REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. ACARIGUA. EXPEDIENTE: C-2024-001941. DEMANDANTE: ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.091.099 y V-3.359.553, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS FREITEZ, ANTONIO JOSÉ GÁMEZ ESPINOZA y OSMARA YORDELY TORRES RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.084.589, V-5.369.745 y V-14.129.114, respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 161.230, 86.730 y 163.175, en su orden. DEMANDADO: RAFAEL ARCANGEL HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.540.391. APODERADOS JUDICIALES: ROSA MARÍA GARCÍA CASTILLO, GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA e IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.942.319, V-25.330.576 y V-4.193.048, respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 189.842, 301.937 y 18.058, en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL). SENTENCIA: DEFINITIVA. MATERIA: DERECHO CIVIL. I RELACIÓN DE LOS HECHOS Primera Pieza: Se inició la presente causa en fecha 20 de junio de 2024, con ocasión a la demanda que por REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE, incoaran las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO en contra del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNÁNDEZ. (Folios 1 al 32). En fecha 21 de junio de 2024, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada una vez constara en auto los fotostatos requeridos. Asimismo, se acordó proveer sobre la medida solicitada una vez aperturado el cuaderno separado de medidas. (Folio 34). En fecha 26 de junio de 2024, el abogado PEDRO LEÓN DAZA presentó diligencia mediante el cual solicitó la apertura del cuaderno separado de medias. (Folio 36). En fecha 27 de junio de 2024, el alguacil de este Juzgado, dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa y para la conformación del cuaderno de medidas. (Folio 37). En fecha 15 de julio de 2024, el Tribunal, mediante auto ordenó librar boleta de citación a la parte demandada y la apertura del cuaderno de medidas. (Folios 38 y 39). En fecha 1º de octubre de 2024, las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, debidamente asistidas por el abogado JUAN CARLOS FREITEZ, presentaron escrito de reforma de demanda, a fin de adecuarla a una DEMANDA DE DESALOJO. (Folios 41 al 139). En fecha 10 de octubre de 2024, las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, otorgaron poder apud acta al abogado JUAN CARLOS FREITEZ. (Folio 140). En fecha 4 de octubre de 2024, este Tribunal admitió la reforma de la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada, dejándose constancia que la respectiva boleta se libraría una vez fueran consignados los fotostatos respectivos; y que el pronunciamiento respecto de la medida se haría una vez el solicitante haya consignado los emolumentos necesarios para sufragar las copias del libelo de reforma de demanda y sus anexos. (Folio 142). En fecha 16 de octubre de 2024, el alguacil de este Juzgado, dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para dar cumplimiento al auto de admisión. (Folio 143). En fecha 18 de noviembre de 2024, el abogado JUAN CARLOS FREITEZ, solicitó se fije oportunidad para la realización de la inspección anticipada. (Folio 144). En fecha 25 de noviembre de 2024, el Tribunal, mediante auto, ordenó la conformación del cuaderno de medidas, en virtud que por error involuntario no se había conformado, ello a fin de fijar la oportunidad para la realización de la inspección anticipada; asimismo, se acordó librar boleta de citación a la parte demandada. (Folios 145 al 147). En fecha 12 de diciembre de 2024, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, solicitó copias simples del expediente. En esa misma oportunidad se acordaron las copias solicitadas. (Folios 149). En fecha 19 de diciembre de 2024, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, solicitó copias simples de los folios 74, 80, 81, 82, 90, 91, 92, 108, 195 y 196 del expediente principal y de los folios 138 al 160 del cuaderno de medidas. En esa misma oportunidad se acordaron las copias solicitadas. (Folios 150 y 151). En fecha 20 de enero de 2025, este Tribunal acordó la celebración de una audiencia conciliatoria, a tal efecto, se libraron boletas de notificación. (Folios 152 al 154). En fecha 22 de enero de 2025, el alguacil de este Juzgado consignó boletas de notificación debidamente recibidas y firmadas. (Folios 155 al 158). En fecha 23 de enero de 2025, se llevó a cabo el acto conciliatorio, asimismo, se acordó la suspensión de la causa por un lapso de diez (10) días consecutivos. (Folio 159). En fecha 3 de febrero de 2025, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, debidamente asistido por los abogados GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA e IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, presentó escrito de contestación y oposición de cuestiones previas. (Folios 160 al 166). En fecha 3 de febrero de 2025, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, otorgó poder apud acta a los abogados ROSA MARÍA GARCÍA CASTILLO, GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA e IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ. (Folio 167 y vto.). En fecha 3 de febrero de 2025, el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, solicitó copia certificada del escrito de contestación presentado en esa misma oportunidad. (Folio 168). En fecha 5 de febrero de 2025, el abogado JUAN CARLOS FREITEZ, solicitó copias simples del escrito presentado el 3 de febrero de 2025. En esa misma oportunidad se acordaron las copias certificadas solicitadas por el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ y las copias simples solicitadas en esta misma fecha. (Folios 169 al 171). En fecha 11 de febrero de 2025, el abogado JUAN CARLOS FREITEZ, presentó escrito mediante el cual se opuso, rechazó y subsanó la cuestión previa opuesta. (Folios 173 al 182). En fecha 13 de febrero de 2025, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, solicitó copias simples de los folios 173 al 182 del expediente principal. (Folio 183). En fecha 14 de febrero de 2025, se acordaron las copias solicitadas. (Folios 184). En fecha 21 de febrero de 2025, el Tribunal dejó constancia del vencimiento de la articulación probatoria; asimismo, fijó para el décimo (10mo.) día de despacho siguiente el dictamen de la incidencia de cuestión previa. (Folio 185). En fecha 10 de marzo de 2025, el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, solicitó se fije la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, en virtud que a su criterio fue subsanada la cuestión previa opuesta. (Folio 186). En fecha 11 de marzo de 2025, el Tribunal dictó, sentencia interlocutoria en la cual declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 187 al 196). En fecha 18 de marzo de 2025, se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar, a la misma comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, ROSA MARÍA GARCÍA CASTILLO, e IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ. (Folio 197). En fecha 21 de marzo de 2025, dictó auto mediante el cual realizó la fijación de los hechos. (Folios 198 al 204). En fecha 2 de abril de 2025, el Tribunal ordenó cerrar la primera pieza y apertura de una segunda pieza. (Folio 205). Segunda Pieza: En fecha 2 de abril de 2025, el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 2 y 3). En fecha 2 de abril de 2025, el abogado JUAN CARLOS FREITEZ, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 4 al 45). En fecha 7 de abril de 2025, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA solicitó copias simples. (Folio 46). En fecha 7 de abril de 2025, el Tribunal acordó las copias simples solicitadas. (Folio 47). En fecha 23 de abril de 2025, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte actora y por la parte demandada. (Folios 48 al 56). En fecha 21 de mayo de 2025, el alguacil de este Juzgado, consignó oficio Nro. 107/2025, debidamente recibido, firmado y sellado por el Juez Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. (Folios 57 y 58). En fecha 21 de mayo de 2025, el alguacil de este Juzgado, consignó oficio Nro. 108/2025, el cual fue debidamente recibido, firmado y sellado por el encargado de la Oficina Municipal de Planteamiento y Control Urbano de la Alcaldía de Araure. (Folios 59 y 60). En fecha 5 de junio de 2025, se recibió oficio Nro. 139-2025, procedente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. (Folios 61 al 65). En fecha 18 de junio de 2025, el Tribunal mediante auto, difirió la oportunidad para la celebración del debate oral, el cual se fijaría mediante auto, una vez que constara en la causa las resultas de la prueba de informes solicitada a la Oficina de Planteamiento y Control Urbano de la Alcaldía de Araure. (Folios 66 al 67). En fecha 4 de julio de 2025, se recibió oficio Nro. 0101-2025, procedente de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Araure del Estado Portuguesa. (Folios 68 al 70.) En fecha 9 de julio de 2025, el Tribunal mediante auto declaró finalizado el lapso de evacuación de pruebas, asimismo, fijó para el Décimo Quinto día de despacho siguiente, la celebración del debate oral. (Folio 71). En fecha 14 de de julio de 2025, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, solicitó copia simples. (Folio 72). En fecha 14 de julio de 2025, el Tribunal mediante auto acordó las copias simples solicitadas. (Folio 73). En fecha 22 de julio de 2025, la abogada GABRIELA ANDREINA HERNÁNDEZ SALDAÑA, solicitó se libre boleta de citación al ciudadano FÉLIX ANTONIO GALLARDO RODRÍGUEZ, a los fines de que compareciera a la celebración de la audiencia o debate oral. (Folio 74). En fecha 25 de julio de 2025, el Tribunal mediante auto, libró boleta de citación al ciudadano FÉLIX ANTONIO GALLARDO RODRÍGUEZ. (Folios 75 y 76). En fecha 28 de julio de 2025, el alguacil de este Tribunal consignó boleta de citación librada al ciudadano FÉLIX ANTONIO GALLARDO RODRÍGUEZ, debidamente recibida y firmada por él. (Folios 77 y 78). En fecha 30 de julio de 2025, el ciudadano JUAN CARLOS FREITEZ, confirió poder apud acta a los abogados ANTONIO GÀMEZ ESPINOZA y OSMARA YORDELY TORRES RODRÍGUEZ. (Folio 79). En fecha 31 de julio de 2025, el ciudadano JUAN CARLOS FREITEZ, sustituyó el poder apud acta que le fue conferido en los abogados ANTONIO GÁMEZ ESPINOZA y OSMARA YORDELY TORRES ROSRIGUE. (Folio 80). En fecha 31 de julio de 2025, se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral, a la misma comparecieron ambas partes; en la misma oportunidad se dictó el dispositivo oral, dejándose expresa constancia que el extenso del fallo sería dictado en el lapso de los diez (10) días de despacho siguiente. (Folios 81 al 91). En fecha 5 de agosto de 2025, el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ solicitó copias certificada del dispositivo oral. (Folio 92). En fecha 6 de agosto de 2025, el abogado ANTONIO GÁMEZ ESPINOZA solicitó copias certificadas del debate oral y dispositivo. (Folio 93). En fecha 6 de agosto de 2025, el Tribunal acordó las copias fotostáticas solicitadas por las partes. (Folios 94 y 95). II MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR Narrado como fue el iter procedimental en la presente causa, corresponde a este juzgador emitir su sentencia definitiva; en consonancia conforme a lo dispuesto en el artículo 243 en sus numerales 4° y 5° del Código Civil Adjetivo, pasa el Tribunal a decidir el fondo del asunto sometido a su conocimiento, observando ésta instancia judicial que, como ha quedado planteada la controversia y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, es imperativo de ley, proferir un fallo congruente, con arreglo a las pretensiones deducidas, las defensas esgrimidas, las pruebas aportadas y considerando como expresión del mandato constitucional propender a una sentencia que responda al valor justicia, teniendo como norte la aplicación de la ley, como es el derecho sustantivo más que meras formalidades. En consecuencia, para ello, es preciso concretar lo que se pretende del libelo de la demanda, vale decir, la pretensión de las accionantes, plasmada en el escrito de reforma de la demanda. Así las cosas, señalaron las demandadas, lo que a continuación se transcribe: “(…) CAPÍTULO I ANTECEDENTES Somos propietarias de un inmueble ubicado en la antigua Avenida 30, hoy Eduardo Chollet, cruce con calle 3, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa, constituido por una parcela, constante de SETECIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (73O Mts2) y alinderada de la siguiente forma: Norte: Avenida 30, su frente; Sur: Casa y solar que es o fue de Florentino Sosa, Este: Casa y solar que es o fue de Juan Arias; y, Oeste: Calle 3 de Araure. Así como de las mejoras y bienhechurías sobre ellas construidas consistentes en: una casa techada de zinc paredes de bloque y piso de cemento. El referido bien nos pertenece de la siguiente forma: a la ciudadana THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, por cuanto fue cónyuge del fallecido ORNES MARIA PENSO CRAZUT, quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.376.777, corresponde la propiedad del inmueble en un cincuenta por ciento (50%), habida cuenta que su adquisición fue en el marco de la comunidad de gananciales y un veinticinco por ciento (25) por haberlo heredado, para un total de setenta y cinco por ciento (75%); y a la ciudadana ROSALGEN PENSO BETHENCOURT, corresponde en propiedad un veinticinco por ciento (25%) del inmueble en razón de ser hija del antes mencionado difunto, tal como consta en Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones No. 075353, perteneciente a la Declaración Sucesoral No. F-2009-07, No. 00201969 de fecha 16 de octubre de 2012, ambas expedidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); y según documento debidamente protocolizado por ante el entonces Registro Subalterno del Distrito Araure del Estado Portuguesa, de fecha 15 de enero de 1986, quedando inserto bajo el No. 5 folios 10 fte. al 11 vto., Protocolo primero, tomo III, primer trimestre de 1986, y bajo el No. 5, folios 21 vto. al 23 vto. Protocolo primero tomo I, Primer trimestre de 1986. De lo anterior, se infiere la facultad que nos asiste en nuestra condición de propietarias, para recurrir en demanda. CAPÍTULO II DE LOS HECHOS Ipso facto, para entrar en materia, son los hechos que el propietario inicial, el difunto ORNES MARIA PENSO CRAZUT, en una oportunidad realizó un contrato de arrendamiento verbal con la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, sobre el inmueble indicado en el CAPÍTULO I del presente escrito; para que la sociedad antes mencionada, se dedicara a la compra y venta de vehículos, la existencia de tal contrato verbal, puede vislumbrarse perfectamente, de una carta de exposición de motivos, presentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, quien es uno de los accionista de la referida sociedad mercantil; al Presidente del Concejo Municipal de Araure, en donde reconoce que el arrendamiento inicio en el mes de octubre del año 1988, y que se trató de un contrato verbal y a tiempo indeterminado, de igual forma la existencia de tal contrato puede entreverse de los recibos de pago que con ocasión del arrendamiento, fueron otorgados por la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”. De igual manera, la actividad que desarrollaba tal sociedad, puede verse de los recibos que otorgaba la sociedad mercantil supra mencionada a los compradores de los vehículos puestos en venta. Por lo que no cabe dudas ciudadano Juez, la existencia del contrato verbal; así como el fin u objeto para el cual se arrendó el inmueble objeto de Litis, el cual no era otro que la compra y venta de vehículos, cuya actividad es netamente comercial. Ahora bien, es el caso, que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, sin derecho a ello y sin que medie autorización de ningún tipo se encuentra ocupando el inmueble arrendado, haciendo uso del mismo en calidad de vivienda, hecho que ha reconocido y puede verse en la carta de exposición de motivos, presentada al Presidente del Concejo Municipal de Araure; aun a sabiendas de que la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.” ha cesado sus actividades; aunado a ello, ha ocasionado deterioros y ha efectuado reformas no autorizadas, realizando construcciones sin la correspondiente permisología, con el fin de adecuarla a una vivienda, lo que ha causado una desmejora en el inmueble, que trae como consecuencia la incapacidad temporal de hacer uso de la totalidad del bien con fines comerciales; todo esto puede apreciarse en la citada carta de exposición de motivos, presentada al Presidente del Concejo Municipal de Araure, así como en inspección judicial practicada por el antes Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa, realizada en fecha 10 de marzo de 2009, en donde se dejó constancia de la actividad que se desarrolla en el inmueble, así como de una construcción no autorizada. Por otro lado ciudadano Juez, delatado como ha sido el deterioro causado, así como el cambio de uso del inmueble arrendado, y ante la negativa del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, a desocuparlo; en fecha 27 de abril de 2009, solicitamos por ante el otrora Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa, se sirviera trasladarse al inmueble objeto de Litis, a fin que, de conformidad al entonces artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; se le notificara, del derecho de prorroga legal que le asistía, que en su caso no debía de ser mayor de tres (3) años fijos, contados desde el 1 de agosto de 2009, por lo que debía entregar el inmueble a más tardar para el día 1 de agosto del año 2012; empero, el ciudadano en cuestión hizo caso omiso a tal notificación, negándose a devolver el inmueble de nuestra propiedad. Así tenemos, que tanto el deterioro y las reformas no autorizadas, así como el cambio de uso del inmueble arrendado, todo lo cual, comporta que se encuentra incurso en la causales de desalojo previstas en el artículo 40, literal c. y d. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. CAPÍTULO III DE LA CAUSAL DE DESALOJO DEMANDADA Conforme al artículo 40, literal c. y d. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, denunciamos que el demandado es sujeto pasivo de las causales, que ad litteram establecen: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” y “Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.”. Así pues, el hecho nuclear de esta solicitud, lo constituye la violación a las normativas antes indicadas, puesto que la arrendataria Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, así como sus accionistas, estaban obligados a destinar el inmueble dado en arrendamiento, única y exclusivamente a la compra y venta de vehículos, sin darle otro uso que no fuere este; sin embargo, aun y cuando se hubiese permitido otro uso distinto, jamás habría cabida para que ese uso fuese el de vivienda, por cuanto el inmueble está destinado al uso comercial. Ahora bien, según se evidencia de la carta de exposición de motivos, presentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, al Presidente del Concejo Municipal de Araure, quedó demostrado que el ciudadano antes mencionado está haciendo uso del inmueble demandado en calidad de vivienda, en contravención a la conformidad de uso otorgada por la autoridad municipal, ya que el inmueble esta zonificado como R-5; asimismo, ha realizado reformas no autorizadas, que en ningún caso pueden considerarse como mejoras, al contrario, tales reformas constituyen un deterioro al inmueble, puesto que nos priva de hacer el correspondiente uso para el cual está destinado, pues actualmente se encuentra ocupado en calidad de vivienda, cuya recuperación para devolverle el uso comercial, equivaldría a invertir una gran cantidad de dinero, lo que causaría un detrimento en nuestras finanzas. A la vera de lo anterior, el demandado tiene por norte una muy indisciplinada conducta, y hasta ahora ocupa el inmueble, con las irregularidades e ilegalidades de incumplimiento señaladas en los hechos. Así las cosas, resulta inobjetable que el demandado ha cambiado el uso comercial del inmueble arrendado, usándolo como su vivienda, causando desmejoras y deterioros en contraposición a las condiciones que dieron origen a la relación arrendaticia; por cuanto LA ARRENDATARIA solo estaba autorizada a destinar el inmueble única y exclusivamente para la compra y venta de vehículos. (..)”. (Copiado textualmente). La relación jurídica substancial quedó trabada con la contestación de la demanda presentada por el demandado, ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNÁNDEZ, mediante la cual expuso las siguientes defensas: “(…) CUESTION PREVIA DEL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA: Opongo la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda, al no expresar los daños y perjuicios, la especificación de éstos, sus causas, los deterioros y reformas que afirman se han ocasionado y realizado en el inmueble, cuyo desalojo pretende la parte actora, en la presente causa, como dispone el ordinal y del artículo 340 eiusdem, con lo que se me coloca en una situación de indefensión, ya que al no conocer de manera concreta y en detalle, los supuestos daños, deterioros, desmejoras y sus causas, me impide ejercer de manera eficaz mi derecho a la defensa, con la posibilidad de promover la contraprueba correspondiente. Es por lo que solicito a su competente autoridad, declare con lugar esta cuestión previa. II SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS, PARA SER ACCIONADO EN LA PRESENTE CAUSA: Opongo como dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés para ser demandado en desalojo en la presente causa. En el escrito de reforma de la demanda, se afirma que el inmueble cuyo desalojo se pretende, fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A.", por lo que la demanda debía intentarse contra dicha sociedad mercantil. Es claro por lo tanto, que según lo que se afirma en el escrito de reforma de la demanda, en la relación arrendaticia, la arrendataria es precisamente la mencionada sociedad mercantil y no mi persona. Como se sabe, de conformidad con el artículo 201 del Código de Comercio, las sociedades mercantiles tienen personalidad jurídica propia independiente de la de sus accionistas y administradores, o lo que es lo mismo, son capaces de ser titulares de derechos y obligaciones propios, por lo que es la misma sociedad la titular de sus relaciones patrimoniales activas y pasivas y es por lo tanto la sociedad la que tiene la legitimación pasiva para que en su contra se intenten acciones judiciales, derivadas de contratos de que sea parte. Sobre este punto, en el escrito de la demanda se afirma que la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." y sus accionistas, estaban obligados a destinar el inmueble dado en arrendamiento, únicamente para la compra y venta de vehículos. No obstante, al tener como está explicado y conforme a la ley, la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A.", personalidad jurídica y patrimonio propios, independiente de la de sus accionistas y administradores al no ser parte en el contrato verbal cuya celebración afirman las demandantes, es claro que ninguna obligación arrendaticia pudieron contraer personalmente sus accionistas o administradores. Aunque en el escrito de la demanda se afirma que "RAH MOTORS, C.A." ha cesado sus actividades, como también se sabe es doctrina pacífica y jurisprudencia reiterada, que la personalidad jurídica de las sociedades mercantiles, subsiste hasta que concluya la liquidación. No puede ser de otra manera, ya que el artículo 350 del Código de Comercio, contempla la obligación del liquidador de realizar operaciones en el ordinal 2° que estuvieren pendientes al tiempo de la liquidación, a liquidar y cancelar cuentas de la sociedad con los terceros y cada uno de los socios, a cobrar los créditos activos y percibir su monto y a vender mercancías, bienes muebles e inmuebles, en los ordinales 4°, 5° y 6°. Y si lo anterior no bastara, el artículo 351 del mismo Código de Comercio, dispone que la liquidación, sea demandante o demandada será representada por los liquidadores. Es más que evidente, que en los negocios jurídicos que debe realizar el liquidador de una sociedad mercantil y en su representación, a los que se refieren los ordinales 2°, 4°, 5° y 6º solamente se pueden realizar en representación de una persona jurídica existente, como solamente puede ser parte en un juicio como demandante o demandada, una persona jurídica con existencia, patrimonio, obligaciones y derechos propios para que pueda ser representada por el liquidador, en el caso previsto en el ya mencionado artículo 351 y al discutir las demandantes en su escrito de reforma de la demanda, sobre una relación arrendaticia en la que la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." es arrendataria, es claro que no ha concluido su liquidación, por lo que subsiste su personalidad jurídica y cuenta con legitimación procesal pasiva, para ser demandada. Sobre los recibos de pago con relación al arrendamiento, la parte actora acompañó al escrito de la inicial demanda nueve de dichos recibos, emitidos desde el 7 de diciembre de 1988 hasta el 31 de marzo de 1998 que cursan desde el folio 20 al 28 del expediente, a lo que cabe agregar que las mismas demandantes reconocieron que la verdadera arrendataria es "RAH MOTORS, C.A." en la solicitud dirigida al Coordinador de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que consta en el expediente por haberla acompañado la parte actora, piden se me cite como representante legal de la misma sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." y en muy reciente fecha 14 de agosto de 2024, en acta de protección en expediente DNPDI/2399-24 de dicho ente, consta que el respectivo procedimiento administrativo, se me citó como representante legal de "RAH MOTORS, C.A." y no a título personal, lo que también consta en el expediente, igualmente por haberla acompañado la parte actora. Incluso en el escrito de reforma de la demanda, las demandantes ROSÁNGEL PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOUR reconocen nuevamente que la arrendataria es "RAH MOTORS, C.A. cuando afirman que los recibos de pago que acompañaron con relación al arrendamiento, fueron otorgados por dicha sociedad mercantil y que puede verse en los recibos que otorgaba a los compradores de vehículos. (…Omissis…) III CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA Opongo como defensa de fondo y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la del numeral 11 del artículo 346 eiudem, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, que como dispone el mencionado artículo 361, puede oponerse tanto como cuestión previa y como defensa de fondo. En el caso que nos ocupa, en el escrito de reforma de la demanda, se afirma que estoy utilizando el inmueble cuyo desalojo se pretende, como vivienda. Partiendo de esta afirmación de las demandantes, es forzoso concluir, que el procedimiento que se debe seguir en la presente causa, es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya aplicación es de riguroso orden público y que requiere se siga un procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) requisito que no se ha cumplido en la presente causa, por lo que claramente no es competente para el trámite y conocimiento del procedimiento administrativo previo, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En este sentido, en sentencia del 5 de marzo de 2014 en expediente 7.338-14 (Luis Manuel Torres Pérez vs Antonio Michele Pericolo Puerta), dictada por el entonces Juez, del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, Dr. Guillermo Blanco Vásquez, conociendo en alzada en un procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de un inmueble utilizado para comercio y como vivienda, consideró: «En el caso que existía la mixtura de la naturaleza comercial y de vivienda, el fuero producto del interés superior de la relación social y humana que involucra a la familia y a las necesidades de un inmueble, arrastra a la aplicación del orden público de las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde el Legislador especial, estableció la regulación normativa de todo lo relativo a las acciones de resolución de contrato, como en el caso de autos de un inmueble destinado al uso parcial de vivienda.» En la dispositiva de esta decisión, se declaró la nulidad de todas las actuaciones procesales realizadas en la causa, a partir de la admisión de la demanda inclusive. Con respecto a lo anterior, es oportuno acotar que el juez que dictó la mencionada decisión, Dr. Guillermo Blanco Vásquez, es Magistrado Emérito de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y en la actualidad ocupa el cargo de Director General de la Escuela Nacional de la Magistratura. La mencionada sentencia de instancia, es una útil referencia jurisprudencial, ya que en el asunto sub iudice, en su escrito de reforma de la demanda, la parte actora afirma que he realizado en el inmueble cuyo desalojo se pretende, reformas no autorizadas "...con el fin de adecuarla a una vivienda...", lo que también aduce se aprecia "...en inspección judicial practicada por el antes Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa, realizada en fecha 10 de marzo de 2009...", afirmado luego que he debido entregar el mencionado inmueble" a mas tardar para el día 1 de agosto de 2012...". Además, en los recibos de pago que acompañaron con relación al arrendamiento, emitidos desde el 7 de diciembre de 1988, aparece el pago de manera textual "por concepto alquiler Viviendas..." (sic). Así las cosas, es forzoso concluir que la parte actora reconoce que desde al menos el 7 de diciembre de 1988 tiene conocimiento que he utilizado el inmueble arrendado, como vivienda, es decir desde hace mas de treinta y seis (36) años y al afirmar que he debido entregar el inmueble a mas tardar, para el 1 de agosto de 2012, es decir desde hace mas de doce (12) años, sin que ninguna actividad hubiere desplegado para desocuparme, han consentido de manera muy clara, tanto durante mas de treinta y seis (36) años, que lo ocupara como vivienda y en la continuación de mi ocupación del inmueble, desde hace mas de doce años, convalidando y aceptando de esta manera —en el supuesto de fuese contrario a lo inicialmente acordado en el contrato verbal cuya celebración se afirma en el escrito de reforma de la demanda— en el la utilización del inmueble como vivienda, como mi ocupación del mismo, con posterioridad al 1° de agosto de 2012. A lo anterior, cabe agregar que la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, aunque alegó la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, no acompañó medio alguno de prueba, que demuestre su afirmación, de que el inmueble se hubiese arrendado tan solo para la actividad comercial y que no se pudiera utilizar como vivienda y lejos de ello, los recibos ya mencionados que acompañaron, demuestran el consentimiento de la parte arrendadora de que al mismo inmueble se le utilizara como vivienda. En consecuencia insisto en que el procedimiento que se debe seguir en la presente causa, es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya aplicación es de riguroso y estricto orden público y que requiere se siga un procedimiento administrativo previo de previo ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), concretamente en los artículos 4° al 10 del mencionado Decreto Ley. Seguidamente, procedo a dar contestación a la demanda, de la siguiente manera: Rechazo, niego y contradigo que he debido entregar el inmueble, a mas tardar el 1º de agosto de 2012. Rechazo, niego y contradigo que los accionistas y administradores de la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." se hayan obligado o sean parte en el contrato verbal de arrendamiento, cuya celebración se afirma en el escrito de reforma de la demanda. Rechazo, niego y contradigo que el inmueble cuyo desalojo se pretende, haya sido arrendado únicamente para uso comercial. Rechazo, niego y contradigo que la conformidad de uso otorgada por la autoridad municipal, impida destinar como vivienda, el inmueble cuyo desalojo se pretende en la presente causa. Rechazo, niego y contradigo que me encuentre ocupando el inmueble sin derecho a ello y sin autorización alguna. Rechazo, niego y contradigo que haya realizado construcciones no autorizadas que hayan desmejorando el inmueble cuyo desalojo pretenden las demandantes. Rechazo, niego y contradigo que haya causado deterioros y desmejoras en el inmueble cuyo desalojo pretenden las demandantes, en contraposición a las condiciones que dieron origen a la relación arrendaticia. Rechazo, niego y contradigo que las supuestas construcciones no autorizadas y los supuestos deterioros y desmejoras, hayan incapacitado el inmueble cuyo desalojo se pretende, para el uso de su totalidad con fines comerciales. Rechazo, niego y contradigo que tenga por norte una muy indisciplinada conducta, con irregularidades e ilegalidades de incumplimiento. Rechazo, niego y contradigo que para devolverle el uso comercial al inmueble cuyo desalojo se pretende, sea necesario invertir una gran cantidad de dinero. Rechazo, niego y contradigo la demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. (…)”. (Copiado textualmente). Posteriormente, en fecha 18 de marzo de 2025, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar, compareciendo los apoderados judiciales de la parte demandada, en este estado, el abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, expuso: “Convenimos en la celebración del contrato de arrendamiento en la que era parte como arrendataria la sociedad mercantil RAH Motors C.A., y rechazamos en toda y cada una de sus partes los hechos alegados en el escrito de demanda al haberse alegado por la parte actora, que el contrato de arrendamiento se celebró con dicha sociedad mercantil, y al haberse admitido por la parte demandada en su contestación, así como en la presente audiencia preliminar, este hecho se encuentra fuera del debate probatorio, por lo que insistimos en la defensa de la falta de interés procesal del demandado para ser demandado en la presente causa, es todo”. Seguidamente, en fecha 31 de julio de 2025, se llevó a cabo la Audiencia o Debate Oral, ambas partes comparecieron, exponiendo cada una sus alegatos, de la siguiente forma: La parte actora, a través del abogado ANTONIO JOSÉ GÁMEZ ESPINOZA: “En primer lugar esta representación de la parte demandante ratifica que el demandado tiene cualidad pasiva para sostener la demanda, en la oportunidad presentaremos las pruebas, igual, ratificamos la incoherencia que ha habido en cuanto al cambio de uso del inmueble arrendado, y también queremos hacer valer el deterioro desde el momento en que se arrendo el inmueble, hasta la fecha actual, que ha desmejorado ese inmueble. Y ratificar que el arrendatario es una persona natural”. La parte demandada, a través de su apoderado, abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ: “En primer lugar, insisto en la cuestión previa opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, conforme a lo dispone el artículo 340 del código de procedimiento civil, que si se demandare daños y perjuicios en el escrito de demanda, se deberán especificar los mismos y sus causas, y al no haberse expresado, se coloca a mi representado en situación de indefensión dado que no puede producir las pruebas que desechen el alegato de los supuestos deterioro. En lo que se refiere a la falta y cualidad e interés de mi representado, está suficientemente demostrado con recibos emanados de la parte actora que la arrendataria es la sociedad mercantil RAH MOTOR, y no ha producido la parte demandante, medio de prueba alguna que demuestre la finalización de tal relación arrendaticia y el comienzo de una relación arrendaticia con mi representado, en todo caso, conforme a jurisprudencia de instancia del Tribunal Superior Civil y Mercantil del Estado Guárico, cuando era Juez el Dr. Guillermo Blanco, quedó establecido que si un inmueble tiene uso para una actividad mercantil y al mismo tiempo como vivienda, el procedimiento de desalojo debe seguirse conforme a lo que dispone la Ley Contra La Desocupación Arbitraria De Vivienda, que como se sabe, requiere un procedimiento administrativo previo ante el Tribunal. Es necesario destacar, que aunque esta decisión es de instancia, es casi como si fuese de la casación venezolana, por cuanto muy poco tiempo después de dictada, el Dr. Guillermo Blanco, fue designado Magistrado de la Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y a lo que cabe agregar, que en los recibos antes mencionados, emanados de la parte actora, no solamente están a nombre de la sociedad mercantil RAH MOTOR, sino que además, muy claramente indican que es por arrendamiento de viviendas, por lo que no cabe ninguna duda, que la parte actora dio en arrendamiento a la sociedad mercantil RAH MOTOR, el inmueble para que se usara en su actividad comercial, y además como vivienda. Aunque se expresa en el escrito de demanda, que la sociedad mercantil RAH MOTOR, ya no tiene actividad alguna, como se sabe, la personalidad jurídica de una sociedad mercantil, se extingue cuando esta liquidada, hasta tal punto de que el código de comercio expresa que el liquidador representa la sociedad mercantil cuyo lapso de liquidación ha finalizado, tanto demandante como demandado, es todo.”. En la réplica, la parte actora, a través del abogado ANTONIO JOSÉ GÁMEZ ESPINOZA, señaló: “Esta representación en consideración de lo que establece el artículo 12 del código de Procedimiento Civil, relativo a alegar y probar promovió la realización de una inspección judicial que consta al folio 20 y en la línea 32, que en esa oportunidad se notificó al demandado RAFAEL HERNANDEZ, de la realización de esa inspección judicial, y de sus propios labios manifestó que él ocupaba el inmueble en su condición de arrendatario, y que tal condición firmó la correspondiente acta de inspección, esta prueba se hizo y se promovió con el objeto de demostrar la veracidad o la realidad del punto controvertido en la causa, en razón de que la misma persona confesó que era arrendatario de dicho inmueble, ese escrito anexado A, demuestra que el ciudadano RAFAEL HERNANDEZ como persona natural, también gozaba o goza de legitimidad pasiva para ser demandado, de manera que con esta prueba queremos probar y contradecir el alegato de fondo de la defensa en cuanto a la falta de legitimidad pasiva para sostener la demanda el demandado. Del mismo modo, se promovió el pago que el ciudadano RAFAEL HERNANDEZ hacia al Tribunal Tercero del Municipio Páez y Araure, pagando el pago de arrendamiento, allí se demuestra de que ciertamente el actuaba como persona natural, y que si tenía legitimidad para sostener la demanda, de modo que y otras inspecciones judiciales que se realizaron posteriormente que están promovidas como pruebas en el expediente, el siempre alegó su condición de arrendatario del inmueble, esta representación quiere hacer valer todas esas pruebas para demostrar la cualidad de arrendatario del ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, y desvirtuar la pretensión de la parte demandada de la falta de cualidad pasiva del demandado en sostener la demanda, es todo”. En la réplica, la parte demandada, a través de su apoderado, abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ: “Con respecto a la inspección judicial es necesario destacar que el señor RAFAEL HERNÁNDEZ cuándo fue notificado no contó con asistencia de abogado en el acto de inspección, y es notorio que incluso muchos profesionales del derecho no tienen claro la diferencia entre la personalidad jurídica de una compañía mercantil, y la de sus accionistas y administradores, lo que explica que el señor HERNÁNDEZ se haya presentado como arrendatario, y sobre esta inspección, que supuestamente demuestra los daños y deterioros del inmueble, es necesario destacar, que conforme a los que dispone el artículo 1428 del Código Civil, la inspección no puede extenderse a materia para que se requieren conocimiento periciales, y es claro que para determinar unos supuestos daños de un inmueble, necesariamente se requiere conocimiento pericial, por lo que es materia de experticia y no de inspección. Además, en sus alegatos, ni la parte demandante ni el estimado colega presente en esta sala, han logrado desvirtuar la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que como ante se explicó no se siguió el procedimiento administrativo previo ante el SUNAVI como dispone la ante mencionada sentencia del Juzgado Superior Del Estado Guárico, cuyo juez era Guillermo Blanco Vásquez, luego Magistrado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y la parte actora, lejos de demostrar que el inmueble no se utiliza como vivienda para descartar esta defensa ha alegado e incluso demostrado que el inmueble se utiliza como vivienda para el señor HERNÁNDEZ y su hija, es todo”. En la fase de evacuación de pruebas, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado ANTONIO JOSÉ GÁMEZ ESPINOZA, expuso: “Bueno, desde luego pues en atención al derecho de alegar y probar, la parte demandante dentro de las pruebas documentales promovió el acta de defunción de ORNES PENSÓ, y la declaración sucesoral, a los fines de demostrar que las demandantes son propietarias del bien arrendado, pero es importante también destacar que este Tribunal, acordó hacer una inspección judicial, y el resultado de esa inspección judicial realizada por el Tribunal el ingeniero designado dejo constancia de las condiciones de ruina y desmejoramiento del inmueble, que además eso constituye una causal de desalojo del inmueble, y desde luego se hizo un procedimiento administrativo en el SUNDEE con el objeto de cumplir con la parte administrativa del proceso, y en el Tribunal de Municipio Araure, de conformidad con el artículo 1401 del Código Civil, hubo una confesión del demandado de ser el arrendatario del inmueble en controversia al solicitar el pago de los cánones de arrendamiento y allí manifestó que él solicitaba pagar cánones de arrendamiento porque le era arrendatario, y la parte demandante reitera no le recibió el pago de los pagos de canon de arrendamiento, ciertamente el espíritu y razón de la norma sustantiva civil establece que la confesión hecha por una de las partes ante un tribunal que no sea competente, hace plena prueba, porque lo que quiere el demandante es demostrar de que el demandado si tiene cualidad pasiva para sostener la demanda el ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ como demandado, y que aquí no se trata como el derecho laboral que se rigue por el principio de la realidad de la forma y apariencia, sino que la conducta en todos los actos realizados con el demandado los hizo siempre en su condición de arrendatario personal, no de la empresa, de modo que eso es lo que está en el expediente, y constituye per se el fundamento de que la cualidad de arrendatario queda en la persona natural RAFAEL HERNÁNDEZ, y así lo ratifico en esta audiencia oral y publica, en toda y cada una de sus partes, es todo.”. En la fase de evacuación de pruebas, la parte demandada, a través de su apoderado, abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, expuso: “En lo que se refiere a la inspección judicial, y la afirmación del señor HERNÁNDEZ afirmándose arrendatario, tales afirmaciones están por completo desvirtuada por la prueba documental producida por la parte actora donde aparece como arrendatario la sociedad mercantil RAH MOTOR, y sobre tal inspección aunque este Tribunal declaró subsanada la cuestión previa de defecto de forma, en lo que se refiere a los daños y deterioros, ello no exime a la parte actora de la carga procesal de demostrar tales daños, deterioros y sus causas, lo que conforme al artículo 1428 del Código Civil, al requerirse de conocimiento periciales, no son materia de inspección sino de experticia. Además, la parte demandada y su representación judicial en ningún momento han puesto en duda la legitimación procesal activa de los demandantes, y aunque los demandantes hayan seguido un procedimiento administrativo ante el SUNDDE este ente es manifiestamente incompetente en materia de vivienda, dado que el ente competente es el SUNAVI, y a sentencia ya indicada del Tribunal Superior del estado Guárico, es oportuno invocar una muy reciente sentencia del 21 de mayo del 2025, numero 767 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que requiere que para el desalojo del inmueble utilizado para fines comerciales y como vivienda debe seguirse el procedimiento administrativo previo ante el SUNAVI, e insisto que el SUNDEE no tiene competencia para esta materia, por lo que el trámite que puede haber tenido la parte actora ante el SUNDDE, ningún efecto procesal debe tener en la presente causa, y debe tenerse como inexistente, es todo.” Como conclusiones, la parte demandante, a través del abogado ANTONIO JOSÉ GÁMEZ ESPINOZA señaló: “en primer lugar expongo que el ciudadano RAFAEL ALVAREZ, si tiene la cualidad pasiva paras ser demandado como arrendatario, persona natural del inmueble ubicado en la venida 30 culturalmente llamada Eduardo Chollet, con calle 3 del municipio Araure estado Portuguesa. En segundo lugar, procedo a hacer valer y reiterar la inspección que en sus buenos oficios el Tribunal hizo sobre el inmueble, y que el ingeniero que la realizó, determinó los daños de deterioro que ha sufrido el inmueble y la peligrosidad que tiene el inmueble por dichos deterioros, y que desde luego, tal deterioro representa un incumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de preservar la cosa y entregarla del mismo modo como ha sido arrendada, de modo que esta representación reitera que existen daños graves a las instalaciones del inmueble, y que eso constituye per se daños y perjuicios que deberían haber sido reparados por el demandado, por lo menos en su mantenimiento, además de eso, reiterar el contenido del espíritu y razón del artículo 1401 del Código Civil, porque en todo momento, el ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ manifestó tanto en las inspecciones judiciales, como en la solicitud que hizo al Tribunal Del Municipio Araure solicito cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento como arrendatario, siempre manifestó su condición de arrendatario como individuo de la especie humana como dice el artículo 15 del Código Civil, y que en consecuencia de todo lo expuesto en la ratificación de las pruebas esta representación solicita que este Tribunal en la definitiva declare con lugar la demanda incoada contra el ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, con todos sus pedimentos y la entrega material del inmueble, es todo”. Como conclusiones, la parte demandada, a través de su apoderado, abogado IGNACIO JOSÉ HERRERA GONZÁLEZ, señaló: “En lo que se refiere la inspección judicial insisto en la inconducencia de este medio de prueba para demostrar unos supuestos daños, y en lo que se refiere a las causas, me referiré seguidamente. En la negada hipótesis de que tales daños pudieran ser demostrados por esas inconducentes inspecciones, no demuestran sus causas, y como se sabe, de conformidad con lo que dispone el código civil, y los diversos textos normativos en materia de arrendamiento, los daños mayores deben ser reparados por el arrendador y no por el arrendatario, y no alegó la parte actora, y menos demostró qué estos supuestos daños mayores, hayan sido ocasionados por el demandado, o por la falta de reparación oportuna de los daños menores. Antes afirmó el estimado colega de la contraparte que una causa se debe decidir conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo alegado y probado, y no alegó la parte actora, y menos demostró que los supuestos deterioros y daños, hubiesen sido ocasionado por el demandado, o como antes indique, por la falta de reparación oportuna de los daños menores, es todo”. Ahora bien, establecida la relación jurídica, considera necesario quién juzga, pasar a valorar todo el material probatorio acopiado a la presente causa, para determinar cuál de las partes probó sus afirmaciones de hechos formuladas en las oportunidades correspondientes. VALORACIÓN PROBATORIA PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE: JUNTO AL LÍBELO DE LA DEMANDA: Instrumentales: 1) A los folios 47 a 48 de la primera pieza del expediente principal, marcada “A”, en copia simple, carta de exposición de motivos, presentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ; al Presidente del Concejo Municipal de Araure. Respecto a la prueba antes descrita, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio por no haber sido impugnada por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Pudiéndose evidenciar de la misma, la aceptación expresa que hace el demando en cuanto a su condición de arrendatario del bien inmueble objeto de Litis, y que arrendó el bien con el objeto de establecer allí su negocio, lo que lleva a la convicción de este decisor, de que el inmueble demandado se arrendó en principio para uso comercial y no para uso de vivienda como pretende hacer ver el demandado. ASÍ SE ESTABLECE. 2) A los folios 49 al 58 de la primera pieza del expediente principal, marcados “B”, “B1”, “B2”, “B3”, “B4”, “B5”, “B6”, “B7”, “B8”, y “B9”, en copias simples, recibos de cobros, emitidos por la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, con ocasión del arrendamiento. No obstante corren insertos en original a los folios 20 al 28, de la primera pieza del expediente principal. Respecto a las probanzas anteriormente señaladas, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio por no haber sido impugnada por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de probar que la relación arrendaticia inició con la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, sin embargo, es preciso determinar que dicha sociedad mercantil no funge como parte en el presente juicio, y quien se configura figura como arrendatario del bien inmueble demandado es el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, pues así ha sido reconocido por dicho ciudadano, y ASÍ SE DECIDE. 3) A los folios 59 al 113 de la primera pieza del expediente principal, marcado “C”, expediente administrativo Nro. DNPDI/2399-24, levantado con ocasión al agotamiento del procedimiento administrativo ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), sede Acarigua. Del análisis de este instrumento, este juzgador puede constatar, que se trata de un documento público administrativo, emanado por la autoridad competente para ello, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a su valoración, considera menester hacer las observaciones siguientes: Según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de julio del 2.007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil…” Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, los documentos públicos administrativos, se asimilan a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, así las cosas, este Tribunal tiene como fidedigna tal probanza por cuanto no fue impugnada en su oportunidad, en consecuencia, le imparte valor probatorio conforme al artículo 1363 del Código Civil. Observándose del mismo, que las demandantes acudieron por ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), a fin de llegar a un acuerdo para que el demandado desocupara el bien inmueble objeto de Litis, sin embargo, ante la incomparecencia del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, dicho organismo dio por agotada la vía administrativa. ASÍ SE DECIDE. 4) A los folios 114 al 119 de la primera pieza del expediente principal, marcados “D”, “D1”, “D2”, “D3”, “D4”, y “D5”, en copias simples, recibos de venta recibos emitidos por la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, a los compradores de los vehículos puestos en venta. En relación a las probanzas anteriormente señaladas, el Tribunal no les confiere valor probatorio por no aportar nada al proceso. ASÍ SE DECIDE. 5) A los folios 120 al 126 de la primera pieza del expediente principal, marcado “E”, en copia simple, Solicitud Nro. 1032-09, nomenclatura del antes Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa. Al no haber sido desconocida, tachada o impugnada en forma alguna, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento público, emanado de un funcionario autorizado; dicha probanza da fe de la notificación que se le hiciera al ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, en fecha 1º de agosto de 2009, del derecho de prorroga legal que le asistía, que en su caso no debía de ser mayor de tres (3) años fijos. ASÍ SE DECIDE. 6) A los folios 127 y 128 de la primera pieza del expediente principal, marcada “F”, en copia simple, inserta dentro de la Solicitud No. 1032-09, inspección judicial realizada en fecha 10 de marzo de 2009, por el antes Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa. Esta Prueba, trata de una inspección judicial extra litem que a los efectos de su eficacia, puede tener pleno valor probatorio, por cuanto se trata de un documento público, emanado de un funcionario autorizado. Ahora bien, el Tribunal a los efectos de la valoración referente a la prueba de inspección judicial extra litem, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido, se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. En consecuencia, este Tribunal observa, que dicha inspección hace constar la actividad comercial desarrollada en el bien inmueble demandado, así como la persona que ocupa dicho bien. En tal sentido este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, y ASÍ SE ESTABLECE. 7) A los folios 134 al 136 de la primera pieza del expediente principal, marcado “G”, en copia simple, Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones Nro. 075353. 8) A los folios 137 al 139 de la primera pieza del expediente principal, marcada “H”, en copia simple, Declaración Sucesoral Nro. F-2009-07, Nro. 00201969 de fecha 16 de octubre de 2012. No obstante corre inserta en original a los folios 29 al 31, de la primera pieza del expediente principal. Respecto a las probanzas descritas en los numerales 7 y 8, este Tribunal observa que ambas guardan similitud y fueron promovidas con el objeto de demostrar el mismo hecho, en consecuencia, ambas serán valoradas en conjunto. Ahora bien, del análisis de estas instrumentales, se puede observar que dichas probanzas, tratan de documentos públicos administrativos, los cuales según el precedente jurisprudencial establecido en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de julio del 2.007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, (ya transcrito), se deben asimilar a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en consecuencia, este Tribunal de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio por tratarse de documentos públicos administrativos. Desprendiéndose de los instrumentos administrativos, que dentro del acervo hereditario, dejado por el de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT, se encuentra el inmueble sobre el cual versa la demandada de desalojo, y ASÍ SE ESTABLECE. 9) A los folios 137 al 139, marcado “I”, en copia simple, documento debidamente protocolizado por ante el entonces Registro Subalterno del Distrito Araure del Estado Portuguesa, de fecha 15 de enero de 1986, quedando inserto bajo el Nro. 5, Folios 10 fte. al 11 vto., Protocolo primero, Tomo III, Primer Trimestre de 1986, y bajo el Nro. 5, Folios 21 vto. al 23 vto. Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 1986. No obstante corre inserto en original a los folios 17 al 19, de la primera pieza del expediente principal. Respecto a la anterior probanza, al no haber sido desconocida, tachada o impugnada, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público, emanado de un funcionario autorizado, observándose del mismo, la adquisición por parte del de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT, del inmueble objeto del presente juicio, y ASÍ SE ESTABLECE. EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL: Del Mérito Favorable de los Autos: Invoco el mérito favorable de los autos en particular el valor probatorio que poseen los siguientes instrumentos: 1. Al folio 12 de la segunda pieza del expediente principal, en copia simple, Acta de defunción Nro. 251, perteneciente al de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT. No obstante corre inserta en copia certificada al folio 32, de la primera pieza del expediente principal. Al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este órgano jurisdiccional le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento público, emanado de un funcionario autorizado; y da plena fe del deceso de la de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT. ASÍ SE ESTABLECE. 2. Declaración Sucesoral Nro. F-2009-07, Nro. 00201969 de fecha 16 de octubre de 2012. 3. Documento debidamente protocolizado por ante el entonces Registro Subalterno del Distrito Araure del Estado Portuguesa, de fecha 15 de enero de 1986, quedando inserto bajo el Nro. 5, Folios 10 fte. al 11 vto., Protocolo primero, Tomo III, Primer Trimestre de 1986, y bajo el Nro. 5, Folios 21 vto. al 23 vto. Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 1986. Respecto a las probanzas indicadas en los numerales 2 y 3, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda, y ASÍ SE ESTABLECE. Instrumentales: 1. A los folios 6 al 28 de la segunda pieza del expediente principal, inspección Judicial realizada en fecha 29 de Junio de 2023, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecución de medidas de los Municipios Araure y Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Esta Prueba, trata de una inspección judicial extra litem que a los efectos de su eficacia, puede tener pleno valor probatorio, por cuanto se trata de un documento público, emanado de un funcionario autorizado. Ahora bien, el Tribunal a los efectos de la valoración referente a la prueba de inspección judicial extra litem, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido, se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. En consecuencia, este Tribunal observa, que en dicha inspección el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, indica expresamente que ocupa el bien inmueble objeto de Litis, en condición de arrendatario. En tal sentido este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, y ASÍ SE ESTABLECE. 2. A los folios 47 a 48 de la primera pieza del expediente principal, marcada “A”, en copia simple, carta de exposición de motivos, presentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ; al Presidente del Concejo Municipal de Araure. Respecto a la probanza anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda, y ASÍ SE ESTABLECE. 3. A los folios 31 al 44 de la segunda pieza del expediente principal, bajo el oficio alfanumérico D.P.C.U. 355/2024, de fecha 1º de agosto de 2014; consulta de variables urbanas realizada a la Municipalidad de Araure. En relación a la probanza anteriormente señalada, el Tribunal no le confiere valor probatorio por no aportar nada al proceso, y ASÍ SE DECIDE. 4. A los folios 146 al 160 del cuaderno de medidas, inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 10 de diciembre de 2024. Esta Prueba, trata de una inspección judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio con la garantía del contradictorio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección. Con esta prueba queda demostrado los hechos y circunstancias que dieron motivo a la demanda de desalojo, en cuanto a la pretensión de probar los deterioros causados al inmueble, así como el cambio de uso en el mismo; que al ser acompañada del respectivo informe técnico, de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, y ASÍ SE DECIDE. Prueba de Informe: Se solicitó oficiar: • Al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los fines que informe sobre: 1. Si por ante ese Tribunal se realizó Inspección Judicial en fecha 29 de junio de 2023, donde aparecen como solicitantes las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, y de ser positiva su respuesta, remita copia de la referida solicitud de inspección. 2. Si por ante ese Tribunal constan depósitos de cánones de arrendamiento por parte del ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.540.391, en favor de las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT, y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO o del difunto ORNES MARIA PENSO CRAZUT, y de ser positiva su respuesta, remita a este Tribunal copia de la misma. La anterior probanza fue admitida según se evidencia de auto de fecha 23 de abril de 2025, librándose oficio Nro. 107-2025, el cual fue debidamente recibido en fecha 21 de mayo del mismo año. Así las cosas, en fecha 5 de junio de 2025, fue agregado al expediente oficio Nro. 139-2025, procedente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante el cual informa que fue tramitado por ante ese tribunal solicitud de inspección judicial, registrada en el libro de solicitudes bajo el Nro. 3.913-2023 y de la cual se evidencia que en fecha 29 de junio de 2023, fue realizada inspección judicial, anexando copia certificada del libro de solicitudes y del libro diario en donde consta lo solicitado. Asimismo, remitió información respecto al expediente de consignación arrendaticia, registrado y en curso en el tribunal, distinguido con el Nro. 144-009, la cual inició en fecha 19 de diciembre de 2009, consignatario: RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ; beneficiario: ORNES MARIA PENSO CRAZUT; anexando copia certificada de las dos piezas que conforman el referido expediente de consignación arrendaticia. En tal sentido, observa este juzgador que la respuesta obtenida de parte del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cumple con lo solicitado, determinándose que ciertamente fue realizada inspección judicial en fecha 29 de junio de 2023, y que el ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ, consigna en nombre propio los cánones de arrendamiento. En consecuencia, este Juzgado a los efectos de la valoración referente a la prueba de informes solicitada, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. Por tal motivo, se observa, que dicha probanza cumple con lo requerido mediante oficio Nro. 107-2025, por tal motivo se le otorga todo el valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE. • Al encargado(A) de la Oficina Municipal de Planeamiento y Control Urbano de la Alcaldía de Araure, a los fines que informe sobre: 1. Las variables urbanas del inmueble ubicado en la Avenida: EDUARDO CHOLLET ESQUINA CALLE 3 DE ARAURE, y remita copia de las actuaciones. La anterior probanza fue admitida según se evidencia de auto de fecha 23 de abril de 2024, librándose oficio Nro. 108-2025, el cual fue debidamente recibido en fecha 21 de mayo del mismo año, y del cual se recibió resulta constante de 1 folio útil, en relación con la solicitud arriba descrita; determinándose, respecto a lo solicitado, que el inmueble objeto de Litis posee zonificación R-5 y que cuenta con una bienhechuría que consta de un galpón con habitación con una depreciación considerable producto de los años de construcción y que presenta riesgo de desplome. Así las cosas, a los efectos de la valoración referente a la prueba de informes solicitada, estima que dicha valoración debe realizarse sobre la base de la sana critica de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en tal sentido se deja en libertad al juzgador de formarse libremente su convicción para su apreciación y valoración. En consecuencia, este Tribunal observa, que dicha probanza cumple con lo requerido mediante oficio Nro. 108-2025, por tal motivo se le otorga todo el valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA: JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Comunidad de la Prueba: Conforme al principio de la comunidad de la prueba, promovió los recibos acompañados por la parte demandante, en los que aparece el pago de manera textual “…por concepto alquiler Vivienda…”; pretendiendo demostrar con estos recibos que el inicial arrendador aceptó utilizar como vivienda el inmueble cuyo desalojo se pretende. Respecto a la probanza anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda; sin embargo, se evidencia de los recibos que lo transcrito “por concepto de Alquiler de Viviendas”, no fue escrito por el arrendador de su puño y letra, sino que viene pre impreso en el formato del recibo, por lo que no puede pretender el demandado que por este hecho se tenga como cierto que el inmueble demandado fue arrendado para uso de vivienda. ASÍ SE ESTABLECE. Instrumentales: 1. A los folio 166 de la primera pieza del expediente principal, en original, constancia de residencia emitida por el Consejo comunal “Araure Centro Parte Baja”. Respecto a esta probanza, se evidencia que, conforme al numeral 10° del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales, están facultados para emitir ese tipo de instrumento, de manera que la validez de la misma no está en discusión; por tal motivo, se le otorga pleno valor probatorio, extrayéndose de dicha probanza, certeza en cuanto a lo que expresa referente al domicilio del ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ. ASÍ SE ESTABLECE. Testimoniales: El Tribunal antes de valorar a los testigos evacuados, comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2000, en el cual expresa lo siguiente: “Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo”. En tal sentido, se pasa de seguidas a valorar la deposición de los testigos promovidos. 1. Ciudadano ALIRIO DE JESÚS FEBRES ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.611.879. Dicha testimonial fue evacuada en el debate oral; se observa que el mismo fue en forma legal, cumpliendo con los requisitos de proponibilidad y admisión, y evacuado en su debida oportunidad. Fue conteste, rindiendo una declaración coherente; sin embargo, a los efectos de la valoración probatoria de esta testimonial, quien aquí juzga considera que respecto a su eficacia resulta inconducente a los efectos de demostrar el thema decidendum, pues a través de ella no se logra desvirtuar lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar. ASÍ SE DECIDE. 2. Ciudadano FÉLIX ANTONIO GALLARDO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.364.486. Dicha testimonial fue evacuada en el debate oral; se observa que el mismo fue en forma legal, cumpliendo con los requisitos de proponibilidad y admisión, y evacuado en su debida oportunidad. Fue conteste, rindiendo una declaración coherente; sin embargo, a los efectos de la valoración probatoria de esta testimonial, quien aquí juzga considera que respecto a su eficacia resulta inconducente a los efectos de demostrar el thema decidendum, pues a través de ella no se logra desvirtuar lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar. ASÍ SE DECIDE. 3. Ciudadana CARMEN MARBELLA PEÑALVER, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.546.278. En la oportunidad fijada para la evacuación de la testimonial anteriormente identificada, no compareció a rendir declaración, por lo que este Tribunal no aprecia la testimonial promovida. ASÍ SE DECIDE. EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL: Comunidad de la Prueba: Conforme al principio de la comunidad de la prueba, promovió los recibos acompañados por la parte demandante, en los que aparece el pago de manera textual “…por concepto alquiler Vivienda…”; pretendiendo demostrar con estos recibos que el inicial arrendador aceptó utilizar como vivienda el inmueble cuyo desalojo se pretende. Respecto a la probanza anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el escrito de demanda y junto con el escrito de contestación de la misma. ASÍ SE ESTABLECE. Instrumentales: 1. A los folio 166 de la primera pieza del expediente principal, en original, constancia de residencia emitida por el Consejo comunal “Araure Centro Parte Baja”. Respecto a la probanza anteriormente señalada, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el escrito de contestación de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. Testimoniales: 1. Ciudadano ALIRIO DE JESÚS FEBRES ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.611.879. 2. Ciudadano FÉLIX ANTONIO GALLARDO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.364.486. 3. Ciudadana CARMEN MARBELLA PEÑALVER, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Araure y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.546.278. Respecto a las testimoniales anteriormente señaladas, este Tribunal hace saber, que ya emitió pronunciamiento, en la valoración de las pruebas aportadas junto con el escrito de contestación de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA: Hecho el anterior análisis y valoración probatoria, este juzgador para pronunciar la decisión, se circunscribirá a los postulados Constitucionales y legales plasmados en los textos respectivos, vale decir los mandatos de propugnar una decisión lo más cercana a la justicia aplicada al caso concreto, como uno de los valores superiores del estado venezolano. Al igual que, tomando en consideración que en materia civil, el Juez está sujeto a decidir lo alegado y probado en autos. Este principio del sistema dispositivo del procedimiento, se encuentra establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”. La norma anterior obliga a los jueces a decidir en base a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como una herramienta para la realización de la justicia, a tenor de lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así las cosas, los límites de la controversia son fijados por la contestación de la demandada, de modo que la misma ha de realizarse conforme a lo establecido en el artículo 361 del texto adjetivo civil, esto es, expresando con claridad los puntos sobre los cuales conviene, y los que rechaza, teniéndose como exentos de probanzas aquellos que no fueron admitidos expresamente. Estos límites en que queda trabada la controversia además, influyen directamente sobre la actividad probatoria, toda vez que solo se prueban los hechos afirmativos controvertidos. De este modo, los hechos convenidos, están exentos de pruebas, así como también los hechos negativos que se hubieren alegado. En el presente caso la relación sustancial controvertida quedó circunscrita a probar la cualidad de arrendatario del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, parte demandada en la presente causa; el presunto deterioro causado en el inmueble objeto de Litis; y, el cambio de uso del inmueble, en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento verbal. Ahora bien, pasa a continuación este Tribunal a establecer el orden decisorio a los fines de dirimir esta controversia judicial, el cual es, en primer lugar emitir pronunciamiento respecto a las excepciones planteadas por el demandado, ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ; y por último, de ser procedente, resolver el fondo de la controversia. PUNTOS PREVIOS Primer Punto Previo LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS, PARA SER ACCIONADO EN LA PRESENTE CAUSA Señaló el demandado, lo que a continuación se transcribe: “(…) Opongo como dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés para ser demandado en desalojo en la presente causa. En el escrito de reforma de la demanda, se afirma que el inmueble cuyo desalojo se pretende, fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A.", por lo que la demanda debía intentarse contra dicha sociedad mercantil. Es claro por lo tanto, que según lo que se afirma en el escrito de reforma de la demanda, en la relación arrendaticia, la arrendataria es precisamente la mencionada sociedad mercantil y no mi persona. Como se sabe, de conformidad con el artículo 201 del Código de Comercio, las sociedades mercantiles tienen personalidad jurídica propia independiente de la de sus accionistas y administradores, o lo que es lo mismo, son capaces de ser titulares de derechos y obligaciones propios, por lo que es la misma sociedad la titular de sus relaciones patrimoniales activas y pasivas y es por lo tanto la sociedad la que tiene la legitimación pasiva para que en su contra se intenten acciones judiciales, derivadas de contratos de que sea parte. Sobre este punto, en el escrito de la demanda se afirma que la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." y sus accionistas, estaban obligados a destinar el inmueble dado en arrendamiento, únicamente para la compra y venta de vehículos. No obstante, al tener como está explicado y conforme a la ley, la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A.", personalidad jurídica y patrimonio propios, independiente de la de sus accionistas y administradores al no ser parte en el contrato verbal cuya celebración afirman las demandantes, es claro que ninguna obligación arrendaticia pudieron contraer personalmente sus accionistas o administradores. Aunque en el escrito de la demanda se afirma que "RAH MOTORS, C.A." ha cesado sus actividades, como también se sabe es doctrina pacífica y jurisprudencia reiterada, que la personalidad jurídica de las sociedades mercantiles, subsiste hasta que concluya la liquidación. No puede ser de otra manera, ya que el artículo 350 del Código de Comercio, contempla la obligación del liquidador de realizar operaciones en el ordinal 2° que estuvieren pendientes al tiempo de la liquidación, a liquidar y cancelar cuentas de la sociedad con los terceros y cada uno de los socios, a cobrar los créditos activos y percibir su monto y a vender mercancías, bienes muebles e inmuebles, en los ordinales 4°, 5° y 6°. Y si lo anterior no bastara, el artículo 351 del mismo Código de Comercio, dispone que la liquidación, sea demandante o demandada será representada por los liquidadores. Es más que evidente, que en los negocios jurídicos que debe realizar el liquidador de una sociedad mercantil y en su representación, a los que se refieren los ordinales 2°, 4°, 5° y 6º solamente se pueden realizar en representación de una persona jurídica existente, como solamente puede ser parte en un juicio como demandante o demandada, una persona jurídica con existencia, patrimonio, obligaciones y derechos propios para que pueda ser representada por el liquidador, en el caso previsto en el ya mencionado artículo 351 y al discutir las demandantes en su escrito de reforma de la demanda, sobre una relación arrendaticia en la que la sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." es arrendataria, es claro que no ha concluido su liquidación, por lo que subsiste su personalidad jurídica y cuenta con legitimación procesal pasiva, para ser demandada. Sobre los recibos de pago con relación al arrendamiento, la parte actora acompañó al escrito de la inicial demanda nueve de dichos recibos, emitidos desde el 7 de diciembre de 1988 hasta el 31 de marzo de 1998 que cursan desde el folio 20 al 28 del expediente, a lo que cabe agregar que las mismas demandantes reconocieron que la verdadera arrendataria es "RAH MOTORS, C.A." en la solicitud dirigida al Coordinador de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que consta en el expediente por haberla acompañado la parte actora, piden se me cite como representante legal de la misma sociedad mercantil "RAH MOTORS, C.A." y en muy reciente fecha 14 de agosto de 2024, en acta de protección en expediente DNPDI/2399-24 de dicho ente, consta que el respectivo procedimiento administrativo, se me citó como representante legal de "RAH MOTORS, C.A." y no a título personal, lo que también consta en el expediente, igualmente por haberla acompañado la parte actora. Incluso en el escrito de reforma de la demanda, las demandantes ROSÁNGEL PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOUR reconocen nuevamente que la arrendataria es "RAH MOTORS, C.A. cuando afirman que los recibos de pago que acompañaron con relación al arrendamiento, fueron otorgados por dicha sociedad mercantil y que puede verse en los recibos que otorgaba a los compradores de vehículos. (…)”. (Copiado textualmente). En cuanto al planteamiento defensivo de la falta de cualidad, es necesario referir en primer lugar la premisa legal que contiene tal defensa, en tal sentido dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que la falta de cualidad activa o pasiva puede ser opuesta como defensa de fondo, según se desprende del segundo párrafo del artículo nombrado: “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”. (Negrillas de este Juzgado). Dentro de este marco, se ha pronunciado el Profesor Arístides Rengel Romberg, refiriéndose a la institución procesal de la legitimación, sobre la cual, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo II”, expone lo siguiente: “…la legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede afirmarse así: “la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539). De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. Corolario de lo esbozado por los autores supra, tenemos que la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la Ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces, porque, la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés. Así en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (ejemplo, propietario de un inmueble, pero es menor de edad); o viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (ejemplo, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca y no es propietaria del inmueble hipotecado). En tal sentido, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resuelta en la sentencia de mérito, lo cual se desprende del contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte cuando establece que “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. Conforme a todo lo expuesto, encontramos que lo alegado por el demandado RAFAEL ARCÁNGEL HERNÁNDEZ, encuentra su sustento en el hecho de que en el escrito de reforma se afirma que el inmueble cuyo desalojo se pretende, fue dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil "RAH MOTORS, C.A.", por lo que la demanda debía intentarse contra dicha sociedad mercantil, situación que a decir del demandado se corrobora con los recibos de pago emitidos con relación al arrendamiento y en la solicitud dirigida al Coordinador de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Ahora bien, si bien es cierto, que las demandantes de autos indicaron en su escrito libelar, que en principio la relación arrendaticia inició mediante un contrato de arrendamiento verbal con la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, no es menos cierto, que también indicaron que dicha sociedad mercantil ya no existía, lo que motivó que demandaran en desalojo al ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ. Así las cosas, conforme a la falta de cualidad e interés del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ para ser demandado en desalojo, opuesta en la presente causa, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; es preciso señalar que dada la naturaleza de la presente demanda en donde se pretende el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, es necesario conocer primero, la cualidad de las partes y segundo, la peculiaridad de lo solicitado. Así pues, es de observar, contrario a lo alegado por la parte demandada, la falta de ocupación de la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, sobre el inmueble que se demanda, lo que evidentemente se traduce en una falta de cualidad para actuar en juicio, ya que la inexistencia de dicha sociedad mercantil constituye un obstáculo a la capacidad para ser parte en juicio, ya que ello instituye requisito indispensable para que el demandante o demandado puedan adoptar tal calidad. Por otro lado, observa este juzgador, que se demanda en desalojo al ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, quien funge como arrendatario del inmueble objeto de Litis, cualidad esta que ha quedado más que demostrada con las probanzas traídas a juicio, las cuales no fueron impugnadas por la parte contraria en su debida oportunidad, entre ellas está la inspección judicial que efectuó este Tribunal, de la cual se observó que el ocupante del bien inmueble objeto de Litis es el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, hecho corroborado con la instrumental relativa a la carta de exposición de motivos, suscrita por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, y dirigida al Presidente del Concejo Municipal de Araure, en donde queda demostrado que el demandado es quien hace uso del inmueble, lo que se traduce en una aceptación expresa por parte del mismo. Por tal motivo, siendo que ha quedado más que demostrado que el demandado es quien ocupa el inmueble objeto de Litis, y la condición en que lo ocupa; es claro para este jurisdicente que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, tiene cualidad pasiva para ser demandado en la presente causa, por lo tanto, la defensa de fondo de falta de cualidad alegada por el demandado debe declararse IMPROCEDENTE, y ASÍ SE DECIDE. Segundo Punto Previo PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA Alegó el demandado, lo siguiente: “(…) Opongo como defensa de fondo y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la del numeral 11 del artículo 346 eiudem, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, que como dispone el mencionado artículo 361, puede oponerse tanto como cuestión previa y como defensa de fondo. En el caso que nos ocupa, en el escrito de reforma de la demanda, se afirma que estoy utilizando el inmueble cuyo desalojo se pretende, como vivienda. Partiendo de esta afirmación de las demandantes, es forzoso concluir, que el procedimiento que se debe seguir en la presente causa, es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya aplicación es de riguroso orden público y que requiere se siga un procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) requisito que no se ha cumplido en la presente causa, por lo que claramente no es competente para el trámite y conocimiento del procedimiento administrativo previo, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En este sentido, en sentencia del 5 de marzo de 2014 en expediente 7.338-14 (Luis Manuel Torres Pérez vs Antonio Michele Pericolo Puerta), dictada por el entonces Juez, del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, Dr. Guillermo Blanco Vásquez, conociendo en alzada en un procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de un inmueble utilizado para comercio y como vivienda, consideró: «En el caso que existía la mixtura de la naturaleza comercial y de vivienda, el fuero producto del interés superior de la relación social y humana que involucra a la familia y a las necesidades de un inmueble, arrastra a la aplicación del orden público de las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde el Legislador especial, estableció la regulación normativa de todo lo relativo a las acciones de resolución de contrato, como en el caso de autos de un inmueble destinado al uso parcial de vivienda.» En la dispositiva de esta decisión, se declaró la nulidad de todas las actuaciones procesales realizadas en la causa, a partir de la admisión de la demanda inclusive. Con respecto a lo anterior, es oportuno acotar que el juez que dictó la mencionada decisión, Dr. Guillermo Blanco Vásquez, es Magistrado Emérito de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y en la actualidad ocupa el cargo de Director General de la Escuela Nacional de la Magistratura. La mencionada sentencia de instancia, es una útil referencia jurisprudencial, ya que en el asunto sub iudice, en su escrito de reforma de la demanda, la parte actora afirma que he realizado en el inmueble cuyo desalojo se pretende, reformas no autorizadas "...con el fin de adecuarla a una vivienda...", lo que también aduce se aprecia "...en inspección judicial practicada por el antes Tribunal del Municipio Araure del Segundo Circuito del Estado Portuguesa, realizada en fecha 10 de marzo de 2009...", afirmado luego que he debido entregar el mencionado inmueble" a mas tardar para el día 1 de agosto de 2012...". Además, en los recibos de pago que acompañaron con relación al arrendamiento, emitidos desde el 7 de diciembre de 1988, aparece el pago de manera textual "por concepto alquiler Viviendas..." (sic). Así las cosas, es forzoso concluir que la parte actora reconoce que desde al menos el 7 de diciembre de 1988 tiene conocimiento que he utilizado el inmueble arrendado, como vivienda, es decir desde hace mas de treinta y seis (36) años y al afirmar que he debido entregar el inmueble a mas tardar, para el 1 de agosto de 2012, es decir desde hace mas de doce (12) años, sin que ninguna actividad hubiere desplegado para desocuparme, han consentido de manera muy clara, tanto durante mas de treinta y seis (36) años, que lo ocupara como vivienda y en la continuación de mi ocupación del inmueble, desde hace mas de doce años, convalidando y aceptando de esta manera —en el supuesto de fuese contrario a lo inicialmente acordado en el contrato verbal cuya celebración se afirma en el escrito de reforma de la demanda— en el la utilización del inmueble como vivienda, como mi ocupación del mismo, con posterioridad al 1° de agosto de 2012. A lo anterior, cabe agregar que la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, aunque alegó la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, no acompañó medio alguno de prueba, que demuestre su afirmación, de que el inmueble se hubiese arrendado tan solo para la actividad comercial y que no se pudiera utilizar como vivienda y lejos de ello, los recibos ya mencionados que acompañaron, demuestran el consentimiento de la parte arrendadora de que al mismo inmueble se le utilizara como vivienda. En consecuencia insisto en que el procedimiento que se debe seguir en la presente causa, es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya aplicación es de riguroso y estricto orden público y que requiere se siga un procedimiento administrativo previo de previo ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), concretamente en los artículos 4° al 10 del mencionado Decreto Ley. (…)”. (Copiado textualmente). Ahora bien, respecto a lo alegado, es importante resaltar lo expuesto en sentencia de fecha 10 de Julio de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, Expediente Nro. 2007-000553, en la cual se señaló: “(…) Conforme a los trascrito, la Sentencia Interlocutoria Recurrida (sic) interpreta que el ordinal 11° del artículo 346 exige que la prohibición de admitir la acción ha de ser “expresa”, esto es, deberá constar explícitamente en algún texto legal. (…Omissis)… En este sentido, de que no hay acción y por ende es inadmisible la demanda, no sólo en los casos en que la ley de manera expresa así lo establece, sino también que hay otros supuestos en que ésta (la acción) es inadmisible, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, en sentencia con carácter vinculante y normativo, lo siguiente: (…) Falta de Acción e Interferencia en la Cuestión Judicial (…Omissis…) La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. (…Omissis…) 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres… 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez,… (…Omissis…) 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia,… su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa... (…Omissis…) 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. (…Omissis…) Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el Juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas,… (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Sentencia de fecha 18 de mayo de 2001. Exp. N° 00-2055) (Resaltados del texto). Como se puede observar, la interpretación que hace la Sentencia (sic) Interlocutoria (sic) Recurrida (sic) del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contradice en un todo lo establecido por la sentencia antes citada, que tiene carácter vinculante, puesto que ésta última de manera expresa establece que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe (sic), sino que enumera una cantidad de supuestos diferentes, y que además señala que “se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo”. (Negrillas de este Juzgado). Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de Agosto de 1997, fijó los alcances y supuestos de procedencia de la cuestión previa de Prohibición de admitir la acción propuesta, y en tal sentido estableció lo siguiente: “(…) La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el Legislador establezca – expresamente – la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma, como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del Legislador de no permitir el ejercicio de la acción (…)”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal). De los criterios jurisprudenciales anteriormente expuestos, se infiere que el supuesto contenido en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, va dirigida a atacar directamente la acción que se proponga y que para que proceda debe existir explícitamente en la ley la prohibición de admitir la acción, o que esta se encuentre incursa en los supuestos establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ya enunciados. Ahora bien, en el caso que no ocupa, se observa que, contrario a lo señalado por el demandado, en cuanto a que el procedimiento que se debió seguir en la presente causa, es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; se aprecia, que desde sus inicios la relación arrendaticia se constituyó con el objetivo de hacer uso del inmueble arrendado con fines comerciales, específicamente a la compra y venta de vehículos, también es de observar, que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, después que se subrogara la condición de arrendatario, estableció allí su actividad comercial, específicamente reparación de baterías, siendo ello así, pretender darle arbitrariamente un uso distinto al inmueble, es ir en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento verbal e ir en contravención a lo estipulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues habiéndose subrogado el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ la condición de arrendatario, no le era dable cambiar arbitrariamente el uso del inmueble; por tal motivo, este Tribunal declara IMPROCEDENTE LA DEFENSA DE FONDO OPUESTA, relativa, a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” , y ASÍ SE DECIDE. Resueltos los puntos previos, de seguidas, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 243 en sus numerales 4° y 5° del Código adjetivo, se pasa a decidir sobre el fondo del asunto sometido a conocimiento. Ahora bien, los límites de la controversia son fijados por la contestación de la demandada, de modo que la misma ha de realizarse conforme a lo establecido en el artículo 361 del texto adjetivo civil, esto es, expresando con claridad los puntos sobre los cuales conviene, y los que rechaza, teniéndose como exentos de probanzas aquellos que no fueron admitidos expresamente. Estos límites en que queda trabada la controversia además, influyen directamente sobre la actividad probatoria, toda vez que solo se prueban los hechos afirmativos controvertidos. De este modo, los hechos convenidos, están exentos de pruebas, así como también los hechos negativos que se hubieren alegado. Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. El artículo citado, nos establece las normas de la carga probatoria, en la cual, en principio, le corresponde al demandante, por ser quien dirige su pretensión a través del proceso, contra el accionado, de manera que la demanda solo será declarada con lugar cuando el juez encuentre que los hechos alegados hubieren sido probados. En consonancia con lo esgrimido anteriormente, el Código Civil establece en su artículo 1354 el principio de la carga de la prueba, el cual reza: “Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de su obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.”. En el presente caso, al tratarse de un desalojo por deterioro al inmueble, y por el cambio de uso en el mismo, se ve fundamentada en las causales de desalojo, establecidas en el artículo 40, literales “c” y “d”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que establece: “Artículo 40. Son causales de desalojo: (…Omissis…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (…)”. En este sentido, además es necesario indicar, que como quiera que la parte demandante ha alegado que existe un contrato de arrendamiento verbal que une a las partes litigantes del presente juicio, y que se ocasionaron deterioros mayores que los provenientes del uso normal y que fue cambiado el uso del inmueble, en consecuencia de ello, la actividad probatoria de las demandantes debe limitarse a verificar la existencia del contrato, pero en lo que respecta a los daños y cambio de uso, solo debe limitarse a probar la existencia de tales causales, quedando de parte del demandado demostrar que tales daños no fueron su responsabilidad, pues siendo el arrendatario el ocupante del bien, se presume salvo prueba en contrario que los daños fueron ocasionados por el, y respecto al cambio de uso, demostrar que el mismo no ha ocurrido. Ahora bien, con respecto a la existencia del contrato de arrendamiento verbal, el Tribunal observa que todo ello, ha quedado plenamente probado con las probanzas que rielan en el expediente. En este orden, ha quedado plenamente probada la existencia del contrato de arrendamiento verbal, que en un principio fue celebrado por el de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT, con la Sociedad Mercantil “RAH MOTORS, C.A.”, pero que posteriormente y en virtud que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, era accionista de la sociedad mercantil antes mencionada, éste pasó a ser arrendatario, y luego de la muerte del ciudadano ORNES MARIA PENSO CRAZUT, las causahabientes del mismo, ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, pasaron a ocupar la posición de arrendadoras. Siendo así, se ha determinado claramente que la relación arrendaticia actual se compone por las sucesoras del de cujus ORNES MARIA PENSO CRAZUT y el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ. Todas las pruebas anteriores apuntan a verificar determinantemente la existencia del contrato de arrendamiento verbal, y como quiera que la parte demandada no demostró que los daños no fueron ocasionados por su persona y ante el evidente cambio de uso del inmueble arrendado, lo cual ha sido confirmado por el demandado; por tal motivo, a merced de lo indicado supra, no habiendo el demandado logrado desvirtuar las causales de desalojo propuestas, es por lo que forzosamente debe quien aquí juzga declarar CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE intentada por las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, contra el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNÁNDEZ, y ASÍ SE DECIDE. En lo que respecta a la decisión citada por el representante judicial del demandado, la cual es de mayo de 2025, proferida por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, la misma tiene vigencia es a partir de esa fecha, por lo que no puede tener aplicación en el presente juicio, ya que la demanda se admitió en fecha 20 de junio de 2024, además que el caso que dio origen a la sentencia de la Sala Constitucional, la situación descrita, es distinta a la ocurrida en el presente juicio. Por otro lado, aunado a la procedencia de las causales de desalojo demandadas por las actoras, observa este jurisdicente, el evidente deterioro que presenta el bien inmueble objeto de Litis, lo cual se pudo corroborar en la inspección judicial realizada por este Juzgado en fecha 10 de diciembre del 2024, que riela en el cuaderno de medidas de esta causa; al punto que lo hace inhabitable, situación que se comprueba con el informe técnico presentado por el experto ERNESTO JOSÉ BISCARDI CALDERÓN, en fecha 16 de diciembre del 2024, que también riela en el cuaderno de medidas; así como del oficio Nro. 0101-2025, de fecha 1º de julio de 2025, procedente de la Oficina Municipal de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Araure del Estado Portuguesa; por lo que pretender que el demandado permanezca en el inmueble en cuestión, más allá de que obtenga un beneficio, representaría un riesgo eminente para él y su hija, situación está que debió prever el representante judicial del demandado, para así evitar el gran riesgo en el que se encuentra el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNÁNDEZ y su familia. De igual forma, no puede pasar por alto este juzgador, la postura renuente del demandado de pretender quedarse con el bien inmueble demandado, pues desde el 1º de agosto de 2009, le fue notificado el derecho de prorroga legal que le asistía, que en su caso no debía de ser mayor de tres (3) años fijos, contados desde esa fecha, por lo que debía entregar el inmueble a más tardar para el día 1º de agosto del año 2012, situación que no ocurrió, todo lo contrario valiéndose de su condición de adulto mayor, ha pretendido alargar su estadía en el inmueble, aún en detrimento de su salud y su vida, situación ésta que también debió prever su representante judicial, y ASÍ SE ESTABLECE. III DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, Administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL) incoada por las ciudadanas ROSALGEN PENSO BETHENCOURT y THAIS YSOLINA BETHENCOURT DE PENSO, contra el ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad e interés del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ para ser demandado en desalojo, opuesta de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: IMPROCEDENTE la defensa de fondo opuesta, relativa a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, opuesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 11º del artículo 346 eiusdem. CUARTO: Se ordena EL DESALOJO del ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ y de cualquier otra persona, del inmueble arrendado, constituido por un inmueble ubicado en la antigua avenida 30, hoy Eduardo Chollet, cruce con calle 3, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa, constituido por una parcela, constante de SETECIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (73O Mts2) y alinderada de la siguiente forma: Norte: Avenida 30, su frente; Sur: Casa y solar que es o fue de Florentino Sosa, Este: Casa y solar que es o fue de Juan Arias; y, Oeste: Calle 3 de Araure. QUINTO: Se condena en costas procesales al ciudadano RAFAEL ARCANGEL HERNANDEZ, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación. JUEZ, MAURO JOSÉ GÓMEZ FONSECA SECRETARIA, MILESTE YANIWET MONSALVE GARCÍA En la misma fecha se dictó y publicó siendo las 11:40 a.m. Conste; SECRETARIA, Expediente Nro. C-2024-001941. Pieza 2. MJGF/MYMG/Karen.