TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
213º y 165º

Expediente Nro. 4221.

-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, titular de la cédula de Identidad, Nº V-1.129.327.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ABGS. HERNALDO JESUS LAGUNA GONZALEZ, y OCARINA PAOLA COLMENAREZ FIGUEROA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nrs 224.792 y 224.793.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, titular de la cédula de Identidad Nº V-12.092.243.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO ABG. JORGE LUIS GONZALEZ LEON, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro 130.291.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.
-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 17 de diciembre de 2024, por el abogado JORGE GONZALEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 13 de Diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por motivo de desalojo de inmueble incoada por la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, y en consecuencia, SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada, identificados en autos. Ordenando de manera inmediata y sin plazo alguno, EL DESALOJO del inmueble arrendado el cual constituye un espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicada en Barrio América, Avenida 40-E, casa Nº 22-58, de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa. (…).
-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 15 de mayo de 2024, la ciudadana Erpidia Ramona Estrada Pérez, asistida por el abogado Hernaldo Jesús Laguna González, actuando en su propio nombre y en representación sin poder, presentó escrito de demanda ante el Juez Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción del estado Portuguesa, por motivo de desalojo de inmueble, contra el ciudadano Carlos Alfredo Villegas Piñero, Presentó anexos (folios 1 al 15).
Por auto de fecha 21 de mayo de 2024, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la misma u opusiera cuestiones previas (folio 16).
Por auto de fecha 07 de junio de 2024, la parte actora confirió, poder apud-acta a los abogados Hernaldo Jesús Laguna González y Ocarina Paola Colmenarez Figueroa (folio 17).
En fecha 20 de junio de 2024, el abogado de la parte actora consigna los emolumentos, a los fines de la elaboración de las compulsas para la citación del demandado (folio 18).
En fecha 25 de junio de 2024, el tribunal a quo, ordena librar boleta de citación al demandado, ciudadano Carlos Alfredo Villegas Piñero (folio 19 y 20)
En fecha 04 de julio de 2024, comparece el Alguacil del Juzgado a quo, consignando boleta de citación, debidamente firmada por el ciudadano Carlos Alfredo Villegas Piñero (folio 21 y 22).
En fecha 05 de agosto de 2024, comparece la parte demandada, asistida de abogado, consignando escrito de contestación a la demanda, en la cual reconviene. (folio 25 al 49).
En fecha 09 de agosto de 2024, el tribunal a quo, admitió la reconvención o mutua petición; de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se concede un lapso de 5 días de despacho para que la parte demandante de contestación a la demanda reconvencional (folio 52).
En fecha 17 de septiembre de 2024, compareció el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito en contestación a la Reconvención interpuesta por el demandado (folio 53 al 59).
En fecha 19 de septiembre de 2024, el tribunal a quo, fija la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar, para el quinto día de despacho, a las 9:00 de la mañana (folio 60).
En fecha 26 de septiembre de 2024, se llevo a cabo la audiciencia preliminar, dejándose constancia que solo compareció la parte demandante asistida de abogado (folio 61 y 62).
En fecha 26 de septiembre de 2024, la parte demandada otorgo poder apud-acta al abogado Jorge Luís González León (folio 63)
En fecha 01 de octubre de 2024, el tribunal a quo, mediante auto fijo los hechos y limites de la controversia.
En fecha 07 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folio 72).
En fecha 08 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. Presento anexos (folio 73 al 81).
En fecha 11 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora hizo oposición de la admisión de las pruebas testimoniales, promovida por la pare demandada (folio 82)
En fecha 16 de octubre de 2024, el tribunal a quo, se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada y la oposición realizada por el apoderado judicial de la parte actora (folio 83 al 85)
En fecha 16 de octubre de 2024, el tribunal a quo, se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandante (folio 86 al 89)

.
En fecha 27 de noviembre de 2024, Tuvo lugar la audiencia oral, dejándose constancia de la asistencia de las partes, mediante la cual se dictó el dispositivo del fallo, declarándose con lugar la demanda; dejándose constancia que el extenso del fallo seria dictado en el lapso de los diez 10 días (90 al 99).
En fecha 13 de diciembre de 2024, el Juez del tribunal a quo, dictó sentencia, declarando CON LUGAR la demanda por motivo de desalojo de inmueble (…) (folio 100 al 119)
En fecha 17 de diciembre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada en la presente causa (folio 122).
Por auto de fecha 8 de enero de 2025, el Juez del tribunal a quo, oyó libremente dicha apelación, remitiendo el presente expediente a esta alzada con oficio Nº 002/2025 (folio 124 y 125)
Recibido el presente expediente de fecha 15 de enero de 2025, esta alzada fijo 20 días de despacho para que las partes presenten informes. (folio 126 y 127).
En fecha 25 de Febrero de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes (folios 128 al 136).
En fecha 25 de Febrero de 2025, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes (folios 137 y 138).
En fecha 25 de Febrero de 2025, esta alzada fija oportunidad para que las partes presenten escritos de observaciones a los escritos de informes presentados. (Folio 139).
En fecha 14 de Marzo de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes presentados (folios 140 al 143).
En fecha 14 de Marzo de 2025, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes presentados (folios 144 al 148)
Por auto de fecha 14 de Marzo del 2025, esta alzada fijo oportunidad para dictar y publicar sentencia en la presente causa. (folio 149).

-IV-
DEL LIBELO DE DEMANDA

En fecha 15 de Mayo de 2024, la ciudadana la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ asistida por el abogado HERNALDO JESUS LAGUNA GONZALEZ, presentó escrito de demanda de desalojo de inmueble, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, en el cual señaló y expuso lo siguiente:
“…He celebrado un CONTRATO CE ARRENDAMIENTO con la persona natural CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.092.243, de forma escrita y privada, (cláusula vigésima primera) constante de veintitrés cláusulas contractuales sujetas a la legislación aplicable al decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial y supletoriamente al Código Civil ambos vigentes al inicio, durante y con la interposición de la presente demanda, lo cual le acredita la condición de posesión precaria como ARRENDADORA y ARRENDATARIO, el cual consigno en su original marcado con la letra “A”, constante de tres (039 folios útiles frente y vuelto.
Consta en el aludió contrato que le arrendé al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, previamente identificado Un Espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio América, Avenida 40-E, casa Nº 22-58 de Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa la cual únicamente podrá ser destinada para uso exclusivo de un mini bodegón, compra, venta, comercialización y distribución al mayor y detal de todo lo relacionado con todo tipo de alimentos y/o productos o mercancía seca para el consumo humano, verduras, hortalizas, frutas, alimentos envasados, enlatados, embutidos, confitería, productos lácteos y sus derivados y bebidas no alcohólicas conforme con la CLAUSULA PRIMERA y sus PARÁGRAFOS PRIMERO Y SEGUNDO, es decir un área de construcción destinada a la actividad comercial en un inmueble consistente en una vivienda, siendo aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para su uso comercial, el cual se encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, alinderado de forma general de la siguiente manera: NORTE: Avenida 40 antigua avenida 1; SUR: terrenos que son o fueron Municipales; ESTE: Casa y solar que es o fue de Félix Ojeda, y OESTE: Terrenos que son o fueron Municipales, el cual me pertenece como copropietaria según constan en documentos debidamente protocolizado en fecha 14/11/1988 bajo el Nº 7, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo 5to, cuarto trimestre del año 1.988, el cual consigne en copias simples marcado con letra “B”
De acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estipulo que la duración del arrendamiento es por el espacio de tiempo d e seis (06) meses fijo, el cual inicio el quince (15) del mes de septiembre (09) del año 2021 y culmino el catorce (14) del mes de marzo (03) del año 2022, de conformidad con lo estipulado en el articulo 24 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual se ha venido renovando automáticamente por el mismo tiempo hasta la presente fecha con una vigencia de un espacio de tiempo Dos (02) Años y Ocho (08) meses, permaneciendo en el espacio objeto de arrendamiento sin perturbación alguna.
Por otro lado, conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se acordó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de ciento veinte dólares estadounidenses ($ 120,00), los cuales serán cancelados por mensualidades adelantadas a la arrendadora o la persona que esta designe en divisas o en su defecto depositados al cambio del dia según el Banco Central de Venezuela en la cuenta de ahorro Nº 0102-0406-24-0100010410, banco Venezuela a nombre de AMARILIS CASTILLO, cedula de identidad Nº V-9.569.781.
No obstante ciudadano Juez, la parte arrendataria ha incumplido de manera reiteradas con el pago de los cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha veintiséis (26) meses de canon de arrendamiento, pues no ha pagado ninguna de las mensualidades desde la fecha del mes de abril del año 2.002 hasta el mes de mayo del año 2024 de vencimiento del contrato (31 de mayo del año 2023), siendo la suma total dineraria de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES AMERICANOS ESTADOUNUDENSES ( $3.120) equivalente a la taza de BCV de fecha 15/05/2024 de CIENTO CATORCE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS 114.160.80), quedando entendido el arrendatario, que la falta de pago de DOS (02) cánones de arrendamiento y cualquier otro servicio publico o privado que origine el inmueble dado en arrendamiento y cualquier otro servicio publico o privado que origine el inmueble dado en arrendamiento, dará derecho a la arrendadora a exigir el cumplimiento o resolución del contrato, así como el desalojo judicial del espacio arrendado, tal y como se desprende de la cláusula TERCERA del citado contrato.
De esta manera se aprecia una flagrante, recurrente y sucesiva violación a las normas contractuales por parte del arrendatario, incurriendo en diversas causales de desalojo previas en el decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendatario Inmobiliario para el uso Comercial, específicamente literales “A” e “I”
“OMISIS”
Por consiguiente, en mi condición de demandante gozo de legitimación y cualidad activa en mi condición de copropietaria según consta de documento debidamente protocolizado en fecha 14/11/1988 bajo el Nº 7, folio 1 al 2, protocolo Primero, tomo 5to, cuarto trimestre del año 1.988 y para lo efectos de esta demanda y el contrato objeto de este litigio de arrendadora y el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, previamente y para los efectos de esta demanda y el contrato objeto de este litigio de arrendatario, por lo cual se trae a colación de recién data sentencia Nº 595 del 7 de noviembre del 2022 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
“OMISIS”
Aunado a esto, de conformidad con los Artículos 28 y 39 del Código de Procedimiento Civil la competencia por la materia le corresponde territorio a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil y por deuda acumulada por el retraso el pago del canon de arrendamiento, la suma dineraria total de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES AMERICANOS ESTADOUNIDENCES ($3.120) equivalente a la tasa del BCV de fecha 15/05/2024 de CIENTO CATORCE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs 114.160,80) le corresponde a los Tribunales de Primera Instancia en atención a Resolución Nº 2023-0001 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 24/05/2023.
Así mismo, fundamento la presente acción en el artículo 43 decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial el cual atribuye la competencia para el conocimiento de los procedimientos Judiciales incoados en materia de arrendamientos de inmuebles comerciales la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión, siendo los Tribunales de la Republica, de acuerdo al siguiente régimen competencial de conformidad con las sentencias de Sala Político Administrativa Nº 01206 del 22 de octubre de 2015, 01086 del 20 de octubre de 2016, 01044 del 04 de octubre del 2014, 00931 del 2 de agosto de 2018 y 01115 del 01 de noviembre de 2018 en concordancia con los articulo 24 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela dispone que “las leyes de procedimiento se aplicaran desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en cursos” y el articulo 9 del Código de Procedimiento Civil vigente establece que “La ley procesal se aplicara desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la ley anterior”
Por consiguiente, en aplicación a las sentencias antes mencionadas y los artículos invocados la Jurisdicción para conocer de demandas derivadas de las relaciones arrendaticias de locales comerciales y el presente caso de un espacio dentro de una vivienda para su uso comercial se debe tramitar a través de la Jurisdicción Civil Ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el articulo 864 al 879 del Código de Procedimiento Civil Vigente.
“OMISIS”
Por todo los fundamentos de hecho y derecho anteriormente, expuestos, es que comparezco ante esta competente autoridad, a fin de demandar al ciudadano CARLOS AFREDO VILLEGAS PIÑERO, antes identificado, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO a fin de que convenga, o sea condenado por este honorable Tribunal, en razón de haber incurrido en las causales de desalojo descritas anteriormente, en consecuencia, le solicito a este Tribunal, ordene a la demandado entregar libre de bienes y personas, un espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente, ubicado en el Barrio América, avenida 40-E, casa Nº 22-58 de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa.
Asimismo, solicito se condene a la parte demandada en costas procesales.
ESTIMO LA PRESENTE DEMANDA
Para dar cumplimiento a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo establecido en Resolución Nº 2023-0001 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 24/05/2023 estimo la presente demanda en la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES AMERICANOS ESTADOUNIDENSES ($ 3.120) equivalente a la tasa del BCV de fecha 15/05/2024 de CIENTO CATORCE MIL SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMO (Bs 114.160.80), equivalentes a 12.684,53 U.T.”.-
-V-
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 05 de agosto de 2024 (folio 25 al 43), el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, debidamente asistido por el ABG. JORGE LUIS GONZALEZ, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante la cual Reconvino.
“…Rechazo, niego y contradigo en todos sus términos la demandas que en mi contra por vía principal ha presentado la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, ya identificada, por desalojo de inmueble por falta de pago de canon de arrendamiento a tales efectos, niego y rechazo, que el contrato de arrendamiento cuya falta de pago este vigente, niego y rechazo, los efectos posteriores a la fecha de finalización del mismo, entre ellos la falta de pagos de canones de arrendamientos, en los términos que continuación expongo.
(…OMISSIS…)
Niego rechazo y contradigo, formalmente estar en mora en el pago de los canones de arrendamientos, y la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, a tales efectos, la demandante sostiene que he incumplido de manera reiterada con el pago de canones de arrendamientos, pues no he pagado ninguna de las mensualidades desde la fecha del mes de abril de 2022 hasta mayo de 2024, lo cual niego y contradigo formalmente, también niego y rechazo que le deba a la demandante por eso concepto la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTE DOLARES AMERICANOS ($3.120) o su equivalente calculado por la demandante en la cantidad de CIENTO CATORCE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS 114.160.80), a tales efectos ciudadano Juez, paso a señalar la realidad de los hechos. El inmueble sobre el cual recae el fenecido contrato de arrendamiento fue vendido por los ciudadanos JUSTO RUFINO ESTRADA Y HERMENEGILDA PEREZ de ESTRADA, a sus hijos LUCIO RAMON, ERPIDIA RAMONA, SOCORRO, ANTONIO MARIA Y GIL COROMOTO, ESTRADA PEREZ, según documento debidamente registrado por ante el Registro subalterno del Municipio Páez en fecha 14 de noviembre de 1988, inserto bajo el numero 7, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo 5to, cuarto trimestre del año 1.988, siendo estos comuneros y sobre quienes de conformidad con lo dispuesto en el articulo 764 del Código Civil para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros. Ahora bien, el bien inmueble que se dice arrendado, según el contrato consignado constituye cosa común a todos los comuneros pues permanece proindiviso.
(…OMISSIS…)
El ciudadano SOCORRO ESTRADA PEREZ, venezolano, difunto, quien en vida era titular de la cedula de Identidad Nº V- 1.125.160, nos cedió a mi persona y a la ciudadanía AMARILIS CAROLINA CASTILLO ESTRADA, la cuota parte o porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble antes identificado, según documento debidamente Registrado por ante el Registro Publico del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha siete de enero de 2019, el cual marcado con letra “A” anexo a la presente contestación, adquiriendo la cualidad de copropietario en una proporción del cincuenta por ciento en relación a la titularidad de los demás comuneros.
Es el caso ciudadano Juez que la demandante, jamás ha querido respetar mi condición de comunero y copropietario del inmueble en referencia que representa el bien común y la referida ciudadana se proclama como dueña de y administradora del referido bien sin estar autorizada para ello por los demás comuneros. En virtud de mi derecho como copropietario decido instalar en la sala de la casa anexa a la principal una bodega, a lo cual respondió la demandante que ese espacio era de ella, e iniciando contra mi un acoso constante, diciéndome que tenia que colaborar con los gastos de mantenimiento del inmueble, amenazándome y perturbándome constantemente. Irrespetando el derecho que como comunero poseo sobre el referido inmueble, por lo que me planteo que mi porcentaje de propiedad era menor que el de ella, que estaba autorizada por los demás comuneros y que su derecho era superior al de los demás y que por tal razón tenia que pagarle para el mantenimiento del inmueble una especie de canon de arrendamiento y que solo así me dejaría trabajar tranquilo, que no me preocupara que prácticamente lo que aportaría será para el mantenimiento.
En tal sentido, me presento el contrato de arrendamiento e inducido por la referida ciudadana, lo firme sin conocer su alcance y naturaleza pues me dijo que con eso estaba colaborando al mantenimiento del inmueble.
(…OMISSIS…)
De tal modo ciudadano Juez, que el demandado contrato de arrendamiento y todos sus efectos, quedaron sin efecto en lo que a mi se refiere, toda vez que tengo un mejor derecho para poseer la porción del inmueble que habito ya que soy copropietario del mismo con anterioridad al referido contrato de arrendamiento, por tal razón, a vencerse el pretendido contrato de arrendamiento, decidí no celebrar mas contratos de arrendamiento, y seguir ocupando y poseyendo el espacio que ocupo en mi condición de copropietario, en virtud de lo cual no tiene sentido acordar un desalojo en el presente caso fundado en un contrato de arrendamiento inexistente por cuanto representaría un flagrante violación a mi derechos constitucional de la propiedad, que con lleva como elementos constitutivos al derecho de propiedad el uso, goce disfrute de la propiedad.
El contrato de arrendamiento que acá se demanda adolece o presenta la ausencia de un elemento o requisito existencial del mismo, como lo es el consentimiento de los demás comuneros, para suscribir el contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de la presente acción.
(…OMISSIS…)
En cuanto al consentimiento de las partes no presento la accionante en su libelo de demanda, prueba alguna que pudiera demostrar que estuviese autorizada por los demás comuneros para realizar actos de administración o disposición sobre el bien común. Así pues al no demostrar la accionante estar autorizada por los demás comuneros para arrendar mediante contrato el bien común y percibir ella la prestación (canon de arrendamiento), carece entonces de las condiciones requerida para la existencia del contrato de conformidad con el articulo 1141 del Código Civil como lo es, la falta de consentimiento de las partes, y de objeto que pueda ser materia de contrato.
(…OMISSIS…)
En la presente causa, no existe titularidad activa por parte de la accionante ni titularidad pasiva de mi parte como demandado, pues mal se puede ser titular legitimo de un derecho derivado de un contrato inexistente y cuyos efectos son inexistentes, por lo que formalmente solicito al Juzgador se pronuncie expresadamente sobre le merito de las partes, para ser titulares del derecho o interés Jurídico controvertido.
(…OMISSIS…)
De conformidad con lo que dispone el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil promuevo las pruebas en los siguientes términos
1º Invoco el merito favorable de los autos.
2º invoco el principio de comunidad de la prueba haciendo mía todo en cuanto me favorezca de las documentales consignadas por la accionante en su demanda.
3º Documentales: Invoco el valor probatorio del documento que se acompaña “A” documente de cesión Derechos, el cual es útil y pertinente pues fue otorgado legalmente y demuestra mi condición de copropietario.
4º Promuevo la prueba testimonial, promuevo a los siguientes testigos.
4.1- ANTONIO JOSE ESTRADA PIÑERO, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Urbanización Baraure uno, vereda ocho, casa Nº 20, de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, teléfono 0424-5330477.
4.2- RAFAEL JOSE VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.843.958, domiciliado en el Barrio Miraflores, avenida cuatro (04) cada Nº 103 de Araure, Municipio Araure, Estado Portuguesa.
Las testigos promovidos son utilices, necesarios y pertinentes porque tiene conocimiento de los hechos antes narrados por lo que guardan relación con los hechos planteados.
Queda así planteada en los términos antes señalados la Contestación de la presente demanda intentada en mi contra por desalojo de inmueble por falta de pago de canon de arrendamiento.

(…OMISSIS…)
De conformidad con lo dispuesto en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, presento formal Reconvención o mutua petición contra la ciudadana, ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, antes descrita, teniendo como objeto de la pretensión, que por esta vía demandar se declare al inexistencia del contrato de arrendamiento, y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta del documento que contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y mi persona, cuyo falta de pago reclama por vía principal, apercibiendo al ciudadano Juez que se plantea la presente reconvención que la presente pretensión versa sobre un objeto distinto al del Juicio principal ya que se plantea la declaración de inexistencia y consecuente nulidad del documento que contiene el contrato de arrendamiento.
(…OMISSIS…)
Tal y como queso sentado en la acción principal en fecha 15 de septiembre de 2021, suscribí un documento contentivo de un contrato de arrendamiento entre mi persona y la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, (arrendadora), quien lo arrienda en su condición de copropietaria sobre un espacio ubicado en un inmueble ya descrito (…) Dicho documento en original se encuentra acompañado a la demanda que por vía principal intento la accionada reconvenida y cuyo merito probatorio invoco en cuanto me favorezca en virtud del principio comunidad de la prueba.
El inmueble sobre el cual recae el fenecido contrato de arrendamiento fue vendido por los ciudadanos JUSTO RUFINO ESTRADA y HERMENEGILDA PEREZ de ESTRADA, a sus hijos LUCIO RAMON, ERPIDIA RAMONA, SOCORRO, ANTONIO MARIA y GIL COROMOTO ESTRADA PEREZ, según documento registrado por ante el Registro subalterno del Municipio Páez en fecha 14 de noviembre de 1988, inserto bajo el numero 7, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo 5to, cuarto trimestre del año 1.988, siendo estos comuneros y sobre quienes de conformidad con lo dispuesto en el articulo 764 del Código Civil para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros. Ahora bien, el bien inmueble que se dice arrendado, según el contrato consignado constituye cosa común a todos los comuneros pues permanece proindiviso.
(…OMISSIS…)
La demandante en la presente reconvención, jamás ha querido respetar mi condición de comunero y copropietario del inmueble en referencia que representa el bien común y la referida ciudadana se proclama como dueña y administradora del referido bien sin estar autorizada para ello por los demás comuneros.
(…OMISSIS…)
Con posterioridad me asesore legalmente y se me explico que yo era comunero y que mientras estuviese el bien común pro indiviso, todos éramos dueño de todo, hasta tanto se produjera la partición correspondiente, razón por la cual al finalizar el contrato de arrendamiento le plantee que no firmaría, ni renovaría ningún otro contrato pues me quedaría ocupando en mi coedición de comunero de copropietario que excluye y representa un mejor derecho a la condición de arrendamiento que a la fuerza y mediante engaño ha pretendido imponerme, lo que fue aceptado por la demandante, siendo que ahora y sin derecho alguno intenta esta temeraria demanda en mi contra.
(…OMISSIS…)
Así pues, el consentimiento en el referido documento que contiene el contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda, esta viciado en la forma antes señalada y además vicia el consentimiento el dolo representado por las maquinaciones ejercidas en mi contra, para engañarme y hacerme caer en error, y suscribir un documento mediante engaño al sostener que era para contribuir al mantenimiento de la vivienda pero sin explicar la real naturaleza del mismo, y estableciendo la firma de dicho documento como condición para cesar el hostigamiento en mi contra y poder trabajar tranquilo en el espacio que ocupo, lo cual es una manifestación de violencia moral ejercida constantemente.
(…OMISSIS…)
Así mismo, se demanda la ausencia de causa, como condición para la existencia del contrato pues al momento de perfeccionarse el contrato al inducirme en error en la causa, que es el que recae sobre los fines perseguidos por las partes al contratar o las razones Jurídicas que las impulsan a la celebración del contrato. Tal y como se dejo sentado, se me planteo que con un especie de canon, colaboraría al mantenimiento del bien en común ocultando la verdadera naturaleza del contrato el cual suscriba bajo la observación de que era para que tuviera algo que me respaldara, porque jamás me plantee como sin celebrar validamente un contrato de arrendamiento, pues resulta un antinomia ser propietario y arrendatario del mismo bien inmueble.
(…OMISSIS…)
En virtud de los argumentos de hecho y derecho antes explanados formalmente demandamos en los términos antes señalados se declare al inexistencia del Contrato de arrendamiento, y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta del documento que contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre la reconvenida y mi persona.
A los efectos de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señalado como dirección siguiente; Barrio América, avenida 40-E, casa Nº 22-58 de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa. (…)
En cuanto a la estimación de la demanda y en cumplimiento de la resolución Nº 2023/0001 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, estimo la presente acción en la cantidad de Cuatro Mil Dólares (4000$) o su equivalente Ciento Cuarenta y Seis Mil Seiscientos (sip) Bolívares (Bs 146.660) (sip) calculado a la tasa vigente en el Banco Central de Venezuela en fecha cinco de Agosto de 2024, equivalente a 16.288 UT. Finalmente solicito que la presente Reconvención sea admitida conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley…”

-VI-
DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCIÓN.
En fecha 17 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito contestación de la Reconvención interpuesta por el ciudadano Carlos Alfredo Villegas Piñero, mediante el cual expuso lo siguiente:
“… 1.- A los fines de uniformidad, precisión en los argumentos de hecho, técnica en la defensa y metodología para exponer los fundamentos del presente escrito abarcando lo expuesto en el escrito de contestación a la demanda principal y la reconvención constante de diecinueve ( 19) folios útiles que riela desde el folio 25 al 43 del expediente, por cuanto se evidencia y tal como la pueda apreciar el tribunal al momento de su decisión que versa sobre argumentos similares e iguales, siendo así necesario dar contestación de forma natural para atacar cada uno de los aspectos planteados.
2.- Conforme con el procedimiento oral previsto en la legislación especial y adjetiva civil en lo alegado por la parte demandada que no adeuda la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTE DÓLARES AMERICANOS ESTADOUNIDENSES ($ 3.12) por concepto del retardo en el pago del canon de arrendamiento no solo corresponde la carga probatoria al demandante, pues, cuando el demandado alega un hecho nuevo, cuando reconviene o cuando alega haber sido libertado de la obligación, por efecto de la ley adjetiva civil, se desplaza la carga de la prueba, teniendo el imperativo en su propio interés de probar la veracidad de los hechos alegados, so pena de declarar la improcedencia de su defensa y consecuentemente, con lugar la demanda. En conclusión, el que alega un hecho afirmativo y controvertido, debe probarlo, ya sea actor o demandado. La carga probatoria no significa una obligación de probar, y su determinación conducente a definir quien deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
2.- NIEGO , RECHAZO y CONTRADIGO en cada una de sus partes en cuanto al derecho invocado y los hechos planteados por carecer de fundamentos sólidos, infundados e imprecisos al pretender la parte reconviniente en su demanda reconvencional la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento primado suscrito en fecha 15/ 09/ 2021 entre las partes procesales aquí intervinientes y plenamente identificadas al indicar vicios del consentimiento “ esta viciado en la forma antes señalada y además vicia el consentimiento el dolo representado por las maquinaciones ejercidas en mi contra ejercida en mi contra para engañarme y hacerme caer en error, y suscribir un documento mediante engaño al sostener que era para contribuir el mantenimiento de la vivienda pero sin explicar la real naturaleza del mismo, y establecido la firma de dicho documento como condición para cesar el hostigamiento en mi contra y poder trabajar tranquilo en el espacio que ocupo, lo cual es una manifestación de violencia moral ejercida constantemente…”
(Omissis)
3.- En cuanto a lo alegado de “El Mejor derecho de poseer la confiere el derecho de propiedad”
En el presente asunto, Ciudadano Juez conforme con el artículos 7772 del Código Civil la parte reconviniente en la calidad de arrendatario, como de hecho se evidencia con el contrato de arrendamiento suscrito en correspondencia a los documentos de propiedad debidamente registrado por las partes intervinientes no demostró ánimo de dueño desde el mes de enero del año 2019 y por ende no desvirtuó que la relación arrendaticia iniciaría su posesión precaria como arrendatario, vale decir, desde fecha 15/ 09/2021 en cumplimiento de los derechos y obligaciones adquiridas vigentes a la presente fecha, por lo cual no es consecuencia imprevista de nulidad del contrato de arrendamiento al se desvirtuado que no existieron elementos perturbatorios contra su persona y menos aun que ejerciera las acciones principal se invoca lo preceptuado (…)…”
(Omissis)
4.- en cuanto a la titularidad del derecho y el efecto de legitimación (…)…
Ahora bien, es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto, la misma deviene de la recalcón de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción, tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el merito de la litis. Ellos derivan del hecho cierto que, fuera de los caos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción una decisión de merito.
(Omissis)
En sintonía con lo anterior, esta norma regula la figura del litisconsorcio y que el litisconsorcio se distingue de la simple pluridad de partes en un proceso, y ocurre cuando existen dos o más personas naturales o jurídicas como partes en un mismo juicio, bien como actores o como demandados, llamados para integrar debidamente el contradictorio, pues la legitimación, activa o causa de pedir, pero nunca acumulación de sujetos (voluntario).
Ahora bien, la accionante erró, al señalar la existencia de un litisconsorcio activo necesario, fundamentándose en la presenta propiedad que ostenta los miembros de la comunidad ESTRADA PÉREZ, y estamos en presencia de un contrato de arrendamiento en donde no esta en discusión la propiedad del bien inmueble objeto de litis.
Por todas las razones antes expuestas, solicito en nombre de mi representada el escrito de contestación a la demanda reconvencional y los argumentos antes expuestos sea considerados por ser ciertos, para que surtan efectos en la sentencia definitiva y declaren IMPROCEDENTE la presente demanda incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, previamente identificada, por cumplir los extremos legales.
-VII-
DEL ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA ANTE EL JUZGADO A QUO.
En fecha 07 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de prueba, mediante el cual expuso lo siguiente:
“… En cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil en el Acto de Constatación de la Demanda se acompaño la prueba Documental y se menciono el nombre y apellido y dirección de los testigos que rendirán declaración ene l juicio Oral. A tales efectos presento formal escrito de promoción de pruebas lo que hago en los siguientes términos:
Ratifico y Promuevo la Prueba Documental y testimonial señalada y acompañada con la Contestación de la demanda: A tales efectos acompaño los siguientes medios de prueba:
1° Invoco el merito favorable de los autos.
2° Invoco el principio de comunidad de la prueba haciendo mía todo en cuanto me favorezca de las documentales consignadas por la accionante en su demanda.
3° DOCUMENTALES: Invoco el valor probatorio del documento que se acompaña marcado “A” documento que se acompaña marcado “A” documento de Cesión Derecho, el cual es útil y pertinente pues fue otorgado legalmente y demuestra mi condición de copropietario.
4.- ANTONIO JOSÉ ESTRADA PIÑERO, quien es venezolano mayor de edad, domiciliado en la Urbanización Baraure uno, vereda ocho, casa número 20, de Araure, municipio Araure del Estado Portuguesa. Teléfono 04245330477.
4.1.- FAFALE JOSÉ VILLEGAS PIÑERO, venezolano, mayor de ad, titular de la cedula de identidad número V-9.843.958, domiciliado en el Barrio Miraflores, avenida cuatro casa número 103 de Araure municipio Araure del Estado portuguesa.
Las testigos promovidos son utilices, necesarios y pertinentes porque tienen con los hechos planteados.
Por ultimo solicito las pruebas promovidas en el presente escrito sean admitidas y ordenada su evacuación en la forma indicada en el Código de Procedimiento Civil y sean agregadas al expediente las resultas…”.-
-VIII-
DEL ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE ANTE EL JUZGADO A QUO.
En fecha 08 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de prueba, mediante el cual expuso lo siguiente:
“… Ratifico en nombre de mi representada constante de tres (03) folios útiles frente y vuelto prueba documental privada en su original marcada con la letra “A” que riela desde los folios 4 al 6 siendo objeto de esta prueba demostrar la relación arrendaticia con el hoy demandado Carlos Alfredo Villegas Piñero, (…) constante de veintitrés (23) cláusulas contractuales sujetas a la legislación aplicable al decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial y supletoriamente al código civil ambos vigentes al inicio, durante y con la interposición de la presente demanda, lo cual le acredita la condición de posesión precaria como arrendadora y arrendatario, en la que establecen el tiempo, modo y lugar, especialmente conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se acordó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de ciento veinte dólares estadounidenses ($120.00), los cuales serán cancelados por mensualidades adelantadas a la arrendadora o a la persona que esta designe en divisas o en su defecto depositados al cambio del día según el Banco Central de Venezuela en la cuenta de Ahorro N°0102-0406-24-0100010410, Banco Central de Venezuela a nombre de Amarilis Castillo, cedula de identidad N° V-9.569.781, el cual es objeto de la pretensión que hoy se acciona, demostrando así el incumpliendo de la obligación contractual y legal adquirida.
Así mismo, el objeto de esta prueba es demostrar la vigencia del contrato conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estipulo que la duración del arrendamiento es por el espacio de tiempo de seis (06) meses fijos, el cual inicio el quince 815) del mes de septiembre (09) del año 2021 y culmino el catorce (14) del mes de marzo (03) del año 2022, renovando automáticamente por el mismo tiempo hasta la presente fecha con una vigencia de un espacio de tiempo dos (02) años y ocho (089 meses, permaneciendo en el espacio objeto de arrendamiento sin perturbación alguna y con el mismo objeto de actividad comercial.
Ratifico en nombre de mi representada constante de cinco (059 folios útiles frente y vuelto prueba documental publica marcada con letra “B” que riela desde los folios 07 al 12 referida a documentó de compraventa debidamente protocolizado en fecha 14/11/19988 bajo el N°7, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo 5to, cuarto trimestre del año 1.988 ante la Oficina de Registro Publico Del Municipio Páez Del Estado Portuguesa, siendo el objeto de esta prueba demostrar el objeto del litigio, es decir, del inmueble ubicado en el barrio America , avenida 40-E, casa N° 22-58 de Acarigua, Municipio Páez Del Estado Portuguesa, específicamente del espacio correspondiente a la sala y comedor de la casa anexa a la principal con entrada independiente usado por el hoy demandado en condición precaria como arrendatario con una actividad comercial especifica, el cual se encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, alinderado de forma general de la siguiente manera NORTE: avenida 40 antigua avenida 1; SUR: terrenos que so o fueron Municipales; ESTE: casa y solar que es o fue de Félix Ojeda, y OESTE: terrenos que son o fueron municipales, a su vez, evidenciar lo expuesto en el libelo de la demanda y en la contestación a la reconvención conforme a la legislación civil, la ley especial que rige la materia, la doctrina y la jurisprudencia patria a los fines de valoración y apreciación por este tribunal para determinar la legitimación y cualidad activa y pasiva en la presente causa.
Bajo la comunidad de la prueba, ratifico en cuanto sea favorable a mi representada copia simple traída por la parte demandada documental publica referida a compraventa debidamente protocolizada en fecha 07/01/2019 bajo el N° 2019.2, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.6621 y correspondiente al libro de folio real del año 2.019 ante la oficina del registro publico del municipio Páez del estado portuguesa que riela desde los folios 44 al 49, siendo el objeto de esta prueba demostrar al momento de la transmisión de la propiedad al hoy demandado Carlos Alfredo Villegas Piñero, identificado previamente estaba sujeta al derecho de usufructo a favor del ciudadano Estrada Pérez Socorro, por ende se reservo el derecho de administrar y usufructuar el porcentaje cedido, por lo cual la administración, representación y disposición de la cuota parte del inmueble anteriormente indicado no tenia la plena propiedad sino hasta el fallecimiento del ciudadano Estrada Pérez Socorro, evidenciándose de esta forma que no se puede desvirtuar el vinculo contractual referido a la relación arrendaticia por tener condición de copropietario y mas aun la legislación civil sustantiva no prohíbe contratos nominados como es el de arrendamiento entre comuneros tal como se argumento en el escrito de reconvención a los fines de valoración y apreciación por este tribunal.
Promuevo copia simple documental publica constante de (03) folios útiles y vuelto referidos al acta de defunción N°364 de fecha 06/07/2021 ante la oficina de Registro Civil Del Municipio Páez, Parroquia Acarigua, Estado Portuguesa Del Hoy De Cujus Estrada Pérez Socorro, fallecido en fecha 25/06/2021 marcado con la letra “C” siendo el objeto de esta prueba demostrar a partir de fecha cierta, vale decir, el 25/06/2021 los ciudadanos Carlos Alfredo Villegas Piñero y Amarilis Carolina Castillo Estrada, identificados plenamente en las documentales anteriormente promovidas son plenos propietarios de la cuota parte cedida por el difunto, no obstante, el objeto de la presente acción tal como lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia patria indicada en el libelo de la demanda y contestación a la reconvención se refiera a una relación arrendaticia.
Promuevo copia simple relación de pagos con su respectivo recibos de los periodos comprendidos desde fecha 14/09/2022, constante de tres (03) folios útiles , marcado con la letra “D”, siendo el objeto de la prueba demostrar el pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre del año 2021, hasta el mes de marzo del año 2022, adeudando por la falta de pago desde el mes de abril del año 2022 hasta el mes de mayo de 2024, la suma total dineraria de tres mil ciento veinte dólares americanos estadounidense ($3.120), por concepto de canon de arrendamiento.
Promuevo copia simple constante de dos (02) folios útiles referidos a recibos de pago de canon arrendamiento de los periodos comprendidos desde fecha 12/12/2020 al 14/06/2021 de la relación arrendaticia anterior al objeto de ka presente acción marcado con letra “E” a los fines de demostrar que las partes procesales aquí mantuvieron vinculo contractual anterior, en el cual dio cumplimiento a sus obligaciones en cuanto al pago del canon de arrendamiento manteniendo una posesión precaria anterior aun cuando tenia ya condición de copropietario, con la reserva del derecho de usufructo.
Por los argumentos de derecho y de hecho solicito sea agregado y admitido el presente escrito de promoción de pruebas al expediente N° C-2024-1995 y declare con lugar la presente demanda…”.-
-IX-
DE LA SENTENCIA APELADA
El Juez a quo, dictó sentencia en fecha 13 de Diciembre del 2024, mediante la cual señaló lo siguiente:
“…Hecho el anterior análisis y valoración probatoria, este Juzgador para pronunciar la decisión, se circunscribirá a los postulados constitucionales y legales plasmados en los textos respectivos, vale decir los mandatos de propugnar una decisión lo más cercana a la justicia aplicada al caso concreto, como uno de los valores superiores del Estado venezolano. Al igual que tomando en consideración que en materia civil, el Juez esta sujeto a decidir conforme el viejo adagio latino iura iudicex secundum allegata ex probata partiums, es decir, el Juez debe decidir, conforme lo alegado y probado en autos. Este principio del sistema dispositivo del procedimiento, se encuentra establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
(…Omissis…)
La norma anterior obliga a los Jueces a decidir en base a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como una herramienta para la realización de la Justicia, a tenor de lo establecido en el articulo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.
Los limites de la controversia son fijados por la contestación de la demandada, de modo que la misma ha de realizarse conforme a lo establecido en el articulo 361 del texto adjetivo civil, esto es, expresando claridad los puntos sobre los cuales conviene, y los que rechaza, teniéndose como exentos de probanzas aquellos que no fueron admitidos expresamente.
Estos límites en que queda trabada la controversia además, influyen directamente sobre la actividad probatoria, toda vez que solo se prueban los hechos afirmativos controvertidos. De este modo, los hechos convenidos, están exentos de pruebas, así como también los hechos negativos que se hubieren alegado. En el presente caso la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la procedencia o no de las causales de desalojo propuestas.
(…Omissis…)
El artículo citado, nos establece las normas de la carga probatoria, en la cual, en principio le corresponde al demandante, por ser quien dirige su pretensión a través del proceso, contra el accionado, de manera que la demandada solo será declarada con lugar cuando el Juez encuentre que los hechos alegados hubieren sido probados. En consonancia con lo esgrimido anteriormente, el Código Civil establece en su artículo 1354 el principio de la carga de la prueba.
(…Omissis…)
En el presente caso, al tratarse de un desalojo por falta de pago, y por vencimiento del contrato, se ve fundamentada en las causales de desalojo, establecidas en el artículo 40, literales “A” e “I”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, que establece.
(…Omissis…)

En este sentido, además es necesario indicar, que como quiera que la parte actora ha alegado que existe un contrato de arrendamiento que une las partes litigantes del presente Juicio, y que hubo falta de pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia de ello, la actividad probatoria del actor debe limitarse a verificar la existencia del contrato, pero en lo que respecta a la falta de pago, nada debe probar el actor, por tratarse de un hecho negativo, si no que mas bien, probada la existencia de la obligación, le corresponde a la parte demandada probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Ahora bien, respecto a la existencia del contrato, la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, reconoce expresamente la existencia del contrato, sin embargo, lo cataloga de inexistente, habida (sip) cuenta de su derecho como comunero sobre el bien objeto de litis. Así las cosas, la parte demandada expresamente no negó, ni rechazo la existencia de la relación contractual alegada por la parte actora. Por lo que ha quedado plenamente probada la existencia del contrato de arrendamiento, que fue celebrado entre la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ y CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO.
Determinándose claramente la relación arrendaticia, al tratarse la presente demanda de desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondía a la parte actora a probar la sola existencia del contrato, y como quiera que el impago constituye un hecho negativo, no puede ser probado, de modo que la Ley impone la obligación a la parte demandada de probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, todas las pruebas apuntan de manera determinante a la existencia del contrato de arrendamiento, por lo que corresponde a la parte demandada demostrar el pago de cánones de arrendamiento, o de liberación de la obligación, consecuentemente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil.
En tal sentido, en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda instaurada en su contra, alegando que el ciudadano SOCORRO ESTRADA PEREZ, (fallecido), ya identificado, le cedió a su persona y a la ciudadana AMARILIS CAROLINA CASTILLO ESTRADA, la cuota parte o porcentaje de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble en general, según documento debidamente registrado por ante el Registro Publico del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 7 de enero de 2019, adquiriendo la cualidad de copropietario en una proporción del cincuenta por ciento en relación a la titularidad de los demás comuneros.
Ahora bien, a fin de dar con el tino en la presente causa, es necesario evaluar algunas normas que rigen en materia de comunidad. Así las cosas, los artículos 760, 761 y 765 del Código Civil.
(…Omissis…)
Ahora bien, conforme lo disponen los dos primeros artículos, cada comunero tiene un derecho individual que recae sobre su cuota parte ideal o abstracta de la cosa común, pero no tiene un derecho privativo sobre una parte divisa, concreta, de la cosa. Por lo que el comunero no podrá ceder por si solo una parte de la cosa, sino que podrá ceder o gravar su cuota parte indivisa.
En cuanto a la disposición de la cuota, el comunero puede enajenarla y constituir gravámenes sobre ella; y así salir de la comunidad, sin que ello suponga disolución de la misma.
Así las cosas, aprecia este Jurisdicente, que el demandado tacha de inexistente y de ineficaz el contrato de arrendamiento, en virtud de su estado de comunero o copropietario del inmueble objeto de esta demandada, con lo cual pretende alegar un mejor derecho a la condición de arrendatario. También se aprecia, que la condición de arrendatario del demandado fue adquirida con posterioridad a la cesión de derechos por lo que se concluye que, aun siendo el demandando copropietario del inmueble cedido, decidió arrendar una porción de este, a fin de hacer uso exclusivo, en virtud que como comunero no le es permitido apropiarse de un espacio en especifico, en virtud que ello va en detrimento de los derechos de los demás comuneros.
En tal sentido, este Juzgador estima, que si bien es cierto que el demandado de autos, ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, desde un principio y para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ostentaba y actualmente ostenta la condición de comunero; no es menos cierto, que aun siendo comunero le fue arrendado un espacio correspondiente al bien de la comunidad, pues en materia de comunidad cada comunero puede servirse de la cosa común, lo que impide que pudiera apropiarse arbitrariamente de un espacio del bien sin el consentimiento dado por los demás comuneros, lo cual, a criterio de este sentenciador, tal consentimiento se dio con la celebración del contrato.
Resultado de lo anterior, el mandando contrato de arrendamiento y todas sus consecuencias, tienen plena eficacia, toda vez que el accionado no puede poseer un único espacio del bien común alegando que es copropietario del mismo. Por tal motivo, a merced de lo indicado supra, no habiendo el demandado logrado desvirtuar la causal de desalojo propuesta, es por lo que forzosamente debe quien aquí Juzga declarar CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE intentada por la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO. En este orden, por lo que respecta a la reconvención planteada, al haberse declarado con lugar la presente demanda, sucumbe la pretensión intentada en la reconvención, en tal sentido debe declararse SIN LUGAR (...)
(…Omissis…)
Primero: CON LUGAR, la demanda que por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE incoara la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PEREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, y consecuentemente, SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, identificados en autos.
Segundo: se ordena de manera inmediata y sin plazo alguno, EL DESALOJO del inmueble arrendado, el cual constituye un espacio correspondiente a la sala y comedor de la cada anexa a la principal con entrada independiente , ubicado en el Barrio América, avenida 40-E, casa Nº 22-58, de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa.
Tercero: Se condena en costas procesales al ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, por haber resultado totalmente vencido en el presente Juicio…”

-X-
ESCRITO DE INFORME PRESENTADOS EN ESTA ALZADA, POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, EN FECHA 25 DE FEBRERO DE 2025, EXPONIENDO LO SIGUIENTE:
“…La motivación del Juez de instancia es sustancialmente incongruente pues es la misma incurre es consideraciones que no responden a los argumentos de las partes, incluyendo en una especie de incongruencia fáctica o jurídica, llegando a conclusiones totalmente distintas a los sucedido en el tracto procesal (incongruencia mixta).
Sostiene el Juez de instancia en su decisión que la parte demandada en el escrito de contestación de demanda “reconoce expresamente la existencia del contrato, sin embrago lo cataloga de inexistente… así las cosas, la parte demandada no negó, ni rechazo la existencia de la relación contractual alegada por la parte actora”
En el escrito de la contestación se negó expresamente en todos sus términos el contenido de la presente demanda, y negó expresamente que para la fecha de la presente demanda estuviese vigente el contrato de arrendamiento, por mediar entre las partes una relación distinta como es la de comuneros… se alego que no estaba vigente el contrato de arrendamiento, no vinculaba a las partes es decir, su funda la presente acción en un contrato inexistente, esta circunstancia alegada el escrito de contestación de la demanda es obviada por el sentenciador de instancia y de manera falaz, sostiene que no se rechazo el contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de la acción. De tal manera que el sentenciador con esta errónea interpretación de los alegados, revela, releva a al accionante de probar la existencia del contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de sus acción. Y además sostiene que como quiera que le impago constituye un hecho negativo, no puede ser probado, ya que la ley le impone esa obligación al demandando, en este sentido yerra nuevamente el juzgado de esta instancia por cuanto e hecho negativo seria la existencia de falta de pago de los cánones de arrendamientos derivados o originarios por el contrato de arrendamiento, pero mal puede hablarse de la existencia de unos cánones de arrendamientos devenidos de un contrato no vigente (inexistente).
De tal manera que el sentenciado da por probado la existencia del contrato lo cual debió ser objeto de prueba incurriendo en el vicio de inmotivacion que la sala social ha denominado como por petición de principio, que se verifica cuando se de por probado lo que es objeto de prueba, cometiendo el juez un sofisma, vale decir, un argumento falaz y/o una tergiversación engañosa de los hechos que aparentan ser la verdad.

(…Omissis…)
SILENCIO SOBRE LA RECONVENCION
En la presente cauda la parte demandada de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil venezolano, una vez contestada al fondo la demandada intento formalmente reconvención contra la parte accionante demandando la declaración de nulidad del pretendido contrato de arrendamiento por inducción en error y vicios del consentimiento, bien sabemos que la mutua petición es un recurso de ley que se le confiere al demandado por razones de celeridad procesal en virtud de la cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pudiese tener contra el actor primitivo. Para brice los efectos de la reconvención son: unificar los procedimientos de modo que tanto la demanda como la reconvención sigan un mismo procedimiento hasta su solución y definir la competencia pues corresponde al Juez que debe conocer seguir la cuantía de la reconvención. El fundamento Jurídico de la reconvención, para Rodríguez Solano es la relación de igualdad que debe existir entre las partes ya que si la ley otorga al actor la facultad de acumular en su demanda cuantas acciones le competen contra el demandado, aunque procedan de diferente titulo, siempre que no sean incompatibles entre si, mal podría negarse tan facultad acumulativa al demandado que se encuentre en las mismas condiciones, pues con esto se satisface el principio procesal de la economía y se facilita la acción de la justicia.
Ahora bien en el caso que nos ocupa el juzgador de primera instancia solo se circunscribe a decir que la declara sin lugar sin entrar a motivar razones, ni dar cuneta de porque la declara SIN LUGAR, queda a la imaginación que pudiera ser por vía de consecuencia sin necesidad de motivación como lo fue toda la presente sentencia. Tal razonamiento es violatorio del derecho constitucional de tutela judicial efectiva que recomienda a que las decisiones deben estar fundadas en derecho, y no dejar a la imaginación lógica de los justiciables la solución planteada por el tribunal…”.-

-XI-
INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA, POR EL APOPERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA, EN FECHA 25 DE FEBRERO DE 2025, EXPONIENDO LO SIGUIENTE:

“…(…Omissis…)
1.-Se evidencia del iter procedimental el cumplimiento de la fase de introducción e instrucción en la presente causa en correspondencia a los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil en cumplimiento de cada una de las fases procesales que posibilitan la celebración de la audiencia oral y publica por motivo de la demanda para la respectiva evacuación de las pruebas y proceder a dictar el dispositivo y publicación de las sentencia, siendo el articulado de estricto orden publico procesal y por ende sin ser relajado por las partes a los fines de procurar derecho a la defensa, debido proceso y seguridad jurídica de las partes procesales, siendo así las cosas que determino la prosecución del proceso bajo los principios de la oralidad e inmediación culminar la fase de evacuación de pruebas de todas aquellas debidamente admitidas por el tribunal, es decir culminada la fase de introducción e instrucción para proceder el Juez a quo a celebrar la audiencia oral y dictar la sentencia.
2.-Se evidencia del iter procedimental conforme con la sentencia dictada definitiva las partes procesales cumplieron con los actos procesales asegurándole el derecho a la defensa y el cumplimiento de los presupuestos procesales, aun cuando la parte demanda no compareció a la audiencia preliminar la fijación de los hechos controvertidos mediante auto se determino los elementos probatorios para su promoción y evacuación en la audiencia oral, siendo evidente cada fase del procedimiento especial se cumplió a cabalidad para dictar e dispositivo y posteriormente el extenso, para obtener argumentos de hecho y derecho en el debate procesal que permite este procedimiento especial para obtener de forma directa y facultar al tribunal valoración y apreciaron de las pruebas conforme lo contemplado en el articulo 15 de Código de Procedimiento y así pido se declare.
3.- Se evidencia del iter procedimental conforme con la sentencia dictada definitiva el proceso judicial esta regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es un demandante y un demandado, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quieres e encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces para el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, apego a lo estatuido por la norma y en consecuencia cada parte consigno el libelo de la demanda con su respectivo escrito de promoción de pruebas, la parte demandada escrito de contestación y escrito de promoción de pruebas, a su vez, s e genero una demanda reconvencional lo que conllevo los elementos probatorios fuesen evacuados en el lapso fijado por la legislación adjetiva por ser documentales tanto publicas como privadas en función de la acción principal de desalojo y la acción reconvencional a los fines de determinar ambas acciones y nulidad del contrato que del extenso de la sentencia se evidencia la valoración de cada una de las pruebas de ambas partes.
4.-Se evidencia del iter procedimental conforme con la sentencia dictada definitiva las acciones de desalojo se configuran en demostrar la figura del arrendador, entiéndase como propietario, gestor y administrador ratificando los criterios jurisprudenciales expuestos en el libelo de la demanda y en la contestación de la acción reconvencional, dando por cumplido dicho requisito procedimental para legitimación y cualidad activa, a su vez, la figura del arrendatario dando cumplido el dicho requisito procedimental para legitimación y cualidad activa, a su vez, la figura del arrendatario dando cumplido el dicho requisito procedimental para la legitimación y cualidad pasiva en correspondencia con las pruebas documentales publicas y privadas agregadas el expediente admitidas por el tribunal y valoradas en la definitiva para verificar la tradición del inmueble, determinar la relación arrendaticia, cláusulas legales y contractuales, vigencia del contrato y el monto fijado por concepto de canon de arrendamiento evidenciándose y así se logro demostrar con los recibos de pago, su relación de pago y los recibos de pagos anteriores a la relación arrendaticia objeto de litigio, las cuales no fueron impugnadas y en consecuencia plenamente reconocidas por la parte demandada mediante su apoderado judicial en reflejo de las obligaciones ya cumplidas y dejadas de cumplir, siendo necesario destacar que en el espacio destinado para uso comercial convenido por las partes ejerce dicha actividad por un espacio de tiempo de cuadro (04) años desde el mes de diciembre del 2.020 hasta el mes de mayo del 2.024 y asta la presente fecha.
5.- Se evidencia del iter procedimental conforme con la sentencia dictada definitiva el contrato privado suscrito por las partes para determinar los términos y condiciones de la relación arrendaticia en correspondencia con los recibos de pagos anteriores a dicha relación y durante la misma se puede evidenciar que su naturaleza de contrato a tiempo determinado, el cual no fue renovado pero se configuro el derecho de prorroga legal en el cual no cumplió con el pago puntual del canon de arrendamiento durante dicho periodo, demostrándose la causal de desalojo y prosperando la acción, por cuanto la actividad probatoria del actor debe limitarse a verificar la existencia del contrato, pero en lo que respecta a la falta de pago, le corresponde a la parte demandada probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, lo cual no logro desvirtuar.
6.-En este mismo orden de ideas, en nuestro derecho Procesal Civil rige, entre otros principios, el principio dispositivo, por medio del cual la ley atribuye a las partes, a sus apoderados o defensores, determinadas cargas y obligaciones que se reflejan en la realización de determinados actos, en consecuencia se logro demostrar que el contrato privado y la existencia del mismo por la parte demandada y no logro demostrar que existiesen vicios del consentimiento resultando infundados y contradictorios sus argumentos, tal como se manifestó en el escrito de contestación reconvencional y en la audiencia oral, confirmado este tribunal en cuando a declarado SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, en concatenación que no existe prohibición legal en la legislación civil sustantiva que determine que no puede existir contrato de administración entre comuneros como es el presente caso, tal como lo contempla los artículos 760, 761, y 765 del Código de Procedimiento Civil, en correspondencia que la parte demandada no negó la relación arrendaticia y no logro demostrar estar solvente en el pago del canon de arrendamiento para desvirtuar la causal de desalojo propuesta.
En concordancia con lo anterior, no es desconocido para la parte actora la condición de comunero de la parte demandada por cuanto se desprende de las documentales promovidas y evacuadas por las partes procesales pero haciendo énfasis necesario para ilustrar a este tribunal existió relación arrendaticia antes del contrato objeto de litigio y posterior a su condición copropietario, resaltando que la misma sujeta al derecho de usufructo, el cual a la fecha no esta vigente y el contrato de arrendamiento por su naturaleza de administración cumplió la función de delimitar los términos y condiciones de la relación arrendaticia por el espacio destinado a uso comercial y el derecho de los comuneros fue respetado por cuanto pretende la declaratoria de nulidad absoluta del contrato e arrendamiento que alega ya vencido y su inexistencia, porque decidió en su condición copropietario permanecer allí y no renovarlo, alegar un mejor derecho a la condición de arrendatario en mantenerse en un porción de inmueble, a fin de hacer uso exclusivo, lo que contraviene a los derechos de propiedad de cada comunero, en cambio su condición de arrendatario establece su derechos y obligación sujetos a dicho contrato, el cual en virtud que como comunero no le es permitido apropiarse de un espacio en especifico y en consecuencia incumplió en sus obligaciones en el pago del canon de arrendamiento prosperando la causal alegada.
Por todas las razones expuestas, solicito se admita el escrito de informe a los fines que se confirme en todos los términos expuestos en cuanto a los hechos y derechos conforme con las pruebas valoradas y apreciadas la sentencia definitiva dictada en fecha 13/12/2024 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, se declare sin lugar el recurso de apelación…”.-

-XII-
ESCRITO DE OBSERVACIONES PRESENTADO EN ESTA ALZADA, EN FECHA 14 DE MARZO DE 2025, POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA MEDIANTE EL CUAL EXPONE LO SIGUIENTE:
“…En el escrito de la contestación se negó expresamente en todos sus términos el contenido de la presente demanda, y negó expresamente que para la fecha de la presente demanda estuviese vigente el contrato de arrendamiento, por mediar entre las partes una relación distinta como es la de comuneros, se alego que no estaba vigente el contrato de arrendamiento, no vinculaba a las partes, es decir, su funda la presente acción en un contrato inexistente, negada la existencia del contrato, no es cierto que el accionante tuviera capacidad como administrador y gestor para arrendar el inmueble toda vez que para realizar tales actos tal y como se dijo requiere de la autorización de lo otros comuneros por ser un bien común, tal y como se alego en el acto de contestación de la demanda, el articulo 764 del Código de Procedimiento Civil establece que para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros.
Ahora bien, el bien inmueble que se dice arrendado, según el contrato consignado constituye cosa comuna a todos los comuneros pues permanece proindiciso, y para realizar cualquier acto de administración debe tener el acuerdo de todos los comuneros de tal manera que mal puede un solo comunero en este caso el accionante subrogarse Motus propio e individualmente la administración del inmueble obviado el acuerdo obligatorio de los demás comuneros, pues constituye una violación flagrante de la disposición legal antes citada.
Con la cesión de derechos hecha por el ciudadano, SOCORRO ESTADÍA PÉREZ, a mi favor tal como se alego en la contestación pasa a ser co-propietario del inmueble en cuestión este que se encuentra pro-indiviso, pudiendo gozar de cualquier espacio este hasta tanto se produjera la participación correspondiente, reiterándole que lo anterior significa que el derecho de propiedad no esta dividido en partes materiales o ideales si no que cada co-propietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros co-propietario. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es decir es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades, razón por la cual al finalizar el contrato de arrendamiento le plantee que no firmaría, ni renovaría ningún otro contrato pues me quedaría ocupando en mi condición de comunero de copropietario que excluye y representa un mejor derecho a la condición de arrendatario que a la fuerza ha pretendido imponerme, la pretendida arrendataria. En la contestación quedo claro que se negó la existencias de tal contrato de arrendamiento y de las cantidades demandadas por tal concepto.
De tal modo que al hacer de su conocimiento que no renovaría, ni firmaría con ella ningún otro contrato, pues soy co-propietario, no es cierto que se haya configurado el derecho de prorroga legal alegado por la accionante pues el mismo es potestativo por la arrendataria y específicamente manifieste mi intención de no continuar en la pretendida y dolosa relación arrendaticia.
Pretende y es fin ultimo de la accionante que con el contrato de arrendamiento se limite mi derecho de copropietario a hacer uso de un especio común, por cuanto consideran que violento el derecho de propiedad de los demás comuneros entre los que se encuentra la accionante al permanecer en el espacio que ocupo, se produce aquí una confusión de derechos, donde el derecho privilegiado tiene que ser el de co-propietario y si considera que al hacer uso de mi derecho de comunero violento de los demás comuneros la vía tiene que ser la acción de cumplimiento de lo preceptuando en el articulo 764 del Código Civil, pero en modo alguno pretender limitar el supuesto uso excesivo de mi derecho de comunero, con la pretendida acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento.
Hecha las observaciones correspondientes, ratificamos nuestra pretensión de que se declare con lugar el recurso de apelación intentado…”.-

-XIII-
ESCRITO DE OBSERVACIONES PRESENTADAS EN ESTA ALZADA, POR LA PARTE ACTORA, EN FECHA 14 DE MARZO DE 2025, EXPONIENDO LO SIGUIENTE:
(…Omissis…)
“…1.-Ratifico en cada una de sus partes el escrito e informes presentando ante esta alzada en la oportunidad procesal correspondiente a los fines que se confirme en cada una de sus partes la sentencia definitiva dictada en fecha 13/12/2024 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en Civil Mercantil y transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, declarando con lugar la demanda que por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, incoara la ciudadana ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ, contra el ciudadano CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, y consecuentemente sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, identificado en autos.
2.-Conforme a lo alegado por la parte demandada apelante indica que la sentencia objeto de apelación incurrió en los siguientes vicios; incongruencia mixta, vicio de por petición de principio, por inmotivacion en el análisis de los medios de prueba, todos los motivos son falsos, por motivación ilógica o sin sentido y silencio sobre la reconvención.
3.- En cuanto al vicio de incongruencia mixta el requisito de congruencia del fallo esta contenido en el articulo 243, orinal 5° del Código de Procedimiento Civil, que dispone: toda la sentencia debe contener “…disposición expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”.
En este orden, la congruencia del fallo implica la conformidad que debe existir entre la sentencia respectiva, el asunto controvertido y los hechos alegados oportunamente por las partes, y solo sobre tales hechos, que a su vez fijan los limites de la controversia o thema decidendum. Al respecto, la Sala de Casación Civil, Magistrado Ponente: FRANCISCO VELAZQUEZ, exp N°2015-000548, febrero 23/16, señalo las modalidades que puede adoptar el vicio de incongruencia del fallo. “este vicio por lo general adopta dos modalidades: la incongruencia positiva, la cual ocurre cuando el juez extiende su decisión mas allá de los limites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial. Igualmente, esta sala a señalado reiteradamente que el vicio del incongruencia puede presentarse en forma compleja, siendo el caso cuando el juez tergiversa los alegatos planteados por las partes en la demanda o contestación. Este ultimo supuesto puede ser considerado como un caso de incongruencia mixta, porque deja de resolver lo pedido y resuelve algo diferente…”.
Ciudadano Juez, en cuanto a la incongruencia mixta alegada por el recurrente no demostró en sus argumentos de hechos y derecho que el juez a quo decidiría mas allá de lo alegado y probado, ni menos aun que mediante dispositivo dictaminara algo distinto al petitorio diseñado el mismo a declarar con lugar el desalojo por el incumplimiento de la falta de pago de cánones de arrendamiento declarado sin lugar la acción reconvencional motivado a la condición de comunero no imposibilita en cuanto así lo expresa la legislación sustantiva civil de conformidad con el artículo 765 del Código Civil, contrato de administración como lo es contrato de arrendamiento, por lo cual no se configura incongruencia mixta referida a “ que se produce cuando el juez existiendo su decisión cuando sobre cuestiones que no fueron planteadas sobre proceso”.
Siendo así las cosas, el juez bajo principio de exhaustividad, se refiero a los pedimentos formulados por las partes, se ajusto a los hechos alegados valorando cada una de las pruebas traídas al proceso y no se evidencia que se extralimito en su pronunciamiento “… al conocer una defensa no opuesta por la parte demanda…” es decir, la sentencia es congruente ajustada a las pretensiones de las partes, resolvió las cuestión controvertidas y transcendentales en la solución del litigio.
4.- en cuanto el vicio de petición de principio se trae a colación sentencia N°317 de 3 de junio de 2014, expediente N°14-113, ratifico el contenido de la decisión de esta misma sala, de fecha 13 de abril de 2000.
(…Omissis…).
Ciudadano Juez, en cuanto el vicio alegado por el recurrente se puede observar que el mismo no incurrió el juez a quo, por cuanto la motivación para decidir en cada una de las partes en concatenación la prueba documental referida la existencia y validez del contrato de arrendamiento desprendiéndose las condiciones del mismo, el juez da por demostrado lo que tiene que ser efectivamente probado mediante la prueba documental, no esta dando por sentado los dichos de las partes, quedando por demostrar el incumplimiento o no en el pago de canon de arrendamiento.
De acuerdo a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1354 del Código Civil ambos regula la distribución de la carga de la prueba entre las partes contendientes, y establece claramente que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o general un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
En tal sentido, si el demandado conviene absolutamente o se allana a la demanda, el demandante queda exento a toda prueba; si reconoce el hecho pero le atribuye distinto significado jurídico, al juez le corresponde aplicar el derecho; si contradice o desconoce los hechos y los derechos que de ellos derivan el demandante corre con toda carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; si reconoce el ello hecho con limitaciones o que opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, al demandado le corresponde probar los hechos extintos o las condiciones modificativas o impeditivas.
En atención a los precedentes jurisprudenciales antes transcritos, el demandado no se circunscribió a la contradicción pura y simple de la pretensión de su contra parte, si no que expone particulares razones de hecho para discutirlas precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de eximirse en el cumplimiento en el pago de canon de arrendamiento, asumió la carga de la prueba, en hacer valer su defensa o excepciones por la cual no desmotó que su condición de comunero lo exima de suscribir contrato de administración y menos de cumplir en el pago puntual del canon de arrendamiento demostrándose con los recibos de pago promovidos, admitidos y evacuados, canceló cánones de arrendamiento previo a la relación arrendaticia previa agregado al expediente, cumplido con dicho obligación y en conocimiento pleno de su condición de comunero en previdencia del derecho usufructo vigente antes y durante la relación arrendaticia y siendo la apreciación de la prueba “ es la verificación de validez de medio de aportación probatoria, mientras que la valoración tiende a la finalidad de la prueba .
Bajo este señalamiento, la actividad probatoria de los jueces, es decir conjunto de facultades que tiene conferidas los juzgadores en materia de prueba, sobre todo de amplio margen de valoración del derecho aplicable a todo caso, por lo cual puede interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propio de su función de juzgar y a los fines de ilustrar a este tribunal se evidencia con claridad no constituye inmotivacion ni ambigua, exigua, contradictoria por el juzgador a la hora de apreciar y valor a cada medio de prueba para determinar que la condición de comunero no exime suscribir contrato de arrendamiento ni menos aun que se deje cumplir con las obligaciones adquiridas, teniendo plena validez y existencia de contrato e identificando el bien objeto del contrato en sus plenas características no contradichas por la parte demandada.
Por ende, la circunstancia de alegar paralelamente los vicios de inmotivacion y falso supuesto se traduce en una contradicción o incompatibilidad cuando lo arguido respecto a la motivación de la sentencia es la omisión de las razones que lo fundamentan, pero no en aquellos supuestos en los que lo denunciado es una motivación contradictoria o ininteligible, pues en estos casos si se indican los motivos de la decisión, resultando posible entonces que a la vez se incurra en un error en la valoración de los hechos o el derecho expresados en ella, siendo el presente caso en concatenación con el escrito de la reconvención, contestación a la demanda y en la audiencia oral y publica en contraste con el escrito de informe sostiene que su condición de comunero debe prevalecer por encima de los demás comuneros interpretando el articulo 761 del Código Civil de forma tal que no se incurra error de interpretación por este tribunal donde se prohíba la suscripción de contrato de arrendamiento como contrato de administración entre comunero , dicha norma no prela por encima de la legislación especial que rige el contrato de arrendamiento y mas aun no requiere los contratos de arrendamiento de autorización de los demás comuneros porque esta sujeta a un régimen de rendición de cuentas además debidamente facultando por la ley y la jurisprudencia, en consecuencia, la parte demandada no logro desvirtuar que no existe tal autorización y menso sus hechos narrados y no probados que existen vicios de consentimiento por cuanto no trajo elemento probatorio alguno para indicar que existió dolor y violencia en firmar el contrato de arrendamiento, valorando y apreciando por este tribunal lo referido al contrato de compraventa su fecha de inicio dentro de la comunidad y mas aun se desprende con la documental publica del acta de defunción la vigencia y extinción del derecho de usufructo.
En cuanto al vicio alegado de pro motivación ilógica o sin sentido la incongruencia negativa en su motivación, a fin de cumplir con este requisito de forma requerido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte ene el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas; por el contrato, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no de lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades ; debiendo para ello ser exhaustiva, es decir pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que constituye el objeto del proceso, estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales que deben contener las sentencias, han sido categorizadas por la jurisprudencia como el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.
(…Omissis…).
Ahora bien, se puede evidenciar que el tribunal actúo y ajusto su sentencia conforme con lo alegado y probado, en ninguno su motivación no fue infundida, no genero duda razonable, contradicción en los argumentos de las partes y en las pruebas promovidas y evacuadas, se configuro en las documentales referidas al contrato de arrendamiento en cuando a la existencia y validez y la probanza de la parte demandada en el cumplimiento en el pago del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, la renovación del mismo o la prorroga legal conforme con su duración demostrándose que incumplió en el pago del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, la renovación del mismo o la prorroga legal conforme con su duración demostrándose que incumplió en l pago del canon de arrendamiento y a la actualidad insolvente, lo que ocasiona el desalojo de la porción del inmueble arrendado, identificado y reconocido por las partes en cuanto al área destinada al uso comercial, dirección donde esta ubicado y las partes interviniente todo y cada uno de los elementos obtenidos de las pruebas documentales y no como indica el recurrente extraído de la convicción o su posición del juez, de lo cual además requería autorización de los demás comuneros para dar uso distinto al que tiene y lo obtuvo mediante al contrato de administración y autorizado plenamente pro los comuneros el uso bajo la modalidad del contrato de arrendamiento.
(…Omissis…).
Por lo expuesto el procedimiento continuo en un solo y único proceso, con los lapsos procesales idénticos, hasta la sentencia definitiva que deberá resolver sobre ambas demandas valorando y apreciando cada una de los medios probatorios con los argumentos de hecho y derecho vinculando el dispositivo por su conexión y consecuencia de la existencia y validez del contrato en el cumplimiento de las obligaciones adquiridas ya sea en condición de comunero o no.
Por todas las razones expuestas, solicito se agregue el escrito de observaciones al informe de apelación interpuesto por la recurrente, tal como se a planteado los argumentos de derecho y de hecho aquí esgrimidos y declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada…”.-

-XIV-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Explanado como ha sido cada uno de los alegatos expuesto por las partes, esta Alzada en primer término, procede a verificar, que en el presente juicio de desalojo de inmueble comercial, accionado por ERPIDIA RAMONA ESTRADA PÉREZ, contra CARLOS ALFREDO VILLEGAS PIÑERO, este último en su carácter de arrendatario procedió a reconvenir a la demandante arrendadora, por inexistencia y nulidad del contrato de arrendamiento que consta en el folio 4 al 6.
La referida pretensión reconvencional de inexistencia o nulidad arrendaticia, constituye un asunto jurídico que excluye la decisión de fondo sobre la pretensión principal, cual era el desalojo por falta de pago, pues en el caso de autos, el tribunal de la causa, nada dijo en el dispositivo del fallo sobre si procedía o no la demanda de nulidad e inexistencia del contrato de arrendamiento propuesta de manera reconvencional, pues en el dispositivo uno, declaró con lugar la demanda de desalojo; en el dispositivo segundo ordenó desalojar la casa N° 22-58, mientras que en el dispositivo tercero, condenó en costas al demandado inquilino.
Por esa razón, viciado el fallo definitivo de incongruencia negativa, al no haber decidido expresamente la reconvención propuesta por el inquilino, y con el fin de respetar el principio de la doble instancia, debe revocarse el mismo, para que otro tribunal decida el fondo de la demanda principal y el fondo de la demanda reconvencional, con la advertencia, de que debe decidirse en primer lugar, la pretensión reconvencional, y en caso de que sea declarada improcedente, será decidida la demanda principal. Así se decide.

-XV-
DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado JORGE GONZALEZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2024, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, en consecuencia, SE REVOCA en todas sus partes, el referido fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora, por resultar totalmente vencido.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellado y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los 16 días del mes de Mayo del año Dos Mil Veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 166.° de la Federación.

El Juez Superior,

Msc. José Ernesto Montes Dávila

La Secretaria,

Abg. María Teresa Páez Zamora
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:30 de la mañana. Conste.
(Scria.)