LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA EXPEDIENTE: 3.005-23. DEMANDANTES: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 12.908.628 y 13.348.561, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: MARCELO ANTONIO SULBARÁN MEJÍAS y LILIA YELITZA VIZCAYA RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 12.647.844 y 10.054.777, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 137.362 y 137.361, respectivamente. DEMANDADO: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”. ABOGADO ASISTENTE: RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.469.283, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217, de este domicilio. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE SENTENCIA: DEFINITIVA. En fecha 07 de Julio de 2023, los ciudadanos: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 12.908.628 y 13.348.561, respectivamente, debidamente asistidos por los Abogados: Marcelo Antonio Sulbaran Mejías y Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 12.647.844 y 10.054.777, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 137.362 y 137.361, respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales, interponen demanda contra el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”. El motivo de la demanda es Desalojo de Inmueble. Folios 01 al 22. En fecha 12 de Julio de 2023, este Tribunal admitió la presente solicitud y acordó el emplazamiento de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representado por su propietario, el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, parte demandada de la presente causa; asimismo, este Tribunal admitió las pruebas de informes peticionadas por la parte actora de la presente causa; se libró boletas y oficios respectivamente. Folios 60 al 66 En fecha 13 de Julio de 2023, comparece el Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigna acuse de recibo de Oficio N° 302-23, dirigido al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa; Oficio N° 301-23, dirigido al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Folios 67 al 70. En fecha 14 de Julio de 2023, comparece el Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigna primer aviso de Traslado, por cuanto el demandado, ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, no se encontraba al momento de su citación. Asimismo consigna acuse de recibo de Oficio N° 299-23, dirigido a la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Bolivariana del municipio Guanare del estado Portuguesa; Oficio N° 298-23, dirigido a la Empresa Hidrológica Socialista de Portuguesa (HIDROSPORTUGUESA) con sede en la ciudad de Guanare, estado Portuguesa; y Oficio N° 300-23, dirigido a la Oficina de Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC). Folios 71 al 77. En fecha 17 de Julio de 2023, es recibido mediante Oficio, emanado de la Alcaldía Municipio Guanare, a fin de dar respuesta al Oficio N° 299-23, solicitada por este Tribunal. Folio 78. En fecha 17 de Julio de 2023, comparece el Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigna devolución de la Boleta de Citación del ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, por cuanto el mismo se negó a firmar. Folios 79 al 104. En fecha 18 de Julio de 2023, es recibido Oficio N°Hidros_P_2023/07/0022, emanado de la Empresa Hidrológica Socialista de Portuguesa (HIDROSPORTUGUESA) con sede en la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, a fin de dar respuesta al Oficio N° 298-23, solicitado por este Tribunal. Folios 105 al 107. En fecha 18 de Julio de 2023, comparece ante este Tribunal, los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, plenamente identificados en autos, debidamente asistidos por el Abogado en ejercicio: Marcelo Antonio Sulbaran Mejías, quienes mediante diligencia solicitan que el Secretario de este Tribunal libre Boleta de Notificación a la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representado por su propietario, el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, parte demandada de la presente causa, para que sea comunicada la declaración del funcionario, relativa a su citación. Folio 108 En fecha 20 de Julio de 2023, este Tribunal mediante auto, dispone a que el Secretario de este Tribunal libre Boleta de Notificación en la cual se comunique la declaración del funcionario, relativa a su citación. Se libró Boleta de Notificación. Folios 109 y 110. En fecha 20 de Julio de 2023, comparece el Secretario de este Tribunal, quien mediante diligencia hace constar que este mismo día fijo Cartel de Notificación, dirigida al ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA. Folios 111 y 112. En fecha 26 de Julio de 2023, es recibido Oficio N° 267-23, emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a fin de dar respuesta al Oficio N° 302-23, solicitada por este Tribunal. Folios 113 al 120. En fecha 26 de Julio de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio: RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, quien mediante diligencia solicita Copia Certificada de todo el expediente de la presente causa. Folio 121 En fecha 26 de Julio de 2023, es recibido Oficio, emanado de la Oficina de Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a fin de dar respuesta al Oficio N°300-23, solicitado por este Tribunal. Folio 122. En fecha 26 de Julio de 2023, es recibido Oficio N° 200-2023, emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a fin de dar respuesta al Oficio N° 301-23, solicitado por este Tribunal. Folios 123 y 124. En fecha 26 de Julio de 2023, este Tribunal mediante auto, y vista la diligencia suscrita por la parte demandada, acuerda la expedición de Copias Certificadas de la totalidad de la presente causa. Folio 125. En fecha 18 de Septiembre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio: RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, quien promueve escrito de Contestación de la Demanda, junto con todos los medios probatorios. Folios 126 al 846. En fecha 18 de Septiembre de 2023, este Tribunal mediante auto acordó el cierre de la Primera pieza del expediente, en virtud de la incomodidad para manipular; y en esta misma fecha acordó la Apertura de Pieza N° 2. Folio 847. En fecha 20 de Septiembre de 2023, comparece ante este Tribunal, la Abogada LILIA VIZCAYA, con el carácter de Coapoderada Judicial de la parte accionante, quien mediante diligencia, solicita Copia Fotostáticas Simples de los actos insertos del folio 126 al 145 ftes y vtos. Folio 02 Pieza N°2 En fecha 22 de Septiembre de 2023, comparecen ante este Tribunal, los Abogados MARCELO SULBARAN y LILIA VIZCAYA, plenamente identificados en auto, con el carácter de Coapoderados Judiciales de la parte accionante, quienes promueven escrito donde piden sea declaradas Inadmisibles las Reconvenciones planteadas por la parte demandada e Impugnan una prueba documental (escrito presentado ante el Tribunal Supremo de Justicia de Recurso de Revisión Constitucional). Folios 03 al 12 Pieza N°2 En fecha 26 de Septiembre de 2023, este Tribunal mediante auto, declaró Inadmisibles las Reconvenciones propuestas por la parte demandada. Folios 13 al 18 Pieza N°2 En fecha 26 de Septiembre de 2023, este Tribunal mediante auto, y vista la contestación de la demanda, acordó fijar la Audiencia Preliminar en el presente Juicio. Folio 19 Pieza N°2 En fecha 27 de Septiembre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, quien mediante escrito interpone Recurso de Apelación. Folio 20 Pieza N°2 En fecha 28 de Septiembre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, quien mediante diligencia solicita copias simples de la decisión emitida por este Tribunal en fecha 26 de Septiembre de 2023. Folio 21 Pieza N°2. En fecha 02 de Octubre de 2023, este Tribunal mediante auto, niega la Apelación interpuesta por la parte accionada del presente juicio. Folio 22 Pieza N°2. En fecha 03 de Octubre de 2023, este Tribunal celebró la audiencia Preliminar fijada. Folios 24 al 25 Pieza N°2. En fecha 04 de Octubre de 2023, comparece ante este Tribunal, la Abogada MAYRA ALEJANDRA ARTIGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°134.130, quien mediante diligencia solicita copias simples. Asimismo presentó diligencia, mediante la cual solicita copias simples de los folios 01 al 22 de la Pieza N° 01, y copias simples de los folios 03 al 07,13 al 18 y 20 de la Pieza N° 2 del presente expediente. Folios 26 y 27 Pieza N°2. En fecha 05 de Octubre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por la Abogada Mayra Alejandra Artigas, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 134.130, plenamente identificados en autos, parte demandada del presente litigio, quien mediante escrito solicita Copias Certificadas. Folios 28 y 29 Pieza N°2. En fecha 06 de Octubre de 2023, este Tribunal mediante auto, acuerda la expedición de las Copias Certificadas solicitadas por la parte demandada. Folio 30 Pieza N°2. En fecha 06 de Octubre de 2023, comparece por ante este Tribunal, la Abogada MAYRA ALEJANDRA ARTIGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°134.130, a quien se le hizo entrega de las Copias Fotostáticas Certificadas solicitadas. Folio 30 vto Pieza N°2. En fecha 06 de Octubre de 2023, este Tribunal mediante auto, fijó los hechos y límites de la controversia, y acordó la promoción de pruebas dentro de los cinco (05) días de Despacho siguientes al de hoy. Folios 31 al 37 Pieza N°2. En fecha 09 de Octubre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, quien presenta escrito de Promoción de Pruebas, solicita por este Tribunal. Folios 38 y 39 vto Pieza N°2. En fecha 16 de Octubre de 2023, comparecen ante este Tribunal, los Abogados MARCELO SULBARAN y LILIA VIZCAYA, plenamente identificados en auto, con el carácter de Coapoderados Judiciales de la parte accionante, quienes presentan escrito de Promoción de Pruebas, solicita por este Tribunal. Folios 40 y 42 Pieza N°2. En fecha 18 de Octubre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, quien presenta escrito de Oposición a la admisión de las Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante. Folios 43 al 46 Pieza N°2. En fecha 19 de Octubre de 2023, comparece ante este Tribunal, la Abogada LILIA VIZCAYA, con el carácter de Coapoderada Judicial de la parte accionante, quien presenta ante este Tribunal escrito contentivo de Observaciones a la Oposición a la Admisión de las Pruebas planteado por la parte demandada. Folios 47 al 49 Pieza N°2. En fecha 24 de Octubre de 2023, este Tribunal mediante auto, Admitió Pruebas y acordó fijar para el Vigésimo Quinto (25) día de Despacho siguiente al de hoy, para que tenga lugar el Debate Oral y Público. Folios 50 y 51 Pieza N°2. En fecha 27 de Octubre, este Tribunal mediante auto, acuerda la corrección por secretaria de la foliatura del expediente. Folios 52 y 53 Pieza N°2. En fecha 17 de Noviembre, este Tribunal agrega al expediente resultas de Recurso de Hecho emanadas del Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Folios 54 al 62 Pieza N°2. En fecha 01 de Diciembre de 2023, este Tribunal mediante auto, suspende la causa hasta que conste en auto la Decisión de la Sala Constitucional respecto al Recurso de Revisión intentado por la parte demandada en la presente causa. Folios 63 al 65 Pieza N°2. En fecha 04 de Diciembre de 2023, comparece ante este Tribunal, la Abogada LILIA VIZCAYA, plenamente identificada en auto, con el carácter de Coapoderada Judicial de la parte accionante, quien presentan escrito de solicitud de copias simples de los folios 63 al 65 de la segunda pieza, las cuales fueron acordadas por el Tribunal. Folio 66 vto Pieza N°2. En fecha 13 de Diciembre de 2023, comparece ante este Tribunal, el ciudadano: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, debidamente asistido por el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, quien presenta escrito donde solicita devolución de documentos presentados como pruebas y en su lugar se dejen copias certificadas de los mismos. Folio 67 vto Pieza N°2. En fecha 14 de Diciembre de 2023, este Tribunal mediante auto, acuerda el desglose y certificación de los documentos presentados como pruebas por la parte demandada. Folio 68 Pieza N°2. En fecha 18 de Diciembre de 2023, comparece por ante este Tribunal, el Abogado Rafael Páez, plenamente identificados en autos, a quien se le hizo entrega de los Documentos solicitados en desglose. Folio 68 vto vto Pieza N°2. En fecha 18 de Diciembre de 2023, comparece ante este Tribunal, la Abogada LILIA VIZCAYA, plenamente identificada en auto, con el carácter de Coapoderada Judicial de la parte accionante, quien presentan escrito donde consigna copia simple de la sentencia emanada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30-11-2023 donde declara No ha Lugar el Recurso de Revisión Constitucional. Folios 69 al 77 Pieza N°2. En fecha 19 de Diciembre de 2023, este Tribunal mediante auto, fija para el segundo día de despacho la realización del Debate Oral y Público a las 9:30 de la mañana. Folio 78 Pieza N°2. En fecha 21 de Diciembre de 2023, este Tribunal efectúa el Debate Oral y Público previamente programado y oído los alegatos de la coapoderada judicial Lilia Vizcaya de la parte demandante y de la parte demandada debidamente asistido en el acto por el abogado Rafael Páez y Cesar Torrealba y verificado el acervo probatorio esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia declarando CON LUGAR. Folios 79 al 85 Pieza N°2. HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A ESTABLECER LA SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA: ALEGA LA PARTE ACTORA, EN SU ESCRITO DE DEMANDA QUE: “…Ciudadano Juez, en virtud de la actividad comercial a la que se dedica la persona jurídica antes señalada, tal y como se narró en el capitulo anterior, y dadas las características del inmueble arrendado, inicialmente se suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 01/01/2.008, pero luego de sucesivas prórrogas, derivadas de nuevos contratos privados escritos, hasta el último suscrito por los ciudadanos: CESAR JOSE BRITO GUERRERO Y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, actuando en representación de la ciudadana: CARMEN FRIAS DE DECINA, como propietaria arrendadora para el momento y la persona jurídica “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representa por su propietario ciudadano: JHONNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, en el cual posterior a su nacimiento (01/07/2019), los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, nos subrogamos en la posesión de la arrendadora, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, continuamos respetando 4el derecho de la arrendataria a partir del día 06/09/2.019, fecha en la cual adquirimos el inmueble mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 2018.875, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2.018, por cuanto en fecha 31/12/2.019 venció el último contrato escrito; dando inicio a un nuevo contrato verbal por parte de los nuevos adquirientes arrendadores con la persona jurídica mencionada. El nuevo contrato de arrendamiento convino verbalmente entre los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, actuando con el carácter de nuevos adquirientes, y el ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de propietario de la arrendataria “Restaurante El Guanareño”, inició el 01/01/2.020 y venció en fecha 31/12/2.020. Sin embargo, los nuevos propietarios arrendadores, en vista que la relación contractual no fue respetada totalmente por la arrendataria, solicitamos a la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa su traslado al Inmueble objeto de la presente demanda a fin de Notificar al ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza y/o “Restaurante El Guanareño F.P”, en su carácter de arrendatario, entre otros, sobre el siguiente particular: “PRIMERO: Que no será prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble constituido por un (01) Galpón de uso Comercial, ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa; el cual tiene un área de Un Mil Treinta y Dos Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 Mts2) aproximadamente”. Es decir, que a partir de la indicada fecha (19/10/2.020) la Firma Personal “Restaurante El Guanareño” tuvo conocimiento que los nuevos propietarios arrendadores, no tenían intención de continuar con la relación locativa y como consecuencia de ello al finalizar el contrato vigente para el momento, nacería para la arrendataria su derecho a Prorroga Legal, según lo establecido en el Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Luego de practicada la Notificación en fecha 04/11/2.020, el ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, procediendo con el carácter de Propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, procedió a interponer solicitud de Consignación de Canones Arrendaticios, la cual por distribución correspondió y fue tramitada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signada con el N° 0015-2020, con el objeto de cancelar, a su decir, los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2020, alegando que efectuaba la misma basándose en el último contrato de arrendamiento escrito que suscribió con nuestras personas procediendo como apoderados judiciales de la ciudadana: Carmen Josefina Frías de Decina, cuyo canon fue convenido en la cantidad de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs 1.020.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) mensuales y posteriormente con motivo a la Reconversión Monetaria del año 2021 para cumplir con las disposiciones establecidas en la Gaceta Oficial N° 42.185 y Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, N° 4.553, de fecha 06/08/2021, actualmente representa una cantidad simbólica de Bs.0,000012. No obstante a la solicitud de consignación arrendaticia, es oportuno señalar e insistir en que posteriormente a la suscripción del último contrato de arrendamiento escrito, en fecha 06/09/2019, la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, dio en venta el Inmueble arrendado a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, ya partir de esta fecha se produjo una cesión de los derechos y obligaciones que tenía la arrendadora en virtud del aludido contrato de arrendamiento a los referidos ciudadanos, que pasamos a ser legítimos propietarios del inmueble y acreedores de todos los derechos derivados de éste, lo que incluye que somos los acreedores de los canones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble, en virtud de operar la subrogación arrendaticia, en razón del antedicho contrato de venta. Dicha subrogación se produce por efecto de la ley, encontrándose regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.601, 1.604, 1.605, 1.606, 1.607 y 1.610 del Código Civil, la misma consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar de arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad. Tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquiriente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad”. En consecuencia, el adquiriente o comprador puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, ante el hecho de que el adquiriente llega, por causa de traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquiriente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquiriente se ha convertido en arrendador, y como adquiriente está en la obligación de “respetar la relación arrendaticia en los términos pactados”. Ahora bien, en el escrito contentivo de la solicitud de consignaciones, se puede apreciar que el solicitante no manifiesta en virtud de qué realiza la solicitud, es decir, no explica los motivos o razones lógicas para proceder a consignar los cánones locativos, y es necesario destacar que el ciudadano Jhony segundo Pacheco Mendoza, tenía el conocimiento cierto que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, pasamos a ser los nuevos propietarios del inmueble arrendado, por cuanto a partir de la adquisición del mismo, mediante el contrato de compra-venta, ambas partes sostuvimos conversaciones respecto de la relación contractual, inclusive el nuevo contrato de arrendamiento verbal fue pactado con los nuevos adquirientes en el mes de enero del año 2020 con vencimiento el 31 de diciembre de 2020, aunado al hecho que la cancelación de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2020, fueron pagados personalmente a los nuevos propietarios arrendados, sumados a la Notificación practicada por la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, llevada a cabo en fecha 19 de Octubre de 2020. Lo narrado anteriormente, hace presumir que el representante legal de la arrendataria actuó de mala fe al solicitar una consignación arrendaticia para pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2020, con un valor muy por debajo del que fue acordado en el último contrato verbal, que fue convenido en la cantidad de NOVENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $90) mensuales o su equivalente en Bolívares de conformidad al valor otorgado por el Banco Central de Venezuela como tipo de cambio de referencia correspondiente al día del pago efectivo. Asimismo se evidencia del expediente de consignaciones, que la arrendataria incurre en transgresiones al contrato celebrado verbalmente en virtud que realiza dichas consignaciones a favor de las ciudadanas CARMEN JOSEFINA FIAS DE DECINA y MARIA MATILDE DECINA FRIAS, solicitando que se les notifique de la mencionada consignación, habiendo el Alguacil dejado constancia que practicó las referidas notificaciones que fueron recibidas por la misma persona, MARIA MATILDE DECINA FRIAS, en consecuencia, de haber considerado las prenombradas ciudadanas que tenían la cualidad de arrendadoras del inmueble, hubiesen procedido a retirar el dinero consignado, no obstante, ninguna de ellas tuvo la más mínima intención de hacerlo, ni preocuparse por los canones de arrendamiento; tolo lo cual devela que al no demostrar las ciudadanas CARMEN JOSEFINA FIAS DE DECINA y MARIA MATILDE DECINA FRIAS, interés alguno en el retiro del dinero proveniente de las consignaciones arrendaticias de la solicitud presentada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza procediendo con el carácter de Propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, es una prueba indiciaria que las mencionadas ciudadanas no tienen la cualidad de arrendadoras en la relación contractual. Lo anteriormente expuesto trae como consecuencia, la invalidez de las consignaciones efectuadas por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza procediendo con el carácter de propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, por cuanto no cumple con lo previsto en el contrato celebrado, así como en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; en primer lugar, porque la solicitud de consignación está dirigida a favor de las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, como supuestas arrendadoras; en segundo lugar, porque la cantidad consignada por los cánones de arrendamiento vencidos no se corresponde con la cantidad convenida por las partes que suscribimos el contrato verbal de arrendamiento; en tercer lugar, por cuanto el consignatario no demuestra cuáles fueron las causas que le imputa a los propietarios arrendadores o si fue por fuerza mayor, que no pudo efectuar el pago y se vio en la necesidad de solicitar la apertura del expediente de consignaciones arrendaticias; por último, pero no menos importante, el hecho de que no se nos notificó de la apertura de la referida cuenta, que por demás no está a nuestro nombre, a fin de tomar las previsiones legales necesarias. Asimismo, se puede evidenciar que la Arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, habiendo vencido en fecha 31/12/2020 el último contrato acordado verbalmente y aún así sin estar solvente con sus principales obligaciones como arrendataria, debido a la Notificación que le fuere practicada en fecha 19/10/2020, comenzó a disfrutar del beneficio de prorroga legal a partir del 01 de enero del año 2021, encontrándose hasta la presente fecha ocupando el inmueble de nuestra propiedad sin haber cancelado los cánones de arrendamiento convenidos verbalmente en la cantidad de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $ 90) mensuales o su equivalente en Bolívares de conformidad al valor otorgado por el Banco Central de Venezuela como tipo de cambio de referencia correspondiente al día del pago efectivo del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses siguientes: Año 2020: Canceló el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre en la cantidad de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 90$) mensuales, sin embargo adeuda los cánones correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre. Año 2021: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Año 2022: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Año 2023: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio. Es decir, que la Arrendataria hoy demandada adeuda hasta la presente fecha, la cantidad de TREINTA Y DOS (32) meses de arrendamiento, que a razón de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 90$) mensuales suman la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 2.880$), todos discriminados anteriormente. Visto el incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula SEGUNDA del último contrato convenido, en relación a la falta de pago de más de dos mensualidades o canones de arrendamiento, así como su incumplimiento con la Obligación principal que le impone el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que expresamente dispone: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”, es decir, que la arrendataria falló en su deber de comportarse como un buen padre de familia, en virtud que ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento tal como se especificó ut supra; en virtud de lo cual nos encontramos ampliamente facultados por la Ley Adjetiva especial que rige la materia para solicitar el DESALOJO del inmueble arrendado, amparados en el artículo 40, literal “a” que preceptúa: “Son causales de desalojo a.] Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.Por otro lado como se explanó anteriormente, al convenir las partes en un nuevo contrato verbal, se dejaron incólumes todas las demás cláusulas del contrato anteriormente suscrito, salvo en lo que respecta a la duración y al pago de canones de arrendamiento, en éste sentido, tenemos que la cláusula DÉCIMA establece expresamente: “Serán por cuenta exclusiva de la ARRENDATARIA todo lo relacionado al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, aseo urbano y domiciliario, agua, y otro servicio, así como lo relativo al pago y/o cancelación de impuestos nacionales, municipales o estadales del fondo de comercio que funciona en el mismo, y en tal sentido se obliga a mantener al día, el pago de estos servicios, presentar al término de éste contrato las correspondientes solvencias”. En éste sentido el artículo 40 literal “i”, dispone: “Son causales de desalojo: i.] Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. Así pues, tomando como base el referido artículo, es oportuno señalar que la arrendataria no hay cumplido con su obligación contractual de mantener al día el pago de los servicios públicos generados por agua potable, energía eléctrica, aseo urbano e impuestos municipales, en virtud que hasta la fecha de interposición de la presente demanda, la arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, presenta deudas derivadas de los mencionados servicios; tal como se evidencia de copias simples de los estados de cuenta emanados de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, Hidrológica Socialista de Portuguesa con sede en Guanare y Corpoelec Oficina Guanare. En este sentido, se puede evidenciar que dado el incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de los canones de arrendamiento vencidos, así como en el adecuado pago de los servicios públicos e impuestos y tasas municipales, ha develado con tal actitud una franca violación a lo que establecen las normas que regulan la relación arrendaticia, específicamente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en sus literales “a” e “i” del articulo 40 y al propio Contrato de Arrendamiento suscrito por la demandada en las Cláusulas SEGUNDA y DÉCIMA, antes descritas.Finalmente, en virtud de las situaciones de hecho narradas, en la actitud hostil dispensada por el propietario de la arrendataria hacia las personas de los adquirientes arrendadores, así como lo dispuesto en la Ley Sustantiva que rige la materia, de acuerdo con el literal “h” del artículo 40, que expresamente establece: “Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros”, teniendo como premisa que el propietario de la arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, en la oportunidad legal correspondiente no aceptó la oferta de venta que le formulara la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en su condición de primigenia propietaria- arrendadora, agotándose en consecuencia el plazo para que ejerciera su derecho preferente, lo cual se puede demostrar con la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de noviembre de 2022, mediante la cual se declara PERECIDO el recurso extraordinario de casación propuesto por la demandante, contra la sentencia dictada, CONDENANDO a la demandante recurrente al PAGO DE LAS COSTAS procesales del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del código de Procedimiento Civil, Exp.AA20- C- 2022-000366, ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, con lo cual queda demostrado que la arrendataria hoy demandada, al no presentar en sede casacional la formalización del recurso, se conformó con lo dispuesto por el Tribunal Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, consecuentemente consistió en el hecho cierto que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, somos los nuevos propietarios del inmueble en el cual se encuentra actualmente arrendado, y así debe tenerse. Todas los hechos narrados sirven de sustento para DEMANDAR como formalmente demandamos a la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, en la persona de su propietario ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, suficientemente identificados en el presente escrito, por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).Por todas las razones explanadas, es que acudimos ante este Tribunal a DEMANDAR como en efecto DEMANDAMOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literales “a”, “h” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, el cual se encuentra debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, Cuarto Trimestre de fecha 26 de septiembre de 2008,representado por su propietario ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-12.010.956, teléfono de contacto 0412-6732144, desconocemos el correo electrónico, domiciliado en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal: PRIMERO: CON LUGAR la presente acción de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) intentada contra la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representada por su propietario ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, todos identificados ut supra. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria Con Lugar de la presente acción, se ordene judicialmente el desalojo del Inmueble arrendado, Local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es o fue de Esperanza de Guédez; entregando el inmueble libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento. TERCERO: Condene la parte demandada en costas procesales del presente juicio, incluyendo los honorarios profesional es de los abogados que pudiesen llegar a actuar en el presente juicio. EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDO DE SU APODERADO JUDICIAL PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES: “…Alega el demandado en su escrito de contestación: Es cierto que La relación arrendaticia se inicia en fecha 01 de Enero de 2008, cuando ciudadano Mariana Decina, quien en vida fuere de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad No E-216.192, fallecido en fecha 02/12/2009, celebró el primer contrato de arrendamiento con la persona jurídica “Restaurante El Guanareño”, representada por mi persona como propietario, contra de arrendamiento que suscribimos sobre un inmueble (Local Comercial), ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2),cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es o fue de Esperanza de Guédez. Rechazo, Niego y contradigo por ser falso de toda falsedad y sin reserva de ninguna naturaleza, la actual demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), intentada por la parte actora ya antes identificada en autos, ya que jamás en ningún documento, ni privado, ni Público, en ningún proceso judicial, tal como hemos señalado se ha reconocido por mi persona o probado por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES que ellos hayan sido mis arrendadores en algún momento, es mas ciudadano juez, puede usted mismo revisar en el actual proceso signado por este tribunal con el número 3.005-23 si existe algún documento legalmente reconocido donde expresamente señale que yo haya reconocido tal relación arrendaticia, por lo que queda claro que todas las pruebas aportada en el actual proceso por los demandantes, y que traigo yo con esta contestación, nada señala que me vincule con ellos, y mi única relación que existo fue como apoderados de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-2.727.411, en su condición de viuda sobreviviente y lo único que se evidencia con la venta inscrita en BAJO EL NÚMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N°404.16.3.1.17915, Y CORRESPONDIEMTE AL LIBRO DEL FOLIO REAL DELAÑO 2018 DE FECHA 6 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi” ,en original paraqué sea verificado y devuelto (MARCADO “C”) es que SE ME VIOLENTÓ MI DERECHO PREFERENCIAL. Por lo que esta causa no puede prosperar por la única razón y lógica jurídica que quienes lo ejercen carecen de cualidad para hacerlo. Aunado al hecho que queda totalmente claro que en la actualidad me encuentro TOTALMENTE SOLVENTE tal como se evidencia en COPIA CERTIFICADA del referido expediente que consignamos al presente escrito copia certificada de todo el expediente (MARCADO “B”) Ciudadano juez, las realidades de los hechos en el presente asunto son las siguientes: Desde hace más de quince (15) años soy arrendatario de Un (01) local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2), el cual para el momento era propiedad del ciudadano Mariano Decina hoy la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, condición esta que se evidencia ya obtenida por ellos en fecha 16 de julio del año 2010 la resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, cuyo RIP. J-298644729. La referida relación arrendaticia data desde el 1 de Enero de 2008 hasta la presente fecha, es decir, durante quince (15) años, nueve(09) meses y diecisiete (17) días, en forma ininterrumpida y continua, sin ningún tipo de interrupción. Según se evidencia en el siguiente orden cronológico de la relación contractual arrendaticia siendo suscrito el PRIMER CONTRATO en fecha 01 Enero del año 2008, por un lapso de un año fijo tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “D”), con el hoy difunto el ciudadano Mariano Decina, quien era de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, domiciliado en la Ciudad de Guanare, con cédula de identidad N° E-216.192. Para el momento se fijó en este primer contrato el canon en MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F.1.300, 00) y DOS MIL SEISCIENTOSBOLIVARES FUERTE. (BS.F.2.600, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Posteriormente en fecha 1 de Enero del año 2009 suscribí un SEGUNDO CONTRATO de arrendamiento por el mismo inmueble y el cual tenía una duración de un año SUMADO al año del anterior contrato tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “E”), con el ciudadano Mariano Decina, antes identificado en este segundo contrato el canon se fijó en DOS MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.2.000, 00) y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Continuando con la correlación de los hechos en fecha Primero de 1 Enero del año 2010 suscribí un TERCER CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por un periodo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito COPIA CERTIFICADA de todo el expediente marcado por mi persona para esta contestación con la (LETRA N°2) el cual se puede ver en el folio dieciséis (16) del mencionado expediente, en esta oportunidad suscribí el referido contrato con la conyugue sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, quien es la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, viuda, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, en este tercer contrato el canon se fijó en TRES MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.3.000, 00) y SEIS MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.6.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Así las cosas en fecha Primero de 1 Enero del año 2011 suscribí un CUARTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble por el plazo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito COPIA CERTIFICADA de todo el expediente marcado por mi persona para esta contestación con la (LETRA N°2) el cual se puede ver en el folio diecisiete (17) del mencionado expediente, nuevamente con la cónyugue sobreviviente de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, condición esta que se evidencia ya obtenida en fecha 16 de julio del año 2010 la resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, cuyo RIP. J-298644729. Contrato de arrendamiento que firmé con su viuda la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, plenamente identificada, en este cuarto contrato el canon se fijó en CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) y OCHO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.8.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. En tal sentido en fecha Primero de 1 Enero del año 2012 suscribí un QUINTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble, por el periodo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “F”) con la conyugue sobreviviente la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, ya mencionada en este quinto contrato el canon se fijó CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) y OCHO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.8.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Ahora bien, en el año 2013, se continua el contrato del año 2012 y fue en fecha Primero de 1 Enero del año 2014 suscribí un SEXTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por el termino de un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “G”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del año 2010 antes identificado, en este sexto contrato el canon se fijó en SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F. 7.500, 00) esta vez sin meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Lo que nos lleva al Primero (01) de Enero del año 2015 suscribí un SEPTIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “H”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Séptimo contrato el canon se fijó en NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F. 9.500, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula tercera del referido contrato. En fecha Primero de 1 Enero del año 2016 suscribí un OCTAVO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “I”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este octavo contrato el canon se fijó en DIECISIETE MIL BOLIVARES. (BS. 17.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula tercera del referido contrato. Ahora bien en fecha Primero (01) de Enero del año 2017, suscribí un NOVENO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “J”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Noveno contrato el canon se fijó en CIENTO ONCE MIL BOLIVARES. (BS. 111.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. En fecha Primero de 1 Enero del año 2018 suscribí un DECIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “k”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Decimo contrato el canon se fijó en SEIS MILLONES DE BOLIVARES. (BS. 6.000.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. Finalmente lo que nos remonta al día primero (01) de julio del año 2019 donde extrañamente aparecen en el escenario unos APODERADOS GENERALES de la conyugue sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, estos representantes de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA eran los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.908.628 y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Numero V-13.348.561 ambos domiciliados en la Ciudad de Guanare del estado Portuguesa, facultad que dicen tener según consta en Poder autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 10 de Octubre del año 2018 inserto bajo el Numero 5, Tomo 252, Folio 38 al 46. Por lo que en fecha Primero de Julio del 2019suscribimos UN DECIMO PRIMERO CONTRATO de arrendamiento por un término de Seis (06) meses tal como se evidencia en la clausula cuarta del mencionado contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto MARCADO CON LA LETRA “L”, con los mencionados apoderados para el momento de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, plenamente identificada, en este decimoprimero y último contrato el canon se fijó en UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES. (BS. 1.020.000, 00) más el impuesto al valor agregado (IVA) mensuales y pagados dentro del lapso (05) días a partir de la fecha del vencimiento mensual. Tal como se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. Desde el momento de la suscripción del primer contrato de arrendamiento hasta la presente fecha he cumplido con todas y cada una de las obligaciones, tanto principales como accesorias que me impone la ley y los contratos de arrendamientos como buen padre de familia. Ahora bien, a fin de evidenciar y dejar constancia, tanto que el anterior instrumento sería mi Decimo Primero (11) contrato consecutivo de arrendamiento y que actualmente me encuentro TOTALMENTE SOLVENTE. Por lo que en fecha 05 de marzo del año 2021 ejercí ante el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA en tiempo hábil una DEMANDA EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para ser subrogado a los extraños como lo son los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N°C.I.V- 12.908.628 y 13.348.561. Quienes adquirieron violentándose mi derecho preferencial que legalmente ostento sobre el Local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, sobre el cual poseo el derecho referido. Por lo que en virtud de estos hechos narrados demandé a la SUCESIÓN MARIANO SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del año 2010, y de forma consecuente con los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, antes identificados, la referida causa fue conocida en su Primera Instancia el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. El relatado expediente fue signado en su momento con el número 2.592-21, anexo a este escrito todo el expediente identificado por mi persona como letra (N° “2”) siendo el motivo de tal acción judicial la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL producto de la viciada venta realizada EN FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DELAÑO2019 Y QUE QUEDO INSCRITA BAJOEL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para quesea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”) Documento de venta este en el cual la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA transfiere en propiedad a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 5.000.000,00) el inmueble constituido por un local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa tal como igualmente se puede ver en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADO “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N°2”) tal como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59).Mismo inmueble en el que probamos en Primera Instancia que los ciudadanos antes mencionados una vez usurpado por ellos mi DERECHO PREFERENCIAL en un tiempo menos de un (01) año, un (01) mes y trece (13) días, pretendían viciadamente exigirme por el mismo bien la exorbitante cantidad de DOSCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) según se deja ver en la CLAUSULA SEGUNDA de la notificación hecha de forma inadecuada por los ciudadanos en fecha 09 de Octubre de 2020 la cual consignamos con la letra (MARCADO “LL”) que se puede ver igualmente en la PRIMERA PIEZA del expediente presentado por mi persona en la presente contestación con la (LETRA “N°2”), en sus folios del cincuenta (50) al folio cincuenta y tres (53), en el referido instrumento se me otorga según el decir de estos ciudadanos un plazo quince (15) días para mostrar mi aceptación o no. Por lo que acudí en fecha 02 de noviembre de 2020 a solicitar ante el Registro Público del municipio Guanare del estado Portuguesa COPIA CERTIFICADA del documento para mi persona totalmente desconocido hasta la fecha de la notificación que fue el día 09 de octubre del año 2020 y el documento donde se me viola de manera evidente mi DERECHO PREFERENCIAL es de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDÓ INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018. El cual se deja evidenciar tal como lo hemos señalado en nuestros relatos de hechos que en contraposición a los DOSCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) que ellos maliciosamente me piden, los mismos habrían adquirido el inmueble por apenas la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 5.000.000,00) documentos que consigno en la primera instancia en original con (la letra “M”) instrumentos públicos estos donde se evidencia la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL por las personas antes señaladas. El cual igualmente consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). Cumplida la tramitación procesal, el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, dicta sentencia en fecha 18 de febrero de 2022, tal como se puede valorar y apreciar en los folios ciento cincuenta y dos (152) al folio ciento ochenta y nueve (189) en la SEGUNDA PIEZA del expediente signado en su Primera Instancia con el número 2.592-21. Asimismo, alega la parte demandada en su escrito de contestación, una primera reconvención, en la cual, entre otras cosas, expuso: “…Que estando dentro de la oportunidad legal, de conformidad al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedo en este acto a interponer en contra de los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561, DEMANDA DE RECONVENCIÓN, bajo los siguientes términos: En fecha 06 de septiembre del año 2019, los ciudadanos arriba identificados procedieron a celebrar un contrato de compra venta con la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, en el cual esta le trasmitía la propiedad de un inmueble que tiene las siguientes características: Local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el cual tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 M2) aproximadamente en el cual POSEO DERECHO PREFERENCIAL.La referida transacción comercial quedó anotada bajo el numero 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N°404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de folio real del año 2018 De la Oficina de registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa. En la aludida compra venta se irrespetaron de una manera flagrante mis derechos que como inquilino poseo sobre el inmueble objeto de la venta antes mencionada, concretamente mi derecho preferente para adquirir el inmueble de marras, en el cual me vi obligado a ejercitar en juicio aparte, y que se encuentra actualmente en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia tal como lo señalamos en instrumento (MARCADO N°1). Ahora bien ciudadano Juez, por cuanto no me es posible RECONVENIR en este juicio con RETRACTO LEGAL ARRENDATICIIO al no figurar en el mismo como parte la co-contratante en el negocio de compra venta antes aludido, la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, procedo a DEMANDAR LA NULIDAD de la misma, es decir la compraventa donde se irrespeta mi derecho preferente adquirir el inmueble de marras. Dicha demanda reconvencional de nulidad, la efectuó bajo las siguientes consideraciones de orden factico y legal. Ciudadano Juez, los ciudadanos desde el 10 de octubre del año 2018, habían venido fungiendo como APODERADOS GENERALES, con amplias facultades de disposición y administración de la totalidad de los bienes de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, SEGÚN CONSTA EN PODER AUTENTICAO POR ANTE LA NOTARIA PUBLICA DE GUANARE DEL ESTADO PORTUGUESA, EN FECHA 10 DE OCTUBRE DEL AÑO 2018 INSERTO BAJO EL NUMERO 5, TOMO 252, FOLIO 38 HASTA 46 DEL REFERIDO INSTRUMENTO CONSIGNAMOS A ESTE ESCRITO EN COPIA CERTIFICADA (MARCADA “M”). El poder antes descrito ha venido siendo ejercido por los referidos ciudadanos de manera reiterada y constante hasta el punto, que en ejercicio del mismo, procedieron en fecha primero (01) de julio del año 2019 a celebrar con mi persona un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del juicio principal. Estas son las circunstancias determinadas para la parte reconvenida que no podían comprar, ni siquiera en subasta pública, los bienes que estaban encargados de vender o administrar por mandato del artículo 1.483, ordinal tercero del Código Civil. Debido a esas circunstancias, el negocio jurídico efectuado entre los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561, y la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, está afectado de NULIDAD ABSOLUTA, por contravenir no solo una norma legal imperativa, sino también una norma de carácter moral y universal, la cual es transparencia y pulcritud en la administración de bienes ajenos que debe observar en todo momento un apoderado general. Ciudadano Juez, la nulidad absoluta de la compra venta antes identificada, me otorga legitimidad para invocarla por esta vía reconvencional, y hace que la misma no sea oponible, razón por la cual los demandantes carecen de titulo legitimo para intentar la demanda de desalojo incoada en mi contra, ya que al no ser ellos legítimos propietarios del inmueble cuyo desalojo se pide mal pueden los mismos intentar válidamente la demanda principal en este juicio. En consecuencia, de los razonamientos anteriormente aducidos, proceso en este acto a demandar, como en efecto lo hago a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES ya identificados, para que convengan, o en su defecto a ellos sean condenados por este tribunal a reconocer la nulidad de la operación de la compra venta por ellos efectuadas con la representante de la sucesión. Estimo la presente demanda de reconvención conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil Ejusdem, en el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 668.800.00) lo que es igual en dólares americanos según la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha a VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 20.000 USD) lo que equivale en unidades tributarias que determina la competencia de este tribunal a 74.311.111 unidades tributarias...”De igual manera, alega la parte demandada una segunda reconvención, en la cual, entre otras cosas, expuso: “…PRIMERO: La realidad es que el presente asunto se origina de un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL formalmente realizado por mi persona, plenamente identificado, desde el 01 de Enero del año 2008 de manera ininterrumpida hasta la presente fecha y encontrándome TOTALMENTE SOLVENTE tal como se demuestra en el Expediente N° 0015-20 llevado por TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, como se evidencia en COPIA CERTIFICADA del referido expediente que consignamos (MARCADA “B”). SEGUNDO: Ahora bien, ciudadano Juez, la única verdadera irregularidad que existe desde la perspectiva jurídica es que se realizo una venta FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018. Documento de venta este en el cual la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA transfiere en propiedad a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa tal como se ve en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADA “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N° 2”) como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59), y el cual igualmente que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). Que los ciudadanos antes mencionados una vez usurpado por ellos mi DERECHO PREFERENCIAL en un tiempo menos de un (01) año, un (01) mes y trece (13) días, pretendían viciadamente exigirme por el mismo bien la exorbitante cantidad de DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) según se deja ver en la CLAUSULA SEGUNDA de la notificación hecha de forma inadecuada por estos ciudadanos en fecha 09 de octubre de 2020, la cual consignamos con la letra (MARCADO “LL”) que se puede ver igualmente en la PRIMERA PIEZA del expediente presentado por mi persona en la presente contestación con la (LETRA “N° 2”), en sus folios del cincuenta (50) al folio cincuenta y tres (53). Y que igualmente consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en copia certificada para que sea verificado y devuelto (MARCADO “LL”), en el referido instrumento se me otorga según el decir de estos ciudadanos, en plazo de quince (15) días para mostrar mi aceptación o no. Por lo que acudí en fecha 02 de noviembre de 2020 a solicitar ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa COPIA CERTIFICADA del documento para mi persona totalmente desconocido hasta la fecha de la notificación que fue el día 09 de octubre de 2020 y el documento donde se me viola de manera flagrante mi DERECHO PREFERENCIAL es de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). El cual se deja evidenciar tal como lo hemos señalado en nuestros relatos de hechos que en contraposición a los DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) que ellos maliciosamente me piden, los mismos habrían adquirido el inmueble por apenas CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) documentos tal como se ve en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADA “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N° 2”) como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59). Instrumentos públicos estos donde se evidencia la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL por las personas antes señaladas. Constituyéndose la viciada venta en la causal de Nulidad tal como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Gaceta Oficial n°40.418 del 23 de mayo 2014). (…) Por lo que queda claro que el local comercial fue adquirido de forma fraudulenta por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), ambos suficientemente identificados; lo cual se evidencia que se violentó mi derecho preferencial que legalmente ostento. TERCERO: En todo el expediente y todas las causas no existe un documento legalmente notariado donde se me haya garantizado mi derecho preferencial por mis legítimos arrendadores como lo son la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del 2010. Todo ello con la finalidad de que se me notificara por ellos mi derecho de preferencia ofertiva antes de realizar la fraudulenta venta, según establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo referido deja en evidencia el INCUMPLIMIENTO voluntario y deliberado por parte de los ciudadanos antes señalados de alas clausulas contractuales y Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Gaceta Oficial n°40.418 del 23 de mayo 2014) República Bolivariana de Venezuela en su capítulo IV De la Preferencia Ofertiva razón jurídica que me conlleva RECONVENIRLOS nuevamente, como en efecto formalmente los RECONVENGO, por la nulidad de la venta de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”), en los términos indicados ya que no existe ningún documento notariado debidamente entregado, debido a que no se cumplió con los parámetros establecidos en la referida ley, es por lo que se debe anular la mencionada venta. Todo aquello de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil vigente RECONVENGO por SOLICITO LA Nulidad de contrato de compra-venta, suscrita por la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 y los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561 quienes adquirieron violentándose mi DERECHO PREFERENCIAL que legalmente ostento sobre el local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entrecalles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el cual tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metros cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 M2) aproximadamente, mediante documentos otorgados FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018, tal como lo manifestó en el documento antes citado. Vista la existencia de la nulidad absoluta del documento antes descrito según los parámetros que regula la Ley que rige la materia, es por lo que esta reconvención solicitamos para que convenga o en su defecto a ellos sean condenados por este Tribunal a; PRIMERO: La parte actora reconvenida para que sea anulado el documento de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018; SEGUNDO: Que la parte actora reconvenida formalmente sea condenada por los COSTOS Y COSTAS derivadas del proceso. Fundamento la pretensión de reconvención contra la parte actora según lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y las siguientes; como también el establecido en el artículo 3 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Y las disposiciones establecidas en el Código Civil vigente. (…) Para todos los efectos de la presente causa establecemos nuestro domicilio procesal en la siguiente dirección: Carrera 4 con calle 17 edificio Sutera piso 1 oficina 1-A del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Estimo la presente demanda de reconvención conformidad con lo establecido en el Artículo 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil Ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 668.800.00) lo que es igual en dólares americanos según la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha a VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 20.000 USD) lo que equivale en unidades tributarias que determina la competencia de este tribunal a 74.311.111 unidades tributarias. Finalmente solicito que el presente escrito de Contestación a la Demanda sea admitida en los autos, se le dé el trámite correspondiente de Ley y que en la oportunidad de pronunciar Sentencia de mérito en relación a la presente demanda incoada en contra por la parte actora reconvenida sea declarada SIN LUGAR y en consecuencia declarada CON LUGAR las reconvenciones propuestas, con todos los pronunciamientos de Ley…” PUNTO PREVIO Antes de entrar a conocer el fondo de la controversia debe este Juzgador pasar a analizar los Puntos Previos alegado por la parte demandada, referidos a: a.- Recurso de Revisión Constitucional Planteado ante el Tribunal Supremo d Justicia. b.- La falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio ni para promover pruebas. a.- En cuanto al Recurso de Revisión Constitucional; plantea lo siguiente: “…omisis… Que interpuse ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 07 de julio del año 2023, un formal recurso de revisión Constitucional de sentencia, tal como se evidencia en escrito que anexo a esta contestación para que sea agregada a los autos y “Ad efectum videndi” en original para que sea verificado y devuelto, (marcado N°1), el objeto del mencionado recurso persigue una formal DEMANDA DE REVISION PARA QUE SEA ANULADA la sentencia definitivamente firme dictada en fecha 20 de junio del año 2022, emitida por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito del Primer Circuito del estado Portuguesa, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL), incoada contra la Sucesión Mariano Decina Sciassa representada por la ciudadana María Matilde Decina Frías, venezolana , mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Guanare, de la cedula de identidad N° V- 9.258.251 hija de la sucesión ad intestatum del ciudadano Mariano Decina y la ciudadana Carmen Josefina de Decina, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Guanare, de la cedula de identidad N° V- 2.727.411, en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, según resolución SANT-INTI-GRTI-RSO-SAS-700-2010-500-274, de fecha 16 de julio del 2010, y consecuentemente en sus condiciones de usurpadores de MI DERECHO PREFERENCIAL, igualmente demande en esa causa a los ciudadanos: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad NrosC.I.V-12.908.628 y 13.348.561, quienes adquirieron, violentando MI DERECHO PREFERENCIAL que legalmente ostento sobre el local comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18,Sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa(…). Todo ello, lo realice, legalmente sobre el entendido de que la Sala Constitucional tiene la potestad de revisar sentencias definitivamente firmes cuando contradiga la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, respecto del derecho a la defensa, tutela judicial efectiva y al principio pro acción, entre otras violaciones de orden Constitucional, preservándose así, la integridad y uniformidad de la doctrina Constitucional para evitar decisiones que lesionan derechos y garantías previstas en el texto Constitucional…” Este juzgador observa, que en efecto riela en los folios 146 al 156 de la primera pieza, anexo de prueba marcado con el Nro 1; el cual consiste en un escrito de Revisión Constitucional interpuesto por ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por los profesionales del derecho ciudadanos Rafael Ángel Páez Linares y Rafael Ángel Páez Linares; ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. 15.309.652 y 7.469.283 respectivamente, en el cual se evidencia el sello de recibido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 07 de Julio del año 2023, y el cual versa sobre Un Retracto Legal Arrendaticio (Local Comercial, ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18 sector el Cementerio de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa); dicho local comercial es el mismo objeto en el presente litigio. Así las cosas; la revisión Constitucional tiene su fundamento en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con lo cual cuenta con basamento constitucional, de acuerdo con los artículos constitucionales y con los referidos a Derechos y Garantías Constitucionales sustanciales y procesales, y especialmente, los valores de Estado democrático y social de Derecho y de Justicia que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político, que proclama el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. El artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, expresa: “La Constitución es la norma suprema y el fundamento del ordenamiento jurídico. Todas las personas y los órganos que ejercen el Poder Publico están sujetos a esta Constitución” Ahora bien, en el artículo 335 constitucional, se establece que el Tribunal Supremo de Justicia tiene la obligación constitucional de garantizar la supremacía de las normas y principios constitucionales y es el máximo y último interprete de la Constitución, y velara por su uniforme interpretación y aplicación. Asimismo, la norma comentada, en forma concreta indica, que: “Las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo y demás tribunales de la República”. En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha considerado a la revisión como una facultad, potestad, estableciendo en la Sentencia 1725 de fecha 23 de junio de 2003 Exp. 01-2570 Carmen Bartola Guerra; que: “la revisión no constituye una tercera instancia, ni un recurso ordinario que opere como un medio de defensa ante la configuración de pretendidas violaciones o sufrimientos de injusticias, sino una potestad extraordinaria y excepcional de esta Sala Constitucional cuya finalidad es mantener la uniformidad de los criterios constitucionales en resguardo de la garantía de la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales lo cual reafirma la seguridad jurídica”. Por indicación de los diversos fallos emitidos sobre la Revisión Constitucional, por la Sala Constitucional, las Sentencias que pueden ser objeto de revisión son: 1) Las sentencias de amparo constitucional; 2) Las sentencias de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas fundamentadas en un errado control de constitucionalidad; 3) Las sentencias que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala Constitucional, en un error grotesco o error patente como expresa la doctrina Española, en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional; y 4) Las sentencias que sean dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia o por los demás tribunales de la República, que aparten u obvien expresa o tácitamente, alguna interpretación de la Constitución que contenga algún fallo de la Sala Constitucional con anterioridad a la decisión que sea impugnada. Igualmente, la Sala Constitucional ha dispuesto en varios fallos, reiterar su poder de fijar el trámite procedimental y así lo ha hecho con respecto al Amparo Constitucional y en otras controversias constitucionales que no tienen un procedimiento predeterminado. Este poder es de gran utilidad, por cuanto la Sala Constitucional en los procedimientos fijados ha consagrado principios fundamentales, como la simplificación procedimental, oralidad, concentración, celeridad, inmediación, para garantizar un acceso efectivo a la justicia, y garantizar la defensa y en definitiva para que el proceso sea un instrumento fundamental para la realización de la justicia. (Competencia: Sentencia de fecha 29 de enero de 2000. Casos: Emery Mata Millán y Domingo Gustavo Ramírez Monja. Procedimiento: Sentencia de fecha 1° de febrero de 2000. Caso: José Amando Mejía Betancourt y Otros.). Así las cosas; considera quien decide, que con la Sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia nro. 1652, expediente Nro. 23-0703, con Ponencia de la Magistrada Dra. Lourdes Benicia Suarez Anderson de fecha 30-11-2023; En la cual se declaró NO HA LUGAR la solicitud de Revisión Constitucional presentado por el hoy aquí demandado ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la sociedad mercantil Restaurante El Guanareño; tiene como consecuencia directa resuelto este punto previo y permite a este juzgador realizar un pronunciamiento en la presente causa; y así se establece. b.- En cuanto la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio, ni para promover pruebas; plantea lo siguiente: …”PRIMERO: De la falta de la cualidad del actor para intentar y sostener el juicio, en la parte que nos ocupa la parte actora alega que le fue vendido el inmueble sobre el el cual ostento mi derecho de preferencial sin mi conocimiento, y sin que se realizara a mi persona ninguna notificación o propuesta por notaria de esta venta de manera previa, violentando claramente la LEY DE RGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA L USO COMERCIAL DEL DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (GACETA OFICIAL N° 40.418 DEL 23 DE MAYO DEL 2014), en su articulo 38 y 39;… Omisis…” ya que jamás en ningún documento, ni privado, ni Público, en ningún proceso judicial, tal como hemos señalado se ha reconocido por mi persona o probado por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES que ellos hayan sido mis arrendadores en algún momento, es mas ciudadano juez, puede usted mismo revisar en el actual proceso signado por este tribunal con el número 3.005-23 si existe algún documento legalmente reconocido donde expresamente señale que yo haya reconocido tal relación arrendaticia, por lo que queda claro que todas las pruebas aportada en el actual proceso por los demandantes, y que traigo yo con esta contestación, nada señala que me vincule con ellos, y mi única relación que existo fue como apoderados de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-2.727.411, en su condición de viuda sobreviviente y lo único que se evidencia con la venta inscrita en BAJO EL NÚMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N°404.16.3.1.17915, Y CORRESPONDIEMTE AL LIBRO DEL FOLIO REAL DELAÑO 2018 DE FECHA 6 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi” ,en original paraqué sea verificado y devuelto (MARCADO “C”) es que SE ME VIOLENTÓ MI DERECHO PREFERENCIAL. Por lo que esta causa no puede prosperar por la única razón y lógica jurídica que quienes lo ejercen carecen de cualidad para hacerlo”…Omisis…”Realizo formal OPOSICION A LA ADMISION DE TODAS LAS PRUEBAS SIN RESERVAS DE NINGUNA ESPECIE PROMOVIDAS POR LAS PARTES DEMANDANTES EN AUTOS, DEBIDO A LA FALATA DE CUALIDAD DE LOS ACTORES PARA INTENTAR Y SOSTENER EL PRESENTE JUICIO”… En tal sentido el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación de la demanda podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.” De la norma anteriormente transcrita se puede evidenciar, que el demandado dentro del lapso de la contestación de la demanda puede hacer valer junto con las defensas invocadas, la falta de cualidad como defensa de fondo y debe solicitarlo dentro del lapso de la contestación de la demanda y no en otra oportunidad, no obstante a ello y siendo la legitimación procesal un requisito de admisibilidad de la pretensión resulta fundamental determinar con precisión quienes han de integrar legítimamente la relación procesal desde el punto de vista del actor y del demandado, cuando se plantea efectivamente la cuestión práctica de saber que sujetos de derecho deben y pueden figurar en la relación procesal, las partes legitimas, es menester determinar entonces, quien es legitimado activo y quien es el legitimado pasivo. El problema de la cualidad se resuelve entonces con la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo un derecho o poder jurídico; se trata en resumen de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejerce. Ahora bien; de acuerdo con el autor L.L., se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987). Según J.A.F.: “La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga. Resulta necesario que éste Tribunal, se pronuncie previamente a cualquier otro punto, sobre la falta de cualidad o interés de la Parte Demandante, para intentar la presente acción, aún cuando esto no haya sido alegado, en virtud que la referida cualidad es considerada como un atributo intrínseco a la acción; por lo que el Tribunal al respecto, puede obrar de oficio. Para el doctrinario Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que: “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pág. 189). De acuerdo a las enseñanzas del Maestro LUIS LORETO, la cualidad o legitimatio ad causam, es “la relación y no de identidad lógica, entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra se ejercita de tal manera”. Expone CHIOVENDA, partiendo de la explicación del maestro LORETO, que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva. La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto). Henríquez La Roche, Ricardo, Instituciones de Derecho Procesal, 2005. Pág. 128. La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Tratándose el presente juicio de una demanda de “Desalojo”, por incumplimiento de obligaciones contractuales, se hace necesario traer a colación a Dr. Gilberto Quintero, en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de la existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente: En vista de los precedentemente expuestos, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de Mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció lo siguiente: “...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. (...omissis...) El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. (...omissis...) Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa….”. Igualmente, de manera muy ilustrativa y pedagógica, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expresó: “Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.”. Considera quien decide, en primer lugar que existe una relación contractual entre el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”; con el ciudadano Mariano Decina hoy difunto, del local comercial (ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez). Todo ello debido a la firma del contrato primigenio y a los posteriores, sucesivos y reiterados contratos firmados entre las partes, aun cuanto allá variado la figura del propietario del local en el trascurso del tiempo; todo ello porque el adquiriente del local se subroga a la posición jurídica del arrendador frente al inquilino en cuanto a los derechos y obligaciones que derivan del contrato arrendamiento. En este punto, este Juzgador considera oportuno el análisis correlativo de la figura del propietario del local comercial up-supra identificado; el primer contrato de arrendamiento es firmado entre el ciudadano Mariano Decina, mayor de edad, de nacionalidad Italiana, portador de la cedula de identidad Nro E- 216.192, quien para la fecha era el propietario del Inmueble, en el año 2008; con una duración de un año con el hoy demandado; luego de reiterados contratos y posterior al fallecimiento de ciudadano Mariano Decina, se suscribieron contratos con la Sucesión Mariano Decina Sciacca (la cual se apertura el 16 de julio del 2010) representadas por las ciudadanas María Matilde Decina Frías en su condición de hija y la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina en su condición de Viuda; Posteriormente se realizo una partición amistosa de bienes las ciudadanas que conforman esta sucesión; la cual fue Homologada por sentencia firme del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Primer Circuito y de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 30-04-2018; donde se estableció entre otras cosas, como única dueña del Inmueble ut-supra identificado y objeto del contrato de arrendamiento a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina. Posterior a este hecho, se suscribió un contrato (año 2019) entre los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares ellos, en su condición representantes legales para esa fecha de la dueña del local, ciudadana, Carmen Josefina de Decina y el hoy demando ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, plenamente identificado, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”; con una duración de seis meses contados a partir del 1ro de Julio del 2019 al 31 de Diciembre del 2019. En este punto ya el arrendatario tenía el conocimiento que la dueña del local es la ciudadana Carmen de Decina y no la Sucesión. Luego de ello, específicamente el 06-09-2019 la ciudadana Carmen de Decina vende el local a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares. Considera quien decide; que se demostró que la parte actora tiene la cualidad legal para demandar; con la prueba legalmente aportada en su momento, siendo el documento de compra-venta debidamente protocolizado por ante la Notaria Publica de esta ciudad de Guanare; entre la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina y los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares, (en fecha 06/09/2019; por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018.875, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de Folio Real correspondiente al año 2018 en fecha 06-06-2.019). En este orden de ideas; se demostró la relación contractual entre el arrendatario y los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares ya en su condición de dueños del local, y que se subrogaron al contrato anterior; Esta relación contractual se extiende desde el primer contrato del año 2008 hasta el 31 de Diciembre del año 2020 (12 años). Fecha en la cual previa notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare en fecha 19 de Octubre del año 2020, se le informo Primero: que no sería renovado el contrato; Segundo: Que tienen interés en vender el inmueble y que le ofrecen el mismo en venta en virtud de que tienen el derecho de preferencia; Tercero: Le informan que tiene un plazo de 15 días para dar respuesta a dicha oferta. Y como consecuencia de ello, queda demostrada la cualidad jurídica del actor para intentar y sostener la presente demanda, y así se declara. Considera quien decide, que si el actor tiene la cualidad para actuar, de igual modo puede promover pruebas. Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria han sido contestes en considerar que para la admisión de las pruebas sólo se necesita que estas sean legales y que no aparezcan como manifiestamente impertinentes o ilegales. Es decir, que para que surtan su efecto específico, a saber, lograr la convicción del Juez, deben cumplir ciertos requisitos que éste último en la oportunidad de sentenciar debe tomar en cuenta.- El derecho venezolano posterga para la sentencia la apreciación de la prueba con todos sus atributos, mientras que la admisibilidad es la garantía que tienen las partes de poder demostrar los hechos que han alegado. Esta discrepancia se explica por la circunstancia de que el Legislador Patrio acogió la tesis de la admisión condicional de las pruebas, mediante la cual el Juez admite la prueba, pero sin que ello quiera decir que le dará pleno valor probatorio en la sentencia. En este sentido, los requisitos para la validez de las pruebas en nuestro derecho, específicamente son: Que sea procedente; que sea pertinente; que sea legal; que sea oportuna; que se hayan cumplido las formalidades de lugar, tiempo y modo procesales; que la persona que la promueva esté facultado para ello; que el Juez o el comisionado sea competente; que el Juez, las partes y los auxiliares de la administración de justicia sean capaces y que la prueba sea practicada sin violencia ni dolo. En conclusión considera quien decide, que el actor puede promover las pruebas que considere necesario para legitimar su acción. Debe declarase sin lugar la oposición a las pruebas queda de esta manera resuelto el segundo punto previo; así se declara. Decido como han sido los puntos previos pasa este sentenciador a analizar el fondo de la controversia en los términos siguientes: ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pruebas de la parte actora: Promovió las siguientes documentales: 1.- Copia simple de documento constitutivo de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, el cual se encuentra debida mente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nro. 01 Tomo 10-B, Expediente 012223, Cuarto Trimestre de fecha 26 de Septiembre de 200, representado por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad Nro. 12.010.956; con domicilio en la Avenida Simón Bolívar, calles 17 y 18, sector cementerio de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se demuestra la existencia de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, y que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza es su representante legal. Así se decide. 2.- Original del contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Mariano decina, propietario (para esa fecha) del inmueble, con la firma mercantil “Restaurante El Guanareño” representado por el ciudadano Jhony Pacheco Mendoza. Las referidas instrumentales tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 3.- Copia Certificada de Partición Amistosa de los bienes que conformaban el acervo hereditario, la cual fue homologada por el Juzgado Primero de Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa y Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa en fecha 11/09/2018. Dicha instrumental se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se verifica que la ciudadana Carmen Josefina Frias de Decina se le beneficio como la única dueña del bien objeto en la presente demanda y que a partir de ese momento era la única propietaria del mismo. Así se decide.- 4.- Original de Documento Compra-Venta debidamente protocolizado en fecha 06/09/2019; por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018.875, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de Folio Real correspondiente al año 2018; Dicha instrumental se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se verifica que la ciudadana Carmen Josefina Frias de Decina dio en vente pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares que son los propietarios del inmueble antes identificado, determinándose que poseen la cualidad para interponer la pretensión de estrados. Así se decide.- 5.- Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares, en su condición de Co-apoderados de la arrendadora propietaria del inmueble ciudadana Carmen Josefina Frias de Decina con La Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza con fecha de vigencia desde el 01/07/2019 hasta el 31/12/2019. Las referidas instrumentales tienen el carácter de documento privado, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.- 6.- Recibos de Pagos de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre y octubre del año 2020 por la cantidad de ($ 90 USD) mensuales. En cuanto a estos instrumentos, se evidencia que tales instrumentales encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, contemplados en el artículo 1.383 del Código Civil, en tal sentido, tienen valor probatorio respecto de su contenido, quedando comprobado que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza representante legal de la firma personal “Restaurante el Guanareño”, estaba de acuerdo con los nuevos propietarios los cuales se subrogaron a la relación arrendaticia y por lo tanta cancelaban ese monto como canon de arrendamiento cumplimiento así con la relación contractual hasta el mes del octubre del año 2.020. Y así se decide.- 7.- Original de oficio S/N de fecha 29/09/2020, dirigido al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra que al ciudadano Jhony Jhony Segundo Pacheco Mendoza, se le informo de los resultados de la reunión que sostuvieron los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares y el Abogado del hoy demando en autos Abogado Rafael Páez; con lo cual se demuestra que estuvo al conocimiento de quienes eran los dueños del local y con ellos mantenía una relación arrendaticia. Así se decide. 8.- Original de Notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa solicitada por los ciudadanos Cesar Jose Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares debidamente asistidos por la abogada Ana Josefina Colmenares Vargas de fecha 19 de octubre de 2020. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se demuestra que los dueños del local le informaron por medio de la notaria que: Primero: que no sería renovado el contrato; Segundo: Que tienen interés en vender el inmueble y que le ofrecen el mismo en venta en virtud de que tienen el derecho de preferencia; y Tercero: Le informan que tiene un plazo de 15 días para dar respuesta a dicha oferta. Igualmente demuestra que el arrendatario a esta fecha, sabia quienes eran los propietarios del bien inmueble y que tenía ya una relación arrendaticia con ellos ya que al momento de la notificación y previa informarle el contenido de la misma, autoriza por medio de una llamada telefónica a la ciudadana Mayra Elizabeth Guzmán González, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula nro. 13.039.728 a recibir y firmar dicha notificación. Así se decide. 9.- Copia simple del estado de cuenta de la firma personal “Restaurante l Guanareño”, con la empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA). la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra la deuda que tiene la firma personal “Restaurante el Guanareño” con la empresa de Agua Potable del estado Portuguesa. Así se decide. 10.- Copia simple del estado de cuenta inmuebles urbanos, correspondiente a la firma personal “Restaurante el Guanareño”. la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra la deuda que tiene la firma personal “Restaurante el Guanareño” con la oficina de Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Guanare. Así se decide. 11.- Copia simple del estado de cuenta de la firma personal “Restaurante l Guanareño”, emanado de la empresa Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC). la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra la deuda que tiene la firma personal “Restaurante el Guanareño” con la empresa de servicio eléctrico del estado “CORPOLEC”. Así se decide. 12.- Oficio s/n emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía Bolivariana de Guanare estado Portuguesa. la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que la firma personal “Restaurante el Guanareño” no renueva su licencia desde el 08/06/2022 y que hasta la fecha 17 de julio del 2023 (fecha en que se recibió la prueba de informe) no cancela los impuestos municipales. Por lo tanto la insolvencia del mismo. Así se decide. 13.- Oficio NRO. Hidros_P_2023/070022 de fecha 18 de Julio de 2023 emitido por empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA). la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que, quedo demostrado que la firma personal “Restaurante el Guanareño” mantiene una deuda hasta el día 18 de julio de 2023 fecha en que se recibió la prueba de informe por un monto de Bs. 1504,30 correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2023. Por lo tanta la insolvencia del mismo. Así se decide. 14.- Oficio 267-23 de fecha 18 de Julio de 2023, emitido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que por ante ese Tribunal se tramito, sustancio y se decidió una causa cuya nomenclatura fue 2.592-21 y el Motivo Primigenio: Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio Reconvencion: Desalojo de Inmueble por vencimiento de Contrato y Vencimiento de la Prorroga Legal; las partes: Parte Demandante: “Restaurante el Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza; Parte Demandada; Sucesión Mariano Decina Sciacca y de forma consecuente con los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares; En cuya sentencia fue declarada Con Lugar, y posteriormente el Tribunal Superior Mercantil, Transito y Bancario de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en su sentencia de merito la Declaro “Improcedente por Inadmisible”; y con lo cual se demuestra que la parte demandada en autos no tiene el Derecho Preferencial que alude. Así se decide. 15.- Oficio s/n emitido por la empresa Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC). la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende, quedo demostrado que la firma personal “Restaurante el Guanareño”, presenta una deuda desde el 05-12-2.022 correspondientes a siete (7) facturas vencidas equivalentes a Bs. 1.0550,46 por el servicio eléctrico, por lo tanto queda demostrado la insolvencia del mismo. Así se decide. 16.- Oficio 200-23 de fecha 14 de Julio de 2023, emitido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, la referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende la cancelación realizada por parte del accionado y se evidencia de que fue realizada a nombre de la Sucesión Mariano Decina; y no, a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares actuales dueños del local comercial ut-supra identificado y por ende se demuestra su insolvencia. Así se decide. Es importante señalar, que a estas pruebas la parte demandada les hizo oposición por considerar que el actor no tenía la cualidad jurídica para intentar y sostener la demanda; y al resolverse este punto previo; las mismas, son admitidas y valoradas para que surtan el efecto de ley correspondiente. Pruebas de la parte demandada. Promovió las siguientes documentales: 1.- Escrito de Recurso Constitucional de Sentencia, interpuesto por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Con el cual la parte demanda acciona ante el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional con Demanda de Revisión de Sentencia el cual dicho valor probatorio quedo resuelto en el primer punto previo. 2.- Copia Certificada del Expediente signado bajo el nro. 2.595-21 de la demanda de Preferencia Ofertiva (Retracto Legal Arrendaticio) tramitado por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Dicha instrumental se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se verifica que al ciudadana Jhony Segundo Pacheco Mendoza representante legal de la firma Mercantil “Restaurante El Guanareño” en principio obtuvo una sentencia a su favor pero luego en segunda instancia el Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Transito del primer circuito Judicial de esta misma circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dicto sentencia declarando la demanda Improcedente por Inadmisible y como consecuencia de ello Declara Nula la acción por inepta acumulación de pretensiones. Y como consecuencia de ello se evidencia que el hoy demandado en autos carece de la preferencia Ofertiva de la cual alude. Así se decide.- 3.- Copia certificada del acta constitutiva de la firma mercantil “Restaurante el Guanareño”, debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa bajo el nro. 01, Tomo 10-B, Expediente 012203 cuarto trimestre de fecha 26 de Septiembre del 2008. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se demuestra la existencia de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, y que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza es su representante legal. Así se decide. 4.- Copia Certificada del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento signado bajo el Nro. 0015-2020, tramitado por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Dicha instrumental se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se verifica que al ciudadana Jhony Segundo Pacheco Mendoza representante legal de la firma Mercantil “Restaurante El Guanareño” realizo por ante dicho tribunal pagos de canon de arrendamientos a favor de la Sucesión Mariano Decina, con lo cual se demuestra la insolvencia de los pagos, todo ello debido por que los beneficiarios de los mismos no son los dueños actuales del inmueble dado en arrendamiento. Así se decide. 5.- Copia Certificada del Documento de Compra-Venta debidamente protocolizado en fecha 06/09/2019; por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018.875, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de Folio Real correspondiente al año 2018; mediante el cual la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en vente pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares. Con lo cual se demuestra el traspaso de la propiedad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina a los hoy propietarios ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares, todos ellos plenamente identificados en autos. Así se decide. 6.- Copia Certificada del Primer Contrato de Arrendamiento efectuado el 01 de Enero del año 2.008 entre el ciudadano hoy difunto Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 7.- Copia Certificada del Segundo Contrato de Arrendamiento firmado entre el ciudadano hoy difunto Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 8.- Copia Certificada del Tercer Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 9.- Copia Certificada del Cuarto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 10.- Copia Certificada del Quinto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 11.- Copia Certificada del Sesto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Maria Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 12.- Copia Certificada del Séptimo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Maria Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 13.- Copia Certificada del Octavo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 14.- Copia Certificada del Noveno Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 15.- Copia Certificada del Decimo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 16.- Copia simple del Decimo Contrato de Arrendamiento firmado entre los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares en su condición de representantes legales de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide. 17.- Copia certificada de la notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa solicitada por los ciudadanos Cesar Jose Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares debidamente asistidos por la abogada Ana Josefina Colmenares Vargas de fecha 19 de octubre de 2020. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se demuestra que los dueños del local le informaron por medio de la notaria que Primero: que no sería renovado el contrato; Segundo: Que tienen interés en vender el inmueble y que le ofrecen el mismo en venta en virtud de que tienen el derecho de preferencia; y Tercero: Le informan que tiene un plazo de 15 días para dar respuesta a dicha oferta. Igualmente demuestra que el arrendatario a esta fecha, sabia quienes eran los propietarios del bien inmueble y que tenía ya una relación arrendaticia con ellos ya que al momento de la notificación y previa informarle el contenido de la misma, autoriza por medio de una llamada telefónica a la ciudadana Mayra Elizabeth Guzmán González, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula nro. 13.039.728 a recibir y firmar dicha notificación. Así se decide. 18.- Copia de Poder General de Administración de fecha 10 de octubre de 2018 otorgado por la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto) a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares; según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 10 de Octubre del año 2018, inserto bajo el numero 5, tomo 252. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se demuestra que para ese momento los los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares plenamente identificados en autos, eran los representantes legales de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto). Así se decide. DECISIÓN DE FONDO Considera quien decide, que del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que inicialmente la relación arrendaticia fue celebrada en primer lugar entre el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”; con el ciudadano Mariano Decina hoy difunto, del local comercial (ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez. Todo ello debido a la firma del contrato primigenio y a los posteriores, sucesivos y reiterados contratos firmados entre las partes, aun cuanto allá variado la figura del propietario del local en el trascurso del tiempo; todo ello porque el adquiriente del local se subroga a la posición jurídica del arrendador frente al inquilino en cuanto a los derechos y obligaciones que derivan del contrato arrendamiento. En este punto, este Juzgador considera oportuno el análisis correlativo de la figura del propietario del local comercial ut-supra identificado; el primer contrato de arrendamiento es firmado entre el ciudadano Mariano Decina, mayor de edad, de nacionalidad Italiana, portador de la cedula de identidad Nro E- 216.192, quien para la fecha era el propietario del Inmueble, en el año 2008; con una duración de un año con el hoy demandado; luego de reiterados contratos y posterior al fallecimiento de ciudadano Mariano Decina, se suscribieron contratos con la Sucesión Mariano Decina Sciacca (la cual se apertura el 16 de julio del 2010) representadas por las ciudadanas María Matilde Decina Frías en su condición de hija y la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina en su condición de Viuda; Posteriormente se realizo una partición amistosa de bienes las ciudadanas que conforman esta sucesión; la cual fue Homologada por sentencia firme del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Primer Circuito y de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 30-04-2018; donde se estableció entre otras cosas, como única dueña del Inmueble ut-supra identificado y objeto del contrato de arrendamiento a la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina. Posterior a este hecho, se suscribió un contrato (año 2019) entre los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares; ellos en su condición representantes legales para esa fecha de la dueña del local, ciudadana, Carmen Josefina de Decina y el hoy demando ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, plenamente identificado, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”; con una duración de seis meses contados a partir del 1ro de Julio del 2019 al 31 de Diciembre del 2019. En este punto ya el arrendatario tenía el conocimiento que la dueña del local es la ciudadana Carmen de Decina y no la Sucesión. Luego de ello, específicamente el 06-09-2019 la ciudadana Carmen de Decina vende el local a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares. Que la parte actora ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares, adquirieron la propiedad del inmueble en fecha 06-09-2019, subrogándose como arrendadores en la relación arrendaticia que data desde el año 2008, y que de autos surge que fue un hecho controvertido la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Noviembre y Diciembre del año 2020. Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2021; debe los canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022. Y por último, adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, incumplimiento la cláusulas contractual referida (…” pagar puntualmente al vencimiento de cada mensualidad”…), y en la oportunidad correspondiente la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda presentado el 18 de septiembre de 2023 reconoció que tiene una relación arrendaticia desde el 01 de Enero del 2.008 con el hoy fallecido ciudadano Mariano Decina. Asimismo rechazo y contradijo la insolvencia respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses anteriormente descritos; indicando que tramito una consignación de Canon de Arrendamiento signado bajo el Nro. 0015-2020, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En este orden de ideas; la parte actora fundamenta su acción en lo establecido en los artículos 51, 115 y 257 de la Constitución de la República de Venezuela, lo cuales establecen: Artículo 51: Toda persona tiene el derecho de representar o dirigir peticiones ante cualquier autoridad, funcionario público o funcionaria pública sobre los asuntos que sean de la competencia de éstos o éstas, y de obtener oportuna y adecuada respuesta. Quienes violen este derecho serán sancionados o sancionadas conforme a la ley, pudiendo ser destituidos o destituidas del cargo respectivo. Artículo 115: Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. Artículo 257: El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. De igual modo con lo estipulado en los artículos 1.601, 1.604 al 1.607 y 1.610 del Código Civil; Artículo 1.601: Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. Artículo 1.604: Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro. Artículo 1.605: Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación. Artículo 1.606: Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario. En el caso de haberse estipulado la indemnización, el arrendatario no está obligado a entregar la cosa sin que se le satisfagan por el arrendador, o por el nuevo dueño, los daños y perjuicios. Artículo 1.607: Si el nuevo dueño quiere usar de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con la anticipación que para el desahucio se determinará según la naturaleza de la finca. Artículo 1.610: Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente. Y finalmente fundamenta su demanda por lo establecido en los siguientes artículos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial: Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley. Artículo 18: El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador. Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador. Artículo 40: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Ahora bien; considera quien decide que, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5°del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.- Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica. Artículo 509: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas. Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente: Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por su parte la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario; administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no, cuando el propietario del inmueble.” Artículo 18. El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no surtirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de la propiedad o administración del inmueble comercial…” Ahora bien, verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo; de este mismo modo, es preciso para esta operador de justicia establecer como director del proceso, velar que el mismo se desarrolle dentro de un estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento.- Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector El Cementerio de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez; intentada por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero Y Lorena Eufemia Guillarte Guacares, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 12.908.628 y 13.348.561, respectivamente actuando como propietarios de dicho inmueble. Siendo sus apoderados judiciales los Abogados en ejercicio: Marcelo Antonio Sulbarán Mejías y Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 12.647.844 y 10.054.777, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros 137.362 y 137.361, respectivamente. Y la Parte demandada ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, asistido por el profesional del derecho ciudadano Rafael Ángel Páez Linares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.469.283, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217, de este domicilio. Que solicitan el desalojo del local comercial fundamentando su pretensión en lo estableció en los literales “a”, “h” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Luego del análisis que se ha efectuado al acervo probatorio y establecido los términos en que quedó planteada la controversia, se observa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, tal como fue analizado y resuelta por este juzgador en el Segundo Punto Previo de la presente sentencia. Con lo cual se determina con claridad que los arrendadores son los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares plenamente identificados en autos y el arrendatario es el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, actuando en su condición de representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”; de un local comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector El Cementerio de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guédez. Con base a esto, se tiene que el tema decidendum versa sobre la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso el demandado en el supuesto previsto en el literal “a”, “h” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos, Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros; y por último, que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. En este orden de ideas este juzgador pasa analizar la procedencia o no en cuanto al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; los hace en los siguientes términos: Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Por su parte el arrendatario, adquiere dos (02) obligaciones principales, a saber: 1. Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y, 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.- Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.- En este sentido, la legislación ha reflejado en cuanto al tiempo del contrato de arrendamiento, en sus artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, en su orden, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede accionar el desalojo del inmueble.- Se demostró la insolvencia por parte del arrendatario hoy demandado de los pagos de canon de arrendamiento de los meses Noviembre y Diciembre del año 2020. Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2021. Debe los canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022. Y Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023. Si bien es cierto que el hoy demando promovió para demostrar su solvencia una consignación de canon de arrendamiento interpuesta el 04-11-2.020 y admitida el día 17-11-2.020 por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial signada bajo el Nro. 0015-2020, donde las Beneficiarias son las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frias en su condición de cónyuge e hija sobreviviente de la sucesión Mariano Decina Sciacca; También es cierto que la parte actora promovió Copia Certificada de la Partición Amistosa la cual fue Homologada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de esta misma Circunscripción Judicial y que fue interpuesta en fecha 20-04-2.018 y homologada en fecha 30-04-2.018; que entre otros puntos establece que la única propietaria del Local comercial up-supra identificado es la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina. Igualmente, se demuestra que para el momento que el arrendatario ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza; interpone la solicitud consignación de canon de arrendamiento ya los propietarios del bien eran los hoy actores de la demanda ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares; por consiguiente, esta consignación no tiene valor jurídico alguno que demuestre la solvencia del pago de los cánones de arrendamiento del arrendatario hoy demandado. En consecuencia, este Juzgador llega a la conclusión; que luego del análisis de hechos y de derecho, de las pruebas aportadas por las partes, se evidencia que el pago efectuado por la parte demandada incumple los extremos de la Ley para demostrar así su solvencia de los cánones de arrendamiento; y como consecuencia de ello pierde los beneficios que nacen del contrato como lo es el derecho de la prorroga legal; y como consecuencia directa de ello; considera quien decide que: La demanda interpuesta por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares encuadra en lo establecido en el articulo 40 Literal “a” Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se decide. En cuanto al literal “h”, este juzgador considera lo siguiente: Se demostró la relación contractual entre el arrendatario y los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares ya en su condición de dueños del local, y que se subrogaron al contrato anterior; Esta relación contractual se extiende desde el primer contrato del año 2008 hasta el 31 de Diciembre del año 2020 (12 años). Fecha en la cual previa notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare en fecha 19 de Octubre del año 2020, prueba que fue promovida en la oportunidad legal correspondiente, el cual fue admitido y se le otorgo pleno valor probatorio; y el cual también demuestra que los arrendadores cumpliendo con lo establecido en la norma (artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial) le informaron por medio de la notaria publica al arrendador que Primero: que no sería renovado el contrato; Segundo: Que tienen interés en vender el inmueble y que le ofrecen el mismo en venta en virtud de que tienen el derecho de preferencia; y Tercero: Le informan que tiene un plazo de 15 días para dar respuesta a dicha oferta. Igualmente demuestra que el arrendatario a esta fecha, sabia quienes eran los propietarios del bien inmueble y que tenía ya una relación arrendaticia con ellos ya que al momento de la notificación y luego de informarle el contenido de la misma, autoriza por medio de una llamada telefónica a la ciudadana Mayra Elizabeth Guzmán González, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula nro. 13.039.728 a recibir y firmar dicha notificación. Con lo cual se demuestra que los propietarios le ofrecieron en venta el bien inmueble y que al terminar el lapso establecido en la notificación al cual el arrendatario no respondió. Así se decide. Y por ultimo en cuanto al literal “i”; se demostró lo siguiente: Se demostró con las pruebas de informes solicitadas por la parte actora a los siguientes organismos del estado: empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA) sobre el cuenta correspondiente a la firma personal “Restaurante l Guanareño” ; Dirección de Hacienda municipal de la Alcaldía Bolivariana de Guanare del estado Portuguesa sobre el cuenta inmuebles urbanos, correspondiente a la firma personal “Restaurante l Guanareño”; y por ultimo con la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC) sobre el cuenta correspondiente a la firma personal “Restaurante el Guanareño”. Con lo cual quedo demostrado: a.- Con la empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA) quedo demostrado que mantiene una deuda hasta el día 18 de julio de 2023 fecha en que se recibió la prueba de informe por un monto de Bs. 1504,30 correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2023. Por lo tanta la insolvencia del mismo. Así se establece. b.- Con la Dirección de Hacienda municipal de la Alcaldía Bolivariana de Guanare del estado Portuguesa. Quedo demostrado que la firma personal “Restaurante el Guanareño” no renueva su licencia desde el 08/06/2022 y que hasta la fecha 17 de julio del 2023 (fecha en que se recibió la prueba de informe) no cancela los impuestos municipales. Por lo tanto la insolvencia del mismo. Así se establece. c.- Con la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC); Quedo demostrado que la firma personal “Restaurante el Guanareño”, presenta una deuda desde el 05-12-2.022 correspondientes a siete (7) facturas vencidas equivalentes a Bs. 1.0550,46 por el servicio eléctrico, por lo tanto queda demostrado la insolvencia del mismo. Con la anterior descripción; este juzgador aprecia que el hoy arrendatario ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su condición de representante de la firma personal “Restaurante el Guanareño”; al estar insolvente en los pagos de los servicios públicos incumple de este modo con el contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello pierde el beneficio de la prorroga legal; Así se decide. En consecuencia, este Juzgador llega a la conclusión; que luego del análisis de hechos y de derecho, de las pruebas aportadas por las partes, se evidencia la relación arrendaticia entre las partes, que el pago efectuado por la parte demandada incumple los extremos de la Ley para demostrar así su insolvencia de los pagos de cánones de arrendamiento; queda demostrado que el arrendatario cumplió con la preferencia ofertiva; y por último, que el arrendatario incumplió con el pago de servicios públicos y como consecuencia de ello pierde los beneficios que nacen del contrato como lo es el derecho de la prorroga legal; considera quien decide que: La demanda interpuesta por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares encuadra en lo establecido en el articulo 40 Literal “a”, “h” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y declara CON LUGAR la demanda de Desalojo. DISPOSITIVA En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de La Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Primero: Con Lugar la presente demanda de Desalojo de Inmueble (Local comercial) intentada por los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 12.908.628 y 13.348.561, respectivamente. Siendo sus apoderados judiciales: Marcelo Antonio Sulbaran Mejías y Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 12.647.844 y 10.054.777, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 137.362 y 137.361, en ese mismo orden, contra el ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.010.956, de este domicilio, representante legal de la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, asistido por el profesional del derecho Rafael Ángel Páez Linares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.469.283, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217, y de este domicilio. Segundo: Cono consecuencia de la Declaratoria Con Lugar, se ordena al arrendatario EL DESALOJO DEL INMUEBLE arrendado el cual está ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector El Cementerio de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el consta de una superficie de Un mil Treinta y dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (1.032,45 Mts2), cuyos linderos son; Norte: Solar y casa de Flor Maria Valero; SUR: Avenida Simón Bolívar; ESTE: calle 17; y OESTE: Terreno que es, o fue de Esperanza de Guedez; y entregar el inmueble libre de personas y de bienes. Tercero: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de su vencimiento total y a cancelar los honorarios profesionales de los abogados actuantes en el presente juicio. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de La Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, y de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. En Guanare a los dieciocho (18) días del mes de enero de dos mil veinticuatro (18-01-2024). AÑOS: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.- El Juez Provisorio Abg. Esp. Jorge Eleazar Quintero Valderrama. El Secretario Titular Abg. Manuel Enrique Arabia Manzanilla. Seguidamente se publicó en esta misma fecha siendo las (2:00pm). Conste. Exp. 3.005-23 JEQV/MEAM