TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
216º y 167º

Expediente Nro. 4322.

-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad, N° 15.868.170.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. JOSE DANIEL MIJOBA MEDINA y GEORGES ELIAS GHARGHOUR HAMAL, inscritos en los INPREABOGADO bajo los Nros. 27.221 y 66.812, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, inscrita ante la Notaria Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, bajo el N° 37, tomo 4, folios 131 al 133, representada por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-15.364.981.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 183.450.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
(USO COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación anticipada ejercida en fecha 19 de noviembre de 2025, por el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de defensor judicial de la empresa SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, representada por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2025, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró PRIMERO: CON LUGAR la acción de desalojo intentada por el ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO (…), representado por su apoderado judicial el abogado en ejercicio JOSE DANIEL MIJOBA (…), en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, un inmueble para uso comercial (…) representada por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ (…) así se decide. Como consecuencia de lo anterior declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL, constituido por un local comercial ubicado en la dirección del inmueble alquilado en la avenida Eduardo Chollet, sector la villa, cerca del terminal de pasajeros, y en consecuencia se ordena su devolución al arrendador y demandante en la presente causa, libre de objetos y personas. SEGUNDO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento y disuelto el vínculo jurídico y relación arrendaticia a partir de la presente fecha. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…
-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 13 de diciembre de 2023, el abogado JOSE DANIEL MIJOBA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO, parte demandante, presentó escrito de demanda ante el Juez Distribuidor Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por motivo de desalojo de inmueble (Uso Comercial), contra la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, representada por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ, acompañada de anexos (folios 1 al 11).
Por auto de fecha 19 de diciembre de 2023, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la misma y oponer cuestiones previas; ordenó librar boleta de citación. (folios 13 y 14).
Mediante diligencia de fecha 25 de enero de 2024, el alguacil del tribunal a quo, expuso lo siguiente: “…que en esta misma fecha, se traslado a la Avenida Eduardo Chollet, sector La Villa, cerca del terminal de pasajeros de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, para la práctica de la citación del ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ (…), quien es el representante de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, y estando presente en dicho domicilio se observo que se encontraba cerrado, por lo que procedí hacer tres (3) llamados de los cuales no se obtuvo repuesta alguna, motivo por el cual fue imposible la practica de la boleta de citación del prenombrado ciudadano en esta oportunidad. Es todo…” (folio 18).
Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2024, el alguacil del tribunal a quo, expuso lo siguiente: “…que en esta misma fecha, se traslado nuevamente a la Avenida Eduardo Chollet, sector La Villa, cerca del terminal de pasajeros de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, para la práctica de la citación del ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ (…), quien es el representante de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, y estando en dicho domicilio se observo que se encontraba cerrado, una vez mas, por lo que procedí hacer tres (3) llamados de los cuales no se obtuvo repuesta alguna, motivo por el cual fue imposible la practica de la boleta de citación del prenombrado ciudadano en esta oportunidad. Es todo…” (folio 19).
Mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2024, el alguacil del tribunal a quo, expuso lo siguiente: “…que en esta misma fecha, se traslado nuevamente a la Avenida Eduardo Chollet, sector La Villa, cerca del terminal de pasajeros de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, para la práctica de la citación del ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ (…), quien es el representante de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, y estando en dicho domicilio se observo que se encontraba cerrado, nuevamente, por lo que procedí hacer tres (3) llamados de los cuales no se obtuvo repuesta alguna, motivo por el cual procedo a devolver la boleta de citación del prenombrado ciudadano sin firmar. Es todo…” (folios 20 al 25).
Mediante diligencia de fecha 01 de marzo de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por cartel a la parte demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 26).
Por auto de fecha 06 de marzo de 2024, el tribunal a quo, ordenó la citación de la parte demandada, mediante carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se ordeno su publicación en los diarios “La Prensa y Últimas Noticias” (folios 27 y 28).
En fecha 22 de noviembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó el cartel debidamente publicado en el diario de Últimas noticias (folios 29 y 31).
En fecha 14 de enero de 2025, la secretaria del Tribunal a quo, dejo constancia de la fijación del cartel de citación en la morada de la demandada (folio 32).
En fecha 12 de febrero de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó que se designe defensor judicial a la parte demandada (folio 33).
Por auto de fecha 17 de febrero de 2025, el tribunal de la causa, acordó designar como defensor judicial al abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, para que represente a la parte demandada; así mismo ordenó librar boleta de notificación para que comparezca al tercer (3°) día de despacho siguiente a los fines de prestar juramento de ley (folio 34 y 35).
En fecha 26 de febrero de 2025, el alguacil del tribunal a quo, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, quien fue designado como defensor judicial (folio 36 y 37).
En fecha 05 de marzo de 2025, compareció el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su condición de defensor judicial designado, a los fines de aceptar el cargo y juro cumplir fielmente el juramento de ley (folio 38).
En fecha 18 de marzo de 2025, el compareció el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su condición de defensor judicial designado, solicitó nueva oportunidad para que se tome el juramento de ley y aceptación del cargo (folio 39).
En fecha 19 de marzo de 2025, el tribunal de la causa, acordó tomarle el correspondiente juramento de ley al defensor judicial abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES (folio 40).
En fecha 28 de marzo de 2025, compareció el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su condición de defensor judicial designado, a los fines de presentar juramento de ley y aceptación del cargo de defensor judicial (folio 41).
En fecha 04 de abril de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para citar al defensor judicial (folio 42).
Por auto de fecha 09 de abril de 2025, el tribunal de la causa, ordenó librar boleta de citación al defensor judicial (folios 43 y 44).
En fecha 25 de abril de 2025, el alguacil del tribunal a quo, consignó boleta de citación debidamente firmada por el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, defensor judicial de la parte demandada (folios 45 y 46).
En fecha 28 de mayo de 2025, el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual opone cuestiones previas. Consignó anexos (folios 47 al 52).
En fecha 11 de junio de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas (folio 53).
Por auto de fecha 26 de junio de 2025, el tribunal a quo, fijó un lapso de diez (10) días de despacho siguiente para decidir las cuestiones previas (folio 54).
En fecha 10 de julio de 2025, el tribunal a quo, dictó sentencia mediante el cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada (folios 55 al 57).
En fecha 31 de julio de 2025, el tribunal a quo, fijó oportunidad al quinto (5°) día de despacho siguiente para llevar a cabo la audiencia preliminar a las 10:00 a.m (folio 59).
En fecha 07 de agosto de 2025, el tribunal a quo, siendo la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar, deja constancia que las partes no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado judicial; asimismo se fijó un lapso de tres (3) días de despacho siguiente para los limites de la controversia y se abrirá el lapso probatorio sobre el merito de la causa al quinto (5°) día de despacho siguiente de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 60).
Por auto de fecha 12 de agosto de 2025, el tribunal a quo, fijó los límites de la controversia en la presente causa, mediante la cual quedo trabada la litis (folios 61 al 63).
En fecha 18 de septiembre de 2025, el tribunal a quo, fijó un lapso para la audiencia oral al trigésimo día siguiente, a las 10:00 a.m (folio 64).
En fecha 04 de noviembre de 2025, tuvo lugar la audiencia oral; el Juzgado a quo, dejó constancia que estuvieron presente los apoderados judiciales de ambas partes (folios 65 y 66).
En fecha 19 de noviembre de 2025, el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, apeló anticipadamente de la audiencia oral de fecha 04 de noviembre de 2025, que declaró con lugar la demanda (folio 67).
En fecha 21 de noviembre de 2025, el tribunal a quo, dictó sentencia mediante el cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble local comercial (folios 68 al 72).
En fecha 28 de noviembre de 2025, el tribunal a quo, oyó la apelación en ambos efectos, asimismo ordenó remitir el presente expediente con oficio N° 659-2025 al Juzgado Superior Civil (folios 73 y 74).
Recibido el expediente en este Tribunal en fecha 16 de diciembre de 2025, se procede a darle entrada, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presenten los informes (folios 75 y 76).
En fecha 04 de febrero de 2026, el abogado CÉSAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, actuando en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes (folios 77 al 79).
Por auto de fecha 06 de febrero de 2026, este Juzgado Superior, dictó auto en el que deja constancia que la parte demandada, presentó escrito de informes, y se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para la presentación de Observaciones (folio 80).
Por auto de fecha 24 de febrero de 2026, esta alzada dejó constancia que no fueron presentados escrito de observaciones alguno; y se acoge a un lapso para dictar y publicar sentencia (folio 81).

-IV-

DE LA DEMANDA

En fecha 13 de diciembre de 2023, el abogado JOSE DANIEL MIJOBA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JAVIER ANTONIO SANATANA DIONISIO, parte demandante, presentó escrito de demanda ante el Juez Distribuidor Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por motivo de desalojo de inmueble (Uso Comercial), contra de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, representada por el ciudadano ANDY OSWALDO PIRELA MARTINEZ, en el cual señalaron y expuso lo siguiente:

“…De los hechos, su relación y conclusiones

El día 29 de enero de 2020, el ciudadano, Javier Antonio Santana Dionisio, por intermedio de su mandatario, Daniel Sebastiao Da Cova Reyes, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Automóviles Pimoli, C.A, un inmueble para uso comercial, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, con el N° 37, tomo 4, folios 131 al 133, según copia que anexo marcada con la letra “B”.
Conforme a la cláusula primera del mencionado contrato, el objeto del arrendamiento consintió en una estructura de hierro construida en una extensión de terreno de (1.338,610 mts 2), ubicado en la avenida Eduardo Chollet, sector la Villa, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa.
De acuerdo a la cláusula segunda se acordó un canon de alquiler de 28.800.000,00 Bs, los cuales serían depositados mensualmente a su vencimiento en la cuenta N° 01050048671048252809 del Banco Mercantil.
Por otro lado, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se estipuló que la duración del alquiler era de 2 años, es decir, desde el 07-01-2020 hasta el 07-01-2022, lo que significa que de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prorroga legal correspondiente era de 1 año, la cual inició de pleno derecho al día siguiente del vencimiento contractual, vale decir, que sin necesidad de desahucio comenzó el 08-01-2022 y terminó el08-01-2023.
Tal como se dijo arriba, el día 29 de enero del 2020, el ciudadano, Javier Antonio Santana Dionisio en su carácter de arrendador, por intermedio de su mandatario, Daniel Sebastiao Da Cova Reyes (…), quien actuando como representante del arrendador conforme al poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Acarigua, el día 09-10-2017, anotado con el Auto móviles Pimoli C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de Portuguesa, en fecha del 04-09-2014, bajo el N° 2, tomo 43-A, un inmueble para desarrollar sus actividades comerciales según lo acordado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, de tal manera que lo alquilado tiene uso comercial.

De la pretensión y fundamentos de derecho

En vista de que contractualmente el alquiler tuvo una duración de dos años, el cual inició el día el 07-01-2020 y finalizó el 07-01-2022, sin que existiere acuerdo sobre su renovación, el día siguiente comenzó la prorroga legal de un año, la cual comenzó el día 08-01-2022 hasta el 08-01-2023, lo que significa que de acuerdo al literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prorroga legal se encuentra vencida.
Por esta razón, el arrendador, Javier Antonio Santana Dionisio, ya identificado, demanda por desalojo al inquilino, Automóviles Pimoli, C.A, ya identificada, en la persona de su representante legal, ciudadano, Andy Oswaldo Pirela Martínez (…), por haber vencido el día 08-01-2023, la prorroga legal de un año, vale decir, que actualmente el inquilino ocupa el inmueble de manera ilícita por haber incumplido la entrega del inmueble arrendado según los términos contractuales de la cláusula tercera, además de haber violentado los artículos 1160 del Código Civil y literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por no haber entregado el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal.

De la cuantía, procedimiento y dirección para citar

Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 3 de la Resolución de la Sala Plana N° 0001-2023 del 24 de mayo de 2023, estimamos la cuantía de la presente demanda de desalojo por vencimiento de la prorroga legal, en la cantidad de 100 euros, cuyo cambio en bolívares para la fecha resultan 3.837,00 Bs, a razón de 38.37 Bs, cada euro.
Solicitamos que la presente demanda se regule por el procedimiento oral.
Pedimos que la citación de la demandada, Automóviles Pimoli C.A, sea practicada en la persona de su representante legal, Andy Oswaldo Pirela Martínez (…), el cual se encuentra domiciliado en la dirección del inmueble alquilado (en la avenida Eduardo Chollet, sector la villa, cerca del terminal de pasajeros de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa).
Finalmente solicitamos que la presente demanda se admitida y declarada con ligar en la definitiva con el respectivo pronunciamiento de condenatoria de costas…”

-V-
ESCRITO DE CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA, MEDIANTE EL CUAL OPONE CUESTIONES PREVIAS:

En fecha 28 de mayo de 2025, el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual opone cuestiones previas; señalando lo siguiente:
“...I
PUNTO PREVIO
Hago de conocimiento de este honorable Juzgado que en diversas ocasiones me dirigí hasta la dirección indicada en el escrito libelar y me fue imposible comunicarme con el representante legal de la empresa demandada.
Igualmente, me dirigí hasta IPOSTEL a fin de enviar telegrama con acuse de recibo, pero me informaron que ya no manejan tal servicio, y que en su lugar, ofrecen el servicio de correo con cuse de recibo y por lo tanto, precedí a notificar a mi defendida por tal medio, adjuntando al presente escrito, el referido acuse de recibo marcado con la letra “A”.
II
CUESTIONES PREVIAS
De conformidad con lo previsto en el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 3° eiusdem, opongo como defensa previa, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, en virtud de que el accionante al intentar su demanda no identifica plenamente a la empresa demandada, tal como lo exige el ordinal 3° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no indica los datos relativos a la creación o registro de la sociedad mercantil Automóviles Pimoli, C.A, así como tampoco señala de donde dimana la condición del ciudadano Andy Oswaldo Pirela Martínez, para representar a dicha sociedad mercantil.
Por otro lado, opongo como cuestión previa, LA ILGEITIMIDAD DE LA PERSONA CITADA COMO REPRESENTANTE DE LA EMPRESA DEMANDADA, a tenor de lo señalado en el ordinal 3° del artículo 346, ya que la parte actora no indica bajo que condición el ciudadano Andy Oswaldo Pirela Martínez, representa a la empresa demandada, sin señalar el documento (Acta Constitutiva o Asamblea de Accionistas) de donde dimane la capacidad de representación que supuestamente ostenta el referido ciudadano sobre la sociedad mercantil demandada.

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

En nombre de mi defendida, niego, rechazo y contradigo la demanda en odas y cada una de sus partes, en virtud de ser totalmente falsos todos los hechos alegados, y como consecuencia de ello, no le asiste derecho alguno de intentar la demanda.
Es falso que mi defendida haya suscrito contrato de arrendamiento con la parte actora.
Es falso que se haya acordado un canon de arrendamiento de Bs. 28.000.000,00, los cuales eran depositados mensualmente a la cuenta bancaria señalada en el escrito libelar.
Es falso que se haya estipulado una duración contractual de dos años desde el 07-01-2020 hasta el 07-01-2022, y que tal contrato haya vencido.
Es falso que haya transcurrido la prórroga legal arrendaticia.
Es falso que mi defendido incurra en causal de desalojo alguno, siendo que la presente demanda se ha incoado en contrariedad a la verdad, alegándose hechos que no son ciertos.

DE LA TÁCITA RECONDUCCION

Ciudadano Juez, de acuerdo a los alegatos sostenidos por la parte actora en su escrito libelar, de haberse suscrito el contrato de arrendamiento en el cual ser apoya la acción de desalojo, sobre la referida relación arrendaticia habría operado la tacita recondición prevista en el artículoo1.614 del Código Civil, ya que el contrato de arrendamiento fue establecido a termino fijo determinado, y el arrendador permitió que el arrendatario continuara en posesión del inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento se ha renovado de manera automática por el mismo periodo de tiempo y por las mismas condiciones contractuales establecidas entre las partes, por lo que mal puede hablarse del vencimiento del contrato y del vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, y como consecuencia de ello, no puede el actor fundar su pretensión en el literal “g” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho, solicito en nombre de mi defendida, sea declarada sin lugar la demanda…”

-VI-

DE LA SENTENCIA APELADA.

En fecha 21 de noviembre de 2025, el Juzgado a quo, dictó sentencia mediante el cual expuso lo siguiente:

“…Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, para realizar el extenso del fallo, este Tribunal procede bajo los siguientes términos:
Esta juzgadora observa que, la data de celebración d contrato, se desprende de la fecha de inicio de la relación arrendaticia, esto es, el día 07-01-2020 y finalizo el 07-01-2022, sin que existiere acuerdo sobre su renovación, el día siguiente comenzó su prorroga legal de un año, la cual comenzó el día 08-01-2022 hasta el 08-01-2023, siendo lo solicitado en el escrito libelar es decir artículo 40 literal “G” de la ley de arrendamiento para el uso comercial.
La parte actora logró con el ejercicio de su actividad demostrar las causales alegadas según lo promovido, alegado y probado en autos y evidentemente la parte demandada se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Por su parte el artículo 1.160 del Código Civil, señala que los contratos deben cumplirse de buena fe y obliga no solamente a lo expresado en ello, si no tan bien a las consecuencias que de él se derivan, según el uso, la equidad y la ley.
(omissis)
Así pues la procedencia de demandas como las de autos, en la cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento compromiso, se exige acatamiento de su obligación el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, u de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, la parte actora logró con el ejercicio de su actividad demostrar las causales alegadas según lo promovido, alegado y probado en autos.
DISPOSITIVA.

Con fundamento en las consideraciones antes hechas, como quiera que la trabazón de la litis se centra en una pretensión cuyo norte es el desalojo de un inmueble, por lo cual todas las manifestaciones y alegaciones que no se centren en lo que se conocen como el merito de la causa, quedan fuera del deber de consignación del Juez en cuanto a su vinculación con el fondo debatido en este primer grado de jurisdicción, siendo que del o contrato que se señala como instrumento fundamental de la acción, se evidencia la relación arrendaticia entre las partes.

En consecuencia y de acuerdo a las consideraciones antes señalas este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: CON LUGAR la acción de desalojo intentada por el ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO (…), representado por su apoderado judicial el abogado en ejercicio JOSE DANIEL MIJOBA (…), en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, un inmueble para uso comercial (…) representada por el ciudadano ANDY OSWALDO PIRELA MARTINEZ (…) así se decide. Como consecuencia de lo anterior declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL constituido por un local comercial ubicado en la dirección del inmueble alquilado en la avenida Eduardo Chollet, sector la villa, cerca del terminal de pasajeros, y en consecuencia se ordena su devolución al arrendador y demandante en la presente causa, libre de objetos y personas.
SEGUNDO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento y disuelto el vínculo jurídico y relación arrendaticia a partir de la presente fecha. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

-VII-

ESCRITO DE INFORME PRESENTADO EN ESTA ALZADA:

En fecha 04 de febrero 2026, el abogado CÉSAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, mediante el cual expone lo siguiente:
“… El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en la presente causa, en fecha 20 de noviembre de 2025 (…).
(omissis)
En primera instancia, el procedimiento se llevó a cabo garantizándole a las partes todos sus derechos constitucionales, legales y procesales, cumpliéndose todas y cada una de las etapas procesales sin que exista ningún vicio procesal.
No obstante, la sentencia dictada excede los límites de la controversia, al otorgar más de lo pedido por la parte actora, incurriendo con ello en el vicio de ultrapetita positiva, denotándose un vicio de inmotivacion, dictando un fallo incongruente que no se ajusta a lo alegado y probado en autos, desbordando con su decidir, lo solicito por el actor.
(omissis).
Es doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que ha establecido, que los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues lo errores de tal naturaleza se traducen en violación desorden público, por lo cual esta Sala de Casación Civil, tal como fue sentado en sentencia N° 830 del 11 de agosto de 2004, caso Pedro Alejandro Nieves Siso y otros, contra Carmen Díaz de Falcón y otros, expediente N° 2003-1166.
Es doctrina reiterada de esta Sala, que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, exige que el fallo guarde relación con la pretensión que el actor plantea en su libelo y los términos en que el demandado presenta su contestación, pues éstos son los límites en los cuales la controversia queda delimitada. En el caso que nos ocupa, tratándose de un recurso de apelación de una sentencia definitiva, el juez de alzada, tenía la obligación de decidir conforme a lo alegado por el recurrente en su escrito de informes, sin sobrepasar los límites de lo esgrimido, salvo que se pronunciara sobre aspectos de estricto orden público. No obstante, en el caso de marras, el Juez otorga más de lo pedido, al anular no solo la sentencia definitiva objeto de la apelación, sino que también anula una sentencia interlocutoria que no era objeto del recurso y que además había dictado mas de tres (03) meses antes, contra la cual no cabía recurso alguno.
En este sentido, no podemos pasar por alto que es criterio del Máxima Tribunal de la República que el principio contenido en el aforismo latino tantum devolutum quantum apellatum, indica que en la apelación, la competencia del superior solo alcanza a la resolución impugnada y a su tramitación, por lo que corresponde a ese órgano jurisdiccional revisor circunscribirse únicamente a los alegatos sometidos a su consideración por la parte apelante. Por lo que el Juzgador de Alzada, no puede pronunciarse sobre una sentencia que no es objeto del recurso de apelación.
La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los limites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
En este sentido, honorable Juez Superior, de la lectura del fallo apelado, podemos observar que el juzgado a quo, decidió a favor de la parte accionada, favoreciéndola más de lo debido, otorgándole algo que no fue peticionado en su escrito libelar, todo ello, se denota al punto segundo del dispositivo del fallo, al declarar extinguido el contrato, aun cuando la parte actora no formuló tal petición en su demanda, y que de haberlo hecho habría incurrido en el vicio de inepta acumulación. Al examinar el escrito libelar, se puede apreciar con meridiana claridad que la actora no solicitó que de declarase extinguido el contrato. De tal forma que el juzgado de municipio otorgó más de lo pedido por el accionante, desbordando los límites de la controversia, incurriendo sin lugar a dudas en el vicio de incrogruencia positiva por ultra petita, lo cual impregna al fallo recurrido de un vicio de nulidad absoluta, por lo que le solicito a este honorable Tribunal Superior, declare con lugar la presente apelación y revoque el fallo apelado en todas y cada una de sus partes…”

-VIII-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Se encuentra este Órgano Jurisdiccional Superior, dentro de la oportunidad procesal correspondiente para dirimir el juicio por desalojo de local comercial, incoado por el ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO contra la SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI, C.A, representado legalmente por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ, el cual fue ventilado por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual dictó sentencia definitiva en fecha 21 de noviembre de 2025, en la cual declaró Con Lugar la acción de desalojo intentada; y contra dicho fallo el Abogado Cesar Palacio, apeló anticipadamente de dicha decisión en fecha 19 de noviembre de 2025.
Evidencia este juzgador que la pretensión de marras obedece a una solicitud de Desalojo de un Inmueble con Arrendamiento de Uso Comercial, para lo cual el demandante trae a autos adjunto a su escrito libelar Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, quedando inserto bajo el Número: 37, Tomo: 4, Folios 131 hasta 133, de fecha 29 de enero de 2020. Cuyos otorgantes son Daniel Sebastiao Da Cova de Nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.112.531, actuando en nombre y representación del ciudadano Javier Antonio Santana Dionisio (Arrendador y Demandante en la presente causa); y el ciudadano Andy Owando Pirela Martínez, titular de la cedula de identidad V-15.364.981, actuando en representación de la empresa “Automóviles Pimoli C.A” , inscrita por el ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, en fecha 04-09-2014, bajo el No. 2, Tomo 43-A.
Dicho arrendamiento tiene por objeto un inmueble constituido por una estructura de hierro, construida en una extensión de terreno que mide MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SEISCIENTOS DIEZ CENTIMETROS CUADRADOS (1.338,610 M2), ubicado en la Avenida Eduardo Chollet, sector La Villa de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, el cual le pertenece según consta en documento registrado bajo el N° 20, Folios 1 al 2, Protocolo primero, Tomo 7, Cuarto trimestre en fecha 18 de Diciembre de 2002. Establecen que la duración del contrato de arrendamiento seria por el periodo de Dos (02) años, contados a partir del día 07 de enero de 2020 hasta el día 07 de enero de 2022. (Folios del 8 al 11). Cabe resaltar que el notario en cuestión da fe de que tuvo a su vista y revisión la documentación en el escrito mencionada.
En esa corriente, la parte actora aduce que venció el lapso de duración del arrendamiento previamente acordado contractualmente por las partes, “el cual inicio el día 07 de enero de 2022, sin que existiera un acuerdo cobre su renovación, y el día siguiente comenzó la prorroga legal de un año, la cual comenzó el día 08 de enero de 2022 hasta el 08 de enero de 2023, lo que significa – a su decir- que de acuerdo al literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , la prorroga legal se encuentra vencida. Por esta razón, el arrendador, Javier Antonio Santana Dionisio , ya identificado , demanda por desalojo al inquilino, Automóviles Pimoli C.A, ya identificada en la persona de su representante legal, ciudadano Andy Owando Pirela Martinez, titular de la cedula de identidad N° 15.364.981, por haber vencido el día 08-01-2023, la prorroga legal de un año, vale decir, que actualmente el inquilino ocupa el inmueble de manera ilícita incumpliendo la entrega del inmueble arrendado según los términos contractuales de la cláusula tercera, además de haber violentado los artículo 1.160 del Código Civil y literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por no haber entregado el inmueble arrendado al vencimiento de prórroga legal ”.
Por su parte, el Abogado Cesar Augusto Palacios Defensor Ad Litem en la presente causa, en su escrito de contestación de la demanda, manifiesta que le fue imposible comunicarse con su defendido y más allá de negar y contradecir el fondo de la misma, opuso la cuestión previa establecida en el numeral 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual en fecha 10 de Julio de 2025, el Juzgado Segundo de Municipio de Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, emitió sentencia interlocutoria pronunciándose en referencia a las cuestiones previas opuestas declarando Sin Lugar las mismas.
Ahora bien, narrado lo anterior quien aquí decide observa que la pretensión persigue obtener la devolución de un inmueble arrendado para el uso comercial propiedad del arrendador y demandante Javier Antonio Santana Dionisio, en virtud de – a su decir- vencimiento del lapso fijado para su duración, considerando entonces que el arrendatario, incurrió en causal de desalojo, de ahí que, resulta oportuno citar el artículo 40 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Regulación Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece lo siguiente:
Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior.
En virtud de la norma anterior, se concluye que el desalojo es procedente en los casos donde el contrato haya vencido y no se haya prorrogado o renovado el mismo, como es el caso de marras donde el demandado no trajo a autos prueba fehaciente e indubitable, que contra el no opera esta causal para ser desalojado.
Siguiendo el mimo hilo anterior, el artículo 1.160 del Código Civil establece:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
En relación a ello, consta al folio 10 de la presente causa Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual en referencia a la duración de la relación establece:
“TERCERA: La duración convenida entre las partes de este contrato es por el lapso de DOS (02) AÑOS, contados a partir del día 07 de enero de 2020 hasta el día 07 de enero de 2022, renovable de mutuo acuerdo con aviso por escrito, con un mes de anticipo por vencerse el contrato.”
Es decir que ambas partes de mutuo acuerdo debían celebrar un nuevo contrato de renovación y al no hacerlo, o al demandado no presentar dicho instrumento que desvirtuara los alegatos del actor y diera indicios a este Juzgado de que efectivamente habían cumplido con el requisito de renovación acordado, a todas luces considera este Jurisdicente que el demandado esta incurso en la causal de desalojo establecida en el 40 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Regulación Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Así se decide.
Ahora bien, aplicando la normativa trascrita a la causa en litigio, se tiene que en efecto el demandante comprobó que es arrendatario del inmueble en cuestión, al traer al proceso el contrato privado de arrendamiento celebrado por ambas partes. Siendo ello así, a todas luces, el estatus jurídico de la demanda corresponde a la causal de desalojo establecida en la dicha normativa; razón por la cual la presente apelación debe sucumbir. Así se decide.
-IX-
DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación anticipada ejercida en fecha 19 de noviembre de 2025, por el abogado CESAR AUGUSTO PALACIOS TORRES, en su carácter de defensor judicial de la empresa SOCIEDAD MERCANTIL AUTOMOVILES PIMOLI C.A, representada por el ciudadano ANDY OWANDO PIRELA MARTINEZ, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2025, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró CON LUGAR la acción de desalojo intentada por el ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2025, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante la cual declaró CON LUGAR la acción de desalojo intentada por el ciudadano JAVIER ANTONIO SANTANA DIONISIO, en consecuencia, se ordena el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida Eduardo Chollet, sector la villa, cerca del terminal de pasajeros, y en consecuencia se ordena su devolución al arrendador demandante en la presente causa, libre de objetos y personas.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar totalmente vencida tanto en el litigio principal como en la presente apelación, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellado y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los 04 días del mes de Mayo del año Dos Mil Veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167.° de la Federación.

El Juez Superior,

Msc. José Ernesto Montes Dávila

La Secretaria,

Abg. María Teresa Páez Zamora
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:30 de la tarde. Conste.
(Scria.)