TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
ACARIGUA.

EXPEDIENTE: 2.025-033.-
DEMANDANTE: ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA CARDOSO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.356.597.
APODERADOS JUDICIALES: CESAR AUGUSTO PALACIOS y JULIO CESAR CASTELLANO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 183.450 y 61.315, respectivamente.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil MOTEL PALACIO DE TEXAS, S.R.L, inscrita bajo el Nro. 1, Folios 1 vto. al 5, del Libro de Registros de Comercio Nro. 11 adicional que era llevado por este Tribunal, posteriormente modificado según actas de Asambleas debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 29 de mayo del año 2006, bajo el Nro. 12, Tomo 193-A, y el 26 de agosto de 2011, bajo el Nro. 38, Tomo 28-A, representada por los ciudadanos JORGE MANUEL DOS SANTOS SOARES y/o LUIS ALBERTO DOS SANTOS SOARES, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.880.782 y 9.880.783, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: ROBERT QUINTERO JAIMES y RUBEN TROCONIS, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 213.486 y 30.614, respectivamente.
MATERIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inició la presente causa por demanda de desalojo de inmueble de uso comercial, intentada por el ciudadano ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA CARDOSO, asistido de abogado, contra la Sociedad Mercantil MOTEL PALACIO DE TEXAS, S.R.L, todos identificados previamente (folios 1 al 21 de la primera pieza).
La demanda se admitió por auto de fecha 17 de enero de 2024, ordenándose el emplazamiento de la demandada (folio 22, 1ra pieza).
Habiéndose practicado la citación de la demandada con fecha 22 de marzo de 2024, comparece el ciudadano JORGE MANUEL DOS SANTOS SOARES, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO y consigna escrito de contestación de la demanda y opone cuestiones previas (folios 49 al 54 de la primera pieza).
En fecha 03 de abril de 2024, se declaró con lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción opuesta (folio 142 al 151, 2da pieza).
En fecha 04 de abril de 2024, comparece el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora mediante escrito solicita la regulación de Jurisdicción (folios 152 al 157, 2da pieza).
El 6 de junio de 2024 la Sala Político Administrativa declaró que el Poder Judicial si tiene jurisdicción para conocer del presente asunto (folios 165 al 179 de la segunda pieza).
Reingresado el presente asunto proveniente del Tribunal Supremo de Justicia, consta que en fecha 25 de septiembre de 2024 se celebró la audiencia preliminar (folios 194 al 196 de la segunda pieza) y el 30 de ese mes y año se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa (folios 197 al 205 de la segunda pieza), posterior a lo cual las partes promovieron las pruebas pertinentes, las cuales fueron providenciadas el 15 de octubre de 2024 (folios 8 al 16 de la tercera pieza).
El 22 de octubre de 2024 se recibió oficio Nro. OFI-PORT 0062-24 emanado de la Coordinación Estadal de la SUNDDE en el Estado Portuguesa, mediante el cual dio respuesta a la prueba de informes (folio 34 de la tercera pieza) el cual fue tachado de falso por la parte actora mediante escrito presentado el 30 de octubre de 2024 cursante al folio 38 y formalizado el 6 de noviembre de 2024 (folios 75 al 77).
A los folios 39 al 74 de la tercera pieza cursa resultas de la experticia practicada al inmueble objeto de desalojo agregada el 06 de noviembre de 2024, la cual fue impugnada por la parte actora el 08 de agosto de 2024, (folios 80 al 83 de la tercera pieza), la cual se declaró procedente el 13 de noviembre de 2024 ordenándose a los expertos ampliar y aclarar el informe impugnado lo cual fue realizado el 14 de noviembre de 2024 (folios 94 y 95 de la tercera pieza).
El 15 de noviembre de 2024 se declaró inadmisible la tacha de falsedad presentada (folios 96 al 102 de la tercera pieza), decisión que fue revocada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por virtud del recurso de apelación ejercido por la parte actora, ordenándose la apertura del cuaderno separado de tacha, asimismo se ordenó al Juez del Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, inhibirse del conocimiento de la presente causa (folios 96 al 171 de la tercera pieza).
En fecha 21 de marzo de 2025, se recibió el presente expediente en esta instancia jurisdiccional y el 28 de marzo de 2025, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folios 177 y 178 de la tercera pieza).
Consta a los folios 179 al 250 de la 2da pieza, se recibió resultas provenientes del juzgado de Alzada, contentiva del cuaderno de Inhibición.
En fecha 11 de abril de 2025, se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir el cuaderno separado de tacha (folios 02 de la cuarta pieza).
El 25 de abril de 2025 se dejó constancia que una vez tramitada y sustanciada la tacha propuesta se procedería a fijar la oportunidad para celebrar la audiencia oral (folio 3 de la cuarta pieza).
Tramitada de forma íntegra la tacha propuesta, por auto del 3 de julio de 2025 se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral, la cual fue celebrada el 31 de ese mes y año (folios 06 y 17 al 23 de la cuarta pieza).
El 19 de septiembre de 2025 se difirió por siete días de despacho la oportunidad para dictar y publicar el extenso del fallo en la presente causa, lo cual pasa a realizar esta instancia judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil prescindiendo de narrativa y de transcripciones de actas y documentos que consten en autos, por lo que se procede a exponer los motivos de hecho y de derecho de la decisión pronunciada el 31 de julio de 2025.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Tal y como se señaló precedentemente, corresponde dictar el extenso del fallo del presente asunto, conforme al acta levantada en fecha 1º de agosto de 2025 y el articulo 877 del Código de Procedimiento Civil, sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, lo cual se hace de la siguiente manera:
Preliminarmente, se considera indispensable destacar que en el presente asunto fueron cumplidos todos los trámites y diligencias procedimentales y fueron resguardados los derechos a la defensa y el debido proceso de las partes involucradas, quienes fueron contestes en que no se les ha vulnerado derecho alguno y solicitaron la resolución del fondo de la presente controversia, tal y como consta de declaraciones vertidas al folio 17 de la cuarta pieza.
Siendo así, se recuerda que según auto dictado el 23 de junio de 2025 (folio 198 del Cuaderno Separado de Tacha), la misma sería decidida en la oportunidad de resolverse el mérito del presente asunto, por lo que previamente se pasa a resolver sobre la misma de la siguiente manera:
En el auto del 25 de abril de 2025 se determinaron los hechos sobre los cuales debía recaer la actividad probatoria de las partes dentro de la aludida tacha (folios Nros. 86 al 89 del referido cuaderno), siendo que el documento objeto de tacha lo es el Oficio Nro. OFI-PORT 0062-24 del 17 de octubre de 2024, emanado de la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en el Estado Portuguesa, ubicada en la ciudad de Acarigua, mediante el cual dio respuesta a la prueba de informes ofrecida por la parte accionada y solicitada por el órgano jurisdiccional mediante oficio Nro. 299/2024, en particular lo relativo a lo señalado en el punto cuarto de dicho oficio en el cual dicho organismo señaló que “La fecha correcta que se llevó a cabo la audiencia conciliatoria fue el 17 de febrero el cual en dicha fecha se llegó al siguiente acuerdo conciliatorio: La prórroga del contrato de arrendamiento tendrá un lapso de quince (15) años y ajustado al monto del canon de arrendamiento mensual al (8%) según lo establece en el artículo 32 de la Ley Orgánica De Arrendamiento Para El Uso Comercial”.
De conformidad con lo destacado, el organismo administrativo señalado informó que las partes habían llegado a un acuerdo conciliatorio consistente en prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito por ellos por un lapso de quince (15) años ajustando el monto del canon mensual al 8%.
Precisado lo anterior, se tiene que según la formalización de dicha tacha, la parte actora adujo que el SUNDDE de manera maliciosa y causándole un perjuicio, aseveró que el día 17 de febrero de 2021 se llegó a un acuerdo en la sede de ese organismo, en una audiencia conciliatoria donde las partes acordaron renovar el contrato que dio origen al presente juicio, indicando que se renovó por quince (15) años más, lo cual es totalmente falso, ya que el ciudadano ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA, no compareció a esa audiencia del 17 de febrero de 2024, por lo cual, es imposible que haya llegado a algún acuerdo de renovación del referido contrato en esa oportunidad pues no fue y que no asistió, lo cual se demuestra de la revisión del expediente administrativo llevado ante el SUNDDE, el cual consta en los autos, de tal modo, que su patrocinado no ha suscrito, ni ha firmado acta de acuerdo el día allí señalado, como mal lo informó ese órgano administrativo, atribuyéndole declaraciones que no ha hecho, afirmando hechos que no han sucedido tal como lo es haber llegado a un acuerdo de renovación del contrato, por lo que el documento sobre el cual recae la tacha de falsedad que no es más que el oficio mediante el cual se dio respuesta a la prueba de informes, incurre en el supuesto contemplado en el ordinal 4° del artículo 1.380 del Código Civil, por lo que el mismo debe ser declarado falso por este Tribunal.
Siendo ello así, este órgano jurisdiccional tiene a bien señalar que pese a que la parte demandada en su escrito de contestación a la tacha procedió a insistir en hacer valer el referido oficio remitido por la Oficina de la SUNDDE con sede en esta ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, lo cierto es que en ese mismo escrito cursante al folio 25 del cuaderno de tacha admite que el demandante no asistió a la audiencia celebrada el 17 de febrero de 2021; en efecto, textualmente la parte demanda expuso que “debemos señalar con toda responsabilidad que es cierto que la respuesta del SUNDDE no fue la información solicitada por ésta parte accionada, ya que por un error de redacción, la oficina del SUNDDE escribió ´…el cual en dicha fecha se llegó al siguiente acuerdo conciliatorio…´, siendo cierto que, el señor ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA CARDOSO no asistió a la audiencia celebrada el 17 de febrero del año 2021 en la oficina del SUNDDE (…)”, en tal sentido, tal declaratoria podría ser suficiente para la declaratoria de procedencia de la tacha propuesta; sin embargo, dichas declaraciones son adminiculadas con la valoración de la inspección judicial practicada por este Tribunal el 12 de julio de 2025 y que obra a los folios 146 al 158 del referido cuaderno de tacha en la que se concluyó que “existe un error en el oficio Nro. OFI-PORT0062-24 del 17 de octubre de 2024, en cuanto al particular cuarto (4to) donde se señala que en la audiencia conciliatoria se llegó al acuerdo conciliatorio de la prórroga del contrato de arrendamiento por quince (15) años”; apreciación con la que estuvo conforme el Coordinador Regional de la SUNDDE-Portuguesa y la custodio de expedientes de ese organismo, lo cual a su vez quedó acreditado en el propio acto administrativo de fecha 18 de febrero de 2021 del expediente administrativo Nro. DNPDI/0015-21, cursante al folio 135 del cuaderno de tacha, del cual se evidenció en su última línea que se dejó constancia de la incomparecencia del arrendador viéndose imposible la conciliación entre las partes, por lo que dio por agotada la vía administrativa.
Para mayor abundamiento, resulta pertinente señalar que a los folios 183 y 184 del cuaderno de tacha obra el acta levantada el 17 de febrero de 2021 ante la SUNDDE en la que se escribió que “se deja expresa constancia de la no comparecencia del ciudadano Abel de Vasconcelos (…) quien es el arrendador ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, aun cuando estaba debidamente notificado personalmente de dicho acto conciliatorio el cual quedó asentado en acta. Ahora bien, en vista de dicha incomparecencia, y por cuanto no se puede llevar a cabo el acto conciliatorio a los fines de lograr la conciliación en el presente caso, y siendo imposible la conciliación entre las partes, se ordena solicitar la citación al arrendador directamente a la sede central, a los fines de hacer de su conocimiento que se eleva el procedimiento, debido a su incomparecencia y la falta de conciliación del mismo”; de tal manera que no existe ningún género de dudas en relación a que resulta falsa la aseveración de que las partes comparecientes acordaron renovar el contrato por quince (15) años más, de tal suerte que se encuentra acreditado que el oficio objeto de tacha resulta falso por haberle atribuido al demandante declaraciones que no fueron dadas por él, incurriendo en el supuesto contemplado en el ordinal 4° del artículo 1.380 del Código Civil, por lo que el mismo debe ser declarado falso por este Tribunal, razón por la cual se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
Declarado lo anterior, se observa que la parte actora procedió a demandar el desalojo por parte de la sociedad mercantil MOTEL PALACIO DE TEXAS, S.R.L., del bien inmueble que le había arrendado, consistente en dos (2) parcelas de terreno con una superficie aproximada de catorce mil metros cuadrados (14.000 m2), dentro de los cuales se encuentra enclavado una edificación destinada a Motel, el cual se encuentra conformado por cuarenta (40) habitaciones aptas para uso de hotelería con todas sus instalaciones, área administrativa, de recepción y oficinas, zona de servicios con su correspondiente estacionamiento para visitantes, con un área destinada para el funcionamiento de tasca-restaurant, el cual está ubicado al margen derecho de la carretera que conduce a la Hacienda Palo Gordo, Municipio Araure, del Estado Portuguesa, el cual pertenece al demandante ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Araure del Estado Portuguesa, inscrito bajo el Nro. 61, folios 198 frente al 202 frente, protocolo primero, tomo III, cuarto trimestre del año 1978 y bajo el Nro. 85, folios 204 vto. al 208, protocolo primero, segundo trimestre del año 1978.
Dicha demanda se encuentra fundamentada en las causales de desalojo contenidas en los literales “g”, “c”, “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial relativos a: 1.- El vencimiento del contrato de arrendamiento, en virtud de que el mismo fue suscrito por las partes y autenticado en fecha 18 de marzo de 2005 y tendría una vigencia de 15 años, es decir hasta el 31 de diciembre de 2020; 2.- Que el inmueble arrendado presente deterioros mayores a los provenientes del uso normal; 3.- Que la sociedad mercantil Motel Palacio de Texas, S.R.L., no cumplió con lo pautado y acordado en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, relativa a la entrega del inmueble en buen estado, completamente desocupado, ni en lo establecido en su cláusula cuarta en relación al método de cálculo para el pago del canon de arrendamiento, el cual a su decir jamás fue pagado acorde a lo convenido contractualmente.
Ello así, se considera necesario resolver sobre cada una de las causales de desalojo invocadas, lo cual por razone de metodología se procede a realizar de la siguiente manera:
De la causal de desalojo prevista en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
La referida norma estipula:
“Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
De conformidad con la mencionada norma constituye causal para que se acuerde el desalojo del local comercial objeto de arrendamiento que el contrato suscrito por las partes haya vencido sin acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
En este caso, no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre las partes por un lapso de quince años, pero si la configuración de la causal de desalojo invocada pues adujo la accionada que dicho contrato quedó prorrogado por quince años más ante la oficina de la SUNDDE Acarigua, en virtud del procedimiento administrativo conciliatorio iniciado por ella ante dicho organismo.
En efecto, en su escrito de contestación la representación judicial de la accionada reseñó que el 25 de enero de 2021 inicio el referido procedimiento administrativo que concluyó con la providencia administrativa dictada el 18 de febrero de 2021, siendo que en dicho procedimiento adujo la prorroga legal del contrato de arrendamiento por quince años más, ya que en ningún momento se le notificó la voluntad de no prorrogar el contrato una vez vencido el lapso de quince (15) años y que a partir de su vencimiento comenzaría a correr la prorroga legal de tres (3) años.
Narró que la conducta contumaz del ciudadano Abel De Vasconcelos Vieira de no asistir al siguiente acto conciliatorio fijado para el 17 de febrero de 2021 demostró al mencionado organismo administrativo la imposibilidad de logar una conciliación y agotada como fue la vía administrativa con fecha 18 de febrero de 2021 emitió su decisión.
Ahora bien, a los fines de dilucidar el punto controvertido, encuentra quien decide que no le asiste la razón a la parte accionada, pues ciertamente tal y como lo aduce el demandante, el contrato de arrendamiento suscrito por ellos el 18 de marzo de 2005 por un lapso de quince años, con fecha de vencimiento del 31 de diciembre de 2020, es un contrato a tiempo determinado que no fue objeto de prórroga por las partes, puesto que en su Clausula Segunda se dispuso que el mismo podía ser “prorrogable por igual plazo a voluntad de las partes”, y no se observa que ambas partes hayan manifestado esa voluntad de prorrogar el mismo, pues no hay prueba alguna en autos que haga presumir la voluntad de ambos de prorrogar dicho contrato, antes por el contrario consta que a la accionada Sociedad Mercantil Motel Palacio de Texas, S.R.L., se le notificó anticipadamente de su NO PRORROGA según consta de notificación practicada por la Notaria Publica de Araure autenticada el 22 de diciembre de 2020, (folios 17 al 21 de la primera pieza judicial) oportunidad en la cual se le otorgó a la demandada la prorroga legal de tres años, a la cual hizo referencia la accionada en su escrito de contestación, resultando destacable que dicha notificación de no prorroga no fue objeto de impugnación ni tacha por parte de la demandada, por lo que se le confiere pleno valor probatorio, para concluir en que en el caso de autos la demandada fue notificada con anticipación de la voluntad del demandante de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y que se le respetó su derecho a la prorroga legal por tres años.
En efecto, si bien en el caso de autos la demandada fundamenta su defensa en las actas del expediente administrativo sustanciado por ante la Coordinación Regional de la SUNDDE en el Estado Portuguesa, las cuales acompañó a su escrito de contestación en copia certificada, esta instancia jurisdiccional de conformidad con el fallo Nro. 1257 del 12 de julio de 2007, caso: Echo Chemical 2000, C.A., dictada por la Sala Político Administrativa en la que señaló que los documentos administrativos se valoran como instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, refiriendo que los actos administrativos son desvirtuables mediante otro documento de la misma categoría o mediante otro medio probatorio conforme al principio de libertad probatoria y la regla de la sana critica, considera destacable lo señalado supra lo cual se ratifica, en el sentido que no es cierto que el actor haya consentido ante dicho organismo en prorrogar por quince años el contrato suscrito en fecha 18 de marzo de 2005, dándosele preponderancia al acto administrativo emanado de la SUNDDE Acarigua el 17 de febrero de 2021, cursante a los folios 83 y 84 de la primera pieza judicial en el cual se estableció que “en vista de la incomparecencia, y por cuanto no se pudo llevar a cabo el acto conciliatorio a los fines de lograr la conciliación en el presente caso, y siendo imposible la conciliación en el presente caso, se ordena solicitar la citación al arrendador directamente a la sede central, a los fines de hacer de su conocimiento que se eleva el procedimiento, debido a su incomparecencia y la falta de conciliación en el mismo”, de lo que se extrae que el mismo 17 de febrero de 2021 oportunidad en la que supuestamente se prorrogó por 15 años más el contrato de marras, se acordó elevar el caso a la sede central previa citación del arrendador, sin constar la práctica de dicha citación, por lo que se desvirtúa el contenido señalado en el acto administrativo de fecha 18 de febrero de 2021 que obra a los folios 85 y 86, donde se indica que el contrato “esta renovado por quince (15) años más, tal como quedó acordado entre las partes en el último contrato”, siendo reforzado dicha conclusión de lo señalado por el organismo administrativo en su certificación que obra al folio 55 de la primera pieza judicial en la que expresa que el expediente administrativo Nro. DNPDI/0015-21 consta de treinta folios y corresponde a una conciliación solicitada el 18 de febrero de 2021 “y que a solicitud de la parte interesada fue remitido a procedimientos administrativos sede central DISTRITO CAPITAL en la fecha 13 de marzo del año en curso y se encuentra cumpliendo su lapso correspondiente (…)”.
Por consiguiente, teniendo en cuenta que las partes se vincularon mediante un contrato a tiempo determinado que feneció el 31 de diciembre de 2020 y que a la accionada Sociedad Mercantil Motel Palacio de Texas, S.R.L., se le notificó de la NO PRORROGA del contrato y que además se le otorgó la prorroga legal de tres años, sin que exista en consecuencia acuerdo de prorroga convencional se concluye que en el caso de autos operó la causal de desalojo prevista en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial referida a “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. ASI SE DECIDE.
De la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La parte demandante explicó que existen deterioros y daños en la estructura física y accesorios del inmueble, ocasionado por el mal uso y falta de mantenimiento sobre el inmueble arrendado y demás bienes descritos en el contrato, lo cual configura la causal de desalojo arriba indicada.
Respecto a lo señalado la parte accionada indicó[o que en el supuesto de que existan daños mayores en las instalaciones del inmueble, que no los hay, las reparaciones corresponden al arrendador de conformidad con el artículo 1586 del Código Civil y que “Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios y el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 11 establece ‘El arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario…”.
Ahora bien, la causal de desalojo invocada es del siguiente tenor:
“Son causales de desalojo:
(…omissis…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
Obsérvese que el particular citado se refiere a los daños o deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble lo que requiere que el arrendatario despliegue una actuación sobre la cosa arrendada, que le cause un deterioro mayor que aquel proveniente del uso normal del mismo, esto es, que además del deterioro propio del uso de la cosa, por el desarrollo de la actividad comercial para lo cual fue contratado, signifique un desgaste mayor, pero que provenga de una actividad distinta a la que estaba destinado contractualmente, pues en este caso resulta normal que las instalaciones arrendadas sufran deterioros sino se les hacen los mantenimientos necesarios tanto a la estructura como paredes, friso, pintura pisos etc., pues debe entenderse que se deben ejecutar mantenimiento a los mismos, vista la actividad desarrollada de hotelería, donde acuden personas a hacer uso de las instalaciones, entrando y saliendo continuamente.
En el presente asunto, observó quien juzga, que conforme a la experticia practicada en autos, la cual corre inserta a los folios 39 al 74 de la tercera pieza que fueron acreditados deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, pues en la misma se señaló que “existe deterioro y daños en diferentes dependencias (…)”, así se destacó que en la fachada principal el portal de entrada y de salida tiene desprendimiento de tejas, requiere de pintura en paredes y en recepción y tasca hay falla en la impermeabilización, daño en machihembrado el cual hay que reponer, en el área de identificación hay filtración con friso dañado en viga de carga y en el baño de la recepción existe filtración en el techo.
En lo interno de la tasca los expertos observaron que los baños de hombres y mujeres requieren impermeabilizar por deterioro en techos por filtración al igual que en el depósito de la tasca.
En cuanto a las habitaciones presentan detalles desde la numero 40 hasta la 79, tales como: detalle en marco de puerta de entrada, friso exterior, filtración en techo de estacionamiento, oxidado y marco roto en puerta principal y filtración en techo de estar, detalle en friso, filtración en ducha, faltan madera en techo etc., (ver folios 42 y 43), señalando que “en el resto de las habitaciones, áreas comunes, oficinas y demás dependencias no existen danos mayores”, concluyendo que el porcentaje de daños en el número de habitaciones es del 60% de ellas.
Asimismo se evidenció que en la aclaratoria y ampliación de dicha experticia que obra a los folios 94 y 95 se indicó que “las desmejoras se acrecientan por la falta de mantenimiento que traerá consecuencias más negativas si no se atienden a tiempo”.
De otra parte, consta que en fecha 22 de febrero de 2024 se realizó inspección judicial al inmueble de marras la cual obra a los folios 31 al 36 y 40 al 46, y en ella, tal como refirió la demandada se dejó constancia que el deterioro que se encuentra en las paredes es debido a las filtraciones por la falta de mantenimiento y a las actividades cotidianas practicadas en el establecimiento, lo cual contrario a lo sostenido por la demandada, abona a la demostración de los daños invocados por el demandante.
En este contexto, quien juzga encuentra configurado y por lo tanto que opera en este caso la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial referido a la existencia de deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble los cuales son imputables a la demandada por no realizar los mantenimientos adecuados a tiempo. ASI SE DECIDE.
De la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La referida norma estipula:
“Son causales de desalojo:
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
La norma citada, establece que de llegar a incumplir el arrendatario con cualquiera de las obligaciones impuestas por la ley, por el documento de condominio o el contrato, se configurara como causal de desalojo.
En este caso, el demandante señaló que se aplica la causal invocada en virtud de que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que el canon de arrendamiento debía ser pagado dentro de los cinco días del vencimiento de cada vez y se acordó de manera variable una fórmula para su cálculo y sin embargo dicho método para el pago jamás fue cumplido por el arrendatario, quien no pago los cánones de acuerdo a la tarifa establecida y nunca aplicó de manera correcta la formula, por lo que incurrió en el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato.
Al respecto, como quiera que lo señalado se corresponde con un hecho negativo, el cual no es materia de prueba, se considera que la carga probatoria al respecto recae en cabeza de la demandada, esto es, que correspondía al Motel Palacio de Texas, demostrar que cumplió íntegramente la cláusula cuarta invocada la cual se encuentra referida al pago del canon de arrendamiento así: se multiplicaran por la tarifa establecida por el arrendatario por el número de días del mes y de esa suma el 19% será para el canon de arrendamiento, debiendo realizar el pago dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Por su parte el demandado indicó que ha cumplido a cabalidad con el pago de los cánones a la tarifa establecida a pesar de que la tarifa del 19% resulta violatoria a lo establecido en la ley, ya que según el artículo 32, ordinal 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la misma es del 8%, lo que motivo a que solicitara ante la SUNDDE la determinación del porcentaje a aplicar para la fijación del canon de arrendamiento el cual fue fijado en el ocho por ciento (8%), pago que ha venido realizando desde el mes de enero del 2021, según lo establecido en la providencia administrativa del SUDDE del 18 de febrero de 2021 a la cual se ha referido en esta causa.
Siendo esos los términos en que se dio contestación a la causal de desalojo invocada, este Tribunal debe referirse preliminarmente a lo señalado en torno al porcentaje pactado como canon de arrendamiento, para lo cual juzga pertinente recordar que las partes se relacionaron por medio del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de mayo de 2005, el cual obra a los folios 10 al 15 del expediente judicial y en cuya clausula cuarta establecieron la fórmula para el cálculo del pago del canon, evidenciándose que dicho contrato es anterior al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual data del 2014, razón suficiente para desechar el alegato de violación del aludido Decreto, sin embargo, debemos también señalar que en la providencia invocada la cual data del 18 de febrero de 2021, y como se mencionó supra obra a los folios 85 y 86 de la primer pieza judicial, se señaló que se fijaba “a pagar de canon de arrendamiento como tope máximo el 8% del monto bruto de ventas (MBV) realizadas por la arrendataria, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes inmediatamente anterior. Por lo que el porcentaje a aplicar sobre el monto de las ventas realizadas en el mes inmediatamente anterior al pago, será el ocho por ciento (8%) y así expresamente lo establece”.
A la luz de lo citado se tiene que el tope máximo de 8% que fue fijado como pago del canon de arrendamiento al presente asunto lo fue a partir del mes inmediatamente anterior a la fecha en que se dictó dicho acto administrativo, es decir, anterior al 18 de febrero de 2021, de modo que encuentra quien decide que correspondía al demandado cumplir con la fórmula pactada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento para el pago del canon desde el 18 de mayo de 2005 hasta diciembre de 2020, fechas estas que no fueron comprendidas en el acto administrativo señalado.
Siendo ello así y por cuanto no consta que el demandado haya demostró mediante prueba alguna, entre las cuales destaca la experticia contable, que los pagos de los canones de arrendamientos realizados entre las mencionadas fechas (18 de mayo de 2005 y diciembre de 2020) se hayan ajustado al método de cálculo acordado en la cláusula cuarta del contrato suscrito a tiempo determinado, se concluye que se encuentra configurada la causal de desalojo prevista en el literal “i” de la ley ejusdem, invocada por la actora.
En fuerza de las consideraciones expuestas se declara CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta y se ordena a la demandada devolver el inmueble arrendado libre de personas y cosas. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Con base en las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano ABEL DE VASCONCELOS VIEIRA CARDOSO, titular de la cédula de identidad Nro. 7.356.597, contra la sociedad mercantil MOTEL PALACIO DE TEXAS, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 29 de mayo del año 2006, bajo el Nro. 12, Tomo 193-A, y el 26 de agosto de 2011, bajo el Nro. 38, Tomo 28-A.
SEGUNDO: Se ordenó a la demandada MOTEL PALACIO DE TEXAS, S.R.L., desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble arrendado constituido por dos (2) parcelas de terreno con una superficie aproximada de catorce mil metros cuadrados (14.000 m2), dentro de los cuales se encuentra enclavado una edificación destinada a Motel, el cual se encuentra conformado por cuarenta (40) habitaciones aptas para uso de hotelería con todas sus instalaciones, área administrativa, de recepción y oficinas, zona de servicios con su correspondiente estacionamiento para visitantes, con un área destinada para el funcionamiento de tasca-restaurant, el cual está ubicado al margen derecho de la carretera que conduce a la Hacienda Palo Gordo, Municipio Araure, del Estado Portuguesa, el cual pertenece al demandante según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Araure del Estado Portuguesa, inscrito bajo el Nro. 61, folios 198 frente al 202 frente, protocolo primero, tomo III, cuarto trimestre del año 1978 y bajo el Nro. 85, folios 204 vto. al 208, protocolo primero, segundo trimestre del año 1978.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. –
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en Acarigua, el 02 de octubre de 2025. Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-
El Juez,

José Gregorio Carrero Urbano. -
La Secretaria,

Génesis Véliz Garcés. -
En esta misma fecha se dictó y publicó la presente decisión, siendo las 03:20 de la tarde. Conste.
(Scria).
JGC/GVG/3
Exp. Nº 2025-033