quinto, asimismo se negó la admisión la prueba documental promovida en el escrito de promoción identificada como segundo y cuarto. Se libro oficio Nº 154.22 dirigido a la Cámara Municipal. Folio 99 de la primera pieza.
Se dicto auto en fecha 18-11-2022, mediante el cual se negó la dimisión del escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, en visto que el mismo fue consignado en forma extemporáneo por tardío; se admiten las pruebas presentadas en la audiencia preliminar identificada como 1 y 2, inserta a los folios 52 al 60. Folio 100 de la primera pieza.
Consta a los folios 102 y 103 de la primera pieza, diligencia de fecha 25-11-2022, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual presenta formal apelación al auto de admisión de pruebas dictado por este Despacho Judicial en fecha 18-11-2022, así mismo señala como copias a certificar los folios 65 al 84 ambos inclusive y el folio 99.
Se dicto auto en fecha 28-11-2022, mediante el cual se oyó apelación en un solo efecto, así mismo se señala como copias a certificar por parte del tribunal los folios 01, 02,03, 15, 40, 41, 50, 51,104, de igual forma en auto de fecha 06-12-2022, se ordeno remitir mediante oficio las referidas al Tribunal de Alzada. Se libro oficio Nº 163-22. Folios 104 y 105 de la primera pieza.
Se recibió diligencia en fecha 09-11-2022, presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna resultas provenientes de la alcaldía de Guanare, solicitadas mediante oficio Nº 154.22. Folios 106 al 159 de la primera pieza.
En fecha 23-01-2023, se dicto auto mediante el cual este Tribunal advierte a las partes, se fijara la fecha para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral, una vez conste en autos resultas de la apelación presentada por el apoderado judicial de la parte actora. Folio 160 de la primera pieza.
Riela en folios 161 al 205, copias fotostáticas certificadas provenientes del Tribunal de Alzada, contentivas de resultas de apelación interpuesta por el apoderado Judicial de la parte actora ciudadano Ernesto José Pacheco Saavedra, contra auto de admisión de pruebas dictado por este despacho Judicial en fecha 18-11-2022. Se agregó.
En fecha 06-03-2023, mediante el cual se ordena cerrar la presente pieza, y se abra una nueva, la cual contendrá su propia foliatura. Folio 207 de la primera pieza.
Se dicto auto de fecha 07-03-2023, mediante el cual se fijo el quinto día de despacho siguiente a las diez de la mañana para que tenga lugar la audiencia o debate oral. Folio 02 de la segunda pieza.
Corre inserto en los folios 03 al 06, acta de Audiencia Oral y Pública, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, comparecieron el Profesional del Derecho ciudadano: Ernesto José Pacheco, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y el ciudadano: José Javier Guerrero Avendaño, en su carácter de parte demandada, debidamente asistido por las Profesionales del Derecho ciudadanas: Andrea Duran y Zulma Rivero; Asimismo, se dictó sentencia definitiva (oral), mediante la cual se declaró: Puntos previos: En relación a la impugnación de la cuantía por exagerada la estimación, este Tribunal concluyo que la esta afirmación es un hecho nuevo y la parte demandada no aporto al proceso pruebas, quedando firme la estimación hecha por la parte actora. En relación, al alegato de la parte actora referente a la sentencia Nº 122, expediente Nº19-124 de fecha 16-04-2021, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado René Alberto De Graves Almarza, esta juzgadora hace las siguientes consideraciones: el juicio versa sobre el desalojo y no sobre la propiedad, siendo esto así el aludido fallo judicial no crea precedente vinculante para este tribunal de mérito porque no se puede tratar igual lo que no es igual. Decidido como ha sido el punto previo pasa este juzgado a decidir el fondo de la controversia en los términos siguientes: declara: PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.239.565, en consecuencia, se desecha la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE ( LOCAL COMERCIAL), contra el ciudadano JOSÉ JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.170.959, plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas por resultar totalmente vencida a la parte demandante en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se informo a las partes que el extensivo del presente fallo se publicará en el plazo de diez (10), días de despacho siguientes al de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal pasa a realizar el presente extensivo, y lo hace sobre la base a las siguientes consideraciones:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO:

Hecha la anterior enunciación y valoración probatoria pasa el Tribunal a decidir los puntos controvertidos, tomando en consideración las alegaciones de las partes y las pruebas aportadas al proceso.
El actor manifestó lo siguiente:

“…Omissis…
CAPITULO I
LEGITIMIDAD
Según documento público que anexo a la presente demanda marcada con la letra "A" se constata que soy legitima propietaria de un bien inmueble ubicado en el Barrio Cementerio Calle 18 entre carreras 8 y 9 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, signado con la Cedula Catastral. 18-04-01, SECTOR: 06, MANZANA 33, LOTE: 07, con un área de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (277,67 m2) y alinderado de la siguiente manera: NORTE: LOCAL COMERCIAL DE JOSE QUERALES CON (20,25ML), SUR: SOLAR Y CASA DE YAJAIRA ORTEGA CON (20.25ML) ESTE: CALLE 18 CON (13,60ML) Y OESTE: SOLAR Y CASA DE FILIPO MASSUZO CON (13,60ML), dicho documento se encuentra registrado en fecha 23 de mayo del año 2019 por ante el Registro Público del Municipio del municipio Guanare del estado Portuguesa bajo el Numero 2019.130, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.18348 correspondiente a los Libros del Folio Real del año 2019.
CAPITULO II
HECHOS QUE IMPULSAN LA PRESENTE ACCION DE DESALOJO
En fecha 10 de junio del año 2020 realice un contrato de arrendamiento que anexo marcado con la letra "B", donde funge como arrendatario el ciudadano JOSE JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad personal N° V-17.170.959, domiciliado en Guanare, estado Portuguesa, de un local comercial que se encuentra construido en el terreno que se describe en el capitulo anterior constante de tres metros (3 mts) de ancho por tres metros (3 mts) de fondo y el mismo iba a ser utilizado según el contrato para la venta de empanadas, jugos y refrescos y se convino según la cláusula cuarta de dicho contrato que el canon de arrendamiento era de CINCUENTA DOLARES (50 $) o el equivalente para cada vencimiento en bolívares de curso legal en el país Siguiendo este orden de ideas el arrendatario vino cumpliendo sus obligaciones contenidas en el contrato. Ahora bien a partir del mes de mayo del año 2021 el arrendatario no pago ninguna de los cánones de arrendamiento estipulados en dicho contrato hasta la fecha actual, es decir, actualmente se encuentra en mora por un tiempo de trece (13) meses contados a partir del 10 de mayo del año 2021 hasta el 10 de junio del año 2022, con tal conducta el arrendatario a incumplido lo establecido en la cláusula séptima de dicho contrato la cual reza: Séptima: Expresamente se conviene, que si el arrendatario dejara de cancelar dos canon de arrendamiento consecutivos, la arrendadora pudiera pedir la desocupación inmediata del local comercial…. Lo que perfectamente da lugar en derecho a proponer como en efecto a través de la presente demanda, en mi carácter de propietaria, propongo la ACCION DE DASALOJO DE INMUEBLE, que opongo formalmente contra el arrendatario JOSE JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, antes plenamente identificado, motivada por los descritos hechos y antecedentes, que revelan consecuencia de derecho a mi favor inmediatamente apoyado en la disposición del Articulo 40 en su letra "a" de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que copiado a su letra establece "son causales de desalojo: ...a. Que el Arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canon de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..." demanda de la cual se le exige que convenga, sin restricción ni tasamiento alguno, o de lo contrario a ello el Tribunal de la causa lo condene, como desde ya lo pedimos al Honorable Magistrado que lo declare con pertinente pronunciamiento de condenatoria en costas al declarar con lugar la demanda en todas y cada una de sus partes, con vista a que la misma se sustenta en una palmaria procedibilidad de la acción, porque la alegación de los hechos se comprueben, porque la fundamentación del derecho sea expedita y porque el pronunciamiento del fallo sea justo en base a lo alegado, probado y concluido en que:
PRIMERO: Son ciertos los antecedentes narrados.
SEGUNDO: Procede plena y efectivamente la demanda de desalojo del inmueble consistente en un Local Comercial de mi propiedad ubicado en el Barrio Cementerio Calle 18 entre carreras 8 y 9 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, signado con la Cedula Catastral: 18-04-01, SECTOR: 06, MANZANA: 33, LOTE 07, con un área de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (277,67 m2) y alinderado de la siguiente manera: NORTE: LOCAL COMERCIAL DE JOSE QUERALES CON (20,25ML), SUR: SOLAR Y CASA DE YAJAIRA ORTEGA CON (20,25ML) ESTE: CALLE 18 CON (13,60ML) y OESTE: SOLAR Y CASA DE FILIPO MASSUZO CON (13,60ML)
TERCERO: Que el Arrendatario JOSE JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, sea obligado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021 y consecuencialmente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2022, a razón de CINCUENTA DOLARES (50 $) mensuales.
CUARTO: Que el Arrendatario JOSE JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, sea obligado a cancelar los cánones de arrendamiento que futuramente se venzan a razón de CINCUENTA DOLARES (50 $) mensuales
CAPITULO IV
Fundamento la presente acción por desalojo de inmueble en el Capítulo VIII de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, articulo 40 en su letra "a" y 43 Ejusdem, en el Libro Cuarto Titulo XII Código de Procedimiento Civil y 1.600 y 1.614 del Código Civil.
CAPITULO VII
(…)
Indico que el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, por insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento.
Estimo la presente acción en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES (650 $) equivalente a TRES MIL SETECIENTOS ONCE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 3.711,50) equivalente a 9.278,75 Unidades Tributarias…”

A los fines de contradecir los hechos expuestos por la parte actora, la parte demandada presentó escrito de contestación en fecha 27 de septiembre de 2022, (folios del 38 y 39 ambos inclusive) alegando lo siguiente:

“…Omissis...
CAPITULO II
DE LA CONTESTACIÓN A FONDO

PUNTO PREVIO
Antes de pasar a contestar el fondo de la demanda, paso a hacer un resumen de los hechos que llevaron a la ciudadana demandante a interponer la presente demanda. Es el caso que en fecha 31 de diciembre fallece el ciudadano Roiman Almi Look Moyetones quien era el propietario del local comercial y arrendador, a los pocos días del fallecimiento del arrendador, se presentaron diversas personas manifestando ser los herederos del difunto y queriendo cobrar el canon de arrendamiento de los locales, motivo por el cual pedimos asesoría a varios profesionales del Derecho, quienes nos aconsejaron que solo pagáramos y firmáramos nuevos contratos a quien presentara la Declaración de Únicos y universales Herederos del arrendador Roiman Almi Look Moyetones, un día se presento la ciudadana Marlene Beatriz Rosales, manifestando que era la apoderada de los herederos del arrendador y que ya se estaba tramitando la Declaración de Herederos, y que teníamos que firmarle un nuevo contrato, y como todos los inquilinos nos negamos a firmar el contrato, se nos solicito el pago y se comprometió a una vez tener en sus manos la Declaración de Herederos entregarnos copia, posteriormente la demandante siguió insistiendo en que le teníamos que pagar de lo contrario nos iba a denuncia, accedimos pagar 50 Dólares mensual, desde junio de 2020 hasta mayo de 2021, en vista a que los primeros días del mes de junio de 2021, so presento un hermano del difunto, quien nos manifestó que teníamos que cancelarle a él los cánones de arrendamiento vencidos, ya que él era el heredero de su hermano Roiman Almi Look Moyetones, a lo que los arrendatarios le manifestamos que le estábamos pagando las mensualidades a la ciudadana Marlene Beatriz Rosales, y el nos manifestó que esa persona no era heredera de su hermano, que era solo una prima de ellos. Debido a esta situación, cuando la ciudadana demandante se presento a cobrar le contamos lo sucedido y en vista de que la ciudadana nunca presento la Declaración de Herederos, decidimos no seguir pagando hasta tanto presente tal documento como se habla comprometido a hacerlo. Es de hacer notar que en enero del 2021, le solicitamos a la demandante un constancia que nos pedían en la alcaldía para pagar los impuesto y ella nos pidió que le firmáramos una página en blanco para que el contador nos diera la constancia, cosa que nunca hiso.

A todo esto, pasó a dar contestación a la demanda con fundamento en los artículos 358, 359 y 360 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes:

CAPITULO
DEL MERITO FAVORABLE DE AUTOS

Invoco el merito favorable de autos en todo lo que favorezca a mi representado.

DE LOS HECHOS NEGADOS
_*"Niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la injusta y temeraria demanda incoada en mi contra, ya que la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES no es la legítima propietaria del local comercial que ocupo desde el primero de junio de 2.011.

_*"Niego rechazo y contradigo que en fecha 10 de junio del año 2.020, haya realizado un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES porque ella no es, y nunca ha demostrado ser heredera del difunto ROIMAN ALMY LOOK MOYETONES, quien era el verdadero propietario del local comercial que ocupo desde el primero de junio del año 2.011 y con quien si existió la relación arrendataria hasta la fecha de su fallecimiento.

*Niego rechazo y contradigo que haya convenido en cancelar cincuenta Dólares (50 $) mensuales como canon de arrendamiento, ya que el canon de arrendamiento fijado en el último contrato suscrito con el único propietario del local comercial, el difunto ROIMAN ALMI LOOK MOYETONES, fue fijado en cinco Dólares mensuales.

*Niego rechazo y contradigo que a partir del mes de mayo del 2.021 haya dejado de pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato ya que nunca suscribí tal contrato con la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, el monto que le cancelaba era por un acuerdo verbal entre nosotros y que se explica en el punto previo.

*Niego rechazo y contradigo que me encuentre en mora por un tiempo de 13 meses contados a partir del 10 de mayo del año 2.021 hasta el 10 de junio del año 2.022.

*Niego rechazo y contradigo que haya incumplido la clausula séptima del contrato ya que nunca firme tal contrato con la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES ya que ella, y hasta los actuales momentos nadie ha demostrado ser heredero del que fue el verdadero propietario del local comercial que ocupo.

*Niego rechazo y contradigo que la demandante tenga algún derecho en proponer la presente demanda ya que no tiene la cualidad para proponerla ya que no es la heredera del propietario, el difunto ROIMAN ALMI LOOK MOYETONES, ya que sus herederos naturales son sus hermanos, tanto maternos como paternos, una vez ellos presenten la declaración de Únicos y universales Herederos, procederé a cancelar todos los meses de mora.

*Niego rechazo y contradigo que me tengan que condenar en costas de la presente demanda por ser falsos los alegatos de la demandante, por no tener cualidad de heredera del verdadero propietario, el difunto ROIMAN ALMI LOOK MOYETONES

*Niego rechazo y contradigo, que tenga que ser obligado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.021 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio del año 2.022 a razón de 50 Dólares mensuales.

*Niego rechazo y contradigo, que deba ser obligado a cancelar los cánones de arrendamientos que futuramente se venzan a razón de 50 dólares mensuales.

*Niego rechazo y contradigo, la cuantía de la demanda por infundada, temeraria y exagerada.
(…)…”

DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS AL PROCESO POR LA PARTE ACTORA:

PRUEBAS DOCUMENTALES:
• Documento original de compraventa de parcela terreno, marcado con la letra “A" (folio 04 al 09), suscrito entre la alcaldía del Municipio Guanare estado Portuguesa (vendedor) y Marlene Beatriz Rosales Moyetones (Compradora), Ubicado en el Barrio Cementerio Calle 18 entre carreras 8 y 9 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, signado con la Cedula Catastral. 18-04-01, SECTOR: 06, MANZANA 33, LOTE: 07, con un área de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (277,67 m2) y alinderado de la siguiente manera: NORTE: LOCAL COMERCIAL DE JOSE QUERALES CON (20,25ML), SUR: SOLAR Y CASA DE YAJAIRA ORTEGA CON (20.25ML) ESTE: CALLE 18 CON (13,60ML) Y OESTE: SOLAR Y CASA DE FILIPO MASSUZO CON (13,60ML), dicho documento se encuentra registrado en fecha 23 de mayo del año 2019 por ante el Registro Público del Municipio del municipio Guanare del estado Portuguesa bajo el Numero 2019.130, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.18348 correspondiente a los Libros del Folio Real del año 2019. Este tribunal, le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido o impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el documento demuestra la compraventa del terreno hecho a la parte actora por el municipio, y así se decide.

• Documento original de arrendamiento privado de fecha 10-06-2020, marcado como anexo “B” (Folio 10); suscrito entre los ciudadanos MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES –aquí demandante– y JOSE JAVIER GUERRERO AVENDAÑO –aquí demandado- observándose en el contrato, específicamente lo siguiente: “…SÉPTIMA: Expresamente se conviene, que si el ARRENDATARIO dejara de cancelar dos canon de arrendamiento consecutivos, la ARRENDADORA pudiera pedir la desocupación inmediata del local comercial, y son por cuentas del arrendatario los gastos que se generen en el proceso de desocupación…”; documento que no fue impugnado ni desconocido en su debida oportunidad por la parte demandante, a los cuales se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Así se establece.

PRUEBA DE INFORMES:

• Informe de la cámara municipal del Municipio Guanare estado Portuguesa en relación que informara a este Tribunal si le fue aprobado la venta de un terreno a la ciudadana Marlene Beatriz rosales Moyetones-parte actora-; en su oportunidad, se recibió resulta de la referida prueba que corre inserto a los folios 107 al 159. Este tribunal, le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido o impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, demostrándose con este informe que si fue aprobada la venta del referido terreno a la parte actora , y así se decide.

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA:

DOCUMENTALES:
• Copias fotostáticas certificadas de documento de partición amistosa de la sucesión del ciudadano Rafael Teodoro Look Hernández, fallecido en fecha 15-12-1995, debidamente protocolizado ante la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa en fecha 30-10-1998, anotado bajo en Nº 74 tomo Nº 58. (folio 52 al 58). Este tribunal, le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido, impugnado ni tachado por la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el documento demuestra en el particular QUINTO que le fue adjudicada la plena propiedad, posesión y dominio al coheredero Roiman Look Moyetones (hoy occiso) sobre un inmueble consistente de en una casa construida sobre terrenos municipales ubicada en la Calle 18 entre carreras 8 y 9 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, barrio “el cementerio” antes “ los cocos” alinderado de la siguiente manera: NORTE: casa de María Moyetones; SUR: casa de Felicia Moyetones ; ESTE: CALLE 18, que es su frente; Y OESTE: solar y casa DE Ángelo Mazzuso.

• Copias fotostáticas certificada de acta de defunción del ciudadano Roiman Almi Look Moyetones, signada con el Nº 40 de fecha 10-01-2019 (Folios 59 y 60); este tribunal, le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido, impugnado ni tachado por la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en razón que demuestra el fallecimiento del referido ciudadano en fecha 27-12-2018.

NORMAS JURÍDICAS APLICABLES:

El artículo 1579 del Código Civil dispone:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Asimismo, el artículo 1.354 de la Ley sustantiva establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En ese mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Igualmente, el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano establece:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
Omissis…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Subrayado y negrilla nuestro)

Por su parte, los artículos 10 y 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial señalan:

Artículo 10:
El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
Artículo 14:
El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

Por otra parte, el artículo 40 literal “A” de la Ley Especial estipula:

Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Omissis…

Transcrita las normativas legales anteriores, el Tribunal pasa a resolver el punto de la acción de mero derecho y de orden público expuestos por las partes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Puntos Previos:
En cuanto a la Impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y la sentencia N° 645 de fecha 16 de noviembre de 2009 dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. AA20-C-2009-000206, que expresó:

“…En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de este fallo).

En ese sentido, el demandado alega en la impugnación de la cuantía por exagerada la estimación, vale decir, que al afirmar que la demanda está estimada exageradamente, estaría alegando un hecho nuevo, el Tribunal concluye que este hecho nuevo debe ser demostrado por el accionado, tal y como se desprende de la norma contenida en el articulo 38 Código de Procedimiento Civil y la sentencia N° 645 de fecha 16 de noviembre de 2009, dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Exp. AA20-C-2009-000206, prueba que no aporto al proceso la parte demandada, y por lo tanto, la consecuencia jurídica según la jurisprudencia y la norma citada es que queda firme la estimación hecha por la parte actora. Y así se establece.
En relación, al alegato de la parte actora referente a la sentencia Nº 122, expediente Nº19-124 de fecha 16-04-2021, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado René Alberto De Graves Almarza, esta juzgadora hace las siguientes consideraciones, la hermenéutica jurisprudencial desarrollada por la Sala Constitucional distingue del stare decisis dos aspectos fundamentales a la hora de establecer cuando estamos en presencia de un precedente jurisprudencial; a saber: thema decidendum y obiter dictum de los cuales solo el tema decidendum crea precedentes porque los obiter dictum son extractos que se traen tangencialmente para dar fuerza a la motivación del fallo. En la sentencia en alusión el tema decidendum está referido a la cosa juzgada y es entorno a ello que la sala determina para ese caso concreto, se incluyo una sociedad mercantil como parte demandada y por ende, ha debido el juzgador de la sentencia impugnada determinar la cualidad de dicha persona jurídica y además de eso “…se debió considerar el acervo probatorio acompañado en este nuevo procedimiento destinado a establecer la condición de los demandantes respecto el inmueble objeto del juicio…” es decir, de las pruebas aportadas en autos el juez debió determinar si la parte demandante tenia cualidad para incoar el pretendido desalojo, asimismo, aclara la sala que en dicho análisis del acervo probatorio el juez debe delimitar el objeto de la pretensión, ello es así porque aunque el juzgador debe analizar instrumentos que acreditan la propiedad para establecer la cualidad de las partes, el juicio versa sobre el desalojo y no sobre la propiedad, siendo esto así el aludido fallo judicial no crea precedente vinculante para este tribunal de mérito porque no se puede tratar igual lo que no es igual.

Decidido como ha sido el punto previo pasa este juzgado a decidir el fondo de la controversia en los términos siguientes:

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que el actor en el presente juicio de desalojo de local comercial, fundamenta su legitimidad como demandante en la presente causa, en un documento de propiedad de un terreno adquirido a la Alcaldía del Municipio Guanare en fecha 23-05-2019, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, e inscrito bajo el Nº 2019.130, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.148348, correspondiente al libro de folio real del año 2019, pero es el caso que el objeto del presente juicio es un local comercial.
Ahora bien, la parte actora en el lapso de promoción de pruebas consigna dos documentos (identificados como segundo y cuarto) que por la naturaleza del juicio oral y de conformidad con el artículo 864 de la ley adjetiva, se les negó su admisión, por lo tanto carecen de efecto probatorio alguno, quedando como fundamento probatorio de su acción el Instrumento de compra-venta de un terreno municipal señalado anteriormente y consignado con el libelo de la demanda, y un contrato de arrendamiento privado de fecha 10-06-2020, aun cuando ambos documentos quedaron firmes, ya que no fueron impugnados por la accionada, de los mismos no se puede afirmar que existe legitimidad en la persona de la demandante, por cuanto el primero es un documento de propiedad de un terreno, y se está solicitando el desalojo de un local comercial, y el segundo documento es un contrato privado de arrendamiento de fecha 10-06-2020, que no identifica plenamente el local que afirma el demandante alquilo al accionado tal como lo establece el artículo 24 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, es decir, en el contrato se identifican las calles y carreras de esta ciudad de Guanare donde se presume está ubicado el local in comento, pero no se establecen las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene, lo que impide individualizar el local objeto de la presente acción y en autos no consta alguna otra prueba que adminiculada con las nombradas anteriormente pueda crear certeza en quien aquí juzga de que es el mismo local que describe la actora en su libelo.
En ese mismo orden de ideas, la parte demandante alego en la audiencia preliminar que existe un presunto derecho de accesión sobre el local objeto del debate procesal, en virtud de que ella es la propietaria del terreno; este argumento y los hechos que los sustentan, lleva a concluir que dicho alegato debe ser desechado en razón de que constituye un hecho nuevo y admitirlo por el tribunal estaría violentando el derecho a la defensa de la demandada y al orden publico procesal.
Igualmente, existen en autos un documento de propiedad del local promovido por la parte demandada (Folios 52 al 58), que no fue impugnado ni desconocido por la actora, el cual quedo firme y adquirió pleno valor probatorio, instrumento que es prueba de que el local comercial del cual se pide su desalojo es propiedad del ciudadano Roiman Look Moyetones (hoy fallecido), según consta en copias fotostáticas certificadas del acta de defunción (Folios 159 y 160) que no fue impugnada ni tachada por la contraparte, quedando firme, en tal razón los propietarios vendrían a ser sus sucesores, ello de conformidad con el artículo 807 y siguientes del Código Civil Venezolano, lo que desvirtúa la legitimidad que alega la parte actora. Al respecto, el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil indica que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno. Igualmente, opera dicha norma en los casos en donde se pretende demandar en nombre de un tercero un derecho propio.
Por lo tanto, la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda. Asimismo, este Jurisdicente señala que la falta de cualidad activa de la demandante fue un alegato por parte de la defensa de la demandada, resulta necesario acoger el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de junio de 2011, que consideró que la falta de cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar vinculada estrechamente a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y derecho a la defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces de la República. En consecuencia, se DECLARA LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.239.565, en tal sentido, se desecha la demanda de desalojo de inmueble de local comercial, contra el ciudadano JOSÉ JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.170.959, identificados en el expediente. Y Así se decide.
En este orden, visto los alegatos expuestos por la parte actora sobre la falta de pagos de cánones de arrendamiento sobre el cual motiva su acción de desalojo, esta Jurisdicente considera inoficioso pronunciarse sobre el referido alegato, en virtud que se declara la falta de cualidad de la demandante. Así se declara.

DISPOSITIVA:

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana: MARLENE BEATRIZ ROSALES MOYETONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.239.565, en consecuencia, se desecha la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE DE LOCAL COMERCIAL, contra el ciudadano: JOSÉ JAVIER GUERRERO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.170.959, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas por resultar totalmente vencida a la parte demandante en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase copia certificada de la presente decisión, a los fines del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veintiocho días del mes de Marzo del año dos mil veintitrés (28-03-2023). Años: 212° de la Independencia y 164º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. Mayuly del Valle Martínez Guzmán.

La Secretaria,

Abg. Elysmar Ivonne Márquez Pérez.

En la misma fecha se dictó y publicó a las 01:00 p.m. Conste.