LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE: 2998-23.
DEMANDANTE: MARIA GLADYS BONILLA DE PIERSANTI, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº80.343.518, actuando en su carácter de Representante Legal y Heredera de la SUCESIÓN DANTE PIERSANTE ANGELOZZI.
APODERADOS JUDICIALES: ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.706.634 y 19.188.677, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 250.767 y 248.775, respectivamente y de este domicilio.
DEMANDADO: FENG CHAO WEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.653.492, de este domicilio.
APODRADOS JUDICIALES: JOSÉ GUSTAVO UZCATEGUI OSORIO y JULIO R. FIGUEREDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.052.999 y 4.097.853, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 135.617 y 14.977, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 26 de Enero de 2023, se inició el presente juicio con la presentación por ante el Tribunal Distribuidor de escrito de Demanda (y sus anexos) por la ciudadana MARIA GLADYS BONILLA DE PIERSANTI, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 80.343.518, actuando en su carácter de Representante Legal y Heredera de la SUCESIÓN DANTE PIERSANTE ANGELOZZI, identificada con el RIF J-50041888-4; debidamente asistida de los Abogados: Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 11.706.634 y 19.188.677, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 250.767 y 248.775, respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales, interpone demanda contra el ciudadano FENG CHAO WEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.653.492, de este domicilio. El motivo de la demanda es Desalojo de Inmueble (Local Comercial). Folios 01 al 18.
En fecha 31 de Enero de 2023, este Tribunal admitió la presente Demanda y ordena el emplazamiento del demandado al ciudadano: FEN CHAO WEN, a fin de que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda; igualmente, se acordó la Inspección Ocular peticionada, para el día lunes 06 de febrero de 2023, a fin de dejar constancia del estado del Inmueble, objeto de la presente causa. Folios 19 al 20.
En fecha 06 de Febrero 2023, comparece la ciudadana: MARIA GLADYS BONILLA DE PIERSANTI, parte actora de la presente causa, quien mediante diligencia presenta Poder Especial Apud-Acta a los Abogados ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.706.634 y 19.188.677, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 250.767 y 248.775, respectivamente y de este domicilio. Folio 21.
En fecha 06 de Febrero 2023, este Tribunal se traslado y constituyó al sitio indicado por la parte actora con el objeto de realizar la Inspección Ocular y deja constancia de los particulares de la presente controversia. Folios 22 al 23.
En fecha 06 de Febrero 2023, comparece el Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigna acuse de recibo de Boleta de Citación del ciudadano: FEN CHAO WEN, parte demandada de la presente causa. Folios 24 al 25.
En fecha 07 de Febrero de 2023, comparece la abogada ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL, en su condición de Apoderada Judicial de la parte accionante, quien mediante diligencia consigna Impresiones Fotográficas de la Inspección Ocular realizada. Folios 26 al 31.
En fecha 08 de Febrero de 2023, este Tribunal mediante Auto, certifica que las Fotografías fueron tomadas el mismo día que se practicó la Inspección Ocular (06-02-2023). Folio 32.
En fecha 01 de Marzo de 2023, comparece el ciudadano: FEN CHAO WEN, quien mediante diligencia consigna Poder Especial Apud- Acta a los Abogados JULIO FIGUEREDO y JOSÉ GUSTAVO UZCATEGUI OSORIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.052.999 y 4.097.853, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 135.617 y 14.977, respectivamente y de este domicilio. Folio 33.
En fecha 06 de Marzo de 2023, comparecen los ciudadanos: JOSÉ GUSTAVO UZCATEGUI OSORIO y JULIO FIGUEREDO, en su condición de Apoderados Judiciales de la parte demandada de la presente causa, quienes consignan escrito de contestación a la presente demanda y sus anexos. Folios 34 al 42.
En fecha 09 de Marzo de 2023, este Tribunal dicta auto mediante el cual deja constancia que la parte demandada contestó la demanda y fija para el quinto (5to) día de despacho siguiente al día de hoy a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio. Folio 56.
En fecha 16 de Marzo de 2.023, se llevó a cabo la audiencia preliminar con la asistencia de los apoderados judiciales de la parte actora abogados RIZZA GRATEROL ANGELINA DEL CARMEN Y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números Nros. 11.706.634 y 19.188.677, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 250.767 y 248.775, respectivamente; del ciudadano CHAO WEN FENG, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 20.653.492, con sus apoderados judiciales abogados JOSE GUSTAVO UZCATEGUI OSORIO Y JULIO FIGUEREDO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.052.999 y 4.097.853, inscritos en el Inpreabogado bajos los No 135.617 y 14.977, de este domicilio, acto seguido el Tribunal estableció el lapso legal correspondiente de tres (03) días siguientes para la fijación de los hechos y de los límites de la controversia. Folios 44 y 45.
En fecha 20 de Marzo de 2023, este tribunal pasó a fijar los límites de la controversia por auto razonado e instó a las partes a promover las pruebas que consideren pertinentes sobre el merito de la causa dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes una vez conste en autos. Folios 46 al 50.
En fecha 24 de Marzo de 2023, comparece por ante este Tribunal el comparece el ciudadano FEN CHAO WEN, con su apoderado judicial abogado José Gustavo Uzcategui Osorio, up supra identificado y mediante escrito promueve pruebas sobre el merito de la causa. Folio 51 al 65.
En fecha 28 de Marzo de 2023, el Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por la parte actora (documentales); igualmente admite la pruebas promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación (testimoniales y prueba de informe) y les niega las pruebas presentadas posteriormente (sobre el merito de la causa); asimismo se fijó para el vigésimo cuarto día de despacho siguiente para que tenga lugar el Debate Oral y Público a las (09:30 a.m) de la mañana. Folios 66 al 67.
En fecha 29 de Marzo de 2023, comparece el Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigna acuse de recibo de Oficio N° 133-23, dirigido a la entidad Bancaria Banco Provincial, el cual fue recibido por la ciudadana: Lilibet Moreno, secretaria de dicha entidad Bancaria. Folios 68 al 69.
En fecha 25 de Abril de 2023, se recibe oficio emanado por la entidad Bancaria Banco Provincial, en la cual responde a la solicitud de prueba de informe presentada por la parte demandada. . Folios 70 al 75.
En fecha 08 de Mayo de 2023, se llevo a cabo el Debate Oral y Público, con la asistencia de los apoderados judiciales de la parte actora abogados RIZZA GRATEROL ANGELINA DEL CARMEN y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, el Tribunal dejo constancia que parte demandad no compareció ni por si ni por medio de sus apoderados judiciales. Folios 71 al 74.
En fecha 08 de Mayo de 2023, el Tribunal mediante auto cumpliendo con lo establecido en el artículo 876 del Código Procedimiento Civil emite un pronunciamiento de su decisión de manera oral con una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, igualmente expresa que en lapso de diez días de despacho extenderá por escrito de manera completa la sentencia. Folios 78 al 80.
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A ESTABLECER LA SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
“…Alega la parte actora, en su escrito de demanda que: 1) En fecha Primero (01) del mes de Febrero año 2022, mi persona, actuando siempre bajo el concepto de la buena Fe, le entregó a la aquí DEMANDADO, la posesión del local comercial “Local 1”, antes identificado para que procediera adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales de un fon de de comercio correspondiente a un Supermercado, la cual lleva por nombre comercial: “Supermercado y Algo más”. Este local fue totalmente acomodado y finalmente comenzó sus operaciones comerciales, durante los primeros días del mes de Febrero de 2022. 2) El mismo mes de Febrero de 2022, mis abogados le entregan al DEMANDADO, debidamente suscrito por ambas partes, firmado, el contrato de arrendamiento, tal y como lo establece el Artículo 13 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de Mayo de 2014, a los fines que el DEMANDADO, hicieras sus observaciones y suscribiera dicho contrato de forma autentica conforme a la Ley. Cabe destacar, que la ciudadana: ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL, quien es titular de la cédula de identidad N° V- 11.706.634, fue quien le entregó en sus manos el contrato al DEMANDADO, quien lo recibe de manera oportuna y sin objeciones. 3) El Canon de Arrendamiento del referido Local Comercial es de Doscientos Cincuenta Dólares Americanos (250 $), incluyendo en este monto el IVA, para el pago del Canon de Arrendamiento se tomará comió referencia la tasa vigente del Banco Central de Venezuela el cual sea convenido como referencia, según lo establecido en el Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela vigente, para el momento de la contratación, el cual establece que “El deudor de Obligaciones estipuladas en moneda extranjera se libera entregando a su acreedor el equivalente en Bolívares, de la moneda extranjera aplicando la tasa del lugar a la tasa del lugar de pago”, al igual que la Sentencia N° 180, del 13 de abril del 2015 de la Sala de Casación Civil, donde establece que “ No se comete una ilegalidad cuando se haya contratado en divisa extranjera, sobre todo cuando esta se ha convenido como referencia, solo que las partes deben adaptar sus acuerdos, en el marco de las disposiciones de las Normas Cambiarias vigentes. Mensuales y no han sido pagadas las correspondientes a los meses de: NOVIMBRE y DICIEMBRE de 2022; Anexo al presente libelo y distinguido con la letra B, El Artículo 51 Constitucional que reza: “Toda persona tiene el derecho de representar o dirigir peticiones ante cualquier autoridad, funcionario público o Funcionaria Pública sobre los asuntos que sean de la competencia de estos o estas, y de obtener Oportuna y adecuada respuesta. Quienes violen este derecho serán Sancionados o Sancionadas conforme a la Ley pudiendo ser Destituidos o destituidas del cargo respectivo”. En este orden de ideas y siguiendo con la Carta magna, esgrimo el Artículo 257 Constitucional que dispone: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las Leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los Trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, en concordancia con lo dispuesto en el Articulo 253, que señala: “La potestad de administrar Justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre d la República por Autoridad de la Ley. Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las Leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus Sentencias…” El Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 del 223 de Mayo de 2014 es la Ley especial que rige esta materia de arrendamientos de locales de uso comercial. Su Artículo 40 dispone que: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..”; y su Articulo 43 señala en su primer aparte que: “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comerciales, de servicios y a fines será competencia de la Jurisdicción civil ordinaria, por vía de procedimiento oral establecido en el código d Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. 4) Los gastos y servicios públicos: Luz, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio público o privado comunes que han sido generados por el Local Comercial “Local 1” y que le corresponde pagar al demandado como su operador comercial, se desconoce la cancelación del mismo ya que el mismo no operaba en el local comercial antes mencionado desde el mes de septiembre dejando en abandono el local Comercial causando este un daño físico por ausencia de mantenimiento oportuno, esto sin notificar a la sucesión de la situación que llevó al demandado a tomar esta decisión. 5) En síntesis de los Hecho, el demandado posee un local propiedad de la sucesión del Señor DANTE PIERSANTI ANGELOZZI, antes identificado y que esta siendo administrado por mi persona, antes identificada, quien es la cargada de recaudar los alquileres y de realizar todos los pagos de bienes y servicios que requiere, así como su administración en general (Adjunto marcado con letra “C” el documento de propiedad del Local 1) donde opera comercialmente con fines de lucro; sin pagar los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento que se le entregó, ni tampoco aquellos gastos comunes de la comunidad de arrendatarios por concepto de Administración y Mantenimiento de los Bienes y Servicios, que le son comunes a todos ellos y necesarios para la realización de su actividad comercial.
EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDO DE SU APODERADO JUDICIAL PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES:
“…Alega el demandado en su escrito de contestación “… Ciudadano Juez, rechazamos en todas y cada una de sus partes la presente demanda, intentada en contra de nuestro poderista, por las razones siguientes: 1) Es falso que nuestro representado haya dejado de pagar el Canon de Arrendamiento establecido en el contrato que se indica de Doscientos cincuenta Dólares Americanos (250$), durante los meses de Noviembre y Diciembre de manera consecutiva, siendo esto totalmente falso, puesto que se evidencia en las dos hojas de transferencias bancarias que anexamos en legajo marcado con letra “A”; la primera con la nomenclatura 26, transferencia realizada por (30Bs) y Cuatro Mil Ciento Doce Con Cincuenta Céntimos (4.112,50 Bs) a la Cuenta Corriente con terminal N° 0758, de la ciudadana: María Gladys Bonilla de Piersanti, indicando su cedula de identidad N° E- 80.343.518, transferencia que hace mi representado con la referencia N° 95669019 y transferencia N° 95643152; estas transferencias se hicieron el día 26 de diciembre de 2022; en la segunda hoja consta que el día 24 de Enero del año 2023, se hizo transferencia por la cantidad de Cinco Mil Ciento Ochenta Y Cinco Bolívares (5.185,00 Bs) por parte de nuestro representado a la cuenta de la demandante María Gladys Bonilla de Piersanti, indicando en pago del mes de diciembre con referencia N° 96578841, estas transferencias desvirtúan de pleno lo alegado por falta de pago de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2022; Ciudadano Juez, esta causal para que genere el Desalojo por falta de Pago, solo será procedente cuanto la insolvencia del arrendatario sea por un lapso de dos meses consecutivos, tal cual lo indica el Artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales en su literal A, y de un simple vistazo de las transferencias se observa que nuestro representado hizo los pagos antes de vencerse los dos mese de manera continua, lo que significa que no hay derecho para que nuestro representado sea demandado temerariamente como se hizo; en según lugar, de manera vaga la demandante se refiere en la demanda a que no se hayan pagado las cuotas de condominio o gastos comunes e igualmente durante los dos meses consecutivos; al respecto debemos decir, que realmente en la demanda este petitum no se hizo; no se demanda pues solo se indican manifestándose que no saben si están pagos y esto infiere que no tienen pruebas de tal insolvencia, mal pudiera alegarse para lograr un desalojo, no obstante Ciudadano Juez, debemos informarle que la accionante falsea, puesto que el local objeto de esta acción no está en condominio ni tiene áreas comunes, este es un local individual que carece hasta de servicio de Agua, pues no tiene medidor que pudiera considerarse tal servicio, y el agua que se necesita para el aseo del local lo suministran los vecinos… 2) Se observa que el demandante pidió y se practicó una Inspección Judicial pero lejos de ayudarle como factor probatorio para obtener el desalojo, lo que hace desvirtuarse cuando éste pide al Tribunal que notifique a nuestro representado que al vencerse el presente contrato no se le va a prorrogar; el Tribunal lo acuerda y deja constancia de hacerlo; observece que esta Inspección se hizo el 06 de Febrero del corriente año, que el contrato de Arrendamiento tenía como vencimiento el día 1 de Febrero del 2023, es decir, ya vencido para la fecha de la Inspección; que significa esto entonces?, que el demandante admitió la renovación del nuevo contrato y que según su criterio la notificación es para que el arrendador sepa que el 1 de Febrero de 2024 se vence el contrato, y no va a ser prorrogado y consecuencialmente podrá hacer uso de la prórroga legal prevista en el Artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales…”
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN PROBATORIA
Pruebas de la parte actora:
1.- Copia fotostática simple de la cedula de identidad de la parte accionante, ciudadana: María Gladys Bonilla de Piersanti, plenamente identificado en autos. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Copias fotostáticas simples, relativas a la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) marcada con letra “A”. En donde se identifica plenamente el local comercial objeto del presente litigio ( Identificado como “Local 1”, ubicado en la carrera 5ta, entre calles 12 y 11, Barrio La Arenosa, Parroquia Guanare de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, el cual tiene un área aproximada de Cientos dos metros cuadrados (102,00 mts2) linderos; Norte: carrera 5ta; Sur: Local Comercial propiedad de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi “El Tinajero”; Este: Local Comercial propiedad de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi “Librería Andrés Bello”; Oeste: Terrenos y bienhechurías propiedad de Lino Troiano. Y en el cual se identifica a la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti como conyuge heredera de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi. Que al ser traslado de documentos públicos se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la condición de heredera de la propiedad (Local Comercial) de la hoy demandante y su titularidad para el ejercicio de la acción.
3.- Copia fotostática simple de Recibos de Pagos de la “Sucesión Dante Piersanti Angelozzi” generados y entregados al hoy demandado ciudadano FEN CHAO WEN, marcado con letra “B”, correspondiente a los meses septiembre y octubre del año 2023, con lo que se demuestra que esos fueron los últimos meses que el demandado cumplió cabalmente con la obligación del pago del canon de arrendamiento. Documentos respectivamente suscrito de forma privada a las cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1363, 1364 y 1370 del Código Civil, en concordancia con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes.
4.- Copias fotostáticas simples, relativas a la documentación de propiedad del local comercial, constituido por unas bienhechurias (mejoras y terreno), marcado con letra “C”, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare, Capital del estado Portuguesa, folio 226; Protocolo I, Tomo 4to, segundo Trimestre del año 1.994, bajo el nro 47, folio del 1 al 3. Que al ser traslado de documentos públicos se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la condición de propietario del hoy causante de la Sucesión y demandante y su titularidad para el ejercicio de la acción.
5.- Contrato de Arrendamiento sobre el bien inmueble identificado en autos, marcados con las letras “D”, respectivamente suscrito de forma privada. Convención a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1363, 1364 y 1370 del Código Civil, en concordancia con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes.
Pruebas de la parte demandada:
1.- En cuanto a las pruebas documentales la parte demandada ciudadano FEN CHAO WEN, en el escrito de contestación a la demanda, sus apoderados judiciales manifestaron que se acogen al principio de la comunidad de la prueba que los favorezcan. Además, promueven copias fotostáticas simples de trasferencias bancarias realizadas por el hoy demandado, con los cuales pretende demostrar que realizo los pagos correspondientes a los meses noviembre y diciembre del año 2022. Que al ser traslado de documentos públicos se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.- En cuanto a las testimoniales promovidas por la parte demandante y que fueran admitidas por el Tribunal, las cuales de acuerdo a las disposiciones legales del Código de Procedimiento Civil iban a ser evacuadas en la oportunidad del Debate Oral y Público, las mismas no fueron evacuadas por la incomparecencia de la parte demandada ni por si ni por medio de su apoderado judicial; por lo tanto no puede otorgarse ningún valor probatorio.
3.- En cuanto la prueba de informe solicitada, las mismas fueron admitidas, se solicito prueba de informe a la entidad Bancaria Banco Provincial, la cual dio respuesta; Que al ser traslado de documentos públicos se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
La representación judicial de la parte actora en el Debate Oral y Público alega lo siguiente:
“…Se ratifica en todas sus partes de la demanda y sus elementos probatorios, incoada contra el ciudadano: CHAO WEN FENG, argumentada bajo los criterios de la naturalidad y principios del contrato, derivando estos una responsabilidad mutuas entre los que suscriben el mismo, teniendo así relevancia e importancia a la hora de solicitar el respeto y la exigibilidad de las clausulas del mismo haciendo uso de nuestro Código Civil venezolano como también la ley Especial que rige la materia Inmobiliaria, es Propicio acotar que la parte actora ha sido muy claro y contundente en el procedimiento cual sería la causal que nos abriga para invocar el derecho que asiste a nuestra representada, apegado a los hechos que fueron narrados en el escrito, es evidente la falta de tiempo al ser cancelados los canon de arrendamiento, como se plantean en nuestro escrito. Aunado a eso, la misma parte demandada, apegado nosotros al principio de la comunidad de las pruebas, deja en evidencia de manera clara, precisa y concisa la fecha en la cual concreta los pagos de canon de arrendamiento. Es por ello que solicitamos a este honorable Tribunal, se sirva de las reiteradas Sentencias emanadas por los Tribunales de este mismo nivel como de Tribunales Superiores, donde se deja muy claro la exigibilidad de las clausulas de un contrato, entendiendo pues que la parte actora invoca la clausula donde está establecido los días sucesivos para el pago, los cuales son los cinco (05) primeros días del mes siguiente del pago vencido. Se ilustra con esto, que la parte actora, no pretende dejar ambigüedades o vacilar ante la razón precisa por la cual se incoa la demanda, dejando a un lado vacios a interpretaciones sobre si se dejó de cancelar el canon de arrendamiento, es todo.” Se le concedió el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte actora, Abogada: RIZZA GRATEROL ANGELINA DEL CARMEN, ut supra identificada, quien expone: “Es de hacer notar, que existe otra clausula dentro del contrato que nos establece que el local comercial no debe permanecer cerrado por más de dos (02) meses, la cual ha sido incumplida por el mismo, ya que sin notificación ni justificación, falto a esta clausula ya que permaneció cerrado desde el mes de septiembre hasta el mes de enero, que es cuando el realiza uno de los pagos atrasados del canon de arrendamiento. A parte de esto como esta insolvente, esta nos establece que ella puede actuar de manera Judicial en la resolución del contrato, incumpliendo con esto en lo establecido. Se le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, abogado ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, quien expone: “Es importante resaltar que la parte actora hace suya las pruebas consignadas por la parte demandada. Es por lo que solicitamos el desalojo del inmueble libre de todo gravamen, personas, muebles dentro del mismo y cualquier situación o bienes que interrumpan dicho procedimiento. Es Todo”.
La parte demandada no compareció ni por si ni por medio de sus apoderados judiciales al debate Oral y Publico.
Ahora bien siendo la oportunidad para este Órgano Jurisdiccional, emita un pronunciamiento ajustado a derecho, y hecha la revisión de las actas procesales, oídos los alegatos formulados por los apoderados judiciales de ambas partes, del análisis de las pruebas y en concatenación con las disposiciones legales aplicables al presente caso. En consecuencia observa este Juzgador que en el presente caso quedaron demostrados los siguientes hechos:
La existencia de la relación arrendaticia entre la actora y el demandado, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito, mediante instrumentos privado, sobre un Inmueble (Local Comercial) ubicado en la carrera 5ta, entre calles 11 y 12 del barrio la Arenosa, parroquia Guanare de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; alinderada de la siguiente manera: Norte: carrera 5ta; Sur: Local Comercial propiedad de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi (El Tinajero); Este: Local comercial propiedad Sucesión Dante Piersanti Angelozzi (Librería Andres Bello), Oeste: Terrenos y Bienhechurias propiedad de Lino Troiano; suscrito por la parte actora; ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti en su carácter de representante y Heredera de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi y el ciudadano hoy demandado Feng Chao Wen; plenamente identificados en autos, al cual se le otorgó valor probatorio de forma previa de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1363, 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
De igualmente observa este Juzgador que la parte accionante expone de forma clara el argumento legal sobre el cual fundamenta su pretensión cuando manifiesta la procedencia de la misma basada en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial “… Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”…, concatenado a lo establecido Titulo XI del Código de Procedimiento Civil en sus artículos 859 y siguientes y el artículo 1579 del Código Civil.
De igual modo se observa del contrato de arrendamiento que sirve de base a la pretensión de la parte actora en presente juicio, se desprende que la actividad desarrollada por el arrendatario hoy demandado son actividades de uso comercial (Clausula PRIMERA: “… LA ARRENDADORA da en arrendamiento AL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad según consta en Declaración Sucesoral de fecha 25 de Noviembre del 2020, consistente d un LOCAL COMERCIAL…” y como bien lo ha establecido la doctrina patria y la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal, en materia de relaciones contractuales arrendaticias la naturaleza jurídica del contrato juega un papel crucial, por cuanto la misma define o delimita cual es el tipo de acción legal a ejercer por ante la jurisdicción al momento en que se presente reclamaciones de carácter judicial entre las partes.
Aduce este Juzgador que tanto los argumentos de hecho como de derecho esgrimidos por la parte actora se concatenan entre si y encajan dentro de los parámetros legales de la Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, en su Capítulo VIII; De los Desalojos y Prohibiciones, en su artículo 40, el cual reza así:
Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…
Por lo que el presente juicio debe ser sustanciado conforme a las disposiciones legales contenidas en el Libro Cuarto Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, que no es otro que el Procedimiento Oral.
En este mismo orden de ideas; este juzgador luego de revisar el contrato evidencia lo siguiente; en las clausulas: Tercera Duración del Contrato: La duración del presente Contrato será de un (1) año…contado a partir del día primero (1) del mes de Febrero del año 2022 y culminara el día primero (1) del mes de Febrero del año 2023. Cuarta: El Canon de Arrendamiento: …”Mutuo acuerdo entre las partes convienen que el canon mensual de arrendamiento del inmueble, será fijado en moneda de curso legal Venezolana equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS (250$)… El arrendatario se obliga a cancelar por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días de cada mes”… Quinta Falta de Pago: El incumplimiento de parte del Arrendatario de dos (2) cánones de arrendamientos pasados los días siguientes a su exigibilidad es causal suficiente para que La Arrendadora demande la resolución judicial del contrato. Sexta: Queda entendido entre las partes que La Arrendadora, podrá solicitar el desalojo del inmueble por motivos del incumplimiento de los cánones de arrendamiento”… del contrato se desprende todas y cada una de las clausulas establecidas y pautadas entre las partes, este Tribunal considera y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, demuestra la voluntad de las partes y es la ley suprema en los contratos, salvo los casos en que medie el interés público; y de acuerdo con las normas interpretativas de los mismos, se estará al sentido literal de sus cláusulas; este tribunal le otorga pleno valor probatorio.
Sobre esta pretensión y como fundamento de defensa la representación judicial del demandado alega en su escrito de contestación que es falso que su cliente haya dejado de pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato, que la causal pretendida por la parte actora de desalojo por falta de pago, no procede; que esta causal procede cuando la insolvencia del arrendamiento sea por un lapso de dos meses consecutivos; que promueven hojas de trasferencias bancarias donde su cliente realizo el pago de los meses de Noviembre y Diciembre y por lo cual promueven prueba de informe a la entidad bancaria para darle certeza a lo alegado por ellos, igualmente, se acogen al principio de la comunidad de prueba que le favorezcan; sobre esta defensa se observa en la Prueba de informe aportada por la entidad Bancaria (a las cuales se les dio pleno valor probatorio) demuestra que efectivamente la parte demandada efectuó tres pagos por medios electrónicos (Trasferencias interbancarias); la Primera realizada por monto de 30 Bolívares (30 Bs); la Segunda por un monto de Cuatro mil ciento doce con cincuenta céntimos (4.112,50 Bs) las mismas fueron realizadas en fecha 26 de Diciembre del 2.022, estos depósitos indican el pago del mes de Noviembre; y la Tercera trasferencia realizada por un monto de cinco mil ciento ochenta y cinco bolívares (5.185,00 Bs), efectuada el día 24 de Enero del 2.023 este depósito indica el pago del mes de Diciembre; a estas pruebas de informe se le otorga pleno valor probatoria. No obstante de lo anterior y del análisis del contrato y de las pruebas aportadas, se evidencia que el pago efectuado por la parte demandada incumple lo establecidos en la clausula Cuarta del contrato suscrito entre las partes y encuadra en lo establecido en el articulo 40 Literal A del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así se decide.
El incumplimiento por parte del accionado en el pago oportuno de las pensiones arrendaticias y de los servicios públicos, establecidos en el contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia en la contestación realizada por la parte accionada, quien ratifica la existencia de la relación arrendaticia y su insolvencia o incumplimiento de sus obligaciones contractuales con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil (de los efectos de los contratos), el cual establece:
Artículo 1.159 del Código Civil:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
En lo que se refiere a la inspección judicial evacuada en la presente causa de la misma se observo el mal estado la pintura de las paredes, el cielo raso en malas condiciones de conservación, existen tomas incorrectas de corriente, el piso y el baño se aprecia en buen estado, los vidrios de las ventanas a simple vista se observo que algunos están rotos este Tribunal considera que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 de Código Civil, de la inspección se evidencia la relación arrendaticia que existe entre las partes y el deterioro o falta de mantenimiento del mismo; por lo tanto se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.
Ahora bien, en el caso en marras solo se denota la afectación de la obligación que deriva del contrato, si bien es cierto el arrendatario tiene la obligación de ceder el local para el uso pacífico de una actividad comercial al arrendatario, este a su vez, queda obligado al pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Razona esta autoridad civil que el accionado hoy arrendatario incumple con su obligación principal la cual es el pago del precio (en los días establecidos) de la cosa dada en arrendamiento y si bien contestó de manera oportuna la demanda, este no aportó los medios probatorios necesarios para demostrar su solvencia.
En este sentido una vez interpuesta la demandada, es al accionado a quién corresponde desvirtuar los hechos esgrimidos por el actor en virtud de la carga de la prueba, lo cual conlleva a la firme convicción de que el arrendatario a incumplido con sus obligaciones contractuales al no haber efectuado el pago de las pensiones arrendaticias, las cuales están especificadas en las cláusulas contrato suscrito entre las partes; queda demostrado entonces el estado de insolvencia del demandado, lo cual perfecciona y concede el derecho al arrendador a demandarlo, como en efecto lo hace, para que realice el desalojo del bien inmueble señalado en el contrato, con fundamento en el artículo 40 literales “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Uso Comercial,
Articulo 40, literal “a” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales:
“Son causales de desalojo:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Concluye el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, examinando lo más equitativo y racional, en regalo de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley, que tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como han sido los instrumentos probatorios fundamentales en la presente acción, determina quien aquí suscribe que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales. En consecuencia considera este Tribunal que la acción de Desalojo intentada por la parte actora es procedente. Y así se decide.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), incoada por la ciudadana: MARIA GLADYS BONILLA DE PIERSANTI, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 80.343.518, actuando en su carácter de Representante Legal y Heredera de la SUCESIÓN DANTE PIERSANTE ANGELOZZI, de este domicilio, representada judicialmente por los Abogados ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.706.634 y 19.188.677, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 250.767 y 248.775, respectivamente y de este domicilio, en su carácter de parte actora en la presente causa, en contra del ciudadano FENG CHAO WEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.653.492, de este domicilio, parte accionada en la presente controversia representado por los abogados JOSÉ GUSTAVO UZCATEGUI OSORIO y JULIO R. FIGUEREDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.052.999 y 4.097.853, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 135.617 y 14.977, respectivamente y de este domicilio. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble arrendado objeto del presente juicio constituido por un (1) Local Comercial, ( Identificado como “Local 1”, ubicado en la carrera 5ta, entre calles 12 y 11, Barrio La Arenosa, Parroquia Guanare de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, el cual tiene un área aproximada de Cientos dos metros cuadrados (102,00 mts2) linderos; Norte: carrera 5ta; Sur: Local Comercial propiedad de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi “El Tinajero”; Este: Local Comercial propiedad de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi “Librería Andrés Bello”; Oeste: Terrenos y bienhechurías propiedad de Lino Troiano. Y en el cual se identifica a la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti como conyuge heredera de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi, jurisdicción del Municipio Guanare, estado Portuguesa, libre de personas y bienes TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los Diecinueve (19) días del mes de Mayo de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.-
El Juez Provisorio,
Abg. Jorge Eleazar Quintero Valderrama.
El Secretario,
Abg. Manuel Enrique Arabia Manzanilla.
En la misma fecha se publicó, siendo las 11:00 de la mañana. Conste.
Strio.
Exp. 2.998-23
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