TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. ACARIGUA.

EXPEDIENTE Nro.: C-2024-001925.

DEMANDANTE: ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.129.327.

APODERADO JUDICIAL: HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.391.505, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 224.792.

DEMANDADO: CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.092.243.

APODERADO JUDICIAL:
JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.753.387, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro130.291.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: DERECHO CIVIL.

I
DESARROLLO DEL PROCESO

En fecha 16 de mayo de 2024, se recibió por distribución, escrito de demanda con anexos, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL), incoada por la ciudadana ERPIDIA ESTRADA PÉREZ, debidamente asistida por el abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO. (Folios 1 al 15).
En fecha 21 de mayo de 2024, se admitió la demanda presentada y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (Folio 16).
En fecha 7 de junio de 2024, la parte actora confirió poder apud acta al abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ. (Folio 17).
En fecha 20 de junio de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó emolumentos. (Folio 18).
En fecha 25 de junio de 2024, el Tribunal ordenó librar boleta de citación a la parte demandada. (Folio 19 al 20).
En fecha 4 de julio de 2024, se consignó resulta de la boleta de citación librada a la parte demandada. (Folio 21 y 22).
En fecha 25 de julio de 2024, la parte demandada solicitó copias simples. (Folio 23).
En fecha 24 de julio de 2024, el Tribunal mediante auto acordó las copias simples solicitadas por la parte demandada. (Folio 24).
En fecha 5 de agosto de 2024, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. (Folio 25 al 49).
En fecha 8 de agosto de 2024, el apoderado judicial de la parte actora solicitó copias simples. (Folio 50).
En fecha 8 de agosto de 2024, el Tribunal mediante auto acordó las copias simples solicitadas por la parte actora. (Folio 51).
En fecha 9 de agosto de 2024, el Tribunal mediante auto acordó concederle a la parte demandante un lapso de cinco (5) días para que conteste la demanda reconvencional. (Folio 52).
En fecha 17 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención. (Folio 53 al 59).
En fecha 19 de septiembre de 2024, el Tribunal mediante auto fijó audiencia preliminar para el quinto (5to) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (9:00 am). (Folio 60).
En fecha 26 de septiembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia preliminar, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora. (Folio 61 y 62).
En fecha 26 de septiembre de 2024, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN. (Folio 63).
En fecha 1º de octubre de 2024, el Tribunal mediante auto fijó los hechos y limites de la controversia, (folio 64-71).
En fecha 7 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 72).
En fecha 8 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 73 al 81).
En fecha 11 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, hizo oposición a la admisión de las pruebas. (Folio 82).
En fecha 16 de octubre de 2024, el Tribunal mediante auto se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por las partes. (Folio 83 al 89).
En fecha 27 de noviembre de 2024, el Tribunal levanto acta de audiencia oral, en la cual se dictó el dispositivo oral, dejándose constancia que el extenso del fallo sería dictado en el lapso de los diez (10) días de despacho siguientes (Folio 90 al 99).

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Narrado como fue el iter procedimental en la presente causa, corresponde a este juzgador emitir su sentencia definitiva; en consonancia conforme a lo dispuesto en el artículo 243 en sus numerales 4° y 5° del Código Civil Adjetivo, pasa el Tribunal a decidir el fondo del asunto sometido a su conocimiento, observando ésta instancia judicial que, como ha quedado planteada la controversia y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, es imperativo de ley, proferir un fallo congruente, con arreglo a las pretensiones deducidas, las defensas esgrimidas, las pruebas aportadas y considerando como expresión del mandato constitucional propender a una sentencia que responda al valor justicia, teniendo como norte la aplicación de la ley, como es el derecho sustantivo más que meras formalidades. En consecuencia, para ello, es preciso concretar lo que se pretende del libelo de la demanda, vale decir, la pretensión de la accionante, plasmada en el escrito de la demanda. Así las cosas, señaló la demandada, lo que a continuación se transcribe:

“…DE LOS HECHOS
He celebrado un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la persona natural: CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad número V.-12.092.243 de forma escrito y privada (clausula (sic) vigésima primera) constante de VEINTITRES (23) cláusulas contractuales sujetas a la legislación aplicable al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y supletoriamente al Código Civil ambos vigentes al inicio, durante y con la interposición de la presente demanda, lo cual le acredita la condición de posesión precaria como ARRENDADORA y ARRENDATARIO, el cual consigno en su original marcado con la letra “A”, constante de tres (03) folios útiles frente y vuelto.
Consta en el aludido contrato que le arrendé al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, previamente identificado Un (sic) ESPACIO correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio (sic) América, Avenida (sic) 40-E, Casa (sic) Nº 22-58 de Acarigua, Municipio (sic) Páez del estado Portuguesa la cual únicamente podrá ser destinada para uso exclusivo de un “Mini Bodegón”, compra, venta, comercialización y distribución al mayor y detal de todo lo relacionado con todo tipo de alimentos y/o productos o mercancía seca para el consumo humano, verduras, hortalizas, frutas, alimentos envasados, enlatados, embutidos, confitería, productos lácteos y sus derivados y bebidas no alcohólicas conforme con la CLAUSULA (sic) PRIMERA y sus PARAGRAFOS (sic) PRIMERO Y SEGUNDO, es decir un área de construcción destinada a la actividad comercial en un inmueble consistente en una vivienda, siendo aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual se encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, alinderado de forma general de la siguiente manera: NORTE: Avenida (sic) 40 antigua Avenida (sic) 1; SUR: Terrenos (sic) que son o fueron Municipales (sic); ESTE: Casa (sic) y solar que es o fue de Felix (sic) Ojeda, y OESTE: Terrenos (sic) que son o fueron municipales, el cual me pertenece como copropietaria según constan en documento debidamente protocolizado en fecha 14/11/1988 bajo el Nº 7, Folios (sic) 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 5to, Cuarto (sic) Trimestre (sic) del año 1.988, el cual consigno en copia simple Marcado (sic) con la letra “B”.
De acuerdo a la Cláusula (sic) Segunda (sic) del contrato de arrendamiento se estipuló que la duración del arrendamiento es por el espacio de tiempo de SEIS (06) MESES FIJO, el cual inició el QUINCE (15) del mes de SEPTIEMBRE (09) del año 2021 y culminó el CATORCE (14) del mes de MARZO (03) del año 2022, de conformidad con lo estipulado en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual se ha venido renovando automáticamente por el mismo tiempo hasta la presente fecha con una vigencia de un espacio de tiempo DOS (02) AÑOS y OCHO (08) MESES, permaneciendo en el ESPACIO objeto de arrendamiento sin perturbación alguna.
Por otro lado, conforme a la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, se acordó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de CIENTO VEINTE DOLARES ESTADOUNIDENSES ($ 120,00), los cuales serán cancelados por mensualidades adelantadas a la arrendadora o la persona que esta designe en divisas o en su defecto depositados al cambio del día según el Banco Central de Venezuela en la cuenta de Ahorro (sic) Nº 0102-0406-24-0100010410, Banco Venezuela a nombre de Amarilis Castillo. Cedula (sic) de identidad Nº V.-9.569.781.
No obstante Ciudadano (sic) (a) Juez (sic) (a), la parte arrendataria ha incumplido de manera reiteradas con el pago de los cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha hasta VEINTISESIS (26) meses de canon de arrendamiento, pues no ha pagado ninguna de las mensualidades desde la fecha del mes de abril del año 2.022 hasta el mes de mayo del año 2.024 de vencimiento del contrato (31 de Mayo (sic) del año 2023), siendo la suma total dineraria de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES AMERICANOS ESTADOSUNIDENSES ($ 3.120) equivalente a la tasa del BCV de fecha 15/05/2024 de CIENTO CATORCE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 114.160,80), quedando entendido el ARRENDATARIO, que la falta de pago de DOS (2) cánones de arrendamiento y cualquier otro servicio público o privado que origine el inmueble dado en arrendamiento, dará derecho a la ARRENDADORA a exigir el cumplimiento o resolución del contrato, así como el desalojo judicial del ESPACIO arrendado, tal y como se desprende de la cláusula TERCERA, del citado contrato.
De esta manera, se aprecia una flagrante, recurrente y sucesiva violación a las normas contractuales por parte del Arrendatario (sic), incurriendo en diversas causales de Desalojo (sic) previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, específicamente literales “A” e “I”.

III
PETITUM
Por todos los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente, expuestos, es que comparezco ante esta competente autoridad, a fin de demandar al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad número V.-12.092.243, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO a fin de que convenga, o sea condenado por este honorable Tribunal (sic), en razón de haber incurrido en las causales de desalojo descritas anteriormente, en consecuencia, le solicito a este Tribunal (sic), ordene a la demandada entregar libre de bienes y personas, Un ESPACIO correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio (sic) América, Avenida (sic) 40-E, Casa (sic) Nº 22-58 de Acarigua, Municipio (sic) Páez del estado Portuguesa…”. (Mayúsculas, subrayado y negrillas del texto).

La relación jurídica substancial quedó trabada con la contestación de la demanda presentada por el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, debidamente asistido por el abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN, mediante la cual expuso las siguientes defensas:

“…PRIMERO.
Rechazo, niego y contradigo en todos sus términos la demandas (sic) que en mi contra por vía principal ha presentado la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ (sic), quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula (sic) de identidad nuero (sic) V-1.129.327 [,] por Desalojo (sic) de inmueble por falta de pago de Canon (sic) de Arrendamiento (sic).
A tales efectos, niego y rechazo, que el contrato de arrendamiento cuya falta de pago este vigente, y niego y rechazo los efectos posteriores a la fecha de finalización del mismo, entre ellos la falta de pagos de canones (sic) de arrendamiento, en los términos a continuación expone:

SEGUNDO
DE LA (sic) REALIDAD DE LOS HECHOS.
Niego, rechazo Y (sic) contradigo, formalmente estar en mora en el pago de los canones (sic) de arrendamiento, y la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, a tales efectos, la demandante sostiene que he cumplido de manera reiterada con el pago de canones (sic) de arrendamientos, pues no he pagado ninguna de las mensualidades desde la fecha del mes de abril de 2022 hasta mayo de 2024, lo cual niego y contradigo formalmente, también niego y rechazo que le deba a la demandante por eso (sic) concepto [,] la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES (sic) americanos ($3.120) o en su equivalente calculado por la demandante en la cantidad de CIENTO CATORCE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (sic) CON OCHENTA CENTIMOS (sic) (Bs. 114.160.80). A tales efectos ciudadano Juez (sic), paso a señalar la realidad de los hechos. El inmueble sobre el cual recae el fenecido contrato de arrendamiento fue vendido por los ciudadanos Justo Rufino Estrada y Hermenegilda Pérez de Estrada a sus hijos Lucio Ramón, Erpidia Ramona, Socorro, Antonio María y Gil Coromoto, Estrada Pérez, según documento debidamente registrado por ante el Registro subalterno (sic) del municipio Páez [,] en fecha 14 de noviembre de 1988, inserto bajo el número 7, folio 1 al 2, protocolo primero, Tomo (sic) 5to, cuarto trimestre del año 1988, siendo estos comuneros y sobre quienes de conformidad con lo dispuesto en el articulo 764 del Código Civil para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los a cuerdos (sic) de la mayoría de los comuneros. Ahora bien, el bien inmueble que se dice arrendado, según el contrato consignado constituye cosa común a todos los comuneros pues permanece proindiviso. Lo anterior significa que el derecho de propiedad no esta dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene (sic) un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto la extensión de sus facultades.

TERCERO
EL MEJOR DERECHO DE POSEER LA CONFIERE EL DERECHO DE PROPIEDAD

El ciudadano SOCORRO ESTRADA PEREZ (sic), venezolano, difunto y quien en vida fiera titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) V-1.125.160, Nos (sic) cedió a mi persona y a la ciudadana Amarilis Carolina Castillo Estrada, la cuota parte o porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble antes identificados, según documento debidamente Registrado (sic) por ante el registro (sic) Publico del Municipio (sic) Páez del Estado (sic) Portuguesa en fecha siete de Enero (sic) de 2019, el cual marcado “A” anexo a la presente contestación, adquiriendo la cualidad de copropietario en una proporción del cincuenta por ciento en relación a la titularidad de los demás comuneros.
(… Omissis…)
Con posterioridad me asesore legalmente y se me explico que yo era comunero y que mientra estuviese el bien común pro indiviso (sic), todo éramos dueños de todo, hasta tanto se produjera la partición correspondiente, razón por la cual al finalizar el contrato de arrendamiento le plantee que no firmaría, ni renovaría otro contrato pues me quedaría ocupando en mi condición de comunero de copropietario que excluye y representa un mejor derecho a la condición de arrendatario que a la fuerza ha pretendido imponerme, lo que fue aceptado por la demandante, siendo que ahora y sin derecho alguno intenta esta temeraria demanda en mi contra. (…).
(… Omissis…)
SEPTIMO (sic)
Ciudadano Juez (sic) de Primera Instancia Civil, Yo (sic); CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO (…), presento formal Reconvención (sic) o mutua petición contra la ciudadana, ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ (sic) (…), tiene como objeto de la pretensión, que por esta vía demandar (sic) se declare al inexistencia del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta del documento que contiene el contrato de Arrendamiento (sic) celebrado entre la demandante y mi persona y cuya falta de pago reclama por vía principal, apercibiendo al ciudadano Juez (sic) que se plantea la presente reconvención que la presente pretensión versa sobre un objeto distinto al del juicio principal ya que se plantea la declaración de inexistencia y consecuente nulidad del documento que contiene el contrato de arrendamiento…” (Mayúsculas, subrayado y negrillas del texto)

Posteriormente, en fecha 26 de septiembre de 2024, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar, con la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, quien expuso sus alegatos, de la siguiente forma:

“Siendo la oportunidad procesal correspondiente ratifico en cada una de sus partes el libelo de la demanda, siendo el petitorio del mismo el desalojo del bien inmueble objeto de un contrato de arrendamiento privado para uso comercial, debido a la insolvencia por parte del arrendatario hasta el momento de interponer la demanda en el mes de mayo del año 2024, y los meses que van transcurriendo, siendo así, que dicho contrato cumplió con los extremos de ley, y no existe vicios del consentimiento alguno que lo pueda declarar nulo, por cuanto los supuestos de hecho indicados por el demandado en su acción reconvencional y en la contestación, no existen, ni hay probanzas traídas a los autos para generar antecedente alguno, y aunado a esto la parte accionada, no puede pretender que en una persona como adulto mayor, pueda ejercer presión, amenaza y hostigamiento, por cuanto tienen plena capacidad física y mental para establecer las condiciones allí pactadas, siendo necesario destacar de las pruebas documentales traídas por el mismo, se puede evidenciar que a la fecha de suscripción del presente contrato, su condición de copropietario no tenía plena validez, porque aún el ciudadano SOCORRO ESTRADA PÉREZ se encontraba vivo, considerando el derecho de usufructo que le asistía, y aunado a esto, la legislación civil y especial no prohíben que exista relación contractual en condición administrativa como lo es la naturaleza de los arrendamientos entre los propios comuneros, considerándose así, que los dichos de la parte demandada pretenden abusar del derecho, y si existe mala fe por parte de él en lucrarse de forma económica, ejerciendo actividad comercial y no respetando el debido pago de canon de arrendamiento, y a su vez la cuota parte de los demás copropietarios, siendo contradictorio y por ende no puede subsanar su insolvencia en el pago del canon de arrendamiento y pretender una posesión de copropietario por encima de la posesión precaria vigente a la fecha, por cuanto la relación arrendaticia se renovó de forma tácita y a permanecido así las mismas condiciones de arrendatario. Finalmente, tal como se indicó en la contestación a la reconvención, solicito que declaren sin lugar e improcedente la misma, y declare con lugar la presente acción ajustada a derecho, es todo”.

Seguidamente, en fecha 27 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la Audiencia o Debate Oral, ambas partes comparecieron, exponiendo cada una sus alegatos, de la siguiente forma:

La parte actora, a través del abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ:

“Buenos días, conforme con la audiencia oral y pública a celebrarse el día de hoy, la cual se rige por el CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, y la LEY ESPECIAL PARA EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES vigente hasta la presente fecha, y vigente al momento de iniciar la relación arrendaticia, la cual es el objeto de esta pretensión, siendo verificable para este Tribunal, que se cumplió los extremos de ley desde la interposición de la demanda, hasta la celebración de esta audiencia, además, se puede constatar que todos los actos procesales se cumplieron a cabalidad, precluyendo los mismos en el lapso correspondiente, configurándose de esta manera en el articulo 41 literal A de la ley especial antes mencionada, que el ciudadano Carlos Villegas, en su condición de demandado, y arrendatario ha incumplido de forma reiterada y constante el pago del canon de arrendamiento, generándose así el retraso en el mismo, adeudando la suma de 3120 dólares, equivalentes a la tasa del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, conforme fue establecido en el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes en fecha 15 de septiembre del año 2021, al 14 de marzo del año 2022, es decir, un contrato a tiempo determinado, con un término de seis meses, en el cual en el desarrollo del procedimiento, fue reconocido por ambas partes procesales, a su vez, el presente contrato está conformado por 23 clausulas, las cuales se han dado por cumplimiento identificar al arrendador, ya sea en condición de propietario, administrador y gestor tal como la ha exigido la jurisprudencia patria, de igual forma, el arrendatario, para el ejercicio de determinada actividad comercial, y la identificación del bien inmueble objeto de arrendamiento descrito en cuanto a dirección, linderos particulares y generales para así determinar e identificar la cosa objeto de litigio, lo que conlleva y se ratifica a que es de uso comercial el espacio objeto de arrendamiento, a su vez, se da por cumplido lo que la ley especial y la jurisprudencia ha indicado, que debe existir la insolvencia de dos o más canon de arrendamientos, es decir, el retraso en el pago del mismo, tal como se estableció en el contrato, en la cuenta bancaria allí establecida, y tal como se desprenderá en la oportunidad de evacuar las pruebas documentales, la relación de pago, ya sea en moneda extranjera o al cambio reconocido por las partes como se desprende del contrato. Por otra parte, la presente acción se configura en la causal de desalojo porque la misma ley y las jurisprudencia ha indicado hasta en fase de este juicio, la posibilidad de solventar con dicha obligación, lo que hasta la presente fecha no ocurrió, siendo así, que se ratifica en cada una de sus partes los hechos narrados en la demanda, las sentencias reiteradas por la SALA DE CASACIÓN CIVIL en cuenta a la legitimación y cualidad activa y pasiva, el cumplimiento de la causal de desalojo, y el contrato escrito de carácter privado, lo que en consecuencia, como se ha invocado el derecho durante todo el procedimiento, solicito que se declare con lugar la presente demanda, es todo”.

La parte demandada, a través de su apoderada, abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN:

“Buenos días, comenzamos el día de hoy, rechazo, niego y contradigo en todos sus términos la demanda en contra de mi representado en vía principal, por la señora ERPIDIA ESTRADA PÉREZ, a tal efecto niego y rechazo que el arrendamiento cuya falta de pago este vigente, niego y rechazo los efectos posteriores a la fecha de finalización de la misma, entre ellos, la falta de pago de canon de arrendamiento, en los términos que a continuación expongo, está formalmente en mora en el pago de los canon de arrendamientos la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, a tal efecto, la demandante sostiene que he incumplido de manera reiterada con el pago del canon de arrendamiento, pues identifica que no he pagado desde el año 2022 hasta mayo del 2024, lo cual niego y contradigo formalmente que le deba la cantidad de 3120 dólares americanos, a tal efecto paso a exponerles la realidad de los hechos, el inmueble sobre el cual recae el fenecido contrato de arrendamiento fue vendido por los ciudadanos JUSTO RUFINO ESTRADA y ERMENEGILDA PÉREZ DE ESTRADA, a sus hijos LUCIO RAMÓN, ERPIDIA RAMONA, SOCORRO, ANTONIA MARIA y GIL COROMOTO ESTRADA PÉREZ, según documento que se expuso en la contestación, siendo este comunero y que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 764 del CÓDIGO CIVIL para la administración y mejor disfrute de la cosa común, son obligatorios los acuerdos de mayoría de los comuneros, ahora bien, el bien inmueble que se dice arrendado, según el contrato consignado, constituye cosa común a todos los comuneros, pues permanece proindiviso, lo que significa que el derecho de propiedad no está diviso entre las partes, materiales o ideales, sino que cada propietario tiene un derecho de la propiedad plena, el mejor derecho que confiere el derecho de propiedad de mi cliente, ya que el ciudadano SOCORRO ESTRADA PÉREZ le cedió a mi cliente y a la ciudadana CAROLINA CASTILLO ESTRADA la cuota parte o porcentaje de derecho de propiedad que le correspondía sobre el inmueble antes identificado, consignado este en la contestación de la demanda, es todo”.

En la réplica, la parte actora, a través del abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, señaló:

“Visto lo expuesto por la representación de la parte demandada, tal como se desprende del derecho invocado en el libelo de la demanda, y como ha sido la jurisprudencia patria, la legitimación y cualidad activa recae en tres sujetos, entendiéndose, propietario, administrador y gestor, siendo cualquiera de ellos el que pueda ejercer las acciones derivadas de desalojos de arrendamientos para uso comercial, siendo el presente caso que la parte actora tiene condición de propietaria tal como se va a ampliar en la oportunidad de la evacuación de las pruebas, y a su vez en condición de arrendadora, tal como se indica en el contrato de arrendamiento, que es el instrumento fundamental para la presente acción, indistintamente del que el bien inmueble objeto de arrendamiento pertenezca a una comunidad jurídica de copropietarios, porque las relaciones arrendaticias, se basan en el cumplimiento e incumplimiento de las relaciones contractuales, no se discute el derecho de propiedad, y como se desprende del escrito de contestación y de los expuesto por la representación de la parte demandada, no se desvirtuó ni mucho menos se desconoció el espacio destinado para uso comercial, el cual se encuentra en funcionamiento, por la actividad comercial ejercida por la parte demandada, a la presente fecha, y al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, insistiendo que no se esta discutiendo el derecho de propiedad al momento, durante y posterior de la relaciona arrendaticia objeto de litigio, y mucho menos aun, que en condición de arrendadora, y encontrándose en una comunidad de copropietarios, pueda ser objeto de arrendamiento, siendo el presente caso, el debate que se generaría, es distinto a lo que aquí se está indicando, es todo”.

En la réplica, la parte demandada, a través de su apoderado, abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN:

“En virtud de el derecho como copropietario de instalar, decidí instalar en la sala de la casa anexa de la principal una bodega, a la cual respondió que eso era de su propiedad de la señora ERPIDIA, diciendo que tenía que colaborar con los gastos de mantenimiento del inmueble, diciendo que tenía un derecho mayor al que el tenia, perturbando constantemente la parte del inmueble, posteriormente mi cliente se asesora, y se le explico que el comunero y que el inmueble estuviera el bien como proindiviso, todos eran dueños de todos, hasta que se produjera la partición correspondiente, de la inexistencia del pretendido contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento que acá se demanda adolece o presenta la ausencia de un elemento o requisito existencial del mismo, como lo es el consentimiento de los demás comuneros para suscribir el contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de la presente acción. El artículo 1141 del CÓDIGO CIVIL establece como requisito de existencia de todo contrato, además del objeto que pueda ser materia de contrato y una causa licita, el consentimiento de las partes, en cuento al consentimiento de la partes, no presento la accionante en su libelo de demanda prueba alguna que pudiera demostrar que estuviese autorizada por los demás comuneros para realizar actos de administración o disposición sobre el bien común, así pues al no demostrar la accionante estar autorizada por los demás comunero para mediar mediante contrato el bien común y percibir ella la presente acción, el canon de arrendamiento carece de la condición requerida para la existencia del contrato de conformidad con el artículo 1141 del CÓDIGO CIVIL, la falta de consentimiento de las partes y del objeto que pueda ser materia de contrato. De la titularidad y el defecto de legitimación, en la presente causa no existe titularidad activa por parte activa por parte del accionante, ni titularidad pasiva por parte de la demandada, pues mal se puede ser titular legitimo de un derecho derivado de un contrato inexistente, y cuyo efecto es inexistente, por lo que formalmente solicito al juzgado se pronuncie sobre el merito de las partes para ser titular del derecho o interés jurídico controvertido, como consecuencia de lo ya señalado al carecer la partes del derecho o interés jurídico controvertido, mal pueden las partes estar legitimados de manera pasiva o activa para sostener una acción en virtud de la cual demanda debe ser rechazada y así lo solicito. Se debe debatir actualmente que la demandante no tiene una relación arrendaticia con mi cliente, por la cual carece de cualidad o interés jurídico actual, en tal sentido, la sentencia 313 de fecha 29 de junio del 2018 proferida por la SALA CIVIL del TSJ, estableció la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier titulo valido, ratifico todos los medios de pruebas expuesto en su oportunidad procesal, es todo.

Respecto a la acción reconvencional, la parte demandada, a través del abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN, expone:

“De conformidad con el artículo 365 del CPC, presento la reconvención contra la ciudadana ERPIDIA ESTRADA, teniendo como objeto de la pretensión que por esta vía demanda y se declare la inexistencia del contrato de arrendamiento, y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta que contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y mi cliente, cuya falta de pago reclama por vía principal que se plantea en la presente reconvención, que la pretensión versa sobre un objeto distinto al juicio principal ya que se plantea la declaración de inexistencia y consecuente nulidad del documento que contiene el contrato de arrendamiento ello según sentencia proferida por la SALA CONSTITUCIONAL en fecha 17 de diciembre del año 2012, en el expediente 12-1126, con ponencia de la MAGISTRADA GLADIS MARÍA GUTIÉRREZ que establece en tal sentido por nulidad de contrato se entiende la inexistencia y insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propia partes como respecto de terceros, en corolario con ello, la teoría de la nulidad tradicionalmente ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa, existe nulidad absoluta de un contrato cuando este no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de algún elemento esencial o de algún elemento existencial a su existencia, consentimiento objeto y causa, o porque lesione el orden público y las buenas costumbres. La nulidad absoluta viene a proteger un interés público, fundamentado la protección del orden publico violado por el contrato, orden que debe ser establecido aun en contra de voluntad de las partes, las nulidades protegen intereses de quienes la suscriben en los contratos, tal como quedo sentado en la acción principal en fecha 15 de septiembre del 2021, suscribí un documento contenido de un contrato de arrendamiento entre mi persona y la ciudadana ERPIDIA, quien lo arrienda en su condición de copropietaria sobre un bien ya identificado, el mismo tenía una duración de seis meses, con un canon de arrendamiento de 120 dólares mensuales, dicho documento en original se encuentra acompañado en esta demanda, que por vía principal intento la accionada reconvenida y en cuyo merito probatorio invoco en cuanto me favorezca conforme al principio de la comunidad de la prueba, en cuanto al consentimiento de las partes, la accionante no presente en su demanda prueba alguna que pudiera demostrar que estuviese autorizada o poder alguno que pueda actuar por lo demás comuneros, carece entonces de la condición requerida para la existencia del contrato de conformidad con el artículo 1141 del CÓDIGO CIVIL, es todo”.

En la fase de evacuación de pruebas, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado HERNALDO JESÚS LAGUNA GONZÁLEZ, expuso:

“Dentro de la oportunidad procesal se acompañaron elementos probatorios acompañados al libelo de demanda y con el escrito de promoción de pruebas los cuales los mismos, son pruebas hoy documentales debidamente admitidas por este Tribunal, siendo pertinentes, útiles y necesarias, para demostrar la legitimación activa y pasiva, determinar la relación contractual que aquí se debate y el cumplimento de las obligaciones contractuales y legales como lo es el pago del canon de arrendamiento, resultando el petitorio, la falta de pago del mismo desde el mes de marzo del año 2022 hasta el mes de mayo del año 2024. Ahora bien, se desprende de los folios 4 al 6 en concatenación con el 44 al 49, la propiedad de la accionante para poder ejercer la presente acción, y en correspondencia como fecha cierta desde el 25 de junio del año 2021 la propiedad del accionado, siendo así, que su condición de arrendatario trasciende desde el mes de diciembre desde el año 2021 al 2022, y con anterioridad al año 2020 al año 2021, en consecuencia, se puede desprender del folio 4 al 6 que siendo un instrumento de carácter privado y reconocido por las partes, se desprende las condiciones de tiempo, modo y lugar de la relación arrendaticia y en especial, un término de 6 meses, teniendo en cuenta e invocando lo preceptuado en el artículo 26 que rige la materia, y visto que se puede apreciar del desarrollo de la audiencia que fenecido el contrato tal como lo indica la parte demandada, se iniciaría en consecuencia porque no existió notificación alguna para la renovación un derecho irrenunciable como es la prorroga legal, y durante este mismo lapso incumplió en el pago puntual del pago de arrendamiento, además como se desprende de los folios 13 y 14, se identifica plenamente a las partes, y conforme con el folio 75 de la documental publica referida al acta de defunción del ciudadano SOCORRO ESTRADA en concatenación con los folios 44 al 49, la fecha cierta de propiedad para formar parte de la comunidad, no es desde fecha 7 de enero del año 2019, es desde fecha 25 de junio del año 2021, porque se desprende de dicha documental, el derecho de usufructo reservado al hoy difunto, de igual forma, conforme con los folios que rielan al 77 al 81, son la relación de pagos del canon de arrendamiento vigente al mes de septiembre del año 2021 a marzo del año 2022, y los periodos del mes de diciembre del año 2020 al mes de junio del año 2021, desprendiéndose una relación arrendaticia continua, permanente y al posesión precaria del ciudadano CARLOS VILLEGAS, en donde cumplía cabalmente con sus obligaciones en cuento al pago de los cánones de arrendamiento, y a partir del mes de marzo del año 2022 al mes de mayo el 2024, existe y así se ha demostrado incumpliendo contractual el cual no fue desvirtuado con prueba en contrario, es todo.”

En la fase de evacuación de pruebas, parte demandada, a través de su apoderado, abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ LEÓN, expuso:

“De los medios probatorios para que sean estimados en la oportunidad legal, invoco el merito favorable de los autos, invoco el principio de la comunidad de la prueba siendo mía en todo en cuanto me favorezca en lo documentales de la demanda, de las documentales que se acompañan en letra A, documento de cesión de derecho, el cual es útil y pertinente, el cual fue otorgado legalmente y demuestra mi condición de copropietario, queda así planteado la contestación de la presente demanda intentada en mi contra por el desalojo del inmueble por falta de pago del pago de arrendamiento, fundamento esta acción, además de la jurisprudencia de las salas constitucionales y civiles del tribunal supremos de justicia citadas en la reconvención en lo dispuestos en los artículos 1141, 1142, 1146, 1152, 1154 y 1157 del CÓDIGO CIVIL, en virtud de los argumentos de hecho y de derecho ya explanados formalmente demandados en los términos ya señalados, se declare la inexistencia del contrato de arrendamiento y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta del documento que contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre la reconvenida y mi persona. Por lo que solicito a este Tribunal sea admitida y declara la nulidad del contrato de la pretensión realizada temerariamente por la ciudadana ERPIDIA ESTRADA, es todo”.

Como conclusiones, la parte demandante, señaló:

“Ciudadano Juez, visto como se desarrollo la audiencia oral y pública, solicito que se declare con lugar la presente demanda de desalojo por falta de pago en el canon de arrendamiento, siendo que los medios probatorios evacuado el día de hoy, los cuales en fase de promoción de prueba y en la presente audiencia, no fueron desvirtuados, impugnados, desconocidos y adquirieron el valor probatorio para lograr demostrar que existe un incumplimiento contractual y legal de la obligación en el pago puntual del pago de arrendamiento, a los fines de ilustrar este Tribunal, ambas partes el día de hoy con los medios probatorios evacuados reconocieron plenamente la relación arrendaticia y su continuidad, y se desprende de las mismas que al no haber existido mediante la notificación de la renovación de la misma si se desprende el derecho irrenunciable a la prorroga legal, comenzando el mismo a partir del mes de abril del año 2022, al mes de abril del año 2024, tal como lo establece el artículo 26 de la ley antes mencionada, siendo en consecuencia, que el incumplimiento durante ese periodo y conforme al petitorio justa el mes de mayo del año 2024, que la parte demandada no consigo ya sea deposito, transferencia o copias de billetes para demostrar que el pago si se hizo efectivamente, el mismo se pretende escudar en el derecho de copropiedad que existe y es innegable a partir del 25 de junio del 2021 como se desprende de la prueba documental evacuada en el proceso, y a su vez declara inexistente el presente contrato, arguyendo vicios del consentimiento, lo cuales tampoco trajo elementos probatorios para su demostración, resultando forzoso y a su vez contradictorio que su inexistencia más bien lo perjudica en no darle el derecho de la prorroga legal o de la permanencia en el inmueble con la relación precaria como arrendatario, siendo demostrable que la ley sustantiva civil no prohíbe contratos de administración entre comuneros para cumplir determinadas condiciones distintas a la de la propiedad, por consiguiente ciudadano juez, si eventualmente este Tribunal declarase con lugar la demanda reconvencional traería la misma consecuencia de la acción principal, la entrega material del espacio objeto de arrendamiento porque el petitorio de dicha demanda reconvencional indica que no existió autorización para suscribir contratos de arrendamientos, y menos aun que el ciudadano CARLOS VILLEGAS, demostró uso como copropietario sin la debida autorización de los demás comuneros, siendo el debate procesal un asunto de derecho de acuerdo a lo alegado y probado, y a su vez, un incumplimiento contractual de la relación arrendaticia. Que este Tribunal de acuerdo a su arbitrio y en al dispositiva indicara la procedencia o no de la acción principal y a su vez de la acción reconvencional, insistiendo que se declare con lugar la primera y se declare sin lugar la segunda, salvo que este Tribunal verifique que la consecuencia jurídica que una o de la otra sea la entrega material del inmueble, específicamente, un espacio arrendado, es todo”.

Como conclusiones, la demandada, señaló:

“Ciudadano Juez, de este acto y de esta demanda le vamos a dejar unas preguntas para que Usted con sus máximas de experiencia la deslumbre a la hora de tomar la decisión respecto a la demanda principal y la reconvencional. La parte demandante intenta demostrar y hacer validar un documento de un contrato el cual hizo caer en el error a mi cliente, preguntémonos, porque la demandante espero aproximadamente dos años para intentar la acción, porque de una u otra manera reconocía el derecho de copropietario que tenía mi cliente. Porque en la acción principal cuando interpone la demanda, no nombra o hace alusión a que mi cliente era copropietario en copropiedad, la demandante intenta con esta acción quitarle el derecho de posesión a mi cliente, que sería como quitarle el derecho de copropietario que este tiene, en la reconvención realizada se deja en evidencia la nulidad de este contrato por varias razones de ley, de sentencias del TSJ, y quedo evidenciado que cumplimos con todo lo necesario y estipulado por la norma, con sus máximas de experiencias, viendo la demanda, y la reconvención realizada en este acto, se le deja el criterio de este honorable juez determinar la acción realizada por la demandante. Que si no es menos cierto en el desenvolvimiento de esta audiencia, se nota la mala fe o intención de caer en error como hicieron con mi cliente, a este honorable Tribunal, conocedor de la ley y del derecho, por lo que se declare con lugar la reconvención interpuesta y la nulidad absoluta del contrato de la presente demanda principal, y se le garantice a mi cliente el derecho de copropietario y de haber caído en error que está demostrado en las documentales y en la reconvención como tal, de su derecho de copropietario y al uso del espacio que se determino, es todo”.

Ahora bien, establecida la relación jurídica, considera necesario quién juzga, pasar a valorar todo el material probatorio acopiado a la presente causa, para determinar cuál de las partes probó sus afirmaciones de hechos formuladas en las oportunidades correspondientes.

VALORACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE ACTORA.

JUNTO AL LÍBELO DE LA DEMANDA:

Pruebas documentales:

1. Marcado con la letra “A” original del contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ y el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO. (Folios 4 al 6).

Este Juzgado le confiere pleno valor probatorio dado que no fue impugnado por el adversario, además de ello, la parte demandada, ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, en su escrito de contestación a la demanda reconoce la existencia dicho contrato. El Tribunal lo aprecia como plena prueba de que la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ dio en arrendamiento al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, un espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio América, avenida 40-E, casa No. 22-58, de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa, y ASÍ SE DECIDE.

2. Marcado con la letra “B” copias simples del documento protocolizado bajo el número 7, folio 1 al 3, protocolo primero, tomo 5 del cuarto trimestre del año 1988. (Folio 7 al 12).

Al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, observándose del mismo el negocio jurídico, mediante el cual la parte accionante adquirió la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, y ASÍ SE DECIDE.

3. Marcado con la letra “C” copia de la cédula de la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ. (Folio 13).

4. Marcada con la letra “D” copia de la cédula del ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO. (Folio 14).

Respecto a las probanzas señaladas en los numerales 3 y 4, se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para acreditar la identidad de las partes involucradas en el presente juicio, y ASÍ SE DECIDE.

EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL:

Pruebas documentales:

1. Ratifico original del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “A”. (Folios 4-6).

2. Ratifico copias del documento protocolizado bajo el número 7, folio 1 al 3, protocolo primero, tomo 5 del cuarto trimestre del año 1988, marcada con la letra “B”. (Folio 7-12).

Respecto a las pruebas anteriormente señaladas, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda, y ASÍ SE DECIDE.

3. Bajo la comunidad de la prueba, ratifico copia simple del documento público protocolizado en fecha 7 de enero de 2019, bajo el número 2019.2, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 407.16.6.1.6621 y correspondiente al libro de folios real del año 2019. (Folio 44 al 49).

De conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, observándose del mismo el negocio jurídico, mediante el cual la parte accionada adquirió mediante cesión una cuota parte del inmueble objeto de Litis, y ASÍ SE DECIDE.

4. Promovió copia simple del acta de defunción Nro. 364 de fecha 6 de julio de 2021 del hoy de cujus ESTRADA PÉREZ SOCORRO, marcada con la letra “C”. (Folios 75 y 76).

Al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, y ASÍ SE DECIDE.

5. Promovió copias simples de la relación de pago con sus respectivos recibos del periodo 14 de septiembre de 2021 al 14 de febrero de 2022, marcado con la letra “D”. (Folio 77 al 79).

6. Promovió copias simples de recibos de pago de arrendamiento del periodo 12 de diciembre de 2020 al 14 de junio de 2021, marcado con la letra “E”. (Folios 80 y 81).

Respecto a las probanzas indicadas en los numerales 5 y 6, En virtud de que no han sido impugnadas, el Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio, y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA.

JUNTO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Pruebas documentales:

1. Marcado con la letra “A”, documento de cesión de derechos. (Folios 44 y 49).

Respecto a la prueba anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE.

Testimoniales:

• ANTONIO JOSÉ ESTRADA PIÑERO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la urbanización Baraure I, vereda 8, casa número 20.

• FAFAEL JOSÉ VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.843.958, domiciliado en el barrio Miraflores, avenida 4, casa número 103, Araure.

Estas probanzas serán valoradas con posterioridad.

EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL:

Pruebas documentales:

1. Ratificó la prueba documental consignada junto al escrito de contestación a la demanda, marcado con la letra “A”, documento cesión de derechos. (Folios 44 al 49).

Respecto a la prueba anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE.

Testimoniales:

Ratificó las testimoniales de los ciudadanos:

• ANTONIO JOSÉ ESTRADA PIÑERO.
• RAFAEL JOSÉ VILLEGAS PIÑERO.

A los efectos de la valoración probatoria de las testimoniales indicadas, aprecia este juzgador que por auto de fecha 16 de octubre de 2024, este Tribunal declaró inadmisible dichas testimoniales por impertinente. En consecuencia, este Juzgado no le otorga ningún valor probatorio a dicha probanza y la desecha del proceso, y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir el Tribunal observa:

Hecho el anterior análisis y valoración probatoria, este juzgador para pronunciar la decisión, se circunscribirá a los postulados constitucionales y legales plasmados en los textos respectivos, vale decir los mandatos de propugnar una decisión lo más cercana a la justicia aplicada al caso concreto, como uno de los valores superiores del estado venezolano. Al igual que, tomando en consideración que en materia civil, el Juez está sujeto a decidir conforme el viejo adagio latino iura iudicex secundum allegata ex probata partiums, es decir, el Juez debe decidir, conforme lo alegado y probado en autos. Este principio del sistema dispositivo del procedimiento, se encuentra establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”.

La norma anterior obliga a los jueces a decidir en base a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como una herramienta para la realización de la justicia, a tenor de lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Los límites de la controversia son fijados por la contestación de la demandada, de modo que la misma ha de realizarse conforme a lo establecido en el artículo 361 del texto adjetivo civil, esto es, expresando con claridad los puntos sobre los cuales conviene, y los que rechaza, teniéndose como exentos de probanzas aquellos que no fueron admitidos expresamente.
Estos límites en que queda trabada la controversia además, influyen directamente sobre la actividad probatoria, toda vez que solo se prueban los hechos afirmativos controvertidos. De este modo, los hechos convenidos, están exentos de pruebas, así como también los hechos negativos que se hubieren alegado. En el presente caso la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la procedencia o no de las causales de desalojo propuestas.

Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

El artículo citado, nos establece las normas de la carga probatoria, en la cual, en principio, le corresponde al demandante, por ser quien dirige su pretensión a través del proceso, contra el accionado, de manera que la demanda solo será declarada con lugar cuando el juez encuentre que los hechos alegados hubieren sido probados. En consonancia con lo esgrimido anteriormente, el Código Civil establece en su artículo 1354 el principio de la carga de la prueba, el cual reza:

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de su obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.”.

En el presente caso, al tratarse de un desalojo por falta de pago, y por vencimiento del contrato, se ve fundamentada en las causales de desalojo, establecidas en el artículo 40, literales “a” e "I”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que establece:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.”.

En este sentido, además es necesario indicar, que como quiera que la parte actora ha alegado que existe un contrato de arrendamiento que une a las partes litigantes del presente juicio, y que hubo falta de pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia de ello, la actividad probatoria del actor debe limitarse a verificar la existencia del contrato, pero en lo que respecta a la falta de pago, nada debe probar el actor, por tratarse de un hecho negativo, sino que más bien, probada la existencia de la obligación, le corresponde a la parte demandada probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Ahora bien, respecto de la existencia del contrato, la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, reconoce expresamente la existencia del contrato, sin embargo, lo cataloga de inexistente, habida cuenta de su derecho como comunero sobre el bien objeto de Litis. Así las cosas, la parte demandada expresamente no negó, ni rechazó la existencia de la relación contractual alegada por la parte actora. Por lo que ha quedado plenamente probada la existencia del contrato de arrendamiento, que fue celebrado entre la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ y CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO.

Determinándose claramente la relación arrendaticia, al tratarse la presente demanda de desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondía a la parte actora probar la sola existencia del contrato, y como quiera que el impago constituye un hecho negativo, no puede ser probado, de modo que la Ley impone la obligación a la parte demandada de probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Así las cosas, todas las pruebas apuntan de manera determinante a la existencia del contrato de arrendamiento, por lo que corresponde a la parte demanda demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, o el hecho extintivo o de liberación de la obligación, consecuentemente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil.

En tal sentido, en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda instaurada en su contra, alegando que el ciudadano SOCORRO ESTRADA PEREZ, (fallecido), quien en vida fuere venezolano, y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.125.160; le cedió a su persona y a la ciudadana Amarilis Carolina Castillo Estrada, la cuota parte o porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble en general, según documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 7 de enero de 2019, adquiriendo la cualidad de copropietario en una proporción del cincuenta por ciento en relación a la titularidad de los demás comuneros.

Ahora bien, a fin de dar con el tino en la presente causa, es necesario evaluar algunas normas que rigen en materia de comunidad. Así las cosas, los artículos 760, 761 y 765 del Código Civil, señalan:

“Artículo 760.- La parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa.
El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.”.

“Artículo 761.- Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.”.

“Artículo 765.- Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.”.

Ahora bien, conforme lo disponen los dos primeros artículos, cada comunero tiene un derecho individual que recae sobre su cuota parte ideal o abstracta de la cosa común. Pero no tiene un derecho privativo sobre una parte divisa, concreta, de la cosa. Por lo que el comunero no podrá ceder por sí solo una parte de la cosa, sino que podrá ceder o gravar su cuota parte indivisa.
En cuanto a la disposición de la cuota, el comunero puede enajenarla y constituir gravámenes sobre ella; y así salir de la comunidad, sin que ello suponga disolución de la misma.
Así las cosas, aprecia este jurisdicente, que el demandado tacha de inexistente y de ineficaz el contrato de arrendamiento, en virtud de su estado de comunero o copropietario del inmueble objeto de esta demanda, con lo cual pretende alegar un mejor derecho a la condición de arrendatario. También se aprecia, que la condición de arrendatario del demandado fue adquirida con posterioridad a la cesión de derechos, por lo que se concluye que, aun siendo el demandado copropietario del inmueble cedido, decidió arrendar una porción de este, a fin de hacer uso exclusivo, en virtud que como comunero no le es permitido apropiarse de un espacio en específico, en virtud que ello va en detrimento de los derechos de los demás comuneros.

En tal sentido, este Juzgador estima, que si bien es cierto, que el demandado de autos, ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, desde un principio y para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ostentaba y actualmente ostenta la condición de comunero; no es menos cierto, que aun siendo comunero le fue arrendado un espacio correspondiente al bien de la comunidad, pues en materia de comunidad cada comunero puede servirse de la cosa común, lo que impide que pudiera apropiarse arbitrariamente de un espacio del bien sin el consentimiento dado por los demás comuneros, lo cual, a criterio de este Sentenciador, tal consentimiento se dio con la celebración del contrato de arrendamiento. Resultado de lo anterior, el demandado contrato de arrendamiento y todas sus consecuencias, tienen plena eficacia, toda vez que el accionado no puede poseer un único espacio del bien común alegando que es copropietario del mismo. Por tal motivo, a merced de lo indicado supra, no habiendo el demandado logrado desvirtuar la causal de desalojo propuesta, es por lo que forzosamente debe quien aquí juzga declarar CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE intentada por la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO. En ese orden, por lo que respecta a la reconvención planteada, al haberse declarado con lugar la presente demanda, sucumbe la pretensión intentada en la reconvención, en tal sentido debe declararse SIN LUGAR.

III
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, Administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE incoara la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, y consecuentemente, SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada, identificados en autos.
SEGUNDO: Se ordena de manera inmediata y sin plazo alguno, EL DESALOJO del inmueble arrendado, el cual constituye un espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio América, avenida 40-E, casa No. 22-58, de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa.
TERCERO: Se condena en costas procesales al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
Juez,

MAURO JOSÉ GÓMEZ FONSECA

Secretaria,

MILESTE YANIWET MONSALVE GARCÍA

En la misma fecha se dictó y publicó siendo las 3:29 p.m. Conste;

Secretaria,

MJGF/MYMG/María de los Ángeles.
Expediente Nro.: C-2024-001925.