TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

LAS PARTES Y SUS APODERADOS
EXPEDIENTE Nº: 5.157-2023.-
DEMANDANTE: MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-5.247.758.-
DEMANDADO: HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-13.084.576.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
MATERIA: CIVIL.-
Visto con Informes
I
SECUENCIA PROCEDIMENTAL DE LA CAUSA
Se inició el presente procedimiento en fecha 10 de octubre de 2023, al ser recibido ante este Tribunal, del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRA VENTA, interpuesta por el Abogado JESÚS EDUARDO TROCONIS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.951.870, domiciliado en la calle 1, Casa Nº 7, Barrios Las Delicias, Sector Zona Sur de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, en representación del ciudadano MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-5.247.758, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua, estado Portuguesa, bajo el Nº 3, Tomo 37, Folio 8, hasta el 10, del Libro de Autenticaciones llevados en el año 2.023, contra el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-13.084.576, domiciliado en la Urbanización Baraure, Calle 11, Casa 59, Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, dándole entrada y siendo admitida en fecha 16/10/2023, en relación a un contrato de opción de compra venta, consignado marcado “A” (f-05), como documento fundamental de la demanda; y relacionado a un inmueble compuesto de un lote de terreno municipal que no forma parte de la venta y la casa sobre ella construida, que tiene una superficie de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados Con Veintiún Centímetros Cuadrados (156, 21 m2), ubicado en la Urbanización Baraure, Calle 11, casa 59, municipio Araure, estado Portuguesa, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Vereda 15; Sur: Vivienda 57; Este: Calle 11 que es su frente; y Oeste: Con solar Nº 02; cuya propiedad por parte del ciudadano: HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, consta en documento otorgado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto en fecha 09 de octubre de 2015, bajo el Nº 2010,-9421, asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el Nº 402.16.1.1.4774, correspondiente al libro del folio Real del año 2010. La presente acción se estimó en la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (BS. 89.700,00), equivalentes a 9.966.67 Unidades Tributarias.
Admisión y citación
La presente demanda fue admitida en fecha 16 de octubre de 2023, y se librò la boleta de citación (f-13 y 14).
En fecha 19 de octubre de 2023, por medio de diligencia el abogado JESÚS EDUARDO TROCONIS RODRÍGUEZ, consigna los emolumentos necesarios para impulsar la citación del demandado. (f-15 ).
En fecha 19 de octubre de 2023 (f-16), por medio de diligencia, el alguacil dejo constancia de haber recibido los emolumentos.
En fecha 19 de octubre de 2023 (f-17 al f-18), el Alguacil de este despacho devuelve recibo de Citación debidamente firmado por el demandado ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ.
En fecha 14 de noviembre de 2023 (f-19 al f-23), se recibió Escrito de Contestación a la demanda, por el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-13.084.576, debidamente asistido por la abogada ELSY BEATRIZ ALVAREZ GARCÍA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-14.513.418, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 136.032.
En fecha 08 de enero de 2024 (f-29), por auto de este Tribunal se admitió la reconvención, propuesta por la parte demandada.
En fecha 15 de abril de 2024 (f-34) se recibió escrito de contestación a la reconvención, presentada por el abogado JESÚS EDUARDO TROCONIS RODRÍGUEZ, en carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 17 de abril de 2024 (f-36) se recibió escrito presentado por el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, debidamente asistido por la abogada ELSY BEATRIZ ALVAREZ GARCÍA, mediante la cual le otorga poder apud acta a la prenombrada abogada.
En fecha 09 de mayo de 2024 (f-38), se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 17 de mayo de 2024 (f-44), se dicto auto mediante la cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 14 de junio de 2024 (f-54), se evacuó la declaración de la testimonial ciudadana NAYIBE AURORA MANZANO.
En fecha 20 de junio de 2024 (f-57 al 60 ), se trasladó y constituyo el tribunal para la evacuación la inspección judicial en la Urbanización Baraure 02, sector 08, calle 11, casa Nº 59, en Araure, estado Portuguesa.
En fecha 04 de julio de 2024, (f-68), por auto de este Tribunal se fijo oportunidad legal para que las partes presente informes.
En fecha 25 de julio de 2024, (f-69 al f-70), se recibió escrito de informe presentado por la abogada ELSY BEATRIZ ÁLVAREZ , en su carácter de apoderado Judicail de la parte demandada
En fecha 31 de julio de 2024, (f-71), por auto de este Tribunal se fijo oportunidad legal para que las partes presente observaciones a los informes.

En fecha 13 de agosto de 2024, se dictó auto mediante el cual se advirtió que, de conformidad con lo establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil, a partir del día siguiente comenzaría a correr el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.

Estando dentro de la oportunidad legal y procesal para publicar el presente fallo, este Tribunal procede a hacerlo en los términos que siguientes.
II
ALEGATOS DE LA PARTES

LA PARTE DEMANDADA RECONVENIDA EN SU LIBELO DE DEMANDA, ALEGA LO SIGUIENTE:

“ Es el caso ciudadano Juez, que en fecha veintitrés (23) del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023), celebre un contrato de compraventa con el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ por la cantidad de dos mil seiscientos dólares (USD $ 2.600,00), el cual anexo con la letra A), por la compra de un inmueble compuesto de un lote de terreno municipal que no forma parte de esa venta y la casa sobre ella construida, que tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS CUADRADOS (156,21 M2), ubicado en la Urbanización Baraure, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2); propiedad del ciudadano HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro 2010.9421, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000, con una casa para habitación familiar( El cual anexo marcado con la letra B en copia simple y su original). El precio fijado para esta venta fue por la cantidad de Dos Mil Seiscientos Dólares (USD $ 2.600,00), de la cual mi mandante le canceló en dinero en efectivo, y como de mutuo acuerdo se había comprometido las partes de un lapso de seis (06) meses para que le entregara el inmueble y se firmara ante el Registro Publico competente el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, aquí demandado se negó, a entregar cualquier documento referente al saneamiento de Ley del inmueble objeto de la venta, y que no iba a firmar ningún documento es por lo que ocurro ante este digno Tribunal a exigir que se me haga entrega del referido inmueble libre de personas y de cosas.”

LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, Y RECONVENCIÓN, ALEGA LO SIGUIENTE:

“…Puntos previos a considerar antes de decidir:
1 La inadmisibilidad por el objeto del contrato: el accionante demanda solicitando la entrega de un inmueble acuerdo a lo estipulado en un supuesto contrato de venta firmado por mi representado. Ahora bien, esta solicitud comprende el desalojo de un inmueble ya que el accionante técnicamente lo que pide es que desaloje a mi representado de su vivienda y se haga entrega a él. Tal solicitud resulta contraria a lo establecido por la Ley en virtud de que según en el ordenamiento jurídico Ley para la Regularización y Controles de los arriendos de Vivienda, así como lo reiterado en diversas jurisprudencias emitidas por el Tribunal Supremo de Justicia, toda actuación de desalojo o despojo de vivienda debe tramitarse y agotar previamente el Procedimiento Administrativo el cual se ejecuta por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cosa que el accionante no agotó previamente esta vía.
2 La inepta acumulación de Pretensión: El accionante solicita en el escrito libelar el cumplimiento del contrato de compra-venta y demuestra tal hecho con un documento privado. Ciudadano Juez , como conocedores del derecho sabemos que una compra venta de un inmueble para que sea legal debe por obligación efectuarse a través del Registro Inmobiliario pertinente, como conocedores del derecho sabemos que una compra venta privada no detenta la propiedad del inmueble. Es decir el acciónate de autos debió demandar a mi representado como pretensión principal la firma del documento de compra venta ante el Registro Inmobiliario pertinente, para que fuese este Órgano juzgador quien obligue a mi representado, a tal firma, o en su defecto solicitar el cumplimiento de contrato y que la sentencia que emitiese este Tribunal le sirviese de Titulo de Propiedad y que por medio de oficio ordenar al Registro Inmobiliario la Protocolización de la transacción, tal como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y una vez obtenida por Ley la trasmisión de la propiedad, ejecutada la compra venta formal, solicitar el despojo del mismo que es un Procedimiento Especial tramitado ante Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), ya con las resultas de las mismas solicitar la entrega material del inmueble tal como lo estable el articulo 929 el Código de Procedimiento Civil. En resumen, el accionante se limita a hablar de un procedimiento por incumplimiento, pero en realidad demandó y exigió la entrega material del inmueble como pretensión principal, cuando debió pedir la Protocolización de la venta ante el registro inmobiliario. Ciudadano Juez usted es conocedor del derecho independientemente de lo dice querer el demandante, quien en realidad lo que exigió fue una entrega material sin tener cualidad de propietario.
A todo evento recurro a la contestación de la demanda, bajos los siguientes términos:
Capitulo I
DE LOS HECHOS
PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo: Todos y cada uno de los alegatos expuestos en el libelo de la demanda, que intenta el ciudadano Manuel José Gil Sivira, en virtud de que los mismos carecen de realidad saber que es totalmente falso que en fecha 23 de marzo de 2023, se haya celebrado un contrato de compra venta, entre el demandado y mi representado.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo: que dicha venta se haya efectuado por la cantidad de Dos mil Seiscientos Dólares Americanos ( USD $ 2.600,00), anexado en el libelo, identificado con la letra “A”.
TERCERO: Niego, rechazo y contradigo: que dicho documento mi representado se ha comprometido a la entrega del inmueble en seis meses.
LA VERACIDAD DE LOS HECHOS
PRIMERO: El caso ciudadano Juez, alega el accionante de autos que en fecha 23 de Marzo de 2023, se celebró un contrato de compra venta con mi representado, y señala un documento en el libelo de la demanda identificado como prueba “A” que es en lo que se basa la demanda su demanda, cosa que es falsa ya que el documento que constituye como prueba del prenombrado contrato es de fecha 15 de marzo de 2023 y no de la fecha que indica ser.
Realmente en fecha 15 de Marzo de 2023. El accionante de autos firma un contrato de opción a compra venta, en notaria pública cuarta del estado Lara, asiento Nº4 del Tomo 11, de los Libros de registros y que consigno en este procedimiento asignado con la letra “A” en copia certificada, y aunado a esto este mismo día el 15/03/2023, hace que mi representado firme fuera de notaria, un papel simple, haciéndole creer que es un recibo por la transacción hecha, es decir el pago de la primera cuota de lo señalado en el contrato de opción a compra venta, constante de 43,18 petros, y a su vez le hace entrega del dinero correspondiente en efectivo, cuando en realidad lo que hace el accionante que mi representado firme es una venta simple del inmueble ya negociado y que ahora lo señala como prueba reina en el presente procedimiento alegando venta total del inmueble, cosa que es inadmisible puesto que ya se había pactado y firmado una negociación totalmente diferente.
Ahora bien, el convenio firmado por las partes contrato de opción a Compra Venta en Notaria, con el accionante de autos, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto en el estado Lara, asiento Nº4 del Tomo 11, de los Libros de registros, en fecha 15 de Marzo de 2023 y se basa en los siguientes términos:
Cláusula Primera: el vendedor Henry Fernández, ofrece una venta al ciudadano Miguel Gil, el inmueble descrito en el presente procedimiento.
Cláusula Segunda: el monto de la venta total seria de sesenta y uno con sesenta y nueve (61.69) petros.
Cláusula Tercera: el tiempo de la transacción seria de 180 días contados a partir de la firma del contrato de la Notaria que Autenticara el documento de la negociación y el comprador el ciudadano Manuel Gil pagaría en los siguientes términos :
A) En fecha 15 de Marzo de 2023, entregaría a mi representado la cantidad de Cuarenta y tres con dieciochos (43.18) petros.
B) La diferencia es decir la cantidad de Dieciocho con Cincuenta (18.50) petros, en un lapso de 180 días. Documento que incorporo en el presente procedimiento asignado con la letra “A” en copia certificada. Llevando este pago a moneda física se establece de la siguiente manera:
Total de la venta: sesenta y uno con sesenta y nueve (61.69) petros ( moneda digital), al 15/03/2023 equivalente a tres mil setecientos uno con cuatro dólares americanos ($ 3.701,04) moneda física.
Primer pago: el 15/03/2023, cuarenta y tres con dieciocho petros (43.18) moneda digital, equivalente a Dos mil quinientos noventa y uno con cuatro dólares americanos ($ 2.591,4) moneda física.
Segundo Pago: correspondía el 15/09/2023, Dieciocho con Cincuenta (18.50) petros, equivalente a Mil ciento Diez Dólares Americanos ($1.110,0) moneda física.
SEGUNDO: El accionante de autos demanda a mi representado, basándose en un documento privado y que señala en el procedimiento como prueba anexa marcada “A”, a su vez presenta dentro de su alegatos que quedó acordado que la venta total del inmueble era por la cantidad de Dos mil Seiscientos Dólares Americanos ( USD $ 2.600,00), cuando la realidad es que según documento real de la venta es decir el documento formal firmado en la notaria pública de Barquisimeto se constata claramente que la venta fue exactamente por la cantidad de (61.69) petros ( moneda digital), equivalente a moneda física a tres mil setecientos uno con cuatro dólares americanos ($ 3.701,04).
Ahora bien, ciudadano Juez para mediados del mes de febrero mi representado sufrió un cuadro depresivo agudo, por la situación grave que atravesaba debido a un estado de necesidad por la mala situación económica, en parte situación Pais que no tenia ni para cubrir sus necesidades, y en el desespero emocional que estaba pasando para ese entonces intento atentar contra su vida, lo que lo condujo a auto medicarse con pastillas, que según su forma de pensar lo hacían estar tranquilo, e en este momento cuando se encuentra con el accionante de autos el ciudadano Manuel Gil, y este se aprovecha de tal situación para proponerle un préstamo personal, por la cantidad de dos mil dólares americanos, pagando la cantidad de seiscientos dólares americanos mensuales, por un lapso de seis meses, y pide en garantía el inmueble de su propiedad donde es su vivienda y el local comercial dentro del mismo que es su forma de sustento, al cual mi representado acepto con la fiel convicción de rescatar su inmueble lo más rápido posible, para ese momento entonces es cuando firma a las afueras de la notaria publica el recibo anexado en la demanda identificado con la letra "A", por dos mil seiscientos dólares e inmediatamente le descuentan la cantidad de seiscientos dólares americanos por el transcurso del primer mes, sin permitirle a mi representado una copia de este ejemplar.
Y es así, por la que mi representado, bajo artimañas firma la opción a compra de inmueble por la cantidad de (61, 68 petros), el equivalente en moneda física a tres mil setecientos un dólares americanos ($3.701,04), monto que si se quiere está totalmente fuera de lugar y fuera de la realidad en la que vivimos, ya que, analizamos el inmueble por la descripción hecha por el accionante, este tiene valor mucho más alto aproximándose a los treinta y cinco mil dólares americanos.
Sin embargo, mi representado en pro de mantener su palabra, y encontrarse leal a lo pautado continuó fiel con la negociación, acordada en el documento de opción compra notaria, pero el ciudadano Manuel Gil no dio parte alguna a los llamados ejecutados por mi representado, claramente nos damos cuenta con los hechos cometidos que su intención maquiavélica desde un principio siempre fueron otras.
TERCERO: Finalmente cita el accionante que en el referido documento de compra- venta que pactó la entrega del inmueble en un lapso de seis meses, y que mi representado se negó a entregar cualquier documento referente al saneamiento de ley. "se lee textualmente demanda". Seguidamente solicita la entrega material del mismo a este tribunal.

Ciudadano Juez, en ninguna parte del anexo marcado "A del libelo de demanda está pautada esta entrega del inmueble en seis meses, una vez más el accionante está haciendo alegatos, totalmente alejados de la realidad. Ya que si estaba pautada una entrega de inmueble por parte de mi representado, pero para llegar a esa situación debía el accionante de autos cumplir con su obligación de pago exactamente a los 180 días, tal como estaba establecido en el contrato de opción a compra venta de notaria, luego mi representado debía hacer entrega formal del documento de propiedad del referido inmueble, y culminar la transacción dándose la protocolización de venta en el respectivo registro inmobiliario.
DEL PETITIUM
Es de notarse, que en todo momento el ciudadano Manuel Gil actuó fraudulentamente con intención maliciosa de hacerse del bien y apoderarse del mismo, cometiendo fraude, observamos claramente que estamos en presencia de un prestamista con usura en el cobro de intereses, sin embargo, debo señalar que: Punto uno: existió un acuerdo de opción a compra legalmente firmado por ambos en Notaria Pública, con cláusulas claramente establecidas, donde el ciudadano Manuel Gil, lejos de darle cumplimiento en ningún momento contacto a mi representado para finiquitar el segundo pago de (18,50) petros equivalente a los 1.110 $, acordados para la fecha 15/9/2023, ya que no le era conveniente puesto que su intención era quedarse con el inmueble y no pagar lo acordado.
Punto dos: mi representado intentó en varias ocasiones contactar con el mismo con el fin de acordar el finiquito del contrato de opción a compraventa firmado por notaria en Barquisimeto, pues en todo momento la intensión de mi represento fue mantener su palabra y dar cumplimiento a la obligación contraída y el accionante no dio respuesta alguna hasta el momento de presentar esta demanda.
Por todo lo anteriormente narrado, exponiendo la verdad de los hechos tal cual cómo ocurrieron, únicamente con la intensión de aclarar el proceso y abrirle una mejor visión de los mismos, ciudadano juez, acudo a su competente autoridad a los fines que con el poderío que su investidura representa, solicito:
1.- Declare SIN LUGAR, la presente demanda dejando sin efecto las solicitudes en ella presentadas por parte del demandante
2- Condene en daños y perjuicios, al accionante de autos.
4- Condene a costas y costos del juicio, dentro de los cuales están incluidos honorarios profesionales.
DE LA RECONVENCIÓN
Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 15 de marzo, mi representado HENRRY FERNANDEZ, firmo un CONTRATO DE OPCION A COMPRA con d demandado de autos el ciudadano MANUEL GIL, ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Numero 41, Tomo 11, folios 126 al 129, en los siguientes términos: HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ, EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra MANUEL JOSE GIL SIVIRA, EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar, el presente CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las normas que regulan la materia y por las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario y como tal ofrece en venta a EL PROMITENTE COMPRADOR, quien se Compromete a comprar, un (01) inmueble ubicado en URBANIZACION BARAURE, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, según consta Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro 2010.9421, Asiento Registral I del inmueble matriculado con el N°1 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000, dichos linderos son los siguientes: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11: y OESTE: Solar de la vivienda N° 02. SEGUNDA: El precio de venta del identificado inmueble, objeto de la presente opción a compra ha sido estipulado y convenido por ambas partes cantidad de sesenta y uno con sesenta y nueve (61,69) petros, según Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.370 y 6.371 de fecha 20 09 de Abril del año 2018. TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a respetar el tiempo de duración de la presente opción a compra y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagar de la siguiente manera. A) En fecha de 15 de Marzo del 2023 EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la cantidad de cuarenta y tres con Dieciocho (43,18) petros: B) y la diferencia, es decir, la cantidad de dieciocho con cincuenta (18,50) petros, que seran cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR, en un lapso de ciento ochenta (180) días, contados a partir de la firma del presente contrato, realizando el pago total, ya que deberá estar cancelado el inmueble en Su totalidad para momento de su protocolización ante el Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara. Asimismo, queda comprometido EL PROMITENTE VENDEDOR. a hacer la entrega a EL PROMITENTE COMPRADOR del inmueble ya descrito anteriormente, y ambas partes declaran conocer perfectamente, quien tomará posesión del mismo. CUARTA: El término de duración del presente contrato de OPCION A COMPRA-VENTA es de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato; cuyo documento definitivo de compra venta será protocolizado por ante la Oficina Publica competente al vencimiento de dicho lapso, término en que el comprador cancelará la diferencia del precio de venta. El cual anexo a la presente demanda asignada con letra "A", en copia Certificada se puede observar que dicho contrato se encuentra en moneda digital y llevando este pago a moneda física se establece de la siguiente manera: total de la venta: sesenta y uno con sesenta y nueve (61,69) petros. (moneda digital), al 15/03/2023 equivalen a tres mil setecientos uno con cuatro dólares americanos ($3701,04)moneda física. Primer pago: el 15/03/2023, cuarenta y tres con dieciocho petros(43,18) moneda digital. Equivalentes a Dos mil quinientos noventa y uno con cuatro dólares americanos($2.591,4) moneda física. Segundo pagos, correspondería el 15/9/2023, por Dieciocho con cincuenta petros (18.50), equivalentes a Mil ciento Diez Dólares Americanos ($1.110) moneda física. Ahora bien, ciudadano Juez, efectivamente en fecha 15 de marzo se dio la firma en la Notaria Cuarta de Barquisimeto del contrato de opción a compra in comento, anexado en el presente procedimiento, por el monto de sesenta y uno con sesenta y nueve (61,69) petros, y tal como allí se estableció se dio cumplimiento a lo estipulado en la cláusula tercera en virtud de que mi representado recibió el pago de la primera cuota correspondiente a cuarenta y tres con dieciocho petros (43.18), el mismo día de la firma. El motivo por la que interpongo la presente Demanda de Reconvención es con la finalidad de exponer que el ciudadano Manuel Gil no cumplió con la obligación contraída en el Contrato de Opción a Compra in comento, a razón que el mismo no efectuó el pago según lo convenido en la cláusula tercera, la cantidad de Dieciocho con cincuenta petros (18.50), que le correspondía pagar en fecha 15 de septiembre de 2023. Pese a todos los esfuerzos realizados por mi representado de buscarlo y citarlo a los fines de finiquitar dicha transacción sin obtener respuesta alguna y por ende, ante tal ausencia se hizo imposible el finiquito de la negociación convenida. Sin embargo, es importante destacar que aun cuando fue el ciudadano Manuel Gil quien incumplió con lo convenido en el contrato, osa de presentar una Demanda por Cumplimiento de Contrato, ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, es decir este tribunal; expediente Nº 5,157-2023, es decir este expediente; donde señala como medio probatorio del escrito libelar: 1.- Documento de compra venta simple, del inmueble identificado en este expediente a nombre de mi representado Henrry Fernández identificándolo con letra "A",2.-identificado con la letra "B", Copia Certificada expedida por el Registro Público Inmobiliario de la zona del Documento de Propiedad del Inmueble a nombre de mi representado HENRRY FERNANDEZ, con la que pretende solicitarle al Tribunal obligue a que mi representado haga entrega material del inmueble, alegando que el mismo le vende el inmueble con documento simple. Demanda que se encuentra en proceso de decisión, puesto que el demandante se valió de circunstancias adversas por las que mi representad atravesaba, para sustraer de manera fraudulenta su firma. DEL DERECHO y PETITIUM. Es por la que acudo a su competente autoridad a los fines de solicitar por medio la Demanda solicitada, PRIMERO: LA RESOLUCION DEL CONTRATO contraído entre mi representado Henrry Fernandez y el ciudadano Manuel Gil, solicitud de resolución que baso en: Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano que establece: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello. Artículo 1.168 del Código Civil Venezolano que establece: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. SEGUNDO: Solicito a este Tribunal ordene al accionante ciudadano Manuel Gil, a recibir el pago de QUINIENTOS DIECIOCHO CON VENTIOCHO DOLARES AMERICANOS($518,28), con el fin de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Penal Sexta, establecida en el documento de opción a compra-venta firmada en la Notaria Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, el cual reza: "Si la venta no se realizare en el lapso establecido en el presente contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, será penalizado con una suma equivalente al ochenta por ciento del total de las sumas canceladas y recibidas por EL PROMITENTE VENDEDOR, como compensación por los eventuales daños y perjuicios generados por su incumplimiento, y que dicho desistimiento le acarrea a el vendedor, es decir, ésta substrae o resta el ochenta por ciento de la suma o monto recibido, reintegrando la diferencia restante al comprador".TERCERO: anule o deje sin efecto la validez del contrato de compra-venta simple, donde supuestamente mi representado le hace venta perfecta, pura y simple al accionante Manuel Gil, del inmueble de su propiedad, valorándolo en Dos Mil Seiscientos Dólares Americanos ($2.600), y que cursa en el presente procedimiento, en virtud que su contenido es falso y consiguieron que mi representado firmase valiéndose de mentiras, artimañas y fraude, tal como se explicó en este procedimiento. CUARTO: Condene a costas y costos del juicio, dentro de los cuales están incluidos los honorarios profesionales. QUINTO: estimo la presente demanda en la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (BS, 89.700,00), equivalente a Nueve Mil Novecientos Sesenta y Seis coma Sesenta y Siete Unidades Tributarias, (9.966.67 UT).”

La parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, alega lo siguiente:

“…Yo, JESUS EDUARDO TROCONOS RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.951.870 e inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el N° 174.562 y civilmente hábil, actuando con el carácter de APODERADO del Ciudadano MANUEL JOSE GIL SIVIRA, Venezolano mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad Nº V-5.247.758, según consta en Instrumento Poder debidamente acreditado en la presente causa, ante usted ocurro y expongo:
Estando dentro del lapso legal para la contestación de la demanda reconvenida de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 365, en la contestación de la demanda el Ciudadano HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ, identificado en autos, asistido por la Abogado en Ejercicio ELSY BEATRIZ ALVAREZ GARCIA, también identificada en autos, según su contestación niegan y contradicen la demanda, por cuanto el documento exhibido y que riela en la presente causa (Documento de Compra Venta), no tiene ningún valor probatorio, el cual fuera firmado el día 15 de marzo de 2023, y del cual no lo negaron, lo que si hubo fue un error de fecha que se colocó erróneamente el dio 23 de marzo del 2023 y que ellos mismos reconocen como fecha cierta, así mismo esgrimen que se está violentando el debido proceso por incumplimiento a lo establecido en la Ley de Regularización y Controles de los Arrendamientos de Vivienda, del cual en su Título 1, Disposiciones Fundamentales, Capítulo I Objeto, Artículo 1 expresa:
Artículo 1: La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente, con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda. (Negrillas y Subrayado nuestro).
Por tratarse de una demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta, no se debe agotar el Procedimiento Administrativo, ya que el mismo es para casos de arrendamientos tal y como ellos en su contestación así lo solicitan, el estricto cumplimiento de la Ley de Regularización y Controles de los Arrendamientos de Vivienda, por considerar ellos que estamos solicitando el desalojo arbitrario en detrimento del demandado, el mismo no está arrendado.
El contrato de venta del inmueble el cual consideran ellos que no cumple con las exigencias del Registro Público. En el caso concreto, tenemos que tanto la parte actora, como la demandada, señalan que dicha operación de compraventa, se encuentra ilustrada mediante documento privado, Así pues, sin descender al análisis sobre la configuración o no del contrato de compraventa, entre las partes que suscriben tal documento, tenemos que éste no ha perdido su naturaleza privada; no obstante el referido contrato ciertamente es de naturaleza privada, tiene fuerza de ley tanto entre las partes como frente a terceros.
En la demanda reconvenida ellos esgrimen que mi representado firmo junto a su asistido una opción de compra venta por un lapso de SEIS (6) meses con fecha cierta de vencimiento a CIENTO (180) días, es el mismo lapso del cual el mismo se comprometió a la firma y entrega del inmueble del cual corresponde a lo dicho en nuestra demanda el cual debió ser entregado el inmueble en ese término es decir Seis (6) meses y no fue posible, por cuando el Ciudadano HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ, siempre andaba escondiéndose por sus problemas emocionales y económicos y de la cual pueda dar evidencias el Alguacil responsable de entregar la Notificación de la demanda originaria y de los vecinos que argumentan que solo llega al local escondido porque está ahogado en deudas.
Asimismo en aras del cumplimiento de lo pautado en dicha opción solicitan que el demandante le cancele al demandado la cantidad de QUINIENTOS DIEZ Y OCHO 28/100 DOLARES (USD $ 518,28), por incumpliendo del contrato, razón por la cual el mismo es quien ha incumplido todos y cada uno de los contratos, por cuando se escuda en problemas de salud, y su problema es económico, de todo lo cual se desprende que la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble, establecido en el código Civil en su articulo 1920.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.”

LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE PRESENTÓ ESCRITO DE INFORMES EN EL QUE MANIFESTÓ LO SIGUIENTE:

“Comienza el conflicto con la Demanda establecida por el ciudadano MANUEL GIL representado por el abogado JESUS EDUARDO TROCONIS, en contra de mi representado HENRRY FERNANDEZ, por el motivo de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, con la que pretende reclamar un derecho que dice tener y que podemos resumir analizándolo de la siguiente manera: 1.- Indica el accionante en su escrito libelar que firmó un contrato de compra venta privada con mi representado en fecha 23 de Marzo de 2023, por un inmueble en la Urbanización Baraure, 2 el monto de la compra venta fue establecido en Dos Mil Seiscientos Dólares Americanos (2.6005), 3- señala que en dicha venta privada se acordó 180 días para entrega material del inmueble, 4.- culmina pidiéndole a este tribunal el Cumplimiento de Contrato y efectué la Entrega Material del Inmueble para que despoje a mi representado del mismo y se le haga entrega a él.

En cuanto al escrito de Contestación a la Reconversión ratifican que. 1.- el Documento de Compra Venta Privado del Inmueble fue firmado en fecha 23 de Marzo de 2023, lo da por hecho e indica que mi representado no niega su firma, 2.- mantiene, que tanto la parte actora como la parte demandada, señalan que la operación de compra venta se encuentra ilustrada mediante documento privado: 3. afirman que mi representado anduvo siempre escondiéndose por sus problemas emocionales y económicos y que solo llegaba a su local escondido y nombra en su escrito al alguacil de este tribunal responsable de entregar la notificación de la demanda, indicando que este puede dar evidencias de lo manifestado. 4.- ratifica que es mi representado quien incumplió con el contrato, escudándose en problemas de salud.

Estando dentro de la oportunidad procesal esta defensa presentó en su debido momento los escritos dándole contestación a todo lo alegado por los accionantes, en virtud de que cada uno de los puntos antes señalados están plagados de contradicciones y de hechos que carecen de realidad, el objeto es presentar no solo con alegatos, si no con pruebas que demuestren la realidad de los acontecimientos.

Ciudadano Juez, el 23 de marzo de 2023, no es una fecha existente en este procedimiento, no es una fecha real tal como lo señala el accionante; tampoco es real que mi representado firmase voluntariamente un contrato de compra venta privada por un monto de Dos Mil Seiscientos Dólares (2.6005), por la venta de su inmueble y mucho menos pautar la entrega del inmueble en 180 días. Lo que si es real, es que en fecha 15 de marzo de 2023 mi representado firma un contrato de opción a compra ante la notaria pública Cuarta en la ciudad de Barquisimeto por la venta de un inmueble ubicado en la urbanización Baraure II. y que dicha transacción financiera fue por un monto de Sesenta y Uno con Sesenta y Nueve Petros (61,69).

Ahora bien, nos encontramos con un caso donde el abuso y la arbitrariedad estuvieron a la orden de quien presenta la demanda que da inicio al proceso, en tal sentido encontramos que mi representado para su momento se encontraba en un estado vulnerable por una mala situación se topó con su inquisidor el ciudadano MANUEL GIL, quien le hace un préstamo personal para ayudarlo a salir de sus problemas, entregándole la cantidad de 2600 dólares americanos y debiendo pagarle la cantidad de seiscientos dólares americanos mensuales de interés, imponiéndole la condición de darle en garantía su vivienda, ciudadano juez: mi representado jamás tubo la intensión de vender su vivienda, puesto que su pensamiento siempre estuvo enfocado en pagar lo más rápido posible la deuda para liberarla y salir de todo compromiso. Con esta premisa, resulta incoherente que el accionante alegue que hubo una venta privada por Dos mil seis cientos Dólares Americanos ($2600), el mismo 15 de Marzo de 2023, luego de firma y la opción en notaria cuarta por Sesenta y Uno con Sesenta y Nueve Petros (61.69), está más que claro que lo que hubo fue un engaño, una burla en su buena voluntad y en la buena fe, en virtud de que para tomar su firma lo hicieron creer que lo que firmaba seria el recibo de pago por la primera transacción de lo acordado en el documento de notaria según lo establecido en la cláusula tercera por Cuarenta y tres con Dieciocho Petros (43.18), lo que resulta el equivalente de Dos Mil Quinientos Noventa y Uno con Cuatro Dólares Americanos (2.591.45), es por ello que en la contestación de la demanda esta defensa no niega haber firmado dicho documento de venta privada, puesto que es un verdad tangible como ver la estampa de la firma de mi representado en el mencionado documentos seria ilógico negarlo puesto que con una experticia un experto determinaría lo contrario. Sin embargo, lo que está en cuestión es la forma de cómo se consiguió dicha firma, siempre estuvo bajo engaños en virtud de que le abrían hecho creer que dicha firma era para un recibo de pago

Hablando de Incumplimientos, el accionante alego que mi representado incumplió supuesto contrato privado, y que no entrego el inmueble según lo acordado, primero; en el supuesto documento de venta privada no se estableció acuerdo, ni plazos, ni tiempo, para la entrega de inmuebles; segundo; si lo que buscamos es hacer valer la ley como tal, encontramos que quien incumple es el accionante, puesto que en el verdadero documento legalmente firmado con voluntad de las partes fue el Documento de Opción a Compra por la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, donde se estableció que el accionante debía cumplir con el pago de la segunda cua establecida en clausula tercera por un monto de Dieciocho con Cincuenta Petros (18.50) y el mismo no lo cumplió, peor aún se dedicó a ladear la situación, para desentenderse de su responsabilidad e incluso involucrando personas que no deben involucrarse como lo es el honorable alguacil de este Tribunal que podria yo asegurar que no tiene ni idea de que lo están señalando en un escrito.

Analizando más profundamente el tema, queda claro Sr Juez, que ante todo el ciudadano Manuel Gil tenia una obligación el cual se basaba en pagar la segunda cuota de lo acordado en el documento de Opción a Compra en notaria, si tan cierto es que mi representado se mantuvo escondido, este debió tomar medidas legales alternas para cumplir con su obligación y bien pudo hacer una Oferta Real de Pago y consignar su obligación ante cualquier tribunal con tal de no quedar moroso y asi poder reclamar el derecho de propiedad que reclama.

Quedo demostrado en el proceso que mi representado nunca abandono el inmueble, con testigos que afirmaron que mi representado habita el inmueble como su vivienda principal y que tu ingreso económico proviene de la firma mercantil que tiene allí en el local comercial ubicado dentro del mismo inmueble, que abre y cierra todos los días dicho local con horarios establecidos y que incluso tiene allí empleados que dependen de él, mas aun que la puerta de entrada es la misma de salida del inmueble lo que resultaría imposible esconderse de cualquier persona que lo busque.

Finalmente ciudadano Juez haciendo un poco de retrospectiva tenemos que el accionante de autos desde un principio entendió que es difícil ocultar las verdades, que es difícil engañar la justicia puesto que la verdad siempre sale a la luz y resplandece, lo alegado en su escrito libelar y en la contestación de la reconvención solo parafrasea contradiciéndose en todo momento, hubiese sida significativo que explicase por ejemplo porque habla de fechas diferentes en los documentos y no demuestra nada, o que hubiese podido explicar porque basa su demanda en un documento privado carente de valor por no tener los procesos legales y no basar su demanda en el documento de notaria que si tiene el peso jurídico por tratarse de un documento público y que ni siquiera lo menciona por ningún lado, peor aun que no presento ningún documento probatorio para demostrar la verdad de lo que demanda.

Es por todo lo anteriormente expuesto que ratifico mi petitorio a este Tribunal en cuanto a Primero: declare SIN LUGAR, la demanda del ciudadano Manuel Gil por motivo de Incumplimiento de Contrato, por ser una demanda contentiva de alegatos falsos y contradictorios carentes de medios probatorios, y con ello anule a deje sin efecto el supuesto contrato de compra venta privada, firmado el 15 de marzo de 2023, por estar firmado bajo engaños y de madera proceso como la prueba reina en su demanda Segundo; declare CON LUGAR la Demanda de mi representado presentada en el escrito de contestación como Reconvención, por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO, solicitud que baso en: Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato a la revolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.

Articulo 1.168 del Código Civil Venezolano que establece:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya........

Así mismo, reitera mi solicitud y pido a este tribunal condene al ciudadano MANUEL GII. a recibir la cantidad de Quinientos Dieciocho con Veintiocho Dólares Americanos ($518.28) 0 su equivalente en Bolívares según lo establecido en el Banco Central de Venezuela, para que con ello se de cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Penal Sexta del Contrato de Opción a compra venta notariado el cual reza textualmente:

"Si la venta no se realizare en el lapso establecido en presente contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, será penalizado con una suma equivalente al ochenta por ciento del total de las sumas canceladas y recibidas por EL PROMITENTE VENDEDOR, como compensación por los eventuales daños y perjuicios generados por su incumplimiento, y que dicho desistimiento le acarrea a el vendedor, es decir, ésta substrae o resta el ochenta por ciento de la suma o monto recibido, reintegrando la diferencia restante al comprador"....

Tal como lo hemos venido manifestando en el caso que nos ocupa, mi representado como vendedor recibió legalmente por parte del comprador el ciudadano Manuel Gil solo la cantidad de Dos Mil Quinientos Noventa y Uno con Cuatro Dólares Americanos (2.591.45) por el pago correspondiente a Cuarenta y tres con Dieciocho Petros (43,18), es decir la primera cuota de pago según el referido contrato, y que siguiendo lo establecido en la cláusula antes señalada a este monto se le resta el ochenta por ciento 80% equivalente a Dos Mil Setenta y Tres con Doce Dólares Americanos (2.073,125) restarían la cantidad de Quinientos Dieciocho con Veintiocho Dólares Americanos (518.285). 2.591.45 (primer pago) 43,18 petros Clausula 3era del Cnt de Notaria (2.073,125) (-80%) (clausula 6ta penal) 518.285(restante del pago) devolución al comprador Clausula 6te del Contrato de Notaria…”

La parte demandante no presentó informes, y tampoco realizó observaciones al informe presentado por su contraparte.
III
DE LAS DEFENSAS DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

DEFENSA PREVIA N° 1: DE LA INADMISIBILIDAD POR PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.

Alega el demandado reconviniente que en el presente caso, dado que se solicita la entrega material del inmueble, el demandante debió agotar el procedimiento previo establecido en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Ahora bien, el artículo 94 del citado instrumento legal, establece lo siguiente:

“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”(RESALTADO DEL TRIBUNAL).

Como se puede apreciar de la lectura de la norma transcrita, el espíritu, propósito y razón de la misma está circunscrito a la protección del arrendatario que ocupa de buena fe una vivienda, específicamente en el marco de una relación arrendaticia; lo cual no es el caso de autos.

Al respecto, ya se ha pronunciado la jurisprudencia patria, al establecer que no se puede tener como causal de inadmisibilidad, el procedimiento previo previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en situaciones fuera del marco de un arrendamiento de vivienda, más allá de las explicitas causales de inadmisibilidad previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil (Vid. Sentencia 000427 del 07/10/2022 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal considera que lo procedente en este caso es declarar IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad planteada por la parte demandada reconviniente. ASÍ SE DECIDE.

DEFENSA PREVIA N° 2: DE LA INADMIBILIDAD POR INEPTA ACUMULACIÓN.

La inepta acumulación de pretensión es una causas de inadmisibilidad prevista en el encabezado del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cual se prohíbe acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, salvo la formula de excepción prevista en el único aparte de la misma norma.
Ahora bien, conforme lo señalado en el párrafo anterior, para estar en presencia de la posibilidad de una inepta acumulación de pretensiones se requiere que el demandante plantee dos o más pretensiones, lo cual no se verifica en el presente caso, ya que la única pretensión formulada por el demandante reconvenido lo es el cumplimiento de contrato y como consecuencia de ella, la entra material del inmueble. De hecho, lo que platea el demandado reconviniente en esta defensa previa, no es que se haya verificado una acumulación indebida de pretensiones, sino que a su parecer y entender, el demandado ejerció una pretensión errada o equivocada; constituyendo estos alegatos, en realidad, elementos de fondo que serán analizados en este fallo, más adelante.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal considera que lo procedente en este caso es declarar IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad, por inepta acumulación, planteada por la parte demandada reconviniente. ASÍ SE DECIDE.

IV
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS POR LAS PARTES

La parte demandante reconvenida promovió los siguientes medios de prueba:

DOCUMENTALES:

1.- Copia certificada de documento de propiedad del ciudadano HENRY ARTURO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, demandado reconviniente de autos, sobre el inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la URBANIZACION BARAURE, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2); protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro. 2010.9421, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000. Dicho documento público no fue tachado en la oportunidad legal y procesal correspondiente, por lo que tiene el valor y fuerza probatoria que le otorgan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

2.- Original de documento privado suscrito en fecha 15 de marzo de 2023, por los ciudadanos HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ y MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, demandando reconviniente y demandante reconvenido de autos, contentivo de contrato de compraventa, donde el primero le da en venta pura simple al segundo, un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Urbanización Baraure, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2); propiedad del ciudadano HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro 2010.9421, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000. Dicho documento privado original no fue desconocido ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene legalmente por reconocido; en consecuencia, dicho documento tiene entre las parte y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

La parte demandada reconviniente promovió los siguientes medios de prueba:

1.- Copia certificada de documento suscrito por los ciudadanos HENRY ARTURO FERNANDEZ SANCHEZ y MANUEL JOSE GIL SIVIRA, demandando reconviniente y demandante reconvenido de autos, contentivo de contrato de opción de compra venta sobre inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la URBANIZACION BARAURE, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así:NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2); propiedad del ciudadano HENRY ARTURO FERNANDEZ SÁNCHEZ según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro 2010.9421, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000. Dicho documento público no fue tachado en la oportunidad legal y procesal correspondiente, por lo que tiene el valor y fuerza probatoria que le otorgan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

2.- Certificado de Registro de Vivienda Principal expedido por el SENIAT sobre un inmueble constituido por una vivienda signada con el N° 59, ubicada en la calle 11 de la Urbanización Baraure II, Araure, estado Portuguesa. Dicho documento constituye un documento administrativo, asimilable al documento público, no obstante, su contenido es irrelevante respecto de los hechos controvertidos en el presente asunto, pues tal estatus del inmueble como vivienda principalen nada afectaría los contratos celebrados por las partes, objetos del presente juicio. motivo por el cual se desecha sin otorgársele ningún valor probatorio. Así se establece.

3.- Inspección judicial sobre el inmueble que recaen los contratos objeto del presente juicio, en la cual se dejó constancia de lo siguiente: consta de una estructura de paredes de bloque y cemento, puertas y ventanas de hierros, con sus respectivos protectores; las puertas de acceso al inmueble son plegables en estructura de laminas de hierro con dispensadores de servicios de servicios para la atención al público, techo de acerolit, piso de cerámica y cemento, se observa que el área del inmueble está destinada a uso comercial, así mismo la existencia de una cava cuarto en funcionamiento, tres baños un cuarto; un área de sala dividida del área comercial, con barra, mesas y bancos, se especifica que el salón interno cuenta con aire acondicionado; tipo consola y los baños con letrinas de damas y caballeros por separados, se observa una puerta posterior en la parte del salón interno; así mismo su área de cocina en el mesón del salón con barras y sillas, así como el resto de mesas para atención al publico, el Tribunal deja constancia que todo se encuentra en buen estado de conservación .Segundo: El Tribunal deja constancia que al momento de la inspección en el inmueble se encuentra el ciudadano HENRY FERNÁNDEZ, el Tribunal solo observa su presencia y de lo solicitado no puede dejar constancia que sea su residencia por medio de la presente inspección; Tercero: El Tribunal deja constancia que dentro del inmueble se observó la existencia de una habitación con una cama y closet con enseres de uso personal; Cuarto: El Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación. Dicha inspección judicial, nada aporta a los hechos controvertidos en el presente asunto, pues ninguna de las situaciones constatadas en la misma tiene efecto sobre los contratos suscritos por las partes sobre los que versa el presente juicio; razón por la cual se desecha este medio de prueba sin otorgarle ningún valor probatorio. Así se establece.

4.- Declaración testimonial de la ciudadana MAYIBE AURORA MANZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.661.851; quien debidamente juramentada, declaró lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Indique la testigo, si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Henry Arturo Fernández? RESPONDIÓ: Si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Indique la testigo, como y porque conoce al Ciudadano Henry Arturo Fernández? RESPONDIÓ. Somos vecinos. TERCERA PREGUNTA: Indique la testigo, si sabe y le consta la residencia y el lugar del trabajo del Ciudadano Henrry Arturo Fernández? RESPONDIO: Si, soy su vecina. CUARTA PREGUNTA: Indique la testigo, cual es el lugar de trabajo y horario de trabajo del Ciudadano Henry Arturo Fernández? RESPONDIÓ: La licorería de 9:00 Am a 9:00 pm. QUINTA PREGUNTA: Indique la testigo, Donde se encuentra ubicada la licorería del ciudadano Henrry Arturo Fernández? RESPONDIÓ: Baraure 2 calle 11.SEXTA PREGUNTA: Indique la testigo, si el ciudadano Henrry Arturo Fernández, tiene empleados dentro de la licorería? RESPONDIÓ: Si tiene empleados.”Tales hechos declarados por la testigo, nada aportan a los hechos controvertidos en el presente asunto, pues ninguna de las situaciones constatadas en la misma tiene efecto o incidencia alguna sobre los contratos suscritos por las partes sobre los que versa el presente juicio ni con relación a las excepciones o defensas alegadas por las partes; razón por la cual se desecha este medio de prueba sin otorgarle ningún valor probatorio. Así se establece.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Constituye el elemento controvertido y trascendental en el presente asunto, el referido a cuál de los instrumentos suscritos por las partes en fecha 15 de marzo de 2023, debe prevalecer. Por un lado, tenemos un instrumento público autenticado; y por el otro, un documento privado, tenido legalmente por reconocido, por cuanto no fue desconocido ni tachado por la parte demandada reconviniente.

En ambos instrumentos el bien inmueble objeto del contrato es exactamente el mismo; solo que en el documento público autenticado se plasmó un contrato de opción de compraventa por un precio equivalente a USD. 3.701,04, y en el documento privado se estableció una venta pura y simple de dicho bien inmueble, por la cantidad de USD. 2.600,00.

De acuerdo a la narrativa de la parte demandada reconviniente, este documento privado se suscribió el mismo día y a continuación del documento público autenticado. Al respecto, el demandado reconviniente también alegó que fue engañado para firmar el citado documento privado, y también, que bajo artimañas firmó el documento público autenticado. Asimismo, otro hecho que alegó el demandado reconviniente, es que el precio atribuido al inmueble esta muy por debajo del precio real, señalando que el precio es mucho más alto, aproximadamente USD. 35.000,00.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen el deber de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en virtud de lo cual, la parte demandada reconviniente, estaba en la obligación de acreditar, es decir, probar, a través de los medios de prueba legales y pertinentes, que fue engañado para la celebración y suscripción de los contratos sobre los que versa este juicio; es decir, que su consentimiento a tal efecto se encuentra viciado.

No obstante, los medios de pruebas aportados al proceso, arriba valorados, no se desprende elemento o indicio alguno que acredite el engaño alegado por la parte demandada reconviniente. A tal efecto, debió la parte demandada reconviniente valerse de algún medio de prueba testimonial, pericial, documental, o de cualquier otra índole o naturaleza, mediante los cuales se probase el hecho de que fue engañado o manipulado para celebrar y suscribir los contratos en cuestión.

En relación al cuestionamiento del precio fijado al inmueble en los documentos que contienen los contratos, donde el demandado reconviniente señala que el precio real del inmueble es mucho más alto; debió entonces, el demandado reconviniente, promover una prueba de experticia que precisará el valor de dicho bien, para así poder hacer un ejercicio de análisis y valoración de tal alegato. No obstante, tal medio de prueba no fue promovido.

En síntesis, de acuerdo con las reglas de valoración de los medios probatorios, los documentos promovidos por las partes, la prueba de inspección judicial y la prueba testimonial evacuadas; ninguna de ellas es pertinente y conducente para acreditar los hechos y excepciones alegados por el demandado reconviniente; y es, precisamente, está la razón por la cual, a la inspección judicial, así como a la prueba testimonial fueron desechadas sin otorgárseles valor probatorio.

En este punto, a los efectos de la resolución de la presente causa, solo nos quedan los documentos fundamentales en los que se apoya las pretensiones de cada una de las partes, a saber: 1.- El documento privado original suscrito por los ciudadanos HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, demandando reconviniente y demandante reconvenido de autos, contentivo de contrato de compraventa pura simple sobre el bien inmueble en cuestión, el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene legalmente por reconocido; en consecuencia, tiene entre las parte y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; y2.-Lacopia certificada de documento suscrito por los ciudadanos HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, demandando reconviniente y demandante reconvenido de autos, contentivo de contrato de opción de compra venta sobre el mismo bien inmueble, el cual es un documento público que tiene el valor y fuerza probatoria que le otorgan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Como sabemos, ambos instrumentos fueron suscritos por las partes el mismo día, y recaen sobre el mismo bien; uno (el privado) contiene una venta pura y simple, el otro (el público), contiene una opción de compra venta. En el documento privado de venta pura y simple, el vendedor declara haber recibido la totalidad del precio; en el documento público de opción de compra venta, el vendedor recibió solo una parte del precio, quedando una parte pendiente del precio, que sería pagadera en el lapso de seis meses.

Afirma la apoderada judicial del demandado reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda, y reconvención, que a su representado se le hizo creer que el documento privado (que dicha apoderada judicial denomina papel simple) que firmó era un recibido de la transacción contenida en el documento que se auténtico en la notaria ese mismo día; y que tal hecho ocurrió a las afueras de la notaría. Así, de la afirmación de la propia parte demandada reconviniente, se obtiene que la secuencia de los hechos fue que primero se suscribió el contrato autenticado de opción de compra venta, y posteriormente (ese mismo día, acto seguido) se firmó el documento privado que contiene la venta pura y simple. No obstante, como antes se dijo, la parte demandada reconviniente no logró acreditar la existencia o verificación de engaño alguno.

En este punto conviene analizar la normativa sustantiva que regula la conducta de las partes en atención a la coexistencia o producción, a priori o a posteriori, de un documento privado frente a un documento público para regular alguna negociación entre ellas.
En este orden de ideas, el artículo 1.362 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.362.- Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros.”

De esta manera, de conformidad con el dispositivo sustantivo transcrito, el documento privado suscrito entre las partes en fecha 15 de marzo de 2023, es perfectamente valido y oponible entre las partes, surtiendo pleno efecto jurídico entre los contratantes. Así se establece.

Así las cosas, de acuerdo con la legislación vigente, atendiendo a los medios de prueba promovidos, admitidos y valorados, queda plenamente demostrado en este asunto que las partes en fecha 15 de marzo de 2024, suscribieron, mediante documento público, un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del presente juicio; pero esas misma partes, ese mismo día, decidieron alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, celebrando y suscribiendo un documento privado de venta pura y simple sobre el mismo bien inmueble, donde el vendedor declaró haber recibido la totalidad del pago. Siendo este instrumento privado el que debe prevalecer entre las partes a tenor de lo establecido en el artículo 1.362 del Código Civil, quedando sin efecto el documento público. Así se establece.
Otro elemento sobre el que conviene emitir pronunciamiento, es sobre lo afirmado por la parte demandada reconviniente en relación a la validez de la venta de un inmueble mediante documento privado. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 0098, de fecha 21 de marzo de 2023, dejó asentado lo siguiente:
“…en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
En tal sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los terceros…”

Tal doctrina jurisprudencial es antiquísima, reiterada de manera pacifica en distintos casos en los que se ha analizado los dispositivos sustantivos contenidos en los artículos 474 y siguientes del Código Civil, y 1.920, 1.921 y 1.924 eiusdem; de acuerdo con la cual, sin duda alguna, las ventas de inmuebles mediante documentos privados siempre ha tenido y siguen teniendo pleno valor y validez entre las partes, quedando solo limitado frente a alguno terceros específicos. De esta menara, queda claramente establecido, que la venta contenida en el documento privado suscrito entre las partes en fecha 15 de marzo de 2023, tiene pleno valor y validez. Así se establece.

Así pues, con base en los razonamientos precedentemente expuestos, este Jugador considera que lo procedente en este caso es declarar CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO planteada por la parte demandante reconvenida, y SIN LUGAR la PRETENSIÓN RECONVENCIONAL planteada por la parte demandada reconviniente. ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA contra el ciudadano HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, anteriormente identificados. Así se decide.

SEGUNDO: SE ORDENA al demandado, HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, hacer ENTREGA MATERIAL al ciudadano MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, libre de bienes y personas, del inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la URBANIZACION BARAURE, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2).Así se decide.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento, en virtud de que no fue desconocido ni tachado en la oportunidad correspondiente en este proceso judicial, TENGASE COMO LEGALMENTE RECONOCIDO el documento privado suscrito en fecha 15 de marzo de 2023, por los ciudadanos HENRY ARTURO FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y MANUEL JOSÉ GIL SIVIRA, contentivo de contrato de compraventa, donde el primero le da en venta pura simple al segundo, un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la URBANIZACION BARAURE, situada en la Jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, alinderada así: NORTE: Vereda 15; SUR: Vivienda N° 57; ESTE: Calle 11; y OESTE: Solar de la vivienda N° 02;con una superficie aproximada de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Veintiún Centímetros (156.21 M2); que pertenecía al vendedor según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Septiembre del año 2010, registrado bajo el Nro 2010.9421, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.4774, correspondiente al Folio Real del año 2010, código catastral 18-02-01-U-01-005-106-006-000-000-000.Así se decide.

CUARTO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la parte demandada. Así se decide.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

No se hace necesario la notificación de las partes por cuanto el fallo fue dictado en el lapso establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese y regístrese, déjese copias certificadas de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Araure a los trece (13) días del mes de noviembre de 2024. Años: 213° de Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. WILFREDO ESPINOZA LÓPEZ
La Secretaria,

ABG. DANIELA FRANCHI HERNÁNDEZ
En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:10 p.m. Conste.
CONSTE.

FRANCHI/SECRETARIA

WEL/
Expediente 5.157-2023.