TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 6.453
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
DEMANDANTES: CESAR JOSE BRITO GUERERO Y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-12.908.628 y V-13.348.561, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: MARCELO ANTONIO SULBARAN MEJIAS y LILIA YELITZA VIZCAYA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad Nros V-12.647.844 y V-10.054.777, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 137.362 y 137.361, respectivamente.
DEMANDADO: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.010.956, de este domicilio, actuando en su condición de representante legal de la firma personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”.
ABOGADO ASISTENTE: RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.469.283, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.217, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

VISTOS.-
I
DE LA SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Inicia el presente asunto por ante esta Alzada, en virtud de apelación recibida por ante esta Alzada en fecha 29-01-2024, el Expediente Nº 3.005-23, proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación de fecha 26-01-2024, interpuesta por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco• Mendoza, asistido por el Abogado de ejercicio Rafael Ángel Páez Linares, contra la decisión dictada de fecha 18-01-2024, en el cual se declaró, Con Lugar, la presente demanda de desalojo de inmueble (local comercial) intentada por los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guillarte Guacares, siendo sus apoderados judiciales: Marcelo Antonio Sulbaran Mejías y Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez.

Una vez recibidas las actuaciones emanadas del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por ante esta Superioridad, se le dio entrada al presente asunto en fecha 30-01-2024 quedando signado bajo el Nº 6.453.

Siendo la oportunidad para dictar el fallo en el presente asunto, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGA LA PARTE ACTORA, EN SU ESCRITO DE DEMANDA QUE:

“…Ciudadano Juez, en virtud de la actividad comercial a la que se dedica la persona jurídica antes señalada, tal y como se narró en el capitulo anterior, y dadas las características del inmueble arrendado, inicialmente se suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 01/01/2.008, pero luego de sucesivas prórrogas, derivadas de nuevos contratos privados escritos, hasta el último suscrito por los ciudadanos: CESAR JOSE BRITO GUERRERO Y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, actuando en representación de la ciudadana: CARMEN FRIAS DE DECINA, como propietaria arrendadora para el momento y la persona jurídica “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representa por su propietario ciudadano: JHONNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, en el cual posterior a su nacimiento (01/07/2019), los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, nos subrogamos en la posesión de la arrendadora, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, continuamos respetando 4el derecho de la arrendataria a partir del día 06/09/2.019, fecha en la cual adquirimos el inmueble mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 2018.875, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 404.16.3.1.17915 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2.018, por cuanto en fecha 31/12/2.019 venció el último contrato escrito; dando inicio a un nuevo contrato verbal por parte de los nuevos adquirientes arrendadores con la persona jurídica mencionada. El nuevo contrato de arrendamiento convino verbalmente entre los ciudadanos: Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, actuando con el carácter de nuevos adquirientes, y el ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su carácter de propietario de la arrendataria “Restaurante El Guanareño”, inició el 01/01/2.020 y venció en fecha 31/12/2.020. Sin embargo, los nuevos propietarios arrendadores, en vista que la relación contractual no fue respetada totalmente por la arrendataria, solicitamos a la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa su traslado al Inmueble objeto de la presente demanda a fin de Notificar al ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza y/o “Restaurante El Guanareño F.P”, en su carácter de arrendatario, entre otros, sobre el siguiente particular: “PRIMERO: Que no será prorrogado a su vencimiento el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble constituido por un (01) Galpón de uso Comercial, ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa; el cual tiene un área de Un Mil Treinta y Dos Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 Mts2) aproximadamente”. Es decir, que a partir de la indicada fecha (19/10/2.020) la Firma Personal “Restaurante El Guanareño” tuvo conocimiento que los nuevos propietarios arrendadores, no tenían intención de continuar con la relación locativa y como consecuencia de ello al finalizar el contrato vigente para el momento, nacería para la arrendataria su derecho a Prorroga Legal, según lo establecido en el Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Luego de practicada la Notificación en fecha 04/11/2.020, el ciudadano: Jhony Segundo Pacheco Mendoza, procediendo con el carácter de Propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, procedió a interponer solicitud de Consignación de Canones Arrendaticios, la cual por distribución correspondió y fue tramitada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signada con el N° 0015-2020, con el objeto de cancelar, a su decir, los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2020, alegando que efectuaba la misma basándose en el último contrato de arrendamiento escrito que suscribió con nuestras personas procediendo como apoderados judiciales de la ciudadana: Carmen Josefina Frías de Decina, cuyo canon fue convenido en la cantidad de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs 1.020.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) mensuales y posteriormente con motivo a la Reconversión Monetaria del año 2021 para cumplir con las disposiciones establecidas en la Gaceta Oficial N° 42.185 y Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, N° 4.553, de fecha 06/08/2021, actualmente representa una cantidad simbólica de Bs.0,000012. No obstante a la solicitud de consignación arrendaticia, es oportuno señalar e insistir en que posteriormente a la suscripción del último contrato de arrendamiento escrito, en fecha 06/09/2019, la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, dio en venta el Inmueble arrendado a los ciudadanos César José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, ya partir de esta fecha se produjo una cesión de los derechos y obligaciones que tenía la arrendadora en virtud del aludido contrato de arrendamiento a los referidos ciudadanos, que pasamos a ser legítimos propietarios del inmueble y acreedores de todos los derechos derivados de éste, lo que incluye que somos los acreedores de los canones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble, en virtud de operar la subrogación arrendaticia, en razón del antedicho contrato de venta. Dicha subrogación se produce por efecto de la ley, encontrándose regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.601, 1.604, 1.605, 1.606, 1.607 y 1.610 del Código Civil, la misma consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar de arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad. Tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquiriente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad”. En consecuencia, el adquiriente o comprador puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, ante el hecho de que el adquiriente llega, por causa de traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquiriente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquiriente se ha convertido en arrendador, y como adquiriente está en la obligación de “respetar la relación arrendaticia en los términos pactados”. Ahora bien, en el escrito contentivo de la solicitud de consignaciones, se puede apreciar que el solicitante no manifiesta en virtud de qué realiza la solicitud, es decir, no explica los motivos o razones lógicas para proceder a consignar los cánones locativos, y es necesario destacar que el ciudadano Jhony segundo Pacheco Mendoza, tenía el conocimiento cierto que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, pasamos a ser los nuevos propietarios del inmueble arrendado, por cuanto a partir de la adquisición del mismo, mediante el contrato de compra-venta, ambas partes sostuvimos conversaciones respecto de la relación contractual, inclusive el nuevo contrato de arrendamiento verbal fue pactado con los nuevos adquirientes en el mes de enero del año 2020 con vencimiento el 31 de diciembre de 2020, aunado al hecho que la cancelación de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2020, fueron pagados personalmente a los nuevos propietarios arrendados, sumados a la Notificación practicada por la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, llevada a cabo en fecha 19 de Octubre de 2020. Lo narrado anteriormente, hace presumir que el representante legal de la arrendataria actuó de mala fe al solicitar una consignación arrendaticia para pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2020, con un valor muy por debajo del que fue acordado en el último contrato verbal, que fue convenido en la cantidad de NOVENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $90) mensuales o su equivalente en Bolívares de conformidad al valor otorgado por el Banco Central de Venezuela como tipo de cambio de referencia correspondiente al día del pago efectivo. Asimismo se evidencia del expediente de consignaciones, que la arrendataria incurre en transgresiones al contrato celebrado verbalmente en virtud que realiza dichas consignaciones a favor de las ciudadanas CARMEN JOSEFINA FIAS DE DECINA y MARIA MATILDE DECINA FRIAS, solicitando que se les notifique de la mencionada consignación, habiendo el Alguacil dejado constancia que practicó las referidas notificaciones que fueron recibidas por la misma persona, MARIA MATILDE DECINA FRIAS, en consecuencia, de haber considerado las prenombradas ciudadanas que tenían la cualidad de arrendadoras del inmueble, hubiesen procedido a retirar el dinero consignado, no obstante, ninguna de ellas tuvo la más mínima intención de hacerlo, ni preocuparse por los canones de arrendamiento; tolo lo cual devela que al no demostrar las ciudadanas CARMEN JOSEFINA FIAS DE DECINA y MARIA MATILDE DECINA FRIAS, interés alguno en el retiro del dinero proveniente de las consignaciones arrendaticias de la solicitud presentada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza procediendo con el carácter de Propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, es una prueba indiciaria que las mencionadas ciudadanas no tienen la cualidad de arrendadoras en la relación contractual. Lo anteriormente expuesto trae como consecuencia, la invalidez de las consignaciones efectuadas por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza procediendo con el carácter de propietario de la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, por cuanto no cumple con lo previsto en el contrato celebrado, así como en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; en primer lugar, porque la solicitud de consignación está dirigida a favor de las ciudadanas Carmen Josefina Frías de Decina y María Matilde Decina Frías, como supuestas arrendadoras; en segundo lugar, porque la cantidad consignada por los cánones de arrendamiento vencidos no se corresponde con la cantidad convenida por las partes que suscribimos el contrato verbal de arrendamiento; en tercer lugar, por cuanto el consignatario no demuestra cuáles fueron las causas que le imputa a los propietarios arrendadores o si fue por fuerza mayor, que no pudo efectuar el pago y se vio en la necesidad de solicitar la apertura del expediente de consignaciones arrendaticias; por último, pero no menos importante, el hecho de que no se nos notificó de la apertura de la referida cuenta, que por demás no está a nuestro nombre, a fin de tomar las previsiones legales necesarias. Asimismo, se puede evidenciar que la Arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, habiendo vencido en fecha 31/12/2020 el último contrato acordado verbalmente y aún así sin estar solvente con sus principales obligaciones como arrendataria, debido a la Notificación que le fuere practicada en fecha 19/10/2020, comenzó a disfrutar del beneficio de prorroga legal a partir del 01 de enero del año 2021, encontrándose hasta la presente fecha ocupando el inmueble de nuestra propiedad sin haber cancelado los cánones de arrendamiento convenidos verbalmente en la cantidad de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $ 90) mensuales o su equivalente en Bolívares de conformidad al valor otorgado por el Banco Central de Venezuela como tipo de cambio de referencia correspondiente al día del pago efectivo del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses siguientes: Año 2020: Canceló el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre en la cantidad de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 90$) mensuales, sin embargo adeuda los cánones correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre. Año 2021: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Año 2022: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Año 2023: Adeuda el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio. Es decir, que la Arrendataria hoy demandada adeuda hasta la presente fecha, la cantidad de TREINTA Y DOS (32) meses de arrendamiento, que a razón de NOVENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 90$) mensuales suman la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 2.880$), todos discriminados anteriormente. Visto el incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula SEGUNDA del último contrato convenido, en relación a la falta de pago de más de dos mensualidades o canones de arrendamiento, así como su incumplimiento con la Obligación principal que le impone el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que expresamente dispone: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”, es decir, que la arrendataria falló en su deber de comportarse como un buen padre de familia, en virtud que ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento tal como se especificó ut supra; en virtud de lo cual nos encontramos ampliamente facultados por la Ley Adjetiva especial que rige la materia para solicitar el DESALOJO del inmueble arrendado, amparados en el artículo 40, literal “a” que preceptúa: “Son causales de desalojo a.] Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.Por otro lado como se explanó anteriormente, al convenir las partes en un nuevo contrato verbal, se dejaron incólumes todas las demás cláusulas del contrato anteriormente suscrito, salvo en lo que respecta a la duración y al pago de canones de arrendamiento, en éste sentido, tenemos que la cláusula DÉCIMA establece expresamente: “Serán por cuenta exclusiva de la ARRENDATARIA todo lo relacionado al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, aseo urbano y domiciliario, agua, y otro servicio, así como lo relativo al pago y/o cancelación de impuestos nacionales, municipales o estadales del fondo de comercio que funciona en el mismo, y en tal sentido se obliga a mantener al día, el pago de estos servicios, presentar al término de éste contrato las correspondientes solvencias”. En éste sentido el artículo 40 literal “i”, dispone: “Son causales de desalojo: i.] Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. Así pues, tomando como base el referido artículo, es oportuno señalar que la arrendataria no hay cumplido con su obligación contractual de mantener al día el pago de los servicios públicos generados por agua potable, energía eléctrica, aseo urbano e impuestos municipales, en virtud que hasta la fecha de interposición de la presente demanda, la arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, presenta deudas derivadas de los mencionados servicios; tal como se evidencia de copias simples de los estados de cuenta emanados de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, Hidrológica Socialista de Portuguesa con sede en Guanare y Corpoelec Oficina Guanare. En este sentido, se puede evidenciar que dado el incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de los canones de arrendamiento vencidos, así como en el adecuado pago de los servicios públicos e impuestos y tasas municipales, ha develado con tal actitud una franca violación a lo que establecen las normas que regulan la relación arrendaticia, específicamente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en sus literales “a” e “i” del articulo 40 y al propio Contrato de Arrendamiento suscrito por la demandada en las Cláusulas SEGUNDA y DÉCIMA, antes descritas.Finalmente, en virtud de las situaciones de hecho narradas, en la actitud hostil dispensada por el propietario de la arrendataria hacia las personas de los adquirientes arrendadores, así como lo dispuesto en la Ley Sustantiva que rige la materia, de acuerdo con el literal “h” del artículo 40, que expresamente establece: “Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros”, teniendo como premisa que el propietario de la arrendataria Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, en la oportunidad legal correspondiente no aceptó la oferta de venta que le formulara la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina, en su condición de primigenia propietaria- arrendadora, agotándose en consecuencia el plazo para que ejerciera su derecho preferente, lo cual se puede demostrar con la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de noviembre de 2022, mediante la cual se declara PERECIDO el recurso extraordinario de casación propuesto por la demandante, contra la sentencia dictada, CONDENANDO a la demandante recurrente al PAGO DE LAS COSTAS procesales del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del código de Procedimiento Civil, Exp.AA20- C- 2022-000366, ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, con lo cual queda demostrado que la arrendataria hoy demandada, al no presentar en sede casacional la formalización del recurso, se conformó con lo dispuesto por el Tribunal Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, consecuentemente consistió en el hecho cierto que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares, somos los nuevos propietarios del inmueble en el cual se encuentra actualmente arrendado, y así debe tenerse. Todas los hechos narrados sirven de sustento para DEMANDAR como formalmente demandamos a la Firma Personal “Restaurante El Guanareño”, en la persona de su propietario ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, suficientemente identificados en el presente escrito, por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).Por todas las razones explanadas, es que acudimos ante este Tribunal a DEMANDAR como en efecto DEMANDAMOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literales “a”, “h” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, el cual se encuentra debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 01, Tomo 10-B, Expediente 012203, Cuarto Trimestre de fecha 26 de septiembre de 2008,representado por su propietario ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-12.010.956, teléfono de contacto 0412-6732144, desconocemos el correo electrónico, domiciliado en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal: PRIMERO: CON LUGAR la presente acción de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) intentada contra la Firma Personal “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, representada por su propietario ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, todos identificados ut supra. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria Con Lugar de la presente acción, se ordene judicialmente el desalojo del Inmueble arrendado, Local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es o fue de Esperanza de Guédez; entregando el inmueble libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento. TERCERO: Condene la parte demandada en costas procesales del presente juicio, incluyendo los honorarios profesional es de los abogados que pudiesen llegar a actuar en el presente juicio.”

LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN ALEGÓ LO SIGUIENTE:

“…Es cierto que La relación arrendaticia se inicia en fecha 01 de Enero de 2008, cuando ciudadano Mariana Decina, quien en vida fuere de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad No E-216.192, fallecido en fecha 02/12/2009, celebró el primer contrato de arrendamiento con la persona jurídica “Restaurante El Guanareño”, representada por mi persona como propietario, contra de arrendamiento que suscribimos sobre un inmueble (Local Comercial), ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de Un Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032, 45 Mts2),cuyos linderos son los siguientes: Norte: Solar y Casa de Flor María Valero; Sur: Avenida Bolívar; Este: Calle 17; y Oeste: Terreno que es o fue de Esperanza de Guédez. Rechazo, Niego y contradigo por ser falso de toda falsedad y sin reserva de ninguna naturaleza, la actual demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), intentada por la parte actora ya antes identificada en autos, ya que jamás en ningún documento, ni privado, ni Público, en ningún proceso judicial, tal como hemos señalado se ha reconocido por mi persona o probado por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES que ellos hayan sido mis arrendadores en algún momento, es mas ciudadano juez, puede usted mismo revisar en el actual proceso signado por este tribunal con el número 3.005-23 si existe algún documento legalmente reconocido donde expresamente señale que yo haya reconocido tal relación arrendaticia, por lo que queda claro que todas las pruebas aportada en el actual proceso por los demandantes, y que traigo yo con esta contestación, nada señala que me vincule con ellos, y mi única relación que existo fue como apoderados de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-2.727.411, en su condición de viuda sobreviviente y lo único que se evidencia con la venta inscrita en BAJO EL NÚMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N°404.16.3.1.17915, Y CORRESPONDIEMTE AL LIBRO DEL FOLIO REAL DELAÑO 2018 DE FECHA 6 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi” ,en original paraqué sea verificado y devuelto (MARCADO “C”) es que SE ME VIOLENTÓ MI DERECHO PREFERENCIAL. Por lo que esta causa no puede prosperar por la única razón y lógica jurídica que quienes lo ejercen carecen de cualidad para hacerlo. Aunado al hecho que queda totalmente claro que en la actualidad me encuentro TOTALMENTE SOLVENTE tal como se evidencia en COPIA CERTIFICADA del referido expediente que consignamos al presente escrito copia certificada de todo el expediente (MARCADO “B”) Ciudadano juez, las realidades de los hechos en el presente asunto son las siguientes: Desde hace más de quince (15) años soy arrendatario de Un (01) local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, el referido inmueble tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metras Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45M2), el cual para el momento era propiedad del ciudadano Mariano Decina hoy la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, condición esta que se evidencia ya obtenida por ellos en fecha 16 de julio del año 2010 la resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, cuyo RIP. J-298644729. La referida relación arrendaticia data desde el 1 de Enero de 2008 hasta la presente fecha, es decir, durante quince (15) años, nueve(09) meses y diecisiete (17) días, en forma ininterrumpida y continua, sin ningún tipo de interrupción. Según se evidencia en el siguiente orden cronológico de la relación contractual arrendaticia siendo suscrito el PRIMER CONTRATO en fecha 01 Enero del año 2008, por un lapso de un año fijo tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “D”), con el hoy difunto el ciudadano Mariano Decina, quien era de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, domiciliado en la Ciudad de Guanare, con cédula de identidad N° E-216.192. Para el momento se fijó en este primer contrato el canon en MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F.1.300, 00) y DOS MIL SEISCIENTOSBOLIVARES FUERTE. (BS.F.2.600, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Posteriormente en fecha 1 de Enero del año 2009 suscribí un SEGUNDO CONTRATO de arrendamiento por el mismo inmueble y el cual tenía una duración de un año SUMADO al año del anterior contrato tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “E”), con el ciudadano Mariano Decina, antes identificado en este segundo contrato el canon se fijó en DOS MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.2.000, 00) y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Continuando con la correlación de los hechos en fecha Primero de 1 Enero del año 2010 suscribí un TERCER CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por un periodo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito COPIA CERTIFICADA de todo el expediente marcado por mi persona para esta contestación con la (LETRA N°2) el cual se puede ver en el folio dieciséis (16) del mencionado expediente, en esta oportunidad suscribí el referido contrato con la conyugue sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, quien es la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, viuda, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, en este tercer contrato el canon se fijó en TRES MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.3.000, 00) y SEIS MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.6.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Así las cosas en fecha Primero de 1 Enero del año 2011 suscribí un CUARTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble por el plazo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito COPIA CERTIFICADA de todo el expediente marcado por mi persona para esta contestación con la (LETRA N°2) el cual se puede ver en el folio diecisiete (17) del mencionado expediente, nuevamente con la cónyugue sobreviviente de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, condición esta que se evidencia ya obtenida en fecha 16 de julio del año 2010 la resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, cuyo RIP. J-298644729. Contrato de arrendamiento que firmé con su viuda la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, plenamente identificada, en este cuarto contrato el canon se fijó en CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) y OCHO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.8.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. En tal sentido en fecha Primero de 1 Enero del año 2012 suscribí un QUINTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble, por el periodo de un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “F”) con la conyugue sobreviviente la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, ya mencionada en este quinto contrato el canon se fijó CUATRO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.4.000, 00) y OCHO MIL BOLIVARES FUERTE. (BS.F.8.000, 00) correspondiente a dos (02) meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Ahora bien, en el año 2013, se continua el contrato del año 2012 y fue en fecha Primero de 1 Enero del año 2014 suscribí un SEXTO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble y por el termino de un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “G”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del año 2010 antes identificado, en este sexto contrato el canon se fijó en SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F. 7.500, 00) esta vez sin meses de depósitos según se evidencia en la cláusula tercera del referido contrato. Lo que nos lleva al Primero (01) de Enero del año 2015 suscribí un SEPTIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “H”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Séptimo contrato el canon se fijó en NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTE. (BS.F. 9.500, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula tercera del referido contrato. En fecha Primero de 1 Enero del año 2016 suscribí un OCTAVO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula segunda del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “I”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este octavo contrato el canon se fijó en DIECISIETE MIL BOLIVARES. (BS. 17.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula tercera del referido contrato. Ahora bien en fecha Primero (01) de Enero del año 2017, suscribí un NOVENO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “J”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Noveno contrato el canon se fijó en CIENTO ONCE MIL BOLIVARES. (BS. 111.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. En fecha Primero de 1 Enero del año 2018 suscribí un DECIMO CONTRATO de arrendamiento por el mencionado inmueble a un año tal como se evidencia en la clausula cuarta del contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “k”), con la ciudadana MARIA MATILDE DECINA FERIAS, hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, plenamente identificada, en este Decimo contrato el canon se fijó en SEIS MILLONES DE BOLIVARES. (BS. 6.000.000, 00) y nuevamente sin meses de depósitos según se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. Finalmente lo que nos remonta al día primero (01) de julio del año 2019 donde extrañamente aparecen en el escenario unos APODERADOS GENERALES de la conyugue sobreviviente del ciudadano Mariano Decina, estos representantes de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA eran los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.908.628 y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Numero V-13.348.561 ambos domiciliados en la Ciudad de Guanare del estado Portuguesa, facultad que dicen tener según consta en Poder autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 10 de Octubre del año 2018 inserto bajo el Numero 5, Tomo 252, Folio 38 al 46. Por lo que en fecha Primero de Julio del 2019suscribimos UN DECIMO PRIMERO CONTRATO de arrendamiento por un término de Seis (06) meses tal como se evidencia en la clausula cuarta del mencionado contrato que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto MARCADO CON LA LETRA “L”, con los mencionados apoderados para el momento de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, plenamente identificada, en este decimoprimero y último contrato el canon se fijó en UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES. (BS. 1.020.000, 00) más el impuesto al valor agregado (IVA) mensuales y pagados dentro del lapso (05) días a partir de la fecha del vencimiento mensual. Tal como se evidencia en la clausula segunda del referido contrato. Desde el momento de la suscripción del primer contrato de arrendamiento hasta la presente fecha he cumplido con todas y cada una de las obligaciones, tanto principales como accesorias que me impone la ley y los contratos de arrendamientos como buen padre de familia. Ahora bien, a fin de evidenciar y dejar constancia, tanto que el anterior instrumento sería mi Decimo Primero (11) contrato consecutivo de arrendamiento y que actualmente me encuentro TOTALMENTE SOLVENTE. Por lo que en fecha 05 de marzo del año 2021 ejercí ante el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA en tiempo hábil una DEMANDA EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para ser subrogado a los extraños como lo son los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N°C.I.V- 12.908.628 y 13.348.561. Quienes adquirieron violentándose mi derecho preferencial que legalmente ostento sobre el Local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, sobre el cual poseo el derecho referido. Por lo que en virtud de estos hechos narrados demandé a la SUCESIÓN MARIANO SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del año 2010, y de forma consecuente con los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, antes identificados, la referida causa fue conocida en su Primera Instancia el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. El relatado expediente fue signado en su momento con el número 2.592-21, anexo a este escrito todo el expediente identificado por mi persona como letra (N° “2”) siendo el motivo de tal acción judicial la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL producto de la viciada venta realizada EN FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DELAÑO2019 Y QUE QUEDO INSCRITA BAJOEL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para quesea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”) Documento de venta este en el cual la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA transfiere en propiedad a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 5.000.000,00) el inmueble constituido por un local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector cementerio de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa tal como igualmente se puede ver en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADO “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N°2”) tal como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59).Mismo inmueble en el que probamos en Primera Instancia que los ciudadanos antes mencionados una vez usurpado por ellos mi DERECHO PREFERENCIAL en un tiempo menos de un (01) año, un (01) mes y trece (13) días, pretendían viciadamente exigirme por el mismo bien la exorbitante cantidad de DOSCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) según se deja ver en la CLAUSULA SEGUNDA de la notificación hecha de forma inadecuada por los ciudadanos en fecha 09 de Octubre de 2020 la cual consignamos con la letra (MARCADO “LL”) que se puede ver igualmente en la PRIMERA PIEZA del expediente presentado por mi persona en la presente contestación con la (LETRA “N°2”), en sus folios del cincuenta (50) al folio cincuenta y tres (53), en el referido instrumento se me otorga según el decir de estos ciudadanos un plazo quince (15) días para mostrar mi aceptación o no. Por lo que acudí en fecha 02 de noviembre de 2020 a solicitar ante el Registro Público del municipio Guanare del estado Portuguesa COPIA CERTIFICADA del documento para mi persona totalmente desconocido hasta la fecha de la notificación que fue el día 09 de octubre del año 2020 y el documento donde se me viola de manera evidente mi DERECHO PREFERENCIAL es de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDÓ INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018. El cual se deja evidenciar tal como lo hemos señalado en nuestros relatos de hechos que en contraposición a los DOSCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) que ellos maliciosamente me piden, los mismos habrían adquirido el inmueble por apenas la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 5.000.000,00) documentos que consigno en la primera instancia en original con (la letra “M”) instrumentos públicos estos donde se evidencia la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL por las personas antes señaladas. El cual igualmente consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). Cumplida la tramitación procesal, el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, dicta sentencia en fecha 18 de febrero de 2022, tal como se puede valorar y apreciar en los folios ciento cincuenta y dos (152) al folio ciento ochenta y nueve (189) en la SEGUNDA PIEZA del expediente signado en su Primera Instancia con el número 2.592-21. Asimismo, alega la parte demandada en su escrito de contestación, una primera reconvención, en la cual, entre otras cosas, expuso: “…Que estando dentro de la oportunidad legal, de conformidad al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedo en este acto a interponer en contra de los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561, DEMANDA DE RECONVENCIÓN, bajo los siguientes términos: En fecha 06 de septiembre del año 2019, los ciudadanos arriba identificados procedieron a celebrar un contrato de compra venta con la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, en el cual esta le trasmitía la propiedad de un inmueble que tiene las siguientes características: Local Comercial ubicado en la avenida Simón Bolívar, entre Calle 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el cual tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 M2) aproximadamente en el cual POSEO DERECHO PREFERENCIAL.La referida transacción comercial quedó anotada bajo el numero 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N°404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de folio real del año 2018 De la Oficina de registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa. En la aludida compra venta se irrespetaron de una manera flagrante mis derechos que como inquilino poseo sobre el inmueble objeto de la venta antes mencionada, concretamente mi derecho preferente para adquirir el inmueble de marras, en el cual me vi obligado a ejercitar en juicio aparte, y que se encuentra actualmente en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia tal como lo señalamos en instrumento (MARCADO N°1). Ahora bien ciudadano Juez, por cuanto no me es posible RECONVENIR en este juicio con RETRACTO LEGAL ARRENDATICIIO al no figurar en el mismo como parte la co-contratante en el negocio de compra venta antes aludido, la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, procedo a DEMANDAR LA NULIDAD de la misma, es decir la compraventa donde se irrespeta mi derecho preferente adquirir el inmueble de marras. Dicha demanda reconvencional de nulidad, la efectuó bajo las siguientes consideraciones de orden factico y legal. Ciudadano Juez, los ciudadanos desde el 10 de octubre del año 2018, habían venido fungiendo como APODERADOS GENERALES, con amplias facultades de disposición y administración de la totalidad de los bienes de la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, SEGÚN CONSTA EN PODER AUTENTICAO POR ANTE LA NOTARIA PUBLICA DE GUANARE DEL ESTADO PORTUGUESA, EN FECHA 10 DE OCTUBRE DEL AÑO 2018 INSERTO BAJO EL NUMERO 5, TOMO 252, FOLIO 38 HASTA 46 DEL REFERIDO INSTRUMENTO CONSIGNAMOS A ESTE ESCRITO EN COPIA CERTIFICADA (MARCADA “M”). El poder antes descrito ha venido siendo ejercido por los referidos ciudadanos de manera reiterada y constante hasta el punto, que en ejercicio del mismo, procedieron en fecha primero (01) de julio del año 2019 a celebrar con mi persona un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del juicio principal. Estas son las circunstancias determinadas para la parte reconvenida que no podían comprar, ni siquiera en subasta pública, los bienes que estaban encargados de vender o administrar por mandato del artículo 1.483, ordinal tercero del Código Civil. Debido a esas circunstancias, el negocio jurídico efectuado entre los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561, y la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411, está afectado de NULIDAD ABSOLUTA, por contravenir no solo una norma legal imperativa, sino también una norma de carácter moral y universal, la cual es transparencia y pulcritud en la administración de bienes ajenos que debe observar en todo momento un apoderado general. Ciudadano Juez, la nulidad absoluta de la compra venta antes identificada, me otorga legitimidad para invocarla por esta vía reconvencional, y hace que la misma no sea oponible, razón por la cual los demandantes carecen de titulo legitimo para intentar la demanda de desalojo incoada en mi contra, ya que al no ser ellos legítimos propietarios del inmueble cuyo desalojo se pide mal pueden los mismos intentar válidamente la demanda principal en este juicio. En consecuencia, de los razonamientos anteriormente aducidos, proceso en este acto a demandar, como en efecto lo hago a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES ya identificados, para que convengan, o en su defecto a ellos sean condenados por este tribunal a reconocer la nulidad de la operación de la compra venta por ellos efectuadas con la representante de la sucesión. Estimo la presente demanda de reconvención conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil Ejusdem, en el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 668.800.00) lo que es igual en dólares americanos según la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha a VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 20.000 USD) lo que equivale en unidades tributarias que determina la competencia de este tribunal a 74.311.111 unidades tributarias...”De igual manera, alega la parte demandada una segunda reconvención, en la cual, entre otras cosas, expuso: “…PRIMERO: La realidad es que el presente asunto se origina de un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL formalmente realizado por mi persona, plenamente identificado, desde el 01 de Enero del año 2008 de manera ininterrumpida hasta la presente fecha y encontrándome TOTALMENTE SOLVENTE tal como se demuestra en el Expediente N° 0015-20 llevado por TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, como se evidencia en COPIA CERTIFICADA del referido expediente que consignamos (MARCADA “B”). SEGUNDO: Ahora bien, ciudadano Juez, la única verdadera irregularidad que existe desde la perspectiva jurídica es que se realizo una venta FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018. Documento de venta este en el cual la señora CARMEN JOSEFINA DE DECINA transfiere en propiedad a los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entre calles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa tal como se ve en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADA “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N° 2”) como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59), y el cual igualmente que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). Que los ciudadanos antes mencionados una vez usurpado por ellos mi DERECHO PREFERENCIAL en un tiempo menos de un (01) año, un (01) mes y trece (13) días, pretendían viciadamente exigirme por el mismo bien la exorbitante cantidad de DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) según se deja ver en la CLAUSULA SEGUNDA de la notificación hecha de forma inadecuada por estos ciudadanos en fecha 09 de octubre de 2020, la cual consignamos con la letra (MARCADO “LL”) que se puede ver igualmente en la PRIMERA PIEZA del expediente presentado por mi persona en la presente contestación con la (LETRA “N° 2”), en sus folios del cincuenta (50) al folio cincuenta y tres (53). Y que igualmente consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en copia certificada para que sea verificado y devuelto (MARCADO “LL”), en el referido instrumento se me otorga según el decir de estos ciudadanos, en plazo de quince (15) días para mostrar mi aceptación o no. Por lo que acudí en fecha 02 de noviembre de 2020 a solicitar ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa COPIA CERTIFICADA del documento para mi persona totalmente desconocido hasta la fecha de la notificación que fue el día 09 de octubre de 2020 y el documento donde se me viola de manera flagrante mi DERECHO PREFERENCIAL es de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”). El cual se deja evidenciar tal como lo hemos señalado en nuestros relatos de hechos que en contraposición a los DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 200.000,00) que ellos maliciosamente me piden, los mismos habrían adquirido el inmueble por apenas CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) documentos tal como se ve en documentos que consignamos en el expediente 2.592-21, en original (MARCADA “M”) correspondiente a su PRIMERA PIEZA del expediente marcado para la presente contestación con la (LETRA “N° 2”) como se puede constatar en sus folios del cincuenta y cuatro (54) al folio cincuenta y nueve (59). Instrumentos públicos estos donde se evidencia la violación de mi DERECHO PREFERENCIAL por las personas antes señaladas. Constituyéndose la viciada venta en la causal de Nulidad tal como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Gaceta Oficial n°40.418 del 23 de mayo 2014). (…) Por lo que queda claro que el local comercial fue adquirido de forma fraudulenta por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00), ambos suficientemente identificados; lo cual se evidencia que se violentó mi derecho preferencial que legalmente ostento. TERCERO: En todo el expediente y todas las causas no existe un documento legalmente notariado donde se me haya garantizado mi derecho preferencial por mis legítimos arrendadores como lo son la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, representada por las ciudadanas MARIA MATILDE DECINA FRIAS, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-9.258.251 hija de la sucesión AB-INTESTATO del ciudadano Mariano Decina, y a CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 en su condición de viuda sobreviviente de la referida sucesión, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274 de fecha 16 de julio del 2010. Todo ello con la finalidad de que se me notificara por ellos mi derecho de preferencia ofertiva antes de realizar la fraudulenta venta, según establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo referido deja en evidencia el INCUMPLIMIENTO voluntario y deliberado por parte de los ciudadanos antes señalados de alas clausulas contractuales y Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Gaceta Oficial n°40.418 del 23 de mayo 2014) República Bolivariana de Venezuela en su capítulo IV De la Preferencia Ofertiva razón jurídica que me conlleva RECONVENIRLOS nuevamente, como en efecto formalmente los RECONVENGO, por la nulidad de la venta de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018 que consigno al presente escrito para que sea agregado a los autos y “ad effectum videndi”, en original para que sea verificado y devuelto (MARCADO “C”), en los términos indicados ya que no existe ningún documento notariado debidamente entregado, debido a que no se cumplió con los parámetros establecidos en la referida ley, es por lo que se debe anular la mencionada venta. Todo aquello de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil vigente RECONVENGO por SOLICITO LA Nulidad de contrato de compra-venta, suscrita por la ciudadana CARMEN JOSEFINA DE DECINA, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la Ciudad de Guanare, de la cédula de identidad N° V-2.727.411 y los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad N° C.I.V- 12.908.628 y 13.468.561 quienes adquirieron violentándose mi DERECHO PREFERENCIAL que legalmente ostento sobre el local Comercial ubicado en la Avenida Simón Bolívar, entrecalles 17 y 18, sector Cementerio de la ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el cual tiene una superficie constante de un área de Mil Treinta y Dos metros cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (1.032,45 M2) aproximadamente, mediante documentos otorgados FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018, tal como lo manifestó en el documento antes citado. Vista la existencia de la nulidad absoluta del documento antes descrito según los parámetros que regula la Ley que rige la materia, es por lo que esta reconvención solicitamos para que convenga o en su defecto a ellos sean condenados por este Tribunal a; PRIMERO: La parte actora reconvenida para que sea anulado el documento de FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2019 Y QUE QUEDO INSCRITA EN BAJO EL NUMERO 2018.875, ASIENTO REGISTRAL 3 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 404.16.3.1.17915 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2018; SEGUNDO: Que la parte actora reconvenida formalmente sea condenada por los COSTOS Y COSTAS derivadas del proceso. Fundamento la pretensión de reconvención contra la parte actora según lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y las siguientes; como también el establecido en el artículo 3 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Y las disposiciones establecidas en el Código Civil vigente. (…) Para todos los efectos de la presente causa establecemos nuestro domicilio procesal en la siguiente dirección: Carrera 4 con calle 17 edificio Sutera piso 1 oficina 1-A del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Estimo la presente demanda de reconvención conformidad con lo establecido en el Artículo 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil Ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 668.800.00) lo que es igual en dólares americanos según la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha a VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 20.000 USD) lo que equivale en unidades tributarias que determina la competencia de este tribunal a 74.311.111 unidades tributarias. Finalmente solicito que el presente escrito de Contestación a la Demanda sea admitida en los autos, se le dé el trámite correspondiente de Ley y que en la oportunidad de pronunciar Sentencia de mérito en relación a la presente demanda incoada en contra por la parte actora reconvenida sea declarada SIN LUGAR y en consecuencia declarada CON LUGAR las reconvenciones propuestas, con todos los pronunciamientos de Ley…”

LA PARTE DEMANDADA RECURRENTE, EN SU ESCRITO DE INFORMES, ALEGÓ LO SIGUIENTE:

Solicita a esta alzada que haga un procedimiento sobre la nulidad del contrato de compra venta de fecha 06-09-2019, que quedo inscrita bajo el numero 2018.875, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.17915 ampliamente mencionado, por ultimo solicito a esta alzada que sea admitida el presente escrito de informe y tome en consideración los argumentos contenidos en el y resuelva los puntos de derecho que especialmente se solicitan a esta alzada.(Folios 176 al 181 de la segunda pieza)

LA PARTE DEMANDADA RECURRENTE, EN SU ESCRITO DE OBSERVACIONES A LA PRUEBA DE POSICIONES JURADAS, ALEGÓ LO SIGUIENTE:

Alega que las posiciones juradas en cuestión tiene pleno valor probatorio ya que las mismas fueron evacuadas en la presente instancia con el juramento de la ley en fecha 26-02-2024, dentro de los veinte días (20) que otorga a las partes el Código Procedimiento Civil en esta instancia para presentar los informes, dichas posiciones juradas se efectuaron tal como se evidencia, juramento tomados a las partes demandantes, en las cuales se buscaba de su parte evidenciar la falta de cualidad de los referidos ciudadanos para intentar la presente acción por desalojo y sostener el juicio por los que en las presente observaciones evidenciaremos que tal objetivo se logro en un 100% el cual es nuestro argumento fundamental desde el inicio de la presente causa. Por ultimo pide que prospere la apelación y en tal sentido legítimamente piden a esta alzada que Revoque la Sentencia emitida por el A Quo, con todo su pronunciamiento de ley y en consecuencia Se Condene En Costas a la Contraparte. (Folios 187 al 194 de la segunda pieza).

LA PARTE DEMANDANTE CONTRA RECURRENTE, EN SU ESCRITO DE OBSERVACIONES, ALEGÓ LO SIGUIENTE:

Solicitan a esta alzada que declara Sin Lugar la Apelación interpuesta por la parte demandada, y consecuencialmente Confirme en todas y cada una de sus partes la Sentencia Definitiva dictada por el tribunal A Quo, en virtud de encontrarse totalmente ajustada a derecho, condenando en costas procesales a la parte demandada recurrente. Y por ultimo solicitan que el presente escrito sea agregado al presente expediente y se le otorgue su justo valor en la definitiva.(Folios 195 al 214 de la segunda pieza).

III
DEL ASUNTO SOMETIDO A LA CONSIDERACIÓN DE ESTA ALZADA

La parte recurrente, en su escrito de informes, insiste en tema de la nulidad del contrato de compraventa por el cual los hoy demandantes se hicieron con la propiedad del bien inmueble arrendado cuyo desalojo se pretende; no obstante, tal solicitud de nulidad no constituye una mera excepción o defensa sino que se trata de una pretensión principal que bien puede ser ejercida en forma autónoma o principal o mediante la reconvención en este proceso; reconvención que efectivamente fue ejercida por la parte demandada, pero que fue declarada INADMISIBLE mediante sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal A Quo, en fecha 26-09-2023.

Así las cosas, el tema referido a la nulidad del contrato de compraventa mediante el cual los demandantes o el tema del retracto legal arrendaticio no es materia del presente juicio; sino que el tema decidendum lo son los siguientes hechos:

1.- La existencia o no de un contrato o acuerdo verbal entre los arrendatarios y los nuevos adquirentes sobre la continuidad de la relación arrendaticia con la fijación de un nuevo canon de arrendamiento establecido en el monto de USD. 90,00 mensuales;

2.- Si los demandados se encuentran o no incursos en las causales de desalojo previstas en los literales “a”, “h” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.

Ahora bien, en su escrito de informes, específicamente en el folio 178 de la pieza 2 de este expediente, el recurrente afirma que la decisión del Tribunal A Quo se dictó en contravención de lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; alegando que en el presente caso no se cumple con la normativa de orden publico contenida en dicho instrumento legal. En este sentido, a los fines de determinar si lo delatado por el recurrente es acertado o no, es necesario e imperioso para esta Alzada proceder al análisis de los medios de pruebas aportados al proceso; lo que se hace en los siguientes términos:

IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

De las pruebas aportadas en primera instancia:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Documentales:

1.- Copia simple de documento constitutivo de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, el cual se encuentra debida mente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nro. 01 Tomo 10-B, Expediente 012223, Cuarto Trimestre de fecha 26 de Septiembre de 200, representado por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad Nro. 12.010.956; con domicilio en la Avenida Simón Bolívar, calles 17 y 18, sector cementerio de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y se demuestra la existencia de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, y que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza es su propietario y representante legal. Así se decide.

2.- Original del contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Mariano Decina, propietario (para esa fecha) del inmueble, con la firma mercantil “Restaurante El Guanareño” representado por el ciudadano Jhony Pacheco Mendoza. Las referidas instrumentales tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

3.- Copia Certificada de Partición Amistosa de los bienes que conformaban el acervo hereditario, la cual fue homologada por el Juzgado Primero de Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa y Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa en fecha 11/09/2018. Dicho documento se valora conforme lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de instrumento público que no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente; y del mismo se verifica que la ciudadana Carmen Josefina Frias de Decina se le beneficio como la única dueña del bien objeto en la presente demanda y que a partir de ese momento era la única propietaria del mismo. Así se decide.

4.- Original de Documento Compra-Venta debidamente protocolizado en fecha 06/09/2019; por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el número 2018.875, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de Folio Real correspondiente al año 2018.Dicho documento se valora conforme lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de instrumento público que no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, y del mismo se verifica que los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares, adquirieron mediante compraventa la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Así se decide.

5.- Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares, en su condición de Co-apoderados de la arrendadora propietaria del inmueble ciudadana Carmen Josefina Frias de Decina con La Firma Mercantil “Restaurante El Guanareño” representada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza con fecha de vigencia desde el 01/07/2019 hasta el 31/12/2019. Las referidas instrumentales tienen el carácter de documento privado, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

6.- Originales de presuntos Recibos de Pago de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre y octubre del año 2020 por la cantidad de ($ 90 USD) mensuales. Estos instrumentos no poseen firmas ni contenido suscrito por la parte demandada, sino que es elaborado y emana únicamente de la parte demandante; así siendo que la demandada desconoce en su libelo de demanda, haber celebrado un acuerdo verbal con los demandantes en el que se fijará un canon de arrendamiento de USD. 90,00; estos pretendidos recibos de pago, emanados únicamente de la parte demandante, no pueden tenerse como prueba de lo alegado y afirmado por ella, pues ello vulneraría el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio este que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente (Vid. Sentencia N° 0313 del 31 de marzo de 2011, dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia). Por lo tanto, resultan MANIFIESTAMENTE ILEGALES dichas documentales; razón por la cual se declaran INADMISIBLE dichos medios probatorios, sin otorgarle valor alguno. Así se decide.

7.- Original de oficio S/N de fecha 29/09/2020, dirigido al ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”; la referida instrumental se desecha por ser manifiestamente impertinente, ya que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

8.- Original de Notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa, solicitada por los ciudadanos Cesar Jose Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares debidamente asistidos por la abogada Ana Josefina Colmenares Vargas de fecha 19 de octubre de 2020. la referida instrumental se desecha por ser manifiestamente impertinente, ya que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

9.- Copia simple del estado de cuenta de la firma personal “Restaurante el Guanareño”, con la empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA). La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra que el demandado mantiene una con la empresa de Agua Potable del estado Portuguesa, a cuenta de “Restaurante el Guanareño”. Así se decide.

10.- Copia simple del estado de cuenta inmuebles urbanos, correspondiente a la firma personal “Restaurante el Guanareño”. La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra la deuda que tiene la firma personal “Restaurante el Guanareño” con la oficina de Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Guanare. Así se decide.

11.- Copia simple del estado de cuenta de la firma personal “Restaurante l Guanareño”, emanado de la empresa Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC). La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; con el cual se demuestra la deuda que tiene la firma personal “Restaurante el Guanareño” con la empresa de servicio eléctrico del estado “CORPOELEC”. Así se decide.

12.- Oficio s/n emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía Bolivariana de Guanare estado Portuguesa. La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; acreditándose que la firma personal “Restaurante el Guanareño” no renueva su licencia desde el 08/06/2022 y que hasta la fecha 17 de julio del 2023 (fecha en que se recibió la prueba de informe) no cancela los impuestos municipales. Así se decide.

13.- Oficio NRO. Hidros_P_2023/070022 de fecha 18 de Julio de 2023 emitido por empresa Hidrológica socialista de Portuguesa (HIDROPORTUGUESA).La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil;acreditándose que la firma personal “Restaurante el Guanareño” mantiene una deuda hasta el día 18 de julio de 2023, fecha en que se recibió la prueba de informe por un monto de Bs. 1504,30 correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2023. Así se decide.

14.- Oficio 267-23 de fecha 18 de Julio de 2023, emitido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. La referida instrumental se desecha sin otorgarle ningún valor probatorio por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

15.- Oficio s/n emitido por la empresa Corporación Eléctrica Nacional (CORPOLEC). La referida instrumental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; acreditándose que la firma personal “Restaurante el Guanareño”, presenta una deuda desde el 05-12-2.022 correspondientes a siete (7) facturas vencidas equivalentes a Bs. 1.0550,46 por el servicio eléctrico. Así se decide.

16.- Oficio 200-23 de fecha 14 de Julio de 2023, emitido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, la referida instrumental se valora de conformidad en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; acreditándose que el demandado realizó pagos de los cánones de arrendamiento a nombre de la Sucesión Mariano Decina; y no, a nombre de los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares actuales dueños del local comercial ut-supra identificado. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Documentales:

1.- Escrito de Recurso Constitucional de Sentencia, interpuesto por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; el cual se desecha por ser manifiestamente impertinente por no guardar relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

2.- Copia Certificada del Expediente signado bajo el nro. 2.595-21 de la demanda de Preferencia Ofertiva (Retracto Legal Arrendaticio) tramitado por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; el cual se desecha por ser manifiestamente impertinente por no guardar relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

3.- Copia certificada del acta constitutiva de la firma mercantil “Restaurante el Guanareño”, debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa bajo el nro. 01, Tomo 10-B, Expediente 012203 cuarto trimestre de fecha 26 de Septiembre del 2008. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y se demuestra la existencia de la firma personal “Restaurante El Guanareño”, y que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza es su representante legal. Así se decide.

4.- Copia Certificada del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento signado bajo el Nro. 0015-2020, tramitado por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Dicha instrumental se valora conforme en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y del mismo se verifica que el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza representante legal de la firma Mercantil “Restaurante El Guanareño” realizó por ante dicho tribunal pagos de canon de arrendamientos a favor de la Sucesión Mariano Decina. Así se decide.

5.- Copia Certificada del Documento de Compra-Venta debidamente protocolizado en fecha 06/09/2019; por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, inserto bajo el numero 2018.875, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.17915 y correspondiente al libro de Folio Real correspondiente al año 2018, mediante el cual la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina dio en vente pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares.. Dicha instrumental se valora conforme en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil;con lo cual se demuestra el traspaso de la propiedad de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina a los hoy propietarios ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares. Así se decide.

6.- Copia Certificada del Primer Contrato de Arrendamiento efectuado el 01 de Enero del año 2.008 entre el ciudadano hoy difunto Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

7.- Copia Certificada del Segundo Contrato de Arrendamiento firmado entre el ciudadano hoy difunto Mariano Decina y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

8.- Copia Certificada del Tercer Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

9.- Copia Certificada del Cuarto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

10.- Copia Certificada del Quinto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Carmen Josefina de Decina en su condición de Viuda Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

11.- Copia Certificada del Sesto Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana Maria Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

12.- Copia Certificada del Séptimo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

13.- Copia Certificada del Octavo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

14.- Copia Certificada del Noveno Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

15.- Copia Certificada del Decimo Contrato de Arrendamiento firmado entre la ciudadana María Matilde Decina Frías condición de Hija Sobreviviente del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

16.- Copia simple del Décimo Contrato de Arrendamiento firmado entre los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares en su condición de representantes legales de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto) y el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante legal de la firma personal “Restaurante l Guanareño”. La referida instrumental tienen el carácter de documento privado y no habiendo sido desconocidos en el acto de contestación, quedan reconocidos por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.

17.- Copia certificada de la notificación realizada por la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa solicitada por los ciudadanos Cesar Jose Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares debidamente asistidos por la abogada Ana Josefina Colmenares Vargas de fecha 19 de octubre de 2020. Este documento se desecha por ser manifiestamente impertinente por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se decide.

18.- Copia de Poder General de Administración de fecha 10 de octubre de 2018 otorgado por la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto) a los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares; según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 10 de Octubre del año 2018, inserto bajo el numero 5, tomo 252. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y 1,360 del Código Civil, y se demuestra que para ese momento los ciudadanos Cesar José Brito Guerrero y Lorena Eufenia Guilarte Guacares, plenamente identificados en autos, eran los representantes legales de la ciudadana Carmen Josefina Frías de Decina viuda del ciudadano Mariano Decina (difunto). Así se decide.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN ESTA ALZADA:

POSICIONES JURADAS:

En las fechas 26-02-2024 y 28-02-2024 se absolvieron las posiciones juradas pautadas en la causa, las cuales constan en actas que cursan de los folios 167 al 173 de la segunda pieza y se llevaron a cabo de la siguiente manera:

1.- El ciudadano CESAR JOSE BRITO GUERRERO, en fecha 26-02-2024, absolvió posiciones juradas en los siguientes términos:

“ En el día de hoy veintiséis (26) de febrero del año dos mil veinticuatro, siendo las 10:00 a.m., día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el Acto de Posiciones Juradas, promovidas en la presente causa por la parte demandada y las cuales debe absolver el ciudadano CESAR JOSE BRITO GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.908.628, domiciliado en la Urbanización La Granja Avenida # 2, manzana G, punto de referencia Panadería y Pastelería el Llano Oriental Grito Guerrero, F.P, quien prestó el juramento de ley; se da inicio al mismo, encontrándose presente el Abogado Jhoel Santiago Fernández Gallardo, en su condición de Juez Suplente Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la Abogada Yrmary Del Valle Hernández García, en su carácter de Secretaria Temporal del referido Tribunal y el ciudadano Alguacil Jean Carlos Rodríguez Arroyo, quien anunció el acto a las puertas del Tribunal en la causa signada bajo el Nº 6.453, MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL); Parte Demandante: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, Parte Demandada: JOHNY SEGUNDO PACHECO en su condición de representante legal de la Firma Mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”. Se deja constancia que se encuentra presente, la Abogado Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-10.054.777, inscrita en el IPSA bajo el Nº137.361, en su condición de Apoderada Judicial de la parte demandante, ciudadano CESAR JOSE BRITO GUERRERO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nr. V-12.908.628 de este domicilio, quien se encuentra presente en este acto, igualmente hizo acto de presencia el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.010.956, de este domicilio, debidamente asistido por los Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.309.652 y V-7.469.283, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.119.342 y 93.217. Seguidamente el Tribunal efectúa una serie de consideraciones a las partes señalándole que deben actuar con lealtad y probidad procesal como lo indica los Artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, también se le indica a los formulante de las preguntas al Abogado, CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES que las mismas deben ser en forma asertiva y sobre hechos pertinentes y controvertidos. En este estado, el Tribunal le concede el derecho de efectuar las preguntas de posiciones juradas a los Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, quien la deberá absolver es el ciudadano CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO, quien de seguida expuso: Primera Pregunta: Diga cómo es cierto si usted Cesar José Brito es coapoderado general de la Señora Carmen Josefina De Decina según se evidencia en poder de fecha 10 de octubre del año 2018? Responde: Si. Segunda Pregunta: Diga cómo es cierto que en virtud del mencionado poder usted administraba, por lo cual podría realizar la venta de la totalidad de los bienes de la señora Carmen Josefina De Decina? Respondió: Si. Tercera Pregunta: Diga cómo es cierto que en fecha 01 de julio del año 2.019 por intermedio del mencionado poder y en representación de la señora Carmen Josefina De Decina usted realizo un contrato de arrendamiento con la firma mercantil Restaurante el Guanareño ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el Cementerio que ejerce su actividad económica en el inmueble en litigio? Respondió: Afirmativo. Cuarta Pregunta: Diga usted como es cierto que no existe ningún tipo de contrato de arrendamiento escrito donde usted se haya presentado como propietario del inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el cementerio con una superficie de 1,32,45 metros cuadrado en el cual se haya identificado cumpliendo los parámetros que establece la Ley y evidenciándose en acto 11 contratos escritos y una relación arrendaticia por más de 15 años con la Firma Mercantil Restaurante Guanareño representada por el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza? Respondió: Si. Quinta Pregunta: Diga usted como es cierto que no existe en todo el proceso judicial ningún contrato de arrendamiento ESCRITO suscrito por su persona como propietario del inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 con el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza como representante de la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño, diga a este cuestionamiento de forma clara sí o no? Respondió: No. Sexta Pregunta: Diga usted como es cierto que usted en fecha 06 de septiembre del año 2.019 suscribió un contrato con la señora Carmen De Decina de compra sobre el inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el cementerio ? Respondió: Si. Séptima Pregunta: Diga usted si es cierto que usted como apoderado de la señora Carmen De Decina antes de adquirir usted el inmueble en litigio le realizo alguna notificación por Notaria tal como lo establece la ley que rige la materia en su Artículo 38 y 39 para que se le garantizara el derecho preferencial el cual está investido el ciudadano Johny Pacheco Mendoza en su condición de representante de la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño por tener este ultimo más de 15 años de relación arrendaticia? Respondió: No. Octava Pregunta: Diga usted como si es cierto que fue posterior a la venta en fecha 09 de octubre del año 2.020 que se presenta al inmueble en litigio a notificar por Notaria al ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza del derecho que lo investía diga si o no?. Respondió: Si, Novena pregunta: Diga como si es cierto que usted está debidamente notificado en la actualidad por juicio de retracto legal arrendaticio que se lleva por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en relación al derecho preferencial que se le fue violentado a la Firma Mercantil el Restaurante el Guanareño representado por el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza por tener este ultimo más de 15 años de relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio? Responde: Si. Es todo. Siendo las 10:56.a.m., concluyo el acto…”

2.- La ciudadana LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, en fecha 26-02-2024, absolvió posiciones juradas en los siguientes términos:

“En el día de hoy veintiséis (26) de Febrero del año dos mil veinticuatro, siendo las 11:00 a.m., día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el Acto de Posiciones Juradas, promovidas en la presente causa por la parte demandada y las cuales debe absolver la ciudadana, LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.348.561, domiciliado en la Urbanización La Granja Avenida # 2, manzana G, punto de referencia Panadería y Pastelería el Llano Oriental Grito Guerrero, F.P, quien prestó el juramento de ley; se da inicio al mismo, encontrándose presente el Abogado Jhoel Santiago Fernández Gallardo, en su condición de Juez Suplente Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la Abogada Yrmary Del Valle Hernández García, en su carácter de Secretaria Temporal del referido Tribunal y el ciudadano Alguacil Jean Carlos Rodríguez Arroyo, quien anunció el acto a las puertas del Tribunal en la causa signada bajo el Nº 6.453, MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL); Parte Demandante: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, Parte Demandada: JOHNY SEGUNDO PACHECO en su condición de representante legal de la Firma Mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”. Se deja constancia que se encuentra presente, la Abogada Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-10.054.777, inscrita en el IPSA bajo el Nº137.361, en su condición de Apoderada Judicial de la parte demandante ciudadana LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-13.348.561 de este domicilio, quien se encuentra presente en este acto, igualmente hizo acto de presencia el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.010.956, de este domicilio, debidamente asistido por los Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 15.309.652 y V-7.469.283, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 119.342 y 93.217, respectivamente. Seguidamente el Tribunal efectúa una serie de consideraciones a las partes señalándole que deben actuar con lealtad y probidad procesal como lo indica los Artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, también se le indica a los formulantes de las preguntas Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, que las mismas deben ser en forma asertiva y sobre hechos pertinentes y controvertidos. En este estado, el Tribunal le concede el derecho de efectuar las preguntas de Posiciones Juradas a los Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES quien la deberá absolver es la ciudadana LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, quien de seguida expuso: Primera Pregunta: Diga cómo es cierto que usted LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, si es coapoderado general de la Señora Carmen Josefina De Decina según se evidencia en poder de fecha 10 de octubre del año 2.018? Responde: Si es cierto. Segunda Pregunta: Diga cómo es cierto que en virtud del mencionado poder usted administraba, por lo cual podría realizar la venta de la totalidad de los bienes de la señora Carmen Josefina De Decina? Respondió: Si. Tercera Pregunta: Diga cómo es cierto que en fecha 01 de julio del año 2.019 por intermedio del mencionado poder y en representación de la señora Carmen Josefina De Decina usted realizo un contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el Cementerio que ejerce su actividad económica en el inmueble en litigio? Respondió: Es cierto. Cuarta Pregunta: Diga usted como es cierto que no existe ningún tipo de contrato de arrendamiento escrito donde usted se haya presentado como propietaria del inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el Cementerio con una superficie de 1,32,45 metros cuadrados en el cual se haya identificado cumpliendo los parámetros que establece la Ley y evidenciándose en acto 11 contratos escritos y una relación arrendaticia por más de 15 años con la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño representada por el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza? Respondió: Si. Quinta Pregunta: Diga usted como es cierto que no existe en todo el proceso judicial ningún contrato de arrendamiento ESCRITO suscrito por su persona como propietaria del inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 con el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza como representante de la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño, diga a este cuestionamiento de forma clara sí o no? Respondió: Si. Sexta Pregunta: Diga usted como es cierto que usted en fecha 06 de septiembre del año 2.019 suscribió un contrato con la señora Carmen De Decina de compra sobre el inmueble ubicado en la Avenida Simón Bolívar entre calle 17 y 18 sector el Cementerio ? Respondió: Si es cierto. Séptima Pregunta: Diga usted si es cierto que usted como apoderada de la señora Carmen De Decina antes de adquirir usted el inmueble en litigio le realizo alguna notificación por Notaria tal como lo establece la Ley que rige la materia en su artículo 38 y 39 para que se le garantizara el derecho preferencial el cual está investido el ciudadano Johny Pacheco Mendoza en su condición de representante de la Firma Mercantil Restaurante el Guanareño por tener este ultimo más de 15 años de relación arrendaticia? Respondió: No es cierto. Octava Pregunta: Diga usted como si es cierto que fue posterior a la venta en fecha 09 de octubre del año 2.020 que se presenta al inmueble en litigio a notificar por Notaria al ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza del derecho que lo investía diga si o no?. Respondió: Si, Novena Pregunta: Diga como si es cierto que usted está debidamente notificada en la actualidad por juicio de Retracto Legal Arrendaticio que se lleva por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en relación al derecho preferencial que se le fue violentado a la Firma Mercantil el Restaurante el Guanareño representado por el ciudadano Johny Segundo Pacheco Mendoza por tener este ultimo más de 15 años de relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio? Respondió: Si. Es todo. Siendo, concluyo el acto. Siendo las 11:25.a.m., concluyo el acto…”

3.- El ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, en fecha 28-02-2024, absolvió posiciones juradas en los siguientes términos:

“En el día de hoy veintiocho (28) de Febrero del año dos mil veinticuatro, siendo las 09:.30 a.m., día y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el Acto de Posiciones Juradas, promovidas en la presente causa por la parte demandante y las cuales debe absolver el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.010.956, domiciliado en esta ciudad de Guanare, actuando como representante legal de la Firma Mercantil “Restaurante el Guanareño” quien prestó el juramento de ley; se da inicio al mismo, encontrándose presente el Abogado Jhoel Santiago Fernández Gallardo, en su condición de Juez Suplente Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la Abogada Yrmary Del Valle Hernández García, en su carácter de Secretaria Temporal del referido Tribunal y el ciudadano Alguacil Jean Carlos Rodríguez Arroyo, quien anunció el acto a las puertas del Tribunal en la causa signada bajo el Nº Nº 6.453, MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL); Parte Demandante: CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, Parte Demandada: JOHNY SEGUNDO PACHECO en su condición de representante legal de la Firma Mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO” quien se encuentra presente en este acto, debidamente asistido por los Abogados CESAR GUSTAVO TORREALBA M. y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros. V-15.309.652 y V-7.469.283, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 119.342 y 93.217. Respectivamente, Igualmente hizo acto de presencia el ciudadano CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad Nros V- 12.908.628 y V- 13.348.561, de este domicilio; representado por su apoderada judicial LILIA YELITZA VISCAYA RAMIRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nros. V- 10.054.777, inscrita en el Inpreabgado bajo el N°137.361. Seguidamente el Tribunal efectúa una serie de consideraciones a las partes señalándole que deben actuar con lealtad y probidad procesal como lo indica los Artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, también se le indica a la formulante de las preguntas Abogada LILIA YELITZA VIZCAYA RAMÍREZ, que las mismas deben ser en forma asertiva y sobre hechos pertinentes y controvertidos. En este estado, el Tribunal le concede el derecho de efectuar las preguntas de posiciones juradas a la Abogada, LILIA YELITZA VIZCAYA RAMÍREZ, quien la deberá absolver es el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, quien de seguida expuso: Primera Pregunta: Diga cómo es cierto que una vez vencido el último contrato de arrendamiento firmado que venció el 31 de diciembre del año 2019, los ciudadanos Cesar Brito y Lorena Guilarte en su carácter de nuevos adquirentes del inmueble conjuntamente con la firma personal Restaurante el Guanareño representado por su persona suscribieron un contrato verbal de arrendamiento sobre el referido inmueble dejando incolmes las clausulas del contrato anterior variando solo el canon de arrendamiento? Responde: No. Segunda Pregunta: Diga cómo es cierto que su persona cancelo los cánones de arredramientos de los meses comprendidos desde enero hasta septiembre del año 2.020 en la cantidad de 90 dólares mensuales o su equivalente en bolívares según la tasa fijada del banco central de Venezuela a los ciudadano Cesar Brito y Lorena Guilarte?. Respondió: No. Tercera Pregunta: Diga cómo es cierto que usted fue notificado por la abogada Ana Josefina Colmenares sobre los puntos que se trataron en una reunión sostenida con su asesor legal abogado Rafael Páez y los ciudadanos Cesar Brito y Lorena Guilarte asistidos por la referida abogada en relación a una problemática concerniente a la relación arrendaticia? Respondió: No. Cuarta Pregunta: Diga usted como es cierto que para la fecha en que se interpuso la demanda de desalojo su representada se encontraba insolvente en relación al pago de los Servicios Públicos como Agua Potable, Energía Eléctrica, Impuestos y Tasas Municipales? Respondió: si. Quinta Pregunta: Diga cómo es cierto que su persona en representación del arrendatario para el momento en que se interpuso la demanda de desalojo no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses noviembre y diciembre 2.020 enero hasta diciembre del año 2021 enero hasta diciembre del año 2.022 desde enero 2023 hasta el mes en que se interpuso la acción e incluve hasta la actualidad en el monto convenido de 90 dólares mensuales o su equivalente en bolívares a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela a mi representado? Respondió: Si. Sexta Pregunta: Diga usted como es cierto que su persona actuando como representante del arrendatario para el momento en que se presento la demanda de desalojo tenía conocimiento de que había transcurrido más de seis (06) meses desde que se entero de la venta efectuada a los ciudadanos CESAR BRITO y LORENA GUILARTE?. Respondió: Si. es todo. Siendo las 10:30 a.m., concluyo el acto…”

De este medio de prueba, y su adminiculación entre sí, no se infiere confesión alguna de las partes en relación a los hechos objeto de controversia; que no hayan sido ya acreditados mediante los medios de pruebas documentales. Así, la parte demandante no logró obtener confesión del demandado en relación al supuesto hecho de que entre las partes se celebró un nuevo contrato verbal en el que se fijó un canon de arrendamiento de USD. 90,00 mensuales; y en lo que respecta a las afirmaciones de la parte demandante en sus deposiciones no existe elemento alguno que aporte algo relevante a los hechos controvertidos. En este sentido, siendo que con este medio de prueba no se logró confesión alguna sobre hechos relevantes, que aún no hayan sido acreditados en el proceso, respecto de lo que es objeto de controversia, se desecha el mismo sin otorgarle valor probatorio alguno.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO
DE LA CUALIDAD DE LOS DEMANDANTE PARA SOSTENER EL JUICIO

En el marco de los planteamientos sometidos a la consideración de esta Alzada, referidos a la supuesta nulidad de la compraventa mediante la cual los demandantes se hicieron con la propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, que como antes se dijo, no forma parte del thema decidendum de este asunto; subyace, no obstante, el tema de la cualidad de los demandantes para sostener este juicio.

Así las cosas, siendo que no existe ninguna sentencia que hasta el momento declare la nulidad de la referida venta, los hoy demandantes, en su condición de propietarios del inmueble arrendado, por efecto de lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, si tienen cualidad para intentar la presente demanda de desalojo, pues por virtud de lo dispuesto en dicho dispositivo sustantivo, el contrato de arrendamiento prevalece por el hecho de que, como ha quedado acreditado, consta en documento público, pero además, está acreditado que los arrendatarios estaban en posesión del inmueble para el momento en que se verificó la venta.

En este sentido, conforme a los razonamientos precedentemente expuestos, demandantes si tienen cualidad para sostener el presente juicio por desalojo de local comercial arrendado. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el punto previo anterior, pasa este juzgador de Alzada a pronunciarse sobre los hechos controvertidos en este asunto; así tenemos que está plenamente demostrado y acreditado, además aceptado por las partes que la relación arrendaticia debatida en este asunto comenzó el 01 de enero de 2008, con los propietarios originales del inmueble, manteniéndose y continuando en el tiempo con los sucesores de la arrendataria original y con la persona que en definitiva le fue adjudicado el bien, una vez hecha la liquidación de la comunidad hereditaria; siendo que el ultimo contrato escrito con dicha arrendadora se firmó en fecha 01 de julio de 2019.

Ahora bien, alegan los demandantes, que en fecha 01 de enero de 2020, celebraron un nuevo contrato verbal con el arrendatario, en el cual decidieron mantener la plena vigencia de las cláusulas contenidas en los contratos escritos precedentes, pero con la salvedad de que el nuevo canon de arrendamiento sería de USD. 90,00; lo que fue claramente contradicho y desconocido por la parte demandada. En este sentido, la parte demandante, por virtud de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de probar su respectiva afirmación.

En relación al aspecto señalado en el párrafo anterior, observa esta Alzada que el Tribunal A Quo le dio pleno valor probatorio a dos instrumentos privados emanados de la propia parte demandante, en virtud de los cuales dio como plenamente probado la existencia del contrato o acuerdo verbal entre los demandantes y el demandado, así como la fijación y aceptación por parte del demandado, de un presunto nuevo canon de arrendamiento, en la cantidad de USD. 90,00; con lo cual, dicho juzgador vulneró el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio este que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente (Vid. Sentencia N° 0313 del 31 de marzo de 2011, dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia). Razonamiento por los cuales, los referidos medios de prueba se han declarado por esta Alzada como MANIFIESTAMENTE ILEGALES, declarándolos INADMISIBLE, sin otorgarle valor probatorio alguno.

En este orden de ideas queda claro, que los demandantes no lograron probar su afirmación respecto del nuevo contrato verbal y nuevo canon de arrendamiento que alegan como incumplido por la parte demandada; acreditándose entonces, que mantiene su vigencia el último contrato de arrendamiento escrito que existía para el momento de la adquisición del inmueble por los demandantes; estando igualmente acreditado y probado que el demandado si realizó pagos mediante consignaciones arrendaticias, que aunque se hayan hecho a nombre de la arrendataria que figuraba en el último contrato escrito; tal y como lo afirman los propios demandantes ellos se han subrogado en los derechos de la arrendadora, por lo tanto, tales consignaciones, deben considerarse hechas a su nombre. De lo que se infiere que el Tribunal A Quo también erró cuando determinó que tales consignaciones no tenían valor por el hecho de no haberse realizado directamente a nombre de los demandantes; ignorando con ello la propia afirmación de los demandantes de que ellos se subrogaron en los derechos de la arrendadora, pero ignorando igualmente los preceptos legales que presuponen dicha subrogación, como lo son los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil.

De los argumentos anteriormente expuestos, puede determinarse con claridad que en el presente caso no se configura la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento, prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; mucho menos en los términos alegados por la parte demandante, referidos a la existencia de un canon de USD. 90,00 que no fue probado. Así se decide.

En cuanto a la falta de pago de dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; aprecia esta Alzada que nada probó la parte demandante acerca de la existencia de esta obligación para que a su vez surgiera en cabeza de la parte demandada acreditar la existencia del pago o extinción de la obligación. Así se decide.

Respecto de la causal de desalojo establecida en el literal “h” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta hubiera tenido lugar si la parte demandante hubiere acreditado, que previo a la presente demanda transcurrieron seis (6) meses contados a partir de haber sido notificado al demandado en los términos establecidos en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para e Uso Comercial, con la entrega de una copia certificada del documento contentivo de la enajenación; lo que no fue acreditado en este proceso; por lo tanto, no se verifica dicha causal de desalojo en el presente asunto. Así se decide.

Con relación a la causal “i” del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta disposición establece como causal de desalojo “Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.”; en este caso, quedan evidentemente excluidos incumplimientos relacionados con el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, pues no aplican al presente caso; quedando igualmente descartado algún incumplimiento que corresponda conforme a la Ley, pues no fue expresamente alegado por la parte demandante ningún elemento adicional a los ya analizados. En este sentido, solo queda lo referido al incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato, respecto de lo cual la parte demandante expresamente alegó el incumplimiento de la obligación contractual establecida en la cláusula DECIMA del contrato.

Ahora bien, observa este Tribunal que a cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento establece lo siguiente: “Serán por cuenta exclusiva de LA ARRENDATARIA todo lo relacionado al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, aseo urbano y domiciliario, agua, y otro servicio, así como lo relativo al pago y/o cancelación de impuestos nacionales, municipales o estadales del fondo de comercio que funciona en el mismo, y en tal sentido se obliga a mantener al día el pago de estos servicios, presentar al término de éste contrato las correspondientes solvencias" (RESALTADO DEL TRIBUNAL).

Al respecto, ciertamente ha quedado acreditado que el demandado tiene deuda pendiente se servicios públicos y con hacienda municipal, pero sin que se haya acreditado que tal incumplimiento afecta el funcionamiento del comercio o la actividad comercial que desarrolle, que a su vez tenga algún impacto en los derechos del arrendador; pero más allá de eso, este Tribunal en aplicación de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aprecia que el espíritu, propósito y razón de dicha norma contractual, es dejar claro que tales obligaciones son por cuenta del arrendatario, quien al final del contrato entregue el inmueble totalmente solvente en el tema de servicios públicos, impuestos, tasas y contribuciones que le afecten al mismo, pero sin que las circunstancias actuales en este sentido, constituyan un incumplimiento contractual que se subsuma en el supuesto de desalojo previsto en el literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.

Con base en las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal considera que la pretensión de desalojo planteada por la parte demandante, no debe prosperar en derecho, por lo que la misma debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide.

VI
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesto por el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, plenamente identificado en autos, asistido por el profesional del derecho RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-7.469.283 inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.217 contra la decisión de fecha 18-01-2024 emanada del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 18-01-2024.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por los ciudadanos CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILLARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-12.908.628 y V-13.348.561 contra el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.010.956 en su carácter de representante legal de la firma personal “Restaurante El Guanareño” debidamente inscrita ante el registro mercantil primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 01, Tomo 10.B, Expediente 012203, Cuarto Trimestre de fecha 26 de Septiembre de 2008.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia del fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los diez (10) días del mes de Mayo del 2024. Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

El Juez Superior Civil Suplente

Abg. JHOEL SANTIAGO FERNÁNDEZ GALLARDO.

La Secretaria Temporal

Abg. YRMARY HERNANDEZ GARCIA.

Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 1:00 p.m. Conste.
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