TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: 6.559
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

DEMANDANTES: JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.010.956, actuando como representante legal de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 01, Tomo 10-B, expediente 012203, Cuarto Trimestre de fecha 26 de septiembre del 2008.
APODERADO JUDICIAL: RAFAEL ÁNGEL PÁEZ LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217.
DEMANDADOS: “SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA”, Rif: J-298644729, según resolución SNAT-INTI-GRTI-RCO-SAS-700-2010-500-274, de fecha 16 de julio del 2010, representada por las ciudadanas: MARÍA MATILDE DECINA FRÍAS Y CARMEN JOSEFINA DE DECINA, y consecuentemente, los ciudadanos: CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO Y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: V-9.258.251, V-2.727.411, V-12.908.628 y V-13.348.561, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: MARCELO ANTONIO SULBARAN MEJÍAS Y LILIA YELITZA VIZCAYA RAMÍREZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 137.362 y 137.361, correlativamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
VISTOS: Con Informes.-

Corresponde a esta Alzada pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V-12.010.956, actuando en representación de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 01, Tomo 10-B, expediente 012203, de fecha 26 de septiembre del 2008; asistido por el abogado RAFAEL ÁNGEL PÁEZ LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217 ; contra la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, Rif: J-29864472-9, representada por las ciudadanas MARÍA MATILDE DECINA FRÍAS y CARMEN JOSEFINA DE DECINA, y consecuencialmente contra los ciudadanos CÉSAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.908.628 y V-13.348.561, respectivamente.
El presente procedimiento proviene del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual, mediante sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 29/01/2025, declaró:
“…PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por los codemandados CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, actuando en su propio nombre y facultados para actuar en nombre y representación de la ciudadana CARMEN FRÍAS DE DECINA coheredera de la SUCESIÓN MARIANO DECINA SCIACCA, referida a la caducidad de la pretensión propuesta, la cual caduco en fecha 05-09-2021, momento en que habían trascurrido ya los seis meses que establece la ley, como prueba existe la causa distinguida con el Nº 2.592-20, llevada por ante el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a cuyo libelo se anexo el documento de compra venta que le acreditaba la propiedad del referido local comercial a los ciudadanos CESAR JOSÉ BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES, y el ciudadano JOHNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA tuvo, en ese momento, conocimiento que el inmueble había sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, por lo cual debió incoar la pretensión dentro de los seis (06) meses contados a partir de que tuvo conocimiento de esa venta, y al no hacerlo el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como efectos la pérdida o extinción del derecho de retracto legal arrendaticio.
SEGUNDO: SE ORDENA la notificación de las partes y/o apoderados judiciales de la presente decisión, por cuanto este fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Contra la precitada decisión, la parte demandante anunció recurso de apelación en fecha 27/05/2025, siendo oída oportunamente en ambos efectos en fecha 08/08/2025.
En fecha 12/08/2025, se recibió ante esta Alzada el expediente N° 02259-C-24 mediante oficio N° 123-2025; el mismo consta de dos (02) piezas, la primera con setecientos quince (715) folios útiles y la segunda con ciento dos (102) folios útiles.
En fecha 16/09/2025, se le dio entrada al recurso ante esta Superioridad, quedando signado bajo el N° 6.559. Presentado escrito de informes por la parte demandada en fecha 07/10/2025, se dictó auto fijando el lapso de observaciones en fecha 14/10/2025. Posteriormente, en fecha 27/10/2025, se dictó auto de vencimiento de dicho lapso —sin que las partes hicieren uso de ese derecho— y se fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Presentado escrito de informes por la parte demandada en fecha 07/10/2025, esta Alzada dicta auto fijando el lapso de ocho (08) días para que tuviese lugar el lapso de observaciones en fecha 14/10/2025.
Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las formalidades de ley, pasa esta Alzada a dictar sentencia bajo los siguientes términos:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Este Tribunal Superior en ejercicio de su función revisora-tuitiva pasa a analizar el presente recurso teniendo como norte el respeto del derecho al recurso como presupuesto de la tutela judicial efectiva y como mecanismo idóneo del derecho a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Es imperativo precisar que el derecho al recurso no nace del simple desacuerdo con lo decidido; su ejercicio exige la denuncia técnica de errores sustantivos o de procedimiento presentes en el fallo. Por ello, es carga del recurrente cumplir con un rigor mínimo: 1) Delimitar el punto impugnado de la decisión. 2) Identificar y definir con claridad el vicio denunciado. 3) Explicar de qué manera dicho vicio le causa gravamen. 4) Fundamentar cómo ese vicio denunciado influye de forma determinante en el resultado de la sentencia.
Es preciso reiterar que el procedimiento de apelación no constituye un segundo juicio sobre los hechos, sino un control de legalidad y logicidad de la sentencia recurrida. Por tanto, la competencia de esta Alzada se circunscribe estrictamente a los agravios denunciados, en virtud del principio tantum devolutum quantum appellatum. No obstante, este Tribunal Ad Quem conserva la facultad excepcional de examinar de oficio aquellos vicios de orden público procesal que se adviertan en el fallo y que afecten la integridad constitucional.
En el caso bajo estudio, la parte recurrente se limitó al anuncio del recurso, omitiendo la oportunidad procesal de presentar informes o promover pruebas que sustenten su pretensión impugnatoria. Esta omisión traduce su inconformidad en una impugnación genérica, carente de la técnica necesaria para desvirtuar la presunción de legitimidad de la sentencia de primera instancia.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada, dentro del lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, consignó su escrito de informes bajo los siguientes términos:
Sostienen que, de acuerdo con el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el derecho al retracto legal debe ejercerse en un lapso fatal de seis (6) meses.
Alegan que el lapso comenzó a correr desde el momento en que el actor demostró en juicio tener conocimiento de la venta.
Puntualizan que dicho conocimiento quedó acreditado el 02/03/2021, fecha en que el accionante interpuso una demanda previa sobre los mismos hechos.
Argumentan que la caducidad, a diferencia de la prescripción, no admite interrupción ni suspensión por ser un lapso fatal y perentorio. Por tanto, consideran que la demanda anterior que resultó en una sentencia definitiva formal, no tuvo la virtud de detener el transcurso del tiempo.
Afirman que la caducidad materializa la seguridad jurídica al impedir que las acciones judiciales se propongan indefinidamente en el tiempo.
Concluyen que, habiendo transcurrido más de tres años desde el conocimiento de la venta hasta la interposición de la presente demanda; en su criterio, la pretensión caducó el 05/09/2021.
DELIMITACION DEL PUNTO IMPUGANADO DE LA RECURRIDA
De la lectura de la sentencia del tribunal de primera instancia se colige que la juzgadora A Quo fundamentó su decisión en los términos siguientes:
…omissis…
“...es criterio reiterado de la más respetada doctrina y así lo ha señalado también la reiterada y pacifica jurisprudencia de nuestros tribunales, que arriba citamos, que la caducidad no se interrumpe ni se suspende, ya que es de la naturaleza misma de la caducidad que esta se produce por el transcurrir de un lapso fatal que ni se suspende ni se interrumpe... Es por todo ello que en el presente caso es procedente la cuestión previa alegada por la parte accionada en razón de que ha transcurrido en exceso el lapso de caducidad establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial".
“… En este orden de ideas, la parte demandada al oponer la caducidad de la pretensión como cuestión previa y la cual está contenida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, la misma es un obstáculo para que el órgano pueda conocer el fondo del asunto, y al ser procedente la cuestión previa alegada por la parte accionada, al no incoar la pretensión dentro de los seis (06) meses contados a partir que tuvo conocimiento de esa venta, y al no hacerlo el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, establece como efectos la PÉRDIDA O EXTINCIÓN DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Y así se decide.”
Este Tribunal Superior identifica que el núcleo de la controversia y, por ende, el punto medular de la impugnación, reside en la interpretación que la Juzgadora A Quo otorga a la naturaleza de la caducidad frente al derecho de acceso a la justicia. El fallo recurrido establece una tesis de fatalidad absoluta, al sostener que la caducidad “ni se suspende ni se interrumpe”, utilizando esta premisa para declarar la extinción del derecho de retracto legal arrendaticio del accionante.
DEL MÉRITO RECURSIVO
Previo al examen del mérito recursivo, esta Alzada estima imperativo precisar la naturaleza jurídica del retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Tal precisión no solo cumple con el deber de motivación, sino que asume una función pedagógica que permite a los justiciables y a la ciudadanía en general comprender el núcleo de la controversia y los fundamentos que rigen la estabilidad de la propiedad y la actividad comercial en el país.
De allí que, el retracto legal arrendaticio para uso comercial se define como el derecho de subrogación que faculta al arrendatario para ocupar el lugar del adquirente de un inmueble manteniendo las mismas condiciones de la compraventa, cuando se ha vulnerado su derecho de preferencia ofertiva.
En consecuencia, el retracto actúa como una garantía de orden público que equilibra el derecho del propietario a enajenar con el derecho del arrendatario a preservar su fondo de comercio, operando bajo un estricto lapso de caducidad de seis (6) meses que busca salvaguardar la seguridad jurídica y evitar la incertidumbre sobre la titularidad de los bienes.
Al respecto, este Tribunal Superior, en sentencia de fecha 17/04/2017, Expediente N° 6.130 (Caso: Uvaldo Ramón Valero vs. José Ricardo González Calderón), con ponencia del Dr. Rafael Enrique Despujos Cardillo (+), estableció los siguientes criterios que resultan plenamente aplicables al caso sub iudice:
1) El retracto legal se fundamenta originalmente en el artículo 1.546 del Código Civil, el cual lo define como el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar de quien adquiere un derecho por compra o dación en pago. En materia de arrendamiento comercial, este derecho constituye la sanción legal ante la lesión de la preferencia ofertiva del arrendatario.
2) Es imperativo señalar que los plazos breves del Código Civil no rigen en esta materia. El artículo 39 de la Ley especial dispone que el arrendatario, siempre que tenga más de dos años de antigüedad, esté solvente en sus obligaciones y cumpla los requisitos de ley, tiene derecho al retracto legal si el propietario vende el inmueble sin cumplir con la notificación previa obligatoria o si lo vende a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas originalmente al inquilino.
3) La norma especial prevé un lapso de seis (6) meses para ejercer la acción, contado a partir de la notificación que el adquirente debe hacer al arrendatario mediante copia certificada del documento de venta. Sin embargo, en sintonía con la doctrina pacífica, este Tribunal ha sostenido que la finalidad de dicha notificación es asegurar que el arrendatario tenga conocimiento cierto del acto traslativo de la propiedad. Por lo tanto, si dicho conocimiento se adquiere de forma fehaciente por otros medios, ya sea por iniciativa propia o a través de una actuación judicial, el lapso de caducidad de seis meses comenzará a computarse a partir del día siguiente a aquel en que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la operación, y no necesariamente desde la fecha de la venta.
4) Esta regulación busca armonizar el interés del arrendatario con la consolidación del derecho de propiedad consagrado en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. La caducidad actúa aquí como un mecanismo de seguridad jurídica que impide que la titularidad de los bienes permanezca en un estado de incertidumbre indefinido.
Establecido el criterio orientador de esta Alzada, corresponde ahora contrastar dicha base jurídica con la realidad procesal que emana del libelo de demanda, cursante a los folios 1 al 11 de la primera pieza del expediente. Este examen resulta imperativo para determinar, bajo un análisis concreto y no meramente formalista, si la pretensión de la parte actora debe sucumbir ante la caducidad alegada, o si, por el contrario, existen hitos procesales que impidieron la extinción del derecho de retracto invocado.
Del examen exhaustivo de la pretensión incoada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, actuando en representación de la firma mercantil RESTAURANTE EL GUANAREÑO, se observa que el accionante fundamenta su derecho de retracto en la presunta violación de su preferencia ofertiva respecto al inmueble comercial que ocupa.
No obstante, más allá de la cuestión de fondo, cobra especial relevancia para esta Alzada la narrativa fáctica contenida en el Capítulo correspondiente a los hechos, donde se evidencia un hito procesal fundamental, este es, que el actor afirma haber tenido conocimiento de la venta del inmueble en fecha 02/03/2021, momento en el cual procedió de forma inmediata a interponer una demanda previa de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio que cursó por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de esta Circunscripción Judicial (Expediente N° 2.592-21).
De la concienzuda lectura del expediente, este Servidor de Justicia constata lo siguiente:
En fecha 20/06/2022, el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare declaró Parcialmente Con Lugar dicha demanda (Expediente N° 2.592-21) y en consecuencia declaró resuelto el contrato de venta del inmueble en cuestión y subrogada la parte actora en las mismas condiciones en que los compradores CESAR JOSE BRITO GUERRERO y LORENA EUFEMIA GUILARTE GUACARES adquirieron el aludido local comercial (primera pieza folios 437 al 474).
En fecha 20/06/2022, este Tribunal Superior en el expediente 6.317, con ponencia del Abg. René Antonio Briceño Barroeta, declaró “IMPROCEDENTE POR INADMISIBLE” la acción propuesta por el Fondo de Comercio “Restaurante el Guanareño”, parte actora en el presente asunto (primera pieza folios 508 al 530).
Resulta pertinente para esta Alzada precisar, como criterio sostenido y reiterado, la necesaria distinción entre la inadmisibilidad y la improcedencia de la pretensión, instituciones procesales que, por su naturaleza, se excluyen mutuamente.
Cabe señalar, que este Tribunal Superior en sentencia de fecha 07/07/2025, Expediente N° 6.533 (Caso: Innovart Soluciones Creativas, C.A. vs. Laminados Zamora, C.A.), ratificó la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia N° 3.136 del 18/12/2002, Caso: Elvia Rosa Reyes de Galíndez), bajo los siguientes términos:
“…Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se establece una distinción crucial entre la admisibilidad y la improcedencia. La admisibilidad se refiere al cumplimiento de los requisitos formales y legales, principalmente de orden público, que permiten que una pretensión sea tramitada judicialmente. Su verificación no implica una valoración del fondo del asunto, sino una mera constatación de que la acción cumple con las formalidades procesales básicas. Por el contrario, la inadmisibilidad se declara cuando estas exigencias no se satisfacen, impidiendo la continuación del proceso. Dado su carácter de orden público, las causales de inadmisibilidad deben estar expresamente tipificadas en la ley, restringiendo cualquier interpretación extensiva o creación judicial que pudiera menoscabar el acceso a la justicia.
Por su parte, la procedencia se adentra en el análisis del mérito de la acción, contrastando la pretensión formulada con el derecho sustantivo aplicable. Este examen de fondo es el que conduce a la declaración de “con lugar” o “sin lugar” de la acción. Sin embargo, permite al juez, por razones de economía procesal, denegar la pretensión, incluso si cumple con los requisitos de admisibilidad, cuando es evidente que la pretensión carece de fundamento legal y resultaría inútil sustanciar el proceso completo.”
En fecha 14/11/2022, la Sala Civil en sentencia N° 633 declara perecido el recurso de casación anunciado por la parte actora contra la sentencia de fecha 20/06/2022 de esta Alzada como consecuencia de “verificarse que fue presentado el correspondiente escrito de formalización fuera del lapso señalado en la ley” (primera pieza folios 555 al 562).
En fecha 08/01/2024, el ciudadano JHONNY SEGUNDO PACHECO MENDOZA en representación de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO” interpone nueva demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO esta vez por ante el Tribunal de Primera Instancia Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa.
Del examen exhaustivo de la pretensión incoada por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, actuando en representación de la firma mercantil RESTAURANTE EL GUANAREÑO, se observa que el accionante fundamenta su derecho de retracto en la presunta violación de su preferencia ofertiva respecto al inmueble comercial que ocupa.
En tal sentido, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza textualmente:
“En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con la copia certificada del documento contentivo de la negociación.”
De la interpretación de la norma transcrita, se desprenden tres elementos esenciales que rigen la institución del retracto: a) La falta de oferta o una vez realizada la mejora de condiciones a favor del tercero. b) La facultad de subrogación del arrendatario en el lugar del comprador. c) Un lapso de caducidad de seis (6) meses para el ejercicio de la acción.
Al contrastar el texto legal con el expediente, esta Alzada observa que, si bien la norma prevé que el lapso se compute desde la notificación formal del adquirente, la jurisprudencia pacífica ha establecido que el conocimiento fehaciente y demostrado del acto traslativo de la propiedad suple dicha notificación; entre otras, el citado fallo de esta Alzada de fecha 17/04/2017, Expediente 6.130 (Caso: Uvaldo Ramón Valero vs. José Ricardo González Calderón), el cual fue confirmado en extenso por la Sala de Casación Civil en Sentencia N° 678 de fecha 02/11/ 2017, en los términos siguientes:
“De conformidad con la transcripción de la sentencia recurrida, se evidencia que el juez de alzada declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción, con base en las consideraciones siguientes:
…Omissis…
3) En ese mismo sentido expresa el juez de alzada que: “… Así las cosas, en la referida causa de desalojo Nº 00049-15, llevado por dicho Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito que el día 30-07-2015, se verifica la audiencia preliminar y donde la parte demandada hoy actora, solicita se declare con lugar la cuestión de falta de cualidad opuesta en virtud que el documento que acredita la propiedad del inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, fue promovido en forma extemporánea…” (…) “…dicho Juzgado de Municipio consideró que fue extemporánea su presentación y en su decisión de fecha 04-08-2015, declara con lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el demandado ciudadano Ubaldo Ramón Valero en razón de “no haber probado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón la propiedad que dice tener sobre el inmueble objeto de la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil…”.
En ese sentido, el juzgador de la recurrida concluyó que el 30 de julio de 2015, el hoy demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario quedó legalmente notificado de que el inmueble había sido adquirido en propiedad por el ciudadano José Ricardo González Calderón, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, el cual hasta el día 21 de abril de 2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurrieron más de seis meses declarando que en el caso de autos operó la caducidad de la presente acción.
Así pues, habiendo determinado el juez de la recurrida del análisis probatorio que en la audiencia preliminar del juicio de desalojo de fecha 30 de julio de 2015, fue el momento en el cual se comprueba que el apoderado del demandante-arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación del local comercial y habiendo computado el lapso de caducidad de seis (6) meses a partir de dicho momento, aplicó correctamente y de acuerdo a doctrina casacional vigente, el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, por lo cual declaró la caducidad de la acción, lo que evidencia que no incurrió en la infracción de la citada norma, y así se decide.”
Del criterio transcrito ut supra, este Tribunal Superior colige que la concatenación lógica es clara; a saber: la parte actora alegó los supuestos de hecho del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero él mismo reconoce haber tenido conocimiento de la venta en fecha 02/032021. Si bien en esa fecha intentó ejercer el derecho, lo hizo mediante una técnica procesal defectuosa que llevó a una sentencia definitiva formal que declara la inadmisibilidad de la demanda. Dicho fallo transitó al estado de cosa juzgada y quedó definitivamente firme en fecha 14/11/2022.
Por tanto, bajo una interpretación garantista pero cónsona con la fatalidad de los lapsos legales, esta Alzada concluye que el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no puede interpretarse como una puerta abierta al ejercicio tardío de la acción. La voluntad impugnativa del 02/03/2021 agotó el margen de tolerancia que la ley permite frente a la falta de notificación formal; al haber esperado el accionante hasta el 08/01/2024 para intentar esta nueva demanda, ha permitido que el lapso de SEIS (06) MESES previsto en la norma se consumara en exceso, operando inevitablemente la caducidad de la pretensión. Lo anterior justifica plenamente que la Jueza A Quo haya declarado CON LUGAR la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, al verificarse la extinción del derecho por el transcurso del tiempo. Y así se establece.
En mérito de las anteriores consideraciones, esta Alzada, tiene la certeza que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, en su condición de representante legal de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, debidamente asistido por el abogado Ángel Félix Páez Briceño, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 29/01/2025, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En consecuencia, se CONFIRMA íntegramente el fallo. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante. Así se decide.
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JHONY SEGUNDO PACHECO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.010.956, actuando como representante legal de la firma mercantil “RESTAURANTE EL GUANAREÑO”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 01, Tomo 10-B, expediente 012203, Cuarto Trimestre de fecha 26 de septiembre del 2008 y debidamente asistido por el abogado RAFAEL ÁNGEL PÁEZ LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.217, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 29/01/2025, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se CONFIRMA íntegramente el fallo recurrido, en cuanto declaró CON LUGAR la cuestión previa de CADUCIDAD prevista en el artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, al haberse verificado la extinción de la acción por el transcurso del tiempo, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de 2026. Años: 215° de la Independencia y 167° de la Federación. -

El Juez Superior Civil

CÉSAR FELIPE RIVERO.

La Secretaria Temporal

Abg. Yrmary Del Valle Hernández García.

Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 03:30 p.m.
Conste. -