TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecinueve (19) de Marzo del dos mil veinticuatro (2024)
213º y 165º

ASUNTO: KP02-R-2024-000108
PARTE DEMANDANTE: EMPRESA MERCANTIL CONSORCIO VEINCA C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de diciembre del año 2009, bajo el Nro. 21, Tomo 185-A, con registro de información fiscal Nro. J-298561629. Representada en este acto por su vicepresidente YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° V-16.592.468
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: FREDDY JOSÉ VALERA SOSA Y YELTZA SOTO, abogados inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 59.578 y 92.359.
PARTE DEMANDADA: SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.856.571.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDGAR A. BECERRA RODRÍGUEZ Y RONALD EDUARDO VIDAL LOYO, abogados, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 126.031 y 300.527.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: -------------
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
Se origina la presente controversia, en virtud de la demanda recibida según nota del Tribunal, JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 20-11-2023. Dicha demanda incoada por la empresa CONSORCIO VEINCA C.A, representada en este acto por su VICEPRESIDENTE YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° V-16.592.468, debidamente asistido por el abogado FREDDY JOSÉ VALERA SOSA, contra la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, Señalando como hechos constitutivos de su demanda, los siguientes:
 Que “…Mi representada es arrendataria de un inmueble constituido por una oficina, ubicada en el edificio denominado TORRE BEL, sexto piso, distinguido con el Nro. 6-5, en la prolongación de la Avenida Los Leones con Avenida Terepaima con una superficie aproximada de setenta y dos metros cuadrados, (72 mts 2), jurisdicción de la parroquia Santa Rosa, municipio Iribarren del Estado Lara, cuyo ARRENDADOR es la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-6.856571,…Sic”., como consta del contrato de arrendamiento Privado, suscrito por ambas partes; de conformidad con lo suscrito en el contrato, que la relación arrendaticia comenzó desde el día 10 de Diciembre del 2016, hasta el día 10 de Diciembre del 2017, “…renovándose sucesivamente a su vencimiento, establecido de mutuo y común acuerdo entre las partes contratantes, un canon de arredramiento para el año 2023, la suma de QUINIENTOS DOLARES de los Estados Unidos de Norteamérica (500$ usa)…”.
 Que la relación arrendaticia se mantuvo en armonía, hasta el mes de octubre del 2023, cuando el 27 de octubre del 2023, la ciudadana MARIA GUDIÑO, la cual era la persona autorizada por la empresa CONSORCIO VEINCA C.A, que era portadora de las llaves del dicho inmueble arrendado, “…se ve imposibilitado su acceso , pues la cerraduras que permiten el ingreso al inmueble, ha sido cambiadas, ante lo cual procede a comunicarse con la administración del condominio del edificio TORRE BEL, específicamente con la Ciudadana ZENAIDA URE, cuyo número teléfono es 0414-5031338, quien al serle consultado sobre el cambio de cerradura, manifiesta que eso lo realizo la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA…”.
 “…procedo en fecha 27 de octubre de 2023, previa concentración de visita al inmueble arrendado con la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, a reunirme en el inmueble arrendado, a fin de accesar al mismo y conocer los motivos del cambio de cerradura, al llegar al inmueble, se encuentran dentro del mismo, la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA acompañada de dos (02) de sus hijos, manifestándome la ARRENDADORA, que debía desocupar de inmediato el inmueble arrendado, que terminara de sacar el mobiliario y la documentación allí contenida; al acceder al inmueble me percato existe desorden en el mobiliario y la documentación, observando la inexistencia en el inmueble, Mobiliario propiedad de mi representada, a lo cual la ARRENDADORA SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, me manifiesta que el mobiliario faltante fue dispuesto por ella como pago por servicios prestados a un tercero y que por Asesoría de sus abogados, todo el Mobiliario que estaba dentro del inmueble había pasado a ser de su propiedad…”. El cual le otorgaba un plazo perentorio hasta el día 15 de Noviembre de 2023, para retirar los pocos documentos de la ciudadana YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO, que quedaban en el dicho inmueble.
 Que mediante de condición de Vicepresidente de la firma mercantil CONSORCIO VEINCA C.A, la ciudadana YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO, “…Procedo en nombre y representación de la referida firma mercantil, en su condición de ARRENDATARIA, a DEMANDAR como en efecto DEMANDO ante esta instancia Judicial a la Ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA…”. “…En su condición de ARRENDADORA a que convenga en RESOLVER el contrato de arrendamiento suscrito, o a ello sea condenada por este Tribunal de Justica, con la correspondiente condenatoria en Costas…”.
En fecha veintidós (22) de noviembre del 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Admitió la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, del procedimiento breve de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27-11-2023, la ciudadana YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO, en su cualidad de VICEPRESIDENTE y representante de la empresa Mercantil CONSORCIO VEINCA C.A; Confirió poder Apud Acta a los abogados FREDDY JOSÉ VALERA SOSA Y YELTZA SOTO, abogados inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 59.578 y 92.359 respectivamente.
En fecha 18-12-2023, la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, Otorgo Poder Especial Apud-Acta a los abogados EDGAR A. BECERRA RODRÍGUEZ Y RONALD EDUARDO VIDAL LOYO, abogados, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 126.031 y 300.527.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 19-12-2023, el Abg. EDGAR A. BECERRA RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, identificada en autos, contestó la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en los siguientes términos:
 “…Niego rechazo y contradigo el alegato de la actora en cuanto estemos en presencia de una relación arrendaticia producida por un contrato de arrendamiento privado, escrito por ambas partes, por cuanto la parte actora consigna como instrumento fundamental de la demanda un supuesto contrato de arrendamiento privado en fotostatos simple como bien lo indica el actor, y lo opne en su contenido y firma según lo expresa en el libelo de la demanda, documento que no tiene ningún valor probatorio, el cual rechazo en toda forma de derecho…Sic”.
 “…Niego rechazo y contradigo lo expuesto en el libelo de la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser completamente infundida e incoada con temeridad, sin apego a la Ley que rige la materia, por los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
En consecuencia, niego la posibilidad de la acción resolutoria incoada en los siguientes términos:…”
 “…1. Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa dicho contrato no existe…sic”.
 “…2. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato se hace necesario alegar la NECESIDAD DE OPONER LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS
De tal manera, Niego rechazo y contradigo el supuesto alegado que la parte demandada incumplió con la obligación de garantizar el ejercicio del derecho de uso y goce pacifico del inmueble arrendado…sic”.
 “…3. Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir. Por tanto la acción de resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones…Sic”.
DE LA RECONVENCIÓN
 El apoderado judicial de la parte demandada propuso reconvención de conformidad con lo establecido en los artículos “365 y 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”; y con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.
 Alegó que su mandante arrendó verbalmente “un inmueble constituido por una oficina, ubicada en el EDIFICIO denominado Torre Bel, sexto piso, distinguido con el Nro. 6-5, en la prolongación de la Avenida Los Leones (…) a la Sociedad Mercantil CONSORCIO VEINCA C.A.
 Que dicha relación arrendaticia terminó el mes de noviembre del 2023.
 Que el canon convenido por las partes fue de Quinientos Dólares mensuales (USD 500).
 Que CONSORCIO VEINCA C.A incumplió con el pago del canon de arrendamiento de los meses: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y octubre del 2023.
 En el petitorio de su reconvención solicitó que la arrendataria sea condenada por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”; y en consecuencia le sean pagados los cánones insolutos.
 Que la cantidad adeudada en concepto de cánones insolutos corresponde a la cantidad de “TRES MIL QUININETOS DÓLARES AMERICANOS (USD 3.500,00)”; así mismo solicito que dicha cantidad sea pagada con “entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado”.
 Por último solicitó “se ordene una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) experto”.
 Estimó la reconvención en “TRES MIL QUININETOS DÓLARES AMERICANOS (USD 3.500,00)”.
En fecha veinte (20) de diciembre del 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Admitió RECONVENCIÓN.
En fecha veintidós (22) de diciembre del 2023, el Abg. FREDDY JOSÉ VALERA SOSA, apoderado judicial de la parte demandante, dio CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, entre otras cosas se adujó lo siguientes:
DE LOS HECHOS QUE EXPRESAMENTE SE ADMITEN:
 “…De manera expresa se admite que la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, de identidad Nro. V-6.856571, tomo posesión del inmueble de manera UNILATERAL, EILEGAL, con todos los bienes propiedad de mi representada dentro del inmueble; Al respecto la VINDICTA PUBLICA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, conoce e investiga el ILICITO PROCEDER de la DEMANDADA RECONVINIENTE, en la causa signada MP-2348732023, que cursa por ante la Fiscalía Segunda del Ministerio Público de la circunscripción judicial del Estado Lara…”.
 “…De manera expresa se admite que el canon de arredramiento para el momento de la ocupación unilateral por la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-6.856571, era de QUINIENTOS DOLARES de los Estados Unidos de Norteamérica (500$ usa)…”.
DE LOS HECHOS QUE DE MANERA EXPRESA SE NIEGAN Y CONTRADICEN
 “…RECHAZO le deban ser pagados a la DEMANDADA RECONVINIENTE la suma de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD 3500,00)…”.
 “…RECHAZO que dicha cantidad sea pagada con la entrega de lo equivalente, en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado…”.
 “…RECHAZO la estimación de la demanda en la suma de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD 3500,00), por exagerada, al no comprender cantidades adecuadas…”.
DE LA RECURRIDA
En fecha diecinueve (19) de febrero del 2024, el Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Lara, dictó sentencia definitiva cuyo tenor del dispositivo es el siguiente:
“…PRIMERO: Con Lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la firma mercantil CONSORCIO VEINCA C.A, representada por la ciudadana YORJUANIRIS YURUBI OJEDA CAMACHO en su condición de vicepresidente de la referida sociedad mercantil contra la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo). En consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una oficina ubicada en el edificio denominado Torre Bel, sexto piso, distinguido con el No. 6-5 en la prolongación de la avenida los Leones con avenida Terepaima con una superficie aproximadamente de setenta y dos metros cuadrados (72 mts2), Municipio Iribarren del estado Lara.
SEGUNDO: Sin Lugar la Reconvención por cumplimiento de Contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA contra la firma mercantil CONSORCIO VEINCA C.A.
TERCERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 21-02-2024, el abogado RONALD EDUARDO VIDAL LOYO, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 300.527, apelo: “…APELO de la Decisión dictada por el presente tribunal, en fecha 19-02-2024, que corre inserta en el presente expediente. Es todo…”, el Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Lara, oyó la apelación en AMBOS EFECTOS como consta en auto de fecha 23-02-2024, y en consecuencia ordena remitir el presente recurso a la URDD CIVIL para que sea distribuido en los Juzgados Superiores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
El fecha veintinueve (29) de febrero del 2024, se le dió entrada a la causa, fijándose el vigésimo (20º) días de despacho siguiente para que tuviere lugar el acto de informes, asimismo el cinco (05) de marzo del corriente año, se revocó el auto de fecha 29-02-2024, fijándose décimo (10°) días de despacho siguiente al de hoy para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
LÍMITES Y COMPETENCIA
Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, en materia civil, es que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, en virtud de ser definitiva, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA
Corresponde a esta alzada determinar si la recurrida está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello, establecer los hechos a través de la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados para luego subsumirlos dentro de los supuestos de hecho de la normativa aplicable a la solución del caso y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual comparada con la del a quo en la recurrida para verificar si coinciden o no, y en base al resultado de ello, emitir el pronuncviamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrida, y así se establece.
A los fines precedentemente expuestos tenemos que, en base a los hechos alegados por la actora en el libelo de demanda y en la contestación a la reconvención que le fue planteada, como por las alegatos expuestos por la accionada en la contestación a la demanda y en la reconvención propuesta, en criterio este juzgador quedan como hechos admitidos por las partes los siguientes:
1. La existencia de la relación arrendaticia sobre la oficina ubicada en el edificio denominado TORRE BEL, sexto piso, Nro. 6-5, prolongación de la avenida los Leones con avenida Terepaima, con una superficie aproximada de 72 metros cuadrados.
2. Que la relación arrendaticia ante la impugnación de la copia simple del contrato de arrendamiento consignado con el libelo de demanda por ser copia simple de documento privado no permitido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; obliga a desestimar dicha documental, y ante la admisión por parte de la accionada reconviniente de la existencia de dicha relación arrendaticia alegando ser verbal, pues se ha considerar que ésta es de carácter verbal.
3. Ante el no rechazó de la accionada reconviniente, del hecho que le señala la accionante, como es que ella le cambió la cerradura a la oficina arrendada impidiéndole el acceso a la misma, desde el 27-10-2023 a la arrendataria y de que dispuso de una parte del mobiliario que ésta tenía en dicha oficina, como parte del pago de servicios registrado a un tercero y por asesoría de abogado, se ha de considerar como admitidos a éstos.
4. Que el canon de arrendamiento mensual convenido era de la cantidad de QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS (500$).
Quedando como hechos controvertidos los siguientes:
Respecto a la demanda de resolución: la defensa de contrato no cumplido alegada por la accionada.
Respecto a la reconvención por cumplimiento de contrato :a) la defensa de inadmisibilidad de la reconvención propuesta; b) la insolvencia o no de la accionada reconviniente, respecto al pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2023, a razón de USD 500, mensuales los cuales fue establecido por la reconviniente como pretensión en la cantidad la cantidad de USD 3.500.
Estando a cargo de las partes, la carga prueba de los hechos constitutivos de sus afirmaciones tal como lo prevé el artículo 506 del Código Adjetivo Civil, y así se establece.
DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS Y SU VALORACIÓN la cual se hará por la Sana crítica:
Al respecto se observa, que sólo la parte actora reconvenida promovió medios prueba sobre las cuales se hace el siguiente pronunciamiento.
1. Respecto al mérito favorable del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO; suscrito por la demandada en su parte final, el cual fue incorporado fotostatos simple acompañado al escrito libelar se desestima por no ser copia de documento privado reconocido o tenerlo como tal, conforme lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
2. Respecto a las pruebas de mensaje de texto que hace referencia en los partículas Segundo, Tercero y Cuarto del escrito de promoción de pruebas , este juzgador desestima dicha promoción por ilegales, ya que éste no consignó datos sobre los teléfonos del cual se emitieron las mismos y los receptores de ellos, ni se consignó impresión de la misma, ni se promovió como prueba libre todo como lo prevé el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de fijar su fecha y forma de evacuación, así como del experto a practicarla y así se establece.
3. Respecto a la prueba testifical en virtud de que fueron declaradas desiertas en el acto fijado por su evacuación, en virtud de la no presencia de los testigos, pues no hay prueba al respecto que valorar y así se establece.
En cuanto a la Inspección Judicial promovida y practicada en la oficina objeto del contrato de arrendamiento por el cual se originó el sub iudice, cuyas resultas cursan del folio 71 al 94, en los cuales se dejó constancia de 1) Que el apoderado de la accionada fue la persona que abrió la puerta de acceso de la oficina objeta de arrendamiento, cuyo contrato originó el sub lite. 2) Que en dicha oficina no se observa ningún tipo de inmobiliario ni equipos de oficina; 3) Que existió carpetas de color marrón con el nombre de CONSORCIO VEINCA C.A, una caja de cartón donde se lee FP, contentiva de talonarios y facturas con el logotipo Consorcio Veinca con diferentes facturas. 4) Permiso sanitario para la movilización de animales y productos de origen animal, e insumos de cerdo (LSAI) artículo 6847; la cual se aprecia y se da por cierto esos hechos, y así se establece.
Una vez establecido los hechos procede este juzgador a pronunciarse sobre la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y dado a que el sub iudice se está tramitando por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no define qué es el arrendamiento y por ende no establece cuáles son las obligaciones de las contratantes y los motivos por los cuales uno de éstos puede demandar la resolución del mismo, pues se ha de tener presente lo establecido por el Código Civil, y a tal efecto tenemos:
El artículo 1579 del Código Civil define el arrendamiento así: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…Sic”.
Por su parte los artículos 1585 y 1592 contemplan las principales obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, cuando establecen:
“…El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato…”.
El artículo 1592 Ibídem por su parte señala las obligaciones del arrendatario frente al arrendado así:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.
Por su parte el artículo 1167 Ibídem consagra los requisitos de procedencia de resolución todo contrato, cuando preceptúa:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Sobre este particular es pertinente traer a colación la doctrina del autor Patrio José Mélich- Orsini, quien en su obra: “Doctrina General del Contrato 5° Edición. Primera Reimpresión; Academia de Ciencias Políticas y Sociales centro de investigaciones jurídicas (pág. 722), señalo respuestas de esta acción resolutoria así:
“… La resolución de que habla el artículo 1167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí (supra, Nos. 29 y 32); b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución: y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante…”.
En base a lo precedentemente expuesto procede este juzgador a determinar si en el sub iudice se cumple o no con estos requisitos, y a tal efecto tenemos:
1. Respecto al requisito a la de bilateralidad del contrato, el cual aparte de lo señalado por el referido autor patrio José Mélich-Orsini; como es que ella consiste en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra y que esas reciprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; tenemos que esa cualidad jurídica está definida en el artículo 1134 el cual preceptúa: “…El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente…”.
Este juzgador considera que se dá en el sub iudice, por cuanto todo contrato de arrendamiento es bilateral, tal como fue supra expuesto, los articulo 1585 y 1592 del Código Civil, supra transcritos contemplan tanto las obligaciones del arrendador frente al arrendatario a: 1) a entregarle al arrendatario la casa arrendada; 2) a conservarla en estado de servir al fin para el que se le ha arrendado: 3) a mantener al arrendatario en goce pacifico de la casa arrendada, durante el tiempo del contrato; como las obligaciones del arrendatario frente al arrendador, como son: A) debe servirse de la casa arrendada como bien padre de familia y para el uso determinado en el contrato; B) pagar la pensión de arrendamiento convenido, y así se decide.
En cuanto al segundo requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, como es el incumplimiento de las obligaciones convenidas, que en el sub iudice sería por parte de la arrendadora, a quien la accionante reconvenida le imputa que: “… el 27 de agosto del 2023, la ciudadana María Gudiño, persona autorizada de mi representada CONSORCIO VEINCA C.A, portando las llaves de acceso pues la cerradura que permiten el acceso al inmueble, ha sido cambia por la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, …titular de la Cédula de Identidad V-6.856.571… previa concertación de visita al inmueble arrendado con la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, a reunirme en el inmueble arrendado, a fin de accesar al mismo y conocer los motivos del cambio de cerradura, al llegar al inmueble, se encuentran dentro del mismo, la ciudadana SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, acompañada de dos (02) de sus hijos, manifestándome la ARRENDADORA, que debía desocupar de inmediato el inmueble arrendado, que terminara de sacar el mobiliario y la documentación allí contenida; al acceder al inmueble me percato existe desorden en el mobiliario y la documentación, observado la inexistencia en el inmueble, Mobiliario propiedad de mi representada, a lo cual la ARRENDADORA SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, me manifiesta que el mobiliario faltante fue dispuesto por ella como pago por servicios prestados a un tercero y que por Asesoría de sus Abogados…Sic.” ; hecho éstos que a pesar de ser rechazados por la accionada en el libelo de demanda, pero a través de la inspección judicial practicada por el a quo en la oficina objeta del contrato de marras, se determinó que quien tiene las llaves de acceso a ese bien, y de hecho quien permitió la entrada para la realización de la evacuación de la misma, fue el abogado EDGAR BECERRA RODRÍGUEZ, Titular de la Cédula de identidad N° V-15.775.229, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 126.031; quien es el apoderado judicial de la arrendadora y aquí accionante reconviniente SOL AMELIA HIDALGO DE SOSA, lo cual obliga por presunción humanos, tal como lo prevé el artículo 1399 del Código Civil, que efectivamente la referida arrendataria cambio la cerradura de la oficina objeta del contrato de arrendamiento que originó el presente proceso a impedir a la arrendataria el acceso al bien arrendado, incumpliendo con ello la obligación del ordinal 3 del artículo 1585 del Código Civil, de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la casa arrendada durante el tiempo del contrato, y así se establece.
Sobre la defensa alegada en el escrito de contestación de la demanda por la accionada reconviniente en este particular, pretendiendo enervar el efecto de su conducta de impedir a la arrendataria el acceso al bien arrendado estando vigente el contrato, aduciendo:
Oponer la excepción non adimplet; contradice aduciendo que lo hizo, en virtud que la arrendataria accionante no había cumplido con la obligación principal de pagar el canon de arrendamiento, específicamente las mensualidades de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2023; este juzgador desestima dicha defensa, la cual está consagrada en el artículo 1168 del Código Civil, el cual preceptúa:
“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…“.
Y concuerda con la recurrida en la improcedencia de la misma, pero disintiendo de la motivación dada en ella de: “… así pues para que proceda la excepción antes descrita, es preciso que las obligaciones que se declaren como incumplidas deriven de un contrato bilateral, que sea un incumplimiento culposo, que se trató de una obligación principal de simultaneo cumplimiento y que no exista por parte del que la alega, un incumplimiento culposo.
En virtud de lo anterior es por lo que esta _sentenciadora considera que la excepción oponible por la parte demandada “non adimpleti contractus” debe ser declarada improcedente, al no haber quedado demostrada en autos el incumplimiento por parte de la actora de los canones de arrendamiento que alega le adeuda la parte demandada, así se decide.”.
Por cuanto dicho fundamento no se ajusta al supuesto de hecho, que la accionante estuviere exigiéndole a la arrendadora el cumplimiento de algunas de las obligaciones propias del arrendamiento, específicamente las del supra transcrito artículo 1585 del Código Civil, y que es el supuesto de hecho de oposición de dicha defensa, tal como se deduce de la lectura del supra transcrito articulo 1168 eiusdem, ya que en el sub iudice lo que está demandando la arrendataria, es la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendadora en la obligación que como tal tenía de mantenerla en el goce pacifico del bien arrendado; es decir, se persigue la resolución o extinción del contrato; circunstancia procesal esta que obliga a concluir, que al haber ejercido la parte actora, la acción de resolución de contrato establecida en el artículo 1167 del Código Civil, hace improcedente la defensa de excepción non adimplet contractus consagrada en el artículo 1168 Ibídem; conclusión o apreciación ésta que se refuerza con la Doctrina de la Sala de Casación Civil de Nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia RC 332 de fecha 03/08/2010, ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez; en la cual estableció:
Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.
En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
Por lo que la improcedencia de esta defensa declarada por el a quo en la recurrida se ha de ratificar.
De manera, que en criterio de este Juzgador está demostrado el Segundo requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato y así se establece.
En cuanto al Tercer requisito de proceden de la resolución de contrato como es, la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie o decida la pretensión del demandante; obviamente que se cumple en el sub iudice, al haberse interpuesto la resolución contractual ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, ya que este es un órgano del Estado a través del cual se ejerce la potestad de administrar justicia, tal como lo prevé el artículo 253 de Nuestra Carta Magna y así se establece.
De manera, que al haberse demostrado en autos la relación arrendaticia sobre la oficina ubicado en el piso 6 de la Torre Bel, distinguida con el N° 6-5, ubicada en la prolongación de la Avenida los Leones con Avenida Terepaima con una superficie aproximadamente de sesenta y dos metros cuadrados (72 mts2), jurisdicción de la parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, y que la arrendadora Sol Amelia Hidalgo de Sosa, el 27 de octubre del 2023, impidió a la arrendataria aquí accionante CONSORCIO VEINCA C.A, el acceso a dicho inmueble alquilado, cambiándole la cerradura que abría la puerta de acceso al mismo, constituye dicha vía de hecho, el incumplimiento de la arrendadora de la obligación establecida en el ordinal 3 del artículo 1585, de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la casa arrendada durante el tiempo del contrato, y habiéndose cumplido los requisitos concurrentes para la procedencia de la resolución de contrato, establecida en el artículo 1167 del Código Civil, y especificado por la doctrina Patria supra descrita, obliga a concluir, que la declaratoria de con lugar la demanda de resolución de contrato de marras, dictada por la recurrida la cual se ha de considerar está ajustada a la normativa legal aquí expuesta; por lo que lo decidido sobre este particular por el a quo se ha de ratificar con la salvedad del cambio de motivación aquí expuesta, y así se decide.
En cuanto a la reconvención por cumplimiento de contrato incoada por la arrendadora accionada, ciudadana Sol Amelia Hidalgo de Sosa, contra la arrendataria, accionante Consorcio Veinca C.A, aduciendo que la arrendataria le debía los canones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2023, a razón de la cantidad de Quinientos Dólares Americanos (USD 500) mensuales lo cual da la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD 3.500); por lo cual reconvino a la arrendataria para que le pagara dicha cantidad o su equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente en el mercado de conformidad con la resolución N° 19-05-01 de fecha 2 de mayo de 2019, dictada por el Banco Central de Venezuela publicada en gaceta oficial N° 41.264 para el día de pago efectivo; la cual la accionante reconvenida, aparte de admitir la relación arrendaticia de marras, y el monto del canon de arrendamiento mensual acordado por las partes de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD 500,00), alegó como defensa las siguientes:
1) La inadmisibilidad de la reconvención por incompatibilidad del objeto demandado; por considerar: “entre el objeto de la acción demandada en la causa principal y el objeto de la reconvención demandada, existe incompatibilidad en el procedimiento pues la causa principal por su objeto se debe conocer por el procedimiento breve (nuestro caso) mientras que lo peticionado por la DEMANDADA RECONVINIENTE debe tramitarse por el procedimiento ordinario.
Al respecto, este juzgador disiente de lo afirmado por la accionada reconviniente, por cuanto el artículo 33 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios aplicable al caso sub iudice admite ambos pretensiones, siempre y cuando no la ejerza la misma parte, cuando preceptúa:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.
Por lo que dicho alegato o defensa se ha desestimar, y así se establece.
2. En cuanto al rechazó que la relación arrendaticia haya sido verbal; este juzgador la desestima por cuanto tal como fue supra expuesta , al considerar la acción de resolución, que en virtud de haber consignado con el libelo de demanda copia simple del contrato de arrendamiento, el cual al haber sido impugnado por no ser del tipo de copia de documento privado aceptado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicha documento carece de valor alguno y ante el hecho cierto que la parte acepta la existencia de la relación arrendaticia de marras, pues la misma quedó como verbal y así se establece.
3. En cuanto al rechazó a la afirmación de la arrendadora, que el contrato de arrendamiento había terminado el mes de noviembre del 2023; este Juzgador está de acuerdo con la arrendataria accionante reconvenida que en virtud de no haber acuerdo de las partes sobre la terminación de la relación arrendaticia en dicha fecha, pues la extinción de ésta tal como fue supra expuesta, ocurrió el 27-10-2023, que fue la fecha en la cual se estableció la resolución del contrato de marras, al decidir supra sobre ese particular, y así se decide.
4. En cuanto al rechazó a la pretensión de cobro los canones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2023, a razón de Quinientos Dólares Americanos (USD 500,00) mensuales, lo cual dá un total de USD 3.500,00; este juzgador disiente de la recurrida; quien declaró sin lugar esta pretensión aduciendo:
“(…) En lo que respecta a la reconvención propuesta por el accionado basándose en relación al cumplimiento de contrato en relación a la insolvencia de los canones de arrendamiento, por cuanto no cancelo (07) mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2023, siendo obligación de la parte demandada reconviniente probar los hechos nuevos traídos al proceso, evidenciándose también en el lapso de contestación a la reconvención la parte rechaza la existencia del contrato verbal; así como los canones insolutos indicando que no adeuda la cantidad demandadas.
En efecto este Tribunal considera que tal y como se indicó con anterioridad, en el presente caso se determinó la existencia de un incumplimiento del contrato de arrendamiento, y en virtud de ello se declaró las resolución del mismo, por lo cual es forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta. Así se establece…Sic”.
En virtud de lo siguiente: A) es ilógico e ilegal que se considere que ante el rechazo de la arrendataria de estar insolvente en los meses que le imputa la arrendadora, la carga de la prueba de haberse efectuado los pagos de los canones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2023, cuyo cobro se pretende, la tenga la arrendadora, ya que al ser el pago de los canones de arrendamiento una obligación de la arrendadora, conforme lo establece al artículo 1592 del Código Civil, pues es a ésta quien le corresponde o tiene la carga de probar su afirmación de pago, tal como lo prevé el artículo 1354 del Código Civil, el cual preceptúa: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”. ; por lo que en criterio de este Juzgador, al no haber probado la arrendataria haber pagado los canones de arrendamiento supra señalados y pretendido su cobro y haberse establecido que durante esos meses la arrendataria estuvo en posesión pacifica del bien arrendado, hasta el 27 de octubre de 2023, en que le fue impedido el acceso a dicho bien, hace procedente el cobro de los USD 3.500, demandados a razón de USD 500,00 cada mes. B) al considerar el a quo, que en virtud d haberse declarado con lugar la resolución del contrato de arrendamiento de marras, incoado por la arrendataria reconvenida era forzoso declarar sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la arrendadora reconvenida; en criterio de este Juzgador, es una conclusión sin fundamento legal alguna por cuanto si bien es cierto como dice la doctrina, que la resolución de contrato origina efectos liberatorios y de retroactividad, este último no ocurre respecto al tipo del contrato de cumplimiento de tracto sucesorio, como el de arrendamiento, por cuanto tal como lo señala el autor patrio Gilberto Guerrero-Quintero, en su obra: la resolución del contrato (Principios Generales) universidad católica Andrés Bello, 4ta edición Caracas, 2013. Pag 329; quien afirma: “…La doctrina es unánime al sostener que el efecto retroactivo de la resolución no se produce en los contratos de tracto sucesivo, pero, ¿cuál es el motivo de la no retroactividad, cuando en los demás contratos bilaterales la misma puede tener lugar? La repetición de las prestaciones cumplidas no se produce en virtud de que las mismas no pueden, obviamente, sustraerse de la realidad al haber sido consumidas (factum fieri nequit infectum: lo que hecho es, no se puede deshacer, o factum infectum fieri non potest), como ocurre en el caso del arrendatario que ha usado o tenido la cosa arrendada, y el arrendador, en orden a la reciprocidad, no puede ser obligado a repetir el quantum de los cánones o pensiones arrendaticias recibidas, pues el locatario ha disfrutado de la cosa arrendada durante determinado tiempo y pagado el precio, salvo, por supuesto, tratándose del cobro en exceso en caso de regulación del máximo a cobrar (por el inmueble arrendado) por parte del arrendador. El arrendatario ha usado la cosa arrendada y el uso no es susceptible materialmente de devolución al arrendador, pues la prestación ha sido consumida o agotada temporal y espacialmente. El uso de por sí, es intangible y no se puede tocar o captar con ninguno de los sentidos…Sic”.
De manera que, de acuerdo a esta doctrina, la resolución de contrato de arrendamiento produce efecto liberatorio a partir de la fecha fije la sentencia; por lo que al haber la accionada disfrutado del inmueble arrendado durante los meses que le imputa como impagados, hasta la fecha 27 de octubre del 2023, fecha está en que la arrendadora le impidió el acceso al mismo, lo cual fue establecido supra; permite establecer, que la arrendataria está obligada a pagar los canones de arrendamiento insolutos hasta el 27 de octubre del 2023, tal como lo estableció el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil; por lo que decido por el a quo en este particular se ha de revocar, declarándose en consecuencia en lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento, condenándose a la arrendataria a pagarle a la arrendadora, la cantidad de USD 3.500 por concepto de pago de canones de arrendamientos de los meses de abril, mayo , junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2023, a razón de USD 500, por cada mes o el equivalente en bolívares al valor fijado a dicha cantidad por el Banco Central de Venezuela , C.A y así se decide.