TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés (23) de enero de dos mil veinticuatro (2024)
213º y 164º

ASUNTO-KP02-R-2023-000567.
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL “EL ALMACEN DEL TORNILLO” C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha primero (01) de diciembre 1995, bajo el N° 26, Tomo 135-A, expediente N° 0000030222, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SANDRA CAROLINA COLMENARES DORANTES, LEONARDO JOSÉ NEGRETE SOTO, JESÚS BISMARCHK DÍAZ GOYO y JESÚS NEGRETE ARAUJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 136.128, 31.198, 200.119 y 192.971.-
PARTE DEMANDADA: GERMAN JOSE ESPINA OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.544.403.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CAROLA YOLANDA MELÉNDEZ BELISARIO, JOSÉ LUÍS ÁVILA MARTÍNEZ, SALOMON ESPINA OLIVARES y MARIA STEPHANIA ESPINA RAMIREZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 90.386, 305.365, 9.228, 305.365 y 131.378.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

En fecha 10 de agosto de 2023, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en juicio de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, signado con el alfanumérico KP02-V-2023-000241, tramitado por los abogados SANDRA CAROLINA COLMENARES DORANTES, LEONARDO JOSÉ NEGRETE SOTO, JESÚS BISMARCHK DÍAZ GOYO Y JESÚS NEGRETE ARAUJO en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, GERMÁN JOSÉ ESPINA OLIVARES, dictó fallo al tenor siguiente:
“…, DECLARA:PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial, interpuesta por los Abogados SANDRA CAROLINA COLMENARES DORANTES Y LEONARDO JOSE NEGRETTE SOTO, inscritos en el I.P.S.A bajo el N° 163.128, 31.198, actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ‘‘EL ALMACEN DEL TORNILLO C.A’’, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 18/01/2023, quedando anotado con el N° 18, Tomo 2, Folios 59 al 61, contra el ciudadano GERMAN JOSE ESPINA OLIVARES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de profesión comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 2.544.403. Por lo que se ordena el desalojo y hacer entrega libre de bienes, personas y cosas el local comercial destinado a uso de local comercial ubicado en la avenida Rómulo Gallegos (calle 42) entre carreras 31y 32, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”

En fecha 11 de agosto de 2023, la abogada Carola Meléndez, apoderada judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra; el a-quo el día 22 de septiembre de 2023 admitió la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil para ser distribuidos entre los Tribunales de alzada, para su posterior solución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del presente recurso, por lo que en fecha 28 de septiembre de 2023, le dio entrada y por tratarse de una sentencia definitiva, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 30 de octubre de 2023, se evidencia en autos que el abogado Salomón Espina apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, asimismo, los presentados por el abogado Jesús Díaz la parte actora, el tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las observaciones. En fecha 08 de noviembre de 2023, venció el lapso para las observaciones, por consiguiente, el tribunal deja constancia que el abogado Jesús Díaz apoderado judicial de la parte accionante presentó escrito, asimismo deja constancia que la parte demandada no presentó escrito de observaciones, ni por si ni por medio de sus apoderados; y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 eiusdem, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:

ANTECEDENTES.
Se desprende de las actas procesales, que en fecha 03 de febrero de 2023, los abogados SANDRA CAROLINA COLMENARES DORANTES Y LEONARDO JOSÉ NEGRETTE SOTO, apoderados judiciales de la parte accionante ut- supra identificado, introdujeron libelo de demanda mediante el cual refiere que es el caso que su representada MERCANTIL “EL ALMACEN DEL TORNILLO” C.A., es la propietaria de una parcela de terreno comercial ubicada en la avenida Rómulo Gallegos calle 42 entre carreras 31 y 32 de la ciudad de Barquisimeto, identificado con el Código Catastral: 204-3242-02-01, de la nomenclatura llevada por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren dicho terreno tiene una superficie aproximada de UN MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (1.200mts2) de los cuales tiene TREINTA METROS CON VEINTICINCO CENTIMENTROS (30,25MTS2) de frente por TREINTA Y NUEVE METROS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (39,67Mts), sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Terrenos ocupados por Salomón Espina; SUR y ESTE: Terrenos ocupados y OESTE: Con la avenida Rómulo Gallegos que es su frente, adquirido según documento debidamente protocolizado ante el Registro subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha veintiuno (21) de noviembre de 1.996, quedando anotado con el N° 7, Tomo 10, protocolo primero. Que en fecha 01 de septiembre de 1989, su representada arrendó la parcela identificada mediante contrato verbal al ciudadano GERMÁN JOSÉ ESPINA OLIVARES, quien para la fecha de la demanda tenía un atraso en el pago de siete 7 meses, según la última consignación que el arrendatario hizo en el expediente KP02-S-2016-4740, llevado por ante el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial, en fecha 26 de abril de 2022, mediante deposito del Banco Bicentenario por 6 bs, que según su propio escrito detalla que abarca el pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, es decir, un 01 Bolívar por mes.
Aducen que con ello se evidencia el atraso en el pago, además de que para junio del año 2016 el arrendatario cancelaba la cantidad de 15 Bolívares mensuales, que a pesar de haber transcurrido 6 años y 6 meses, no ha acatado lo establecido en la ley en relación con el aumento anual del contrato según el índice de inflación que establece el Banco Central de Venezuela. Que el ciudadano Germán Espina, a quien le han manifestado de distintas maneras, el atraso y la necesidad de aumento, respondiendo este que no estaba de acuerdo con que se aumentara el canon de arrendamiento y por lo tanto comenzaría a consignar por ante el tribunal, tal y como lo hizo. Arguyen que es evidente que el arrendatario/ demandado antes identificado, se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento correspondientes al local que ocupa en su carácter de arrendatario, así como el incumplimiento que hace en relación al pago de los gastos comunes y el deterioro por el uso que presenta el antes identificado inmueble, situación que justifica el ejercicio de la acción de desalojo instaurada.
Seguidamente en fecha 06 de febrero de 2023, el a-quo admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y en consecuencia ordenó el emplazamiento del demandado Germán José Espina Olivares. Se desprende de las actas procesales la consignación del alguacil sin firmar por lo que la parte actora mediante diligencia solicitó el complemento del artículo 218 del código de Procedimiento Civil, posteriormente según auto de fecha 24 de febrero del mismo año el a-quo libró boleta de notificación de conformidad a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y fue practicada posteriormente por la Secretaria del tribunal en fecha 28 de febrero del año 2023.
En consecuencia en fecha 28 de marzo del año 2023, compareció el demandado, debidamente asistido por el abogado Salomón Espina e invocaron cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinales 2°,3°,6°,7° y 11°. Asimismo la parte accionada en su contestación arguye que; 1) niega, rechaza y contradice haber suscrito arrendamiento escrito o verbal con la entidad MERCANTIL “EL ALMACEN DEL TORNILLO” C.A. ya que tiene suscrito con el ciudadano HIPÓLITO PEREZ LIMARDO, venezolano, mayor de edad portador de la cédula de identidad N° 410.397 y de este domicilio, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, según contrato de fecha 25 de mayo del año 1970, aduce que el Almacén Del Tornillo, C.A. carece de legitimidad para intentar y sostener el juicio. 2) Rechaza, niega y contradice que adeude suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento ya que esta completamente solvente con el pago de los mismos y los cuales son debidamente depositados en la cuenta N° 0175-0050-38-0062249731, que tiene acreditada la referida firma mercantil en el Banco Bicentenario por haberlo ordenado el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según se desprende del expediente N° KPO2-S-2016-4740. Manifiesta que su arrendador por encontrarse enfermo le entregara el pago del alquiler a la ciudadana Luisa Escalona de Álvarez o al Almacén del Tornillo quien se negó a recibir el pago correspondiente y tuvo que depositarlo en el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Posteriormente el a-quo dictó sentencia en fecha 08 de mayo de 2023, declarando sin lugar las cuestiones previas invocadas por la parte accionada, en consecuencia el 10 de mayo del mismo año dictó auto en el que fija la oportunidad para celebrar audiencia preliminar. Llegada la oportunidad procesal correspondiente y estando presente los apoderados judiciales de ambas partes se celebró la audiencia preliminar.
Seguidamente finalizado el lapso de evacuación de pruebas el a-quo, fijó mediante auto de fecha 29 de junio de 2023, la oportunidad para celebrar audiencia oral de juicio, siendo la oportunidad procesal correspondiente se celebró dicha audiencia la cual riela en el folio 150 en la que comparecieron los apoderados judiciales JESÚS BISMARCHK DÍAZ GOYO Y JESÚS NEGRETE ARAUJO, en representación de la parte accionante y CAROLA YOLANDA MELÉNDEZ BELISARIO y SALOMON ESPINA OLIVARES, en representación de la parte accionada ambas ut supra identificadas. Concluido el acto, el a-quo advirtió a las partes que dentro del plazo de 10 días se extendería por escrito el fallo completo, según lo establecido en el artículo 877 ibídem. Por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido esta juzgadora pasa a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 10 de agosto de 2023, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toma como hecho no controvertido:
1) la existencia de una relación arrendaticia sobre un local comercial ubicado en la avenida Rómulo Gallegos calle 42 entre carreras 31 y 32 de la ciudad de Barquisimeto, identificado con el Código Catastral: 204-3242-02-01, de la nomenclatura llevada por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren dicho terreno tiene una superficie aproximada de UN MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (1.200mts2) de los cuales tiene TREINTA METROS CON VEINTICINCO CENTIMENTROS (30,25MTS2) de frente por TREINTA Y NUEVE METROS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (39,67Mts), cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Terrenos ocupados por Salomón Espina; SUR y ESTE: Terrenos ocupados y OESTE: Con la avenida Rómulo Gallegos que es su frente, adquirido según documento debidamente protocolizado ante el Registro subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha veintiuno (21) de noviembre de 1.996, quedando anotado con el N° 7, Tomo 10, protocolo primero.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) que antes de interponer la demanda, la parte actora no agotó la vía administrativa ante la (SUNDDE), según lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 2) la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
A los fines de demostrar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte actora
Con el libelo de la demanda promovió:
1) – Anexada con la letra “A” poder otorgado por la ciudadana Lucia Josefina Escalona de Álvarez, titular de la cédula de identidad N° V-1.029.540, en su carácter de presidenta de la Sociedad Mercantil “El Almacén del Tornillo C.A”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha primero (01) de diciembre de 1995, quedando anotada con el N° 26, tomo 135_A, expediente N° 000003022, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara, a los abogados Jesús Bismarck Díaz Goyo, Sandra Carolina Colmenares Dorantes, Leonardo José Negrette Soto, Leonard Jesús Negrette Araujo, inscritos en el I.P.S.A con los N° 200.119, 136.128, 31.198 y 192.971, el mismo fue otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 18 de enero de 2023, quedando anotado con el N° 18, tomo 2. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los citados abogados para actuar en la causa.
2) Anexo marcado “B” copia fotostática simple constante de cuatro folios útiles del acta constitutiva de la sociedad mercantil “EL ALMACEN DEL TORNILLO C.A”, registrada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha primero (01) de diciembre de 1995, quedando anotada con el N° 26, tomo 135-A, expediente N° 000003022, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara (f. 12 al 15). El anterior documento consignado en copia simple, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con el mismo la personalidad jurídica de la demandante.
3) Documento debidamente protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha veintiuno (21) de noviembre de 1996, quedando anotado con el N° 7, tomo: 10, protocolo primero; donde consta la propiedad que le asiste a la parte demandante en el inmueble objeto de la presente acción. Constante de cuatro folios útiles, anexado con la letra “C” (f. 16 al 18). Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose con él mismo a quien pertenece el inmueble arrendado, sin embargo, esto no es objeto de controversia.
4) Copia certificada contenida en el expediente de consignación de canon de arrendamiento, que cursa por ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, signado con el N° KP02-S-2016-004740. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su influencia sobre el mérito de la causa será establecido infra.
5) Copia de recibo de pago recibido suscrito por el ciudadano GERMAN ESPINA, y la firma mercantil El Almacén del Tornillo C.A, de fecha 30 de junio de 2016. (f. 27). Al no ser impugnado, ni tachado en la oportunidad correspondiente es objeto de valoración y su influencia sobre el mérito de la causa será establecido mas adelante.
Con el escrito promoción de pruebas promovió;
1) Ratificó el mérito favorable de cada uno de los instrumentos probatorios consignados con el libelo de la demanda. Estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano (vid. Sentencia N° 02595 del 5 de mayo de 2005, dictada por la Sala Político-Administrativa), y el mismo se orienta a la valoración que el Juez del mérito aprecie sobre estas pruebas.
Pruebas promovidas por la parte accionada
Con la contestación de la demanda promovió:
1. Contrato privado de arrendamiento (f. 54) de fecha 25 de mayo de 1970, suscrito entre los ciudadanos Hipólito Pérez Limardo, titular de la cédula de identidad N° 410.397, y el ciudadano Germán Espina, titular de la cédula de identidad N° 2.544.403; el mismo fue tachado, no insistiendo el promovente en la misma; por tanto, se desestima.
2. Posiciones Juradas a la ciudadana Luisa Escalona de Álvarez, titular de la cédula de identidad N° V-1.029.540 y el ciudadano German Espina, titular de la cédula de identidad N° V-2.554.403. La misma no fue evacuada por falta de impulso de parte del promovente; en consecuencia, no es objeto de valoración.
Con el escrito promoción de pruebas;
1. Solicitó prueba de Informes al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cuyas resultas fueron agregadas a los autos cursantes al folio 136.
2. Solicitó prueba de Informes a la agencia Banco Bicentenario en la carrera 19 entre calles 22 y 23 de Barquisimeto, estado Lara. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a pronunciarse sobre el mérito de la causa. Así tenemos:
La demandada en informes presentados en esta instancia, manifiesta su inconformidad con el pronunciamiento de la juez a quo respecto a las cuestiones previas opuestas, especialmente con respecto a la inepta acumulación delatada; al respecto, observa esta sentenciadora que el pronunciamiento referente a las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2 al 8 del artículo 346 de la norma adjetiva, no está sujeto a apelación, por así disponerlo la norma contenida en el artículo 357 ejusdem, tal como lo reafirmó el juez de alzada cuando conoció del recurso de hecho interpuesto contra la negativa de oír el recurso de apelación. De tal manera que lo decidido sobre las cuestiones previas antes referidas ya causa estado, y en consecuencia, esta juzgadora está impedida de reabrir su conocimiento. Así se determina.
Alega también la demandada que la parte accionante no agotó el procedimiento administrativo, requisito de cumplimiento previo antes de la interposición de la demanda por desalojo; por tanto, no ha debido ser admitida la misma, a tenor de lo dispuesto en los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y agrega, que ante tal alegato el tribunal a quo no se pronunció.
Sobre lo antes expuesto, resulta oportuno señalar lo siguiente:
En relación al agotamiento del procedimiento administrativo:
Manifiesta la demandada que la parte actora no inició ningún procedimiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, que le habilitara para interponer la demanda de desalojo. Sobre este particular es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado en una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, conforme reza en sus artículos 1 y 2, los cuales disponen:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Es así que en la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispuso la protección al arrendatario comercial, en cuanto al decreto de las medidas de secuestro, tal y como se evidencia del artículo 41, literal l, el cual establece:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…).
Ahora bien, aparte de la anterior norma que prohíbe decretar medidas de secuestro sin agotarse la instancia administrativa, no existe en la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ninguna otra disposición que exija el previo cumplimiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, para poder acudir a la sede judicial a interponer la pretensión de desalojo; por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. Así se declara.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2022 hasta enero de 2023 y el deterioro del inmueble.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida Rómulo Gallegos calle 42 entre carreras 31 y 32 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, identificado con el Código Catastral: 204-3242-02-01, del cual es propietario y que le fuera arrendado al ciudadano demandado de autos, mediante contrato de arrendamiento verbal.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio 2022 hasta enero de 2023; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en el expediente que por consignaciones arrendaticias cursa en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº KP02-S-2016-004740, en las que se evidencia que el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolventes.
En este sentido es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.
De la misma manera, el juez no puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes ni fundar su sentencia en hechos que no han sido probados, salvo los casos en que le está permitido ordenar diligencias a través de los autos para mejor proveer. La prueba viene siendo, entonces para las partes, una condición para la admisión de sus pretensiones, pero en modo alguno ello no constituye una obligación, pues no sólo pueden omitirlas, sino también renunciarlas.
La doctrina ha tratado de concretar en algunas reglas los principios que rigen lo relativo a la distribución de la carga de la prueba. También en otras oportunidades la Sala de Casación Civil se ha referido a esta temática, según la actitud específica que el demandado adopte frente a las pretensiones del actor, así, en el presente caso el demandado reconoce los hechos de la relación arrendaticia, pero con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, como es el pago de los cánones de arrendamiento; por consiguiente, le corresponde probar los hechos extintivos.
En este sentido, cursa en las actas procesales las resultas de la prueba de informes, recibida del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara donde remite información sobre las consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente KP02-S-2016-4740, por el ciudadano Germán Espina Olivares, titular de la cédula de identidad N° 2.554.403, a beneficio de la empresa Almacén El Tornillo, inscrita ante el registro de información fiscal bajo el numero J-30308181-9, donde expone que las consignaciones que corresponden a los cánones de arrendamiento del año 2022 son; enero, febrero; marzo, abril, mayo y junio y las del año 2023 son; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio. De lo antes referido se evidencia que de los meses demandados como insolutos por la parte actora, solo el mes de enero de 2023 aparece como cancelado; por lo que queda palmariamente demostrado que el demandado incumplió con las obligaciones contractuales y legales, en el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2022 y en consecuencia la pretensión incoada debe prosperar conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada CAROLA MELÉNDEZ, apoderada judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 10 de agosto de 2023, por el JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: 1) se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por la sociedad mercantil “EL ALMACEN DEL TORNILLO” C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha primero (01) de diciembre 1995, bajo el N° 26, Tomo 135-A, expediente N° 0000030222, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto, estado Lara contra GERMÁN JOSÉ ESPINA OLIVARES venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.544.403. 2) Se ORDENA el desalojo y hacer entrega libre de bienes, personas y cosas el local comercial ubicado en la avenida Rómulo Gallegos (calle 42) entre carreras 31y 32, de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren del Estado Lara, identificado con el Código Catastral: 204-3242-02-01, de la nomenclatura llevada por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren; cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Terrenos ocupados por Salomón Espina; SUR y ESTE: Terrenos ocupados y OESTE: Con la avenida Rómulo Gallegos que es su frente. 3) Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil por la infructuosidad de la apelación.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil.
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes