La presente demanda se inicia por libelo interpuesto por la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-15.071.013, domiciliada en la Urbanización “Valle Arriba” tercera Etapa Casa N° 311 del Municipio Araure Estado Portuguesa, debidamente asistida en este acto por el Abogado en ejercicio GILBERTO JOSE BECERRA venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.638.020 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 233.083, parte actora, en contra de los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y MIRIAN COROMOTO GOMEZ DE ESCOBAR ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-7.549.736 y V-9.569.933 domiciliados en la Urbanización 24 de Julio, calle 05, casa Nº 04 de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa.

La pieza se encuentra conformada por el libelo de la demanda (folios 1 al 7). Con sus respectivos anexos especificados de la siguiente manera: Anexo “A” (Folios 8 y 9); anexo “B” (Folios 10 al 23).

En fecha 17 de Agosto de 2.021 la abogada Adriana José Lucena en condición de Juez del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa estampó acta de inhibición (folios 64 al 66).

En fecha 06 de de Septiembre de 2.021 la abogada Tamari Coromoto Gutierrez en condición de Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa estampó acta de inhibición (folios 73 al 76).

En fecha 28 de Septiembre de 2.021 se admitió la presente demanda y se libró boletas de Notificación a las partes (folios 79 al 82).

En fecha 03 de Noviembre de 2.021 la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LUGO en su condición de Alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigida a la ciudadana MIRIAN COROMOTO GOMEZ DE ESCOBAR debidamente firmada (folios 101 y 102).

En fecha 03 de Noviembre de 2.021 la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LUGO en su condición de Alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigida al ciudadano PABLO MIGUEL ESCOBAR debidamente firmada (Folios 103 y 104).

En fecha 10 de Noviembre de 2.021 la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LUGO en su condición de Alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigida a la ciudadana YOSELIN MARLIN POVEDA debidamente firmada (Folios 105 y 106).

En fecha 17 de Enero de 2.022 compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de reconvención (folios 111 al 114).

En fecha 25 de Enero de 2.022 se dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual se declaró inadmisible la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada (folios 116 al 121).

En fecha 26 de Enero del 2.022 se recibió escrito de apelación suscrito por la parte demandada al auto de fecha 25 de Enero de 2.022 dictado por este tribunal (folio 123).

En fecha 04 de Febrero de 2.022 se estampó auto oyendo apelación en ambos efectos y ordenando remitir la pieza principal al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Se libró oficio Nº 038-2022 para su remisión (folios 125 y 126).

En fecha 07 de Junio de 2.022 se estampó auto ordenando el reingreso de la causa proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 157).

En fecha 10 de Junio de 2.022 se estampó auto mediante el cual se admitió a sustanciación la reconvención propuesta por la parte demandada y se fijó oportunidad para que la parte actora reconvenida de contestación a la misma (folio 158).

En fecha 13 de Junio de 2.022 comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora Abogados MARLUIN TOVAR RODRIGUEZ Y GILBERTO JOSE BECERRA plenamente identificados en autos y consignaron escrito de contestación de la reconvención (folios 159 al 162).

En fecha 12 de Julio de 2.022 se recibió escrito de promoción de pruebas suscrito por los Co-apoderados judiciales de la parte actora constante de tres folios útiles (folios 163 al 165).

En fecha 12 de Julio de 2.022 se recibió escrito de promoción de pruebas suscrito por la apoderada judicial de la parte accionada contentivo de un folio útil con treinta anexos (folios 166 al 196).

En fecha 21 de Julio de 2.022 se estampó auto de admisión de prueba y se libro boleta de notificación y oficios Nº 369-2022 dirigido al Registro Publico de Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa y 370-2022 dirigido al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 198 al 202).

En fecha 03 de Agosto de 2.022 el alguacil de este tribunal devolvió boleta de notificación dirigida al ciudadano KENNEDY JOSE PERAZA MENDEZ debidamente firmada (folio 203 y 204)

En fecha 12 de Agosto de 2.022 se recibió oficio Nº 136-2022 remitido del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa dando respuesta a lo solicitado por este tribunal en fecha 21/07/2022.

En fecha 16 de Septiembre de 2.022 compareció ante este tribunal el ciudadano KENNEDY PERAZA de profesión Ingeniero Civil y plenamente identificado, actuando en condición de perito designado en la presente causa y consignó Informe de Experticia y Avalúo (folios 208 al 219).

En fecha 27 de Septiembre de 2.022 se trasladó y constituyó este tribunal en la siguiente direccion: Urbanización Valle Arriba, tercera etapa, casa Nº 311 del Municipio Araure, Estado Portuguesa a los fines de la evacuación de prueba de inspección judicial promovida por la parte actora (folios 221 al 223).

En fecha 12 de Octubre de 2.022 se estampó auto para mejor proveer, quedando suspendido el lapso de informe hasta tanto no conste en autos las resultas de las pruebas y se libró oficio Nº 521-2022 dirigido a la oficina de Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa (folios 225 y 226).

En fecha 01 de Noviembre de 2.022 se recibió resultas de la prueba de informe remitida del Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa (folios 227 al 229).
En fecha 14 de Noviembre de 2.022 se estampó auto dejando constancia de la apertura al lapso de INFORMES en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil (folio 231).

En fecha 05 de Diciembre de 2.022 se recibieron escritos de informes tanto de la parte actora como de la parte accionada constante de dos folios útiles el primero y cuatro folios útiles el segundo (folios 232 y 237).

En fecha 06 de Diciembre de 2.022 se estampó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de presentación de informes y en consecuencia, se deje transcurrir el lapso establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil para que las partes presenten OBSERVACIONES a los informes de la parte contraria (folio 238).

En fecha 09 de Enero de 2.023 se estampó auto dejando constancia del lapso establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia en la presente causa (folio 239).


PUNTO PREVIO:

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte accionada en la cual reconvino la resolución de contrato y la cancelación de daños y perjuicios sin cumplir con el presupuesto procesal establecido en el articulo 340 del texto adjetivo civil, considera esta juzgadora que forzosamente deber ser declarada improcedente toda vez que la indemnización por daños y perjuicios reconvenido considera quien juzga que la misma constituye una nueva pretensión. Por esta razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil”. ASI SE ESTABLECE.-

En cuanto a la excepción del contrato no cumplido considera esta juzgadora que la parte accionada al materializar con la firma del contrato de opción a compra venta en los términos pautados por ellos y siendo este instrumento fundamental de la acción no desvirtúo el haber recibido pago inicial, visto que se desprende que las obligaciones de los contratos de opción a compra-venta son de carácter ineludible para ambas partes, para el vendedor en la entrega material del inmueble y libre de todo gravamen solvencia e impuestos municipales y de servicios públicos y para el comprador el precio total de la venta que se desprende del instrumento publico objeto del litigio la entrega del documento de liberación de hipoteca para el pago restante del precio de la venta que conforme con las pruebas promovidas y evacuadas se obtuvieron con valor actualizado. Así mismo, la parte accionada permitieron el uso goce y disfrute de la vivienda objeto del litigio desde el año 2.012 y no ejercieron ninguna acción civil para la desocupación del inmueble demostrándose así que permitieron la posesión legitima pacifica y reiterada, en fuerza de tales consideraciones es forzoso declarar improcedente la pretensión procesal de excepción de contrato no cumplido. ASI SE ESTABLECE.-

Así la cosas, se observa que la pretensión procesal planteada por la accionante se trata de cumplimento de contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 17 de abril del año 2.012 y autenticado en la misma fecha por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa; inserto bajo el numero 7, tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en el se desprende que entre los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y YOSELIN MARLIN POVEDA, se celebró una negociación de compra-venta sobre un bien inmueble constituido por una vivienda con su respectivo terreno, ubicada en la Urbanización Valle Arriba, Tercera Etapa, N° 311, de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: NORTE: en 9,10 mts con avenida 01-A, SUR: en 9,10 mts Parcela 314, ESTE: 20,30 mts con parcela 312 y OESTE: en 20,30 mts parcela 3-10, y que le pertenece al opcionante, según consta de documento protocolizado ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 22 de agosto de 2.007, bajo el N° 24, folios 198 al 209, protocolo primero, tomo XIII del tercer trimestre del año 2.007, y sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado, a favor del C.A central, Banco Universal, hoy Banco Bicentenario, y que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que el precio convenido de la opción a compra es en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) que serian pagados por la opcionada de la manera siguiente: OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de inicial y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,00) que seria pagado mediante un crédito bancario que tramitaria por el Banco Mercantil, en un lapso de CIENTO VEINTE (120) días mas TREINTA (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo. Así mismo, se desprende de la cláusula tercera del documento de opción a compra bajo examen, que fue convenido entre las partes que el mencionado inmueble seria entregado libre de todo gravamen e impuestos municipales, nacionales y estadales y solventes de todos los servicios públicos. De tal manera, que no hay lugar a dudas, que en ese contrato, cuyo instrumento funge como elemento fundamental de la pretensión, existe una exacta calificación jurídica para considerarlo un titulo apto para la interposición de la demanda, ya que, del mismo proviene el derecho de la interesada a constreñir al acreedor a recibir la cosa debida, y esto a su vez, supone la existencia del elemento subjetivo, o sea, existe la intención por parte de la deudora de extinguir su obligación, a través del lo peticionado a saber:

“señalo al tribunal que, en diversas ocasiones converse con el ciudadano PABLO MIGUEL ESCOBAR, a los fines de lograr solucionar rápidamente la situación, efectuándole de mi parte REQUERIMIENTO de los recaudos: a) solvencias municipales; b) cedula catastral; c) registro de vivienda principal; d) solvencias de agua y electricidad; entre otras, con el animo de lograr acelerar el procedimiento de liberación de hipoteca para lograr así la aprobación de mi crédito”.

De tal manera que en la revisión exhaustiva del presente expediente se desprende al folio ciento once (111) la confesión espontánea de la accionada donde manifiesta que firmó un escueto contrato de opción de compra-venta con la hoy accionante; así mismo, de las pruebas aportadas por la parte demandada se evidencia que las mismas no cumplieron con las obligaciones como vendedor siendo la debida tramitación del documento de liberación para su protocolización, trayendo como consecuencia la no cancelación del saldo restante ni mucho menos la debida protocolización del documento definitivo de venta siendo además necesario señalar que ambas partes pactaron que el saldo restante seria cancelado mediante crédito hipotecario como quedó convenido en la CLAUSUSLA SEGUNDA del referido contrato de opción a compra-venta:
“el precio convenido para esta opción de compra, es la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00), que serán pagados por la opcionada, de la manera siguiente, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000, 00), por concepto de inicial, el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), serán cancelados mediante un crédito bancario que esta siendo tramitado por el banco mercantil, es un lapso de ciento veinte (120) días mas treinta (30) de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, una vez realizado el pago se procederá al otorgamiento del documento definitivo de venta, por ante el registro respectivo”. Por lo cual no se dió cumplimiento que hasta la presente fecha permanece vigente la hipoteca de primer grado, no pudiéndose subrogar a otra entidad bancaria para constituir hipoteca de segundo grado si la primera no ha sido cancelada.


Conforme con la cláusula TERCERA la parte demandada no cumplió con lo pactado en dicha cláusula, es decir, que el inmueble estuviera libre de gravámenes:
“es convenido entre las partes, que el mencionado inmueble, será entregado libre de todo gravamen e impuestos municipal nacionales y estadales y solventes de todos los servicios públicos.”


MOTIVOS DE DERECHOS PARA DECIDIR:


Esta juzgadora para decidir observa que:


En sentido amplio, para nuestra ley, existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley. En este orden, se debe destacar que en principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear los vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En consecuencia, el contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, valer decir a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Todos los contratos tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en particular.

Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato, son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, es decir, lo hace inexistente.
Así las cosas, la definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el Artículo 1133 del Código Civil:

”Es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

Y a su vez en lo referente al objeto de los contratos, nos indica el artículo 1.155 del Código Civil, lo siguiente:

“El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”

Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado Artículo 1133 del Código Civil son: CONSTITUIR - REGLAR – TRANSMITIR – MODIFICAR Y EXTINGIR ENTRE LAS PARTES OBLIGACIONES Y DERECHOS. POR ESO EL CONTRATO ES UNA FUENTE DE OBLIGACIONES.

Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber:
a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras.
Así las cosas, en el mismo orden a lo pretendido por la parte actora y por versar la presente acción, sobre un contrato de Opción de Compra Venta, por así haberlo denominado las partes contratantes, en aras de determinar quien aquí decide, la naturaleza Jurídica del Contrato de Opción de Compra Venta sometido a conocimiento, pasa a realizar las siguientes consideraciones, bajo el criterio establecido, en sentencia dictada por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A.
En acatamiento a la citada sentencia, es deber de esta juzgadora revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera, se toma en consideración que el contrato preliminar, es un contrato atípico e innominado que se produce en razón del principio de la autonomía contractual y que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Estos contratos pueden ser unilaterales o bilaterales, independientemente de que el negocio jurídico sea bilateral. Estos contratos preliminares tienen un efecto meramente instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. En los contratos preliminares, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato. En el contrato bilateral, como su nombre lo indica sugiere se obligan ambas partes y hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción o más bien, demanda de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura (protocolización), la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de opción a compra venta en el caso de marras en sujeción al criterio vinculante citado de la sala constitucional, se debe aplicar al presente caso, en tal sentido concluye quien aquí juzga, que los contratos de compraventa, son contratos preliminares y no constituyen una venta obligatoria o definitiva, son de efecto meramente instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro.
De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad, para la ejecución forzosa de estos contratos preliminares, señala la sala, que si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar, y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil).

Se concluye entonces, que en el presente caso se está en presencia de un contrato preliminar de promesa de compra venta bilateral que para que proceda la acción de cumplimiento de contrato se debe verificar suficientemente la existencia y determinación de los elementos esenciales del contrato. Por ser un contrato típico y nominado donde ambas partes se obliga dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado.
Resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley artículo 1.159 del Código Civil. Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

El punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida al hoy demandado respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio de la actora, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.

Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del código civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso de Cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, la existencia de un contrato, el contrato quedo debidamente reconocido, el cual tiene como característica el ser una promesa de compraventa, y por tanto un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato las cuales aun no se han cumplido según lo manifestado por la parte actora por causas imputables a la parte demandada, las cuales fueron plenamente comprobadas por la serie de actuaciones realizadas por la parte actora tendientes a solicitar los recaudos por ante el demandado, para los tramites concernientes a la obtención o tramitación de crédito bancario, así como que se puso en conocimiento al demandado de este trámite para la adquisición de la vivienda, sin que este cumpliera con otorgar los mismos. Así se establece.

Así las cosas la jurisprudencia ha sostenido de acuerdo a la confesión espontánea nuestra Sala de Casación de Civil del Máximo Tribunal ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos números 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:

Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

‘…”Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios”.




En mérito de las consideraciones antes expuestas este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra-venta celebrado en fecha 17 de abril del año 2.012 y autenticado en la misma fecha por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa; inserto bajo el numero 7, tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en el se desprende que entre los ciudadanos PABLO MIGUEL ESCOBAR Y YOSELIN MARLIN POVEDA, se celebró una negociación de compra-venta sobre un bien inmueble constituido por una vivienda con su respectivo terreno, ubicada en la Urbanización Valle Arriba, Tercera Etapa, N° 311, de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: NORTE: en 9,10 mts con avenida 01-A, SUR: en 9,10 mts Parcela 314, ESTE: 20,30 mts con parcela 312 y OESTE: en 20,30 mts parcela 3-10, y que le pertenece al opcionante, según consta de documento protocolizado ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 22 de agosto de 2.007, bajo el N° 24, folios 198 al 209, protocolo primero, tomo XIII del tercer trimestre del año 2.007, y sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado, a favor del C.A central, Banco Universal, hoy Banco Bicentenario.

SEGUNDO: Como quiera que sea consta en el expediente la experticia y la parte demandada en ningún momento promovió prueba alguna que desvirtuara la cantidad como concepto de pago inicial señalado en el contrato, quedando para esta juzgadora el saldo restante de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,00) pero, en virtud del estado inflacionario que actualmente se vive en el país y tal como consta en los folios (208 al 219) documental que fue valorada y apreciada por este tribunal, se estableció como valor actual del inmueble la cantidad de 36.856 Bolivares la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente por las partes. Se ordena a la parte accionante y ocupante del inmueble a cancelacion del valor actual


TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, Sellada, Firmada y Refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los nueve (09) días del mes de marzo de 2.023. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
La Jueza,


Abg. GREGORIA ESCALONA TORRES.-

La Secretaria,

Abg. AIDA CHAMATE QUINTANA.-

En la misma fecha, siendo las (02:00) de la tarde se publicó la anterior decisión.

Conste,

Chamate/ La Scria.-