LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 6.479. JURISDICCIÓN: CIVIL. SENTENCIA: DEFINITIVA. DEMANDANTE: MARIANA ESTEFANIA MEA LACRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-26.077.433, de este domicilio. APODERADOS JUDICIAL: RICARDO GÓMEZ SCOTT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V- 3.836.497, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 9.811. DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA), inscrita inicialmente en el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa del 09 de enero de 1992, bajo el Nº 7482, folio 255 al 257, del tomo 61, con modificación inscrita en el registro mercantil primero del estado portuguesa, el 30 de julio del 2001, bajo el Nº 50, del tomo 8-4, representada por el ciudadano ENRIQUE BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E- 695.623, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: DAMARIS MÉNDEZ DE VARGAS y MIGUEL ARMANDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-5.095.511 y V-6.518.354, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 24.864 y 65.695, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL). VISTOS con observaciones. En el juicio por Desalojo de Inmueble (Local Comercial), Incoado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare por la ciudadana MARIANA ESTEFANIA MEA LACRUZ, asistida en el acto por el Abogado RICARDO GÓMEZ SCOTT; contra la SOCIEDAD MERCANTIL BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA); el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó Sentencia Definitiva en fecha 30 de abril de 2024, mediante la cual declaró: CON LUGAR la acción que por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) intentó la ciudadana MARIANA ESTEFANIA MEA LACRUZ(…), y ordenó: a la empresa sociedad en nombre colectivo BELLO BELLO Y CIA, (HELADERÍA RICO CREMA), representada por el ciudadano ENRIQUE BELLO, así como también en su propio nombre, en su carácter de solidario responsable de dicha empresa, a entregar el inmueble (…) en las mismas condiciones en que lo recibió. Recibido en fecha 20/05/2024, el expediente N° 00359-2023, del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 03/05/2024, por el profesional del derecho Miguel Hernández, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra Sentencia Definitiva de fecha 30/04/2024, la cual declaró con lugar la acción que por desalojo de local comercial intentó la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz. Por auto de fecha 23/05/2024, se le dio entrada a la presente causa ante esta Alzada quedando signada bajo el Nº 6.479. Encabezan las presentes actuaciones libelo de demanda, incoado en fecha 21/06/2023, por ante el Juzgado Distribuidor Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz, debidamente asistida en el acto por el Abogado Ricardo Gómez Scott, por medio de dicho escrito libelar el cual fue subsanado en fecha 01/08/2023, en acatamiento de auto dictado por el Tribunal A Quo en fecha 28/07/2023, alegó lo siguiente: Hizo saber que desde la fecha 01/11/2019, se relacionó jurídicamente con la sociedad en nombre colectivo Bello Bello y CIA, (Heladería Rico Crema) mediante contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado, quedando entendido que las prórrogas sucesivas no convertían, al convenio firmado, en un contrato a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de un millón doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.265.000), mensuales. Explica que de acuerdo a lo pactado, se cedió a la demandada el local comercial 8, ubicado barrio curazao, carrera 5 entre calle 11 y 12, jurisdicción de la ciudad y Municipio Guanare del estado Portuguesa, inmueble con los linderos particulares siguientes: NORTE: local Nº 6 que fue propiedad de Juana Carillo de Mea; hoy propiedad de Anghi Carolina Bravo Mea; SUR: Carrera 5ta, ESTE: Casa que fue de María Sánchez, hoy centro comercial de la familia Piselli, OESTE: local que fue propiedad de Juana Carillo de Mea hoy propiedad de Anghi Carolina Bravo Mea, inmueble de su propiedad según instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el 16/09/2002, bajo el Nº 32, folio 132 al 134, del Tomo 9º, protocolo primero del tercer trimestre del mismo año. Menciona que no se acordó ninguna prórroga del contrato de arrendamiento y alega que este se encuentra vencido desde el 31/05/2020 transcurriendo desde entonces más de 3 años, término superior al establecido como prorroga legal en el artículo 26 de la LRAIPUC. Hace mención que al no haberse hecho la entrega del bien, habiendo operado de pleno derecho la prórroga legal, a la arrendadora le asiste el derecho de exigir de la empresa arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Es por todo lo antes expuesto que demandó formalmente a la sociedad antes mencionada para que conviniera, o en caso contrario a ello fuese obligado por el tribunal, en desalojar y en hacerle entrega formal del inmueble arrendado. Cabe destacar que estimó la presente demanda en la suma de cuarenta y dos mil sesenta bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs.42.060,56), equivalentes, conforme a la tabla de referencia del Banco Central de Venezuela para el día 21/07/2023 a un mil ciento veintisiete libras esterlinas con cincuenta y un céntimos (£1.127,51). La demandante anexó junto al escrito libelar los siguientes documentos: 1. Contrato de arrendamiento suscrito el 01/11/2019, por el ciudadano Enrique Bello identificado como (ANEXO 1A). 2. Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa el 16/09/2022, identificado como (ANEXO 2). 3. Documento que determina la constitución y existencia de una sociedad en nombre colectivo con socios solidariamente responsables (BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA) identificada como (ANEXO 3) 4. Copia de la tabla de referencia del Banco Central de Venezuela de fecha 21/072023 marcada como (ANEXO 4). (Folios 01 al 31) El Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 07/08/2023, admitió la presente solicitud y negó la medida preventiva de secuestro solicitada. (Folios 33 al 35). En fecha 10/10/2023, el ciudadano Enrique Bello Yañez, asistido por la abogada Damaris Méndez otorgó poder Apud-acta al abogado Miguel Armando Hernández y a la abogada que lo asistió en el acto (Folio 40 al 47). Compareció por ante el Tribunal A Quo la Abogada Damaris Méndez, en fecha 17/10/2023, y consignó escrito de contestación de la demanda mediante el cual negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada por la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz, así como también que hayan transcurrido más de 3 años desde el vencimiento del contrato anterior como término establecido como prórroga legal en el artículo 26 de LRAIPUC, además hizo mención que el último contrato firmado por las partes venció en fecha 31/05/2020, y su mandante esta solvente en el pago del canon de arrendamiento, de manera que con ese hecho existe una aceptación por parte de la arrendadora, de mantener la relación arrendaticia, aunado a que jamás notificaron a su mandante de la no renovación del último contrato. Asimismo, manifestó que el fondo de comercio que representa tiene más de 20 años alquilados en ese local hecho que demostrara con su acervo probatorio a los fines de demostrar que estos contratos terminaron siendo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Ahora bien promovió como pruebas documentales el anexo “1A”, “anexo 2” y “anexo 3”, de las pruebas promovidas por la demandante en el capítulo de promoción de pruebas del libelo de la demanda folios 26 al 27, también promovió marcada con la letra “C”, copia fotostática simple de una notificación de oferta preferencial para vender el inmueble; marcados del 1 al 8 recibos de pagos de arrendamientos expedidos por la Inmobiliaria “EL ITALIANO”; marcada con el Nº 9 recibo de pago de la inquilina a CORPOELEC, y por último marcadas con las letras “D”, “E” y “F”, contratos de arrendamientos de los años 2014, 2015 y 2016. (Folios 48 al 86 vto). Posteriormente, en fecha 06/11/2024, se llevó a cabo audiencia Preliminar, dejándose constancia que estuvieron presentes los apoderados judiciales de ambas partes, los cuales ratificaron el contenido del libelo de la demanda reformado, las pruebas promovidas y el escrito de contestación de la demanda. Asimismo el abogado Ricardo Gómez consignó en el acto Copias de Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 290 de fecha 07/07/2022. Seguidamente, el Tribunal A Quo en fecha 09/11/2023, fijó los hechos y límites de la controversia en el presente juicio. (Folios 112 al 114). Mediante escrito de fecha 15/11/2023, el apoderado judicial de la parte accionante, ratificó y reprodujo las pruebas que fueron acompañadas junto al libelo de la demanda. (Folios 117 al 119) Consiguientemente en fecha 16/11/2023, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó al tribunal a quo prueba de inspección judicial en el inmueble allí señalado. (Folio 120) Vistas las pruebas presentadas por las partes en el presente juicio, el Tribunal A Quo en fecha 17/11/2023, admitió todas y cada una de ellas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, fijó la fecha para el traslado y constitución del Tribunal para llevarse a cabo la Inspección Judicial y de igual forma fijó la fecha para que tuviese lugar la Audiencia Oral y Pública. Se libró oficio Nº 325-2023, en razón de la prueba de informes. (Folios 121 al 123). Se llevó a cabo en fecha 24/11/2023, la prueba de Exhibición de Documento, estando presentes ambas partes. (Folio 126). Llegada la fecha fijada para llevarse a cabo la inspección judicial, el Tribunal A Quo declaró desierto el acto por no haberse presentado la parte solicitante. (Folio 131). Mediante diligencia de fecha 05/12/2023, los abogados Ricardo Gómez y Miguel Hernández, actuando como apoderados judiciales de las partes en el proceso, solicitaron al Tribunal A Quo la suspensión de la causa desde esa fecha hasta la fecha 15/01/2024, la cual fue acordada por dicho Tribunal mediante auto de fecha 06/12/2023.(Folios 132 y 133). Posteriormente los prenombrados abogados solicitaron en fecha 06/02/2024, la suspensión de la causa, la cual fue acordada por el Tribunal en la misma fecha. (Folios 136 y 137). Ahora bien mediante diligencia de fecha 13/03/2024, los mencionados abogados solicitaron la suspensión de la causa la cual fue acordada en la misma fecha por el Tribunal. (Folios 147 y 148). En fecha 15/04/2024, se llevó a cabo la audiencia oral y pública fijada en la causa, estando presentes los apoderados de la partes, la cual dejó como resultado la declaratoria con lugar de la acción por desalojo de inmueble (local comercial) que intentó la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz, contra la Empresa Sociedad en nombre Colectivo Bello, Bello y Cía (Heladería Rico Crema). (Folios 151 al 157). El Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó Sentencia Definitiva la cual en su parte dispositiva declaró lo siguiente: “…CON LUGAR la acción que por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) intentó la ciudadana MARIANA ESTEFANIA MEA LACRUZ(…), contra la empresa SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA)., representada por el ciudadano ENRIQUE BELLO… ”. (Folios 158 al 168 vto). Mediante diligencia de fecha 03/05/2024, el Abogado Miguel Hernández, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionada, apeló de la sentencia definitiva de fecha 30/04/2024. En consecuencia, el Tribunal A Quo, mediante auto de fecha 14/05/2024, oyó la misma en ambos efectos y remitió el expediente a esta Alzada mediante oficio N°130-2024. (Folios 169, 174/176). Estando dentro de la oportunidad legal, el abogado Miguel Hernández, presentó escrito de Informes por ante esta Alzada en fecha 25/07/2024. (Folios 186 al 190). Posteriormente en fecha 18/09/2024, el abogado Ricardo Gómez, presentó observaciones a los Informes presentados por la parte demandada. (Folios 195 al 202). Por auto de fecha 18/09/2024, esta Superioridad, fijó un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia en la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 203). Concluida la sustanciación del recurso de apelación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa esta Alzada, a dictar sentencia, en los términos siguientes: MOTIVACIONES PARA DECIDIR Para decidir, la Alzada observa: Del escrito de informes de la parte recurrente, cursante del folio 186 al 188 del expediente, este Juzgado Superior, colige los alegatos que se puntualizan a continuación: Que, tal como se desprende de la sentencia dictada por el A Quo en fecha 30/04/2024, no se motivó el alegato por el cual la arrendadora y actora, no notificó a la arrendataria y demandada del desahucio del contrato, y, que la cláusula número 3 del contrato de arrendamiento de marras establecía que el contrato era a tiempo determinado y que la no notificación daba lugar a una tácita reconducción, por lo que a simple vista se estaría frente a un contrato a término. Que, el contrato de arrendamiento venció en el año 2020 y hasta la fecha la arrendataria (aquí demandada) ocupa el inmueble pagando canon de arrendamiento puntual, es decir, tres años y seis meses, siguiendo la norma, se estaría en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, aún cuando la cláusula número 3 del contrato de arrendamiento establecía que era un contrato a 6 meses a tiempo determinado. Que, el hecho que su mandante estuviera más de 3 años ocupando el inmueble arrendado, pagando su canon y con consentimiento de la arrendadora y actora, automáticamente convertía el contrato a tiempo indeterminado porque jamás la demandante y arrendadora notificó su deseo de solicitar el inmueble o de no renovación del contrato. Que, la prórroga legal debió haber comenzado a correr desde la notificación del desahucio (que nunca realizaron) toda vez que la inquilina quedó en posesión del inmueble, pagando cánon de arrendamiento durante más de tres años, indicando que consta en recibos anexos como “A” y “B” y que en ese ínterin de tiempo sólo fue notificado de una oferta de venta que obra en los autos y que fue traída como prueba por el accionante. Que, al no haberse cumplido las formalidades establecidas en el Código Civil para la reclamación de desalojo solicitada en esta causa necesariamente debe ser revocada la sentencia de primera instancia y declarada sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Mariana Estefanía Mea la Cruz y que sea condenada en costas por éste Juzgado. Por su parte, el representante Judicial de la demandante arguye en su escrito de observaciones a los informes del recurrente, lo que sigue: Que, propuso la acción de desalojo del aludido inmueble por haber vencido el término y no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes contratantes. Que, el fundamento jurídico de la pretensión se ancla en los artículos 40 de la LRAIPCUC, en concordancia con los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil. Que, la Sala Constitucional en sentencia N° 0290 de fecha 07/07/2022 “determinó la inmutabilidad de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y limita cualquier discrecionalidad jurisdiccional que pretenda cambiar esa naturaleza.” Que, el contrato de arrendamiento, el documento que acredita la propiedad de su representada sobre el inmueble arrendado y el instrumento referido a la sociedad mercantil BELLO, BELLO & CIA (HELADERIA RICO CREMA) “dan fe de su contenido y hacen plena prueba de lo pretendido.” Que, sobre la solvencia arrendaticia no había discusión por no ser objeto de la demanda. Que, la LRAIPUC y el CC no permiten la mutación del contrato a tiempo determinado. Que, la aludida sentencia de la Sala Constitucional “considera que cualquier decisión que pretenda cambiar la naturaleza del contrato se constituiría en una valoración falsa de los hechos y violentaría los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva de mi representada.” Que, en razón de no haber aceptado el arrendatario la oferta real que acredita haberle participado la decisión de vender, debía proceder a desalojar el local. Que, los recibos de pagos de alquiler y servicios públicos nada abonan a favor de la parte demandada, “porque no esté en discusión la solvencia sino el vencimiento del término.” Que, los contratos de 2014 al 2026, con lugares y otorgantes diferentes, no contribuyen con la pretensión del demandado de que se mute. Que, los límites de la controversia fueron los siguientes: procedencia del desalojo del local y su entrega inmediatamente; establecer si el contrato es a tiempo determinado; esclarecer sobre el vencimiento del término y la inexistencia del acuerdo de prórroga; y sobre la condenatoria en costas procesales. En atención al principio de la comunidad de la prueba los medios probatorios admitidos pertenecen al proceso y no a la parte promovente; no obstante, para facilitar la función -tuitiva - revisora- esta Alzada, distingue quien trajo la prueba al proceso, a los fines de verificar la procedencia del desalojo del local y su entrega; establecer si el contrato es a tiempo determinado; esclarecer sobre el vencimiento del término y la existencia o inexistencia del acuerdo de prórroga; y sobre la condenatoria en costas procesales. Medios de Prueba ofertados por la parte actora: Documentales: - De la minuciosa revisión del expediente y, la meditada lectura de la sentencia recurrida, se constata que por auto de fecha 17/11/2024 (folios 121 al 122), el tribunal de la recurrida admitió a la parte actora las documentales siguientes: .- Original de Instrumento Privado del Contrato de Arrendamiento, de fecha 01/11/2019 (folios 29 y 30 fte y vto), dicha documental fue valorada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada como por el A Quo como “plena prueba de la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes Mariana Estefanía Mea Lacruz, en su condición de arrendadora y la Sociedad Mercantil Bello, Bello & CIA (Heladería Rico Crema), representada por el ciudadano Enrique Bello, y en su propio nombre, en su carácter de arrendataria en el presente juicio sobre el inmueble objeto de este litigio desde 01/11/2019 hasta el día 31/05/2020, (6 meses fijo) más seis meses de prórroga legal, la cual empezó a regir automáticamente el día 01/06/2020 culminando 01/12/2020, ahora bien de la cláusula tercera del referido contrato del estudio del mismo se desprende que es a tiempo determinado.” Al respecto, este Juzgado Superior acota, que dicha documental ciertamente es prueba fehaciente que entre las partes existe un contrato de arrendamiento cuyo lapso de duración es de SEIS (06) MESES “prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifieste a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada periodo su deseo de poner fin a la relación contractual.” Siendo esto así, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo acreditó la Jueza de la recurrida, sólo que prorrogable -a menos que- una de las partes manifieste su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cada periodo, en consecuencia, mal puede establecer el A Quo que la prórroga legal empezó a regir automáticamente, sin acreditar la finalización de la relación arrendaticia. Y así se establece. -. Copia fotostática simple del instrumento de propiedad del local comercial de la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, bajo el Nº 32, Protocolo 1º, Tomo 9, 3er trimestre del año 2002, Folios 132 al 134, de fecha 16/09/2002. (Folios 10 al 12). Dicha documental no fue impugnada, en razón de lo cual, este Ad Quem de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordada relación con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, considera que fue acertadamente valorado por el Tribunal de la recurrida, y al apreciarlo de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del aludido Código Adjetivo, constata que efectivamente demuestra que la parte demandante es la propietaria de dicho inmueble, quedando evidenciado que la prenombrada demandante es propietaria de un local comercial signado con el Nº 08 cuyos linderos y ubicación coinciden con el inmueble descrito en el libelo de la demanda, lo cual no fue contradicho por la parte demandada; respecto a la aludida prueba, este Servidor de justicia constata, que amén de lo acreditado por el A Quo, dicha documental acredita la legitimación activa de la parte actora. Y Así se establece. -. Copia fotostática simple del acta constitutiva de la Sociedad en nombre Colectivo Bello, Bello & Cía. (Heladería Rico Crema) (Folios 13 al 19), respecto a dicho instrumento la Alzada constata, que no fue impugnada en la oportunidad prevista en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo esto así, la Jueza de la recurrida valoró de manera correcta dicha instrumental, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, debiendo apreciarla de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 adjetivo civil, para acreditar la existencia jurídica de la aludida Sociedad Mercantil y establecer quién es su representante legal, acreditando por demás la legitimación pasiva de la parte demandada. Y así se constata. -. Copia fotostática simple de tabla de tipo de cambio de referencia de fecha 21/07/2023 emitido por el banco central de Venezuela (Folio 31), de manera acertada el A Quo desecha esta documental, ya que “nada aporta a la controversia del litigio, por tal circunstancia no merece mérito probatorio.” Y así se constata. Medios de Prueba ofertados por la parte accionada: Documentales: Por su parte a la demandada en el aludido auto de fecha 17/11/2024 (folios 121 al 122), le fueron admitidas las pruebas que se detallan a continuación: El tribunal de la recurrida, de manera acertada observó que tanto la copia simple del documento de propiedad del local comercial arrendado, y el documento constitutivo de la Sociedad Mercantil Bello, Bello & CIA Heladería Rico Crema, ya había sido valorada y apreciada previamente, pues dichas documentales fueron ofertadas por la parte actora en el libelo de la demanda. En cuanto a la comunidad de la prueba, este Servidor de justicia debe aclarar que la comunidad de la prueba es un principio fundamental en el derecho procesal, que establece que los medios de prueba admitidos para ser valorados en un juicio pertenecen al proceso en su conjunto; es decir, las pruebas son del proceso y no de la parte que las ofertó; siendo esto así, es desatinado ofrecer dicho principio procesal como si se tratara de un medio de prueba. Y así se establece. -. Copia Fotostática simple de notificación de oferta preferencial de fecha 28/09/2022 (Folios 60 al 68); dicha documental no fue sometida a impugnación, siendo esto así, debió ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordada relación con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, no obstante, el A Quo la desecha “en virtud que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio”; sin embargo, esta Alzada observa que si la parte actora alegó que el contrato de arrendamiento expiró en fecha 31/05/2020, el A Quo debió apreciar la documental en cuestión, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la parte actora reconoce que para la fecha 28/09/2022, la parte accionada, se encontraba legítimamente ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, pues de lo contrario no le habría ofertado preferentemente en venta el aludido local comercial. Y así debió ser valorada y apreciada. -. Exhibición de documento, de la revisión del acta de fecha 24/11/2023 cursante al folio 126, este Juzgado Superior constata que el documento a ser exhibido trata del una solicitud de jurisdicción voluntaria de fecha 21/09/2022, la cual cursó por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial, signada con el número 01523-22, referida a la solicitud de traslado para la notificación de una oferta preferencial; dicha oferta preferencial se hizo efectiva previa constitución del aludido tribunal en fecha 28/09/2022. Cabe destacar que al tratarse de una solicitud de jurisdicción voluntaria las resultas originales quedan en manos de la solicitante, en este caso la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz quien fue asistida por el abogado Ricardo Gómez Scott, siendo esto así, la no exhibición de la documental en este caso concreto, trae como consecuencia que se tengan como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido de la documental, de conformidad con lo establecido en el Tercer Aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, ya que no existe en autos prueba alguna que las resultas originales no se encuentran en manos de la parte actora, y como se ha dicho al tratarse de una solicitud de jurisdicción voluntaria existe presunción grave que la documental se encuentra en poder de la parte actora. En tal sentido, mal puede el A Quo desechar por INOFICIOSO dicho medio de prueba con la simple mención de la definición de documento público o auténtico establecida en el artículo 1.357 del Código Civil, aduciendo por demás que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio; cuando por el contrario, debió valorar el medio de prueba en cuestión de conformidad con lo establecido en el Tercer Aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, en concordada relación con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y apreciarlo de conformidad con lo establecido en el artículo 507 de la Norma adjetiva Civil, para reafirmar que efectivamente la parte actora reconoce que para la fecha 28/09/2022, la parte accionada, se encontraba legítimamente ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, pues de lo contrario no le habrían ofertado preferentemente la venta del local arrendado. Y así debió ser valorada y apreciada. -. Prueba de informes, respecto a este medio de prueba este Ad Quem constata que por auto de fecha 17/11/2023 (folios 121 y 122), el tribunal de la recurrida admite PRUEBA DE INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, en fecha 17/11/2023, según oficio N° 3525-2023, se requiere del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas informe al tribunal de la recurrida, si existe constancia en el Libro Diario de notificación de oferta preferencial, en la Solicitud N°01593-22 de fecha 26/09/2022, referente a la oferta preferencial de venta del inmueble objeto de la presente demanda. Es de hacer notar, que de la revisión exhaustiva del expediente esta Alzada constata que no existe en autos resultas de dicha prueba de informes; por otra parte, de la lectura del acta de debate oral (151 al 157) tampoco se lee mención alguna sobre dicho medio de prueba; no obstante, en la sentencia recurrida el A Quo DESISTE y desecha del proceso el oficio N° 3525-2023 de fecha 17/11/2023, mediante el cual había dado curso al requerimiento de Informes al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. En este orden de ideas, se constata una anomalía procesal ya que solo la parte promovente puede desistir de la práctica de un medio de prueba admitido; es decir, no debió el A Quo subrogarse una facultad que en este caso solo tiene la parte demandada. Siendo esto así, este Servidor de justicia pasa a analizar si el presente asunto amerita una REPOSICIÓN y si ésta sería útil y sobre todo JUSTA y cónsona con los fines del proceso como instrumento de la justicia, consagrados en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; tomando en cuenta por demás, que una justicia -responsable- es un atributo de la tutela judicial efectiva, constitucionalizada en el artículo 26 ejusdem. Al respecto, se hace preciso hacer mención al texto del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.” De la norma antes transcrita, se infiere que la nulidad relativa es la regla y la nulidad absoluta es la excepción, ya que solo se declarará en los casos siguientes: 1°.- Si lo determina la Ley; 2°.- Cuando se hayan dejado de cumplir alguna formalidad esencial a su validez; y 3°.- Si se dan alguno de los supuestos que anteceden, se declarará la nulidad si el acto no ha alcanzado el fin al cual estaba destinado. De allí, que esta Alzada debe aplicar a este caso concreto la teoría del -tinte diluido- ya que las nulidades no deben tratarse desde una postura estrictamente procedimentalista, sino que debe considerarse el impacto real que la falta de algún requisito formal o esencial haya tenido sobre el derecho a la defensa como presupuesto del debido proceso consagrado en el artículo 49.1 constitucional, y sobre todo si el acto probablemente viciado de nulidad alcanzó su finalidad, pues de ser así, se diluye el efecto del vicio que afectaba el acto. En este orden de ideas, quien aquí sentencia constata que la anomalía procesal antes verificada no afectó el derecho a la defensa de las partes, toda vez, que si bien es cierto el A Quo se subroga la facultad de desistir de la prueba de Informe, no obstante, la parte demandada no impulsó dicha prueba, obvió solicitar prórroga en espera de las resultas y ni siquiera hizo mención a dicho medio de prueba en el debate oral y público. Por otra parte, dicha prueba estaba destinada a demostrar que la parte demandada fue notificada de una oferta preferencial de venta del local arrendado, lo cual, quedó plenamente demostrado con las pruebas que anteceden, de allí, que no haber practicado la prueba de Informe no tiene una incidencia modificativa de la dispositiva de la sentencia recurrida; siendo esto así, anular la recurrida por el aludido vicio procedimental y/o reponer nuevamente la causa sería -inútil e injusto- porque traería un innecesario retardo procesal, en perjuicio del derecho de las partes a la tutela jurisdiccional, en consecuencia, la práctica de dicho medio probatorio queda desechada del presente juicio. Y así se establece. -. Legajos contentivos en originales de los siguientes recibos y control de pagos marcados con el Nº 1 al 8 (Folios 53, 54, 55 al 57). Dichas documentales fueron acertadamente desechadas por el A Quo “en virtud de que en la presente acción no se está dilucidando el desalojo del inmueble (local comercial) por falta de pago de cánones de arrendamiento y aunado a ello, la parte accionante reconoce que se está al día con el pago de los mismos, por tal circunstancia no existe contra versión en los hechos y nada tiene que probarse al respecto”. Y así se constata. -. Recibo de Corpoelec marcado con el Nº 9 Nº 100006013084 (Folios 58 y 59). Dichas documentales fueron acertadamente desechadas por el A Quo “si bien es cierto que dichos recibos se refiere al pago de luz eléctrica también lo es que no se está dilucidando o demandando por falta de pago del servicio eléctrico, y siendo así no guarda relación con los hechos controvertidos”. Y así se constata. -. Copia fotostática simple de certificación de gravámenes sobre el inmueble, objeto de controversia expedido por el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa (Folios 73 al 76). La Jueza de la recurrida, valoró correctamente dicha documental, ya que “se evidencia, que dicho local comercial está, signado con el Nº 08, y sus linderos, ubicación se corresponden al local que aparece en el documento de adquisición que realizó conjuntamente con otras personas sobre una serie de locales comerciales en esa zona y es el señalado en el libelo de la demanda”. Y así se constata. -. Recibo original Nº 2663 de fecha 12/01/2015 por la cantidad de 3.000 Bs. Por concepto de renovación de contrato (Folio 81). Dicha documental fue desechada del presente juicio “por cuanto no se especifica a qué tipo de contrato se refiere”. Y así se constata. -. Originales de los contratos de arrendamiento privado marcados con las letras D, E y F de los años 2014, 2015 y 2016 (Folios 77 al 79 fte y vto, 80 al 83 fte y vto, 84 al 86 fte y vto). La jueza de la recurrida se pronuncia respecto a dichas documentales en los términos siguientes: “En dichos contratos, se observa que fueros suscritos entre el ciudadano Lino Mea Carrillo, a través de Dalcoba C.R.L. compañía de Responsabilidad Limitada, representada por su Gerente General, Gesualdo Placenti Paterno, titular de la cédula Nº 341.223 y la Compañía Anónima denominada “BELLO & CIA” (HELADERIA RICO CREMA) representada por su Director Gerente Enrique Bello Yañez, español, titular de la cédula de identidad Nº E.- 695.623. (Folios 77 al 79 personal Enrique Bello Yañez, 80 al 83, 84 al 86), en sus clausulas Tercera se estableció el lapso de duración por un (1) año cada uno, los cuales empezaron a regir el Primero: el día 01/12/2014, culminó el 01/12/2015. Segundo: el día 01/12/2015, culmino 01/12/2016. Tercero: 01/12/2016, culmino el 01/12/2017, si bien es cierto que los presentes contratos de arrendamientos, están suscrito por la SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO BELLO, BELLO& CIA (HELADERIA RICO CREMA), por su Director Gerente Enrique Bello Yáñez (arrendatario),también lo es que el arrendador es el ciudadano Lino Mea Carrillo, a través Dalcoba C.R.L. compañía de Responsabilidad Limitada, representada por su Gerente General Gesualdo Placenti Paterno, desprendiéndose de los mismo que la parte arrendadora es una persona distinta a la que entabla la presente demanda. Por otra parte en dicha clausula de cada uno de los contrato tenemos. Primera: El arrendador cede en arrendamiento a “El Arrendatario un inmueble propiedad de Lino Mea Carrillo, situado en la Carrera 5ta entre Calle 11 y 12, signado con el Nº 01, Barrio Curazao, Guanare estado Portuguesa, esto lo hace que no tengan las mismas características del local objeto de este litigio; siendo así, se desechan del procedimiento los mismos por cuanto en el escrito de la demanda se señala local Nº 8, ubicado en el Barrio Curazao, Carrera 5ta entra Calle 11 y 12, jurisdicción del Municipio Guanare estado Portuguesa, y se acompaño el documento de propiedad donde es co-propietaria de un local comercial signado como octavo (Nº 8). De igual forma acompaño el contrato de arrendamiento, donde se evidencian las partes contratantes y por supuesto, la ubicación del local, que a pesar de que no se distingue el Nº, sus linderos y ubicación se corresponden al local que aparece como propiedad en el documento de adquisición que realizo por la accionada conjuntamente con otras personas sobre una serie de locales comerciales en esa zona, razón por la cual quien aquí juzga considera que el local comercial es el Nº 8 sobre el cual versa la presente acción de desalojo y no así el local comercial signado con el Nº 01 que se desprende de los referidos contratos, y así se establece.” En ejercicio de la función revisora de esta Segunda Instancia, se hace necesario releer el contrato de arrendamiento que fue traído a marras como instrumento fundamental de la demanda (folios 29 al 30), de la lectura de la Clausula PRIMERA de dicho contrato no se establece el número del Local dado en arrendamiento; no obstante, en el libelo de la demanda la parte actora señala que cedió a la demandada el Local Comercial 8, ubicado en la misma dirección señalada en el contrato arrendaticio, lo cual, nunca fue un punto controvertido. Ahora bien, de la lectura del documento de venta (folios 10 al 12), se puede constatar que la ciudadana JUANA CARRILLO DE MEA, titular de la cédula de identidad número 1.204.005, a través del aludido instrumento dio en venta condicionada tres (3) locales; a saber, el SEGUNDO, el TERCERO y el OCTAVO, y es este último el que le correspondió a la ciudadana Mariana Estefania Mea Lacruz parte actora en el presente juicio, el cual, está ubicado en el Barrio Curazao, carrera 5 entre calle 11 y 12, jurisdicción de la ciudad y Municipio Guanare del estado Portuguesa, inmueble con los linderos particulares siguientes: NORTE: local Nº 6 que fue propiedad de Juana Carillo de Mea; hoy propiedad de Anghi Carolina Bravo Mea; SUR: Carrera 5ta, ESTE: Casa que fue de María Sánchez, hoy centro comercial de la familia Piselli, OESTE: local que fue propiedad de Juana Carillo de Mea hoy propiedad de Anghi Carolina Bravo Mea, inmueble de su propiedad según instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el 16/09/2002, bajo el Nº 32, folio 132 al 134, del Tomo 9º, protocolo primero del tercer trimestre del mismo año. Es de hacer notar, que en la referida transacción (venta condicionada) no se dio en venta el Local PRIMERO, por ende los tres (3) contratos de arrendamiento cursantes a los folios 77 al 79; 80 al 83; y 84 al 86, al referirse al Local signado con el número 1, no se corresponden con el inmueble arrendado con fines comerciales objeto de la presente demanda, aunado a ello, no existe en autos medio de prueba alguno que pruebe lo contrario; siendo esto así, la Jueza de la recurrida en aplicación del principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, obró de manera correcta al desechar los aludidos contratos de arrendamiento privado marcados con las letras D, E y F de los años 2014, 2015 y 2016, ya que al no estar referidos al inmueble objeto del presente juicio se tornan impertinentes. Y así se constata. Del punto impugnado de la sentencia: De los alegatos recursivos antes puntualizados, este Juzgado Superior colige, que el punto impugnado de la sentencia en cuestión, es el siguiente: “CONCLUSION PROBATORIA: Observa, esta Juzgadora, que con respecto al fondo de la controversia quedó evidenciado mediante las pruebas producidas por la parte actora y accionada debidamente apreciadas por el Tribunal, referentes a las documentales anexas al libelo de la demanda y la contestación de la misma, ratificadas en el lapso de promoción de pruebas, en este sentido existe una presunción de certeza, que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial, si bien es cierto contesto (sic) en su debida oportunidad, no aporto (sic) los medios probatorios necesarios para demostrar sus alegatos, siendo así; una vez interpuesta la demanda, es a la accionada a quien le corresponde desvirtuar los hechos esgrimidos por la actora, en virtud de la carga de la prueba, lo cual conlleva a la firme convección (sic) de que la arrendataria incumplido (sic) con su obligación contractual de la entrega del inmueble, el cual está especificado en la clausula (sic) tercera del contrato suscrito entre las partes ; queda demostrado entonces el estado en que se encuentra la accionada lo cual perfecciona y concede el derecho a la arrendadora a demandarla, como en efecto lo hizo, para que practique el desalojo del bien inmueble señalado en el contrato, con fundamento al artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza del Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial; es decir el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y los artículos 1.599 y 1.601 ambos del Código Civil y acoge quien aquí suscribe el criterio de la sentencia N° 290, de fecha 07/07/2022, Magistrada ponente Tania D’ Amelio Cardiet, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien observa, quien aquí decide que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; y se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o resolución de contrato, y en este sentido si bien es cierto, la demandante afirma que la duración del contrato de arrendamiento fue por un período fijo de seis (6) meses, esta afirmación no fue desvirtuada, por la demandada, ya que trajo a juicio tres (3) contratos de arrendamiento de los cuales en cada uno se lee local Nº 1, así como también se observan en los mismos que la arrendadora no es la persona que entabla este juicio, si bien es cierto hay un contrato suscrito a nombre del ciudadano Enrique Bello Yañez (personal) quien es arrendatario del año 2014 (filo (sic.) 77 al 79), también lo es que el resto de los contratos señalados por la parte accionada años de los 2015 y 2016, están a nombre de la empresa SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO BELLO, BELLO & CIA (HELADERIA RICO CREMA), representada por su, Director Gerente Enrique Bello Yáñez (arrendatario) (folios 82 al 86), los mismos tienen signados el Nº 01, lo que significa que no se refieren al mismo local comercial objeto de este litigio, en consecuencia considerando quien juzga y en atención al convenio en la cláusula tercera del contrato, que el lapso de duración del contrato es de seis (6) meses fijo contados a partir del 01/11/2019, hasta el día 31/05/2020, el convenio establecido por los otorgantes quedó extinguido el 31/05/2020, aun cuando tenga más de tres (3) años y siendo que vencido el período pactado por las partes, así como el tiempo de prórroga legal, esto es al día siguiente 01/06/2020 inicia a transcurrir la prórroga hasta el día 01/12/2020 que la ley otorga a la arrendataria, sin necesidad de notificar la prórroga legal, y vencida como fue nace para el arrendador el derecho de exigir la entrega de inmueble, sin que esto signifique que se le vulnere los derechos constitucionales a la arrendataria, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil… En consecuencia considera éste Tribunal que la acción de Desalojo intentada por la parte actora es PROCEDENTE en virtud del incumplimiento por parte de la demandada de entregar el inmueble objeto de este litigio. Y así se aprecia.” De los alegatos recursivos antes señalados y del de punto impugnado de la recurrida, se hace preciso resaltar que el eje sobre el cual gira el presente recurso, lo es, determinar si “el convenio establecido por los otorgantes quedó extinguido el 31/05/2020, aun cuando tenga más de tres (3) años y siendo que vencido el período pactado por las partes, así como el tiempo de prórroga legal, esto es al día siguiente 01/06/2020 inicia a transcurrir la prórroga hasta el día 01/12/2020 que la ley otorga a la arrendataria, sin necesidad de notificar la prórroga legal, y vencida como fue nace para el arrendador el derecho de exigir la entrega de inmueble,” En ese contexto la Alzada pasa a corroborar si el fallo impugnado se encuentra ajustado a derecho, y a tales fines, comprendiendo que las pruebas son la “viga de riostra” donde se asienta la decisión judicial, quien aquí decide en ejercicio de la función revisora y no renovadora de esta segunda instancia, verificó sobre la base de la recurrida la valoración que el A Quo realizó a los medios de prueba, a los fines de acreditar los hechos que da por probados sin lo cual, no podría esta alzada dar respuesta fundada los alegatos recursivos, claro está, sin convertir el conocimiento del presente recurso en un nuevo juicio, y así se hace en los términos siguientes: El artículo 1159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” En este contexto, en apego al criterio establecido por la Sala Constitucional en sentencia -vinculante- N° 878 de fecha 30/06/2015, caso: Sociedad Mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A, la Jueza de la recurrida debió calificar el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente demanda, a los fines de interpretar, revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en dicho contrato, para determinar la naturaleza y alcance de sus cláusulas y establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de haberlo hecho se habría percatado de lo siguiente: El contrato de arrendamiento establece lo siguiente: “TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDADOR que el plazo de duración del presente Contrato es de SEIS MESES (06), contado a partir de la fecha del mismo, prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período su deseo de poner fin a la relación contractual, Las prórrogas serán convenidas por las partes de conformidad a lo pautado en el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así lo acepten las partes. Dichas prorrogas estarán supeditadas a un incremento en el canon de arrendamiento, cada 3 meses, de acuerdo a las variaciones en el sistema monetario nacional (Devaluación o Reevaluación), por medidas económicas o fiscales emanadas por el Gobierno Nacional; este canon será reajustado conforme al incremento de las tasas establecidas por el Banco Central de Venezuela al momento de producirse dicha variación, caso contrario de no producirse acuerdo de esta contractual expirará en su término o última prórroga. Quedan entendidas las partes que las prórrogas sucesivas no convierten al contrato a tiempo INDETERMINADO. A los efectos de la notificación a que se refiere la presente cláusula, será válida la que se efectuare mediante: A) Notificación personal suscrita por el ARRENDATARIO. B) Notificación efectuada entre cualquier persona que se encontrare en el Inmueble para el momento de la misma mediante la suscripción que se haga con acuse de recibo. C) A través de telegrama P C (con acuse de recibo); D) Por medio de traslado de un tribunal para la debida notificación. E) Mediante cartel publicado en cualquier periodo o diario de la localidad del inmueble. F) Correo Certificado. CUARTA: En caso de que EL ARRENDADOR o EL ARRENDATARIO manifestaren su deseo de no continuar con la vigencia del Contrato y agotada su prorroga legal, el ARRENDATARIO tendrá un plazo de treinta DÍAS (30) para entregar el inmueble desocupado de bienes y persona, en las mismas condiciones que le fuere entregado.” De las clausulas transcritas ut supra, esta Alzada constata que entre las partes existe un contrato de arrendamiento cuyo lapso de duración es de SEIS (06) MESES “prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifieste a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada periodo su deseo de poner fin a la relación contractual.” De lo resaltado se colige, que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo acreditó la Jueza de la recurrida, sólo que convencionalmente prorrogable -a menos que- una de las partes manifieste su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cada periodo, en consecuencia, mal puede establecer el A Quo que la prórroga legal empezó a regir automáticamente; siendo esto así, le asiste la razón al recurrente cuando señala que la Jueza de la recurrida no motivó el alegato por el cual la arrendadora y actora, no notificó a la arrendataria y demandada del desahucio del contrato, y, que la cláusula número 3 del contrato de arrendamiento de marras establecía que el contrato era a tiempo determinado y que la no notificación daba lugar a una pactada tácita reconducción, por lo que a simple vista se estaría frente a un contrato que a falta de la manifestación expresa de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia no ha expirado. Y así se califica. Por su parte el A quo señala que “el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; y se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o resolución de contrato, y en este sentido si bien es cierto, la demandante afirma que la duración del contrato de arrendamiento fue por un período fijo de seis (6) meses, esta afirmación no fue desvirtuada, por la demandada, ya que trajo a juicio tres (3) contratos de arrendamiento de los cuales en cada uno se lee local Nº 1, así como también se observan en los mismos que la arrendadora no es la persona que entabla este juicio”, no obstante, este Servidor de justicia debe aclarar que la Clausula Tercera del contrato de arrendamiento es cuestión es diáfana, las partes pactaron que la duración del contrato era por el término de seis (6) meses “prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período su deseo de poner fin a la relación contractual”. Dicho de otra manera, las partes contrataron una relación arrendaticia a tiempo determinado pero automáticamente PRORROGABLE, a menos que una de las partes decidiera poner fin al contrato, para lo cual, debía notificar a la otra parte su deseo de poner fin al arrendamiento, esa fue la voluntad de las partes. De allí, que si la parte arrendadora pretendía poner fin al contrato debió manifestar a la parte arrendataria por lo menos con treinta (30) días de anticipación, de conformidad con lo establecido en la Cláusula TERCERA y esto es, a través de “A) Notificación personal suscrita por el ARRENDATARIO. B) Notificación efectuada entre cualquier persona que se encontrare en el Inmueble para el momento de la misma mediante la suscripción que se haga con acuse de recibo. C) A través de telegrama (con acuse de recibo); D) Por medio de traslado de un tribunal para la debida notificación. E) Mediante cartel publicado en cualquier periódico o diario de la localidad del inmueble. F) Correo Certificado.” De la decisión de la Sala Constitucional traída a colación por el tribunal de la recurrida: El A Quo trae tangencialmente a la motivación del fallo recurrido en apelación, la Sentencia N° 290, de fecha 07/07/2022, Magistrada ponente Tania D’ Amelio Cardiet, caso: Miraflor Guerra de Cazorla, en dicha sentencia la Sala Constitucional estableció, lo siguiente: “…De acuerdo a lo aducido por los apoderados judiciales de la parte accionante en el escrito contentivo de la pretensión de amparo constitucional, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, incurrió en violación a la tutela judicial efectiva, debido proceso y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al afirmar que el arrendador al dejar transcurrir un tiempo mayor a siete (7) meses, entre la fecha de la notificación judicial efectuada por el mismo, hasta el momento que ejerció su acción ante los Tribunales de Primera Instancia “…consintió la continuidad de la relación…” y el contrato paso de tiempo determinado a tiempo indeterminado, “DESNATURALIZ[Ó] [así] LA RELACIÓN ARRENDATICIA E INCURRIÓ EN; ERROR DE DERECHO APLICANDO FALSAMENTE LOS ARTÍCULOS 1600 Y 1614 DEL CÓDIGO CIVIL; Y DESAPLICANDO LOS artículos 1, 2, 3, numeral 1 del artículo 6, 8, y muy especialmente los artículos 20 y el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y los artículos 1.159 y 1.160…”. (Mayúsculas del texto. Añadido de la Sala). Al analizar el fallo accionado y las actas del expediente esta Sala constata que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al resolver la apelación ejercida por la parte demandada -sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A.-; con ocasión a la demanda de “DESALOJO” incoada por la ciudadana Mariflor Guerra De Cazorla contra de referida empresa estableció en la decisión proferida que “… si bien antes de que feneciera la prorroga legal le informó formalmente a la parte demandada [sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A.]; que tenía la obligación de entregar el bien arrendado, luego, una vez fenecida la misma, durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término, sino que dejó a la empresa arrendada en el goce pacífico de la cosa durante todo ese tiempo, generando con ello que el contrato que nació y se mantuvo hasta el 03.06.2014 por tiempo determinado, pasara a ser un contrato por tiempo indeterminado desde esa fecha, por haberse verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia…”. (Corchetes de la Sala). Tal afirmación es contraria -aprecia la Sala- no tiene sustento en las actas del expediente, ya que en primer lugar, se observa del instrumento contentivo del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 1° de junio de 2001 (consignado por la demandada en primera instancia), estableció, lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato, contados a partir del día 01-06-2001. En caso de prórroga ésta deberá ser solicitada por EL ARRENDATARIO, mediante comunicación escrita a LA ARRENDADORA con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato…” (sic). Asimismo se aprecia también el último contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el cual fue consignado por la empresa demandada (arrendataria sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo, C.A.), en el lapso de promoción de pruebas en primera instancia, estableció, en su Cláusula “SEGUNDA”, es del tenor lo siguiente: “El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, lapso este último en que las partes en que podrá ser prorrogado de conformidad con lo dispuesto en las normas consagradas en el Titulo V del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y que independientemente de la no autenticación de este documento o bien de la fecha de su autenticación, sea cual fuera el caso, será contado a partir de día tres (03) de Junio del año dos mil once (2.011), y vencido por consiguiente el día tres (03) de Junio de mayo de dos mil doce (2012), fecha esta última en la cual ‘LA ARRENDATARIA’ conviene que ha de quedar absolutamente cumplido este contrato, a menos que opte por la prorroga legal correspondiente que será de un (01) año fijo, que prescribe el literal ‘C’ del artículo 38 del referido texto legal, y vencerá en su caso el día (03) de junio de 2013…” (sic). (Mayúsculas del texto). Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.). No obstante lo anterior, la arrendadora en fecha 9 de abril de 2014, presentó la notificación judicial ante el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de informarle oficialmente a la sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A., de no continuar con el contrato de arrendamiento. En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulad en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.). Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al considerar que había “verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia”, ya que la arrendadora “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término…”. En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el referido error de percepción en que incurrió el Juez de Alzada al interpretar el contrato de arrendamiento conllevó a que éste decidiera: i) que el contrato determinado firmado entre las partes pasó a ser un contrato indeterminado por finalizar la prorroga y ii) que la arrendataria incurrió en una “ tácita reconducción de la relación contractual”, ya que “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble…”, con lo cual prorrogó indebidamente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y estableció un lapso o termino para que la arrendataria ejerciera su acción ante los Tribunales correspondientes, violando la tutela judicial efectiva…” Antes de analizar la sentencia parcialmente transcrita, es pertinente traer a colación el criterio explanado por este Juzgado Superior en Sentencia de fecha 23/09/2024, Expediente N° 6489, caso: Edilia Rosa Rivero de Franco contra Elizabeth Mosquera García, en la cual se estableció: “…toda sentencia es vinculante para el caso que decide, inclusive las del Tribunal Supremo de Justicia, solo que hay fallos que crean precedentes jurisprudenciales y en atención al principio de unidad de criterios jurisprudenciales se hacen de obligatoria aplicación en casos semejantes; claro está, las sentencias de la Sala Constitucional a las cuales la última interprete de la Constitución les haya dado el carácter de vinculante, tienen tal fuerza que deben ser aplicadas por todos los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela. En este orden de ideas, la Alzada resalta, que la estructura del Stare Decisis contiene dos elementos que deben ser tomados en cuenta a la hora de hacerse eco de un criterio jurisprudencial; a saber: El Holding de la sentencia y el Obiter Dicta; pero, solo el Holding crea precedente ya que contiene la Ratio Decidendi, mientras que el Obiter Dicta, se refiere a comentarios u observaciones que el juez hace en la sentencia, pero que no son esenciales para la dispositiva del fallo; por lo tanto, no tienen fuerza ni valor de precedente judicial.” En aplicación a dicho criterio, debe acotarse que El Thema Decidendum en la Sentencia de la Sala Constitucional N° 290, de fecha 07/07/2022; es diametralmente distinto al presente asunto, ya que trata de un caso donde el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, incurrió en violación a la tutela judicial efectiva, debido proceso y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al afirmar que el arrendador al dejar transcurrir un tiempo mayor a siete (7) meses, entre la fecha de la notificación judicial efectuada por el mismo, hasta el momento que ejerció su acción ante los Tribunales de Primera Instancia “…consintió la continuidad de la relación…” y el contrato paso de tiempo determinado a tiempo indeterminado; es decir, en ese caso la arrendadora en fecha 9 de abril de 2014, presentó la notificación judicial ante el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de informarle oficialmente a la sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A., su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento; en razón de ello, La Sala Constitucional, estableció: “Ello así, considera la Sala que el Juez que decidió en alzada la apelación ejercida por la representación de la parte demandada actuó fuera el ámbito de su competencia y con abuso de poder, en los términos indicados, cuando manifestó; i) que el contrato determinado firmado entre las partes pasó a ser un contrato indeterminado por finalizar la prorroga y ii) que la arrendataria incurrió en una “ tácita reconducción de la relación contractual”, ya que “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble…”, por cuanto si bien se encontraba en ejercicio de su soberana función jurisdiccional interpretando y aplicando el derecho, en ese proceso lógico decisorio se basó en una valoración falsa de los hechos y circunstancias que le condujo a una conclusión errada, distinta a la convención celebrada por las partes. Con tal proceder resulta evidente que se le violó a la accionante su violación de los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva…” De lo transcrito ut supra, se colige que dicho criterio no tiene identidad con el asunto que compete decidir a este Juzgado Superior, ya que en el presente caso el contrato de arrendamiento vencía y expiraba en fecha 31/05/2020 -sí y solo sí- “cualquiera de las partes manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período su deseo de poner fin a la relación contractual”, notificación de la cual no se tiene noticia en autos. Es de resaltar que, este Juzgado Superior ha revisado detenidamente el presente expediente y no hay noticias en el mismo que la parte actora haya cumplido con la notificación establecida en la aludida clausula TERCERA del contrato de arrendamiento; siendo esto así, el presente caso es diametralmente distinto al planteado por la Sala Constitucional en la Sentencia N° 290, de fecha 07/07/2022, Magistrada ponente Tania D’ Amelio Cardiet, caso: Miraflor Guerra de Cazorla, traída tangencialmente a la recurrida para darle fuerza al fallo. Aunado a ello, la Clausula TERCERA se refiere “al vencimiento de cada periodo”, ello significa que las partes contratantes pactaron un contrato por un tiempo determinado de SEIS (6) MESES que puede extenderse por un lapso igual de tiempo, siempre y cuando, las partes no hagan uso de su derecho de manifestar expresamente su voluntad de no querer continuar con el aludido contrato de arrendamiento TREINTA (30) días antes del vencimiento del periodo en vigencia; es decir, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (6 meses) condicionalmente prorrogable; no obstante, dicha cláusula TERCERA no establece expresamente, si el contrato será convencionalmente prorrogable por un periodo igual al establecido en el contrato (6 meses) o por un periodo distinto; pon ende, ante semejante ambigüedad esta Alzada pasa a interpretar el alcance de la cláusula en cuestión, en los términos siguientes: El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido) La precitada norma adjetiva, faculta a este Servidor de justicia en los límites de la ley, la verdad y la buena fe a interpretar la Cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión; claro está, atendiendo al propósito e intención de las partes contratantes, para lo cual, ubicado en una posición justicéntrica y teleológica, esta Alzada observa que las partes pautaron que “el plazo de duración del presente Contrato es de SEIS MESES (06), contado a partir de la fecha del mismo, prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período su deseo de poner fin a la relación contractual”; es decir, al referirse “al vencimiento de cada período” debe entenderse que fijaron un lapso de duración del contrato por un primer periodo de SEIS (6) MESES y que de no haber notificación expresa de la voluntad de alguna de las partes a la otra de su intención de no continuar con la relación arrendaticia el contrato se prorrogaba automáticamente por otro periodo, que debe entenderse que estos nuevos periodos deben ser por un periodo de tiempo igual al periodo inicial, ya que si la intención de los contratantes hubiese sido indeterminar el contrato lo hubiesen establecido expresamente o no se hubiesen referido a PERIODOS de tiempo, lo que da a entender a este Servidor de justicia que vencido el primer periodo de SEIS (6) MESES sin que mediara notificación de alguna de las partes a la otra de su voluntad expresa de no continuar con la relación arrendaticia, el contrato se renueva por otro periodo igual y así sucesivamente, dejando incólume el derecho de las partes a “manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período”, siendo esto así, no tiene cabida el alegato de la parte recurrente referido a una “metamorfosis” del contrato. Cabe destacar, esta Alzada observa que en la aludida Cláusula TERCERA se observa que a falta de la referida notificación el contrato es “prorrogable”, así también, que “Las prórrogas serán convenidas por las partes de conformidad a lo pautado en el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, lo cual, significa que la palabra “prorrogable” a la renovación del contrato por un nuevo periodo; es decir, una prórroga contractual (renovación); mientras la frase “Las prórrogas” se refiere a la prórroga legal que rige la materia arrendaticia, en este caso, se aplicarán las disposiciones establecidas en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios como lo establece el contrato aquí analizado; por otra parte, el artículo 600 del Código Civil, establece: “Si la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” De allí pues, queda a este Juzgado Superior determinar si para este caso concreto aplica la cláusula TERCERA ya analizada, o emplea el artículo 600 del Código Civil presumiendo renovado el contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo; para lo cual, quien aquí decide se apegará a lo establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entendiendo que la justicia es el norte de la labor jurisdicente y que el proceso es un instrumento de la justicia; aunado a ello, entre el Juez y la Constitución “no cabe ni una hoja de papel”. En este orden de ideas, se hace pertinente traer a colación las disposiciones del artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece que “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”, es decir, lo pactado en el contrato de arrendamiento entre las partes del presente proceso, las obliga a ambas con fuerza de ley, y en sí desvirtuar la aplicación del artículo 1.600 del Código Civil, en lo referente a que el contrato en cuestión “se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, en consecuencia, lo ajustado a derecho y a justicia es aplicar caso en estudio, de manera preferente la disposiciones de la clausula TERCERA del contrato de arrendamiento, estableciendo que a falta de notificación expresa de la parte arrendadora de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, éste se ha ido renovando convencionalmente por sucesivos periodos de SEIS (6) MESES, siendo esto así, en la actualidad dicho contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia. Y así se estable. Referente a este aspecto, la Alzada observa, que dentro de las facultades jurisdiccionales establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sobresale “como el sol de su periferia” que el Juez en la interpretación de los contratos debe “tener en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, de tal manera, que este Juzgado Superior no pude pasar por alto que las partes contratantes de manera errónea adecuaron la Clausula TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión, a las exigencias de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no establece límite mínimo para la duración de los contratos, como sí lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha en que se suscribió la aludida obligación arrendaticia, el cual, dispone lo siguiente: “Artículo 24. El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.” Siendo esto así, este Juzgado Superior sin alterar la naturaleza y alcance del contrato de arrendamiento, en aplicación del principio Lex Tempus Regit Contratus (Ley que rige para el momento del contrato), y en aplicación del lo dispuesto en el Aparte único del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, adecua la Clausula TERCERA de dicho contrato de arrendamiento, a las disposiciones de los artículos 24 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tomando en cuenta que en -sana crítica- se evidencia de manera palmaria que la actividad comercial que desarrolla la parte demandada en el local arrendado no está enmarcado en temporadas específicas, y así se constata de la Clausula SEGUNDA del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil BELLO, BELLO & CIA (Heladería Rico Crema) cursante a los folios 14 al 18, donde se específica de manera clara y precisa que “el objeto de la Sociedad será la explotación del comercio del ramo de ventas de helados, golosinas, jugos, refrescos…”, en consecuencia, los periodos sucesivos de renovación contractual condicionada serán de UN (1) AÑO contados a partir del vencimiento del periodo anterior -sí y solo sí- cualquiera de las partes no manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación -por lo menos- al vencimiento de cada período su deseo de poner fin a la relación contractual; en cuanto a las prórrogas legales serán convenidas por las partes de conformidad a lo pautado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece. Es de hacer notar, que al no constatarse en autos instrumento alguno que demuestre la voluntad de la parte arrendadora de no continuar con el arrendamiento es la condición sine qua nom de la vigencia del contrato en cuestión, máxime cuando al concatenar la Copia Fotostática simple de notificación de oferta preferencial de fecha 28/09/2022 (Folios 60 al 68) y del acta de Exhibición de documento, de fecha 24/11/2023 cursante al folio 126, se acredita que la parte actora de manera tácita reconoce que para la fecha 28/09/2022, la parte accionada, amparada en un contrato vigente se encontraba legítimamente ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, pues de lo contrario no le habría ofertado preferentemente la venta del local arrendado. A ello debe sumársele el hecho no controvertido de la solvencia en los pagos de la parte demandada (arrendataria); lo cual, queda reafirmado con la oferta preferencial de venta, ya que uno de los requisitos para ofrecer en venta el Local Comercial al arrendatario es que éste tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario; lo cual, demuestra fehacientemente que el contrato no solo está vigente, sino que la prórroga legal nunca ha transcurrido, lo cual, cobra significancia en el presente caso, ya que demuestra que el contrato de arrendamiento se ha ido renovando en apego a lo establecido a la tantas veces mencionada Cláusula TERCERA. Contrariamente a lo aquí establecido, la recurrida es del tenor siguiente: “el convenio establecido por los otorgantes quedó extinguido el 31/05/2020, aun cuando tenga más de tres (3) años y siendo que vencido el período pactado por las partes, así como el tiempo de prórroga legal, esto es al día siguiente 01/06/2020 inicia a transcurrir la prórroga hasta el día 01/12/2020 que la ley otorga a la arrendataria, sin necesidad de notificar la prórroga legal, y vencida como fue nace para el arrendador el derecho de exigir la entrega de inmueble, sin que esto signifique que se le vulnere los derechos constitucionales a la arrendataria, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil…” Es de hacer notar, que la sentencia recurrida va en sentido contrario a la Sentencia de la Sala Constitucional N° 290, de fecha 07/07/2022, traída tangencialmente por el A Quo a marras; ya que cambia la naturaleza del contrato de arrendamiento que pactaron las partes, dando por extinguida una relación arrendaticia cuya vigencia salta a la vista, ya que el arrendamiento fue pactado por un tiempo determinado pero condicionalmente prorrogable, ello significa, que para dar por concluido el contrato debe desaparecer la condición que lo prórroga, y esta es, que por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del periodo de vigencia una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato; para que una vez fenecido el lapso de arrendamiento, se active automáticamente la prórroga legal, establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” De la norma in análisis, se colige que para la activación de la prórroga de ley se debe acreditar el VENCIMIENTO DEL CONTRATO, el cual, si es a tiempo determinado vence en la fecha estipulada en el contrato; pero, si la extinción pende de una condición pactada en el contrato, el arrendamiento continúa vigente hasta tanto se cumpla dicha condición. En ese sentido, en el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, la parte arrendataria al no haber sido notificada por la parte arrendadora que no deseaba continuar con la relación arrendaticia, y más allá de ello, recibiéndole el pago del canon de arrendamiento por más de tres años y ofreciéndole preferentemente en venta el local, constata esta Alzada, se ve agraviada por la decisión recurrida ya que el A Quo en una interpretación extensiva de los artículos 1.599 del Código Civil y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, determinó que “el convenio establecido por los otorgantes quedó extinguido el 31/05/2020, aun cuando tenga más de tres (3) años y siendo que vencido el período pactado por las partes, así como el tiempo de prórroga legal, esto es al día siguiente 01/06/2020 inicia a transcurrir la prórroga hasta el día 01/12/2020 que la ley otorga a la arrendataria, sin necesidad de notificar la prórroga legal, y vencida como fue nace para el arrendador el derecho de exigir la entrega de inmueble”, decisión que de ser confirmada por esta Segunda Instancia, crearía como precedente jurisprudencial la legitimación de la inseguridad jurídica en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y pondría a la jurisdicción a espaldas de la justicia, principio y valor consagrado en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por los razonamientos que anteceden, lo ajustado a derecho y a justicia es declarar CON LUGAR el presente recurso de apelación; en consecuencia, SE REVOCA la sentencia recurrida, y se declara SIN LUGAR la demanda por Desalojo de Inmueble (Local Comercial), incoada por la ciudadana Mariana Estefanía Mea Lacruz, asistida en el acto por el Abogado Ricardo Gómez Scott; contra la Sociedad Mercantil Bello, Bello Y Cia (Heladería Rico Crema); y se condena en costas procesales a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO.- Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Miguel Hernández, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA), inscrita inicialmente en el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa del 09 de enero de 1992, bajo el Nº 7482, folio 255 al 257, del tomo 61, con modificación inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, el 30 de julio del 2001, bajo el Nº 50, del tomo 8-4, representada por el ciudadano ENRIQUE BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E- 695.623, de este domicilio; contra la Sentencia Definitiva en fecha 30 de abril de 2024, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. SEGUNDO.- Se REVOCA la aludida Sentencia Definitiva de fecha 30 de abril de 2024, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. TERCERO.- Se declara SIN LUGAR la demanda por Desalojo de Inmueble (Local Comercial), incoada por la ciudadana MARIANA ESTEFANIA MEA LACRUZ, asistida en el acto por el Abogado Ricardo Gómez Scott; contra la SOCIEDAD MERCANTIL BELLO, BELLO Y CIA (HELADERÍA RICO CREMA). CUARTO.- Se adecua la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión, a las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en el Aparte único del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO.- Se CONDENA EN COSTAS a la parte actora, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de 2024. Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.- El Juez Superior Civil, CÉSAR FELIPE RIVERO. La Secretaria Abg. GLADIBEL COLMENARES. Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 03:30 p.m. Conste.