TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXPEDIENTE: Nº 6.415.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: LUIS RAMON PISELLI RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 8.065.990, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: DAMARIS DEL VALLE MENDEZ DE VARGAS y MIGUEL ARMANDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-5.095.511 y V- 6.518.354, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.864 y 65.695, respectivamente, de éste domicilio.

DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL CERVECERIA Y RESTAURANT APOLO S.R.L, debidamente inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, (Registro Mercantil), en fecha 08 de Febrero del año 1985, quedando anotada bajo el numero: 3385, Folios 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro que se lleva en ese Tribunal, representada por su Presidente JOSE HENRIQUE PITA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.732.915, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: GEGDIEL JOSE CASTELLANOS BURGOS y MARIA ROSA QUINTERO AGUILAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 11.402.121 y V-9.403.185, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 143.757 y 225.286, respectivamente, de éste domicilio.

MOTIVO: PRETENSION DE DESALOJO DE INMUEBLE DE LOCAL COMERCIAL.

Con informes vistos.-

Subió a esta Alzada en fecha 28-06-2023, el presente expediente, proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación de fecha 20-06-2023, ejercida por la abogada Damaris del Valle Méndez de Vargas, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra Sentencia Definitiva de fecha 14-06-2023, que declaró: Inadmisible la Pretensión de Desalojo de Inmueble de Local Comercial, incoada por el ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, contra la Empresa Mercantil Cervecería y Restaurant Apolo S.L.R, (…).

Por auto de fecha 03-07-2023, se le dio entrada a la presente causa quedando signada bajo el Nº 6.415. Conforme a lo previsto en artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, El Tribunal estando en la oportunidad legal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
I
LA PRETENSIÓN

El ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, asistido por la abogada Damaris del Valle Méndez Vargas, consignó en fecha 26/01/2023, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, escrito libelar, que corre inserto de los folios 01 al 21 del presente expediente en su primera pieza y dónde en su posterior acatamiento de despacho saneador que corre inserto del folio 24 al 26 de la primera pieza, ordenado por el Tribunal A Quo en fecha 10-10-2022, y presentado en fecha 13-10-2022, se desprende lo siguiente:
Argumentó que en fecha 01-07-2019, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa “Cervecería y Restaurant Apolo S.L.R”, representada por su Presidente ciudadano José Henrique Pita, por dos locales distinguidos con los números 01 y 02, que pertenecen al inmueble Edificio Hermanos Piselli 2, ubicado en la esquina de la carrera 6ta, con calle 20 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, ubicado en el nivel planta baja, con un área de ciento noventa y dos metros cuadrados (192 m2) aproximadamente. Cuyos linderos son: Norte: carrera sexta, que es su frente, Sur: estacionamiento del Edificio, Este: con la calle 20, y Oeste: Hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso.
Alegó además, que dicha convención establecía un canon de arrendamiento primigenio del equivalente a cien dólares americanos (100 $), pagaderos en bolívares, al cambio establecido en el Banco Central de Venezuela (cambio oficial), del día de pago, siendo este el que cancelaron en el mes de Febrero del año 2021, misma fecha en la cual de manera intempestiva y sin decir el por qué, dejaron de cancelar los cánones de arrendamiento aun habiendo hecho innumerables diligencias extrajudiciales para lograr que el arrendatario cumpliera con su obligación. Ahora bien, sucede pues que el arrendatario le adeudaba 19 meses exactos de cánones vencidos a la fecha que fue presentado este libelo, equivalente a la cantidad de Mil Novecientos Dólares ($1.900), o su equivalente en bolívares, según la tasa oficial del Central de Venezuela, al cambio de 8,27 bolívares por dólar para esa fecha eran Quince Mil Quinientos Noventa y Nueve Bolívares (Bs. 15.599).
Indicó también que insistentemente y de manera amistosa trataron de solicitar al arrendatario el pago de esos cánones vencidos y no se logró hacer efectivo el mismo, razón por la cual ocurrió para interponer la presente acción de desalojo de inmueble, de conformidad con el articulo 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial según gaceta oficial 40.418 del 23 de mayo del 2014.
Acompañó como pruebas documentales los anexos “A”, “B”, y “C”, entre los medios probatorios promovidos por la parte demandante se encuentran:
1. Contrato de arrendamiento suscrito entre “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L” y el arrendador ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, en original marcada “A”.
2. Copias certificadas originales del Registro de Comercio de la Firma Mercantil “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L” marcada “B”.
3. Poder original de administración y disposición otorgado por la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, de parte del actor Luis Ramón Piselli Rivero a la abogada Damaris Méndez De Vargas de fecha 03-10-2022, marcada “C”.

Por auto de fecha 20-10-2022, el Tribunal A Quo, admitió por cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, en consecuencia ordenó emplazar mediante boleta a la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación. (Folio 27 de la primera pieza).

En fecha 07-11-2022, compareció la Alguacil del Tribunal A Quo y devolvió boleta de citación sin firmar junto a la compulsa, en virtud de la negativa de firmar del ciudadano José Henrique Pita (Folios 34 al 47 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 08-11-2022, el Tribunal A Quo ordenó librar boleta de notificación al demandado, con el fin de comunicarle lo manifestado por la Alguacil de dicho Tribunal en la anterior diligencia. (Folios 50 al 53).
Consta del folio 56 al 82, escrito presentado en fecha 12-12-2022, por el ciudadano José Henrique Pita, asistido por los Abogados Gegdiel José Castellanos Burgos y María Rosa Quintero Aguilar, en donde dieron contestación a la demanda en los términos siguientes:
Argumentaron la falta de cualidad del demandado para sostener el presente proceso, rechazaron contradijeron e impugnaron la cuantía del asunto por cuanto la parte demandante no debió confundir la estimación de la demanda. Asimismo negaron y rechazaron tanto en derecho como en los hechos la presente demanda y cada una de sus partes; alegaron además, que no es cierto trataron insistentemente de solicitar el pago de canones vencidos por ninguna vía porque su mandante ha venido con dicha responsabilidad por lo que no existe ninguna notificación de cobro alguno ni de aviso referente a morosidad. Solicitaron que por todos los años que tiene su mandante ocupando los locales comerciales de forma legal, pacifica e ininterrumpida, la preferencia ofertiva, y se le ofertara en primer lugar los locales comerciales que se encuentran en litigio. Por otra parte, alegaron que nunca se les participó de la prorroga legal que les corresponde por los años que llevan de arrendamiento en el local comercial y la cual solicitan en este acto. Rechazaron además la acción de desalojo por cuanto no se ha agotado la vía administrativa por ante el órgano administrativo como requisito “SINEQUANON” previsto en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial de conformidad con el articulo 41 literal “L”, así también, contradijeron la presente acción por cuanto el demandante no realizo una determinación clara del fundamento de derecho de la acción, ni menos aun se estipulo el procedimiento a seguir.
Cabe destacar, que solicitaron posiciones juradas en nombre de su mandante Luis Ramón Piselli Rivero, y promovieron las testimoniales de los ciudadanos: María Marlene González González, Sonia Asteel Torres Díaz, Yoimar José Rodríguez Fanay, Francisco Caracciolo Betancourt y José Efraín Arrieche González.
Como documentales promovieron, reprodujeron, ratificaron y dieron por evacuadas las siguientes:
1-. Contratos de arrendamientos privados suscritos desde el año 1984 hasta el año 2019 en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi), marcados con las letras “A” y “B”.
2-. Ultima factura emitida de forma rudimentaria de los pagos de los canones de arrendamiento de fecha 15-02-2022, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “C”.
3-. Recibo de pago emitido de forma rudimentaria de los pagos de canones de arrendamiento por 70 dólares americanos de fecha 22-03-2021, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “E”.
4-. Recibo de pago emitido de forma rudimentaria de los pagos de canones de arrendamiento por 60 dólares americanos de fecha 23-02-2021, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “F”.
5-.Recibo de pago emitido de forma rudimentaria de los pagos de canones de arrendamiento por 70 dólares americanos de fecha 22-03-2021, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “G”.
6-. Recibo de pago emitido de forma rudimentaria de los pagos de canones de arrendamiento por 70 dólares americanos de fecha 04-05-2021, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “H”.
7-. Recibo de pago emitido de forma rudimentaria de los pagos de canones de arrendamiento por 300 dólares americanos de fecha 09-09-2021, en copia simple (con exposición del original con el fin de que se certifique el mismo a efectos videndi) marcado con la letra “I”.
8-. Escrito emitido por la ciudadana Damaris Méndez de Vargas, apoderada del demandante Luis Ramón Pirelli Rivero, en copia simple marcada “D”.
En su apartado “Prueba de Informes” solicitaron que se oficiara al Registro Público del Municipio Guanare perteneciente al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, de los servicios autónomos de Registro y Notarias de la ciudad de Guanare, para que informara si existe un documento debidamente protocolizado de unos locales comerciales o bienes inmuebles a nombre del ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, con el objeto de demostrar si el mismo es dueño, propietario o tiene la cualidad necesaria del bien inmueble objeto de la presente demanda.
Por otra parte reconvinieron con respecto a la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23-05-2014, y en consecuencia contrademandaron al ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, todo esto de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente solicitaron al Tribunal A Quo, con carácter de urgencia que se acordara y dictara medida cautelar preventiva prohibitiva de enajenar y gravar bienes sobre el inmueble objeto del arrendamiento y de esta controversia.
Seguidamente mediante diligencia de esta misma fecha, el ciudadano José Henrique Pita, asistido por la abogada María Rosa Quintero Aguilar, confirió Poder Apud-Acta, general, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere a los abogados Gegdiel José Castellanos Burgos y a la abogada antes mencionada que lo asistió en este acto. (Folio 83 de la primera pieza).

Mediante escrito de fecha 19-12-2022, la abogada Damaris Méndez, solicitó al Tribunal A Quo, que se desechara el contenido de los puntos previos argumentados por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda toda vez que ellos presentaron el instrumento fundamental de la acción que es el mismo contrato que se acompaño al libelo de demanda suscrito entre Luis Ramón Piselli Rivero y Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L, asimismo en este acto presentó a efectos videndi original del documento y consignó copias del mismo; alegó además que el cálculo de la cuantía está perfectamente realizado en base a los cánones vencidos y honorarios profesionales, y finalmente solicitó que se le infringiera en costas a la parte demandada por resultar vencida en esta incidencia. (Folios 85 al 99 de la primera pieza).

Según diligencia de fecha 12-01-2023, la abogada Damaris Méndez, sustituyó Poder amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere en nombre del abogado Miguel Hernández, para que represente a su mandante Luis Ramón Piselli en la presente causa conjuntamente con su persona o en forma indistinta. (Folio 100 y Vto. de la primera pieza).
En consecuencia de lo solicitado por la parte demandada en su escrito de fecha 12-12-2023, el Tribunal A Quo, dictó Sentencia Interlocutoria en fecha 23-01-2023, en la cual declaró: Inadmisible la reconvención interpuesta por el ciudadano José Henrique Pita. (Folios 102 al 105 de la primera pieza).

En fecha 31-01-2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar con la asistencia del apoderado judicial de la parte actora abogado Miguel Armando Hernández Aguilera y los apoderados judiciales de la parte accionada abogados Gegdiel José Castellanos Burgos y María Rosa Quintero Aguilar. (Folios 106 al 108 de la primera pieza).

Consecuencialmente, el Tribunal A Quo mediante auto de fecha 06-02-2023, fijó los hechos y los límites de la controversia e instó a las partes a promover las pruebas que consideraran pertinentes sobre el merito de la causa dentro de un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes. (Folios 109 al 110 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 13-02-2023, la abogada María Rosa Quintero, solicitó al Tribunal A Quo, una audiencia conciliatoria entre las partes. (Folio 111 de la primera pieza).
Por auto de fecha 14-02-2023, vistas las pruebas documentales consignadas con el libelo de la demanda por la parte actora, el Tribunal A Quo, admitió las mismas salvo su apreciación en la definitiva, en cuanto a lo referente a la solicitud de oficiar al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Portuguesa, la negó por improcedente. Asimismo por auto separado de esta misma fecha, vistas las pruebas presentadas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, el Tribunal A Quo, en cuanto a las posiciones juradas negó su admisión, en cuanto a las testimoniales admitió las mismas, en cuanto a las pruebas documentales por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, admitió las mismas salvo su apreciación en la definitiva, del mismo modo admitió la prueba de informe y ordenó oficiar al Registro Publico del Municipio Guanare perteneciente al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, de los Servicios autónomos de Registro y Notarias de la ciudad de Guanare, mediante oficio N° 020-2023. (Folios 112 al 115 Vto.).
El Tribunal A Quo, en fecha 22-02-2023, en virtud de lo solicitado por la abogada María Rosa Quintero, en fecha 13-02-2023, acordó instar a las partes a realizar el acto conciliatorio al quinto día de despacho siguiente, computado luego de constar en autos la ultima notificación. Seguidamente se libró boleta de notificación a las partes, las cuales fueron devueltas en fecha 01-03-2023 y 02-03-2023, respectivamente por la Alguacil del Tribunal- (Folios 116 y 121).

En las fechas 09-03-2023, 21-03-2023 y 29-03-2023, se llevaron a cabo las audiencias conciliatorias entre las partes, en las cuales se suspendió la causa desde la fecha 10-03-2023 hasta 17-03-2023 y posteriormente desde la fecha 22-03-2023 hasta 28-03-2023, las mismas no llegaron a ningún acuerdo y el Tribunal A Quo, ordenó continuar la causa en el estado en que se encontraba. (Folios 122 al 126 de la primera pieza).
Seguidamente en fecha 21-04-2023, el Tribunal de Cognición recibió del Registro Publico del Municipio Guanare perteneciente al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, de los Servicios autónomos de Registro y Notarias de la ciudad de Guanare, oficio N° SAREN-RP-404-006-2023, de fecha 20-04-2023, junto a el cual se acompañaron copias simples de lo solicitado. (Folios 128 al 160 de la primera pieza).
En fecha 24-05-2023, se llevó a cabo la Audiencia Debate Oral, por ante el Tribunal A Quo, presidida por el Juez Provisorio de ese despacho abogado Cesar Felipe Rivero, y la Secretaria Titular abogada Maryori Arroyo, donde se dejó constancia de la asistencia de apoderado judicial de la parte actora abogado Miguel Armando Hernández Aguilera y los apoderados judiciales de la parte accionada abogados Gegdiel José Castellanos Burgos y María Rosa Quintero Aguilar. (Folios 162 al 170 de la primera pieza).

El Tribunal de Cognición dictó Sentencia Definitiva en fecha 14-06-2023, la cual expresó y estableció lo siguiente:
Omisiss…
“…Se observa que de la Prueba de Informe cursante del folio 128 al 160, se evidencia el demandante Luis Ramón Piselli Rivero, no es propietario de los locales objetos de la presente demanda de desalojo, ya que la comunidad hereditaria a la cual hace alusión la parte demandada fue disuelta, según se evidencia en documento de liquidación, partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, (…)
En dicho documento de partición, en el punto denominado “Cuarta Adjudicacion” al demandante Luis Ramon Piselli Rivero, le correspondió una parcela de terreno propio con mejoras y bienhechurías (…)
Cabe subrayar, que este jurisdiciente en el juicio oral incurrió en un error de percepción al establecer que dentro de dichas bienhechurías están comprendidos los dos (2) locales comerciales (192,00m2), las cuales el demandante Luis Ramón Piselli Rivero, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano Haijin Zhou (…)
Sin embargo el Tribunal constata que los locales comerciales dados en arrendamiento a la empresa demandada, son parte del inmueble descrito en el aludido documento de partición en el punto denominado “Sexta Adjudicación”, (…), el cual quedó adjudicado al ciudadano Marcelo Ivo Piselli, viudo, comerciante, de nacionalidad italiana, titular de la cedula de identidad E-340.393, quien es su legitimo propietario.
Por ende la parte actora no tiene cualidad activa para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y, menos para demandar el pretendido desalojo, ya que el ciudadano Marcelo Ivo Piselli, es quien tiene el señorío sobre dichos locales comerciales y no consta en autos que este, haya autorizado al demandante ni a su co-apoderada para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, esta vez con la empresa Mercantil Cervecería Restaurant Apolo S.R.L, ni tampoco para demandar en desalojo a dicha sociedad mercantil. Siendo esto así, el demandante Luis Ramón Piselli Rivero, carece de legitimación activa para proponer y sostener la presente demanda como presupuesto esencial de la acción.
En consecuencia, es de justicia y derecho declarar la inadmisibilidad sobrevenida de la presente demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con lo establecido en los artículos 16 y 341 del Código de Procedimiento Civil y, condenar en costas procesales a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

En relación con esto último, en su Dispositiva declaró: Inadmisible la pretensión de desalojo de inmueble de local comercial, incoada por el ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, contra la empresa mercantil Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L. (…). (Folios 173 al 197 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 20-06-2023, la abogada Damaris Méndez, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, apeló de la Sentencia Definitiva de fecha 14-06-2023, por considerar que no se ajusta a derecho. (Folio 02 de la segunda pieza).
Vista la apelación de la parte actora, el Tribunal A Quo en fecha 27-06-2023, oyó la misma en ambos efectos y ordeno la remisión de la presente causa a esta Alzada, mediante oficio N° 114-2023. (Folio 05 Vto. de la segunda pieza).
Compareció por ante esta Superioridad, la abogada María Rosa Quintero, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada y promovió y consignó marcado con la letra “AA”, acta de defunción N° 022 de fecha 01-01-2018, del ciudadano Marcello Ovo Piselli, en copia certificada, emitida por el Registro Civil del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Además promovió y dio por reproducidos todos los documentos consignados en el escrito de la contestación y cualquier otro que le favoreciera. (Folios 07 al 09 de la segunda pieza).
Estando en la oportunidad legal para presentar informes, el abogado Miguel Hernández, co-apoderado judicial de la parte accionante lo hace en los términos siguientes:
Alega que la parte demandada logró confundir al Juez A Quo, agregando un documento de venta de otro inmueble que el arrendador vendió en el pasado a un tercero el cual nada tiene que ver con la presente demanda, ya que no corresponde a los locales objeto de esta acción,
Con lo narrado en este escrito, el profesional del derecho quiso demostrar la cualidad de su mandante como propietario del inmueble objeto de esta acción de desalojo con los elementos que obran en autos y que no fueron revisados por el Juez de Primera Instancia, que cursan del folio 155 al 160 de la primera pieza. También la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes que están en litigio y que no fue desconocido por la parte demandada, que cursa al folio 8 y 9 de la primera pieza. Y por último que la parte demandada, jamás probó el pago de los cánones de arrendamientos demandados.
Solicita que la sentencia del tribunal de cognición sea revocada en todas sus partes y la acción de desalojo sea declarada con lugar. (Folio 15 al 20 de la segunda pieza).
Mediante escrito de observaciones de fecha 09-08-2023, presentado por ante esta Alzada por los abogados Gegdiel José Castellanos Burgos y María Rosa Quintero Aguilar, argumentaron que desde el inicio de la presente acción, han alegado y fundamentado la falta de cualidad de los accionantes, consideran que estas acciones eran temerarias ya que el accionante no era propietario de los locales, ya que existe un contrato de vigencia con más de 33 años, ya que el ciudadano Pita José Henrique, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Marcelo Ivo Piselli, de fecha 22-10-1984, el cual quedó debidamente reconocido y se le otorgó valor probatorio al mismo, quedando probada la plena propiedad del ciudadano Marcelo Ivo Piselli.
Y es por lo antes narrado que solicitaron a este Tribunal que ratificara la sentencia del Tribunal A Quo, y en consecuencia declarara la presente acción inadmisible. (Folio 22 Vto. de la segunda pieza).
Por auto de fecha 14-08-2023, esta Superioridad fijó un lapso de de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia en la presente causa. (Folio 23 de la segunda pieza).

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

ALEGATOS DE LA PARTES:

La parte demandante, en su libelo de demanda, alegó lo siguiente:

Que en fecha 01/07/2019 suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L”., por dos locales distinguidos con los Nros 01 y 02 que pertenecen al edificio hermanos Piselli 2, ubicado en la esquina de la carrera 6ta con calle 20 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, ubicado en l nivel planta baja, con un área e ciento noventa y dos metros cuadrados (192 m2), cuyo linderos son los siguientes: Norte: carrera sexta (frente); Sur: estacionamiento el Edificio; Este: calle 20 y Oeste: Hall de la entrada del Edificio y escalera de acceso al primer piso.

Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de cien dólares (100 $) Americanos, pagaderos en bolívares, al cambio establecido en el Banco de Venezuela (cambio oficial) del día del pago, siendo este el que cancelaron en el mes de Febrero del año 2021, fecha en la cual de manera intempestiva y sin decir por qué, no cancelaron más los cánones de arrendamiento aun habiendo hecho innumerables diligencias extrajudiciales para lograr que el arrendatario cumpliera con su obligación, adeudando 19 meses de cánones vencidos, que suma la cantidad de Mil Novecientos Dólares Americanos ($1.900), o su equivalente en bolívares según tasa oficial del Banco Central de Venezuela.

Que ha tratado, insistentemente, de solicitar al arrendatario el pago de esos cánones vencidos por vía amistosa y no ha podido hacer efectivo el mismo, razón por la cual de conformidad con el articulo 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, interpone dicha acción para solicitar el desalojo del inmueble.

Que por tales razones, solicita: “…PRIMERO: al desalojo del inmueble por dos locales distinguidos con los números 01 y 02, que pertenecen al inmueble EDIFICIO HERMANOS PISELLI 2, ubicado en la esquina e la carrera 6ta, con calle 20 de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, ubicando en el nivel planta baja, con un área de CIENTO NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (192 m2) aproximadamente. Cuyos linderos son: Norte: carrera sexta, que en su frente, Sur: estacionamiento el edificio, Este: con la calle 20, y Oeste: Hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso. SEGUNDO: Las costas y costos de este procedimiento prudencialmente calculado conforme a derecho…”

Estableció la cuantía de la cusa en la cantidad de tres mil trescientos ochenta dólares americanos ($3.380), o su equivalente en bolívares, al cambio del banco Central de Venezuela, para el día del pago, lo que equivale a veinte y siete mil quinientos trece bolívares (Bs 27.513), que corresponde a 68.782 Unidades Tributarias.

Que promueve como medios de prueba, los siguientes: Documentales: 1.Original del Contrato de Arrendamiento (marcado con la letra “A”) suscrito entre Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L., debidamente inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Registro Mercantil, de fecha 08/02/1985, anotado bajo el Nº 3385, folios 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro que se lleva ante este Tribunal y el ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, C.I Nº 8.065.990. 2. Copia CERTIFICADAS del Registro de Comercio de la Firma Mercantil Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L., debidamente inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Registro Mercantil), de fecha 08/02/1985, anotado bajo el Nº 3385, folios 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro que se lleva ante este Tribunal.

La parte demandada, en su escrito de contestación, alegó lo siguiente:

Que el demandante no tiene cualidad para sostener el presente juicio, habida cuenta de que el ciudadano LUIS RAMÓN PISELLI RIVERO “nunca suscribió con los accionados, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este proceso.”

Que rechaza e impugna la estimación de la demanda, niega rechaza tanto en derecho como en los hechos la presente demanda, solicita que por todos los años que tiene ocupando los locales comerciales de forma legal, pacifica e ininterrumpida, la preferencia ofertiva.

Que nunca se les ha participado de la prorroga legal que le corresponde por los años que lleva de arrendamiento en el local comercial.

Que rechaza la acción de desalojo por cuanto no se ha agotado la vía administrativa por ante el órgano administrativo como requisito sine quanon previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial de conformidad con el articulo 41 literal “L”.

Que contradice la presente acción por cuanto no se realizó una determinación clara del fundamento de derecho de la acción ni menos aún se estipula cual es el procedimiento a seguir; la demanda no precisó una cuestión de fondo el cual tenía que indicar los fundamentos de derecho.

Que promueve como pruebas documentales: 1.- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO originales, cursantes a los folios 66 al 75, marcados con las letras “A” Y “B” respectivamente.
2.- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 15/02/2023, marcada con letra “C”.3.- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/03/2021, marcada con letra “E”, cursante al folio 78.4.- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/02/2021, marcada con letra “F”, cursante al folio 79.5.- RECIBO original de fecha 22/03/2021, marcada con letra “G”, cursante al folio 80.6.- RECIBO ORIGINAL de fecha04/05/2021, marcada con letra “H”, cursante al folio 81.7.- RECIBO ORIGINAL de fecha 09/09/2021, marcada con letra “I”, cursante al folio 82.8.- COPIA SIMPLE de un escrito sin fecha cierta, según el promovente emitido por la apoderada Damaris Méndez de Vargas, abogada en ejercicio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.095.511, apoderada del ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, Marcado con las letra “D”.

Que promueve como Prueba de Informes: Se oficie al Registro Público del Municipio Guanare perteneciente al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, de los Servicios Autónomo de Registro y Notarias, de la Ciudad de Guanare, a fin de que informe:-Si existe un documento debidamente protocolizado de unos locales comerciales o bienes inmuebles a nombre del ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.065.990, con los siguientes linderos: Norte: carrera sexta, que es su frente, Sur: estacionamiento del edificio, Este: con la calle 20, y Oeste: Hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso. Ubicada en la esquina de la carrera 6ta, con calle 20 de esta Ciudad de Guanare estado portuguesa, ubicado en el nivel planta baja, con un área de ciento noventa y dos metros cuadrados (192M2) aproximadamente.-Si existe un documento debidamente protocolizado de un bien inmueble denominado Edificio Hermanos Piselli 2, ubicado en la esquina de la carrera 6ta, con calle 20 de esta Ciudad de Guanare estado Portuguesa. En caso de ser positivo indíquele al Tribunal, quien es el propietario o propietarios del bien inmueble.

La parte demandante, en la audiencia oral, alegó lo siguiente:

“en este estado intervengo para ratificar el contenido de la pretensión redactada en el libelo de la demanda y es que entre las partes en litigio existe un contrato de arrendamiento cuyas clausulas estaban explicitas y el canon de arrendamiento por el cual se pactó esa convención es de cien dólares (100$) mensual los cuales al momento de interponer esta acción sumaba mil novecientos dólares (1900$) que se correspondían a diecinueve cánones de arrendamientos insolutos cuyo pagos no realizados se extienden hasta la fecha de hoy sumando veintisiete meses en los cuales la firma mercantil demandada no ha pagado ninguno de ellos y es por eso que de conformidad con el articulado de la Ley de Alquiles de Locales Comerciales solicito el desalojo del inmueble a través de la vía judicial….”…(omissis)… “con relación al contrato de arrendamiento que la parte accionada presenta en esta causa marcado “A” el mismo es inoficioso y no debe ser tomado en cuenta porque no es el instrumento fundamental de la acción seria traer elementos nuevos a este proceso…” …(omissis)… “ a lo largo del proceso se ha demostrado que existe una relación arrendaticia entre las partes bien por haber presentado junto con el libelo de la demanda el contrato de arrendamiento, bien porque la parte demanda lo promueve como prueba y en virtud del principio de la comunidad de la prueba al ser promovido por ambas partes hay un reconocimiento expreso de que los contendores en esta causa suscribieron una convención. Del acervo probatorio del demandado no hay constancia de estar solvente con el canon de arrendamiento en su totalidad basta que se deban 2 cánones de arrendamiento para que el móvil por el cual se pretende la acción individualice la norma hacia el hoy demandado. de haber una situación personal con la adiestradora del inmueble nuestro Código de procedimiento Civil contempla el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento y haberlo ejercido jamás estaría el arrendatario en mora con mi cliente de manera pues que al estar insolvente cualquier supuesto alegado tales como retracto legal porque nunca se vendió el inmueble, litis consorcio pasivo necesario porque un tercero puede arrendar la cosa ajena siempre y cuando el arrendatario no sea perturbado en su posesión pacífica no debe de ser tomado en cuenta en esta acción porque son materias de acciones autónomas que no tienen nada que ver con esta pretensión, tan es así que consta en autos una reconvención que este tribunal desecho inliminislitis de manera que respetuosamente pido al tribunal decrete el desalojo de inmueble de marras y condene en costas a la parte demandada ” …(omissis)… “con relación al alegato que el accionado pide la prorroga legal ese es un derecho que solo le corresponde a quien esta solvente en la relación arrendaticia, esa es una defensa que se utilizaría en un juicio de cumplimiento de contrato de una relación arrendaticia, en cuanto al cobro de bolívares que alega la parte accionante junto con el desalojo nunca cobrado los cánones de arrendamientos vencidos solo se toma de referencia como supuesto que activa la acción de desalojo, que es lo único que se está pidiendo en esta causa.”

La parte demandada, en la audiencia oral, alegó lo siguiente:

“inicio los siguientes alegatos basando en el acervo probatorio que se encuentra reposada en la presente causa y es que indudablemente a quien se cita para la presente acción es a mi representado basándose que es el representa legal de la empresa mercantil puede hacer entender a este tribunal que mi representante legal no es el inicio socio de dicha empresa y que la misma está conformada por su presidente Gabriel de Sousa Rocha el gerente José Henriques Pita, es decir, que el único que se cita es al ciudadano José Henriques Pita que es el gerente y no el representante legal así lo estipula el Registro Mercantil consignado en la presente causa el cual damos por reproducido y evacuado, por consiguiente solicito se le dé el valor probatorio correspondiente, asimismo damos por reproducido la contestación de la demanda donde el accionante no demostró que le haya ofertado como lo estipula la Ley la compra y venta del local puesto que así lo estipula la ley de inquilinato de locales comerciales el cual manifiesta que debe ser ofertado por el dueño en los dos años artículo 38 de la mencionada Ley, otras de las violaciones del debido proceso es que no existe el procedimiento previo ante el Sunde que es un procedimiento administrativo para poder optar a la acción judicial, asimismo hay una falta de cualidad de la accionante puesto que dicho local pertenece a un litis consorcio activo en donde uno de esos herederos esta fallecido para el momento que otorgo el poder que reposa en la presente causa, por consiguiente los poderes que posteriormente se consignaron después del lapso probatorio solicito no se le dé valor probatorio puesto que se encuentran extemporáneos, ahora bien, con respecto de los alegatos manifestados por el accionante, no es cierto que la asociación le deba 21 meses de arrendamiento por los dos motivos que mencionare: 1) que existe un decreto presidencial de exoneración de pagos de alquileres de 6 meses motivado a la pandemia del 2021-2022, y 2) que si mi representado realizo los pagos correspondiente mas no se le emitió recibo por inconveniente presentado con la ciudadana Damaris Vargas quien era que titulaba el contrato de arrendamiento puesto la misma emitía recibo a mano alzada sin formalismo correspondiente con el fin de crearle la insolvencia a mi representado y esta discrepancia de ella no querer emitir recibo de pago pues da entender que mi representado no cancelo los pagos de arrendamiento, pero asimismo se ha promovido y evacuados los recibos informal que emitía la ciudadana ya señalada cuando cancelaban los cánones de arrendamiento, el cual solicito se le valor probatorio del mismo, es de hacer notar que los canon del contrato de arrendamiento hasta la presente fecha tiene un periodo de duración de 33 años y que los mismos no estaban estipulados en dólares como lo quiere hacer ver la parte accionante y no reposa ningún documento ni notificación donde mi representado deba de pagar los cánones de arrendamiento en dólares, por consiguiente se puede observar un mal proceder desde el inicio hasta la presente fecha de los derechos violados a mi representado, por consiguiente solicito se declare sin lugar el petitorio del accionante.” …(omissis)… “como hemos podidos observar en las pruebas documentales , unas series de violaciones del debido proceso en lo que respecta a la parte accionante tanto en la parte administrativa como en la parte personal de la apoderada para ese momento del contrato de arrendamiento, no es menos cierto que del acervo probatorio se consignan ambos contratos de arrendamiento con el fin de demostrar la tradición de inquilino de nuestro representado en donde la Ley le otorga una prorroga legal de 3 años para la entrega del inmueble del local contratado, no es menos cierto hemos demostrado los diferente recibos de pagos de manera informal de la ciudadana Damaris Vargas, donde queda demostrado la mala fe de la ciudadana que titulaba el contrato de arrendamiento, es de resaltar y señalar que dicho contrato de arrendamiento así como dicha acción que fue incoada ante este tribunal no menciona la cualidad con que se actúa puesto que el contrato de arrendamiento no menciona si la ciudadana Damaris Vargas es apoderada o es una abogada asistente, asimismo es con la acción incoada ante este Tribunal, por todo los diferentes alegatos manifestados y acervo probatorio que se presenta en la presente causa solicitamos se declare sin lugar el petitorio del accionante, es de resaltar que dicha acción es confusa puesto que una parte se menciona cobro de bolívares y en otra parte se menciona desalojo se local, pudiéramos estar presente en una acumulación de petitorio.“

DEL FALLO APELADO:

El Tribunal de primera instancia, pronunció su fallo en los siguientes términos:

“…Para decidir, el Tribunal Observa:
Llegada la oportunidad de celebrarse el Juicio Oral y Público en el presente asunto, este servidor de justicia estuvo atento a la exposición de las partes, puntualizando sus alegatos y fundamentos, a los fines de entrar por esa puerta argumentativa al centro de los hechos históricos que traen a esta instancia, así como, el acervo probatorio recepcionado en el presente juicio, para con una visión justicéntrica lograr el discernimiento para construir la sentencia definitiva que en justicia y Derecho resuelva la controversia.
Es de resaltar que el artículo 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece:
“Articulo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…"
De la Norma antes transcrita se infiere que el presente juicio gira en torno a la alegada y negada insolvencia de la parte demandada, punta de ángulo de los argumentos debatidos por las partes… (omissis)…
Análisis y valoración de los medios de prueba recepcionados en el debate oral y público:
1.- Original y Copia Simples del Contrato de Arrendamiento (marcado con la letra “A”) suscrito entre la Abogada Damaris Méndez Vargas en su condición de apoderada del demandante Luís Ramón Piselli Rivero y la Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L, representada por el ciudadano José Henrique Pita, cursante a los folios 6 al 9 y 72 al 75. Dicho instrumento privado al no ser impugnado por la parte demandada, se valora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la Norma Adjetiva Civil para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales suficientemente descritos en la parte narrativa del presente fallo. Así también se aprecia para demostrar, lo siguiente:
.- Que, el aludido contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 01/07/2019.
.- Que, el canon de arrendamiento fue pactado en moneda nacional, utilizando como moneda de cuenta referencial el Dólar Américano.
.- Que, la vigencia del dicho contrato es por el término de Un (1) año contado a partir de su suscripción, renovable por tácita reconducción, en consecuencia queda probado que el aludido contrato de arrendamiento se encuentra VIGENTE. Y así se establece.
2.- Copia fotostática CERTIFICADAS del Registro de Comercio de la Firma Mercantil Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L., debidamente inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Registro Mercantil, de fecha 08/02/1985, anotado bajo el Nº 3385, folios 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro que se lleva ante este Tribunal, cursante a los folios 14 al 17. Dicho instrumento protocolizado al no ser impugnado por la parte demandada, se valora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la Norma Adjetiva Civil para demostrar que la Sociedad Mercantil Cervecería Y Restaurant Apolo S.R.L, tiene legitimación pasiva en el presente juicio y, siendo que el ciudadano JOSÉ PITA ostenta el cargo de Gerente y por ende miembro de la Junta Directiva, quien de conformidad con lo establecido en la Cláusula Novena del Acta Constitutiva, puede -conjunta o separadamente- “representar la compañía en todos los negocios y contratos con terceros…” y “Representar jurídicamente a la empresa en todos los actos en que sea necesario…” queda acreditada su capacidad procesal para representar la aludida empresa. Y así se establece.
3.- Copia certificada de Poder General de administración y disposición otorgado a la ciudadana Damaris del Valle Méndez Vargas, por el ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero. Dicho instrumento protocolizado al no ser impugnado por la parte demandada, se valora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la Norma Adjetiva Civil para demostrar que a partir del 03/10/2022, la Abogada Damaris del Valle Méndez de Vargas, ostenta el carácter de Apoderada General del demandante Luís Ramón Piselli Rivero. Y así se establece.
4.- Original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cursante a los folios 66 al 69, debidamente reconocido por ante este Tribunal en fecha 22/10/1984. Dicho instrumento reconocido al no ser impugnado por la parte actora, se valora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia para demostrar que la relación arrendaticia a la cual se alude en el presente juicio se inició en fecha 01/09/1984, para ese momento el ciudadano JOSE PITA suscribe el contrato intuito personae. Y así se establece.
5.- Copia Simple de Recibo de fecha 15/02/2023, marcado con letra “C”. 3). COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/03/2021, marcado con letra “E”. 4).- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/02/2021, marcado con letra “F”. 5).- RECIBO original de fecha 22/03/2021, marcado con letra “G”. 6) RECIBO ORIGINAL de fecha 04/05/2021, marcado con letra “H”. 7).- RECIBO ORIGINAL de fecha 09/09/2021, marcado con letra “I”. 8) y, Copia Simple de un escrito sin fecha cierta emitido por la abogada Damaris Méndez de Vargas, apoderada del ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, cursantes del folio 76 al 82. Dichos instrumentos privados al no ser impugnado por la parte actora, se valoran conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la Norma Adjetiva Civil para demostrar que la parte demandante realizó pagos a la Abogada Damaris Del Valle Méndez de Vargas, hoy co-apoderada judicial de la parte actora. Y así se establece.
6.- PRUEBA DE INFORME: solicitada al Registro Público del Municipio Guanare perteneciente al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, de los Servicios Autónomo de Registro y Notarias, de la Ciudad de Guanare, cursante del folio 128 al 161. Dicho medio de prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil en concordada relación con lo establecido en el artículo 433 ejusdem y, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la aludida norma adjetiva, para demostrar:
.- Que, los inmuebles de cuyo arrendamiento trata el presente juicio pertenecieron en propiedad al demandante Luís Ramón Piselli Rivero, por ser parte de la comunidad hereditaria según se evidencia en documento liquidación, partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria (ver Cuarta Adjudicación folio 144 y vto), protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 34, Cuarto Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 48, folios 210 al 217 de los libros llevados al efecto por dicha oficina registral, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 147 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta a la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito. Y así se establece.
.- Que, el demandante Luís Ramón Piselli Rivero, en fecha 03/03/2011, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano HAIJIN ZHOU, extranjero, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad número E-81.965.712, la parcela de terreno propio con mejoras y bienhechurías de mayor extensión (535,44 m2), dentro de las cuales no están comprendidos los dos (2) locales comerciales (192,00 m2), los cuales son objeto de la presente demanda de desalojo. Y así se establece.
De la acreditación de los hechos: En el presente juicio oral y público quedó probado -lejos de toda duda razonable- que en fecha 22/10/1984, entre el demandado José Enrique Pita y el ciudadano Marcelo Ivo Piselli, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad E-340.393 suscribieron un contrato de arrendamiento de dos locales distinguidos con los números 01 y 02 que pertenecen al edificio hermanos Piselli 2, ubicado en la esquina de la carrera 6ta con calle 20 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, dicha relación arrendaticia se inició a partir de la fecha 01/09/1984; y así se acredita con el Original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cursante a los folios 66 al 69, debidamente reconocido por ante este Tribunal en fecha 22/10/1984. Y así se acredita.
Quedó probado que en fecha 26/12/2006, los dos (2) locales objeto cuyo desalojo pretende en el presente juicio, pasan en plena propiedad al patrimonio del ciudadano Marcelo Ivo Piselli, viudo comerciante, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad E-340.393 y así se acredita con el documento de liquidación, partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria de la sucesión María Belén Rivero de Piselli, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 34, Cuarto Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 48, folios 210 al 217 de los libros llevados al efecto por dicha oficina registral, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 147 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta a la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito. Y así se acredita.
Quedó probado, que el demandante Luís Ramón Piselli Rivero, en fecha 03/03/2011, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano HAIJIN ZHOU, extranjero, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad número E-81.965.712, la parcela de terreno propio con mejoras y bienhechurías de mayor extensión (535,44 m2), y así quedó probado con el documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 03/03/2011, inscrito bajo el número 2011.5984, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.3249 y correspondiente al folio Real del año 2011, cursante en el presente expediente a los folios 150 al 151 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta a la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito. Y así se acredita.
Quedó probado, que en fecha 01/0//2019, la Abogada Damaris Méndez de Vargas, actuando como Apoderada del demandante Luís Ramón Piselli Rivero, suscribe como Arrendataria un nuevo contrato de arrendamiento de los aludidos locales comerciales, el cual firma el ciudadano José Enrique Pita, pero esta vez como representante legal de la Empresa Mercantil Cervecería Restaurant Apolo S.R.L, inscrita por ante este Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 08/02/1985, anotada bajo el Nº 3385, folio 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro, dicho arrendamiento quedó demostrado con el Original del Contrato de Arrendamiento, cursante a los folios 6 al 9 y 72 al 75. Y así se acredita.

Del Mérito de La Causa:
Punto Previo:
Siendo que el Apoderado Judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora, aduciendo que “hay una falta de cualidad de la accionante puesto que dicho local pertenece a un litis consorcio activo en donde uno de esos herederos está fallecido para el momento que otorgó el poder que reposa en la presente causa…”. Es por lo que este Tribunal de mérito previo a cualquier otro pronunciamiento de fondo pasa a resolver el aludido alegato en los términos siguientes:
Cabe subrayar, que de la Prueba de Informe cursante a los folios 128 al 161, se constata que comunidad hereditaria de la sucesión María Belén Rivero de Piselli fue disuelta, según se evidencia en documento de liquidación, partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 34, Cuarto Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 48, folios 210 al 217 de los libros llevados al efecto por dicha oficina registral, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 147 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta a la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito, en razón de lo cual, el Tribunal desecha el argumento de la parte demandada referido a la existencia de un litis consorcio activo. Y así se establece.
Ahora bien, la cualidad o legitimatio ad causam es una condición especial para el ejercicio del derecho de acción, de allí que ha sido definida por la doctrina como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio. Dicha idoneidad debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. Siendo esto así, la falta de cualidad debe ser opuesta como defensa de fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente, pero también puede ser decretada de oficio por el órgano jurisdicción en resguardo del orden público procesal.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado en este mismo sentido y así se colige de la sentencia N° 440, de fecha 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674 en el amparo constitucional interpuesto por Alfredo Antonio Jaimes, Francisco Javier Jaimes y Gladys Guadalupe Cañizales Jaimes contra la decisión que dictó el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas el 13 de junio de 2007, donde se estableció:
“…En virtud a la estrecha vinculación que existe entre la cualidad o legitimación a la causa y los derechos constitucionales a la acción, defensa y jurisdicción, esta Sala Constitucional ha sostenido que la falta de este presupuesto procesal de la sentencia de mérito constituye un vicio que conculca al orden público y, por tanto, debe ser atendido y subsanado de oficio por los juzgadores.
Así, a ese respecto, ha sostenido lo siguiente:
‘La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.” (Subrayado de la Sala Constitucional).

En ese orden de ideas, este Servidor de justicia, siguiendo la veta del criterio jurisprudencial transcrito ut supra, pasa a establecer de oficio si la parte actora está legitimada para el ejercicio de la acción que trajo como consecuencia el desarrollo del presente juicio.
En este sentido, quien aquí juzga, en sintonía con la opinión doctrinal del Maestro Carnelutti pasa a establecer “no solo que quien solicita la tutela deba ser tutelado, sino si quien solicita la tutela es quien debe solicitarla y frente a quien debe solicitarla.”
Al respecto, se observa que de la Prueba de Informe cursante del folio 128 al 160, se evidencia el demandante Luís Ramón Piselli Rivero, no es propietario de los locales objeto de la presente demanda de desalojo, ya que la comunidad hereditaria a la cual hace alusión la parte demandada fue disuelta, según se evidencia en documento liquidación, partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 34, Cuarto Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 48, folios 210 al 217 de los libros llevados al efecto por dicha oficina registral, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 147 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito.
En dicho documento de partición, en el punto denominado “Cuarta Adjudicación” al demandante Luís Ramón Piselli Rivero, le correspondió una parcela de terreno propio con mejoras y bienhechurías de mayor extensión (535,44 m2), ubicado en la calle 20 entre carreras 6 y 7 en Guanare estado Portuguesa.
Cabe subrayar, que este jurisdicente en el juicio oral incurrió en un error de percepción al establecer que dentro de dichas bienhechurías están comprendidos los dos (2) locales comerciales (192,00 m2), los cuales son objeto de la presente demanda de desalojo, las cuales el demandante Luís Ramón Piselli Rivero, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano HAIJIN ZHOU, extranjero, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad número E-81.965.712, según se evidencia en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 03/03/2011, inscrito bajo el número 2011.5984, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.3249 y correspondiente al folio Real del año 2011, cursante en el presente expediente a los folios 150 al 151 en Copias Simples remitidas por el Registrador Mercantil en respuesta a la solicitud de Informe que hiciera este Tribunal de mérito.
Sin embargo, el Tribunal constata que los locales comerciales dados en arrendamiento a la empresa demandada, son parte del inmueble descrito en el aludido documento de partición en el punto denominado “Sexta Adjudicación”, esto es, “EDIFICIO CONSTANTE DE CUATRO PLANTAS CON AREA DE CONSTRUCCIÓN DE UN MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (1.423,71 M2)”, ubicado en la carrera 6 con calle 20 de la ciudad de Guanare, el cual quedó adjudicado al ciudadano Marcelo Ivo Piselli, viudo comerciante, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad E-340.393 quien es su legítimo propietario.
Por ende, la parte actora no tiene cualidad activa para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y, menos para demandar el pretendido desalojo, ya que el ciudadano Marcelo Ivo Piselli, es quien tiene el señorío sobre dichos locales comerciales y no consta en autos que este, haya autorizado al demandante ni a su co-apoderada para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, esta vez con la Empresa Mercantil Cervecería Restaurant Apolo S.R.L, ni tampoco para demandar en desalojo a dicha sociedad mercantil. Siendo esto así, el demandante Luís Ramón Piselli Rivero, carece de legitimación activa para proponer y sostener la presente demanda como presupuesto esencial de la acción.
En consecuencia, es de justicia y derecho declarar la INADMISIBILIDAD sobrevenida de la presente demanda de conformidad con lo establecido en los artículo 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con lo establecido en los artículos 16 y 341 del Código de Procedimiento Civil y, condenar en costas procesales a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara: INADMISIBLE la pretensión de desalojo de inmueble de local comercial, incoada por el ciudadano LUIS RAMÓN PISELLI RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.065.990, contra la empresa mercantil CERVECERÍA Y RESTAURANT APOLO S.R.L., inscrita por ante el Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 08/02/1985, anotada bajo el Nº 3385, folio 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro, representada por su presidente ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.732.915 de este domicilio.
Se condena en costas procesales a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA RECURRENTE:

La parte demandante, en su escrito de informe ante esta Alzada, alegó lo siguiente:

“…Es de hacer notar y nos causa indefensión aun cuando somos los demandantes que en folio 83 de la causa existe un poder apud acta otorgado por el ciudadano JOSE HENRIQUE PITA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero: V-14.732.915, a título personal y no como representante de la empresa demandada, es de hacer notar con una simple lectura del libelo de demanda que nunca demandamos a título personal a JOSE HENRIQUE PITA si no al RESTAURANT Y CERVECERIA APOLO S.R.L por lo que siendo ese poder insuficiente todas las actuaciones de los abogados GEGDIEL JOSE CASTELLANOS BURGOS Y MARIA ROSA QUINTERO AGUILAR, inscritos en los inpreabogado con los números: 143.757 y 225.286, respectivamente, carecen de valides y debieron ser desechadas por el tribunal sustanciador de manera que no tienen poder ninguno para ejercer la representación de la empresa demandada.

DE LA SENTENCIA

Una vez culminado el debate procesal, el ciudadano JUEZ PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRNUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA declara INADMISIBLE la demanda por cuanto ni patrocinaba LUIS RAMON PISELLI RIVERO, según el juez, el señor actor le dio en venta al ciudadano HUIN ZHOU, extranjero, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cedula de identidad N° E-81.965.712, el inmueble objeto de la presente demanda, según se evidencia en documento protocolizado por ante la oficina de REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO GUANARE en fecha03/03/2011, inscrito bajo el número 2011.5984, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.2349 y correspondiente al folio real del año 2011, lo que trae como consecuencia que el juez incurrió en el error inexcusable de INDETERMINACION OBJETIVA DEL INMUEBLE cuyo desalojo es pretendido en este procedimiento.

(Efectivamente la parte demandada logro confundir al juez, agregando un documento de venta de otro inmueble que EL ARRENDADOR vendió en el pasado a un tercero. Inmueble que nada tiene que ver con esta demanda).

Ciudadano Juez el inmueble cuyo desalojo se pide en esta acción es el siguiente: Dos locales comerciales, ubicados en el edificio Hermanos Piselli 2, distinguidos con los números: 01 y 02, cuya dirección es: en la esquina de la carrera 6ta con calle 20, planta baja, en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, con un área de 192 m2 aproximadamente, y cuyos linderos son: NORTE carrera 6ta que es su frente, SUR: estacionamiento del edificio, ESTE con calle 20 y OESTE: hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso, los cuales son única y exclusiva propiedad de mi mandante LUIS RAMON PISELLI RIVERO, según consta protocolizado ante la oficina de REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO GUANARE en fecha 10/12/2018, bajo el numero: 2018.1223, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18220, correspondiente al libro de folio real del año 2018, número 2018.1224, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18221, correspondiente al libro de folio real del año 2018, número 2018.1225, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18222. Dicha información consta en autos a los folios 8 y 9.en el contrato de arrendamiento. Y a los folios del 155 al 160, se demuestra la propiedad.

Efectivamente consta en los autos en los folios 149 al 152 un documento de venta de un inmueble que se corresponde a una parcela de terreno con bienhechurías cuya área es de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO CON CUARENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS (535,44 m2), ubicado en la calle 20 entre carreras 6 y 7 en esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa y cuyos linderos son: NORTE: solar y casa de Marcelo Ivo Piselli y Graciano Piselli; SUR: Terrenos de la señora Rosalía Torrealba y cándido lippa, ESTE Solar y casa de Cristóbal Oberto; y OESTE: con calle 20 que es su frente.

Siendo su número catastral 18.04.01.003.0018.0010,000,0000.000, esta venta realizada por mi mandante LUIS RAMON PISELLI RIVERO al ciudadano HALIN ZHOU suficientemente identificado en los autos, no se corresponde a los locales objeto de esta acción, el ciudadano juez decreto una falta de cualidad por una venta de un inmueble que no es objeto de la demanda y su error trajo como consecuencia que decretara una sentencia muy cuestionable toda vez que no lograba determinar con los medios probatorios el inmueble por el cual se estaba pidiendo el desalojo y que basta con una simple lectura de lo que constituye la adjudicación de los locales que le da propiedad a mi mandante y la venta por la cual se basa para decretar INADMISIBLE la pretensión que se trata de inmuebles distintos de manera que en los mismos autos y por una adjudicación totalmente registrada se evidencia que LUIS RAMON PISELLI RIVERO es el propietario de los dos locales donde se encuentra constituido el fondo de comercio CERVECERIA Y RESTAURANT APOLO S.R.L, y es razón por la cual esta demanda debe ser declarada con lugar condenar en costas a la parte demandada y ordenar el desalojo del inmueble objeto de la pretensión.

En otro orden de ideas de autos se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio siendo el arrendador LUIS RAMON PISELLI RIVERO y la arrendataria CERVECERIA Y RESTAURANT APOLO SRL, AL FOLIO 8 y 9 de este expediente, el cual no fue desconocido en ningún momento por la parte demandada al contrario reprodujo como prueba una copia del mismo de manera de que los contratos son ley en entre partes y deben cumplirse tal cual como han sido suscritos, que el arrendador no sea el dueño del inmueble no es defensa para que una vez suscrito el contrato el arrendatario ampare su incumplimiento en cuanto al pago del canon de arrendamiento a sabiendas de que el participo en una convención y no solamente eso jamás fue perturbado en su posesión toda vez que un tercero puede alquilar la cosa ajena siempre y cuando cumpla con los requisitos formales del arrendamiento que no son otros que: Dar en posesión al inquilino (arrendatario) la cosa arrendada y evitar la perturbación de la posesión y por parte del arrendatario debe pagar el canon de arrendamiento que al momento de interponer la demanda debía la cantidad de 19 cánones de arrendamiento.
Ciudadano juez dejando demostradas:

PRIMERO: La cualidad de mi mandante como propietario del inmueble objeto de esta acción de desalojo con los elementos que obran en autos y que no fueron revisados ni valorados por el juez de Primera Instancia. Al folio 155 al 160

SEGUNDO: La existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes que están en litigio y que no fue desconocido por la parte demandada. Al folio 8 y 9

TERCERO: Que LA DEMANDADA (CERVECERIA Y RESTAURANT APOLO S.R.L)

Jamás probó el pago de los cánones de arrendamientos demandados.

Necesariamente la sentencia del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Primer circuito Judicial del estado Portuguesa, debe ser revocada en todas sus partes y la acción de desalojo debe ser declarada con lugar.

En estos términos quedan expuestos nuestros informes y alegatos por lo que pido que sean admitidos y sustanciados conforme a derecho y sean declarados con lugar en la definitiva...”

La parte demandada, en su escrito de observaciones ante esta Alzada, alegó lo siguiente:

“…Ciudadanos juez, la parte actora quiere ser ver a este digno tribunal que el tribunal a quo, dicto sentencia de inadmisibilidad porque fue supuestamente manipulado, cosa que es contrario al ejerció del buen derecho y que indudablemente sus alegatos no corresponden alegatos y fundamentos jurídicos, ya que las técnicas recursos son otras y no la que los accionante quiere aplicar con la presentación de su informe.

Ciudadano juez, desde el inicio de la presente acción, alegamos y fundamentamos la falta de cualidad de los accionante y por consiguiente consideráramos que estas acciones eran temerarias ya que el accionante no era propietarios de los locales por los cual hoy no encontramos litigante, ya que existe un contrato de vigencia con más de 33 años, ya que el ciudadano Pita José Henrique, ya identificado, suscribe un contrato de arrendamiento de dos locales intuito personae cursante en los folios 66 al 69 de la primera pieza y el cual es nuestro mandante firmo contrato de arrendamiento con el ciudadano Marcelo Ivo Piselli titulat de la cedula de identidad N° E-340 393 de fecha 22-10-1984, el cual quedo debidamente reconocido y se le otorgo valor probatorio al mismo, quedando probado la plena propiedad del ciudadano MARCELO IVO PISELLI, ya identificado, por consiguiente y simple lógica dicho contrato esta vigente hasta la presente fecha, y bajo ese mismo esquemo podemos decir que no existe un poder otorgado por el ciudadno MARCELO IVON PISELLI, ni ningún otro documento posterior a la firma del contrato de arrendamiento que permitirá o autorizaba la firma de un nuevo contrato ni mucho menos le otorgaba autorización o poder algunos sobre los bienes inmueble que hoy nos encontramos en el presente litigio, por consiguiente y deducción lógica significa que los hoy acciónate no tiene cualidad alguna, así lo denunciamos, y solicitamos que este digno tribunal ratifique la sentencia del tribunal Aquo y como consecuencia declare la presente acción inadmisible.
Por otro lado, el accionante estuvo cobrando alquileres que nunca le correspondió cobrar basándose en un derecho no adquirido durante muchos años.

Ciudadano Juez de alzada, quedo probado, que el demandante LUIS RAMON PISELLE RIVERO, ya identificado, basando en alegatos y posición ventajosa logra engañar y manipular a nuestro mandante, logrando realizar un nuevo contrato de arrendamiento por los locales pero ahora bajo la figura de la Empresa Mercantil Cervecería Restaurante Aplo S.R.L. para el año 2019, queriendo y haciendo pasar como propietario de los locales, en donde dicho ciudadano nunca ha obtenido la cualidad de propietario y tampoco ha demostrado que el ciudadano MARCELO IVON PISELLI ya identificado, autorizara un nuevo contrato de arrendamiento.

Así mismo, ciudadano juez, ratificamos en todo y cada una de las partes todos los alegatos explanados e invocados en la presente causa.

Ahora bien La Parte Actora Adolece del Requisito relativo a Demostrar que la cosa que pretende reivindicar es la misma que tiene el poseedor así las cosas, por cuanto no existe la prueba que permita confirmar la ubicación linderos y medidas del bien inmueble que supuestamente, carece de este requisito de procedencia. Es decir no existe una inspección judicial que pueda el tribunal constatar y verificar que el bien inmueble objeto del presente litigio. Es el mismo que ocupa mi demandante…”

El primer punto sometido a la consideración de esta Alzada, por parte del recurrente, lo constituye la impugnación del poder apud acta conferido por la parte demandada a sus apoderados judiciales. Al respecto, conviene traer a colación la sentencia Nº RC.000049, del 8 de febrero de 2018, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; en que se dejó asentado lo siguiente:

“…Asimismo, la representación de las partes en el juicio no es una cuestión que afecta al orden público, sino que puede lesionar el interés de aquel a quien se le opone un poder irregularmente otorgado; por tanto, de no ser alegado el defecto de omisión del instrumento que acredita la representación en la primera oportunidad en que la contraparte se haga presente en autos, quedará aceptada dicha representación. (Vid. sentencia N° 140 de fecha 15 de abril de 1998, caso: Feliplastic, S.R.L contra Rocco Monteferrante, Exp. 88-407).
Al respecto, el tratadista Arístides RengelRomberg, estableció que: “…aunque la representación del apoderado adolezca de ilegitimidad, si no es rechazada en la primera oportunamente queda convalidada por la presencia de la contraparte en las actuaciones posteriores del proceso y el juicio firme y válido…”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Editorial Ex Libris, Caracas 1991, pág 36)…”(RESALTADO DE LA SALA).

Doctrina jurisprudencial, pacifica, reiterada y constante, que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, comparte y hace suya para aplicarla al presente caso; según la cual, el demandante debió alegar el defecto del poder en la primera oportunidad de hacerse presente en autos, luego de consignado el mismo, lo cual no ocurrió, siendo extemporánea la impugnación realizada por ante esta Alzada; razonamiento por los cuales, se desecha dicha impugnación, declarándola IMPROCEDENTE, manteniéndose la eficacia y validez del poder apud acta conferido por la parte demandada. Así se decide.

Otro elemento que debe esta Alzada resolver en forma previa al fondo, lo constituye el alegato de la parte demandada, referido a que para el inicio del presente proceso judicial de desalojo de local comercial, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento; debía agotarse el procedimiento administrativo, por ante el órgano administrativo competente, a tenor de lo establecido en el artículo 40, literal “L”, de la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial.

En relación a esta excepción de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, se advierte que lo contenido en el artículo 40, literal “L”, de la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial, constituye un requisito solo a los efectos de dictar y ejecutar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles e inmuebles vinculados con la relación arrendaticia; lo que no impide en forma alguna la interposición de demandas vinculadas a la relación arrendaticia de inmuebles de uso comercial, así como su admisión y su tramitación hasta su definitiva conclusión; razonamiento con base en el cual, este Tribunal de Alzada declara IMPROCEDENTE tal excepción de inadmisibilidad planteada por la parte demandada en su escrito de contestación. Así se decide.

Resuelto los puntos anteriores, pasa este Tribunal a analizar la cuestión de fondo sometida a su consideración.

Así, de una minuciosa revisión de los argumentos sostenidos por el Tribunal A Quo para declarar la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la presente demanda; así como de la meticulosa revisión de los documentos en los que basó dicha decisión, esta Alzada observa lo siguiente:

Determinó el Tribunal de primera instancia que, según el documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 26/12/2006, inscrito bajo el número 48, Tomo 34, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2006, Folios 210 al 217, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 148; los dos (2) locales comerciales (192,00 m2), dados en arrendamiento a la empresa demandada, son parte del inmueble descrito en el aludido documento de partición en el punto denominado “SEXTA ADJUDICACIÓN”, esto es, “EDIFICIO CONSTANTE DE CUATRO PLANTAS CON AREA DE CONSTRUCCIÓN DE UN MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (1.423,71 M2)”, ubicado en la carrera 6 con calle 20 de la ciudad de Guanare, el cual quedó adjudicado al ciudadano MARCELO IVO PISELLI, viudo comerciante, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad E-340.393. determinado, con base en este razonamiento, el Juzgador de primera Instancia, que dicho ciudadano es el legítimo propietario del inmueble dado en arrendamiento; estableciendo, a su vez, que el ciudadano LUIS RAMÓN PISELLI RIVERO, no es el propietario el inmueble arrendado, y por lo tanto no estaba facultado para suscribir el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, lo que, a su vez, le inhabilita para demandar el desalojo del inmueble en este proceso judicial. Concluyendo así, el Tribunal A Quo, la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio, declarando, en consecuencia, inadmisible la demanda.

Ahora bien, aprecia esta Alzada que el Tribunal A Quo omitió en su análisis el documento advenido al proceso mediante la prueba de informes, preliminarmente autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa, en fecha 28 de abril de 2010, bajo el Nº 27, Tomo 38, de los Libros de Autenticaciones, posteriormente protocolizado por ante la oficina de REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO GUANARE en fecha 10/12/2018, bajo el numero: 2018.1223, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18220, correspondiente al libro de folio real del año 2018, número 2018.1224, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18221, correspondiente al libro de folio real del año 2018, número 2018.1225, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.18222; inserto en el presente expediente a los folios del 152 al 160; documento al cual, esta Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360, le otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad legal correspondiente. Quedando acreditado y demostrado, de acuerdo con la disposición denominada “CUARTA ADJUDICACIÓN”, de dicho documento, que el ciudadano MARCELO IVO PISELLI, cedió el usufructo vitalicio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sobre el que versa el presente juicio, al ciudadano LUIS RAMÓN PISELLI RIVERO; acto jurídico que precedió al referido contrato de arrendamiento.

En este punto conviene advertir que el inmueble identificado en el contrato de arrendamiento de que trata este proceso judicial, inserto en original al folio del folio 72 al 75, de este expediente, consiste en dos (2) locales comerciales, distinguidos con el número 1 y 2, y que forma parte del “EDIFICIO HERMANOS PISELLI 2”, situado en la carrera sexta (6ta) con calle 20 de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa; el cual coincide perfectamente con el inmueble descrito en la disposición denominada “CUARTA ADJUDICACIÓN” del documento citado en el párrafo anterior.

En este orden de ideas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por no haber sido impugnados ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal de Alzada les confiere pleno valor probatorio a los siguientes instrumentos: 1.- Copia simple de protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 09/03/2004, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 9, Primer Trimestre del año 2004, inserto bajo el N° 39, folios 182 al 189, inserto en el presente expediente a los folios 129 al 137; 2.-Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, de fecha 26/12/2006, debidamente registrado en el Protocolo Primero, Tomo 34, Cuarto Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 48, folios 210 al 217 de los libros llevados al efecto por dicha oficina registral, cursante en el presente expediente a los folios 140 al 148; los cuales adminiculados con el documento inserto en el presente expediente a los folios del 152 al 160, ut supra valorado, acreditan la tradición legal del inmueble arrendado; quedó plenamente acreditado y demostrado que el demandante, ciudadano LUIS RAMÓN PISELLI RIVERO, tiene el carácter de usufructuario vitalicio del inmueble arrendando, sobre el cual tiene los derechos de uso y goce, en la misma forma en que lo haría el propietario, de conformidad con lo establecido en el artículo 583 del Código Civil. Así se establece.

En este mismo orden de ideas se deben desechar, sin otorgarles valor probatorio alguno, las copias simples de los documentos públicos insertos a los folios 138, 139, 149, 150 y 151, por ser manifiestamente impertinentes, ya que su contenido y los bienes que se describen en los mismos, no guarda relación alguna con los hechos objeto de controversia en el presente proceso. Así se decide.

Aunado a ello en relación al Acta de Defunción inserta a los folios 08 al 09 de la pieza numero 02, promovida por la parte demandada ante esta alzada, la misma se debe tener por admitida de conformidad con lo establecido en el Artículo 399 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, por cuanto dicho documento no guarda relación con los hechos objeto de la controversia delimitados en este fallo, se desecha dicha instrumental por ser manifiestamente impertinente. Así se decide.

Ahora bien, respecto de la legitimación para arrendar, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías. Derecho Civil IV15a. Edición. Caracas, 2005” (citado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en varios fallos, entre ellos el Nº 000595 del 7 de noviembre de 2022), considera lo siguiente:

“…La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.
Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la con¬dición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor, so pena de que el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año pa¬ra la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento du¬rará hasta dicha recolección (C.C. art. 1.581). La acción de reducción corresponde al acreedor hipotecario y a sus causahabientes.
En el caso de comunidad, la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.
2o Puede arrendar también el enfiteuta.
3o Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598):
A) Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, el arrendamiento celebrado por el usufructuario sólo subsiste por el año corriente al tiempo de la cesación del usufructo, salvo que tratándose de fundos cuya cosecha principal se realiza en más de un año, durará por todo el tiempo que falte para la recolección de la cosecha que estu¬viere pendiente cuando cesa el usufructo.
B) Caso contrario, o sea, cuando el usufructo no debía cesar en tiempo cierto y determinado, es necesario distinguir:
a) Los arrendamientos celebrados originalmente por 5 o menos años, subsisten por todo el tiempo estipulado, aunque antes cese el usufructo, salvo lo que se dirá bajo c).
b) Los arrendamientos celebrados originalmente por mayor tiempo subsisten por el quinquenio corriente al tiempo de la cesación del usu¬fructo. El primer quinquenio se cuenta desde el día del arrendamiento y los demás desde el vencimiento del quinquenio anterior.
c) Los arrendamientos por 5 o menos años celebrados o renovados más de un año antes de su ejecución, si los bienes son rurales, o más de 6 meses si son urbanos, no tendrán efecto alguno cuando su ejecución no haya comenzado antes de la cesación del usufructo.
4o Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento, institución de la que se tratará “infra” (Cap. XXV).
III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu¬fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.
1° Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:
A) Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios co¬rrespondientes.
B) Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arren¬datario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.
C) Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mien¬tras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.
2o El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario…” (RESALTADO DE ESTA ALZADA)

En este orden de ideas, conforme la doctrina transcrita(aceptada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia), y de conformidad con lo establecido en el artículo 583 y siguientes el Código Civil Venezolano vigente, el ciudadano LUIS RAMON PISELLI RIVERO, en su condición de USUFRUSTUARIO VITALICIO, si tiene legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento que alega haber celebrado en fecha 01/07/2019, con la sociedad mercantil “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L”, y por lo tanto si goza de cualidad para demandar en el presente asunto, el desalojo del inmueble objeto de dicho contrato de arrendamiento. Así se decide.

Así las cosas, la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/07/2019, entre el ciudadano LUIS RAMON PISELLI RIVERO, y la sociedad mercantil “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L”, representada por el ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE, ha quedado plenamente demostrada mediante las respectivas afirmaciones de las partes en su libelo de demanda y escrito de contestación respectivamente, así como mediante la consignación del documento privado original, contentivo de dicho contrato, inserto al folio 72 al 75, consignado por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda; al cual se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente. Asimismo, se le otorga pleno valor probatorio a la copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L”, inscrita por ante el Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 08/02/1985, anotada bajo el Nº 3385, folio 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro, mediante la cual quedó acreditada la representación del ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.732.915 de este domicilio, como directivo (Gerente) y representante de dicha persona jurídica en la suscripción del aludido contrato de arrendamiento, conforme lo establecido en la cláusula novena de dichos estatutos. Así se establece.

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a resolver sobre el fondo de la controversia, lo que hace en los siguientes términos:

El objeto de la pretensión en el presente asunto, lo es el desalojo del inmueble constituido por dos locales distinguidos con los Nro. 01 y 02 que pertenecen al “EDIFICIO HERMANOS PISELLI 2”, situado en la carrera 6, entre calle 20, de esta ciudad de Guanare, con un área de CIENTO NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (192 m2), entre los dos locales, con techo de platabanda, piso de granito, paredes de bloques, revestido con friso de acabado liso, puertas y ventanas de hierro, 2 baños, servicios de aguas blancas y negras, una puerta hacia el estacionamiento del edificio hermanos Piselli II, cuyos linderos del local son: NORTE: carrera sexta, qué es su frente; SUR: estacionamiento del edificio; ESTE: calle veinte; y OESTE: Hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso; objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/2019 entre LUIS RAMON PISELLI RIVERO y la sociedad mercantil “Cervecería y Restaurant Apolo S.R.L”, representada por el ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE; pretensión que se fundamenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2021, hasta la actualidad.

En este sentido, acreditada como está la existencia del contrato de arrendamiento, correspondía a la parte demandada acreditar el pago o el hecho fortuito o de fuerza mayor que justifica el incumplimiento; o que tal incumplimiento es imputable a alguna conducta, por acción u omisión, del arrendador. Así se establece.

En este mismo orden de ideas, debe este Tribunal desechar, por ser manifiestamente impertinente el documento original, privado reconocido, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/09/1994 entre el ciudadano MARCELLO IVO PISELLI y el ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE, inserto al folio (66 AL 69). Derivando la impertinencia del instrumento, en que las personas naturales que suscriben el mismo no son parte del contrato de arrendamiento objeto de este proceso, ni parte de este proceso judicial; no guardando relación alguna con los hechos objeto de controversia del presente proceso, establecidos en el párrafo anterior. Así se decide.

Respecto de los documentos contentivos de: 1.-COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 15/02/2023, marcada con letra “C”. 2.- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/03/2021, marcada con letra “E”, cursante al folio 78. 3.- COPIA SIMPLE de RECIBO de fecha 22/02/2021, marcada con letra “F”, cursante al folio 79. 4.- RECIBO original de fecha 22/03/2021, marcada con letra “G”, cursante al folio 80. 5.- RECIBO ORIGINAL de fecha 04/05/2021, marcada con letra “H”, cursante al folio 81. 6.- RECIBO ORIGINAL de fecha 09/09/2021, marcada con letra “I”, cursante al folio 82. 7.- COPIA SIMPLE de un escrito sin fecha cierta, según el promovente emitido por la apoderada Damaris Méndez de Vargas, abogada en ejercicio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.095.511, apoderada del ciudadano Luis Ramón Piselli Rivero, Marcado con las letra “D”; todos se desechan por ser copias simples de presuntos documentos privados, no admisibles como medios de pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Así pues, concluye este juzgador que quedó plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia, la legitimidad de las partes tanto en lo sustantivo como en lo procesal, quedando a su vez acreditada la obligación de la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento; y alegada como fue la falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 2021 (inclusive), correspondía a la parte demandada demostrar el hecho liberatorio o extintivo de la obligación, bien acreditando el pago, la existencia de un hecho fortuito o de fuerza mayor, o que el incumplimiento de debió a una conducta de acción u omisión del arrendador; lo cual no fue demostrado por la parte demandada, cuya carga le correspondía. Así se establece.

Como consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal de Alzada que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar con lugar la pretensión de desalojo plateada por la parte demandante, con fundamento en la falta de pago de al menos dos (2) cánones de arrendamiento, siendo procedente ordenar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 40, literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.

Por último, considera este Tribunal de Alzada, resolver lo referido a la impugnación realizada por la parte demandada respecto de la cuantía del presente asunto, estimada por la parte demandante. Así, analizados los argumentos de las partes, formulados en su libelo de demanda y escrito de contestación, respectivamente, esta Alzada observa:

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fallo de fecha 12 de Agosto de 1993, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, en el juicio de Roberto Henríquez Ledezma Vs. José Ríos Rey, Exp. Nº 93-0153; (O.P.T. 1993, Nº 8/9, pág. 356 y ss.), dejó asentado lo siguiente:

“el C.P.C. estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento (...) La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando, en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicio referidos a la validez y continuación de los contratos de arrenda- miento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismo. En efecto el Dr. Marcano Rodríguez estima que "a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tengan por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, el en caso de nulidad, de la pensión o pensiones reclamadas al de la suma total de las correspondientes al número de años por los cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debiera terminar el contrato…".(RESALTADO DEL TRIBUNAL)

Así, conforme la doctrina jurisprudencial transcrita, siendo que en el presente caso no se reclama el pago de pensiones insolutas sino que lo que se persigue es la no continuación del contrato, en virtud del desalojo solicitado con fundamento en la falta de pago, y que, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en su cláusula Decima, el contrato es a tiempo determinado, por el lapso de un año, prorrogable automáticamente, habiendo iniciado en fecha 01 de julio de 2019, a la fecha de interposición de la demanda (04 de octubre de 2022) la última prórroga se vencía el 01 de julio de 2023; por lo que conforme la doctrina jurisprudencial transcrita, a los efectos de la estimación del valor de la demanda, se deben tomar en cuenta las pensiones insolutas al momento de la interposición de la demanda más que falten por correr hasta la fecha en la que debía terminar el contrato. Así tenemos, en el presente caso, que la parte demandante alega que el último canon pagado por la parte demandada, lo fue el correspondiente hasta el mes de febrero de 2021, a razón del equivalente en bolívares de la cantidad de USD. 100,ºº; por lo que la cantidad de cánones que se deben sumar para la estimación del valor de la demanda son los correspondientes de Marzo 2021 a julio 2023 (ambas fechas inclusive), ello debido a que la última prórroga del contrato vencía en julio de 2023.

En este orden de ideas, entre marzo de 2021 (inclusive) y julio de 2023 (inclusive), comprenden 28 cánones de arrendamiento, a razón del equivalente en bolívares de USD. 100,ºº, para un total de USD. 2.800,ºº, lo que a la fecha de interposición de la demanda (04-10-2022) alcanzaba un valor de Bs. 22.876, a razón de Bs. 8,17 por cada dólar de los Estados Unidos de Norteamérica; que corresponden, a su vez, a 57.190 Unidades Tributarias, a razón de Bs. 0.40 por cada Unidad Tributaria. Quedando establecida la cuantía del presente asunto para la fecha de interposición de la demanda, es tales términos. Así se decide.

Una vez como fueron examinados los puntos controvertidos, se considera ha lugar del Recurso de Apelación propuesto por la parte demandante. Así se juzga.

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante en fecha 20 de junio de 2023, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A Quo en fecha 14 de junio de 2023.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión impugnada de fecha dictada por el Tribunal A Quo en fecha 14 de junio de 2023.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la pretensión de desalojo de inmueble de uso comercial interpuesta por el ciudadano PISELLI RIVERO LUIS RAMÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.065.990, de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil CERVECERÍA RESTAURANT APOLO S.R.L., inscrita por ante el Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 08/02/1985, anotada bajo el Nº 3385, folio 106 al 109, Tomo XII en el Libro de Registro, representada por el ciudadano PITA JOSÉ HENRIQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.732.915 de este domicilio.

CUARTO: En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble arrendado, constituido por DOS (2) LOCALES COMERCIALES, distinguido con el Número 01 y 02, y que forman parte del “EDIFICIO HERMANOS PISELLI 2”, situado en la carrera 6, entre calle 20, de esta ciudad de Guanare, con un área de CIENTO NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (192 m2), entre los dos locales, con techo de platabanda, piso de granito, paredes de bloques, revestido con friso de acabado liso, puertas y ventanas de hierro, 2 baños, servicios de aguas blancas y negras, una puerta hacia el estacionamiento del edificio hermanos Piselli II, cuyos linderos del local son: NORTE: carrera sexta, qué es su frente; SUR: estacionamiento del edificio; ESTE: calle veinte; y OESTE: Hall de entrada al edificio y escaleras de acceso al primer piso; por lo que deberá entregar el mismo a la parte demandante, libre de bienes y personas.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia del fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los catorce (14) días del mes de Noviembre del 2023. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

El Juez Superior Civil Suplente

Abg. JHOEL SANTIAGO FERNÁNDEZ GALLARDO.

La Secretaria temporal

Abg. YRMARY DEL VALLE HERNÁNDEZ GARCÍA.

Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 11:00 a.m. Conste.
Stria.